(Luận văn thạc sĩ) hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp luật việt nam 03

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT DƢƠNG VIỆT DŨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Dân Sự Tố Tụng Dân Sự Mã số: 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC Cán hƣớng dẫn khoa học: TS NGUYỄN MINH TUẤN Hà Nội - 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Dƣơng Việt Dũng MỤC LỤC Trang Lời cam đoan Mục lục LỜI NÓI ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nghiên cứu nhiệm vụ luận văn Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Tình hình nghiên cứu pháp luật nhà xã hội Việt Nam ý nghĩa lý luận đề tài Chƣơng 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà 1.1.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà 1.2 Các yếu tố hợp đồng mua bán nhà xã hội 11 1.2.1 Khái niệm nhà xã hội 11 1.2.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà xã hội 14 1.2.3 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà xã hội 15 1.2.4 Hình thức hợp đồng mua bán nhà xã hội 19 1.2.5 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán nhà xã hội 21 1.2.5.1 Quyền nghĩa vụ bên bán nhà xã hội 22 1.2.5.2 Quyền nghĩa vụ bên mua nhà xã hội 27 1.3 Trình tự thủ tục thực hợp đồng mua bán nhà xã hội 31 1.4 Ý nghĩa hợp đồng mua bán nhà xã hội 34 1.4.1 Hợp đồng nhà xã hội góp phần đảm bảo sách an sinh xã hội 34 1.4.2 Hợp đồng mua bán nhà xã hội góp phần kích thích vốn đầu tư cho loại hình nhà xã hội thơng qua khơi thông nguồn cung 36 1.4.3 Hợp đồng mua bán nhà xã hội góp phần hồn thiện quy định pháp luật hợp đồng nhà 37 1.5 Vấn đề mua bán nhà xã hội số quốc gia 38 1.5.1 Mua bán nhà xã hội Đan Mạch 38 1.5.2 Mua bán nhà xã hội Đức 39 Tiểu kết chương 41 Chƣơng 2:THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 43 2.1 Chính sách pháp luật nhà nước mua bán nhà xã hội 43 2.2 Thực trạng quy định pháp luật nhà xã hội 45 2.2.1 Quy định đối tượng điều kiện mua nhà xã hội 45 2.2.2 Quy định chủ đầu tư 50 2.2.3 Quy định tiêu chuẩn thiết kế nhà xã hội 52 2.2.4 Quy định giá nhà xã hội 57 2.3 Một số bất cập pháp luật mua bán nhà xã hội 61 2.3.1 Chính sách hỗ trợ, ưu đãi nhà xã hội chưa sát thực tế 61 2.3.2 Cơ chế xin – cho mua bán nhà xã hội 64 2.3.3 Quản lý giá nhà xã hội 65 2.3.4 Một số mẫu thuẫn quy định pháp luật nhà xã hội 68 2.3.4.1 Tiêu chuẩn mua nhà xã hội 69 2.3.4.2 Hình thức mua nhà xã hội 71 2.3.4.3 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà xã hội 73 2.3.4.4 Nhà xã hội quy định đấu thầu 75 2.3.4.5 Huy động vốn 78 2.3.4.6 Giao dịch nhà xã hội hộ gia đình thực 79 Tiểu kết chương 80 Chƣơng 3: THỰC TIỄN MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM, KIẾN NGHỊ VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 81 3.1 Thực tiễn mua bán nhà xã hội Việt Nam 81 3.1.1 Mất cân cung-cầu hệ lụy từ việc xin-cho 81 3.1.2 Giá thành chất lượng nhà xã hội 83 3.1.3 Mặt trái mua bán nhà xã hội 84 3.1.4 Tính thực tiễn gói sách hỗ trợ 85 3.2 Hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội 87 3.2.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội 87 3.2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội 88 3.2.3 Đăng ký mẫu hợp đồng mua bán nhà xã hội – Công cụ bảo vệ quyền lợi đáng người mua nhà xã hội 91 3.2.4 Hợp đồng thuê nhà, cách tiếp cận cho loại hình nhà xã hội 96 Tiểu kết chương 98 KẾT LUẬN 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 100 LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bắt đầu thời kỳ mở cửa kinh tế từ thập kỷ cuối kỷ 20, kinh tế Việt Nam không ngừng phát triển số lượng chất lượng Q trình thị hóa tình trạng gia tăng dân số học thị lớn, kéo theo nhu cầu nhà ln tình trạng cung khơng đáp ứng đủ cầu Đã có giai đoạn, thị trường nhà phát triển nóng, hàng loạt dự án nhà ở, khu đô thị đời Tuy nhiên, mức giá nhà Việt Nam thường cao mức thu nhập trung bình đa số người dân, điều dẫn đến tỷ lệ nhỏ dân số có đủ khả sở hữu nhà hình thức mua để sử dụng mua bán đầu kiếm lời Còn lại, đa số người dân đặc biệt nhóm đối tượng người lao động có thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, người lao động, đối tượng sách xã hội khơng có hội để sở hữu nhà Ngồi ra, giai đoạn chứng kiến tình trạng bất bình đẳng giao dịch nhà người mua nhà thường tình trạng bất lợi phải ký kết hợp đồng mua bán nhà hay góp vốn vào dự án chủ đầu tư hay người bán nhà soạn sẵn Đứng trước thực trạng trên, Đảng Nhà nước ban hành nhiều chủ trương, sách quan trọng nhằm khuyến khích, huy động nguồn lực xã hội phục vụ việc xây dựng nhà xã hội để đáp ứng nhu cầu cấp thiết người dân Những sách ủng hộ người dân, quyền địa phương doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp doanh nghiệp phát triển dự án nhà xã hội, ưu đãi thuế giá trị gia tăng, sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà Kết tạo số lượng lớn nhà xã hội cung cấp thị trường Bước đầu hình thành thị trường kinh doanh nhà xã hội phát triển lành mạnh Mặc dù vậy, trình triển khai, thực hiện, phát sinh tượng số cá nhân, tổ chức lợi dụng sách hỗ trợ Đảng Nhà nước, chưa đồng bộ, thiếu quán chưa bắt kịp với thực tế phát triển văn pháp quy giao dịch nhà mà chủ đầu tư cá nhân, tổ chức đầu lợi dụng để trục lợi, làm ảnh hưởng đến quyền lợi Nhà nước, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản người mua nhà xã hội Để thị trường kinh doanh bất động sản nói chung thị trường nhà xã hội nói riêng phát triển lành mạnh, hạn chế tình trạng bất bình đẳng gây bất lợi cho người mua nhà, đáp ứng nhu cầu sử dụng người dân, điều đặt nhu cầu cấp thiết việc hoàn thiện khung pháp lý hoạt động mua bán nhà xã hội Đặc biệt pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội nhằm bảo vệ quyền lợi ích đáng bên tham gia giao dịch, người mua nhà xã hội thường xem đối tượng yếu tham gia giao dịch mua bán nhà Từ lý nêu trên, mạnh dạn chọn đề tài “Hợp đồng mua bán nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài cho luận văn cao học Mục đích nghiên cứu nhiệm vụ luận văn Luận văn tập trung phân tích, làm rõ khái niệm nhà xã hội, hợp đồng mua bán nhà xã hội, loại hợp đồng mua bán nhà xã hội, ý nghĩa, vai trò, đặc thù hợp đồng mua bán nhà xã hội giao lưu dân Qua đây, luận văn nghiên cứu vai trò lĩnh vực nhà xã hội hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam, có so sánh với mơ hình kinh doanh, hợp đồng mua bán nhà xã hội số quốc gia có lịch sử lâu đời việc phát triển nhà xã hội Trên sở đề xuất mơ hình kinh doanh nhà xã hội Việt Nam, định hướng hoàn thiện pháp luật nhà xã hội nhằm nâng cao hiệu pháp luật hợp đồng mua bán nhà tạo điều kiện cho giao dịch nhà xã hội diễn thuận lợi, an tồn bảo đảm lợi ích bên bán bên mua nhà xã hội Để đạt mục đích đề ra, luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu quy định pháp luật hành chế định hợp đồng mua bán nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà xã hội nói riêng chủ trương, sách Đảng Nhà nước phát triển nhà xã hội thời kỳ Tìm hiểu, đánh giá thực trạng vai trò pháp luật hợp đồng giao dịch mua bán nhà xã hội thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua Trên sở nêu lên thành tựu hạn chế tồn pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà xã hội áp dụng thực tiễn thị trường kinh doanh bất động sản, từ đề xuất giải pháp hồn thiện, nâng cao hiệu pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi khuôn khổ hạn chế luận văn thạc sỹ, đề tài tập trung sâu nghiên cứu để làm rõ số khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở, khái niệm nhà xã hội hợp đồng mua bán nhà xã hội, loại hợp đồng mua bán nhà xã hội, đặc điểm, vai trò chế định hợp đồng mua bán nhà xã hội giao lưu dân phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Luận văn tìm hiểu, nghiên cứu chủ trương, sách Đảng, pháp luật Nhà nước nhà xã hội, hợp đồng mua bán nhà xã hội Do tính chất biến động không ngừng thị trường bất động sản, luận văn sử dụng văn kiện, nghị quyết, pháp lệnh, luật văn hướng dẫn thi hành có hiệu lực thời điểm xây dựng luận văn Ngoài ra, luận văn bước đầu nghiên cứu, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà xã hội giao dịch thị trường bất động sản, kết hợp với nghiên cứu mơ hình kinh doanh pháp luật số quốc gia có lịch sử phát triển thị trường nhà xã hội từ đề hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà xã hội nói chung pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội nói riêng Việt Nam Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn nghiên cứu giác độ khoa học chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, thơng qua chủ trương, sách Đảng Nhà nước ta, với phương pháp so sánh, phân tích liệu, số liệu thống kê xã hội học, dẫn chiếu quy định pháp luật hành tham khảo ý kiến chuyên gia, nhà nghiên cứu lĩnh vực pháp luật hợp đồng mua bán nhà để từ rút nhận xét, đánh giá thực trạng đưa kiến nghị, định hướng phát triển pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội Việt Nam Tình hình nghiên cứu pháp luật nhà xã hội Việt Nam ý nghĩa lý luận đề tài Hiện nay, nhu cầu nhà người dân không ngừng tăng cao đặc biệt thành phố lớn khu cơng nghiệp có mật độ dân số tập trung cao Vai trò nhà xã hội nhân tố cần thiết khơng thể thiếu việc hồn thiện thị trường bất động sản Đảng Nhà nước đề ban hành khơng chủ trương, sách văn quy phạm pháp luật để điều chỉnh thị trường nhà xã hội Ngồi ra, có khơng cơng trình nghiên cứu khoa học, giáo trình viết pháp luật nhà hợp đồng mua bán nhà Hàng loạt báo phương tiện thông tin đại chúng truyền thông báo viết, báo nói, báo hình hay Internet có đề cập nhà xã hội Tuy nhiên, công trình nghiên cứu tập trung vào hợp đồng mua bán nhà hình thành, phát triển quy định liên quan đến nhà xã hội mà chưa đề cập cụ thể đến pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội với nhiều đặc thù riêng Chính vậy, đề tài mà tác giả lựa chọn nghiên cứu hứa hẹn cơng trình nghiên cứu có ý nghĩa thực tế lý luận định thực tiễn xây dựng áp dụng pháp luật Ý nghĩa lý luận đề tài chỗ, đề tài nghiên cứu nhằm tìm hiểu thực trạng đề giải pháp cụ thể cho hướng pháp luật Việt Nam hợp đồng mua bán nhà xã hội giao lưu dân thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam theo xu hội nhập nay, phù hợp với yêu cầu thực tế sống phù hợp với xu hướng phát triển pháp luật quốc tế đại Tôi hy vọng với kiến nghị nêu luận văn góp phần đem lại kết thiết thực cho việc hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội nói riêng hợp đồng mua bán nhà nói chung Tơi hy vọng rằng, với nhận xét, góp ý quý thầy, cô, bạn đồng nghiệp ý kiến đóng góp người quan tâm, kết việc nghiên cứu không nằm mặt giấy mà cịn có điều kiện áp dụng vào thực tế tài liệu tham khảo có giá trị nhà làm luật giới nghiên cứu luật học Qua đây, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Tiến sĩ Nguyễn Minh Tuấn – Đại học Luật Hà Nội thầy, cô thuộc Khoa luật – Đại học Quốc gia Hà Nội tận tình hướng dẫn đóng góp ý kiến, giúp đỡ để tơi hoàn thành tốt đề tài động nắm ưu Như vậy, người mua nhà “quên mất” quyền đàm phán điều khoản hợp đồng nhu cầu nhà lấn át Chính vậy, tác giả đề nghị số giải pháp sau để hạn chế tình trạng này: (i) Tăng cường vai trị giám sát tổ chức xã hội dự án phát triển nhà xã hội: Theo tổ chức định cư người Liên hiệp quốc (UN-Habitat) đưa nguyên tắc để giải vấn đề nhà cho người nghèo đô thị là: “hãy cho người nghèo hội đất đai, vật liệu để cộng đồng người nghèo tự giải nhà cho mình.” [39] Do vậy, cần thiết phải coi tổ chức xã hội phận thiếu trình thẩm định, giám sát thực dự án phát triển nhà xã hội, tiến độ, chất lượng cơng trình, xét duyệt đối tượng mua nhà Ví dụ: dự án phát triển nhà xã hội cho cơng nhân khu cơng nghiệp cơng đồn sở phải có vai trị thẩm định, kiểm tra, giám sát trình thực dự án; nhà cho người thu nhập thấp vai trò quan quản lý lao động địa phương trở nên tối cần thiết… (ii) Công khai dự án nhà xã hội phạm vi, tiến độ dự án, quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, đối tượng thụ hưởng, điều kiện thụ hưởng từ bắt đầu triển khai dự án để đối tượng có nhu cầu tìm hiểu, cơng khai giấy tờ, thủ tục cần thiết để tham gia giao dịch (iii) Tăng cường minh bạch thông tin để người dân tiếp cận nhanh chóng, tiết kiệm chi phí (iv) Áp dụng hệ thống tính điểm xét duyệt hồ sơ mua nhà xã hội Trước hình thức tính điểm áp dụng cho đối tượng mua nhà xã hội người có thu nhập thấp Phương thức mở rộng đối tượng khác có ưu điểm định tính cơng bằng, xác giúp đưa nhà đến đối tượng có nhu cầu thật sự, hạn chế tình trạng xin 90 – cho Tuy vậy, nhằm hạn chế việc lạm quyền đơn vị chủ đầu tư quan quản lý nhà nước nhà ở, vai trò Mặt trận Tổ quốc cấp cần thiết, đảm bảo tính khách quan, minh bạch việc xét chấm điểm kết đưa 3.2.3 Đăng ký mẫu hợp đồng mua bán nhà xã hội – Cơng cụ bảo vệ quyền lợi đáng ngƣời mua nhà xã hội Quy định nhà nói chung nhà xã hội nói riêng hướng tới chi tiết hóa nội dung nhà Theo đó, Bộ Xây dựng Thông tư 36 ban hành biểu mẫu hợp đồng từ hợp đồng thuê, thuê mua mua nhà dành cho người thu nhập thấp đô thị Việc làm này, xét mặt quản lý nhà nước tạo điều kiện cho quan có thẩm quyền dễ dàng việc theo dõi, kiểm tra, giám sát giao dịch nhà Tuy nhiên, góc độ tự ý chí, giao kết, thỏa thuận phương thức quan quản lý thực lâu hạn chế quyền bên tham gia giao dịch Lý thuyết kinh tế học cổ điển Adam Smith Thomas Hobbes coi tự giao kết việc cá nhân quyền tự thỏa thuận họ với điều kiện hợp đồng, khơng có can thiệp quyền Bất kể khác quy định tối thiểu thuế xem vi phạm nguyên tắc [19] Theo Boris Starck ngày nhiều loại hợp đồng thực chất nhà làm luật soạn thảo như: hợp đồng bảo hiểm, hợp đồng lao động, hợp đồng dịch vụ viễn thơng,… có nghĩa nhà làm luật chi tiết hóa điều kiện hợp đồng tới mức văn pháp luật đòi hỏi tuân thủ bên giao kết [42] Tại Việt Nam, nhà làm luật tích cực ban hành mẫu dự thảo hợp đồng để đưa vào văn hướng dẫn luật qua với hy vọng tạo 91 dễ dàng giao dịch đảm bảo công bên tham gia Tuy nhiên, tác giả cho cách làm dẫn đến tình trạng vừa thừa, vừa thiếu đưa vào áp dụng không đảm bảo quyền lợi, bên mua nhà, thường bên yếu cân cung cầu gây Phân tích điều khoản số mẫu hợp đồng mua bán nhà xã hội cho người thu nhập thấp khu đô thị, ta nhận thấy tính chất vừa thừa, vừa thiếu cách làm luật Tại Điều mẫu hợp đồng thuê mua nhà thu nhập thấp có quy định: Điều Quyền nghĩa vụ Bên cho thuê mua Quyền Bên cho thuê mua a) Yêu cầu Bên thuê mua trả tiền theo thời hạn ghi hợp đồng; b) Yêu cầu Bên thuê mua nhận nhà thời hạn ghi hợp đồng; c) Có quyền ngừng yêu cầu nhà cung cấp ngừng cung cấp điện, nước dịch vụ tiện ích khác Bên thuê mua vi phạm nghiêm trọng Bản quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư thu nhập thấp đính kèm theo Hợp đồng này; d) Các quyền khác hai Bên thoả thuận phải đảm bảo phù hợp với pháp luật nhà … [2] Tiếp đến, Điều mẫu hợp đồng mua bán hộ nhà thu nhập thấp có quy định: 92 Điều Quyền nghĩa vụ Bên mua … Nghĩa vụ Bên mua a) Khơng tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng hộ (công hộ) theo quy định của pháp luật về nhà ở; b) Thanh toán cho Bên bán tiền mua hộ theo điều khoản điều kiện quy định Điều hợp đồng này; c) Thanh toán khoản thuế lệ phí theo quy định pháp luật nội dung nêu Điều hợp đồng này; d) Thanh tốn khoản chi phí dịch vụ như: điện, nước, truyền hình cáp, thơng tin liên lạc đ) Thanh tốn kinh phí quản lý vận hành (trơng giữ tài sản, vệ sinh môi trường , bảo vệ , an ninh ) chi phí khác theo thoả thuận quy định điểm điểm Điều 11 Hợp đồng này; e) Thực quy định Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư thu nhập thấp đính kèm theo Hợp đồng này; g) Tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp quản lý vận hành việc bảo trì, quản lý vận hành nhà chung cư thu nhập thấp; h) Chỉ thực giao dịch nhà thu nhập thấp theo quy ̣nh tại Quyế t ̣nh sớ 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 Thủ tướng Chính phủ Thông tư hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấ p tại khu vực đô thi ̣ của Bộ Xây dựng; i) Các nghĩa vụ khác theo thoả thuận [2] 93 Có thể thấy, nội dung quyền nghĩa vụ bên cho thuê mua nhà, quy định Thông tư 36 không khác so với quy định Điều 452, Điều 453 Bộ luật dân 2005 Đây thừa cách làm Cái thiếu quy định chỗ nhà làm luật thường đưa điều khoản mở vào mẫu hợp đồng với mục đích tạo “đất” cho bên tự thỏa thuận Nhưng thực tế nay, mà nguồn cung nhỏ nhiều lần so với cầu việc quy định mở tạo điều kiện cho chủ đầu tư (bên bán) chiếm ưu đàm phán Chủ đầu tư sẵn sàng quyền lợi áp đặt ý chí thông qua việc bổ sụng nội dung làm gia tăng trách nhiệm nghĩa vụ bên mua Điều đầy người mua nhà ln rơi vào tình rủi ro đồng ý đặt bút ký vào hợp đồng người mua chuẩn bị sẵn Hiện trạng giao dịch bất động sản cho thấy cách làm đưa mẫu dự thảo hợp đồng sẵn đảm bảo quyền lợi người mua nhà, bên yếu giao kết với người bán (chủ đầu tư) Đứng trước tình hình bất bình đẳng nay, tác giả đề xuất cần loại bỏ cách quy định ban hành mẫu hợp đồng nay, thay vào sử dụng biện pháp đăng ký hợp đồng mẫu cá nhân, tổ chức kinh doanh nhà xã hội xây dựng quan quản lý nhà nước có thẩm quyền Cụ thể, cá nhân, tổ chức kinh doanh nhà xã hội xã tự xây dựng mẫu hợp đồng mua bán dựa theo quy định Điều 93 Luật Nhà 2005 quy định hợp đồng mua bán nhà Bộ luật dân 2005 Sau đó, mẫu hợp đồng đơn vị kinh doanh nhà xã hội đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền Và toàn giao dịch 94 bên bán bên mua thực thông qua mẫu hợp đồng phê duyệt Đề xuất nêu dựa số sở lý luận sau: (1) Nếu coi nhà xã hội loại hàng hóa lưu thơng thị trường, người mua người tiêu dùng sản phẩm chủ dự án đưa thị trường Như vậy, chịu điều chỉnh quy định thương mại, dân sự, đối tượng nhà xã hội chịu điều chỉnh Luật bảo vệ người tiêu dùng số 59/2010/QH12 ngày 17 tháng 11 năm 2010 Do chênh lệch quan hệ cung – cầu tính chất xã hội quan hệ tiêu dùng mà người mua nhà xã hội khó có hội đạt bình đẳng ln phải tham gia vào mối quan hệ với đặc tính “thơng tin bất đối xứng” Bên cạnh đó, người mua nhà cịn rơi vào tình trạng khả mặc họ buộc vào sử dụng nhà để giải nhu cầu cấp thiết [23] Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 đời với mục đích bênh vực bên yếu quan hệ với nhà cung cấp buộc cá nhân, tổ chức kinh doanh loại hình nhà xã hội phải ý đến quyền lợi người mua nhà thông qua việc hạn chế thỏa thuận bất bình đẳng bên bán đưa để gây sức ép người mua nhà (2) Nhà xã hội giống hàng hóa khác phục vụ nhu cầu sinh hoạt thiết yếu cá nhân hộ gia đình Đối với số loại hàng hóa, ngồi phục vụ mục đích sinh hoạt, tiêu dùng cịn sử dụng vào hoạt động sản xuất, kinh doanh Ngay nhà thông thường quy định Luật Nhà 2005, người mua nhà ngồi mục đích để dùng cho thuê, phục vụ cho hoạt động kinh doanh, hoạt động nghề nghiệp… Nhà xã hội nhằm mục 95 tiêu giải nhu cầu xúc đối tượng sách loại hình chủ yếu phục vụ mục đích tiêu dùng, sinh hoạt người mua nhà (3) Đảm bảo phương diện tự khế ước Về hình thức, hoạt động mua bán nhà xã hội giống hàng hóa khác phụ thuộc vào nhu cầu người tiêu dùng Nhưng thực chất, việc mua bán hoàn toàn bị kiểm sốt, chi phối người bán thơng qua thủ tục xét duyệt, áp đặt điều kiện… Do đó, việc mua bán ấy, chủ đầu tư ln chiếm ưu so với người mua nhà theo điều khoản mà chủ đầu tư đưa Việc phổ biến hợp đồng mẫu chuẩn bị chủ đầu tư dựa hợp đồng mẫu quan quản lý nhà nước ban hành trực tiếp tước đoạt người tiêu dùng cụ thể người mua nhà xã hội quyền tự hợp đồng Sự thương lượng, có, mà người mua nhà nhận thêm ngồi điều khoản soạn trước, lời cam kết miệng tính ràng buộc [23] Chính vậy, đăng ký hợp đồng mẫu xem giải pháp vừa đảm bảo tự thỏa thuận bên mua bán nhà, thay sử dụng mẫu hợp đồng đầy sơ hở mà chủ đầu tư lợi dụng, đồng thời, đảm bảo quyền lợi đáng người mua nhà (thơng thường bị xem bên yếu giao dịch bất động sản) 3.2.4 Hợp đồng thuê nhà, cách tiếp cận cho loại hình nhà xã hội Từ Luật Nhà 2005 đời, loại hình nhà xã hội tạo khung pháp lý vững Nhưng thực tế, phải chờ đến Chính phủ Quyết định 67 nhà dành cho người thu nhập thấp đô thị, Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 phê duyệt chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, Nghị số 02 giải 96 pháp hỗ trợ phát triển nhà đặc biệt đời Nghị định 188 tháo gỡ khó khăn cho loại hình nhà xã hội Như đề cập phía trên, Luật Nhà 2005 đưa hai (02) hình thức giao dịch nhà xã hội thuê thuê mua nhà xã hội Nghị định 188 mở rộng bổ sung thêm hình thức mua nhà xã hội Chưa xét đến hiệu việc mở rộng loại hình giao dịch tính chất “vượt luật” văn luật, tác giả cho cần xác định hình thức phù hợp phát triển loại hình nhà mang ý nghĩa xã hội sâu sắc Điểm hạn chế phát triển nhà xã hội so với loại nhà khác giá nhà xã hội Có nhiều yếu tố cấu thành nên giá nhà vị trí dự án, chi phí giải phóng mặt bằng, xây dựng, quản lý… Ngồi ra, quan niệm xã hội tạo hiệu ứng không nhỏ đẩy giá thành nhà xã hội lên cao quan niệm sở hữu nhà Từ quan niệm kéo theo loại yếu tố nhà phải nằm vị trí đẹp, thuận tiện, chất lượng xây dựng tốt, chất lượng quản lý cao… với mục đích hy vọng ngơi nhà sở hữu gia tăng giá trị theo thời gian Qua người mua nhà xem khoản đầu tư cho tương lai hay tài sản tích lũy, để thừa kế, chấp, đưa vào kinh doanh… Từ yếu tố, đặc biệt yếu tố tâm lý đẩy giá thành nhà nói chung nhà xã hội nói riêng khơng ngừng tăng theo thời gian Gián tiếp làm hạn chế khả tiếp cận nhà đối tượng ưu tiên bố trí nhà xã hội Giải pháp đề thay tư sở hữu nhà vốn có xã hội nay, mơ hình nhà xã hội nên tiếp cận theo hướng tồn loại hình giao dịch thuê nhà xã hội 97 Tiểu kết chƣơng Trải qua giai đoạn phát triển kể từ Luật Nhà 2005 đời, nhà xã hội cho thấy vai trị chiến lược phát triển nhà mà Đảng Nhà nước đề Đúng tên gọi, nhà xã hội mang chất xã hội sâu sắc với mục đích giải nhu cầu đáng phần lớn người dân, đối tượng cần hỗ trợ xã hội Mặc dù vậy, trình triển khai thực tế, hoạt động mua bán nhà xã hội bộc lộ số hạn chế định tình trạng xin cho, nhà xã hội bị đầu khơng đến đối tượng có nhu cầu thực Do có cân cung-cầu tạo điều kiện cho số đối tượng lợi dụng để trục lợi làm bóp méo tính chất xã hội đặc trưng loại nhà Chương tập trung phân tích thực trạng sách hỗ trợ Nhà nước thực hiện, chất lượng giá thành nhà xã hội khơng tương xứng việc lợi dụng sách để thu lợi Chính sách Nhà nước đề dừng lại dạng hiệu mà chưa thể thực tế, chưa định lượng cụ thể để khuyến khích nguồn vốn xã hội đầu tư phát triển Giá nhà xã hội hình thức giám sát chặt chẽ thực tế việc loạn giá bán xảy q trình thực thi khơng kiểm sốt chủ đầu tư dẫn đến có chênh lệch giá thành chất lượng nhà giá thành nhà xã hội với loại nhà khác Trước thực trạng đó, nội dung chương đề xuất số giải pháp có tính khả thi cao u cầu cụ thể hóa sách hỗ trợ Nhà nước cho chủ đầu tư, đảm bảo cân quyền lợi bên bán bên mua nhà xã hội thông qua việc đăng ký mẫu hợp đồng mua bán với quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền Một giải pháp đề cập trì hình thức giao dịch nhà xã hội, tránh tình trạng đầu nhà góp phần giảm giá thành, mở nhiều hội cho đối tượng sách tiếp cận nhà 98 KẾT LUẬN Nghiên cứu pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hộivới mục đích nhằm hệ thống hóa đánh giá hiệu pháp luật hành, từ định hướng xây dựng, hồn thiện pháp luật Là loại hình nhà mang tính xã hội sâu sắc góp phần tích cực việc đảm bảo an sinh xã hội, vậy,nhìn chung, pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội Nhà nước quan tâm Với xu hướng tạo chế thơng thống từ quy định pháp luật góp phần phát triển loại hình nhà xã hội Đây động lực, nguồn tác nhân thúc đẩy mạnh mẽ giao lưu dân mở rộng phạm viphát triển thông qua việc tạo thị trường mua bán bất động sản phù hợp với quy luật cung cầu xã hội Có thể nhận định rằng,pháp luật nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà xã hội nói riêng cần phải có quy định thích ứng với thay đổi nhanh chóng nhu cầu nhà người dân phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế nước Có vậy, nhà xã hội phát huy hết đặc điểm tích cực, tiến mà mơ hình nhà mang lại Ngồi ra, quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội cần hướng tới mục đích nâng cao chất lượng sống cá nhân thông qua việc nâng cao chất lượng cơng trình xây dựng, đồng thời, nhằm củng cố ổn định giao lưu dân sự, trật tự an toàn xã hội nước ta trình phát triển hội nhập 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tiếng Việt Bộ Xây dựng (2013), Thông tư số 14/2013/TT-BXD hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 34/2013/NĐ-CP Chính phủ quản lý sử dụng nhà xã hội thuộc sở hữu Nhà nước, Hà Nội Bộ Xây dựng (2013), Thông tư số 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua quản lý sử dụng nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, Hà Nội Bộ Xây dựng (2014), Thông tư số 08/2014/TT-BXD hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội, Hà Nội Chính phủ nước Cộng hịa XHCN Việt Nam (2013), Nghị số 02/NQ-CP số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu, Hà Nội Chính phủ nước Cộng hịa XHCN Việt Nam (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội Chính phủ nước Cộng hịa XHCN Việt Nam (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội Chính phủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2013), Nghị định số 34/2013/NĐ-CP quản lý sử dụng nhà xã hội thuộc sở hữu Nhà nước, Hà Nội Chính phủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2013), Nghị định 188/2013/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội, Hà Nội 100 Chính phủ nước Cộng hịa XHCN Việt Nam (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Hà Nội 10 Ngô Huy Cương (2013), Giáo trình luật hợp đồng (phần chung), NXB Đại học Quốc gia Hà Nội 11 Hồng Dương (2013), Tìm cách tăng nguồn cung nhà xã hội, http://baotintuc.vn, cập nhật ngày 17 tháng 07 năm 2014 12 Nguyễn Hà (2012), Nhà xã hội – đối chiếu kinh nghiệm nước, http://www.anninhthudo.vn, cập nhật ngày 28 tháng 09 năm 2013 13 Đình Dân, Ngọc Hà (2013), Nhà xã hội: Mệt mỏi chờ “xin-cho”, http://www.tienphong.vn, cập nhật ngày 18 tháng 07 năm 2014 14 Thế Anh, Song Hải (2013), 150 tình pháp luật đất đai, nhà nhân gia đình, NXB Khoa học Xã hội, Hà Nội 15 Bảo Hạnh (2013), Phát triển nhà xã hội: Không thể phớt lờ khách hàng, http://citinews.net, cập nhật ngày 04 tháng 05 năm 2014 16 Nguyễn Minh Hằng (2013), Pháp luật đất đai hoạt động nghề luật sư, NXB Thông tin Truyền thông, Hà Nội 17 Hà Thị Mai Hiên (2010), Tài sản quyền sở hữu công dân Việt Nam, XNB Công an Nhân dân, Hà Nội 18 Doãn Hồng Nhung, Trần Tố Uyên, Đỗ Thị Thanh Hà, Nguyễn Thị Minh Hoàn (2010), Pháp luật nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam, NXB Xây dựng, Hà Nội 19 Võ Thị Mỹ Hương (2012), Pháp luật nhà xã hội kinh tế thị trường Việt Nam, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (4) 101 20 Hoàng Lan (2013), Chủ đầu tư nhà thu nhập thấp giải trình chuyện giá trời, http://kinhdoanh.vnexpress.net, cập nhật ngày 24 tháng 04 năm 2014 21 Hồng Thế Liên (2010), Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005 (Tập III), XNB Chính trị quốc gia, Hà Nội 22 Hà Nội Mới (2014), Phát triển nhà xã hội: Khoảng cách từ mong muốn đến thực tế, http://www.glory.com.vn, cập nhật ngày 11 tháng 07 năm 2014 23 Nguyễn Thị Như (2012), Đặc điểm quan hệ tiêu dùng pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10) 24 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (1992), Hiến pháp1992 ngày 18/04/1992, Hà Nội 25 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2013), Hiến phápnăm 2013 ngày 28/11/2013, Hà Nội 26 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2005), Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005, Hà Nội 27 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2005), Luật Nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005, Hà Nội 28 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013, Hà Nội 29 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2013), Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/10/2013, Hà Nội 30 Hà Quang (2013), Ba lý khiến nhà xã hội cao nhà thương mại, http://tinnhanhchungkhoan.vn, cập nhật ngày 26 tháng 03 năm 2014 102 31 Thủ tướng Chính phủ nước Cộng hịa XHCN Việt Nam (2009), Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg việc ban hành số chế, sách phát triển nhà cho sinh viên, Hà Nội 32 Thủ tướng Chính phủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2009), Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg việc ban hành số chế, sách phát triển nhà cho công nhân lao động khu cơng nghiệp, Hà Nội 33 Thủ tướng Chính phủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2009), Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg việc ban hành số chế, sách phát triển nhà cho người thu nhập thấp khu đô thị, Hà Nội 34 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật dân sự, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 35 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 36 Trường Đại học Luật Hà Nội (2012), Giáo trình số hợp đồng đặc thù hoạt động thương mại kỹ đàm phán, soạn thảo, NXB Công an Nhân dân, Hà Nội 37 Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, NXB Tư pháp, Hà Nội 38 Xuân Thân (2014), 47 dự án đăng ký chuyển đổi thành nhà xã hội, http://vov.vn, cập nhật ngày 01 tháng 05 năm 2014 39 Đặng Hùng Võ (2013), Nhà thu nhập thấp: Xóa bỏ quy trình “xincho”,http://kienthuc.net.vn, cập nhật ngày 22 tháng 02 năm 2014 40 UBND thành phố Hồ Chí Minh (2008), Quyết định số 86/2008/QĐUBND ban hành Quy định quản lý sử dụng nhà xã hội địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh 103 41 Nguyễn Như Ý (2001), Từ điển tiếng Việt, NXB Giáo dục, Hà Nội, tr 514 II Tiếng Anh 42 Boris Starck (1989), Droit Civil, Obligations, Contract, Troisième édition, Litec 43 Christine Whitehead, Kathleen Scanlon (2007), Social Housing in Europe, LSE London, London School of Economics and Political Science, London 104 ... thực hợp đồng mua bán nhà xã hội 31 1.4 Ý nghĩa hợp đồng mua bán nhà xã hội 34 1.4.1 Hợp đồng nhà xã hội góp phần đảm bảo sách an sinh xã hội 34 1.4.2 Hợp đồng mua bán nhà xã hội. .. hậu pháp lý [10] 14 Hợp đồng mua bán nhà xã hội trường hợp cụ thể loại hợp đồng mua bán nhà Do vậy, giống khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán nhà xã hội chứa đựng yếu tố chung hợp. .. VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1.Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà Ở xã hội nào, nhà nhu cầu thiết yếu cá nhân, cộng đồng Xã hội văn minh, nhà