Xác định giá trị kinh tế của đất khi chuyển mục đích sử dụng, nghiên cứu tình huống dự án khu đô thị phường phú mỹ thành thành phố cao lãnh

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn hồn tồn tơi th ực Cácđoạn trích dẫn s ố liệu sử dụng luận văn dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Lu ận văn không nh ất thiết phản ánh quanđiểm Trường Đại học Kinh Tế Thành ph ố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Thành ph ố Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng năm 2012 Tác giả luận văn Huỳnh Quang Tứ ii LỜI CẢM ƠN Tôi trân tr ọng cảm ơn thầy Jay Rosengard, thầy Nguyễn Xuân Thành, th ầy Huỳnh Thế Du h ết lịng h ướng dẫn, giúp đỡ tơi t lúc định hình đề tài hoàn thành lu ận văn Trân tr ọng cảm ơn Tr ần Thị Quế Giang có nh ững góp ý quan tr ọng, giúp tơi có nh ững ý t ưởng để hồn thi ện luận văn Trân tr ọng cảm ơn thầy, Ch ương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright thời gian qua truy ền đạt, trang bị cho tơi nh ững kiến thức q báu Tơi trân tr ọng cảm ơn anh Nguyễn Hữu Việt ch ị Nguyễn Thị Thu Thủy, công tác Sở Xây dựng Đồng Tháp, anh Nguyễn Minh Triệc, công tác Sở Kế hoạch Đầu tư Đồng Tháp, anh Nguyễn Đình Phiếm, công tác Sở Nông nghi ệp Phát triển nông thôn Đồng Tháp, anh Nguyễn Thái Khoa, công tácở Cục Thống kêĐồng Tháp, anh Cao Hồng Sơn anh Nguy ễn Văn Bé Hai, công tácở Sacombank Đồng Thápđã t ận tình giúp đỡ cung c ấp tài li ệu q giá giúp tơi hồn thành luận văn Trân tr ọng cảm ơn anh chị học viên Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright gia đình, bạn bè động viên, giúpđỡ tơi su ốt trình học tập Trường Fulbright Thành ph ố Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng năm 2012 Học viên Huỳnh Quang Tứ iii TÓM T ẮT Trong cơng cu ộc cơng nghi ệp hóa – hi ện đại hóa đất nước, th ị hóa di ễn với tốc độ nhanh hai mươi năm qua Hàng n ăm, lượng lớn đất nông nghi ệp chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở, đất thương mại, dịch vụ Tuy nhiên, ừt ngày 01 tháng 10 năm 2009 đến nay, trình chậm lại, nhiều dự ánđình trệ nhà n ước thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, m ức giá cao ừTmột tình điển hình, Dự án KhuĐơ Th ị Phường Mỹ Phú Thành Phố Cao Lãnh, lu ận văn lượng hóa giá kinh tế đất nơng nghi ệp giá kinh tế đất ở, thương mại, dịch vụ hình thành sau chuy ển mục đích sử dụng đất, đồng thời sử dụng khung phân tích l ợi ích – chi phí để thẩm định hiệu kinh tế hi ệu tài c dự án Kết tính tốn cho thấy dự án khả thi mặt kinh tế, giá kinh ết đất nông nghi ệp phường Mỹ Phú thành phố Cao Lãnh b ằng 86.822 đồng/m vào n ăm 2012, giá kinh ết đất sau chuyển mục đích sử dụng, chưa có c sở hạ tầng 2.979.799 đồng/m , tăng 2.892.977 đồng/m so với giá kinh ết đất nông nghi ệp, tương ứng với mức tăng 33 lần Chênh ệlch hai mức giá giá trị tăng thêm sách qui hoạch, thay đổi mục đích sử dụng đất nhà n ước tạo ra, c ần phải nộp vào ngân sách nhà n ước thay nằm tay chủ đầu tư Đối chiếu với quiđịnh pháp luật hành, kho ản thu giống chất với tiền sử dụng đất mà doanh nghi ệp phải nộp Với mức giáđóng ti ền sử dụng đất theo giáđất thị trường sau chuyển mục đích sử dụng, kết thẩm định cho thấy dự án khơng hiệu mặt tài Vì d ự án có hiệu mặt kinh tế, giá kinh ết đất tăng cao nên cần đầu tư Luận văn bi ện luận đề xuất với nhà n ước cách tính tiền sử dụng đất theo phương pháp mới, mang lại tính khả thi mặt tài cho d ự án, làm giảm tổn thất xã h ội dự án bị đình trệ Phương pháp tính tiền sử dụng đất là: Giáđóng ti ền sử dụng đất cho m chuyển đổi mục đích sử dụng = Giá kinh ết đất sau chuyển đổi, chưa có c sở hạ tầng - Giá kinh ết đất nông nghiệp iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM T ẮT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT viii DANH MỤC BẢNG BIỂU ix DANH MỤC HÌNH V Ẽ vii CHƯƠNG : GIỚI THIỆU 1.1 Bối cảnh nghiên ứcu 1.2 Vấn đề sách 1.3 Mục tiêu nghiênứcu, số liệu ph ạm vi nghiên ứcu, phương pháp nghiênứcu 1.4 Câu h ỏi nghiên ứcu 1.5 Giới thiệu dự án KhuĐô Th ị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh 1.6 Bố cục luận văn CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP TÍNH GIÁ KINH T Ế CỦA ĐẤT, KHUNG PHÂN TÍCH LỢI ÍCH – CHI PHÍ VÀ GI ỚI THIỆU VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Xácđịnh giá trị đất nông nghi ệp 2.1.1 Tính giá kinh ết đất nông nghi ệp theo phương pháp ủca ADB 2.1.2 Xácđịnh giá kinh ết đất theo phương pháp ủca World Bank 2.1.3 Tính giá trị đất nông nghi ệp theo phương pháp thu nhập theo Thông t số 145/2007/TT-BTC 2.2 Phân tích tính kh ả thi mặt kinh tế dự án 2.3 Tính giá kinh ết đất sau chuyển mục đích sử dụng 2.4 Phân tích tính kh ả thi mặt tài c dự án 10 2.5 Phân tích r ủi ro, phân tích phân ph ối 11 2.6 Giới thiệu trình thu tiền sử dụng đất Việt Nam kinh nghi ệm quốc tế .11 2.6.1 Quá trình thu tiền sử dụng đất Việt Nam 11 v 2.6.2 Kinh nghiệm quốc tế 13 CHƯƠNG 3: XÁC ĐỊNH GIÁ KINH T Ế CỦA ĐẤT NÔNG NGHI ỆP 15 3.1 Xácđịnh giá kinh ết đất nông nghi ệp theo phương pháp ủca ADB 15 3.2 Xácđịnh giá kinh ết đất nông nghi ệp theo phương pháp ủca World Bank 16 3.3 Xácđịnh giá trị đất nông nghi ệp phương pháp thu nhập Thông t số 145/2007/TT-BTC 17 3.4 Phân tích giá thị trường đất nông nghi ệp 17 3.5 Phân tích giá đất nông nghi ệp UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành 18 3.6 So sánh,đánh giá giá kinhếctủa đất nông nghi ệp với giá UBND ỉtnh ban hành giá thị trường 20 3.6.1 Phân tích, ch ọn lựa giá kinh ết đất nơng nghi ệp qua cách tính 20 3.6.2 So sánh giá kinhế tcủa đất nông nghi ệp với giá khác 21 CHƯƠNG 4: THẨM ĐỊNH HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU ĐÔ TH Ị PHƯỜNG MỸ PHÚ TP CAO LÃNH VÀ TÍNH GIÁ KINH T Ế CỦA ĐẤT SAU KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG, BIỆN LUẬN MỨC GIÁ ĐÓNG TI ỀN SỬ DỤNG ĐẤT HỢP LÝ 22 4.1 Giới thiệu phân tích thơng s ố dự án 22 4.1.1 Giới thiệu phân tích thơng s ố tài c dự án 4.1.2 Hệ số chuyển đổi giá tài sang giá kinhết CF j 27 4.1.3 Giới thiệu phân tích thơng s ố kinh tế 30 4.2 Phân tích hi ệu kinh tế dự án 32 4.2.1 Phân tích k ết thẩm định 32 4.2.2 Phân tích r ủi ro 32 4.3 Tính giá kinh ết đất sau chuyển mục đích sử dụng 32 4.4 Phân tích hi ệu tài c dự án 33 4.4.1 Phân tích k ết thẩm định 33 4.4.2 Phân tích r ủi ro bi ện luận giá trị hợp lý c Giáđóng ti ền sử dụng đất 34 4.5 Phân tích phân ph ối 35 CHƯƠNG : KẾT LUẬN VÀ KI ẾN NGHỊ 37 5.1 Kết luận 37 vi 5.2 Kiến nghị 37 5.3 Các hạn chế nghiên ứcu 38 TÀI LI ỆU THAM KHẢO 39 PHỤ LỤC 43 Phụ lục 1: Giới thiệu dự án 43 Phụ lục 2: Chứng minh công th ức (2.2) 44 Phụ lục 3: Giá lúaở ĐBSCL hàng tháng qua ănm 45 Phụ lục 4: Tốc độ tăng suất lúa bình quân hàng n ăm 45 Phụ lục 5: Lợi nhuận t ốc độ tăng lợi nhuận thực bình quân c đất trồng lúa qua ănm 46 Phụ lục 6: Chi phí vốn chủ sở hữu 47 Phụ lục 7: Tiến độ bán dự kiến 48 Phụ lục 8: Giá thuê nhà trênđịa bàn TP Cao Lãnh 49 Phụ lục 9: Tốc độ tăng GDP Đồng Tháp/người 50 Phụ lục 10: Phân tích độ nhạy, phân tích k ịch NPV kinh tế 51 Phụ lục 11: Phân tích mô ph ỏng Monte Carlo NPV kinh tế 53 Phụ lục 12: Phân tích độ nhạy NPV tài 54 Phụ lục 13: Phân tích mơ ph ỏng Monte Carlo NPV tài 57 Phụ lục 14: Kết phân tích phân ph ối 59 Phụ lục 15: Ngân l ưu chi phí đầu tư theo giá tài danh nghĩa 59 Phụ lục 16: Báo cáo thu nhập 60 Phụ lục 17: Bảng kế hoạch trả nợ 60 Phụ lục 18: Ngân l ưu tài danh ngh ĩa dự án chủ đầu tư 61 Phụ lục 19: Ngân l ưu kinh tế dự án 62 Phụ lục 20: Bảng giáđất thuộc TX Sa Đéc Error! Bookmark not defined Phụ lục 21: Bảng giáđất thuộc TP Cao Lãnh Error! Bookmark not defined Phụ lục 22: Giá thành sản xuất lúa đông xuân hè thu năm 2009, 2010, 2011 Error! Bookmark not defined vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ADB Asia Development Bank : Ngân Hàng Phát Triển Châu Á BĐS : Bất động sản CSHT : Cơ sở hạ tầng CPQLDA TTGTC : Chi phí quản lý d ự án thời gian thi công DA : Dự án DN : Doanh nghiệp ĐBSCL : Đồng Bằng Sông C ửu Long ĐT : Đô th ị GDP Gross Domestic Product : Tổng sản phẩm nước IMF International Monetary Fund : Quĩ Tiền Tệ Quốc Tế IRR Internal Rate of Return : Tỉ suất hoàn v ốn nội MĐSD : Mục đích sử dụng NHTM : Ngân hàng th ương mại NPV Net Present Value : Giá trị ròng Thuế TNDN : Thuế thu nhập doanh nghiệp TP : Thành ph ố TSDĐ : Tiền sử dụng đất TX : Thị xã UBND : Uỷ Ban Nhân Dân VCSH : Vốn chủ sở hữu VHLSS Vietnam Household Living Standards Survey World Bank : Điều tra mức sống hộ gia đình Việt Nam : Ngân Hàng Th ế Giới viii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1: Kết tính tốn ợli nhuận (EPLo) hectađất lúa năm 2011 15 Bảng 3.2: Doanh thu, giá thành, lợi nhuận hectađất lúa năm 2009, 2010 16 Bảng 3.3: Lợi nhuận hectađất trồng lúa tính theo Thơng tư 145/2007 17 Bảng 3.4: Giá thị trường đất nông nghi ệp 18 Bảng 3.5: Giáđất nông nghi ệp trồng lúa, đất trồng hàng n ăm khác,đất có m ặt nước ni tr ồng thủy sản trênđịa bàn TP Cao Lãnh c UBND tỉnh Đồng Tháp .19 Bảng 3.6: Tổng hợp kết giáđất nông nghi ệp 20 Bảng 3.7: So sánh giá kinhế tvới giá UBND ỉtnh ban hành giá thị trường 21 Bảng 4.1: So sánh số chi phí lao động thiếu kỹ Dự án KhuĐT Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh m ột số dự án khác 28 Bảng 4.2: Nguyên nhân hệ số chuyển đổi CFj số dự án khác≠1 29 Bảng 4.3: Tóm t hệ số chuyển đổi CFj 29 Bảng 4.4: Ngân l ưu kinh tế k ết thẩm định kinh tế dự án 32 Bảng 4.5: Ngân l ưu, kết thẩm định tài c dự án chủ đầu tư 34 Bảng 4.6: Tácđộng dự ánđến cácđối tượng cụ thể 35 ix DANH MỤC HÌNH V Ẽ Hình 1.1: Sơ đồ đất chuyển đổi mục đích sử dụng CHƯƠNG : GIỚI THIỆU 1.1 Bối cảnh nghiên ứcu Trong công cu ộc cơng nghi ệp hóa - hi ện đại hóa đất nước, năm qua kinh tế Việt Nam tăng trưởng nhanh chóng, t ỉ trọng đóng góp vào t sản phẩm nước (GDP) ngành công nghiệp, dịch vụ ngày cao Ng ược lại, tỉ trọng đóng góp vào GDP c ngành nơng nghi ệp ngày gi ảm Ngày có nhi ều diện tích đất chuyển đổi mục đích sử dụng (MĐSD) thành đất đô th ị (ĐT) Năm 1990, nước có kho ảng 500 ĐT, tỉ lệ th ị hố vào khoảng 17-18% đến năm 2000 số lên 649, năm 2003 656 ĐT đến năm 2007, nước có 729 ĐT, tỉ lệ th ị hóa kho ảng 27% Nhà n ước ban hành nhi ều văn triển khai, đạo thực đô th ị hóa, khuy ến khích thành phần kinh tế phát triển nhà theo chế thị trường Mục tiêuđề xây d ựng nhà năm 100 triệu m sàn, đến năm 2015, diện tích nhà bình qn tồn qu 2 ốc đạt 22 m sàn/ng ười, t ại ĐT 26 m sàn/ng ười; đến năm 2020 đạt diện tích 2 bình qn tồn qu ốc 25 m sàn/ng ười, khu vực ĐT 29 m sàn/ng ười Tại khu vực Đồng Bằng Sông C ửu Long (ĐBSCL), theo qui hoạch đến năm 2020, vùng có 250 ĐT, bao gồm ĐT loại I, ĐT loại II, 11 ĐT loại III, 34 ĐT loại IV 198 ĐT loại V Dự kiến dân s ố vùng đến năm 2020 khoảng 20-21 triệu người, dân số ĐT khoảng 7-7,5 triệu người, tỉ lệ th ị hóa kho ảng 33-35%, đất ĐT khoảng 100.000 – 110.000 Tại Đồng Tháp, vùng Cao Lãnh, gồm thành ph ố (TP) Cao Lãnh ba huy ện Cao Lãnh, Tháp Mười, Thanh Bình, t ập trung đầu tư sở hạ tầng (CSHT) TP, thị trấn, khu công nghi ệp, hình thành khu ĐT Trường Xuân, Thanh Bình, Tr ần Quốc Toản, Mỹ Trà, M ỹ Xương…T ỷ lệ th ị hóa n ăm 2007 vùng đạt 24,5%, đó, TP Cao Lãnh đạt 60,7% Bản tin kinh tế số 16 - 31 - Bộ Ngoại giao (2008), “ Đơ th ị hóa nh ững vấn đề phát sinh”, Tuyên giáo, truy cập ngày 01/12/2011 t ại địa chỉ: http://tuyengiao.vn/Home/kinhte/2008/8/1433.aspx Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-Ttg ban hành ngày 30/11/2011 v ề việc phê duyệt Chiến lược xây d ựng nhà quốc gia đến năm 2020 t ầm nhìn đến năm 2030 Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định số 1581/QĐ-Ttg ban hành ngày 09/10/2009 v ề việc phê duyệt qui hoạch xây d ựng vùng ĐBSCL đến năm 2020 t ầm nhìn đến năm 2050 Sở Kế hoạch Đầu tư Đồng Tháp (2008),Báo cáo ếKt thực nghị Tỉnh uỷ phát triển kinh tế - xã h ội vùng Cao Lãnh, Sa Đéc Hồng Ngự đến năm 2010 49 Phụ lục 8: Giá thuê nhà trênđịa bàn TP Cao Lãnh STT Diện tích cho LOẠI NHÀ thuê(m ) GIÁ CHO THUÊ GHI CHÚ (đồng/tháng) PHƯỜNG Trục đường (30/4, Lý Th ường Kiệt…r ất nhiều lợi thế) 220 8.000.000 ÷ 10.000.000 Tính bình quân 01 tr ệt, 02 lầu Trục đường khác - có lợi kinh doanh 220 4.000.000 ÷ 6.000.000 Tính bình quâ n 01 trệt, 02 lầu Trục đường khác - có lợi kinh doanh 220 3.000.000 ÷ 4.000.000 Tính bình q n 01 trệt, 02 lầu Trục đường (Nguyễn Huệ, Lý Th ường Kiệt…r ất nhiều lợi thế) 220 10.000.000 ÷ 12.000.000 Tính bình qn 01 tr ệt, 02 lầu Trục đường khác - có lợi kinh doanh 220 5.000.000 ÷ 7.000.000 Tính bình q n 01 trệt, 02 lầu Trục đường khác - có lợi kinh doanh 220 4.000.000 ÷ 5.000.000 Tính bình q n 01 trệt, 02 lầu Trục đường (Thiên Hộ Dương…r ất nhiều lợi thế) 220 6.000.000 ÷ 8.000.000 Tính bình qn 01 tr ệt, 02 lầu Trục đường khác - có lợi kinh doanh 220 4.000.000 ÷ 5.000.000 Tính bình q n 01 trệt, 02 lầu Trục đường khác - có lợi kinh doanh 220 3.000.000 ÷ 4.000.000 Tính bình q n 01 trệt, 02 lầu Nhà tr ọ sinh viên, nhà trọ gia đình 18 500.000 ÷ 600.000 Có WC b ếp riêng Nhà tr ọ sinh viên, nhà trọ gia đình 12 300.000 ÷ 400.000 WC chung Nhà tr ọ sinh viên, cơng nhân 12 400.000 ÷ 500.000 WC chung Nhà ph ố loại 220 4.000.000 ÷ 5.000.000 PHƯỜNG PHƯỜNG PHƯỜNG PHƯỜNG MỸ PHÚ (Nguồn: Sở Xây d ựng Đồng Tháp) Tính bình qn 01 tr ệt, 02 lầu 50 Phụ lục 9: Tốc độ tăng GDP Đồng Tháp/người (giá năm 1994) Dân s ố Đồng GDP Đồng GDP Đồng Tháp Tháp(triệu Tháp/người (triệu Tốc độ tăng GDP Đồng Năm (người) đồng) đồng/người) Tháp/người (%) 1990 1372.885 2068.475 1,51 1991 1393.658 2301.385 1,65 9,60 1992 1414.748 2549.704 1,80 9,14 1993 1435.915 2833.231 1,97 9,48 1994 1457.329 3040.340 2,09 5,73 1995 1478.494 3316.107 2,24 7,51 1996 1501.262 3554.262 2,37 5,56 1997 1523.716 3801.855 2,50 5,39 1998 1546.645 4106.835 2,66 6,42 1999 1569.649 4398.643 2,80 5,54 2000 1588.756 4620.514 2,91 3,78 2001 1604.822 4943.384 3,08 5,92 2002 1622.072 5390.190 3,32 7,88 2003 1614.302 5890.012 3,65 9,80 2004 1626.598 6536.585 4,02 10,14 2005 1639.517 7417.982 4,52 12,59 2006 1646.773 8476.570 5,15 13,77 2007 1654.530 9814.729 5,93 15,24 2008 1662.461 11.440.069 6,88 16,00 2009 1666.642 12.713.051 7,63 10,85 2010 1670.493 14.368.145 8,60 12,76 Bình quân 9,15 (Nguồn: Niên giám ốthng kêĐồng Tháp 2002, 2010 tính tốn ủca tác giả) 51 Phụ lục 10: Phân tích độ nhạy, phân tích k ịch NPV kinh tế Dự báo ếbin đầu vào có kh ả ảnh hưởng lớn đến hiệu kinh tế DA Giá thuê nhà, T ốc độ tăng giá thuê nhà, ỉTlệ lấp đầy nhà cho thuê Tác giảsẽ phân tích độ nhạy Giá thuê nhà phân tích kịch Tốc độ tăng giá thuê nhà, ỉTlệ lấp đầy để đánh giá tácđộng Bảng Phuluc 10.1: Kết chạy độ nhạy chiều NPV kinh tế Giá thuê nhà (triệu đồng/m ) Giá thuê nhà Kết 0,175 0,2 0,300 0,331 0,5 0,6 0,700 -668.171,92 -921.122,22 272.635,63 1820.522,61 2734.404,21 4079.261,9 -2,57% 8,00% 10,57% 22,39% 27,90% 39,39% NPV kinh tế 529.162,20 EIRR 12,83% Cho Giá thuê nhà biến thiên khoảng giá trị tối thiểu 0,175 triệu đồng/m /năm giá trị 47 tối đa 0,7 triệu đồng/m /năm , tác giả nhận thấy NPV kinh tế nhạy cảm với Giá thuê nhà NPV kinh tế đổi chiều từ âm sang d ương giá trị 0,3 triệu đồng/m /năm, đánh dấu mốc hiệu đầu tư kinh tế triển khai DA Phân tích k ịch Tốc độ tăng giá thuê nhà Kịch 1: giống mơ hình c sở, giá th nhàătng đặn 9,15% từ năm 2013 đến năm 2019, từ năm 2020 trở tăng 3,63% Kịch 2: Tốc độ tăng giá thuê nhàătng điểm phần trăm so với kịch năm Kịch 3: từ năm 2013 đến năm 2019, Tốc độ tăng giá thuê nhà giảm điểm phần trăm so với kịch 1, từ năm 2020 trở giảm điểm phần trăm 47 Tác giả tính tốn theo ốs liệu Sở Xây d ựng Đồng Thápở Phụ lục 52 Bảng Phuluc 10.2: Kết phân tích k ịch thay đổi Tốc độ tăng giá thuê nhà(triệu đồng) Kịch NPV EIRR 529.162,199 529.162,199 1738.227,042 12,83% 12,83% 21,71% -5.286E+05 2,31% Kết phân tích cho th NPV kinh tế nhạy cảm với Tốc độ tăng giá thuê nhà, ịkch số s ố kh ả quan k ịch x ấu, DA không hi ệu Phân tích k ịch Tỉ lệ lấp đầy Kịch 1: Giống mơ hình c sở, Tỉ lệ lấp đầy diện tích nhà cho thuê đạt 30% tổng diện tích xây d ựng năm 2016, 45% năm 2017, 60% năm 2018, 70% năm 2019 80% n ăm 2020 trở Kịch 2: Tỉ lệ lấp đầy tăng 10 điểm phần trăm so với mô hình c sở Kịch 3: Tỉ lệ lấp đầy giảm 10 điểm phần trăm so với mơ hình c sở Bảng Phuluc 10.3: Kết phân tích k ịch thay đổi Tỉ lệ lấp đầy ( triệu đồng) Kịch NPV EIRR 529.162,199 529.162,2 12,83% 12,83% 1012.845,38 45.479,016 16,74% 8,44% Cả kịch cho kết khả quan, DA có hi ệu kinh tế với NPV kinh tế dương, EIRR cao chi phí sử dụng vốn kinh tế 53 Phụ lục 11: Phân tích mơ ph ỏng Monte Carlo NPV kinh tế Biến giả định Giả định Giá thuê nhàcó d ạng phân ph ối xác suất tam giác, giá ịtrtrung bình giá trị 2 ban đầu 0,359 triệu đồng/m /năm, giá trị tối thiểu 0,175 triệu đồng/m /năm giá trị tối đa 0,7 triệu đồng/m /năm Giả định Tốc độ tăng giá thuê nhàcó phân ph ối custom, kịch có xác suất xẩy 40%, kịch có xác suất xẩy 30%, kịch có xác suất xẩy 30% 48 Giả định Tỉ lệ lấp đầy có phân ph ối custom, kịch có xác suất xẩy 40%, k ịch có xác suất xẩy 30%, kịch có xác suất xẩy 30% Biến dự báo: NPV kinh tế Kết phân tích mơ ph ỏng mơ hình kinh t ế Thực 10.000 lần phép thử mơ hình Monte Carlo, kết cho thấy khả NPV kinh tế dương 80,87%, ngh ĩa DA kh ả thi mặt kinh tế với xác suất 80,87% Với xác suất có th ể kết luận, DA cần triển khai tính khả thi mặt kinh tế cao 48 Tác giả tham khảo dạng phân ph ối Nguyễn Xuân Thành (2009), Nghiên ứcu tình Dự án hộ dịch vụ cao cấp ven biển Non Nước, Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright 54 Phụ lục 12: Phân tích độ nhạy NPV tài Dự báo ếbin đầu vào có kh ả ảnh hưởng lớn đến hiệu tài DA Giá đóng TSD Đ, Giáđền bù đất nơng nghi ệp, Chi phí xây d ựng, Giáđất bánđối với NPV tài Giáđóng TSD Đ phụ thuộc lớn vào quan điểm hội đồng định giá m ục tiêu nghiênứcu luận văn, biến Giáđền bù đất nơng nghi ệp, Chi phí xây d ựng, Giáđất bán ũcng có độ chắn khơng cao theo th ời gian, làm ảnh hưởng tới kết NPV DA Bảng Phuluc 12.1: Kết chạy độ nhạy chiều NPV tài Giáđóng TSDĐ (triệu VND/m ) Giáđóng ti ền sử dụng đất Kết NPV dự án IRR dự án danh nghĩa NPV chủ sở hữu IRR chủ sở hữu danh nghĩa 125.837,776 1,955 192.408,567 2,444 125.837,776 2,933 3,278 59.266,985 12.280,491 3,368 3,422 -7303,807 28% 35,84% 28,27% 22,11% 18,41% 17,51% 16,99% 99.156,109 157.284,486 99.156,109 41.028 -10723,096 -17100,644 45% 59,45% 45,06% 31,94% 23,38% 21,22% 19,96% Cho Giáđóng TSD Đ biến thiên ừt giảm 20% đến tăng 40% so với giá tính tốn mơ hình sở, tác giả nhận thấy NPV tài nhạy cảm với Giáđóng TSD Đ Tại mức giá 3,278 triệu đồng/m , tương ứng với mức tăng 34,16% so với mơ hình c sở, NPV chủ sở hữu đảo chiều từ dương sang âm, đánh dấu thay đổi định đầu tư vào DA c chủ đầu tư Tại mức DA v ẫn khả thi quanđiểm tổng đầu tư NPV DA dương, IRR DA lớn chi phí vốn bình qn 55 Bảng Phuluc 12.2: Kết chạy độ nhạy chiều NPV tài Giáđền bù đất nơng nghi ệp (triệu VND/m ) Giáđền bù đất nông nghi ệp NPV dự án IRR DA danh nghĩa NPV chủ sở hữu IRR chủ sở hữu danh nghĩa Kết 125.837,776 0,243 125.837,776 0,364 90.434,738 0,485 55.031,699 0,601 21.067,942 0,606 19.628,661 0,673 0,728 -15.774 28% 28,27% 24,63% 21,53% 18,96% 18,85% 17,51% 16,50% 99.156,109 99.156,109 65.650,019 32.143,928 -1362,162 -19.939,091 -34.868,253 45% 45,06% 36,06% 29,00% 23,38% 23,16% 20,30% 18,15% Cho giáđền bù đất nông nghi ệp tăng từ 0% đến 200% so với mơ hình c sở, kết tính tốn cho thấy NPV tài nh ạy cảm với Giáđền bù đất nông nghi ệp Tại mức giáđền bù 0,601 triệu đồng/m , tương ứng với mức tăng 147,97% so với mơ hình c sở, NPV chủ sở hữu chuyển từ dương sang âm, cao h ơn mức ch ủ đầu tư khơng tham gia vào DA Tại mức giá NPV DA dương IRR l ớn chi phí vốn bình qn nên DA khả thi quanđiểm tổng đầu tư Bảng Phuluc 12.3: Kết chạy độ nhạy chiều NPV tài Chi phí xây dựng (triệu VND) Chi phí xây d ựng NPV dự án IRR dự án danh nghĩa NPV chủ sở hữu IRR chủ sở hữu danh nghĩa Kết 125.837,776 110.056,465 125.837,776 165.084,697 75.313,756 220.112,930 24.789,735 233.737,372 12.280,491 247.112,667 275.141,162 -25.734,285 28% 28,27% 23,49% 19,35% 18,41% 17,51% 15,73% 99.156,109 99.156,109 55.039,474 10.922,839 -10.723 -33.193,796 45% 45,06% 34,99% 25,60% 23,38% 21,22% 16,82% Cho Chi phí xây d ựng biến thiên ừt mức tăng 0% so với mơ hình c sở đến tăng 150%, tác giả nhận thấy NPV tài nh ạy cảm với Chi phí xây d ựng Tại giá trị 233.737,372 triệu đồng tương ứng với mức tăng 112,38% so với mơ hình c sở, NPV chủ sở hữu chuyển từ dương sang âm làm cho ch ủ đầu tư không đầu tư Tại giá trị xét quanđiểm tổng đầu tư, DA khả thi NPV dự án dương, IRR dự án ớln WACC 56 Bảng Phuluc 12.4: Kết chạy độ nhạy chiều NPV tài Giáđất bán (triệu VND/m ) Giáđất bán Kết NPV dự án IRR dự án danh nghĩa NPV chủ sở hữu IRR chủ sở hữu danh nghĩa 125.837,776 4,76 -58.491,318 5,407 5,530 11.095 6,12 6,8 7,48 64.394,745 125.837,776 187.280,807 28% 12,18% 17,51% 18,50% 23,13% 28,27% 33,24% 99.156,109 -60.133,935 -9588 46.059,428 99.156,109 152.252,791 45% 7,93% 21,06% 23,38% 33,92% 45,06% 55,35% Cho Giáđất bán thayđổi từ giảm 30% đến tăng 10% so với mơ hình c sở, tác giả nhận thấy NPV tài r ất nhạy cảm với Giáđất bán Tại điểm giá trị 5,53 triệu đồng/m , NPV chủ sở hữu đổi chiều từ âm sang d ương Tại điểm DA kh ả thi quanđiểm tổng đầu tư NPV dự án dương, IRR dự án ớln chi phí sử dụng vốn bình qn Nh vậy, chủ đầu tư đầu tư vào DA ch ỉ nhận thấy có th ể bánđược giá ừt 5,53 triệu đồng/m trở lên 57 Phụ lục 13: Phân tích mơ ph ỏng Monte Carlo NPV tài Phân tích độ nhạy phân tích k ịch cho thấy biến Giáđóng TSD Đ, Giáđền bù đất nơng nghi ệp, Chi phí xây d ựng, Giáđất bán có ảnh hưởng lớn đến hiệu tài c DA, nhiên,ảnh hưởng tới mức độ nào, xác suất chưa Phân tích mơ ph ỏng Monte Carlo thể điều Trường hợp Biến giả định Theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP, chuyển MĐSD đất, DN phải đóng TSD Đ theo giá thị trường, quyền địa phương dựa vào k ết thẩm định công ty th ẩm định giá Vì khơng bi ết trước giá trị nên tác giảgiả định giáđóng TSD Đ có d ạng phân ph ối xác suất đều, giá trị tối thiểu giá UBND ỉtnh ban hành 2,444 tri ệu đồng/m , giá trị tối đa giá thị trường đất 6,8 tri ệu đồng/m Giả định Giáđền bù đất nông nghi ệp có d ạng phân ph ối xác suất chuẩn, giá trị kỳ vọng giá trị ban đầu, độ lệch chuẩn 10% giá trị kỳ vọng Giả định Chi phí xây d ựng có d ạng phân ph ối xác suất chuẩn, giá trị kỳ vọng giá trị ban đầu, độ lệch chuẩn 10% giá trị kỳ vọng Giả định Giáđất báncó d ạng phân ph ối xác suất chuẩn, giá trị kỳ vọng giá trị ban đầu, độ lệch chuẩn 10% giá trị kỳ vọng Biến dự báo:NPV tài Kết phân tích mơ ph ỏng mơ hình tài Thực 10.000 lần thử mơ hình Monte Carlo cho thấy NPV theo quan điểm tổng đầu tư dương với xác suất 22,09%, NPV theo quan điểm chủ đầu tư dương với xác suất 58 19,93% Như vậy, DA không kh ả thi mặt tài Đây c ũng lý D ự án Khu ĐT Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh đình trệ từ năm 2009 đến Trường hợp 2: Thay đổi giả định biến Giáđóng TSD Đ gi ữ nguyên ảgiđịnh khác trường hợp Theo phân tích độ nhạy, DA khơng cịn kh ả thi mặt tài quan điểm chủ đầu tư giáđóng TSD Đ vượt giá ịtr3,278 triệu đồng/m Do tác giả giả định giáđóng TSD Đ có phân ph ối đều, giá trị nhỏ 2,444 tri ệu đồng/m giá trị cao 3,278 tri ệu đồng/m Kết phân tích mơ ph ỏng mơ hình tài Với thay đổi quan trọng gi ả định Giáđóng TSD Đ có d ạng phân ph ối khoảng 2 biến thiên ừt giá ủca UBND tỉnh 2,444 triệu đồng/m m ức 3,278 triệu đồng/m , kết phân tích mơ ph ỏng khả quan, NPV dự án có xác suất dương 83,92% NPV ch ủ đầu tư có xác suất dương 79,58%, tức xác suất DA khả thi quanđiểm tổng đầu tư 83,92% xác suất DA khả thi quanđiểm chủ đầu tư 79,58% Điều cho th tính khả thi DA phụ thuộc lớn vào vi ệc áp Giáđóng TSD Đ Nếu Giáđóng TSD Đ thấp 3,278 triệu đồng/m DA khả thi mặt tài Đây c ũng lý tác giả kiến nghị cách tính TSDĐ 59 Phụ lục 14: Kết phân tích phân ph ối (triệu đồng) NPV tài @WACC Lợi ích Doanh thu bánđất Doanh thu cho thuê nhà Chi phí Tổng chi phí xây d ựng CPQLDA TTGTC Tiền đền bù đất nông nghi ệp Chi phí tổ chức đền bù TSDĐ sau khấu trừ Chi phí quảng cáo Chi phí quản lý bán đất Thuế TNDN Chi phí hội đất DA Chi phí xây d ựng nhà cho thuê NPV NPV tài @EOCK 819.240,418 912.474,017 113.088,397 16.963,260 85.677,675 1713,554 405.504,847 274,240 1949,349 68.231,321 117.189,754 17.578,463 85.677,675 1713,554 420.211,218 299,532 2164,355 76.955,376 NPV kinh tế @EOCK -912.474,017 3709.849,673 3709.849,673 117.189,754 17.578,463 1713,554 299,532 2164,355 30.675,081 125.837,776 NPV ngoại tác 0 -85.677,675 -420.211,218 0 -76.955,376 30.675,081 2487.435,977 2487.435,977 190.684,090 1052.792,958 862.108,868 Phụ lục 15: Ngân l ưu chi phí đầu tư theo giá tài danh nghĩa (triệu đồng) Năm 2012 Tổng chi phí xây d ựng Chi phí xây d ựng Chi phí xây d ựng dự phịng CPQLDA TTGTC Tiền đền bù đất nơng nghi ệp Chi phí tổ chức đền bù Tiền sử dụng đất Tiền sử dụng đất khấu trừ Tổng chi phí đầu tư theo giá danh nghĩa Năm 2013 132.893,181 115.559,288 17.333,893 19.933,977 85.677,675 1713,554 87.391,229 503.415,245 26.895,724 629.346,680 60 Phụ lục 16: Báo cáo thu nhập (triệu đồng) Khoản mục Doanh thu bánđất Chi phí hoạt động Lợi nhuận trước khấu hao, lãi vay thu ế Khấu hao Lợi nhuận trước lãi vay thu ế Lãi vay Lợi nhuận trước thuế Thuế TNDN Lợi nhuận sau thuế Năm 2014 351.807,27 1.200,00 350.607,27 238.912,636 111.694,64 75.257,480 36.437,156 9109,289 27.327,867 Năm 2015 483.760,96 1.260,00 482.500,96 238.912,636 243.588,327 50.171,654 193.416,674 48.354,168 145.062,505 Năm 2016 507.949,01 1.102,50 506.846,51 238.912,636 267.933,876 25.085,827 242.848,049 60.712,012 182.136,037 Phụ lục 17: Bảng kế hoạch trả nợ (triệu đồng) Dư nợ đầu kỳ Giải ngân n ợ Trả lãi vay Trả nợ gốc Trả lãi vay n ợ gốc Dư nợ cuối kỳ Ngân l ưu nợ vay Năm 2013 501.716,536 0 501.716,536 501.716,536 Năm 2014 501.716,536 Năm 2015 334.477,691 Năm 2016 167.238,845 75.257,480 167.238,845 242.496,326 334.477,691 -242.496,326 50.171,654 167.238,845 217.410,499 167.238,845 -217.410,499 25.085,827 167.238,845 192.324,672 -192.324,672 61 Phụ lục 18: Ngân l ưu tài danh ngh ĩa dự án chủ đầu tư (triệu đồng) 2012 Ngân l ưu vào Doanh thu bánđất Ngân l ưu Chi phí đầu tư Chi phí quảng cáo Chi phí quản lý bán đất Thuế TNDN Ngân l ưu ròng c DA danh nghĩa Ngân l ưu VCSH danh nghĩa 87.391,229 87.391,229 -87.391,229 -87.391,229 2013 629.346,68 629.346,68 -629.346,68 -127.630,144 2014 351.807,273 351.807,273 10.309,289 2015 483.760,964 483.760,964 49.614,169 2016 507.949,012 507.949,012 61.814,512 200 1000 9.109,289 341.497,984 99.001,658 210 1050 48.354,168 434.146,795 216.736,296 1102,5 60.712,012 446.134,5 253.809,827 62 Phụ lục 19: Ngân l ưu kinh tế dự án(triệu đồng) 2012 2019 2020* 140.334,693 218.178, 141 6386.030,691 53.828,441 140.334,693 218.178,141 6386.030,691 1129.177,349 1279.341,314 640.573,885 1808,080 40.999,297 1126.620 1277.640 638.820 1701,314 -1225.512,873 1753,885 -500.239,192 1808,080 216.370,062 40.999,297 6345.031,394 2013 2014 2015 2016 0 9933,952 53.828,441 0 9933,952 147.055,999 2641,305 490.489,288 0 487.800 Chi phí quảng cáo 181,406 181,406 Chi phí quản lý bán đất 907,029 907,029 907,029 1506,324 -147.055,999 1552,869 -2641,305 1600,853 -490.489,288 1650,319 -1119.243,397 Ngân l ưu kinh tế vào Tiền thuê nhà hàng năm Ngân l ưu kinh tế Tổng chi phí xây d ựng Chi phí hội đất DA Ngân l ưu kinh tế ròng, thực * 2018 126.564,935 CPQLDA TTGTC Chi phí tổ chức đền bù Chi phí xây d ựng nhà cho thuê 2017 18.984,740 1713,554 -1713,554 Bao gồm giá trị năm 2020 giá trị tương lai chiết khấu Do đất đai tồn mãi nên tác giả chi ết khấu dòng ngân l ưu tiền thuê nhà, chi phí hội đất DA từ năm 2021 trở năm 2020 theo công th ức (2.3) 63 ... c dự án Kết tính tốn cho thấy dự án khả thi mặt kinh tế, giá kinh ết đất nông nghi ệp phường Mỹ Phú thành phố Cao Lãnh b ằng 86.822 đồng/m vào n ăm 2012, giá kinh ết đất sau chuyển mục đích sử. .. 21 CHƯƠNG 4: THẨM ĐỊNH HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU ĐÔ TH Ị PHƯỜNG MỸ PHÚ TP CAO LÃNH VÀ TÍNH GIÁ KINH T Ế CỦA ĐẤT SAU KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG, BIỆN LUẬN MỨC GIÁ ĐÓNG TI ỀN SỬ DỤNG ĐẤT HỢP LÝ 22... thuê, giá kinh? ?? tcủa đất tính sau: Giá kinh ết đất sau chuyển mục đích sử dụng = (Lợi ích kinh tế - Chi phí kinh tế) /Diện tích dự án (2.4) Sau chuyển MĐSD, có hai d ạng đất ở, đất kinh doanh: đất