Ứng dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền trong công tác thẩm định dự án Soái Kình Lâm quận 5 - TPHCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH  THÁI MINH THỊNH ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHIẾT KHẤU DỊNG TIỀN TRONG CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN SỐI KÌNH LÂM QUẬN - TPHCM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: CHÍNH SÁCH CÔNG MÃ SỐ: 60.31.14 NGƯỜI HƯỚNG DẪN: GS.TS JAY K.ROSENGAR TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011 i LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các đoạn trích dẫn số liệu sử dụng luận văn dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Luận văn không thiết phản ánh quan điểm Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Người thực THÁI MINH THỊNH ii LỜI CẢM ƠN Tơi xin cảm ơn Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright tạo điều kiện cho tham dự khóa học thạc sĩ sách cơng, thực khóa học thiết thực bổ ích thân cơng việc Tôi xin cảm ơn Tiến sĩ Jay K Rosengard, Thầy Huỳnh Thế Du tận tình hướng dẫn thực luận văn Sự hướng dẫn, trao đổi Thầy giúp củng cố, nâng cao kiến thức, khơng có giúp đỡ chắn luận văn khó hồn thành Tơi xin cảm Thầy Cơ chương trình tận tình giảng dạy truyền đạt kiến thức Tơi xin cảm ơn cán công nhân viên nhà trường tạo điều kiện thời gian học tập sinh hoạt Chương trình Tơi xin cảm ơn đồng nghiệp chia sẽ, giúp đỡ, cung cấp tài liệu q trình tơi thực luận văn Cuối tơi xin cảm ơn gia đình, bạn bè động viên, khuyến khích tơi thời gian qua iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT iv DANH MỤC CÁC BẢNG v DANH MỤC PHỤ LỤC vi TÓM TẮT ĐỀ TÀI Chương MỞ ĐẦU U 1.1 Vấn đề nghiên cứu 1.2 Dự án Sối Kình Lâm 1.3 Mục tiêu nghiên cứu 1.4 Câu hỏi nghiên cứu 1.5 Phạm vi nghiên cứu 1.6 Cấu trúc luận văn Chương KHUNG PHÂN TÍCH 2.1 Quan điểm thẩm định 2.2 Tiêu chuẩn giá trị ròng – NPV (Net present value) 2.3 Các phân tích rủi ro thực thẩm định dự án 10 Chương ỨNG DỤNG MƠ HÌNH CHIẾT KHẤU DỊNG TIỀN TRONG ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI CỦA DỰ ÁN SỐI KÌNH LÂM 11 3.1 Đặc điểm - thông số dự án 11 3.2 Kết thẩm định công ty tư vấn thực 13 3.3 Xây dựng mơ hình tính tốn số liệu tác giả 16 3.4 Phân tích kết 22 3.5 Phân tích kinh tế - phân phối 29 Chương KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH 35 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 38 PHỤ LỤC 40 iv DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT B : Lợi ích (Benefit) Bt : Lợi ích phát sinh vào năm t C : Chi phí (Cost) Ct : Chi phí phát sinh vào năm t CAPM : Mơ hình định giá tài sản vốn CF : Hệ số chuyển đổi CPI : Chỉ số giá tiêu dùng CSH : Chủ sở hữu CTQLPTNQ5 : Công ty quản lý phát triển nhà quận D/E : Tỷ lệ nợ vốn DWL : Tổn thất vơ ích (Dead weight loss) ĐVT : đơn vị tính IRR : Suất sinh lợi nội (Internal rate of return) M&M Mơ hình Modigliani Miller NPV : Giá trị ròng (Net present value) rd : Chi phí nợ vay re : Chi phí vốn chủ sở hữu TTTM-CC SKL : Trung tâm thương mại chung cư Sối Kình Lâm Thuế TNDN : Thuế Thu nhập doanh nghiệp UBND : Ủy ban nhân dân VAT : Thuế giá trị gia tăng WACC : Chi phí vốn bình quân trọng số v DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Chỉ số giá 12 Bảng 3.2: Hiệu kinh tế tài dự án tư vấn thực năm 2003 2009 (triệu đồng) 14 Bảng 3.3: Tiền lãi giá trị khoản tiền sau thời gian (triệu đồng) 15 Bảng 3.4: Tóm tắt trường hợp phân tích tác giả 16 Bảng 3.5: Chi phí vốn bình quân trọng số (%) 17 Bảng 3.6: Chi đầu tư doanh thu (thực thu) (triệu đồng) 19 Bảng 3.7: Ngân lưu giá trị ngân lưu ròng dự án (triệu đồng) 21 Bảng 3.8: Chi phí đầu tư với giả định đất mua từ thị trường (triệu đồng) 23 Bảng 3.9: Chi phí ngân lưu giả định chi phí đất mua thị trường (triệu đồng) 24 Bảng 3.10: Giá bán tối thiểu tính đến thời điểm thực (triệu đồng) 25 Bảng 3.11: Chi phí đền bù giải tỏa nhà đầu tư chấp nhận (triệu đồng) 26 Bảng 3.12: Thông số dự án theo giá kinh tế 30 Bảng 3.13: Ngân lưu kinh tế trường hợp hạn, giá thay đổi theo lạm phát (triệu đồng) 31 Bảng 3.14: Thiệt hại kinh tế trường hợp trễ hạn (triệu đồng) 31 Bảng 3.15: Tác động việc thực dự án đến kinh tế đối tượng, trường hợp kế hoạch giá thay đổi theo lạm phát (triệu đồng) 33 Đồ thị 3.1: Tác động thuế trợ cấp thị trường cạnh tranh 29 vi DANH MỤC PHỤ LỤC Phụ lục 1: Số liệu dự án 40 Phụ lục 2: Chỉ số giá Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2000 – 2008 43 Phụ lục 3: Tốc độ phát triển tổng sản phẩm địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2000 – 2008 44 Phụ lục 4: Lịch chi trả chi phí đầu tư kế hoạch 44 Phụ lục 5: Khả huy động vốn theo tiến độ, kế hoạch 44 Phụ lục 6: Chi phí vốn dự án 45 Phụ lục 7: Chi đầu tư (triệu đồng) 47 Phụ lục 8: Doanh thu (triệu đồng) 48 Phụ lục 9: Ngân lưu dự án theo trường hợp (triệu đồng) 49 Phụ lục 10: Ngân lưu kinh tế trường hợp hạn giá thay đổi theo lạm phát (triệu đồng) 51 Phụ lục 11: Phân tích phân phối 52 TÓM TẮT ĐỀ TÀI Việc cải tạo chung cư cũ nhiệm vụ trọng tâm Quận đưa vào Nghị Đại hội Đảng Quận qua nhiệm kỳ IX (2006 - 2010) X (2011 -2015) Tuy nhiên thực tế, việc cải tạo chung cư cũ Quận 5, diễn chậm chạp khó khăn, thập kỷ qua có 14 chung cư với diện tích 171.154 m2 hồn thành Để tìm ngun nhân cho vấn đề này, tác giả chọn cách tiếp cận theo hướng phân tích lợi ích – chi phí bên liên quan thơng qua nghiên cứu tình dự án cụ thể Dự án Trung tâm thương mại – Chung cư Sối Kình Lâm, thuộc Phường 14, Quận 5, Thành Phố Hồ Chí Minh mà Luận văn gọi tắt Dự án Sối Kình Lâm Luận văn sử dụng mơ hình chiết khấu dịng tiền, tiêu chuẩn giá trị ròng để nghiên cứu, đánh giá tính khả thi dự án tài chính, kinh tế, qua phân tích tác động dự án kinh tế lợi ích đối tượng liên quan Qua việc nghiên cứu công tác thẩm định ứng dụng địa phương, xem xét yếu tố tác động đến tính khả thi dự án SKL, ứng dụng mơ hình chiết khấu dịng tiền tiêu chuẩn giá trị rịng nói trên, tác giả nhận thấy việc thực dự án SKL diễn chậm chạp khó khăn có phần hai nguyên nhân sau: Nguyên nhân quan trọng việc chậm trễ tính khả thi mặt tài dự án; Nguyên nhân thứ hai, quyền chưa sử dụng cơng cụ thích hợp để xem xét lượng hóa cách xác tác động đến lợi ích đối tượng để có sách phù hợp Vì vậy, để việc thực dự án cải tạo chung cư cũ thuận lợi, cần lượng hóa, xem xét lợi ích bên liên quan cách cụ thể, đảm bảo tính khả thi cho việc thực dự án Trước tiên cần sách giải tỏa từ quyền trung ương, đảm bảo cho việc giải tỏa thuận lợi, thời gian, tránh gây ảnh hưởng đến tính khả thi dự án thiệt hại cho ngân sách Hơn nữa, cần có quy hoạch toàn diện thành phố việc thực cải tạo chung cư cũ, bố trí xếp tái định cư phù hợp tránh gây xáo trộn sống, đảm bảo lợi ích cho người dân, quy hoạch mục đích sử dụng đất phù hợp giúp giảm chi phí đầu vào việc xây Quận Ủy Quận (2005) (2010) [8] dựng chung cư Cuối cùng, cần xem xét suất sinh lợi hợp lý cho nhà đầu tư điều kiện dự án đòi hỏi thời gian thực năm Về công tác quản lý, cần nâng cao hiệu cơng tác thẩm định, sử dụng mơ hình phù hợp để đánh giá yếu tố tác động đến tính khả thi dự án, cụ thể quyền quận nên yêu cầu công ty tư vấn báo cáo thẩm định cần áp dụng mơ hình chiết khấu dịng tiền có tính đến đầy đủ yếu tố tác động đến dự án, phân tích tài chính, kinh tế phân phối cách cụ thể, từ lượng hóa xác tác động bên liên quan có sách phù hợp Chương MỞ ĐẦU 1.1 Vấn đề nghiên cứu Theo số liệu thống kê thức, đến hết năm 2009, địa bàn Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh có 189 chung cư xây dựng trước năm 1976 với 6.056 hộ có tổng diện tích 140.080m2 Tính bình qn hộ có 23,13 m2 Với bình qn hộ có người sinh sống diện tích nhà người hộ chung cư xây trước năm 1976 Quận 4,6m2, thấp so với diện tích bình qn đầu người quận 11,17m2 thất nhiều so với tiêu chuẩn 14m2 đề đến năm 2010 Hơn thế, hầu hết số chung cư nêu xuống cấp nghiêm trọng cần phải xây lại hoàn toàn Đây nhiệm vụ nặng nề thập kỷ vừa qua, có 14 chung cư với diện tích 171.154 m2 hoàn thành Khi chung cư cũ Quận xây tạo quỹ nhà lớn, đồng thời cải thiện đáng kể mặt kiến trúc môi trường sống Quận Do vậy, việc cải tạo chung cư cũ nhiệm vụ trọng tâm Quận đưa vào Nghị Đại hội Đảng Quận qua nhiệm kỳ IX (2006 - 2010) X (2011 -2015) Đây nhiệm vụ khó khăn Thách thức lớn việc cải tạo chung cư cũ để hài hịa lợi ích tất bên liên quan Thứ nhất, người sống chung cư cải tạo có mơi trường sống tốt rộng rãi hơn, họ trả thêm tiền hay phần phải toán thêm nằm khả chi trả họ Điều tránh mâu thuẫn xã hội, giảm thiểu tình trạng khiếu kiện dây dưa tràn lan vấn đề liên quan đến đất đai nhà Thứ hai, nhà đầu tư hay doanh nghiệp tham gia việc cải tạo chung cư có suất sinh lợi cần thiết tương ứng với nguồn vốn họ phải bỏ rủi ro mà họ phải gánh chịu Điều giúp cho chủ trương xã hội hóa việc xây dựng nhà trở thành thực làm giảm gánh nặng rủi ro Ủy ban nhân dân Quận (2009) [12] Báo Sài gịn giải phóng online 23/01/2010 [7] Quận Ủy Quận (2005)-(2010) [8] 38 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Trần Thanh Bình (2010), “Đầu tư vào hộ cao cấp - xu hướng đại kinh doanh nhà đất”, Việt Báo Online, truy cập ngày 10/01/2010 địa http://vietbao.vn/Nha-dat/Dau-tu-vao-can-ho-cao-cap-xu-huong-hien-dai-trongkinh-doanh-nha-dat/45136825/511/ Chính phủ (2005), Nghị định 16/2005/NĐ-CP Chính Phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình Cơng ty quản lý phát triển nhà quận (2003) (2009), Dự án khả thi - công trình Trung Tâm Thương mại chung cư Sối Kình Lâm năm 2003, 2009 Cục Thống Kê Thành Phố Hồ Chí Minh (2003-2009), Niên giám Thống Kê, NXB Thống kê, Hà Nội Nguyễn Phi Hùng (2009), Ước lượng chi phí hội kinh tế vốn Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế, chuyên ngành Chính sách công Ngân Hàng Nhà nước (2004-2008), Báo cáo thường niên Ngân hàng nhà nước năm 2004-2008 H Nhung (2010), “Cuối năm 2010, TPHCM đạt diện tích bình qn nhà 14m²/người”, Báo Sài Gịn Giải phóng Online, truy cập ngày 17/12/2010 địa http://www.sggp.org.vn/xahoi/2010/1/216615/ Quận Ủy Quận (2005)-(2010), Văn kiện đại hội Đảng quận nhiệm kỳ IX, X Huyền Trang (2010), “Thị trường chung cư P.11, Q.5, TP.HCM: Giá tăng đều”, Báo Thanh Niên Online, truy cập ngày 10/01/2010 địa http://nhadat.thanhnien.com.vn/tinchitiet/1/1188/thi-truong-chung-cu-p11-q5tphcm-gia-tang-deu-/ 10 Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh (31/08/2004), Chỉ thị 24/2004/CT-UB đầu tư xây dựng 30.000 hộ chung cư dành cho việc tái định cư địa bàn TP Hồ Chí Minh 11 Ủy ban nhân dân Quận (2004-2009), Báo cáo đề xuất bảng giá đất quận năm 2004-2009 12 Ủy ban nhân dân Quận (2009), Báo cáo thống kê kết kiểm tra tổng số chung cư địa bàn quận năm 2009 39 13 Văn phòng Ban đạo Tổng điều tra dân số nhà TP Hồ Chí Minh (2010), Số liệu Tổng điều tra dân số nhà năm 2009 - Quận Tiếng Anh 14 Brealey, Richard A & Meyers, Stewart C (2000), Principles of Corporate Finance – 6th ed., the Mc Graw Hill Company 15 Harberger, Arnold C & Jenkins, Glenn P (1995), Cost-Benifit analysis of investment decisions: manual, Harvard Institute for International Development, Harvard University 16 The Economist Intelligence Unit (2010), Vietnam GDP Growth Forecast 40 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Số liệu dự án Diện tích m2 Tổng diện tích khối nhà tái định cư (khối A) Diện tích khu kỹ thuật - phụ trợ Diện tích cầu thang, hành lang chung, gian kỹ thuật 12.258 3.933 2.500 Diện tích nhà SHCĐ, BQL chung cư 633 Diện tích tầng kỹ thuật, hồ nước mái 800 Diện tích nhà Tổng diện tích khối chung cư thương mại (khối B) 8.326 34.075 Diện tích khu kỹ thuật - phụ trợ 4.304 Diện tích nhà 9.690 Diện tích nhà xe tầng hầm 7.586 Diện tích khu thương mại - dịch vụ (Nguồn: Công ty quản lý phát triển nhà quận (2003)[2]) I XÂY DỰNG I.1 CHI PHÍ XÂY DỰNG 46.333 Gxl = A Phần xây lắp Diện Đơn giá tích m2 chưa VAT Khối A Sàn 12.258 1,5 Khu thương mại Khu để xe Khu 12.258 CP Móng/Xây dựng 15% Khối B Sàn 25.534 1,8 Khu thương mại 12.495 Khu 13.039 Hồ bơi 955 2,5 Hầm 7.586 3,0 CP Móng/Xây dựng 15% 12.495 129.764 107.631 Thành tiền 18.388 2.758 45.961 2.389 22.758 10.666 41 B I.2 I.3 Phần xây lắp hệ thống hạ tầng kỹ thuật Khối A Khối B CHI PHÍ THIẾT BỊ CHI PHÍ KIẾN THIẾT CƠ BẢN KHÁC : K Chi phí ban quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng = %*hệ số*(Gxl+Gtb) hệ số 1.146 3.565 Gtb = 16.740 5.393 % 828 2.1 Chi phí lập dự án đầu tư 1,05 0,2244% 2.2 Chi phí thiết kế + lập dự tốn 1,10 1,7091% 2.3 Chi phí lựa chọn nhà thầu thi cơng xây dựng cơng trình 1,10 0,0756% 2.4 Chi phí lựa chọn nhà thầu cung cấp vật tư thiết bị công trình 1,10 0,0218% 2.5 Chi phí giám sát thi cơng xây dựng cơng trình 1,10 0,6737% 2.6 Chi phí giám sát thi cơng lắp đặt thiết bị cơng trình 1,10 0,0394% 293 2.338 103 30 922 54 Các chi phí khác 3.1 Lệ phí thẩm định dự án đầu tư = %*hệ số *(Gxl+Gtb) 1,10 0,0219% 3.2 Lệ phí thẩm định thiết kế kỹ thuật 1,10 0,0566% 3.3 Lệ phí thẩm định tổng dự tốn 1,10 0,0509% 3.4 Chi phí bảo hiểm = %*(Gxl+Gtb) 0,3602% 3.5 Chi phí thẩm tra & phê duyệt toán = %*(Gxl+Gtb) 0,0804% 3.6 Chi phí kiểm tốn = %*((Gxl+Gtb) II III Chi phí khảo sát địa chất phân bổ CHI PHÍ ĐỀN BÙ GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG Chi phí bồi thường hỗ trợ cho hộ dân Phân bổ Khối A Phân bổ Khối B DỰ PHỊNG PHÍ/(Gxl+Gtb+K) VAT TỔNG CỘNG CHI ĐẦU TƯ Chưa kể VAT Đền bù Thi công phần móng + hầm Thi cơng phần thơ Hồn thiện Cảnh quan Chi phí kiến thiết khác Dự phịng VAT Chi đầu tư kể VAT 30 77 70 448 100 100 84.025 16.441 67.584 10% 10% 10% 10% 21.379 23.517 235.168 84.025 36.183 64.348 21.451 2.389 5.393 21.379 23.517 258.685 42 Diện tích m2 Tổng cộng chi đầu tư (chưa kể VAT) Chi phí đất (đền bù) Chi phí xây dựng A B Chi phí dự phịng VAT Số hộ Giá 1m2 206 4.829 46.333 17,4 2,8 2,33 2,97 108 98 10% Tổng cộng (giá 2003) 258.685 235.168 84.025 129.764 28.561 101.203 21.379 23.517 hiệu suất kinh doanh Diện tích thương mại giá (chưa kể VAT) Nhà Nhà A Nhà B Nhà xe Thương mại VAT (Nguồn: Tính tốn tác giả) 92% 38.097 100% 100% 100% 90% 80% 18.016 8.326 9.690 7.586 12.495 206 108 98 7,23 7,65 6,54 8,61 3,18 9,09 275.504 250.458 137.883 54.452 83.431 21.711 90.864 25.046 43 Phụ lục 2: Chỉ số giá Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2000 – 2008 Tháng 12 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 100,09 100,09 100,38 100,16 100,27 100,84 100,91 101,17 101,3 101,66 103,09 104,05 103,92 104,30 104,12 103,31 104,25 105,18 100,24 100,70 101,34 101,29 104,01 103,35 102,11 102,63 107,20 99,52 100,52 101,75 101,70 104,13 103,86 102,65 103,34 109,15 100,06 100,63 102,23 101,89 105,79 104,87 103,55 104,98 113,78 100,84 100,98 103,14 101,98 106,77 105,77 104,18 106,35 116,48 100,54 100,45 103,12 101,75 107,18 105,60 104,43 107,34 117,11 100,72 100,53 103,28 101,77 107,79 106,15 104,90 107,55 119,56 100,85 101,05 103,27 102,32 108,14 107,33 105,09 108,08 119,69 10 100,9 101,00 103,86 102,26 108,02 107,75 105,43 108,97 119,40 11 102,26 101,06 103,81 103,09 108,49 108,15 106,32 110,44 118,58 12 101,75 101,54 103,72 103,97 109,28 108,77 106,45 114,72 118,08 +0,14 +0,13 +0,30 +0,32 +0,74 +0,70 +0,52 +1,11 +1,39 năm trước = 100 BQ tháng tăng, giảm (Nguồn: Cục Thống kê Thành phố Hồ chí Minh, Niên giám thống kê 2000- 2008[8]) 44 Phụ lục 3: Tốc độ phát triển tổng sản phẩm địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2000 – 2008 Năm Tổng sản phẩm nước Năm trước =100 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Bình qn Chia Cơng nghiệp xây dựng Nông, lâm nghiệp thủy sản 109,0 109,5 110,2 111,4 111,7 112,2 112,2 112,6 110,7 111,05 102,6 105,5 104,0 111,8 102,3 101,6 105,6 105,0 102,0 104,45 Dịch vụ 111,9 112,4 111,5 113,0 112,5 111,8 110,5 111,3 108,9 111,53 107,0 107,4 109,3 110,0 111,3 112,8 113,8 114,3 112,4 110,89 (Nguồn: Cục Thống kê Thành phố Hồ chí Minh, Niên giám thống kê 2000- 2008 [8]) Phụ lục 4: Lịch chi trả chi phí đầu tư kế hoạch % Năm 2003 Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Đền bù 100% 0% 100% 0% 0% Chuẩn bị + Xây dựng 100% 2% 0% 46% 51% Dự phịng = 10% (Nguồn: Tính toán tác giả) Phụ lục 5: Khả huy động vốn theo tiến độ, kế hoạch A B Xong phần móng 30% Khi xây dựng 50% Hồn thành bàn giao 95% 15% Sau cấp giấy 5% 5% (Nguồn: Tính tốn tác giả) 45 Phụ lục 6: Chi phí vốn dự án Theo mơ hình định giá tài sản vốn chi phí vốn tính tốn sau Chi phí chủ sở hữu = lãi suất phi rủi ro + beta* mức bù rủi ro thị trường Trong beta rủi ro hệ thống, tính thương số tích sai suất sinh lợi cổ phiếu công ty chủ dự án với suất sinh lợi danh mục đầu tư thị trường phương sai suất sinh lợi danh mục đầu tư thị trường 25 Tuy nhiên việc áp dụng mơ hình Việt nam gặp nhiều khó khăn mang tính lịch sử thị trường chứng khốn hình thành chưa đủ độ dài để hình thành, thân doanh nghiệp chủ đầu tư chưa có số liệu lịch sử nên việc tính suất sinh lợi danh mục đầu tư gặp khó khăn Do tham khảo số liệu tương đương thị trường khác chẳng hạn Hoa kỳ để tham khảo Do chi phí vốn chủ sở hữu dự án Việt nam chi phí vốn dự án tương tự Hoa kỳ cộng mức bù rủi ro quốc gia mức bù rủi ro tỷ giá quốc gia đánh giá mức độ rủi ro khác tiền tệ sử dụng khác Bên cạnh doanh nghiệp khác nên cấu vốn khác cần kết hợp thêm mô hình Modigliani Miller (M&M), doanh nghiệp vay nợ có suất sinh lợi kỳ vọng khác với doanh nghiệp không vay nợ Khi suất sinh lợi dự án chi phí vốn bình qn trọng số suất sinh lợi chủ sở hữu suất sinh lợi nợ vay Căn vào lãi suất tiền gửi cho vay trung dài hạn Ngân hàng nhà nước công bố giai đoạn 2004-200826 giả định suất sinh lợi nợ vay 14,49%, lãi tiền gửi 9,35% Khi WACC trường hợp tính tốn sau: 25 Nguyễn Xn Thành (2009) Khái niệm ước tính chi phí vốn thẩm định dự án [16] 26 Ngân hàng nhà nước (2004-2008), Báo cáo thường niên [12] 46 Chi phí vốn bình quân trọng số TH1 TH2 TH3 TH4 Việt Nam Hệ số tín nhiệm vay nợ Moody's B1 Mức bù rủi ro quốc gia 4,50% Lạm phát 7,45% Thị trường HK Lợi suất trái phiếu CPHK năm 4,27% Mức bù rủi ro thị trường 4,84% Lạm phát 2,00% Hệ số beta có vay nợ ngành xây dựng 77,00% Nợ/Vốn chủ sở hữu (D/E) 61,74% Thuế suất thuế thu nhập 23,77% Hệ số beta không vay nợ ngành xây dựng βu = 67,00% Dự án Thuế suất bình quân thuế thu nhập - tc 25% Tỷ lệ D/E bình quân 0% 8,61% 0% 22,46% Tỷ lệ E/V bình quân 100% 92,07% 100% 81,66% Tỷ lệ D/V bình quân 0% 7,93% 0% 18,34% 0,67 0,71 0,67 0,78 Hệ số beta có vay nợ tính cho CTQLPTN5 βl = =hệ số beta không vay nợ ngành xây dựng*[1+(1-thuế suất thuế thu nhập bình quân)*tỷ lệ nợ vốn D/E)] Suất sinh lợi chủ sở hữu Suất sinh lợi chủ sở hữu - danh nghĩa re = 18,00% 18,22% 18,00% 18,58% =(1 + lợi suất TPCP + mức bù rủi ro thị trường*βl + mức bù rủi ro quốc gia)*(1+lạm phát VN)/(1+lạm phát HK)-1 Suất sinh lợi chủ sở hữu - thực 9,82% 10,02% 9,82% 10,35% =(1+danh nghĩa)/(1+lạm phát)-1 Chi phí vốn Tài WACC Suất sinh lợi vốn chủ sở hữu re 18% 18,22% 18% 18,58% Suất sinh lợi nợ vay rd 6,55% 14,49% 6,55% 14,49% WACC* 18,00% 17,93% 18,00% 17,83% 9,82% 9,75% 9,82% 9,65% Chi phí vốn trước thuế - danh nghĩa = re*(E/V)+rd*(D/V) Chi phí vốn trước thuế - thực 47 Phụ lục 7: Chi đầu tư (triệu đồng) Chi đầu tư Tổng cộng TH Đúng kế hoạch, giá không thay đổi 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 92.847 65.989 73.132 84.025 84.025 0 129.764 2.908 382 59.990 66.483 21.379 291 8.441 5.999 6.648 Đúng kế hoạch, giá thay đổi theo lạm phát 335.099 3.199 111.267 94.769 125.863 Đất 100.694 100.694 0 Chuẩn bị + Xây dựng 203.941 2.908 457 86.154 114.421 30.464 291 10.115 8.615 11.442 235.167 3.199 18.569 18.569 18.569 18.569 18.569 65.989 73.132 84.025 16.805 16.805 16.805 16.805 16.805 0 129.764 2.908 76 76 76 76 76 59.990 66.483 21.379 291 1.688 1.688 1.688 1.688 1.688 5.999 6.648 Có trễ hạn, giá thay đổi theo lạm phát 713.605 3.199 22.253 26.668 31.959 38.299 45.897 234.238 311.091 Đất 149.391 20.139 24.134 28.922 34.660 41.536 0 Chuẩn bị + Xây dựng 499.341 2.908 91 110 131 157 189 212.944 282.810 64.873 291 2.023 2.424 2.905 3.482 4.172 21.294 28.281 Dự phòng Dự phịng Có trễ hạn, giá khơng thay đổi Đất Chuẩn bị + Xây dựng Dự phòng TH 2004 3.199 Chuẩn bị + Xây dựng TH 2003 235.167 Đất TH Năm Dự phòng 48 Phụ lục 8: Doanh thu (triệu đồng) Doanh thu TH TH TH TH Đúng kế hoạch, giá không thay đổi Nhà A Nhà B + dịch vụ Nhà B dịch vụ nhà xe khu dịch vụ Đúng kế hoạch, giá thay đổi theo lạm phát Nhà A Nhà B + dịch vụ Nhà B dịch vụ nhà xe khu dịch vụ Có trễ hạn, giá khơng thay đổi Nhà A Nhà B + dịch vụ Nhà B dịch vụ nhà xe khu dịch vụ Có trễ hạn, giá thay đổi theo lạm phát Nhà A Nhà B + dịch vụ Nhà B dịch vụ nhà xe khu dịch vụ Tổng cộng 2003 2004 250.458 0 54.452 0 2005 58.802 2006 98.003 Năm 2007 2008 2009 81.130 12.523 51.729 2.723 2010 2011 2012 2013 10 83.431 0 25.029 41.715 12.515 4.172 21.711 90.864 0 0 6.513 27.259 10.856 45.432 3.257 13.630 1.086 4.543 359.644 78.154 0 0 84.447 140.745 116.470 17.982 0 74.246 3.908 119.818 0 35.945 59.909 17.973 5.991 31.180 130.493 250.458 54.452 0 0 0 0 9.354 39.148 0 15.590 65.246 0 4.677 19.574 0 1.559 6.525 0 0 58.802 98.003 81.130 51.729 12.523 2.723 83.431 21.711 90.864 864.104 168.354 0 0 0 25.029 41.715 12.515 4.172 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 6.513 10.856 27.259 45.432 208.725 347.875 0 3.257 13.630 264.299 159.937 1.086 4.543 43.205 8.418 296.150 0 0 0 88.845 148.075 44.422 14.807 77.067 322.533 0 0 0 0 0 0 0 23.120 38.533 96.760 161.267 11.560 48.380 3.853 16.127 49 Phụ lục 9: Ngân lưu dự án theo trường hợp (triệu đồng) TH1: Đúng kế hoạch, giá không đổi Ngân lưu Chi phí đầu tư VAT đầu vào Thuế VAT nộp ngân sách Thuế thu nhập nộp ngân sách Ngân lưu vào Doanh thu Thuế VAT đầu Hoàn thuế VAT Hồn thuế TNDN NGÂN LƯU RỊNG TH2: Đúng kế hoạch giá thay đổi theo lạm phát Ngân lưu Chi phí đầu tư VAT đầu vào Thuế VAT nộp ngân sách Thuế thu nhập nộp ngân sách Ngân lưu vào Doanh thu Thuế VAT đầu Hoàn thuế VAT Hồn thuế TNDN NGÂN LƯU RỊNG 264.972 222.001 235.167 197.687 23.517 19.769 1.529 974 2003 3.519 3.199 320 2004 102.132 92.847 9.285 Năm 2005 2006 73.764 82.405 65.989 73.132 6.599 7.313 0 2007 2008 1.899 1.252 0 0 277 1.252 4.759 3.571 276.440 205.610 250.458 186.385 25.046 18.639 0 936 586 11.468 -16.391 0 0 0 0 0 0 -3.519 -102.132 1.176 1.960 64.682 107.803 58.802 98.003 5.880 9.800 0 0 -9.082 25.398 1.623 89.243 14.711 81.130 12.523 8.113 1.252 0 936 87.344 13.459 Năm 2005 2006 105.935 141.265 94.769 125.863 9.477 12.586 0 2007 2008 2.986 1.798 0 0 656 1.798 Tổng cộng (phương pháp cũ) Tổng cộng (phương pháp cũ) NPV NPV 377.897 271.959 335.099 242.450 33.510 24.245 2.455 1.128 2003 3.519 3.199 320 2004 122.393 111.267 11.127 6.833 4.136 398.317 237.314 359.644 214.661 35.964 21.466 0 2.709 1.188 20.421 -34.645 0 1.689 2.815 2.329 0 92.892 154.820 128.117 22.489 0 84.447 140.745 116.470 17.982 0 8.445 14.075 11.647 1.798 0 0 0 0 0 2.709 -3.519 -122.393 -13.043 13.555 125.131 20.691 50 TH3: Có trễ hạn giá khơng đổi Ngân lưu Chi phí đầu tư VAT đầu vào Thuế VAT nộp ngân sách Thuế thu nhập nộp ngân sách Ngân lưu vào Doanh thu Thuế VAT đầu Hoàn thuế VAT Hồn thuế TNDN NGÂN LƯU RỊNG TH4: Có trễ hạn giá thay đổi theo lạm phát Ngân lưu Chi phí đầu tư VAT đầu vào Thuế VAT nộp ngân sách Thuế thu nhập nộp ngân sách Ngân lưu vào Doanh thu Thuế VAT đầu Hoàn thuế VAT Hồn thuế TNDN NGÂN LƯU RỊNG Tổng cộng (phương pháp cũ) NPV 264.972 159.882 235.167 142.760 23.517 14.276 1.529 610 2003 3.519 3.199 320 2004 20.426 18.569 1.857 2005 20.426 18.569 1.857 2006 20.426 18.569 1.857 2007 20.426 18.569 1.857 Năm 2008 2009 20.426 18.569 1.857 0 4.759 2.236 0 0 0 276.440 128.738 0 0 0 250.458 116.701 0 0 0 25.046 11.670 0 0 0 0 0 0 0 936 367 0 0 0 11.468 -31.144 -3.519 -20.426 -20.426 -20.426 -20.426 -20.426 Tổng cộng (phương pháp cũ) NPV 826.368 294.460 713.605 258.946 71.361 25.895 15.050 3.289 2003 3.519 3.199 320 2004 24.479 22.253 2.225 2005 29.335 26.668 2.667 2006 35.155 31.959 3.196 2007 42.129 38.299 3.830 2011 82.405 73.132 7.313 2012 1.899 0 277 2013 10 1.252 0 1.252 1.176 1.960 64.682 107.803 58.802 98.003 5.880 9.800 0 0 -9.082 25.398 1.623 89.243 14.711 81.130 12.523 8.113 1.252 0 936 87.344 13.459 Năm 2008 2009 2010 2011 50.487 261.836 349.158 45.897 234.238 311.091 4.590 23.424 31.109 0 0 2012 2013 10 16.015 14.255 0 0 10.729 4.321 26.352 6.331 0 0 0 950.514 251.461 0 0 0 864.104 228.601 0 0 0 86.410 22.860 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 124.146 -42.999 -3.519 -24.479 -29.335 -35.155 -42.129 -50.487 0 0 0 2010 73.764 65.989 6.599 0 4.174 6.957 5.286 9.934 229.597 382.662 290.729 47.526 208.725 347.875 264.299 43.205 20.872 34.787 26.430 4.321 0 0 0 0 0 -32.239 33.504 274.714 33.271 51 Phụ lục 10: Ngân lưu kinh tế trường hợp hạn giá thay đổi theo lạm phát (triệu đồng) Đúng kế hoạch, giá thay đổi theo lạm phát Chi đầu tư Đất Chuẩn bị + Xây dựng Dự phòng Doanh thu Nhà A Nhà B + dịch vụ Nhà B dịch vụ nhà xe khu dịch vụ Tổng cộng NPV 291.428 161.966 117.693 11.769 421.674 61.630 2003 3.199 2.908 291 0 2004 188.427 187.959 426 43 0 Năm 2005 82.079 74.618 7.462 0 375.155 187.959 170.179 17.018 764.785 111.777 171.264 94.428 0 0 171.264 95.845 52.845 385.899 212.770 0 0 0 0 95.845 385.899 2006 101.449 92.227 9.223 0 2007 0 0 764.785 111.777 52 Phụ lục 11: Phân tích phân phối Đúng kế hoạch, giá thay đổi theo lạm phát Ngân lưu Chi phí đầu tư VAT đầu vào VAT nộp ngân sách Thuế TN nộp NS Ngân lưu vào Doanh thu Thuế VAT đầu Hoàn thuế VAT Hoàn thuế TNDN NGÂN LƯU RỊNG NPV tài @ WACC tài NPV tài @ WACC kinh tế NPV kinh tế @ WACC kinh tế 17,93% 16,05% 8,00% 271.959 242.450 24.245 1.128 4.136 237.314 214.661 21.466 1.188 -34.645 280.536 249.982 24.998 1.216 4.340 249.361 225.522 22.552 1.287 -31.175 291.428 291.428 0 421.674 421.674 0 130.246 Chênh lệch suất chiết khấu Chênh lệch ngoại tác Chủ đầu tư Ngân hàng Chính phủ 8.577 7.532 753 88 204 12.047 10.861 1.086 99 3.469 10.892 41.446 -24.998 -1.216 1.216 -4.340 4.340 172.313 196.152 -22.552 -1.287 -1.287 161.421 -31.175 502 4.269 Thuế Người dân Hỗ trợ -41.446 196.152 -41.446 196.152