Xác định giá trị kinh tế của đất khi chuyển mục đích sử dụng Nghiên cứu tình huống dự án khu đô thị phường Phú Mỹ Thành thành phố Cao Lãnh

Mỹ Phú TP Cao Lãnh, luận văn sẽ xác định giá kinh tế của đất đai trước và sau khi chuyển MĐSD từ đất nông nghiệp sang đất ở, thương mại, dịch vụ ở phường Mỹ Phú, tính toán giá trị chênh

CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS JAY ROSENGARD

TP Hồ Chí Minh – Năm 2012

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện Các đoạn trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinh Tế Thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng 7 năm 2012

Tác giả luận văn

Huỳnh Quang Tứ

LỜI CẢM ƠN

Tôi trân trọng cảm ơn thầy Jay Rosengard, thầy Nguyễn Xuân Thành, thầy Huỳnh Thế Du vì

đã hết lòng hướng dẫn, giúp đỡ tôi từ lúc định hình đề tài cho đến khi hoàn thành luận văn

này

Trân trọng cảm ơn cô Trần Thị Quế Giang vì đã có những góp ý quan trọng, giúp tôi có những

ý tưởng mới để hoàn thiện luận văn

Trân trọng cảm ơn các thầy, cô Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright trong thời gian qua

đã truyền đạt, trang bị cho tôi những kiến thức quí báu

Tôi trân trọng cảm ơn anh Nguyễn Hữu Việt và chị Nguyễn Thị Thu Thủy, công tác ở Sở Xây dựng Đồng Tháp, anh Nguyễn Minh Triệc, công tác ở Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Tháp, anh Nguyễn Đình Phiếm, công tác ở Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Đồng Tháp, anh Nguyễn Thái Khoa, công tác ở Cục Thống kê Đồng Tháp, anh Cao Hồng Sơn và anh Nguyễn Văn Bé Hai, công tác ở Sacombank Đồng Tháp đã tận tình giúp đỡ và cung cấp những tài liệu quí giá giúp tôi hoàn thành luận văn

Trân trọng cảm ơn các anh chị học viên Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright và gia

đình, bạn bè đã động viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập tại Trường Fulbright

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng 7 năm 2012

Học viên

Huỳnh Quang Tứ

Kết quả tính toán cho thấy dự án khả thi về mặt kinh tế, giá kinh tế của đất nông nghiệp phường Mỹ Phú thành phố Cao Lãnh bằng 86.822 đồng/m2 vào năm 2012, giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng, chưa có cơ sở hạ tầng bằng 2.979.799 đồng/m2, tăng 2.892.977 đồng/m2 so với giá kinh tế của đất nông nghiệp, tương ứng với mức tăng 33 lần Chênh lệch giữa hai mức giá này chính là giá trị tăng thêm do chính sách qui hoạch, thay đổi mục đích sử dụng đất của nhà nước tạo ra, do đó cần phải nộp vào ngân sách nhà nước thay vì nằm trong tay chủ đầu tư Đối chiếu với các qui định của pháp luật hiện hành, khoản thu này giống bản chất với tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp

Với mức giá đóng tiền sử dụng đất theo giá đất thị trường sau khi chuyển mục đích sử dụng, kết quả thẩm định cho thấy dự án không hiệu quả về mặt tài chính Vì dự án có hiệu quả về mặt kinh tế, giá kinh tế của đất tăng rất cao nên cần được đầu tư Luận văn đã biện luận và đề xuất với nhà nước cách tính tiền sử dụng đất theo phương pháp mới, mang lại tính khả thi về mặt tài chính cho dự án, làm giảm tổn thất xã hội do dự án bị đình trệ Phương pháp tính tiền

sử dụng đất mới là: Giá đóng tiền sử dụng đất cho mỗi m 2 khi chuyển đổi mục đích sử dụng = Giá kinh tế đất sau chuyển đổi, chưa có cơ sở hạ tầng - Giá kinh tế đất nông nghiệp

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT viii

DANH MỤC BẢNG BIỂU ix

DANH MỤC HÌNH VẼ vii

CHƯƠNG 1 : GIỚI THIỆU 1

1.1 Bối cảnh nghiên cứu 1

1.2 Vấn đề chính sách 2

1.3 Mục tiêu nghiên cứu, số liệu và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu 3

1.4 Câu hỏi nghiên cứu 5

1.5 Giới thiệu dự án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh 5

1.6 Bố cục luận văn 5

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP TÍNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT, KHUNG PHÂN TÍCH LỢI ÍCH – CHI PHÍ VÀ GIỚI THIỆU VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6

2.1 Xác định giá trị đất nông nghiệp 6

2.1.1 Tính giá kinh tế của đất nông nghiệp theo phương pháp của ADB 6

2.1.2 Xác định giá kinh tế của đất theo phương pháp của World Bank 7

2.1.3 Tính giá trị đất nông nghiệp theo phương pháp thu nhập theo Thông tư số 145/2007/TT-BTC 8

2.2 Phân tích tính khả thi về mặt kinh tế của dự án 8

2.3 Tính giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng 9

2.4 Phân tích tính khả thi về mặt tài chính của dự án 10

2.5 Phân tích rủi ro, phân tích phân phối 11

2.6 Giới thiệu về quá trình thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam và kinh nghiệm quốc tế 11

2.6.1 Quá trình thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam 11

2.6.2 Kinh nghiệm quốc tế 13

CHƯƠNG 3: XÁC ĐỊNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT NÔNG NGHIỆP 15

3.1 Xác định giá kinh tế của đất nông nghiệp theo phương pháp của ADB 15

3.2 Xác định giá kinh tế của đất nông nghiệp theo phương pháp của World Bank 16

3.3 Xác định giá trị đất nông nghiệp bằng phương pháp thu nhập của Thông tư số 145/2007/TT-BTC 17

3.4 Phân tích giá thị trường của đất nông nghiệp 17

3.5 Phân tích giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành 18

3.6 So sánh, đánh giá giá kinh tế của đất nông nghiệp với giá UBND tỉnh ban hành và giá thị trường 20

3.6.1 Phân tích, chọn lựa giá kinh tế của đất nông nghiệp qua 3 cách tính 20

3.6.2 So sánh giá kinh tế của đất nông nghiệp với các giá khác 21

CHƯƠNG 4: THẨM ĐỊNH HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ PHƯỜNG MỸ PHÚ TP CAO LÃNH VÀ TÍNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT SAU KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG, BIỆN LUẬN MỨC GIÁ ĐÓNG TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT HỢP LÝ 22

4.1 Giới thiệu và phân tích các thông số của dự án 22

4.1.1 Giới thiệu và phân tích các thông số tài chính của dự án 22

4.1.2 Hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế CFj 27

4.1.3 Giới thiệu và phân tích các thông số kinh tế 30

4.2 Phân tích hiệu quả kinh tế của dự án 32

4.2.1 Phân tích kết quả thẩm định 32

4.2.2 Phân tích rủi ro 32

4.3 Tính giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng 32

4.4 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án 33

4.4.1 Phân tích kết quả thẩm định 33

4.4.2 Phân tích rủi ro và biện luận về giá trị hợp lý của Giá đóng tiền sử dụng đất 34

4.5 Phân tích phân phối 35

CHƯƠNG 5 : KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 37

5.1 Kết luận 37

5.2 Kiến nghị 37

5.3 Các hạn chế của nghiên cứu 38

TÀI LIỆU THAM KHẢO 39

PHỤ LỤC 43

Phụ lục 1: Giới thiệu dự án 43

Phụ lục 2: Chứng minh công thức (2.2) 44

Phụ lục 3: Giá lúa ở ĐBSCL hàng tháng qua các năm 45

Phụ lục 4: Tốc độ tăng năng suất lúa bình quân hàng năm 45

Phụ lục 5: Lợi nhuận và tốc độ tăng lợi nhuận thực bình quân của đất trồng lúa qua các năm 46

Phụ lục 6: Chi phí vốn chủ sở hữu 47

Phụ lục 7: Tiến độ bán nền dự kiến 48

Phụ lục 8: Giá thuê nhà trên địa bàn TP Cao Lãnh 49

Phụ lục 9: Tốc độ tăng GDP Đồng Tháp/người 50

Phụ lục 10: Phân tích độ nhạy, phân tích kịch bản đối với NPV kinh tế 51

Phụ lục 11: Phân tích mô phỏng Monte Carlo đối với NPV kinh tế 53

Phụ lục 12: Phân tích độ nhạy đối với NPV tài chính 54

Phụ lục 13: Phân tích mô phỏng Monte Carlo đối với NPV tài chính 57

Phụ lục 14: Kết quả phân tích phân phối 59

Phụ lục 15: Ngân lưu chi phí đầu tư theo giá tài chính danh nghĩa 59

Phụ lục 16: Báo cáo thu nhập 60

Phụ lục 17: Bảng kế hoạch trả nợ 60

Phụ lục 18: Ngân lưu tài chính danh nghĩa của dự án và của chủ đầu tư 61

Phụ lục 19: Ngân lưu kinh tế của dự án 62

Phụ lục 20: Bảng giá đất ở thuộc TX Sa Đéc Error! Bookmark not defined Phụ lục 21: Bảng giá đất ở thuộc TP Cao Lãnh Error! Bookmark not defined Phụ lục 22: Giá thành sản xuất lúa đông xuân và hè thu các năm 2009, 2010, 2011 Error!

Bookmark not defined

GDP Gross Domestic Product : Tổng sản phẩm trong nước

IMF International Monetary Fund : Quĩ Tiền Tệ Quốc Tế

IRR Internal Rate of Return : Tỉ suất hoàn vốn nội bộ

MĐSD : Mục đích sử dụng

NHTM : Ngân hàng thương mại

NPV Net Present Value : Giá trị hiện tại ròng

Thuế TNDN : Thuế thu nhập doanh nghiệp

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1: Kết quả tính toán lợi nhuận (EPLo) trên 1 hecta đất lúa năm 2011 15

Bảng 3.2: Doanh thu, giá thành, lợi nhuận trên 1 hecta đất lúa năm 2009, 2010 16

Bảng 3.3: Lợi nhuận trên 1 hecta đất trồng lúa tính theo Thông tư 145/2007 17

Bảng 3.4: Giá thị trường của đất nông nghiệp 18

Bảng 3.5: Giá đất nông nghiệp trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản trên địa bàn TP Cao Lãnh của UBND tỉnh Đồng Tháp 19

Bảng 3.6: Tổng hợp các kết quả giá đất nông nghiệp 20

Bảng 3.7: So sánh giá kinh tế với giá do UBND tỉnh ban hành và giá thị trường 21

Bảng 4.1: So sánh một số chi phí của lao động thiếu kỹ năng của Dự án Khu ĐT Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh và một số dự án khác 28

Bảng 4.2: Nguyên nhân hệ số chuyển đổi CFj của một số dự án khác ≠1 29

Bảng 4.3: Tóm tắt các hệ số chuyển đổi CFj .29

Bảng 4.4: Ngân lưu kinh tế và kết quả thẩm định kinh tế của dự án 32

Bảng 4.5: Ngân lưu, kết quả thẩm định tài chính của dự án và của chủ đầu tư 34

Bảng 4.6: Tác động của dự án đến các đối tượng cụ thể 35

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 1.1: Sơ đồ đất được chuyển đổi mục đích sử dụng 4

CHƯƠNG 1 : GIỚI THIỆU

1.1 Bối cảnh nghiên cứu

Trong công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, những năm qua nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng nhanh chóng, tỉ trọng đóng góp vào tổng sản phẩm trong nước (GDP) của các ngành công nghiệp, dịch vụ ngày càng cao Ngược lại, tỉ trọng đóng góp vào GDP của ngành nông nghiệp ngày càng giảm Ngày càng có nhiều diện tích đất được chuyển đổi mục đích sử dụng (MĐSD) thành đất đô thị (ĐT) Năm 1990, cả nước mới có khoảng 500

ĐT, tỉ lệ đô thị hoá vào khoảng 17-18% thì đến năm 2000 con số này lên 649, năm 2003 là

656 ĐT và đến năm 2007, cả nước có 729 ĐT, tỉ lệ đô thị hóa khoảng 27%1

Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản triển khai, chỉ đạo thực hiện đô thị hóa, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường Mục tiêu đề ra là xây dựng nhà ở mới mỗi năm 100 triệu m2 sàn, đến năm 2015, diện tích nhà ở bình quân toàn quốc

đạt 22 m2 sàn/người, trong đó tại ĐT là 26 m2 sàn/người; đến năm 2020 đạt diện tích bình quân toàn quốc là 25 m2 sàn/người, ở khu vực ĐT là 29 m2 sàn/người2

Tại khu vực Đồng Bằng Sông Cửu Long (ĐBSCL), theo qui hoạch đến năm 2020, vùng sẽ

có 250 ĐT, bao gồm 1 ĐT loại I, 6 ĐT loại II, 11 ĐT loại III, 34 ĐT loại IV và 198 ĐT loại V Dự kiến dân số trong vùng đến năm 2020 khoảng 20-21 triệu người, trong đó dân

số ĐT khoảng 7-7,5 triệu người, tỉ lệ đô thị hóa khoảng 33-35%, đất ĐT khoảng 100.000 – 110.000 ha3

Tại Đồng Tháp, vùng Cao Lãnh, gồm thành phố (TP) Cao Lãnh và ba huyện Cao Lãnh, Tháp Mười, Thanh Bình, đã tập trung đầu tư cơ sở hạ tầng (CSHT) ở TP, thị trấn, các khu công nghiệp, hình thành các khu ĐT mới như Trường Xuân, Thanh Bình, Trần Quốc Toản,

Mỹ Trà, Mỹ Xương…Tỷ lệ đô thị hóa năm 2007 của vùng đạt 24,5%, trong đó, TP Cao Lãnh đạt 60,7% 4

1

Bản tin kinh tế số 16 - 31 - 8 Bộ Ngoại giao (2008), “Đô thị hóa và những vấn đề phát sinh”, Tuyên giáo,

truy cập ngày 01/12/2011 tại địa chỉ: http://tuyengiao.vn/Home/kinhte/2008/8/1433.aspx

2 Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-Ttg ban hành ngày 30/11/2011 về việc phê duyệt Chiến lược xây dựng nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030

Cao Lãnh là một TP rất trẻ, được nâng cấp lên từ thị xã (TX) Cao Lãnh năm 2007 Theo qui hoạch đến năm 2020, Cao Lãnh là ĐT loại II5 TP đang tập trung phát triển ĐT ở một

số khu vực, trong đó có phường Mỹ Phú Hiện tại, do tốc độ đô thị hóa diễn ra quá nhanh nên đất nông nghiệp ở các phường trung tâm đã khan hiếm, do đó, phát triển ĐT ở phường

Mỹ Phú là hướng đi hợp lý, thúc đẩy TP mở rộng về hướng đông bắc, nơi quĩ đất nông nghiệp còn dồi dào Trên địa bàn phường, do mới chuyển đổi tên đơn vị hành chính từ xã lên phường nên hạ tầng giao thông, điện nước, nhà ở chưa được đầu tư nhiều, đa phần là nhà ở tạm bợ, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông Với điều kiện về hiện trạng và vị trí địa lý tại khu vực, dự án (DA) Đầu tư Xây dựng Khu ĐT Thương mại - Dân cư Phường

Mỹ Phú TP Cao Lãnh sẽ tạo ra một quỹ đất ĐT lớn cho TP, xây dựng CSHT phục vụ nhu cầu đi lại của nhân dân và kết nối các khu ĐT trên địa bàn TP với nhau

Tuy nhiên, thời gian qua nhiều DA bất động sản (BĐS) không được triển khai đúng tiến độ hoặc ngưng đầu tư Hai nguyên nhân chính là theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, kể từ ngày 01/10/2009, doanh nghiệp (DN) phải đền bù đất nông nghiệp cho nông dân theo giá thỏa thuận và phải đóng tiền sử dụng đất (TSDĐ) theo giá thị trường Dự án Khu ĐT Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh tỉnh Đồng Tháp là một trong số đó

1.2 Vấn đề chính sách

Song hành cùng xu hướng đô thị hóa, nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật, từ hiến pháp đến luật và rất nhiều văn bản dưới luật nhằm quản lý, hướng dẫn thực thi và điều tiết lợi ích từ đất đai Tuy nhiên, nhiều qui định bị chồng chéo và gặp ách tắc khi triển khai

thực hiện Vấn đề cụ thể được nghiên cứu ở đây là TSDĐ

Đô thị hóa đồng nghĩa với việc chuyển MĐSD đất nông nghiệp thành đất ở, đất thương

mại, dịch vụ, đất khu công nghiệp phục vụ sản xuất Trước thời điểm 01/10/2009, khi chuyển MĐSD từ đất nông nghiệp sang đất ở, đất thương mại, dịch vụ, chủ đầu tư DA

đóng TSDĐ cho nhà nước theo giá đất do chủ tịch Uỷ Ban Nhân Dân (UBND) cấp tỉnh

ban hành, thường chỉ bằng 20%-30% giá thị trường6 Kể từ thời điểm 01/10/2009, theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, chủ đầu tư nộp TSDĐ theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường Tuy nhiên, đến nay Chính phủ vẫn chưa ban hành Thông

5

Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định số 1581/QĐ-Ttg ban hành ngày 09/10/2009

6 Thảo Nguyên (2012), “Thuế bất động sản và những bất hợp lý”, Tamnhin.net, truy cập ngày 22/4/2012 tại

địa chỉ: http://m.tamnhin.net/news-20363.html

tư hướng dẫn thực hiện Nghị định này, tạo ra nhiều cách hiểu “giá thị trường” không thống nhất ở các địa phương và “trao cho các đơn vị định giá đặc quyền rất lớn”7 Mặt khác, với mức giá mới, TSDĐ tăng quá cao làm chủ đầu tư lỗ vốn và dừng triển khai DA, những DN nào đã bán sản phẩm thì không có tiền nộp để hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất8 Tại buổi tạo đàm về Nghị định 69 ngày 18/8/2010, qui tụ hơn 500 DN BĐS tại

TP Hồ Chí Minh, một chủ DN bức xúc: “Chúng tôi đã nhiều lần nộp đơn cầu cứu về việc này, bởi lẽ đầu vào là đất nông nghiệp, nhưng nhà nước lại tính thuế là đất đầu ra khi chúng tôi đã bao năm bỏ tiền ra làm đường, mắc điện, dẫn nước…mới có được đất ở”9 Với cách tính thuế mới này, một chủ DN tính toán: dự kiến bán toàn bộ DA thu về được 60

tỉ đồng, trong khi TSDĐ phải nộp là 57 tỉ đồng nên chắc chắn lỗ nặng Cuối cùng, ông kiến nghị xin được “đóng thuế bằng đất”10 Như vậy, việc qui định đóng TSDĐ theo giá thị trường là một trong những lý do làm tăng chi phí của chủ đầu tư và làm đình trệ DA

TSDĐ thực chất là khoản thu của nhà nước nhằm điều tiết một phần lợi ích (nếu có) khi

DN chuyển MĐSD từ đất nông nghiệp sang đất ĐT Vì vậy, gắn liền với TSDĐ là khả năng thành công của việc đô thị hóa Do đó, nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi cho DN

đầu tư, xác định lại mức đóng góp cho ngân sách hợp lý Chỉ khi DN có lợi ích thì họ mới

triển khai DA, ủng hộ chủ trương đô thị hóa của TP, tỉnh, Chính phủ

1.3 Mục tiêu nghiên cứu, số liệu và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu

Nhận thấy những khó khăn của DN, trong quá trình thực hiện chính sách quản lý đất đai, nhà nước tỏ thiện chí cầu thị, “nghiên cứu sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chính sách đất

đai, đặc biệt là những nội dung quan trọng liên quan đến việc phát triển nhà ở”11

Đồng thời, Chính phủ dự kiến trình Quốc hội sửa đổi Luật đất đai vào năm 2013, đáp ứng nhu cầu phát triển của nền kinh tế Thông qua nghiên cứu tình huống Dự án Khu ĐT Phường

7 Thủy Nguyễn (2011),““Ngâm” dự án vì định giá đất quá cao”, Đầu tư chứng khoán điện tử, truy cập ngày 20/7/2011 tại địa chỉ: http://tinnhanhchungkhoan.vn/RC/N/CGEEEC/ngam du-an-vi-dinh-gia-dat-qua- cao.html

8 Vũ Lê (2011), “Doanh nghiệp địa ốc kêu khổ vì tiền sử dụng đất quá cao”, VnExpress, truy cập ngày

12/12/2011 tại địa chỉ: kho-vi-tien-su-dung-dat-qua-cao/

http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2011/10/doanh-nghiep-dia-oc-keu-9 Vũ Lê (2010), “Địa ốc TP HCM lo hệ lụy xấu từ Nghị định 69”, VnExpress,truy cập ngày 19/8/2010 tại địa chỉ: http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2010/08/3ba1f642/

10 Vũ Lê (2012), “Doanh nghiệp địa ốc xin nộp thuế bằng đất”,VnExpress,truy cập ngày 18/4/2012 tại địa chỉ: http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/2012/04/doanh-nghiep-dia-oc-xin-nop-thue-bang-dat/

11 Thủ tướng Chính phủ (2011),Quyết định số 2127/QĐ-Ttg ban hành ngày 30/11/2011

Mỹ Phú TP Cao Lãnh, luận văn sẽ xác định giá kinh tế của đất đai trước và sau khi chuyển MĐSD từ đất nông nghiệp sang đất ở, thương mại, dịch vụ ở phường Mỹ Phú, tính toán giá trị chênh lệch, từ đó đề xuất mức giá đóng TSDĐ trên địa bàn phường Mỹ Phú, đồng thời nêu ra phương pháp tính để áp dụng cho địa phương khác

Hình 1.1: Sơ đồ đất được chuyển đổi mục đích sử dụng

Để xác định TSDĐ, luận văn sẽ tính giá kinh tế của đất nông nghiệp và đất ở, đất kinh

doanh chưa có CSHT

Số liệu nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Số liệu phân tích thu thập được dựa vào hồ sơ DA, số liệu của tỉnh Đồng Tháp, vùng

ĐBSCL và Việt Nam trong những năm gần đây Tác giả cũng có sử dụng số liệu dự báo

của một số tổ chức quốc tế trong quá trình phân tích

Hai vấn đề thực tiễn nóng bỏng mà các DN BĐS đang gặp phải là giá đền bù đất nông nghiệp và TSDĐ Do hạn chế về nguồn lực, luận văn chỉ tập trung nghiên cứu TSDĐ mà không đi sâu vào phân tích giá đền bù cho nông dân, xem như nông dân chấp nhận mức giá

đền bù theo giá thị trường của đất nông nghiệp Tuy nhiên, tác giả cũng sẽ bàn luận ngắn

gọn đôi nét về vấn đề này khi phân tích phân phối của DA

Phương pháp nghiên cứu

Tác giả sử dụng phương pháp phân tích tình huống để tính giá kinh tế của đất từ một trường hợp cụ thể: Dự án Khu ĐT Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh Qua đó, trình bày phương pháp tính giá kinh tế của đất đai khi chuyển đổi MĐSD từ đất nông nghiệp sang

đất ở, thương mại, dịch vụ Trong DA này, tác giả tính toán giá kinh tế của đất nông

nghiệp theo phương pháp của Ngân Hàng Phát Triển Châu Á (ADB), Ngân Hàng Thế Giới (World Bank) và tính giá kinh tế của đất ở, thương mại, dịch vụ dựa vào kết quả thẩm định

DA Mặt khác, để việc chuyển đổi MĐSD đất thành công thì cần phải đảm bảo hai yếu tố:

hiệu quả của nền kinh tế và lợi nhuận của chủ đầu tư Do đó, luận văn cũng sẽ thẩm định

hiệu quả kinh tế và hiệu quả tài chính của DA

1.4 Câu hỏi nghiên cứu

Luận văn sẽ trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau:

Căn cứ vào tình huống Dự Án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh, giá kinh tế của đất nông nghiệp bằng bao nhiêu?

Giá kinh tế của đất thay đổi như thế nào khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, thương mại, dịch vụ?

Tuy nhiên, để việc chuyển đổi MĐSD đất thành công thì cần phải đảm bảo hai yếu tố: hiệu

quả của nền kinh tế và lợi nhuận của chủ đầu tư Do đó, luận văn cũng sẽ tìm lời đáp cho câu hỏi:

Dự án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh có khả thi về mặt kinh tế và về mặt tài chính không?

1.5 Giới thiệu dự án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh

Dự án có tên đầy đủ là Dự án Đầu tư Xây dựng Công trình Khu Đô Thị Thương Mại - Dân

Cư Phường Mỹ Phú Thành phố Cao Lãnh Diện tích DA là 35,331 ha Phần trình bày chi tiết tại Phụ lục 1

1.6 Bố cục luận văn

Luận văn gồm có 5 chương Chương 1 trình bày bối cảnh nghiên cứu, vấn đề chính sách, mục tiêu và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, câu hỏi chính sách, bố cục luận văn và giới thiệu DA Chương 2 trình bày phương pháp tính giá kinh tế của đất nông nghiệp theo ADB, World Bank, theo Thông tư 145/2007/TT-BTC, trình bày khung phân tích lợi ích – chi phí và giá kinh tế của đất ở Luận văn cũng giới thiệu về TSDĐ ở Việt Nam và kinh nghiệm quốc tế Trong chương 3, luận văn vận dụng các phương pháp trên vào thực tiễn để xác định giá trị kinh tế của đất nông nghiệp Chương 4 trình bày nội dung thẩm định hiệu quả kinh tế, hiệu quả tài chính của DA, tính toán giá kinh tế của đất hình thành sau khi chuyển MĐSD và so sánh với giá kinh tế của đất nông nghiệp, biện luận mức giá đóng TSDĐ hợp lý Chương 5 là phần kết luận và kiến nghị, qua quá trình phân tích trước đó, tác giả đúc kết lại vấn đề và trình bày kiến nghị chính sách

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP TÍNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT, KHUNG PHÂN TÍCH LỢI ÍCH – CHI PHÍ VÀ GIỚI THIỆU VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Khung phân tích của luận văn là khung lý thuyết tính giá kinh tế của đất nông nghiệp và

đất ở, đất thương mại, dịch vụ Tuy nhiên, để có được đất ở, đất kinh doanh thì DA phải

khả thi Do đó, luận văn sử dụng thêm khung phân tích lợi ích – chi phí để thẩm định hiệu quả kinh tế và hiệu quả tài chính của DA Chương này cũng giới thiệu về quá trình thu TSDĐ ở Việt Nam lâu nay và kinh nghiệm quốc tế

2.1 Xác định giá trị đất nông nghiệp

Mục này trình bày một số phương pháp khác nhau để xác định giá trị kinh tế của đất nông nghiệp

2.1.1 Tính giá kinh tế của đất nông nghiệp theo phương pháp của ADB

Phương pháp để xác định giá trị kinh tế của đất chính là sử dụng chi phí cơ hội của đất, tức

là những gì được tạo ra khi sử dụng đất đó trong trường hợp không có DA Đối với các DA mới ở nông thôn, chi phí cơ hội của đất là giá trị tính theo giá kinh tế của sản lượng nông nghiệp bị mất đi do không sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đó nữa Nói cách khác,

đó là lợi nhuận bị mất đi khi không canh tác nông nghiệp nữa Chi phí cơ hội này cần được ước tính hàng năm trong suốt vòng đời DA Mặt khác, năng suất đất nông nghiệp có thể

biến động theo thời gian trong trường hợp không có DA Năng suất đất có thể tăng lên khi

có phương thức canh tác mới hoặc giảm đi khi đất bị xóa mòn, bạc màu Xu hướng này cần

được dùng để tính chi phí cơ hội12

Cách làm là chọn một sản phẩm cụ thể hoặc một số ít các sản phẩm để tính toán sản lượng thu hoạch ròng bị mất đi, có thể ước tính các số liệu trên cơ sở từng hecta và sau đó ngoại suy cho toàn bộ diện tích đất Khi quan sát thấy các kỹ thuật trong nông nghiệp hay cơ cấu cây trồng đang thay đổi thì có thể thêm hệ số điều chỉnh hàng năm sản lượng mất đi trên một hecta để phản ánh thay đổi năng suất Mỗi vùng có mức độ thâm canh cây trồng hay

số vụ thu hoạch trong năm khác nhau Lợi ích ròng trên một vụ thu hoạch từ những sản phẩm được lựa chọn sẽ được nhân với hệ số mức độ thâm canh để thể hiện mức sản lượng ròng bị mất đi hàng năm cho toàn bộ diện tích đất Công thức xác định là:

Trong đó, EPLt là giá kinh tế của đất trên 1 hecta năm t, NBo là sản lượng hay lợi ích ròng theo giá ẩn trên 1 hecta của một cây trồng trong năm 0, CI là mức thâm canh, g là hệ số tăng năng suất, tức là tốc độ tăng năng suất của cây trồng13

Từ công thức tính giá kinh tế đất đai hàng năm của ADB, tác giả luận văn nhận thấy có thể tính giá trị kinh tế của đất bằng cách cộng dồn giá kinh tế hàng năm trong tương lai, qui

đổi về hiện tại theo tỉ lệ chiết khấu k14

V = ∑∞

= 1 +

t

t t

k)(1

EPL

=

gk

EPL1

− = EPL o .k g

g1

−

+

(2.2) Trong đó, V là giá kinh tế của đất, k là hệ số chiết khấu, chính là chi phí vốn của nền kinh

tế (EOCK) Công thức này xác định giá kinh tế của đất thông qua tốc độ tăng năng suất của

đất đai g

2.1.2 Xác định giá kinh tế của đất theo phương pháp của World Bank

Theo Pedro Belli, chuyên gia World Bank và các đồng tác giả, đất đai là hàng hóa đặc biệt với đường cung hoàn toàn không co giãn, bất kể mảnh đất nào chuyển sang dùng cho DA

đều bắt buộc phải lấy đi từ cách sử dụng khác nào đó Vì thế, việc định giá đất đai dùng

cho DA có thể phải dựa vào các phương pháp gián tiếp chứ không thể sử dụng giá thị trường có điều chỉnh các méo mó Ông đo lường giá trị của đất đai bằng giá trị hiện tại ròng (NPV) của giá thuê đất hoặc lợi nhuận ròng trên đất qua công thức:

V = R/(k-g 1 ) (2.3)

Trong đó V chính là giá trị ước định của khu đất, chính là giá kinh tế của đất, R là tiền thuê

đất hay thu nhập ròng hàng năm trên đất, hệ số chiết khấu k là lãi suất hay chi phí vốn của

nền kinh tế, g1 là tốc độ tăng thực tế kỳ vọng của giá thuê đất hay tốc độ tăng lợi nhuận hàng năm15 Đây là công thức xác định giá kinh tế của đất nông nghiệp và cả đất ở, đất kinh doanh Công thức này tương tự như công thức (2.2) Điều tác giả muốn nhấn mạnh khi nêu ra công thức này là Pedro Belli và các đồng tác giả đã cho chúng ta thêm một cách xác định giá kinh tế của đất đai thông qua tốc độ tăng lợi nhuận hàng năm g1

13

ADB (1997), Hướng dẫn Phân tích Kinh tế các dự án, Phụ lục 13, tr 113

14 Tác giả luận văn xây dựng công thức (2.2) dựa trên công thức (2.1) của ADB.Phần chứng minh ở Phụ lục 2

15

Belli, Pedro và đ.t.g (2001), Phân tích Kinh tế các hoạt động đầu tư: Công cụ phân tích và ứng dụng thực

tế, tr 70-72

2.1.3 Tính giá trị đất nông nghiệp theo phương pháp thu nhập theo Thông tư số

145/2007/TT-BTC

Theo phương pháp thu nhập, việc xác định giá đất nông nghiệp được tiến hành qua 4 bước16

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm của khu đất cần định giá

Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức: Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở Bước 1 – Tổng chi phí đã tính ở Bước 2

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức: Giá đất ước tính = Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất/Lãi suất tiền gửi tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng Trong đó, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác

định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của

vị trí đất của loại đất cần định giá, được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất, trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu năm ngay trước thời điểm định giá đất Theo phụ lục hướng dẫn của Thông tư, tổng thu nhập được xác định dựa trên giá bán năm ngay trước thời điểm định giá đất

2.2 Phân tích tính khả thi về mặt kinh tế của dự án

Luận văn đánh giá hiệu quả của DA trên quan điểm của cả nền kinh tế thông qua các chỉ tiêu NPVe, EIRR dựa trên tính toán lợi ích kinh tế và chi phí kinh tế của DA

NPVe là giá trị hiện tại tại ròng của dòng tiền theo giá kinh tế DA có hiệu quả khi NPV e =

CB

n

0 t

t t

Luận văn sử dụng hệ số chuyển đổi từ giá tài chính sang giá kinh tếđể tính giá kinh tế của

một số thông số: CF j = Giá kinh tế/Giá tài chính

DA phân lô bán nền sau năm 2016 là kết thúc về mặt tài chính Tuy nhiên, sản phẩm của

DA là đất ĐT tồn tại mãi mãi, do đó tác động của nó đến nền kinh tế cũng tồn tại mãi mãi

Vì vậy, để tính lợi ích kinh tế của DA, tác giả sẽ xác định các nguồn thu trong tương lai

16

Bộ Tài chính (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ban hành ngày 06/12/2007

sau khi DA phân lô bán nền hoàn thành, giả định rằng tất cả công trình đều được chủ đất xây dựng và cho thuê Khi đó:

Lợi ích kinh tế là tiền thuê nhà ở, công trình thương mại, dịch vụ sau khi có DA, giá

thuê tăng dần hàng năm

Chi phí kinh tế bao gồm chi phí cơ hội của đất, chi phí đầu tư ban đầu theo giá kinh

tế, chi phí hoạt động theo giá kinh tế và chi phí xây dựng nhà cho thuê trên đất sau khi có DA

Chi phí đầu tư ban đầu theo giá kinh tế bao gồm tổng chi phí xây dựng, chi phí quản lý dự

án trong thời gian thi công (CPQLDA TTGTC), chi phí tổ chức đền bù theo giá kinh tế Chi phí hoạt động theo giá kinh tế bao gồm chi phí quảng cáo và chi phí quản lý bán đất theo giá kinh tế

2.3 Tính giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng

Giá kinh tế của đất chính là giá trị thực của đất đai khi không có yếu tố làm biến dạng thị trường như thuế, đầu cơ, tăng giá do yếu tố tâm lý… Luận văn sẽ tính trực tiếp giá kinh tế của đất ở, đất kinh doanh Giá kinh tế của đất ở, thương mại, dịch vụ bằng mức sẵn lòng chi trả của người tiêu dùng cho mỗi mét vuông đất đó Mức sẵn lòng chi trả chính là lợi ích kinh tế ròng do mỗi mét vuông đất mang lại, bằng lợi ích kinh tế trừ chi phí kinh tế tính bình quân trên mỗi mét vuông.Với nguồn thu từ xây dựng nhà, công trình trên đất và cho thuê, giá kinh tế của đất được tính như sau:

Giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng = (Lợi ích kinh tế - Chi phí kinh tế)/Diện tích dự án (2.4)

Sau khi chuyển MĐSD, có hai dạng đất ở, đất kinh doanh: đất trước khi đầu tư xây dựng CSHT và đất sau khi đầu tư xây dựng CSHT

Giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng, có cơ sở hạ tầng = (Lợi ích kinh tế - Chi phí kinh tế sau khi có cơ sở hạ tầng)/Diện tích dự án (2.5)

Giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng, chưa có cơ sở hạ tầng = (Lợi ích kinh tế - Chi phí kinh tế tính từ khi chưa có cơ sở hạ tầng)/Diện tích dự án (2.6)

Giá kinh tế của đất ở, đất kinh doanh sau khi có CSHT thể hiện mức sẵn lòng chi trả của chủ nhà mua đất xây nhà và cho thuê Giá kinh tế của đất ở, đất kinh doanh khi chưa có

CSHT thể hiện mức sẵn lòng chi trả của chủ đầu tư sau khi có đất sạch (đất sạch là đất đã

đền bù cho nông dân và được cấp phép chuyển MĐSD)

Luận văn sẽ tính toán mức sẵn lòng chi trả cho đất ở, đất kinh doanh chưa có CSHT và so sánh với giá kinh tế của đất nông nghiệp nhằm xác định mức chênh lệch do việc chuyển

đổi MĐSD tạo ra

2.4 Phân tích tính khả thi về mặt tài chính của dự án

Luận văn đánh giá hiệu quả của DA trên quan điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư thông qua việc tính toán các chỉ tiêu NPVf, IRR, DSCR

NPVf là giá trị hiện tại ròng của các dòng tiền theo giá tài chính thu được trong tương lai

DA khả thi khi NPV f =

)1(

C B

≥ 0 , với Bt là lợi ích tài chính của DA năm t , Ct là chi phí tài chính của DA năm t, r là suất chiết khấu dòng tiền

Khi phân tích hiệu quả DA trên quan điểm tổng đầu tư, r chính là chi phí vốn của DA (WACC) WACC bằng bình quân trọng số của chi phí vốn chủ sở hữu (VCSH) và chi phí

vốn vay: WACC = r D D/V + r E E/V

Trong đó: D là nợ vay

rD là lãi suất tiền vay

E là VCSH của chủđầu tư

V là tổng vốn đầu tư, V = D + E

rE là chi phí VCSH, được ước lượng theo cách gián tiếp thông qua thị trường Hoa

Kỳ theo mô hình CAPM: ܚ۳ = ܚ܎܃܁+ ࢼࡸࢂࡺ.(܀ۻ܃܁ - ܚ܎܃܁) + ܀۾܋ , với r୤୙ୗ là lợi suất trái phiếu

chính phủ Hoa Kỳ kỳ hạn 10 năm, ߚ௅௏ே là hệ số beta có vay nợ của Dự án Khu ĐT Phường

Mỹ Phú TP Cao Lãnh, R୙ୗ୑ - r୤୙ୗ là mức bù rủi ro thị trường Hoa Kỳ, RPୡ là mức bù rủi ro

quốc gia, β୙ là hệ số beta không vay nợ ngành BĐS trên thị trường Hoa Kỳ, tେ୚୒ là thuế

suất thuế thu nhập doanh nghiệp (thuế TNDN) ở Việt Nam

Khi phân tích hiệu quả DA trên quan điểm chủđầu tư, r là chi phí VCSH

IRR là tỉ suất hoàn vốn nội bộ, là giá trị mà tại đó NPV f = 0

IRR)(1

CB

n

0 t

t t

Hệ số an toàn trả nợ (DSCR) tại thời điểm t = Tổng số tiền mặt sử dụng để trả nợ vào thời điểm t/Tổng số nợ phải trả vào thời điểm t

Thông thường, các chủ nợ yêu cầu DA có DSCR ≥ 1,2

Lợi ích tài chính của DA là doanh thu bán đất ở, đất kinh doanh

Chí phí tài chính của DA bao gồm chi phí đầu tư ban đầu, chi phí hoạt động

Chi phí đầu tư ban đầu gồm tiền đền bù đất nông nghiệp, chi phí tổ chức đền bù, tổng chi phí xây dựng, CPQLDA TTGTC, TSDĐ phải nộp

Chi phí hoạt động bao gồm chi phí quảng cáo và chi phí quản lý bán đất

TSDĐ phải nộp = TSDĐ – TSDĐ được khấu trừ

2.5 Phân tích rủi ro, phân tích phân phối

Phân tích rủi ro: Bằng cách thay đổi giá trị các biến số đầu vào như giá đóng TSDĐ, giá

đền bù, chi phí xây dựng, giá bán đất, giá cho thuê…luận văn sẽ xác định các thông số có ảnh hưởng đến hiệu quả DA và ảnh hưởng đến mức độ nào, từ đó đánh giá tính khả thi về

mặt tài chính, về mặt kinh tế của DA một cách sâu sát

Phân tích phân phối: Sự khác biệt giữa ngân lưu kinh tế và ngân lưu tài chính tạo ra ngoại

tác Ngoại tác phản ánh một số nhóm đối tượng khác trong xã hội, không phải là chủ đầu

tư, được hưởng lợi ích hoặc gánh chịu chi phí của DA

Tổng ngoại tác được đo lường bằng công thức: NPV nt = NPV e – NPV fe

Trong đó: NPVnt là NPV của các ngoại tác

NPVe là NPV của ngân lưu kinh tế

NPVfe là NPV của ngân lưu tài chính, sử dụng chiết khấu EOCK

2.6 Giới thiệu về quá trình thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam và kinh nghiệm quốc tế

Luận văn trình bày quá trình thu TSDĐ do chuyển MĐSD từ đất nông nghiệp sang đất ở qua các giai đoạn đối với tổ chức kinh tế hoạt động kinh doanh vì mục tiêu lợi nhuận

Khái niệm: TSDĐ là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được nhà

nước giao đất có thu TSDĐ đối với một diện tích đất xác định17

2.6.1 Quá trình thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam

Có hai mốc quan trọng là trước ngày 01/10/2009 và sau ngày 01/10/2009

17 Quốc hội (2003), Điều 4 Luật đất đai

Trước ngày 01/10/2009

Ngày 24/7/1993, Quốc hội ban hành Luật đất đai, dựa vào tính pháp lý của Luật này, Chính phủ đã ban hành các qui định về thu TSDĐ: Nghị định 89/CP ngày 17/8/1994, Nghị

định 44/CP ngày 03/8/1996, Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 Ngày 10/12/2003,

Quốc hội ban hành Luật đất đai mới thay thế Luật đất đai ban hành năm 1993, căn cứ vào Luật này, Chính phủ ban hành các qui định về thu TSDĐ từ đó đến nay Nghị định được ban hành trước 01/10/2009: Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004

Điểm chung của giai đoạn này là căn cứ tính TSDĐ tương đồng nhau:

Diện tích đất đóng TSDĐ là diện tích đất được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giá tính TSDĐ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành theo MĐSD đất được giao tại thời điểm giao đất, trong trường hợp đấu giá đất, đấu thầu DA có sử dụng đất thì áp dụng giá trúng đấu giá

Trong trường hợp người được giao đất thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho người có

đất bị thu hồi khi nhà nước thu hồi đất thì được khấu trừ số tiền đã bồi thường đất,

hỗ trợ đất vào TSDĐ phải nộp, nhưng mức được trừ không vượt quá TSDĐ phải nộp

Từ ngày 01/10/2009 đến nay

Chính phủ ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009, có hiệu lực từ ngày 01/10/2009 và Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 bổ sung, thay thế các qui định trước đây Điểm chung của các Nghị định này là qui định: Giá tính TSDĐ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành theo MĐSĐ đất được giao tại thời điểm giao đất, trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp Không

áp dụng khung giá các loại đất mà Chính phủ đã qui định trước đây khi tính TSDĐ theo các qui định này

Tuy nhiên, làm thế nào để xác định được “giá thị trường” hay "sát giá thị trường" là điều thật khó khăn, đến nay Chính phủ vẫn chưa có Thông tư hướng dẫn Các địa phương dựa vào kết quả thẩm định của công ty thẩm định giá để đưa ra quyết định

2.6.2 Kinh nghiệm quốc tế

TSDĐ thực chất là một khoản thuế của nhà nước nhằm điều tiết một phần lợi ích (nếu có) khi có sự chuyển MĐSĐ từ đất nông nghiệp sang đất ĐT Trong phần này luận văn sẽ xem xét các nước trên thế giới điều tiết lợi ích này như thế nào

Ở các nước phát triển, tiến trình đô thị hóa đã hoàn thành từ lâu và hiện tại đất đai đã được

qui hoạch ổn định, tác giả không tìm được các nghiên cứu về chuyển MĐSD đất nông nghiệp sang đất ĐT Ở các nước đang phát triển, tác giả tìm thấy hai nghiên cứu về kinh nghiệm ở Ấn Độ và Trung Quốc

Nghiên cứu của Bishwapriya Sanyal và Chandan Deuskar (2012) cho thấy ở Ahmedabad,

Ấn Độ, chính quyền địa phương ngày càng dựa vào đồ án qui hoạch ĐT (town planning

schemes) để tác động đến mức tăng trưởng kinh tế, nhà ở cho người thu nhập thấp và CSHT cơ bản Theo đó, đồ án yêu cầu các chủ đất nông nghiệp khu vực đô thị hóa chuyển nhượng 40% diện tích đất đai cho chính quyền với giá đất nông nghiệp và được giữ lại 60% diện tích đất, được tái tạo thành đất ĐT có CSHT công cộng Trong 40% diện tích đất mua được, chính quyền dành ra một phần đất làm đường giao thông, công trình công cộng, phần còn lại bán đấu giá để thu hồi chi phí đầu tư

Theo Gregory K Ingram và Yu-Hung Hong (2012), ở Trung Quốc, chính quyền TP mua

đất nông nghiệp khu vực liền kề của nông dân với giá đất nông nghiệp, xây dựng CSHT,

chuyển thành đất ĐT và bán lại cho các nhà phát triển ĐT cùng với giấy phép xây dựng Giá trị chênh lệch giữa giá đất ĐT và giá đất nông nghiệp, sau khi trừ chi phí đầu tư CSHT, tạo ra một nguồn thu lớn cho chính quyền địa phương

Nhận xét và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Cách làm của Ấn Độ chú trọng đến sự phát triển kinh tế ĐT, chú trọng đến lợi ích của chủ

đất nông nghiệp và cộng đồng, qua đó mở rộng cơ sở thuế cho thuế BĐS trong dài hạn, là

nguồn thu ổn định và lâu dài của ngân sách nhà nước Tuy nhiên, trong ngắn hạn, chính quyền bị giảm đi một nguồn thu lớn từ việc chuyển MĐSD đất so với cách thu lợi trên 100% diện tích đất ở sau qui hoạch mà Việt Nam, Trung Quốc đang làm Đối với Việt Nam, quốc gia đang đối mặt với thâm hụt ngân sách triền miên, nếu áp dụng cách này thì trong ngắn hạn, ngân sách càng thâm hụt lớn hơn nữa

Cách làm của Trung Quốc tạo ra nguồn thu rất lớn cho ngân sách Toàn bộ lợi ích tài chính tăng thêm do chuyển MĐSD đất đều thuộc về nhà nước Chính quyền Trung Quốc đã làm thay cả công việc mà DN BĐS Việt Nam đang làm Tuy nhiên, điểm khó khăn của chính

quyền Việt Nam là nguồn vốn đầu tư ban đầu rất thiếu, bao gồm tiền đền bù cho nông dân, tiền đầu tư CSHT nên Việt Nam rất khó áp dụng

Tóm lại, chương 2 đã nêu ra được những vấn đề mấu chốt về khung lý thuyết tính giá kinh

tế của đất nông nghiệp và đất ở, đất kinh doanh cũng như phương pháp thẩm định DA và kinh nghiệm quốc tế về TSDĐ Dựa trên cơ sở này, luận văn sẽ xác định và chọn lựa giá kinh tế của đất nông nghiệp, tính toán và biện luận giá kinh tế của đất ở, thương mại, dịch

vụ trong các chương sau

CHƯƠNG 3: XÁC ĐỊNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Luận văn sẽ tính toán giá kinh tế của đất nông nghiệp theo các cách khác nhau và phân tích, đánh giá các kết quả, chọn lựa phương pháp thích hợp nhất Do không thể tính trực tiếp giá trị đất nông nghiệp trên diện tích DA, tác giả giả định giá trị này bằng với giá trị

đất nông nghiệp bình quân của tỉnh Đồng Tháp và tính toán theo số liệu này

3.1 Xác định giá kinh tế của đất nông nghiệp theo phương pháp của ADB

Qua thực tế khảo sát, trên phạm vi Dự án Khu ĐT phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh, lúa là sản phẩm chính, ngoài ra còn có vườn tạp Vì vậy, tác giả chọn cây lúa làm sản phẩm duy nhất để ước tính giá kinh tế của đất nông nghiệp Đối với phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh, mỗi năm có hai vụ lúa là đông xuân và hè thu Lợi nhuận trên 1 hecta đất lúa/năm là tổng lợi nhuận của hai vụ Luận văn sẽ phân tích giá kinh tế của đất nông nghiệp theo các vụ lúa

đông xuân và hè thu Ở Đồng Tháp, thời gian thu hoạch vụ đông xuân là tháng 2-3 âm lịch,

tức là khoảng tháng 3-4 dương lịch, thu hoạch vụ hè thu vào tháng 7 âm lịch18, tức khoảng tháng 8 dương lịch Vì vậy, tác giả chọn giá lúa tháng 4 và tháng 8 dương lịch để tính doanh thu của nông dân vụ đông xuân và hè thu Giá lúa tháng 4/2011 là 5.950 đồng/kg, giá lúa tháng 8/2011 là 6.800 đ/kg19

Bảng 3.1: Kết quả tính toán lợi nhuận (EPLo) trên 1 hecta đất lúa năm 2011

Khoản mục Vụ đông xuân Vụ hè thu

18 Mai Văn Nam, Nguyễn Quốc Nghi, Phạm Thị Thúy Muội (2012), “Hiệu Quả Sản Xuất, Tiêu Thụ Lúa Gạo

Ở Đồng Tháp”, Xuất khẩu lúa gạo Việt Nam từ 1989-2011, tr 207

19 Xem Phụ lục 3

Tốc độ tăng năng suất lúa bình quân hàng năm là 3,09%20 Chi phí cơ hội kinh tế của vốn ở Việt Nam là k = 8%21

Giá kinh tế của đất nông nghiệp được xác định vào năm 2011:

V = 37.061.298 (1 +3,09%)/(8% - 3,09%) = 778.052.000 đồng/ha hay 77.805 đồng/m2

3.2 Xác định giá kinh tế của đất nông nghiệp theo phương pháp của World Bank

Lợi nhuận trên một hecta đất lúa năm 2009, 2010 được trình bày theo bảng 3.2

Bảng 3.2: Doanh thu, giá thành, lợi nhuận trên 1 hecta đất lúa năm 2009, 2010

Vụ lúa Đông xuân Hè thu Đông xuân Hè thu

Doanh thu (đồng/ha) 29.920.000 20.480.000 29.456.100 20.520.000

Giá thành (đồng/kg) 15.392.440 15.591.400 19.960.519 16.526.900

(Nguồn: Sở Tài chính Đồng Tháp, UBND Đồng Tháp và tính toán của tác giả)

Giá thành sản xuất năm 2010 tăng đột biến và giá bán giảm, đặc biệt là giá thành vụ đông xuân tăng 29,67% so với cùng kỳ năm 2009 vì giá vật tư, phân bón, công lao động tăng đã làm cho lợi nhuận/ha năm 2010 giảm đến 30,5% so với năm 2009 Vì vậy, tác giả loại bỏ hai năm 2010 và 2011 ra khi tính tốc độ tăng lợi nhuận thực bình quân Kết quả tính toán tốc độ tăng lợi nhuận thực bình quân của đất lúa giai đoạn 2004-2009 là 4,2%22 Kết quả này xấp xỉ với dự báo tốc độ tăng lợi nhuận của ngành trồng trọt 4,1% giai đoạn 2010-

202023, tác giả chọn giá trị này làm tốc độ tăng lợi nhuận thực bình quân cho đất lúa trong tương lai Sử dụng công thức của Pedro Belli và các tác giả, giá kinh tế của đất nông nghiệp được xác định vào năm 2011 là:

V = ୐ợ୧ ୬୦୳ậ୬ ୬ă୫ ଶ଴ଵଵ

2

Đây là tổng mức sinh lợi của đất do canh tác nông nghiệp tạo ra trong tương lai qui về năm

Bảng 3.3: Lợi nhuận trên 1 hecta đất trồng lúa tính theo Thông tư 145/2007

Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011

Vụ lúa Đông xuân Hè thu Đông xuân Hè thu Đông xuân Hè thu

Năng suất (kg/ha) 6.800 5.120 6.900 5.400 6.939 5.830 Giá bán năm

2011 (đồng/kg)

5.950 6.800 5.950 6.800 5.950 6.800

Doanh thu/năm

(đồng) 75.276.000 77.775.000 80.931.050 Giá thành/năm

(đồng) 30.983.840 36.487.419 43.869.752 Lợi nhuận/năm

(đồng) 44.292.200 41.287.580 37.061.298 Lợi nhuận bình

(Nguồn: Sở Tài chính Đồng Tháp, UBND tỉnh Đồng Tháp, Công ty Vật tư Lương thực Đồng Tháp

và tính toán của tác giả)

Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tháng 12/2009 là 10,2%, tháng 12/2010 là 13%, tháng 12/2011 là 14%24, tính bình quân là 12,4%

Giá trị 1 hecta đất lúa = 40.880.359/12,4% = 329.680.317 (đồng/ha) = 32.968 đồng/m2

3.4 Phân tích giá thị trường của đất nông nghiệp

Giá thị trường được xác định dựa vào giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, bằng cách phân chia theo vị trí và tính bình quân cho từng khu vực25

24 Nguồn: Sacombank Đồng Tháp

25

Để xác định giá thị trường của đất nông nghiệp và đất ở, tác giả đã tìm kiếm, thu thập số liệu ở các nơi:

Trung tâm Phát triển Quĩ đất Đồng Tháp, Cục Thống kê Đồng Tháp, Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Tháp, Sở Xây dựng Đồng Tháp, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Đồng Tháp, Vietinbank Đồng Tháp, Sacombank Đồng Tháp, các sàn giao dịch BĐS ở Cao Lãnh và số liệu tốt nhất mà tác giả thu thập được là của Sacombank Đồng Tháp, vì vậy tác giả chọn số liệu của Sacombank Đồng Tháp làm giá thị trường

Bảng 3.4: Giá thị trường của đất nông nghiệp (đồng/m 2 )

Loại đất Giá của UBND tỉnh Giá thị trường Hệ số

3.5 Phân tích giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành

Các căn cứ ban hành bảng giá đất năm 2012 của UBND tỉnh Đồng Tháp là: Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ, Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính, Nghị quyết số 56/2011/NQ-HĐND ngày 10/12/2011 của HĐND tỉnh Theo Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC, giá đất nông nghiệp được xác định dựa trên phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương pháp thu nhập

Đối với loại đất điều tra được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường từ 03 trường hợp chuyển nhượng trở lên thì việc phân loại vị trí đối với từng loại

đất được thực hiện như sau: Vị trí 1 là vị trí có mức giá đất cao nhất hoặc mức giá đất bình

quân cao nhất phường, xã, thị trấn, các vị trí tiếp theo có mức giá đất hoặc mức giá đất bình quân thấp hơn so với mức giá đất hoặc mức giá đất bình quân của vị trí liền kề trước

đó UBND cấp tỉnh căn cứ giá đất thị trường tại địa phương quy định cụ thể chênh lệch về

mức giá đất hoặc mức giá đất bình quân giữa các loại vị trí đối với từng loại đất cho phù hợp

Đối với loại đất trong trường hợp không điều tra được giá đất thị trường (không đủ 03

trường hợp chuyển nhượng) thì việc xác định loại vị trí phải căn cứ vào năng suất cây trồng, điều kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh khác (đối với đất trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm)

Đối vối đất trồng lúa, việc định giá theo năng suất cây trồng hay theo phương pháp thu

nhập của Thông tư 145/2007/TT-BTC, tác giả đã tính toán trong mục 3.3 Tuy nhiên, bảng giá đất nông nghiệp hàng năm do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành lại áp dụng chung cho

đất lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản và đất rừng sản

xuất Chúng ta đều biết giá trị kinh tế của đất lúa, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất rừng sản xuất là khác nhau, do đó dùng số liệu bình quân này để tính cho

đất trồng lúa sẽ có tính tin cậy không cao Còn đối với cách xác định giá đất theo giá thị

trường thì do UBND tỉnh khảo sát, ước định; vì đất nông nghiệp được định giá theo giá thị trường nên mức giá do UBND tỉnh xây dựng chỉ có tính tham khảo khi phân tích giá kinh

tế của đất trồng lúa Qua đối chiếu, tác giả nhận thấy bảng giá đất nông nghiệp trên địa bàn

TP Cao Lãnh năm 2012 giống như bảng giá năm 2011

TP Cao Lãnh gồm 2 khu vực, khu vực 1 có phường 1, phường 2, phường 4, phường Mỹ Phú và khu vực 2 gồm các phường xã còn lại

Bảng 3.5: Giá đất nông nghiệp trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản trên địa bàn TP Cao Lãnh của UBND tỉnh Đồng Tháp (đồng/m 2 )

Khu vực đất Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4

Khu vực 1 100.000 80.000 60.000 50.000

Khu vực 2 70.000 60.000 55.000 45.000

(Nguồn: UBND tỉnh Đồng Tháp)

Tính bình quân bốn vị trí, giá đất nông nghiệp ở phường Mỹ Phú là 72.500 đồng/m2

Đồng Tháp nói riêng và ĐBSCL nói chung là vựa lúa của cả nước, cung cấp lương thực

cho Việt Nam và thế giới Việc tích tụ và tập trung ruộng đất ở mức cao và đất nông nghiệp được chuyển nhượng theo giá thị trường khá phổ biến Chiếu theo qui định trên thì UBND tỉnh Đồng Tháp sẽ phải xây dựng khung giá đất theo giá thị trường Tuy nhiên, bảng 3.4 cho thấy giá thị trường cao hơn từ 2 - 3 lần giá của UBND tỉnh Điều này càng làm giảm độ tin cậy của giá đất do UBND tỉnh tính toán Theo báo cáo chung của Đại sứ quán Đan Mạch, World Bank và Đại sứ quán Thụy Điển, “một số lãnh đạo tỉnh tin rằng giá

đất phải do nhà nước quyết định và không cần phải theo giá thị trường Hầu hết các tỉnh,

TP trực thuộc trung ương vẫn sử dụng bảng giá đất công bố hàng năm của UBND tỉnh để tính giá bồi thường, hỗ trợ tái định cư Bảng giá này không thể hiện chính xác các yếu tố vị

trí trong định giá đất, và nó có thể dễ dàng được điều chỉnh để phù hợp với thiết kế của cán

bộ nhà nước chịu trách nhiệm về quản lý nhà đất.”26

Tóm lại, qua phân tích, tác giả đánh giá bảng giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành chỉ có tác dụng như một nguồn tài liệu tham khảo khi phân tích giá kinh tế của đất trồng lúa

3.6 So sánh, đánh giá giá kinh tế của đất nông nghiệp với giá UBND tỉnh ban hành và giá thị trường

3.6.1 Phân tích, chọn lựa giá kinh tế của đất nông nghiệp qua 3 cách tính

Kết quả tính toán giá đất nông nghiệp được tổng hợp ở bảng 3.6

Bảng 3.6: Tổng hợp các kết quả giá đất nông nghiệp (đồng/m 2 )

Theo ADB Theo World Bank Theo Thông tư 145/2007

Kết quả định giá đất nông nghiệp theo phương pháp của ADB dựa trên tốc độ tăng năng suất lúa bình quân trong 12 năm với số liệu đầy đủ, đáng tin cậy

Kết quả định giá đất theo phương pháp của World Bank có số năm khảo sát ngắn, năm

2005 và 2007 không có số liệu và tác giả tính bằng giá trị trung bình của 2 năm liền kề, số liệu thu thập từ nhiều nguồn khác nhau và giá cả năm 2009 đột biến, vì vậy độ tin cậy không cao

Kết quả định giá đất theo Thông tư 145/2007 của Bộ Tài chính cho kết quả thấp nhất, chỉ bằng 42% cách tính của ADB và bằng 33% cách tính của World Bank Nếu áp dụng cách này sẽ thiệt thòi rất lớn cho nông dân Trong quá trình xây dựng phương pháp tính, Bộ Tài chính cũng không nêu ra được dựa trên chuẩn mực nào của thế giới, cách tính cũng khá dễ dãi, rằng nếu không đủ số liệu 3 năm thì dùng số liệu năm gần nhất, như vậy khá chủ quan

Có lẽ do nhận ra điều đó, liên Bộ Tài chính – Tài nguyên và môi trường đã rất chú trọng

đến giá thị trường theo Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC, chỉ khi không xác định được giá thị trường thì mới áp dụng theo phương pháp thu nhập

26 Đại sứ quán Đan Mạch, Ngân hàng Thế Giới và Đại sứ quán Thụy Điển (2011), Nhận Diện và Giảm Thiểu Các Rủi Ro Dẫn Đến Tham Nhũng Trong Quản lý Đất Đai Ở Việt Nam, tr 44

Từ những phân tích trên, tác giả chọn kết quả theo phương pháp của ADB làm giá kinh tế của đất nông nghiệp, bằng 77.805 đồng/m2

3.6.2 So sánh giá kinh tế của đất nông nghiệp với các giá khác

So sánh giá kinh tế của đất nông nghiệp với giá do UBND tỉnh ban hành

Nhìn vào bảng giá đất do UBND tỉnh công bố, điều rõ ràng là cùng một địa bàn, cùng năng suất lúa như nhau nhưng chỉ cần cách nhau vài mét đến vài trăm mét, áp dụng qui định của UBND tỉnh sẽ cho ra các mức giá đất khác nhau Giá đất nông nghiệp theo khung giá này phụ thuộc quá lớn vào vị trí đất thay vì là năng suất của đất, hay mức sinh lợi do canh tác

đất nông nghiệp mang lại Đây là sự khác biệt cơ bản giữa giá kinh tế của đất và giá do

UBND tỉnh ban hành Theo kết quả tính toán ở phần trên, giá kinh tế của đất nông nghiệp bằng 77.805 đồng/m2, tuy nằm trong khung giá đất do UBND tỉnh ban hành (từ 50-100 ngàn đồng/m2) nhưng cách tính hoàn toàn khác nhau Giá kinh tế bằng 107% giá bình quân của UBND tỉnh

Bảng 3.7: So sánh giá kinh tế với giá do UBND tỉnh ban hành và giá thị trường (đồng/m 2 )

Giá kinh tế Giá của UBND tỉnh bình quân Giá thị trường bình quân

Bảng 3.7 cho thấy mức giá bình quân do UBND tỉnh đưa ra là thấp nhất Những khác biệt

đó là kết quả của các quan điểm khác nhau về xác định giá đất

Tóm lại, trong chương 3, luận văn đã vận dụng các phương pháp tính giá trị đất nông nghiệp vào thực tế Qua phân tích, giá kinh tế của mỗi mét vuông đất nông nghiệp khu vực

DA được xác định vào năm 2011 là 77.805 đồng/m2

CHƯƠNG 4: THẨM ĐỊNH HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ PHƯỜNG MỸ PHÚ

TP CAO LÃNH VÀ TÍNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT SAU KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG, BIỆN LUẬN MỨC GIÁ ĐÓNG TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT HỢP LÝ

Trong chương này, luận văn vận dụng khung phân tích lợi ích – chi phí để thẩm định tính khả thi về mặt kinh tế và tài chính của DA Dựa vào kết quả thẩm định hiệu quả kinh tế, luận văn xác định giá kinh tế của đất sau khi chuyển đổi MĐSD Dựa vào phân tích tài chính và phân tích phân phối của DA, luận văn biện luận mức hợp lý của giá đóng TSDĐ

4.1 Giới thiệu và phân tích các thông số của dự án

Mục này sẽ trình bày các thông số tài chính và kinh tế của DA

4.1.1 Giới thiệu và phân tích các thông số tài chính của dự án

Mỹ Phú là phường ở vùng ven, canh tác nông nghiệp Trong tiến trình đô thị hóa, việc lập

DA được thực hiện dựa trên qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 với thời gian nhanh chóng, thời

điểm cuối 2008 đầu 2009, nên có thể các số liệu về diện tích đất chưa tuyệt đối chính xác

Nhà đầu tư chỉ mới khảo sát tổng thể mà chưa tiến hành đo đạc chi tiết, bàn bạc với từng

hộ dân, việc này sẽ được làm khi tiến hành đền bù

Diện tích dự án: 35,331 ha

Mốc thời gian đầu tư: Dự kiến đến cuối năm 2012 sẽ thực hiện đền bù giải tỏa Chọn mốc

thời gian 2012 là năm 0 Thời gian thi công, san lấp mặt bằng, xây dựng đường xá là năm 1

(năm 2013) Thời gian bán nền đất từ năm 2014 đến năm 2016

Lạm phát: Chỉ số giá tiêu dùng 2010 là 11,75%, năm 2011 là 18,58%27, năm 2012 theo dự báo của thống đốc Ngân Hàng Nhà Nước, lạm phát cuối năm là 8,5% 28 Lạm phát năm

2013, 2014, 2015, 2016 theo dự báo của Quĩ Tiền Tệ Quốc Tế (IMF) là 5%29

Chi phí đầu tư ban đầu theo giá thực

Điều chỉnh chi phí đầu tư năm 2009 theo dự tính của chủ đầu tư theo lạm phát đến cuối

năm 2012, vốn đầu tư theo giá thực tính đến cuối năm 2012 cho DA là 686.769,019 triệu

27 Tổng cục Thống kê (2012), “Chỉ số giá tiêu dùng”, Tổng cục Thống kê, truy cập ngày 01/3/2012 tại địa chỉ:

http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=628&idmid=4

28

Xuân Hưng (2012) , “Thống đốc NHNN: Dự kiến cuối năm lạm phát còn 8,5%, lãi suất còn 9-10%”,

Vietstock, truy cập ngày 15/5/2012 tại địa chỉ: nam-lam-phatnbspcon-85-lai-suat-con-9-10-761-222910.aspx

http://vietstock.vn/2012/05/thong-doc-nhnn-du-kien-cuoi-29 IMF (2010), IMF Country Report No 10/281

đồng, bao gồm chi phí xây dựng hạ tầng và chi phí xây dựng dự phòng, CPQLDA TTGTC,

tiền đền bù đất nông nghiệp, chi phí tổ chức đền bù, TSDĐ phải nộp sau khi được khấu trừ

Chi phí xây dựng hạ tầng bằng 110.056,465 triệu đồng, bao gồm chi phí san lấp mặt bằng,

làm đường, vỉa hè, hệ thống thoát nước Chi phí xây dựng dự phòng phát sinh, chênh lệch giá theo hồ sơ DA dự trù bằng 15% chi phí xây dựng hạ tầng, giá trị là 16.508,47 triệu

đồng Tổng chi phí xây dựng dự trù là 126.564,935 triệu đồng

CPQLDA TTGTC theo hồ sơ DA dự trù bằng 15% tổng chi phí xây dựng, trị giá

18.984,74 triệu đồng

Tiền đền bù đất nông nghiệp: Diện tích đất nông nghiệp dành cho DA là 35,331 ha, đơn

giá đền bù là giá thị trường bình quân theo tính toán ở mục 3.4 chương 3 là 242.500

đồng/m2, tiền đền bù đất nông nghiệp là 85.677,675 triệu đồng, phát sinh vào năm 0

Chi phí tổ chức đền bù đất nông nghiệp bằng 2% chi phí đền bù đất30, bằng 1.713,554 triệu đồng, phát sinh vào năm 0

Tiền sử dụng đất

Sau khi hoàn thành CSHT, chủ đầu tư phải nộp TSDĐ Để tính TSDĐ, tác giả áp dụng bảng giá đất ở do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành, sau đó sẽ chạy độ nhạy để tính toán hiệu quả DA theo mức TSDĐ phải nộp Để tính giá đất ở trong khu ĐT mới, tác giả sẽ lấy giá đất một số khu vực đã đô thị hóa trước đó làm cơ sở Trên địa bàn TP Cao Lãnh, các phường trung tâm là phường 1, phường 2, trong đó phường 2 là trung tâm hành chính của

TP, giá đất rất cao nên theo nguyên tắc thận trọng, tác giả lấy giá so sánh bằng 50% giá đất

ở của phường TX Sa Đéc là khu ĐT phát triển từ trước, nhưng mang tính chất tự phát nên

hơn 60% tổng số tuyến đường thuộc loại 5 (đường nhỏ) Để khách quan, tác giả sẽ tính giá

đất ở bình quân trên toàn TX Sa Đéc

Giá đất ở bình quân phường 1 TP Cao Lãnh do UBND tỉnh ban hành là 2,413 triệu

đồng/m2, phường 2 là 5,736 triệu đồng/m2, phường 3 (phường đang đô thị hóa) là 1,545 triệu đồng/m2, giá đất ở bình quân của TX Sa Đéc là 2,949 triệu đồng/m2 31 Giá đất ở bình quân của ba khu ĐT phường 1, phường 3 TP Cao Lãnh, TX Sa Đéc và 50% giá đất phường

2 TP Cao Lãnh, là 2,444 triệu đồng/m2 Kết quả bình quân của bốn khu ĐT đã thể hiện tính

đại diện cho giá đất ở do UBND tỉnh ban hành áp dụng cho khu ĐT mới trên địa bàn, vì

vậy tác giả chọn giá này để tính giá TSDĐ Dự án Khu ĐT Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh

30 Áp dụng Điều 26 Nghị định 69/2009/NĐ-CP

31 Tác giả tính toán dựa trên bảng giá đất ở của UBND tỉnh Đồng Tháp năm 2012

Chủ đầu tư đóng TSDĐ theo diện tích đất qui hoạch làm đất ở, đất kinh doanh là 19,616

ha Số tiền phải đóng là 479.443,091 triệu đồng

Tiền sử dụng đất được khấu trừ: Theo khoản 1 điều 15 Nghị định 69/2009/NĐ-CP, chủ

đầu tư được khấu trừ tiền đền bù đất nông nghiệp khi nộp TSDĐ Khoản khấu trừ này địa

phương áp dụng theo đơn giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh ban hành Theo tính toán của tác giả ở mục 3.5, đơn giá khấu trừ là 72.500 đồng/m2 TSDĐ được khấu trừ là 25.614,975

triệu đồng

Chi phí đầu tư ban đầu theo giá danh nghĩa

Các chi phí đầu tư ban đầu trên đây được tính theo giá thực năm 2012 Thực tế, các khoản chi phí xây dựng hạ tầng, CPQLDA TTGTC, TSDĐ phải nộp sau khi được khấu trừ phát sinh vào năm 1, tức là đã tăng lên theo tỉ lệ lạm phát năm 2013 là 5%, do đó tác giả phải tính toán lại chi phí đầu tư theo giá danh nghĩa Tổng chi phí đầu tư theo giá danh nghĩa là 716.737,909 triệu đồng, trong đó chi đầu tư trong năm 0 bao gồm tiền đền bù đất nông nghiệp là 85.677,675 triệu đồng, chi phí tổ chức đền bù là 1.713,554 triệu đồng Chi đầu tư trong năm 1 bao gồm chi phí xây dựng 115.559,288 triệu đồng, chi phí xây dựng dự phòng 17.333,893 triệu đồng, CPQLDA TTGTC 19.933,977 triệu đồng, TSDĐ phải nộp 503.415,245 triệu đồng, TSDĐ được khấu trừ 26.895,724 triệu đồng

Nguồn vốn đầu tư ban đầu theo giá danh nghĩa

Đây là nguồn tài trợ cho chi phí đầu tư theo giá danh nghĩa Cơ cấu vốn của chủ đầu tư bao

gồm 30% VCSH bằng 215.021,373 triệu đồng và 70% vốn vay bằng 501.716,536 triệu

đồng Năm 0 chủ đầu tư sử dụng một phần nguồn VCSH để đền bù giải tỏa, một phần

VCSH còn lại tài trợ cho DA vào năm 1, nguồn vốn vay ngân hàng thương mại (NHTM) tài trợ cho DA vào năm 1

Thuế thu nhập doanh nghiệp: Theo qui định hiện hành, thuế suất thuế TNDN là

25%/năm

Chi phí vốn chủ sở hữu danh nghĩa: Kết quả tính toán có được rE = 23,38% 32

Lãi suất tiền vay và thời hạn cho vay

Từ đầu năm 2012 đến nay các NHTM dư thừa vốn, lãi suất huy động và cho vay có xu hướng giảm rõ rệt Theo thống kê của Công ty chứng khoán TP Hồ Chí Minh ngày

32 Xem Phụ lục 6

11/5/2012, lãi suất tiền vay bình quân là 17,24%33, còn ngân hàng Á Châu đang cho vay mua nhà, tiêu dùng với lãi suất 17%34, trần lãi suất huy động tháng 5/2012 là 12%, chênh lệch cho vay và huy động đang là 5% Theo các chuyên gia, với chênh lệch cho vay và huy

động 3% là NHTM đã có lãi Cuối năm 2012, lãi suất huy động theo dự báo chỉ còn

9-10%35 Công ty Thương mại Dầu khí Đồng Tháp là một công ty tốt, tác giả cho rằng DA vay được vốn với lãi suất 15%/năm là rất khả thi

Thời hạn cho vay là 4 năm, nợ gốc trả đều hàng năm sau năm giải ngân cuối cùng (trả nợ

đều trong 3 năm 2014, 2015, 2016)

Chi phí vốn danh nghĩa của dự án bằng bình quân trọng số của chi phí VCSH và chi phí

vốn vay, WACC = rD.D/V + rE.E/V = 17,51%

Chi phí quảng cáo và chi phí bán đất: Giả định chi phí quảng cáo năm 2 là 200 triệu

đồng, năm 3 tăng lên theo tỉ lệ lạm phát Chi phí quản lý bán đất năm 2 là 1 tỉ đồng, các

năm sau tăng dần theo tỉ lệ lạm phát (giá chưa thuế giá trị gia tăng) Nguồn tài trợ cho các

khoản chi phí này dự kiến từ doanh thu bán nền hàng năm

Khấu hao: Để thu hồi vốn đầu tư, chủ đầu tư sẽ khấu hao tổng chi phí đầu tư ban đầu theo

giá danh nghĩa, phương pháp khấu hao theo đường thẳng, thời gian khấu hao là 3 năm, bằng với vòng đời của DA, bắt đầu từ năm 2 Số tiền khấu hao hàng năm = 716.737,909/3

= 238.912,636 triệu đồng

Diện tích đất bán của dự án

Dự kiến cuối năm 2012, chủ đầu tư sẽ đền bù xong và năm 2013 đầu tư xây dựng CSHT Diện tích đất bán được trình bày ở Phụ lục 7

Thời điểm bán nền bắt đầu từ năm 2014, khi mà nền kinh tế vượt qua giai đoạn khó khăn

và phục hồi trở lại Khu vực DA được qui hoạch là khu ĐT mới của TP Cao Lãnh, kết hợp với khu du lịch Mỹ Trà và khu liên hợp thể dục thể thao, đặc biệt có cả sân bóng đá Đồng

35 Xuân Hưng (2012), “Thống đốc NHNN: Dự kiến cuối năm lạm phát còn 8,5%, lãi suất còn 9-10%”,

Vietstock, truy cập ngày 15/5/2012 tại địa chỉ:

http://vietstock.vn/2012/05/thong-doc-nhnn-du-kien-cuoi-nam-lam-phatnbspcon-85-lai-suat-con-9-10-761-222910.aspx

Tháp, là trung tâm thể dục thể thao của tỉnh Đồng Tháp, hình thành nên khu du lịch tổng hợp nên việc chào bán đất nền có nhiều yếu tố thuận lợi

Đối với nhà phố và nhà biệt thự, tác giả dự kiến tiến độ bán đất nền 40% diện tích vào năm

2014 với mức giá hợp lý và mỗi năm sau 30% Đối với đất qui hoạch xây dựng nhà hàng, khách sạn, dự kiến chào bán 50% diện tích năm 2015 và 50% còn lại trong năm 2016 Đối với đất qui hoạch xây dựng ngân hàng, dịch vụ tài chính, đất siêu thị, trung tâm thương mại, trong xu hướng cạnh tranh ngày càng khốc liệt, các định chế tài chính, các tổ chức kinh doanh rất muốn chiếm lấy những vị trí đất đẹp, rộng và có tiềm năng phát triển Xây dựng ngân hàng, siêu thị ở đây không chỉ phục vụ cho nhân dân khu ĐT mới mà còn cho

cả TP Cao Lãnh và khách du lịch Do đó, việc dự kiến bán 50% diện tích đất nền mỗi năm, bắt đầu từ năm 2015 với mức giá hợp lý là khả thi

Đối với đất làm trụ sở văn phòng, khi ĐT mới đã hình thành, với đầy đủ CSHT kinh tế như

ngân hàng, siêu thị, trung tâm thương mại, du lịch… thì nhu cầu thuê văn phòng giao dịch của các công ty xuất hiện là hiển nhiên Thời điểm bán 50% đất nền vào năm 2015 và 50%

đất nền vào năm 2016 là có cơ sở Các yếu tố được phân tích trên đây dựa vào dự đoán nhu

cầu thực, chưa tính đến yếu tố đầu cơ đất đai

Giá bán đất

Khu qui hoạch được bao bọc ba mặt bởi ba tuyến đường chính: đường Lê Duẩn hiện nay rộng 9m, lộ giới sau khi có DA là 17m; đường Tôn Đức Thắng hiện tại rộng 8m, lộ giới sau khi có DA là 30m; đường Điện Biên Phủ hiện tại rộng 8m, lộ giới sau khi có DA rộng 24m Các tuyến đường trong khu ĐT mới có lộ giới thấp nhất là 6m, cao nhất là 40m Điều này làm tăng cao giá trị đất đai DA gần sát với khu liên hợp thể dục thể thao tỉnh Đồng Tháp là một lợi thế rất lớn về vị trí địa lý Trong tương lai, nhu cầu cổ động thi đấu bóng

đá, bóng chuyền, tennis, cầu lông…kết hợp giao lưu ẩm thực miền Tây sẽ thu hút một

lượng khách đông đảo đến Mỹ Phú, Cao Lãnh Tỉnh Đồng Tháp cũng là một địa danh du lịch có tiếng, với các tuyến và địa điểm tham quan như Sa Đéc –Xẻo Quýt, Sa Đéc – Cao Lãnh, vườn quốc gia Tràm Chim – Xẻo Quýt, làng hoa kiểng Sa Đéc, khu di tích cụ phó bản Nguyễn Sinh Sắc, khu du lịch sinh thái Gáo Giồng, bảo tàng Đồng Tháp…do đó nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở và du lịch, nhà hàng khách sạn, ngân hàng…sẽ tăng cao trong tương lai Đây là vùng đất mới đầy hứa hẹn Để tính giá bán đất ở khu ĐT mới, tác giả sẽ lấy giá thị trường một số khu đã đô thị hóa trước đó làm cơ sở Trên địa bàn TP Cao Lãnh, các phường trung tâm là phường 1, phường 2, trong đó phường 2 là trung tâm hành chính