TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ.PDF

TP HCM - TP 2013 TP HCM - Chuyên ngành: Tài Ngân hàng i ii iii LÝ LU N V TÍN D NG NHÀ I CĨ THU NH P TH P 1.1 1.2 1.2.1 Khái 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5.1 1.2.5.2 1.2.5.3 1.2.5.4 10 1.3 10 1.4 M t s kinh nghi m gi i quy t v nhà i thu nh p th p t i qu c gia h c kinh nghi m t i Vi t Nam 11 1.4.1 11 1.4.2 12 1.4.3 15 1.4.4 17 K T LU 20 TH C TR NG HO T NG TÍN D NG NHÀ NH P TH P T I NGÂN HÀNG TMCP N VI T NAM .21 2.1 Th c tr ng v tín d ng nhà 2.1.1 Th c tr ng v nhà 2.1.2 I CÓ THU i thu nh p th p t i Vi t Nam 21 i thu nh p th p t i Vi t Nam 21 nh, sách h tr c c v tín d ng nhà i có thu nh p th p 24 2.1.3 Th c tr ng tín d ng nhà i có thu nh p th p t i Ngân hàng i 31 2.2 Th c tr ng ho ng tín d ng nhà i thu nh p th p t i Ngân hàng n Vi t Nam 36 2.2.1 T ng quan v ho ng kinh doanh c tri n Vi t Nam 36 2.2.2 Th c tr ng tri n khai ho ng tín d ng nhà t i ngân hàng TMCP 2.3 M t s nhà i có thu nh p th p n Vi t Nam 40 ng m c trình tri n khai ho t i có thu nh p th p t ng tín d ng n Vi t Nam 46 2.3.1 ng m cho vay: 46 2.3.2 ng m c vi c qu n lý ch : 48 2.3.3 n t vi c thi u cung 50 2.3.4 n t phía doanh nghi p 51 2.3.5 nt 2.3.6 52 ng m c vi c th c hi n t i B 54 nguyên nhân : 2.4.1 T n t i, nguyên nhân h n ch t phía BIDV 56 2.4.2 Các nguyên nhân khách quan t bên 58 .61 : GI I PHÁP PHÁT TRI N TÍN D NG NHÀ I CĨ THU NH P TH P T I NGÂ N VI T NAM 62 3.1 ng phát tri n nhà i có thu nh p th n 2010-2020 62 3.1.1 T o l p qu ts 3.1.2 Phân khúc nhà 3.1.3 Phát tri 3.1.4 Phát tri n th 3.2 Nh nh ti xây d ng nhà cho t i có thu nh p th p 62 ng v i t ng m c thu nh p khác 62 ng b 62 ng v n cho s phát tri n nhà 63 n ho i v i th ng nhà cho i có thu nh p th p 63 3.3 Gi i pháp phát tri n tín d ng nhà i thu nh p th p t i Ngân hàng n Vi t Nam: 64 3.3.1 64 3.3.2 64 3.3.3 65 3.3.4 66 3.3.5 67 3.4 Ki n ngh 69 K T LU 74 75 iv vi Bi 2.1: Tình hình th c hi n gói h tr tín d ng 30.000 t iv i khách hàng cá nhân 34 Bi 2.2: Tình hình th c hi n gói h tr tín d ng 30.000 t iv i khách hàng doanh nghi p 35 Bi 2.3: M t s ch tiêu ho ng kinh doanh c a BIDV 37 Bi 2.4: M t s ch tiêu ho ng tín d ng c a BIDV 37 Bi 2.5: M t s ch tiêu ho ng v n c a BIDV 38 Bi 2.6: M t s ch tiêu ho ng thu d ch v ròng c a BIDV 39 Bi 2.7: Tình hình th c hi n gói h tr tín d ng 30.000 t ng cho nhà xã h i i v i khách hàng cá nhân t i BIDV 44 Bi 2.8: Tình hình th c hi n gói h tr tín d ng 30.000 t ng cho nhà xã h i i v i khách hàng cá nhân c a BIDV so v i ngân hàng khác (t i ngày 31/08/2013) 44 i D 27 B ng 2.2: Tình hình th c hi n gói h tr tín d ng 30.000 t ng cho nhà xã h i i v i khách hàng cá nhân 33 B ng 2.3: Tình hình th c hi n gói h tr tín d ng 30.000 t ng cho nhà xã h i i v i khách hàng doanh nghi p 34 B ng 2.4: M t s ch tiêu ho ng kinh doanh c a BIDV 36 B ng 2.5: Tình hình th c hi n gói h tr tín d ng 30.000 t ng cho nhà xã h i i v i khách hàng cá nhân t i BIDV 43 B ng 2.6: Tình hình th c hi n gói h tr tín d ng 30.000 t ng cho nhà xã h i i v i khách hàng cá nhân c a BIDV so v i ngân hàng khác t i ngày 13/08/2013 44 B ng 2.7: Tình hình th c hi n gói h tr tín d ng 30.000 t ng cho nhà xã h i i v i khách hàng doanh nghi p c a BIDV so v i ngân hàng khác t i ngày 13/08/2013 45 B ng 2.8: 47 B tín d c 50 ii Ký hi u Ti ng Vi t B BIDV Ti ng Anh ng s n Ngân hàng tri n Vi t Nam GHLC T cho vay nhà GHB Ngân hàng nhà Government Housing Loan HKMC T MBSs Th Government Housing Bank n nhà HDB ph Housing development board Singapore ng s n Hong Kong ng ch ng khốn hóa b t NHNN Hongkong Mortgage Mortgage back securities c NHTM i Nhà Commercial Bank xã h i PCI Thu nh KHFC i T Hàn Qu c Per Capital Incomme The Korea Housing Finance Corporation n Liên hi p UNDP qu c United Nations Development Programme iii - Ngân hàng b) Th c hi h u Nhà xã h i cho Bên th ch p v c có th m quy nh c a H ng mua bán nhà xã h nh c a pháp lu t; c) Cam k t ch th c hi n chuy n giao cho Ngân hàng gi y ch ng nh n quy n s h u nhà ho c b t k gi y t i v i Nhà xã h i có gi y t này; d) Không làm th t c ho c xác nh n vi c mua bán, chuy ng, t ng, cho, sang tên, th ch p, góp v n và/ho c b t k giao d nH ng và/ho c Nhà xã h n ch p thu n c a Ngân hàng; e) Thông báo cho Ngân hàng n u Bên vay vi ph m H ng mua bán nhà xã h i làm nH ng này; f) ng h p H ng mua bán nhà xã h i b ch m d c h n (v i b t k lý gì), Ch ng th i chuy n toàn b s ti n hoàn tr cho Bên th ch p (s ti n phát sinh t H ng mua bán nhà xã h i) vào tài kho n c a Bên th ch p t i Ngân hàng theo thông báo c thu h i n ; g) ng h p Bên vay không tr c n th i gian vay v n t i BIDV vòng 03 tháng liên ti p, Ch t mua l i Nhà xã h i c a khách hàng th i h n t t ngày BIDV g i thơng báo Tồn b s ti n toán (ti n mua nhà), Ch n tr c ti thu h i n g c, lãi kho n phí phát sinh ng h p Ch i Nhà xã h i, Ch u ng H ng y quy n cho Ngân hàng trích n tài kho n ti n g i c a Ch i Ngân hàng (và/ho c chi nhánh h th ng BIDV) t ch c tín d thu n ng v i giá tr b m c a Bên th ch p t i Ngân hàng nh s ti n Bên th ch mua Nhà xã h i ho c giá tr Nhà xã h i t i th m trích n h) Ph i h p v ng h p ph i x lý tài s n th ch nh t i u9H ng hàng a) Yêu c u Ch i tài s n th ch p: thông báo gân phát sinh b) Bán tài s n th ch u ki n mua Nhà xã h i: Ngâ i) B - - - iii) - sau: Ngân hàng toàn quy m t b ng giá tài s n lo i th ng t c n th nh giá tài s n b m; ho c u giá (ho c t ch c, cá nhân có ch u giá) xác h ng y quy u giá tài s n (n u có th a thu n) - hàng HÀNG (TH không công - Chi nhánh - - Fax: (i) H ng mua bán nhà xã h i a Ch i t t c quy n h ng phát sinh t H ng mua bán nhà xã h i, bao g không gi i h n quy n sau: quy n s h u Nhà xã h i, quy n nh n bàn giao Nhà xã h i, quy n yêu c u Ch t c c p gi y ch ng nh n quy n s h i v i Nhà xã h i, quy c s d ng d ch v h t ng; (ii) t t c quy n, l i t c, l i ích, kho n b i hoàn (k c tài s n b thi t h i l i c a bên th ba), kho n toán khác tài s n khác mà Bên th ch p c nh n ho c s c nh thay th cho, thu c v ho n, m i tài s n thu c m i tính ch t ch ng lo i nh i hay thay th cho, b t k quy n tài s c n (i) nêu trên, ) êm (i) N g c (ii) N lãi; Lãi ph t h n (iii) Phí (iv) Kho n ph t; Kho n b lý ng thi t h i (n u có) theo H ng tín d ng ngân hàng g a) c khai thác công d ng c a tài s n b) tài s n th ch p c) Nh n l i gi y t g c ch ng nh n v quy n s h u, s d ng, qu n lý tài s n th ch p ho Ngân hàng sau th c hi c i v i Ngân hàng, ho c thay th b ng bi n pháp b m khác a) Th c hi n công ch ng, ch ng th ch b mH ng t quan có th m quy n theo yêu c u c a Ngân hàng ch u m th c hi n th t c th ch p tài s nh giá, công ch lý tài s n b m (n u có) b) Thơng báo cho Ngân hàng v tình tr ng tài s n th ch p trình xây d ng, l t, v n hành, khai thác, s d ng; t u ki n cho Ngân hàng th c hi n quy n ki m tra, giám sát v trình hình thành tài s n ki m tra tài s n th ch p Ph i h p v i Ngân hàng nh giá tài s n th ch p ký Ph l c H ng tài s th c hi n H ng c) Giao toàn b gi y t g c v ch ng nh n quy n s h u, s d ng, qu n lý tài s n th ch p gi y t khác có liên quan cho Ngân hàng ký k t H ng (n u có) b t c th m mà Bên th ch th t c v quy n s h u, s d ng, nh cb tk m n, tài li u thu c v h tài s n b m ch ng minh, xác l p quy n s h u h p pháp c a Bên th ch i v i tài s n hình thành d) Ti p t c b o qu n, gi gìn tài s n th ch p, s d ng, khai thác tài s n th ch c làm gi m giá tr tài s n th ch p so v i ký h n hao mòn t nhiên y u t i, s a ch a c u hình b ph n c a tài s n th ch p làm gi m sút giá tr tài s n b m e) i, chuy ng, cho, t n, cho thuê, góp v n tài s n th ch p, s d ng tài s n th ch c m c , th ch p b m th c hi cho t ch cs ng ý b n c a Ngân hàng f) Áp d ng bi n pháp c n thi kh c ph c, n u tài s n th ch h ng, m t giá tr ho c gi m sút giá tr ph i thông báo cho Ngân hàng bi t g) ng h p Bên th ch p làm m t giá tr tài s n th ch p ph i thơng báo cho bên nh n th ch p b sung, thay th bi n pháp b m khác; n u không th c hi c, Ngân hàng có quy n yêu c u bên th ch p th c hi c h n h) Giao tài s n th ch p cho Bên nh n th ch ng h p ph i x lý tài s n th ch p theo u9H ng i) Tr phí thi hành án t t c chi phí phát sinh khác bao g m c chi phí thuê lu t ng h p ngân hàng kh i ki n phát m i tài s n b thu h i n c a Bên th ch p j) nh c a pháp lu t a) Giám sát, ki m tra v trình hình thành tài s c c n tr ho c c hình thành tài s n b) Ki m tra, giám sát vi c s d ng, khai thác tài s n th ch p mà không c n b t k hình th c ch p thu n khác c a Bên th ch p; c) Ch ng ho c ph i h p v i Bên th ch p công ch ch b m H ng th ch ng h ng th c hi n th t c công ch giao d ch b mH ng th ch p có quy n u c u Bên th ch p hồn tr chi phí c n thi ct d) Yêu c u Bên th ch p cung c p thông tin v th c tr ng tài s n th ch p e) Ki nh k , ho t xu t tài s n th ch c c n tr ho c n vi c s d ng, khai thác tài s n th ch p f) Yêu c u Bên th ch p áp d ng bi n pháp c n thi b o toàn tài s n th ch p k c vi c ng ng khai thác, s d ng tài s n th ch p n u th t giá tr ho c gi m sút giá tr n u ti p t c khai thác, s d ng g) Yêu c u Bên th ch p thay th , b sung b ng tài s n khác giá tr tài s n th ch p suy gi m ho c m t giá tr h) c Bên th ch p tốn phí thi hành án t t c chi phí phát sinh khác bao g m c chi phí thuê lu ng h p Ngân hàng kh i ki n phát m i tài s n b o thu h i n c a Bên th ch p i) c áp d ng t t c bi n pháp c n thi x lý tài s n th ch p, thu h i n c h n), ng ng gi i ngân n u phát hi n ho cho r an b o m c a Bên th ch p t u4H th t j) Yêu c c có th m quy n t m th vi c làm th t c chuy n quy n s h u, quy n s d ng tài s n th ch i khác n u Bên th ch p chuy n quy n s h u, quy n s d ng tài s n th ch c s ch p thu n b n c a Ngân hàng k) Ngân hàng có quy n yêu c u Bên th ch p, bên chi m h u tài s n th ch p b t h p pháp ph i giao tài s n th ch x lý thu h i n Bên th ch p khơng th c hi g c a theo H ng tín d iv c a Bên th ch p phát sinh theo H ng l) Các quy nh c a pháp lu t a) Gi gi y t g c gi y ch ng nh n quy n s h u, s d ng, qu n lý gi y t khác n tài s n th ch p b) Giao l i cho Bên th ch p toàn b gi y t ch ng nh n quy n s h u, s d ng tài s n th ch p gi y t n sau Bên th ch c hi c a theo q nh t u2H ng ho i tài s n th ch p b ng bi n pháp b t c gi i tr th ch p c) Th c hi n vi lý tài s n th ch ch c a Bên th ch p theo H ng ch m d t a) c Bên vay/Bên th ch p toán ti n mua Nhà xã h nh t iH ng mua bán nhà xã h b) Th c hi h u Nhà xã h i cho Bên th ch p v c có th m quy n t nh c a H ng mua bán nhà xã h nh c a pháp lu t; c) Cam k t ch th c hi n chuy n giao cho Ngân hàng gi y ch ng nh n quy n s h u nhà ho c b t k gi y t i v i Nhà xã h i có gi y t này; d) Không làm th t c ho c xác nh n vi c mua bán, chuy ng, t ng, cho, sang tên, th ch p, góp v n và/ho c b t k giao d nH ng và/ho c Nhà xã h n ch p thu n c a Ngân hàng; e) Thông báo cho Ngân hàng n u Bên vay vi ph m H ng mua bán nhà xã h i làm nH ng này; f) ng h p H ng mua bán nhà xã h i b ch m d c h n (v i b t k lý gì), Ch ng th i chuy n toàn b s ti n hoàn tr cho Bên th ch p (s ti n phát sinh t H ng mua bán nhà xã h i) vào tài kho n c a Bên th ch p t i Ngân hàng theo thông báo c thu h i n ; g) ng h p Bên vay không tr c n th i gian vay v n t i BIDV vòng 03 tháng liên ti p, Ch t mua l i Nhà xã h i c a khách hàng th i h n t t ngày BIDV g i thơng báo Tồn b s ti n toán (ti n mua nhà), Ch n tr c ti thu h i n g c, lãi kho n phí phát sinh T ng h p Ch i Nhà xã h i, Ch ng H ng y quy n cho Ngân hàng trích n tài kho n ti n g i c a Ch i Ngân hàng (và/ho c chi nhánh h th ng BIDV) t ch c tín d thu n ng v i giá tr b m c a Bên th ch p t s ti n Bên th ch mua Nhà xã h i ho c giá tr Nhà xã h i t i th m trích n h) Ph i h p v ng h p ph i x lý tài s n th ch nh t i u9H ng này ua phát sinh qu - - - - - sau: Ngân hàng toàn quy tài s n lo i th ng t n th h thu n) - m t b ng giá h c nh giá tài s n b m; ho c u giá (ho c t ch c, cá nhân có ch ng y quy u giá tài s n (n u có th a phù h hàng này, ... d a vào m n tín cho khác tài t phân ng khách tín s tiêu chí khác nhau, t ng quan, tín chia làm - tín l tín ngân hàng Vì tín d ngân hàng nên â hàng th q ngân hàng hàng có lo i D vào m ích tín. .. Trung cho ngân hàng th cho dân c T vai trị khác ngân hàng nh tài nhà ng dài h Ngân hàng nhà (housing bank): ngân hàng nhà khu v c Châu Á T huy có thu nh ng ng khơng có nhà thành l p phát tr có. .. ng nhà yêu c cho ng nhà gia NHTM tín 1.4 vai trị cung cho ng quan tr phát tr có sách hu khơng có nhu có thu nhà cao, n thu cho ng vay ng thu gia Trong ch c tài trung gian, dân phát tr m m cho