Xác định giá trị kinh tế của đất khi chuyển mục đích sử dụng Nghiên cứu tình huống dự án khu đô thị phường Phú Mỹ Thành thành phố Cao Lãnh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍCHÍ MINH ——————— HỒ QUANG ĐỆ HUỲNH HẦM ĐƯỜNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN QUANG TỨ BỘ ĐÈO CẢ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ KINH TẾ CỦA ĐẤT LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG: NGHIÊN CỨU TÌNH HUỐNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ PHƯỜNG MỸ PHÚ THÀNH PHỐ CAO LÃNH TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Năm 2010-2012 LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CƠNG TP Hồ Chí Minh – Năm 2012 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT ————————— CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT HỒ QUANG ĐỆ HUỲNH QUANG TỨ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN HẦM ĐƯỜNG BỘ ĐÈO CẢ Chun ngành: Chính sách cơng Mã số: 603114 XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ KINH TẾ CỦA ĐẤT KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG: LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGHIÊN CỨU TÌNH HUỐNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ PHƯỜNG MỸ PHÚ THÀNH PHỐ CAO LÃNH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN TẤN BÌNH Chuyên ngành: Chính sách cơng Mã số: 603114 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.Hồ Chí Minh– Năm 2011 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS JAY ROSENGARD TP Hồ Chí Minh – Năm 2012 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các đoạn trích dẫn số liệu sử dụng luận văn dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Luận văn không thiết phản ánh quan điểm Trường Đại học Kinh Tế Thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng năm 2012 Tác giả luận văn Huỳnh Quang Tứ ii LỜI CẢM ƠN Tôi trân trọng cảm ơn thầy Jay Rosengard, thầy Nguyễn Xn Thành, thầy Huỳnh Thế Du hết lịng hướng dẫn, giúp đỡ tơi từ lúc định hình đề tài hoàn thành luận văn Trân trọng cảm ơn Trần Thị Quế Giang có góp ý quan trọng, giúp tơi có ý tưởng để hoàn thiện luận văn Trân trọng cảm ơn thầy, Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright thời gian qua truyền đạt, trang bị cho tơi kiến thức q báu Tơi trân trọng cảm ơn anh Nguyễn Hữu Việt chị Nguyễn Thị Thu Thủy, công tác Sở Xây dựng Đồng Tháp, anh Nguyễn Minh Triệc, công tác Sở Kế hoạch Đầu tư Đồng Tháp, anh Nguyễn Đình Phiếm, công tác Sở Nông nghiệp Phát triển nông thôn Đồng Tháp, anh Nguyễn Thái Khoa, công tác Cục Thống kê Đồng Tháp, anh Cao Hồng Sơn anh Nguyễn Văn Bé Hai, công tác Sacombank Đồng Tháp tận tình giúp đỡ cung cấp tài liệu q giá giúp tơi hồn thành luận văn Trân trọng cảm ơn anh chị học viên Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright gia đình, bạn bè động viên, giúp đỡ suốt trình học tập Trường Fulbright Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng năm 2012 Học viên Huỳnh Quang Tứ iii TĨM TẮT Trong cơng cơng nghiệp hóa – đại hóa đất nước, thị hóa diễn với tốc độ nhanh hai mươi năm qua Hàng năm, lượng lớn đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở, đất thương mại, dịch vụ Tuy nhiên, từ ngày 01 tháng 10 năm 2009 đến nay, trình chậm lại, nhiều dự án đình trệ nhà nước thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, mức giá cao Từ tình điển hình, Dự án Khu Đơ Thị Phường Mỹ Phú Thành Phố Cao Lãnh, luận văn lượng hóa giá kinh tế đất nông nghiệp giá kinh tế đất ở, thương mại, dịch vụ hình thành sau chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời sử dụng khung phân tích lợi ích – chi phí để thẩm định hiệu kinh tế hiệu tài dự án Kết tính tốn cho thấy dự án khả thi mặt kinh tế, giá kinh tế đất nông nghiệp phường Mỹ Phú thành phố Cao Lãnh 86.822 đồng/m2 vào năm 2012, giá kinh tế đất sau chuyển mục đích sử dụng, chưa có sở hạ tầng 2.979.799 đồng/m2, tăng 2.892.977 đồng/m2 so với giá kinh tế đất nông nghiệp, tương ứng với mức tăng 33 lần Chênh lệch hai mức giá giá trị tăng thêm sách qui hoạch, thay đổi mục đích sử dụng đất nhà nước tạo ra, cần phải nộp vào ngân sách nhà nước thay nằm tay chủ đầu tư Đối chiếu với qui định pháp luật hành, khoản thu giống chất với tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp Với mức giá đóng tiền sử dụng đất theo giá đất thị trường sau chuyển mục đích sử dụng, kết thẩm định cho thấy dự án khơng hiệu mặt tài Vì dự án có hiệu mặt kinh tế, giá kinh tế đất tăng cao nên cần đầu tư Luận văn biện luận đề xuất với nhà nước cách tính tiền sử dụng đất theo phương pháp mới, mang lại tính khả thi mặt tài cho dự án, làm giảm tổn thất xã hội dự án bị đình trệ Phương pháp tính tiền sử dụng đất là: Giá đóng tiền sử dụng đất cho m2 chuyển đổi mục đích sử dụng = Giá kinh tế đất sau chuyển đổi, chưa có sở hạ tầng - Giá kinh tế đất nông nghiệp iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT viii DANH MỤC BẢNG BIỂU ix DANH MỤC HÌNH VẼ vii CHƯƠNG : GIỚI THIỆU .1 1.1 Bối cảnh nghiên cứu 1.2 Vấn đề sách 1.3 Mục tiêu nghiên cứu, số liệu phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu 1.4 Câu hỏi nghiên cứu 1.5 Giới thiệu dự án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh 1.6 Bố cục luận văn CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP TÍNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT, KHUNG PHÂN TÍCH LỢI ÍCH – CHI PHÍ VÀ GIỚI THIỆU VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Xác định giá trị đất nông nghiệp 2.1.1 Tính giá kinh tế đất nông nghiệp theo phương pháp ADB 2.1.2 Xác định giá kinh tế đất theo phương pháp World Bank 2.1.3 Tính giá trị đất nơng nghiệp theo phương pháp thu nhập theo Thông tư số 145/2007/TT-BTC 2.2 Phân tích tính khả thi mặt kinh tế dự án 2.3 Tính giá kinh tế đất sau chuyển mục đích sử dụng 2.4 Phân tích tính khả thi mặt tài dự án 10 2.5 Phân tích rủi ro, phân tích phân phối 11 2.6 Giới thiệu trình thu tiền sử dụng đất Việt Nam kinh nghiệm quốc tế 11 2.6.1 Quá trình thu tiền sử dụng đất Việt Nam 11 v 2.6.2 Kinh nghiệm quốc tế 13 CHƯƠNG 3: XÁC ĐỊNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT NÔNG NGHIỆP 15 3.1 Xác định giá kinh tế đất nông nghiệp theo phương pháp ADB 15 3.2 Xác định giá kinh tế đất nông nghiệp theo phương pháp World Bank 16 3.3 Xác định giá trị đất nông nghiệp phương pháp thu nhập Thông tư số 145/2007/TT-BTC 17 3.4 Phân tích giá thị trường đất nông nghiệp 17 3.5 Phân tích giá đất nơng nghiệp UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành 18 3.6 So sánh, đánh giá giá kinh tế đất nông nghiệp với giá UBND tỉnh ban hành giá thị trường 20 3.6.1 Phân tích, chọn lựa giá kinh tế đất nơng nghiệp qua cách tính 20 3.6.2 So sánh giá kinh tế đất nông nghiệp với giá khác 21 CHƯƠNG 4: THẨM ĐỊNH HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ PHƯỜNG MỸ PHÚ TP CAO LÃNH VÀ TÍNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT SAU KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG, BIỆN LUẬN MỨC GIÁ ĐĨNG TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT HỢP LÝ 22 4.1 Giới thiệu phân tích thơng số dự án 22 4.1.1 Giới thiệu phân tích thơng số tài dự án 22 4.1.2 Hệ số chuyển đổi giá tài sang giá kinh tế CFj 27 4.1.3 Giới thiệu phân tích thơng số kinh tế 30 4.2 Phân tích hiệu kinh tế dự án 32 4.2.1 Phân tích kết thẩm định 32 4.2.2 Phân tích rủi ro 32 4.3 Tính giá kinh tế đất sau chuyển mục đích sử dụng 32 4.4 Phân tích hiệu tài dự án 33 4.4.1 Phân tích kết thẩm định 33 4.4.2 Phân tích rủi ro biện luận giá trị hợp lý Giá đóng tiền sử dụng đất 34 4.5 Phân tích phân phối 35 CHƯƠNG : KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 37 5.1 Kết luận 37 vi 5.2 Kiến nghị 37 5.3 Các hạn chế nghiên cứu 38 TÀI LIỆU THAM KHẢO .39 PHỤ LỤC 43 Phụ lục 1: Giới thiệu dự án 43 Phụ lục 2: Chứng minh công thức (2.2) 44 Phụ lục 3: Giá lúa ĐBSCL hàng tháng qua năm 45 Phụ lục 4: Tốc độ tăng suất lúa bình quân hàng năm 45 Phụ lục 5: Lợi nhuận tốc độ tăng lợi nhuận thực bình quân đất trồng lúa qua năm 46 Phụ lục 6: Chi phí vốn chủ sở hữu 47 Phụ lục 7: Tiến độ bán dự kiến 48 Phụ lục 8: Giá thuê nhà địa bàn TP Cao Lãnh 49 Phụ lục 9: Tốc độ tăng GDP Đồng Tháp/người 50 Phụ lục 10: Phân tích độ nhạy, phân tích kịch NPV kinh tế 51 Phụ lục 11: Phân tích mơ Monte Carlo NPV kinh tế 53 Phụ lục 12: Phân tích độ nhạy NPV tài 54 Phụ lục 13: Phân tích mơ Monte Carlo NPV tài 57 Phụ lục 14: Kết phân tích phân phối 59 Phụ lục 15: Ngân lưu chi phí đầu tư theo giá tài danh nghĩa 59 Phụ lục 16: Báo cáo thu nhập 60 Phụ lục 17: Bảng kế hoạch trả nợ 60 Phụ lục 18: Ngân lưu tài danh nghĩa dự án chủ đầu tư 61 Phụ lục 19: Ngân lưu kinh tế dự án 62 Phụ lục 20: Bảng giá đất thuộc TX Sa Đéc Error! Bookmark not defined Phụ lục 21: Bảng giá đất thuộc TP Cao Lãnh Error! Bookmark not defined Phụ lục 22: Giá thành sản xuất lúa đông xuân hè thu năm 2009, 2010, 2011 Error! Bookmark not defined vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ADB Asia Development Bank : Ngân Hàng Phát Triển Châu Á BĐS : Bất động sản CSHT : Cơ sở hạ tầng CPQLDA TTGTC : Chi phí quản lý dự án thời gian thi công DA : Dự án DN : Doanh nghiệp ĐBSCL : Đồng Bằng Sông Cửu Long ĐT : Đô thị GDP Gross Domestic Product : Tổng sản phẩm nước IMF International Monetary Fund : Quĩ Tiền Tệ Quốc Tế IRR Internal Rate of Return : Tỉ suất hồn vốn nội MĐSD : Mục đích sử dụng NHTM : Ngân hàng thương mại NPV Net Present Value : Giá trị ròng Thuế TNDN : Thuế thu nhập doanh nghiệp TP : Thành phố TSDĐ : Tiền sử dụng đất TX : Thị xã UBND : Uỷ Ban Nhân Dân VCSH : Vốn chủ sở hữu VHLSS Vietnam Household Living Standards Survey World Bank : Điều tra mức sống hộ gia đình Việt Nam : Ngân Hàng Thế Giới viii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1: Kết tính tốn lợi nhuận (EPLo) hecta đất lúa năm 2011 15 Bảng 3.2: Doanh thu, giá thành, lợi nhuận hecta đất lúa năm 2009, 2010 16 Bảng 3.3: Lợi nhuận hecta đất trồng lúa tính theo Thơng tư 145/2007 17 Bảng 3.4: Giá thị trường đất nông nghiệp 18 Bảng 3.5: Giá đất nông nghiệp trồng lúa, đất trồng hàng năm khác, đất có mặt nước ni trồng thủy sản địa bàn TP Cao Lãnh UBND tỉnh Đồng Tháp 19 Bảng 3.6: Tổng hợp kết giá đất nông nghiệp 20 Bảng 3.7: So sánh giá kinh tế với giá UBND tỉnh ban hành giá thị trường 21 Bảng 4.1: So sánh số chi phí lao động thiếu kỹ Dự án Khu ĐT Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh số dự án khác 28 Bảng 4.2: Nguyên nhân hệ số chuyển đổi CFj số dự án khác ≠1 29 Bảng 4.3: Tóm tắt hệ số chuyển đổi CFj 29 Bảng 4.4: Ngân lưu kinh tế kết thẩm định kinh tế dự án 32 Bảng 4.5: Ngân lưu, kết thẩm định tài dự án chủ đầu tư 34 Bảng 4.6: Tác động dự án đến đối tượng cụ thể 35 49 Phụ lục 8: Giá thuê nhà địa bàn TP Cao Lãnh STT Diện tích cho LOẠI NHÀ GIÁ CHO TH GHI CHÚ 220 4.000.000 ÷ 6.000.000 Tính bình qn 01 trệt, 02 lầu 220 3.000.000 ÷ 4.000.000 Tính bình qn 01 trệt, 02 lầu 220 10.000.000 ÷ 12.000.000 Tính bình quân 01 trệt, 02 lầu Trục đường khác - có lợi kinh doanh 220 5.000.000 ÷ 7.000.000 Tính bình quân 01 trệt, 02 lầu Trục đường khác - có lợi kinh doanh 220 4.000.000 ÷ 5.000.000 Tính bình qn 01 trệt, 02 lầu Trục đường (Thiên Hộ Dương…rất nhiều lợi thế) 220 6.000.000 ÷ 8.000.000 Tính bình qn 01 trệt, 02 lầu Trục đường khác - có lợi kinh doanh 220 4.000.000 ÷ 5.000.000 Tính bình qn 01 trệt, 02 lầu Trục đường khác - có lợi kinh doanh 220 3.000.000 ÷ 4.000.000 Tính bình qn 01 trệt, 02 lầu Nhà trọ sinh viên, nhà trọ gia đình 18 500.000 ÷ 600.000 Có WC bếp riêng Nhà trọ sinh viên, nhà trọ gia đình Tính bình qn 01 trệt, 02 lầu Trục đường (Nguyễn Huệ, Lý Thường Kiệt…rất nhiều lợi thế) 8.000.000 ÷ 10.000.000 Trục đường khác - có lợi kinh doanh 220 Trục đường khác - có lợi kinh doanh (đồng/tháng) Trục đường (30/4, Lý Thường Kiệt…rất nhiều lợi thế) thuê (m ) 12 300.000 ÷ 400.000 WC chung Nhà trọ sinh viên, cơng nhân 12 400.000 ÷ 500.000 WC chung Nhà phố loại 220 4.000.000 ÷ 5.000.000 PHƯỜNG PHƯỜNG PHƯỜNG PHƯỜNG PHƯỜNG MỸ PHÚ (Nguồn: Sở Xây dựng Đồng Tháp) Tính bình qn 01 trệt, 02 lầu 50 Phụ lục 9: Tốc độ tăng GDP Đồng Tháp/người (giá năm 1994) Dân số Đồng GDP Đồng GDP Đồng Tháp Tháp (triệu Tháp/người (triệu Tốc độ tăng GDP Đồng Năm (người) đồng) đồng/người) Tháp/người (%) 1990 1372.885 2068.475 1,51 1991 1393.658 2301.385 1,65 9,60 1992 1414.748 2549.704 1,80 9,14 1993 1435.915 2833.231 1,97 9,48 1994 1457.329 3040.340 2,09 5,73 1995 1478.494 3316.107 2,24 7,51 1996 1501.262 3554.262 2,37 5,56 1997 1523.716 3801.855 2,50 5,39 1998 1546.645 4106.835 2,66 6,42 1999 1569.649 4398.643 2,80 5,54 2000 1588.756 4620.514 2,91 3,78 2001 1604.822 4943.384 3,08 5,92 2002 1622.072 5390.190 3,32 7,88 2003 1614.302 5890.012 3,65 9,80 2004 1626.598 6536.585 4,02 10,14 2005 1639.517 7417.982 4,52 12,59 2006 1646.773 8476.570 5,15 13,77 2007 1654.530 9814.729 5,93 15,24 2008 1662.461 11.440.069 6,88 16,00 2009 1666.642 12.713.051 7,63 10,85 2010 1670.493 14.368.145 8,60 12,76 Bình quân 9,15 (Nguồn: Niên giám thống kê Đồng Tháp 2002, 2010 tính tốn tác giả) 51 Phụ lục 10: Phân tích độ nhạy, phân tích kịch NPV kinh tế Dự báo biến đầu vào có khả ảnh hưởng lớn đến hiệu kinh tế DA Giá thuê nhà, Tốc độ tăng giá thuê nhà, Tỉ lệ lấp đầy nhà cho thuê Tác giả phân tích độ nhạy Giá thuê nhà phân tích kịch Tốc độ tăng giá thuê nhà, Tỉ lệ lấp đầy để đánh giá tác động Bảng Phuluc 10.1: Kết chạy độ nhạy chiều NPV kinh tế Giá thuê nhà (triệu đồng/m2) Giá thuê nhà Kết 0,175 0,2 0,300 0,331 0,5 0,6 0,700 -668.171,92 -921.122,22 272.635,63 1820.522,61 2734.404,21 4079.261,9 -2,57% 8,00% 10,57% 22,39% 27,90% 39,39% NPV kinh tế 529.162,20 EIRR 12,83% Cho Giá thuê nhà biến thiên khoảng giá trị tối thiểu 0,175 triệu đồng/m2/năm giá trị tối đa 0,7 triệu đồng/m2/năm47, tác giả nhận thấy NPV kinh tế nhạy cảm với Giá thuê nhà NPV kinh tế đổi chiều từ âm sang dương giá trị 0,3 triệu đồng/m2/năm, đánh dấu mốc hiệu đầu tư kinh tế triển khai DA Phân tích kịch Tốc độ tăng giá thuê nhà Kịch 1: giống mơ hình sở, giá th nhà tăng đặn 9,15% từ năm 2013 đến năm 2019, từ năm 2020 trở tăng 3,63% Kịch 2: Tốc độ tăng giá thuê nhà tăng điểm phần trăm so với kịch năm Kịch 3: từ năm 2013 đến năm 2019, Tốc độ tăng giá thuê nhà giảm điểm phần trăm so với kịch 1, từ năm 2020 trở giảm điểm phần trăm 47 Tác giả tính tốn theo số liệu Sở Xây dựng Đồng Tháp Phụ lục 52 Bảng Phuluc 10.2: Kết phân tích kịch thay đổi Tốc độ tăng giá thuê nhà (triệu đồng) Kịch NPV EIRR 529.162,199 529.162,199 1738.227,042 12,83% 12,83% 21,71% -5.286E+05 2,31% Kết phân tích cho thấy NPV kinh tế nhạy cảm với Tốc độ tăng giá thuê nhà, kịch số số khả quan kịch xấu, DA khơng hiệu Phân tích kịch Tỉ lệ lấp đầy Kịch 1: Giống mơ hình sở, Tỉ lệ lấp đầy diện tích nhà cho thuê đạt 30% tổng diện tích xây dựng năm 2016, 45% năm 2017, 60% năm 2018, 70% năm 2019 80% năm 2020 trở Kịch 2: Tỉ lệ lấp đầy tăng 10 điểm phần trăm so với mơ hình sở Kịch 3: Tỉ lệ lấp đầy giảm 10 điểm phần trăm so với mô hình sở Bảng Phuluc 10.3: Kết phân tích kịch thay đổi Tỉ lệ lấp đầy ( triệu đồng) Kịch NPV 529.162,199 529.162,2 1012.845,38 45.479,016 EIRR 12,83% 12,83% 16,74% 8,44% Cả kịch cho kết khả quan, DA có hiệu kinh tế với NPV kinh tế dương, EIRR cao chi phí sử dụng vốn kinh tế 53 Phụ lục 11: Phân tích mơ Monte Carlo NPV kinh tế Biến giả định Giả định Giá thuê nhà có dạng phân phối xác suất tam giác, giá trị trung bình giá trị ban đầu 0,359 triệu đồng/m2/năm, giá trị tối thiểu 0,175 triệu đồng/m2/năm giá trị tối đa 0,7 triệu đồng/m2/năm Giả định Tốc độ tăng giá thuê nhà có phân phối custom, kịch có xác suất xẩy 40%, kịch có xác suất xẩy 30%, kịch có xác suất xẩy 30% 48 Giả định Tỉ lệ lấp đầy có phân phối custom, kịch có xác suất xẩy 40%, kịch có xác suất xẩy 30%, kịch có xác suất xẩy 30% Biến dự báo: NPV kinh tế Kết phân tích mơ mơ hình kinh tế Thực 10.000 lần phép thử mơ hình Monte Carlo, kết cho thấy khả NPV kinh tế dương 80,87%, nghĩa DA khả thi mặt kinh tế với xác suất 80,87% Với xác suất kết luận, DA cần triển khai tính khả thi mặt kinh tế cao 48 Tác giả tham khảo dạng phân phối Nguyễn Xuân Thành (2009), Nghiên cứu tình Dự án hộ dịch vụ cao cấp ven biển Non Nước, Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright 54 Phụ lục 12: Phân tích độ nhạy NPV tài Dự báo biến đầu vào có khả ảnh hưởng lớn đến hiệu tài DA Giá đóng TSDĐ, Giá đền bù đất nơng nghiệp, Chi phí xây dựng, Giá đất bán NPV tài Giá đóng TSDĐ phụ thuộc lớn vào quan điểm hội đồng định giá mục tiêu nghiên cứu luận văn, biến Giá đền bù đất nơng nghiệp, Chi phí xây dựng, Giá đất bán có độ chắn không cao theo thời gian, làm ảnh hưởng tới kết NPV DA Bảng Phuluc 12.1: Kết chạy độ nhạy chiều NPV tài Giá đóng TSDĐ (triệu VND/m2) Giá đóng tiền sử dụng đất Kết 1,955 2,444 2,933 3,278 3,368 3,422 NPV dự án IRR dự án danh nghĩa 125.837,776 192.408,567 125.837,776 59.266,985 12.280,491 -7303,807 28% 35,84% 28,27% 22,11% 18,41% 17,51% 16,99% NPV chủ sở hữu IRR chủ sở hữu danh nghĩa 99.156,109 157.284,486 99.156,109 41.028 -10723,096 -17100,644 45% 59,45% 45,06% 31,94% 23,38% 21,22% 19,96% Cho Giá đóng TSDĐ biến thiên từ giảm 20% đến tăng 40% so với giá tính tốn mơ hình sở, tác giả nhận thấy NPV tài nhạy cảm với Giá đóng TSDĐ Tại mức giá 3,278 triệu đồng/m2 , tương ứng với mức tăng 34,16% so với mơ hình sở, NPV chủ sở hữu đảo chiều từ dương sang âm, đánh dấu thay đổi định đầu tư vào DA chủ đầu tư Tại mức DA khả thi quan điểm tổng đầu tư NPV DA dương, IRR DA lớn chi phí vốn bình quân 55 Bảng Phuluc 12.2: Kết chạy độ nhạy chiều NPV tài Giá đền bù đất nông nghiệp (triệu VND/m2) Giá đền bù đất nông nghiệp Kết NPV dự án IRR DA danh nghĩa NPV chủ sở hữu IRR chủ sở hữu danh nghĩa 0,243 0,364 0,485 0,601 0,606 0,673 0,728 125.837,776 125.837,776 90.434,738 55.031,699 21.067,942 19.628,661 -15.774 28% 28,27% 24,63% 21,53% 18,96% 18,85% 17,51% 16,50% 99.156,109 99.156,109 65.650,019 32.143,928 -1362,162 -19.939,091 -34.868,253 45% 45,06% 36,06% 29,00% 23,38% 23,16% 20,30% 18,15% Cho giá đền bù đất nông nghiệp tăng từ 0% đến 200% so với mơ hình sở, kết tính tốn cho thấy NPV tài nhạy cảm với Giá đền bù đất nông nghiệp Tại mức giá đền bù 0,601 triệu đồng/m2, tương ứng với mức tăng 147,97% so với mơ hình sở, NPV chủ sở hữu chuyển từ dương sang âm, cao mức chủ đầu tư khơng tham gia vào DA Tại mức giá NPV DA dương IRR lớn chi phí vốn bình qn nên DA khả thi quan điểm tổng đầu tư Bảng Phuluc 12.3: Kết chạy độ nhạy chiều NPV tài Chi phí xây dựng (triệu VND) Chi phí xây dựng Kết NPV dự án IRR dự án danh nghĩa NPV chủ sở hữu IRR chủ sở hữu danh nghĩa 110.056,465 165.084,697 220.112,930 233.737,372 247.112,667 125.837,776 125.837,776 75.313,756 24.789,735 12.280,491 275.141,162 -25.734,285 28% 28,27% 23,49% 19,35% 18,41% 17,51% 15,73% 99.156,109 99.156,109 55.039,474 10.922,839 -10.723 -33.193,796 45% 45,06% 34,99% 25,60% 23,38% 21,22% 16,82% Cho Chi phí xây dựng biến thiên từ mức tăng 0% so với mơ hình sở đến tăng 150%, tác giả nhận thấy NPV tài nhạy cảm với Chi phí xây dựng Tại giá trị 233.737,372 triệu đồng tương ứng với mức tăng 112,38% so với mơ hình sở, NPV chủ sở hữu chuyển từ dương sang âm làm cho chủ đầu tư không đầu tư Tại giá trị xét quan điểm tổng đầu tư, DA khả thi NPV dự án dương, IRR dự án lớn WACC 56 Bảng Phuluc 12.4: Kết chạy độ nhạy chiều NPV tài Giá đất bán (triệu VND/m2) Giá đất bán Kết 4,76 5,407 5,530 6,12 6,8 7,48 NPV dự án IRR dự án danh nghĩa 125.837,776 -58.491,318 11.095 64.394,745 125.837,776 187.280,807 28% 12,18% 17,51% 18,50% 23,13% 28,27% 33,24% NPV chủ sở hữu IRR chủ sở hữu danh nghĩa 99.156,109 -60.133,935 -9588 46.059,428 99.156,109 152.252,791 45% 7,93% 21,06% 23,38% 33,92% 45,06% 55,35% Cho Giá đất bán thay đổi từ giảm 30% đến tăng 10% so với mơ hình sở, tác giả nhận thấy NPV tài nhạy cảm với Giá đất bán Tại điểm giá trị 5,53 triệu đồng/m2, NPV chủ sở hữu đổi chiều từ âm sang dương Tại điểm DA khả thi quan điểm tổng đầu tư NPV dự án dương, IRR dự án lớn chi phí sử dụng vốn bình qn Như vậy, chủ đầu tư đầu tư vào DA nhận thấy bán giá từ 5,53 triệu đồng/m2 trở lên 57 Phụ lục 13: Phân tích mơ Monte Carlo NPV tài Phân tích độ nhạy phân tích kịch cho thấy biến Giá đóng TSDĐ, Giá đền bù đất nơng nghiệp, Chi phí xây dựng, Giá đất bán có ảnh hưởng lớn đến hiệu tài DA, nhiên, ảnh hưởng tới mức độ nào, xác suất chưa Phân tích mơ Monte Carlo thể điều Trường hợp Biến giả định Theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP, chuyển MĐSD đất, DN phải đóng TSDĐ theo giá thị trường, quyền địa phương dựa vào kết thẩm định cơng ty thẩm định giá Vì khơng biết trước giá trị nên tác giả giả định giá đóng TSDĐ có dạng phân phối xác suất đều, giá trị tối thiểu giá UBND tỉnh ban hành 2,444 triệu đồng/m2, giá trị tối đa giá thị trường đất 6,8 triệu đồng/m2 Giả định Giá đền bù đất nơng nghiệp có dạng phân phối xác suất chuẩn, giá trị kỳ vọng giá trị ban đầu, độ lệch chuẩn 10% giá trị kỳ vọng Giả định Chi phí xây dựng có dạng phân phối xác suất chuẩn, giá trị kỳ vọng giá trị ban đầu, độ lệch chuẩn 10% giá trị kỳ vọng Giả định Giá đất bán có dạng phân phối xác suất chuẩn, giá trị kỳ vọng giá trị ban đầu, độ lệch chuẩn 10% giá trị kỳ vọng Biến dự báo: NPV tài Kết phân tích mơ mơ hình tài Thực 10.000 lần thử mơ hình Monte Carlo cho thấy NPV theo quan điểm tổng đầu tư dương với xác suất 22,09%, NPV theo quan điểm chủ đầu tư dương với xác suất 58 19,93% Như vậy, DA không khả thi mặt tài Đây lý Dự án Khu ĐT Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh đình trệ từ năm 2009 đến Trường hợp 2: Thay đổi giả định biến Giá đóng TSDĐ giữ nguyên giả định khác trường hợp Theo phân tích độ nhạy, DA khơng cịn khả thi mặt tài quan điểm chủ đầu tư giá đóng TSDĐ vượt giá trị 3,278 triệu đồng/m2 Do tác giả giả định giá đóng TSDĐ có phân phối đều, giá trị nhỏ 2,444 triệu đồng/m2 giá trị cao 3,278 triệu đồng/m2 Kết phân tích mơ mơ hình tài Với thay đổi quan trọng giả định Giá đóng TSDĐ có dạng phân phối khoảng biến thiên từ giá UBND tỉnh 2,444 triệu đồng/m2 mức 3,278 triệu đồng/m2, kết phân tích mơ khả quan, NPV dự án có xác suất dương 83,92% NPV chủ đầu tư có xác suất dương 79,58%, tức xác suất DA khả thi quan điểm tổng đầu tư 83,92% xác suất DA khả thi quan điểm chủ đầu tư 79,58% Điều cho thấy tính khả thi DA phụ thuộc lớn vào việc áp Giá đóng TSDĐ Nếu Giá đóng TSDĐ thấp 3,278 triệu đồng/m2 DA khả thi mặt tài Đây lý tác giả kiến nghị cách tính TSDĐ 59 Phụ lục 14: Kết phân tích phân phối (triệu đồng) NPV tài @WACC NPV tài @EOCK 819.240,418 912.474,017 113.088,397 117.189,754 117.189,754 16.963,260 85.677,675 17.578,463 85.677,675 17.578,463 -85.677,675 1713,554 405.504,847 1713,554 420.211,218 1713,554 -420.211,218 274,240 1949,349 68.231,321 299,532 2164,355 76.955,376 299,532 2164,355 0 -76.955,376 30.675,081 Lợi ích Doanh thu bán đất Doanh thu cho thuê nhà Chi phí Tổng chi phí xây dựng CPQLDA TTGTC Tiền đền bù đất nơng nghiệp Chi phí tổ chức đền bù TSDĐ sau khấu trừ Chi phí quảng cáo Chi phí quản lý bán đất Thuế TNDN Chi phí hội đất DA Chi phí xây dựng nhà cho thuê NPV NPV kinh tế @EOCK NPV ngoại tác -912.474,017 3709.849,673 3709.849,673 30.675,081 2487.435,977 2487.435,977 125.837,776 190.684,090 1052.792,958 862.108,868 Phụ lục 15: Ngân lưu chi phí đầu tư theo giá tài danh nghĩa (triệu đồng) Năm 2012 Tổng chi phí xây dựng Chi phí xây dựng Chi phí xây dựng dự phịng CPQLDA TTGTC Tiền đền bù đất nơng nghiệp Chi phí tổ chức đền bù Tiền sử dụng đất Tiền sử dụng đất khấu trừ Tổng chi phí đầu tư theo giá danh nghĩa Năm 2013 132.893,181 115.559,288 17.333,893 19.933,977 85.677,675 1713,554 503.415,245 26.895,724 87.391,229 629.346,680 60 Phụ lục 16: Báo cáo thu nhập (triệu đồng) Khoản mục Doanh thu bán đất Chi phí hoạt động Năm 2014 351.807,27 1.200,00 Năm 2015 483.760,96 1.260,00 Năm 2016 507.949,01 1.102,50 Lợi nhuận trước khấu hao, lãi vay thuế Khấu hao 350.607,27 238.912,636 482.500,96 238.912,636 506.846,51 238.912,636 Lợi nhuận trước lãi vay thuế Lãi vay 111.694,64 75.257,480 243.588,327 50.171,654 267.933,876 25.085,827 Lợi nhuận trước thuế Thuế TNDN 36.437,156 9109,289 193.416,674 48.354,168 242.848,049 60.712,012 Lợi nhuận sau thuế 27.327,867 145.062,505 182.136,037 Phụ lục 17: Bảng kế hoạch trả nợ (triệu đồng) Dư nợ đầu kỳ Giải ngân nợ Trả lãi vay Trả nợ gốc Trả lãi vay nợ gốc Dư nợ cuối kỳ Năm 2013 501.716,536 0 501.716,536 Năm 2014 501.716,536 Năm 2015 334.477,691 Năm 2016 167.238,845 75.257,480 167.238,845 242.496,326 334.477,691 50.171,654 167.238,845 217.410,499 167.238,845 25.085,827 167.238,845 192.324,672 Ngân lưu nợ vay 501.716,536 -242.496,326 -217.410,499 -192.324,672 61 Phụ lục 18: Ngân lưu tài danh nghĩa dự án chủ đầu tư (triệu đồng) 2012 Ngân lưu vào Doanh thu bán đất Ngân lưu Chi phí đầu tư Chi phí quảng cáo Chi phí quản lý bán đất Thuế TNDN Ngân lưu ròng DA danh nghĩa Ngân lưu VCSH danh nghĩa 87.391,229 87.391,229 -87.391,229 -87.391,229 2013 629.346,68 629.346,68 -629.346,68 -127.630,144 2014 351.807,273 351.807,273 10.309,289 2015 483.760,964 483.760,964 49.614,169 2016 507.949,012 507.949,012 61.814,512 200 1000 9.109,289 341.497,984 99.001,658 210 1050 48.354,168 434.146,795 216.736,296 1102,5 60.712,012 446.134,5 253.809,827 62 Phụ lục 19: Ngân lưu kinh tế dự án (triệu đồng) 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020* 0 9933,952 53.828,441 140.334,693 218.178,141 6386.030,691 0 9933,952 53.828,441 140.334,693 218.178,141 6386.030,691 147.055,999 2641,305 490.489,288 1129.177,349 1279.341,314 640.573,885 1808,080 40.999,297 0 487.800 1126.620 1277.640 638.820 Chi phí quảng cáo 181,406 181,406 Chi phí quản lý bán đất 907,029 907,029 907,029 1506,324 -147.055,999 1552,869 -2641,305 1600,853 -490.489,288 1650,319 -1119.243,397 1701,314 -1225.512,873 1753,885 -500.239,192 1808,080 216.370,062 40.999,297 6345.031,394 2012 Ngân lưu kinh tế vào Tiền thuê nhà hàng năm Ngân lưu kinh tế Tổng chi phí xây dựng 126.564,935 CPQLDA TTGTC Chi phí tổ chức đền bù Chi phí xây dựng nhà cho thuê Chi phí hội đất DA Ngân lưu kinh tế ròng, thực 18.984,740 1713,554 -1713,554 * Bao gồm giá trị năm 2020 giá trị tương lai chiết khấu Do đất đai tồn mãi nên tác giả chiết khấu dòng ngân lưu tiền thuê nhà, chi phí hội đất DA từ năm 2021 trở năm 2020 theo công thức (2.3) 63 ... câu hỏi: Dự án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh có khả thi mặt kinh tế mặt tài khơng? 1.5 Giới thiệu dự án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh Dự án có tên đầy đủ Dự án Đầu tư Xây dựng Cơng... tài dự án Kết tính tốn cho thấy dự án khả thi mặt kinh tế, giá kinh tế đất nông nghiệp phường Mỹ Phú thành phố Cao Lãnh 86.822 đồng/m2 vào năm 2012, giá kinh tế đất sau chuyển mục đích sử dụng, ... theo giá kinh tế Chi phí hoạt động theo giá kinh tế bao gồm chi phí quảng cáo chi phí quản lý bán đất theo giá kinh tế 2.3 Tính giá kinh tế đất sau chuyển mục đích sử dụng Giá kinh tế đất giá trị