Phân tích chính sách tái định cư dự án cải tạo chung cư cũ A1, A2 Nguyễn Công Trứ, thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN VĂN CHIẾN PHÂN TÍCH CHÍNH SÁCH TÁI ĐỊNH CƯ - DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ A1, A2 - NGUYỄN CÔNG TRỨ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2012 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT NGUYỄN VĂN CHIẾN PHÂN TÍCH CHÍNH SÁCH TÁI ĐỊNH CƯ - DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ A1, A2 - NGUYỄN CÔNG TRỨ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chun ngành: Chính sách cơng Mã số: 603114 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC GS.TS DAVID O DAPICE TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2012 i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các trích dẫn số liệu sử dụng luận văn đƣợc đƣợc dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Luận văn không thiết phản ánh quan điểm Trƣờng Đại Học Kinh Tế TPHCM hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Ký tên Nguyễn Văn Chiến ii LỜI CẢM ƠN Trƣớc hết xin chân thành cảm ơn Trƣờng Đại Học Kinh tế TPHCM, Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright đơn vị tài trợ cho chƣơng trình, để tơi có điều kiện đƣợc tham gia học tập trƣờng Tôi xin cảm ơn gửi lời chúc sức khỏe tới thầy giáo, giáo, ngƣời dìu dắt hƣớng dẫn, giúp đỡ suốt năm học tập Trong trình thực đề tài luận văn “Phân tích sách tái định cư – dự án cải tạo khu chung cư cũ A1, A2 – Nguyễn Công Trứ, Thành phố Hà Nội”, xin chân thành cảm ơn: thầy giáo Nguyễn Xuân Thành, thầy giáo Huỳnh Thế Du, thầy giáo Cao Hào Thi đặc biệt hƣớng dẫn nhiệt tình từ giáo Trần Thị Quế Giang, thầy David O Dapice từ trƣờng Quản lý nhà nƣớc Kennedy thuộc Đại học Harvard Chính hƣớng dẫn tận tình thầy, giáo giúp tơi hồn thành luận văn cách tốt Tôi xin cảm ơn bạn đồng nghiệp đến từ Công ty cổ phần đầu tƣ xây dựng phát triển nhà số (HADINCO 7), bạn đồng nghiệp Công ty cổ phần tƣ vấn xây dựng Tổng hợp NAGECCO – Bộ Xây Dựng giúp đỡ, động viên tạo điều kiện tốt cho suốt q trình làm luận văn Cuối tơi xin bày tỏ lịng biết ơn gia đình tơi, ngƣời nhắc nhở, động viên học tập phấn đấu iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Trải qua 65 năm sử dụng khu chung cƣ Nguyễn Công Trứ xuống cấp chất lƣợng kết cấu cơng trình, gây sụp đổ lúc nào; tải công suất phục vụ, ô nhiễm môi trƣờng Hà Nội giao cho Chủ đầu tƣ Công ty cổ phần đầu tƣ Xây dựng phát triển nhà số (HADINCO 7) đứng cải tạo tồn khu chung cƣ cũ Nguyễn Cơng Trứ; thực thí điểm trƣớc dự án N3, tảng gồm: dãy nhà A1 A2 phần đất khu vực lƣu không (KVLK) khu chung cƣ Chủ đầu tƣ đứng giải công tác đền bù, thu hồi đất tái định cƣ, có giám sát từ ban ngành Cụ thể chủ đầu tƣ làm (i) đền bù phần tài sản phát sinh thêm so với thiết kế ban đầu khu chung cƣ theo khung giá đền bù ban hành Thành phối; (ii) thu hồi đất lấn chiếm đƣợc hỗ trợ theo đơn giá 30% giá đất ban hành Thành phố năm đền bù Sau xây dựng xong, dự án dành phần diện tích tái định cƣ chỗ vào cuối năm 2009; nhƣng tháng 5/2012 dự án vƣớng mắc công tác đền bù, thu hồi đất, tái định cƣ Phân tích nhận thấy sách đền bù tài sản theo khung nhà nƣớc ban hành thấp, chƣa theo kịp thị trƣờng, đề xuất đền bù tài sản theo chi phí thay đầy đủ, tình trạng pháp lý đất (theo kinh nghiệm dự án Ngân hàng giới, Ngân hàng phát triển châu Á) Đối với hộ “nhảy dù” lấn chiếm đất KVLK không đƣợc đền bù đất hợp lý, sách hỗ trợ thu hồi đất theo đơn giá 30% giá nhà nƣớc ban hành sách tốt, giúp dự án nhanh đạt đƣợc mục tiêu sách (theo Ngân hàng giới) Phân tích kiến nghị: Các hộ tầng cũ cần đƣợc tái định cƣ đủ 100% diện tích tầng Các hộ KVLK không đƣợc tái định cƣ, nhƣng với chế hỗ trợ thu hồi đất đền bù tài sản theo phƣơng pháp thay đầy đủ, họ hồn tồn tiếp cận mua đƣợc hộ dự án với giá mua ƣu đãi giá bán bình quân sàn sử dụng Tất hộ tiếp cận đƣợc hộ dự án, tái định cƣ chỗ giúp giảm thiểu xáo động sống, giúp hộ dân nhanh chóng phục hồi sống Đối với dự án N3 vƣớng mắc với 20% (40/203 hộ) hộ dân chƣa đồng tình phƣơng án đền bù, thu hồi đất tái định cƣ Thời gian gần Việt Nam xảy nhiều vấn đề cộm liên quan đến đất đai, tác giả kiến nghị Thành phố chưa vội áp dụng phương án iv cưỡng chế (đã đƣợc Thành phố xem xét tháng 4/2012), kiến nghị xem xét theo phân tích luận văn Đồng thời tác giả kiến nghị Thành phố xem xét tham gia đánh giá tổ chức định giá độc lập (ban đầu chấp nhận tham gia tổ chức định giá nƣớc ngoài) vào định giá tài sản, giá đất tái định cƣ Tƣơng lai Việt Nam nên xem xét thành lập hiệp hội định giá độc lập, tách biệt với quan hành chính, có tham gia đại diện nhà nƣớc, nhà nghiên cứu định giá hội nghề nghiệp, doanh nghiệp xã hội Dựa theo sách đền bù, tái định cư, thu hồi đất đề xuất; kết thẩm định: Dự án hiệu mặt kinh tế, thể tính đắn chủ trƣơng cải tạo chung cƣ cũ A1, A2 (cũng nhƣ tồn khu Nguyễn Cơng Trứ) Dự án khơng vững mạnh mặt tài chính, khơng đảm bảo khả trả nợ (từ năm 2017 – 2034), kiến nghị dự án cần dành 191,986 tỷ VND (năm 2016) để phục vụ cho việc trả nợ sau – giá trị cao 52,806 tỷ VND (năm 2016) dự án theo đuổi sách tái định cƣ hữu Kết phân tích cổ đơng (HADINCO 7) khơng đạt đƣợc mức sinh lợi tối thiểu chấp nhận đƣợc, sách trợ cấp Thành phố cho chủ đầu tƣ dự án đắn, mức trợ cấp hợp lý dự án A1, A2 21,092 tỷ VND (giá năm 2012) Mức trợ cấp không sai khác nhiều so với mức trợ cấp 21,565 tỷ VND (năm 2012) theo sách mà dự án theo đuổi Do Thành phố xem xét thực sách tái định cƣ vốn đƣợc áp dụng rộng rãi nƣớc phát triển Dự án tạo ngoại tác tích cực lớn, hộ sống chung cƣ cũ KVLK nhận đƣợc lợi ích lớn, đặc biệt hộ tầng Tuy nhiên phát luận văn hộ bên mua hộ dự án bị thiệt 47,781 tỷ VND, ứng với 7,85triệu/m2 sở hữu Có thể giải thích cách ngƣời sở hữu hộ dự án lợi ích mà họ cảm nhận đƣợc lớn nhiều so với thực tế, họ sẵn sàng bỏ nhiều 7,85triệu/m2 so với kinh tế để đƣợc sở hữu hộ, giải thích cho sở thích sở hữu nhà ngƣời Việt Nam hình thức khác (nhƣ thuê nhà); ngun nhân tình trạng bong bóng giá nhà Hà Nội năm gần đây, giải thích cho thiệt hại đối tƣợng sở hữu hộ v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN - i LỜI CẢM ƠN - ii TÓM TẮT LUẬN VĂN - iii MỤC LỤC - v DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT - viii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU - ix DANH MỤC CÁC HÌNH - x CHƢƠNG GIỚI THIỆU - 1.1 Đặt vấn đề - 1.2 Mục tiêu đề tài - 1.3 Phƣơng pháp nghiên cứu - 1.3.1 Cơ sở liệu - 1.3.2 Phƣơng pháp nghiên cứu - 1.4 Phạm vi đề tài - 1.5 Bố cục luận văn - CHƢƠNG KHUNG PHÂN TÍCH VÀ TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ - 2.1 Phƣơng pháp phân tích kinh tế - 2.2 Phƣơng pháp phân tích tài - 2.3 Các tiêu chí dùng phân tích - 2.3.1 Giá trị ròng NPV - 2.3.2 Suất sinh lợi nội IRR - 2.3.3 Khả trả nợ DSCR - 2.4 Chi phí sử dụng vốn - 10 2.4.1 Chi phí sử dụng vốn nợ vay rD - 10 2.4.2 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu rE - 11 2.4.3 Chi phí sử dụng vốn bình quân trọng số WACC - 13 2.4.4 Chi phí vốn kinh tế - 14 - vi CHƢƠNG MÔ TẢ DỰ ÁN - 15 3.1 Phạm vi dự án - 15 3.1.1 Cơ sở pháp lý dự án - 15 3.1.2 Phạm vi dự án - 15 3.2 Đặc điểm dự án - 16 3.2.1 Đặc điểm khối nhà A1, A2 khu vực lƣu không - 16 3.2.2 Đặc điểm dự án nhà N3 - 16 3.3 Các thông số dùng cho việc thẩm định dự án - 17 3.3.1 Các thông số tài giai đoạn xây dựng - 17 3.3.2 Các thông số tài giai đoạn vận hành - 18 3.3.3 Lạm phát - 18 3.3.4 Giá cho thuê khu thƣơng mại, thuê nhà ở, giá bán nhà - 19 a Giá cho thuê khu thƣơng mại - 19 b Giá bán hộ chung cƣ - 20 c Giá cho thuê hộ ở, chung cƣ cũ - 20 d Giá cho thuê hộ ở, chung cƣ - 21 CHƢƠNG CÔNG TÁC ĐỀN BÙ, THU HỒI ĐẤT VÀ TÁI ĐỊNH CƢ - 22 4.1 Khung phân tích sách pháp lý - 22 4.1.1 Pháp luật Việt Nam việc đền bù, thu hồi đất tái định cƣ - 22 4.1.2 Các nghiên cứu sách đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cƣ - 22 4.1.3 Tiêu chí để đánh giá sách TĐC tốt - 24 4.2 Phƣơng án tái định cƣ dự án N3 - 24 4.3 Đánh giá sách tái định cƣ dự án N3 - 26 4.3.1 Đánh giá công tác thu hồi đất - 26 4.3.2 Đánh giá công tác đền bù tài sản - 26 4.3.3 Đánh giá công tác tái định cƣ - 27 4.3.4 Đánh giá công tác tạm cƣ - 29 4.3.5 Nhìn nhận qua hệ thống pháp lý - 29 4.4 Kết luận kiến nghị sách tái định cƣ - 31- vii CHƢƠNG PHÂN TÍCH KINH TẾ DỰ ÁN - 33 5.1 Phân tích ngoại tác tích cực, tiêu cực kinh tế - 33 5.2 Lịch đầu tƣ - 33 5.3 Dòng tiền kinh tế dự án - 34 5.4 Kết luận - 36 CHƢƠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN PHỐI DỰ ÁN - 37 6.1 Kế hoạch vay vốn - 37 6.2 Dịng tiền tài dự án - 37 6.2.1 Ngân lƣu tài vào - 37 6.2.2 Ngân lƣu tài - 37 6.3 Phân tích kết thẩm định - 39 6.3.1 Phân tích quan điểm tổng mức đầu tƣ - 39 6.3.2 Phân tích quan điểm chủ đầu tƣ - 39 6.4 Phân tích phân phối - 40 CHƢƠNG KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ - 42 TÀI LIỆU THAM KHẢO - 46 PHỤ LỤC - 50 PHỤ LỤC BẢNG KHẢO SÁT - 74 - viii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ADB Ngân hàng phát triển châu Á (Asia Development Bank) BAH Ngƣời bị ảnh hƣởng CBRE CB Richard Ellis Group, Inc CĐT Chủ đầu tƣ DSCR Hệ số an toàn trả nợ (Debt Service Coverage Ratio) EIU Tổ chức nghiên cứu triển vọng quốc tế (Economist Intelligence Unit) EOCK Chi phí vốn kinh tế (Economic Opportunity Cost of Capital) HADINCO Công ty CP đầu tƣ xây dựng phát triển nhà số IRR Suất sinh lợi nội (Internal Rate of Return) KVLK Khu vực lƣu không MARR Suất sinh lợi tối thiểu chấp nhận đƣợc (Minimum Attractive Rate of Return) NPV Giá trị ròng (Net Present Value) PC I Chỉ số giá tiêu dùng (Consumer Price Index) TĐC Tái định cƣ TNDN Thuế thu nhập doanh nghiệp ( Corporate Income Tax) UBND Ủy ban nhân dân VAT Thuế giá trị gia tăng (Value Added Tax) WACC Chi phí vốn bình qn trọng số (Weighted Average Cost of Capital) WB Ngân hàng giới (World Bank) ... thực đề tài luận văn ? ?Phân tích sách tái định cư – dự án cải tạo khu chung cư cũ A1, A2 – Nguyễn Công Trứ, Thành phố Hà Nội? ??, xin chân thành cảm ơn: thầy giáo Nguyễn Xuân Thành, thầy giáo Huỳnh... vấn đề Hà Nội cho xây dựng khu chung cư giúp đỡ chuyên gia nước từ 1956 Toàn Thành phố Hà Nội tồn 456 khu chung cư cũ 800 khu chung cư cũ cần cải tạo nước Khu chung cư Nguyễn Công Trứ xây dựng... tin sách cải tạo sách tái định cư dự án; 1.4 Phạm vi đề tài Đối tượng nghiên cứu: Chung cư cũ Hà Nội tình trạng xuống cấp, cần cải tạo Phạm vi nghiên cứu Đề tài phân tích giải pháp cải tạo nhà A1,