Ứng dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền trong công tác thẩm định dự án Soái Kình Lâm quận 5 - TPHCM

B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH  T T H H Á Á I I M M I I N N H H T T H H   N N H H NG DNG PHNG PHÁP CHIT KHU DÒNG TIN TRONG CÔNG TÁC THM NH D ÁN SOÁI KÌNH LÂM QUN 5 - TPHCM LUN VN THC S KINH T CHUYÊN NGÀNH: CHÍNH SÁCH CÔNG MÃ S: 60.31.14 NGI HNG DN: GS.TS JAY K.ROSENGAR TP.H CHÍ MINH – NM 2011 i LI CAM OAN Tôi cam đoan lun vn này hoàn toàn do tôi thc hin. Các đon trích dn và s liu s dng trong lun vn đu đc dn ngun và có đ chính xác cao nht trong phm vi hiu bit ca tôi. Lun vn này không nht thit phn ánh quan đim ca Trng i hc Kinh t thành ph H Chí Minh hay Chng trình ging dy kinh t Fulbright. Ngi thc hin THÁI MINH THNH ii LI CM N Tôi xin cm n Chng trình ging dy kinh t Fulbright đã to điu kin cho tôi đc tham d khóa hc thc s chính sách công, đây thc s là mt khóa hc ht sc thit thc và b ích đi vi bn thân và công vic ca tôi. Tôi xin cm n Tin s Jay K. Rosengard, Thy Hunh Th Du đã tn tình hng dn tôi thc hin lun vn này. S hng dn, trao đi ca Thy đã giúp tôi cng c, nâng cao kin thc, và nu không có s giúp đ này chc chn lun vn khó có th hoàn thành. Tôi xin cm các Thy Cô ca chng trình đã tn tình ging dy và truyn đt kin thc. Tôi xin cm n cán b công nhân viên nhà trng đã to điu kin trong thi gian tôi hc tp và sinh hot ti Chng trình. Tôi xin cm n các đng nghip đã chia s, giúp đ, cung cp tài liu trong quá trình tôi thc hin lun vn này. Cui cùng tôi xin cm n gia đình, bn bè đã đng viên, khuyn khích tôi trong thi gian qua. iii MC LC LI CAM OAN i LI CM N ii MC LC iii DANH MC CÁC KÝ HIU, CH VIT TT iv DANH MC CÁC BNG v DANH MC PH LC vi TÓM TT  TÀI 1 Chng 1. M U 3 U 1.1. Vn đ nghiên cu 3 1.2. D án Soái Kình Lâm 4 1.3. Mc tiêu nghiên cu 5 1.4. Câu hi nghiên cu 5 1.5. Phm vi nghiên cu 5 1.6. Cu trúc lun vn 6 Chng 2. KHUNG PHÂN TÍCH 7 2.1. Quan đim thm đnh 7 2.2. Tiêu chun giá tr hin ti ròng – NPV (Net present value) 8 2.3. Các phân tích ri ro thc hin trong thm đnh d án 10 Chng 3. NG DNG MÔ HÌNH CHIT KHU DÒNG TIN TRONG ÁNH GIÁ TÍNH KH THI CA D ÁN SOÁI KÌNH LÂM 11 3.1. c đim - thông s d án 11 3.2. Kt qu thm đnh do công ty t vn thc hin 13 3.3. Xây dng mô hình tính toán s liu ca tác gi 16 3.4. Phân tích kt qu 22 3.5. Phân tích kinh t - phân phi 29 Chng 4. KT LUN VÀ KHUYN NGH CHÍNH SÁCH 35 DANH MC TÀI LIU THAM KHO 38 PH LC 40 iv DANH MC CÁC KÝ HIU, CH VIT TT B : Li ích (Benefit) B t : Li ích phát sinh vào nm t C : Chi phí (Cost) C t : Chi phí phát sinh vào nm t CAPM : Mô hình đnh giá tài sn vn CF : H s chuyn đi CPI : Ch s giá tiêu dùng CSH : Ch s hu CTQLPTNQ5 : Công ty qun lý và phát trin nhà qun 5 D/E : T l n trên vn DWL : Tn tht vô ích (Dead weight loss) VT : đn v tính IRR : Sut sinh li ni ti (Internal rate of return) M&M Mô hình Modigliani và Miller NPV : Giá tr hin ti ròng (Net present value) r d : Chi phí n vay r e : Chi phí vn ch s hu TTTM-CC SKL : Trung tâm thng mi chung c Soái Kình Lâm Thu TNDN : Thu Thu nhp doanh nghip UBND : y ban nhân dân VAT : Thu giá tr gia tng WACC : Chi phí vn bình quân trng s v DANH MC CÁC BNG Bng 3.1: Ch s giá 12 Bng 3.2: Hiu qu kinh t tài chính d án do t vn thc hin nm 2003 và 2009 (triu đng) 14 Bng 3.3: Tin lãi và giá tr ca 1 khon tin sau 1 thi gian (triu đng) 15 Bng 3.4: Tóm tt các trng hp phân tích ca tác gi 16 Bng 3.5: Chi phí vn bình quân trng s (%) 17 Bng 3.6: Chi đu t và doanh thu (thc thu) (triu đng) 19 Bng 3.7: Ngân lu và giá tr hin ti ngân lu ròng d án (triu đng) 21 Bng 3.8: Chi phí đu t vi gi đnh đt mua t th trng (triu đng) 23 Bng 3.9: Chi phí và ngân lu ra trong gi đnh chi phí đt mua th trng (triu đng) 24 Bng 3.10: Giá bán ti thiu tính đn thi đim thc hin (triu đng) 25 Bng 3.11: Chi phí đn bù gii ta đc nhà đu t chp nhn (triu đng) 26 Bng 3.12: Thông s d án theo giá kinh t 30 Bng 3.13: Ngân lu kinh t trong trng hp đúng hn, giá thay đi theo lm phát (triu đng) 31 Bng 3.14: Thit hi đi vi nn kinh t trong trng hp tr hn (triu đng) 31 Bng 3.15: Tác đng ca vic thc hin d án đn nn kinh t và các đi tng, trng hp đúng k hoch giá thay đi theo lm phát (triu đng) 33  th 3.1: Tác đng ca thu và tr cp trong th trng cnh tranh 29 vi DANH MC PH LC Ph lc 1: S liu d án 40 Ph lc 2: Ch s giá Thành ph H Chí Minh giai đon 2000 – 2008 43 Ph lc 3: Tc đ phát trin tng sn phm trên đa bàn Thành ph H Chí Minh giai đon 2000 – 2008 44 Ph lc 4: Lch chi tr chi phí đu t đúng k hoch 44 Ph lc 5: Kh nng huy đng vn theo tin đ, đúng k hoch 44 Ph lc 6: Chi phí vn d án 45 Ph lc 7: Chi đu t (triu đng) 47 Ph lc 8: Doanh thu (triu đng) 48 Ph lc 9: Ngân lu d án theo tng trng hp (triu đng) 49 Ph lc 10: Ngân lu kinh t trong trng hp đúng hn giá thay đi theo lm phát (triu đng) 51 Ph lc 11: Phân tích phân phi 52 1 TÓM TT  TÀI Vic ci to các chung c c là mt trong nhng nhim v trng tâm ca Qun 5 đã đc đa vào Ngh quyt i hi ng b Qun 5 qua nhim k IX (2006 - 2010) và X (2011 -2015). 1 Tuy nhiên trên thc t, vic ci to các chung c c  Qun 5, đang din ra rt chm chp và khó khn, trong hn mt thp k qua ch có 14 cn chung c vi din tích 171.154 m 2 đc hoàn thành.  có th tìm ra nguyên nhân cho vn đ này, tác gi chn cách tip cn theo hng phân tích li ích – chi phí ca các bên liên quan thông qua nghiên cu tình hung mt d án c th là D án Trung tâm thng mi – Chung c Soái Kình Lâm, thuc Phng 14, Qun 5, Thành Ph H Chí Minh mà trong Lun vn này gi tt là D án Soái Kình Lâm. Lun vn s dng mô hình chit khu dòng tin, tiêu chun giá tr hin ti ròng đ nghiên cu, đánh giá tính kh thi ca d án v tài chính, kinh t, qua đó phân tích tác đng ca d án đi vi nn kinh t và li ích ca các đi tng liên quan. Qua vic nghiên cu công tác thm đnh đang đc ng dng ti đa phng, xem xét các yu t tác đng đn tính kh thi ca d án SKL, ng dng mô hình chit khu dòng tin và tiêu chun giá tr hin ti ròng nói trên, tác gi nhn thy vic thc hin d án SKL đang din ra rt chm chp và khó khn do có phn ca hai nguyên nhân sau: Nguyên nhân đu tiên và quan trng nht ca vic chm tr là tính kém kh thi v mt tài chính ca d án; Nguyên nhân th hai, đó là chính quyn cha s dng công c thích hp đ xem xét và lng hóa mt cách chính xác tác đng đn li ích ca các đi tng đ có các chính sách phù hp. Vì vy, đ vic thc hin các d án ci to chung c c đc thun li, cn lng hóa, xem xét li ích ca các bên liên quan mt cách c th, đm bo tính kh thi cho vic thc hin d án. Trc tiên cn mt chính sách gii ta t chính quyn trung ng, đm bo cho vic gii ta đc thun li, đúng thi gian, tránh gây nh hng đn tính kh thi ca d án và thit hi cho ngân sách. Hn na, cn có mt quy hoch toàn din ca c thành ph trong vic thc hin ci to các chung c c, b trí sp xp tái đnh c phù hp tránh gây xáo trn v cuc sng, đm bo li ích cho ngi dân, quy hoch mc đích s dng đt phù hp giúp gim chi phí đu vào đi vi vic xây 1 Qun y Qun 5 (2005) và (2010) [8] 2 dng chung c mi. Cui cùng, cn xem xét sut sinh li hp lý hn cho nhà đu t trong điu kin các d án đòi hi thi gian thc hin trên 1 nm. V công tác qun lý, cn nâng cao hiu qu công tác thm đnh, s dng mô hình phù hp đ đánh giá các yu t tác đng đn tính kh thi ca d án, c th chính quyn qun nên yêu cu các công ty t vn báo cáo thm đnh cn áp dng mô hình chit khu dòng tin có tính đn đy đ các yu t tác đng đn d án, phân tích tài chính, kinh t và phân phi mt cách c th, t đó có th lng hóa chính xác các tác đng đi vi các bên liên quan và có chính sách phù hp. 3 Chng 1. M U 1.1. Vn đ nghiên cu Theo s liu thng kê chính thc, đn ht nm 2009, trên đa bàn Qun 5, Thành ph H Chí Minh có 189 chung c đc xây dng trc nm 1976 vi 6.056 cn h có tng din tích là 140.080m 2 . 2 Tính bình quân mi cn h ch có 23,13 m 2 . Vi bình quân mi cn h có 5 ngi sinh sng thì din tích nhà  mi ngi trong các cn h chung c xây trc nm 1976 ca Qun 5 ch là 4,6m 2 , thp hn so vi din tích bình quân đu ngi ti qun là 11,17m 2 và tht hn rt nhiu so vi tiêu chun 14m 2 đc đ ra đn nm 2010. 3 Hn th, hin ti hu ht s chung c nêu trên đang xung cp nghiêm trng cn phi xây mi li hoàn toàn. ây là mt nhim v ht sc nng n vì trong mt thp k va qua, ch có 14 cn chung c vi din tích 171.154 m 2 đc hoàn thành. Khi các chung c c ca Qun 5 đc xây mi s to ra mt qu nhà  rt ln, đng thi ci thin đáng k b mt kin trúc cng nh môi trng sng  Qun. Do vy, vic ci to các chung c c là mt trong nhng nhim v trng tâm ca Qun 5 đã đc đa vào Ngh quyt i hi ng b Qun 5 qua nhim k IX (2006 - 2010) và X (2011 -2015). 4 ây là mt nhim v ht sc khó khn. Thách thc ln nht đi vi vic ci to các chung c c là làm sao đ hài hòa li ích ca tt c các bên liên quan. Th nht, nhng ngi đang sng trong các chung c đc ci to s có mt môi trng sng tt và rng rãi hn, nhng h không phi tr thêm tin hay phn phi thanh toán thêm nm trong kh nng chi tr ca h. iu này s tránh đc nhng mâu thun xã hi, gim thiu tình trng khiu kin dây da và tràn lan đi vi các vn đ liên quan đn đt đai và nhà . Th hai, nhng nhà đu t hay các doanh nghip tham gia vic ci to các chung c này có đc mt sut sinh li cn thit tng ng vi ngun vn h phi b ra và nhng ri ro mà h phi gánh chu. iu này s giúp cho ch trng xã hi hóa vic xây dng nhà  tr thành hin thc và làm gim gánh nng cng nh ri ro 2 y ban nhân dân Qun 5 (2009) [12] 3 Báo Sài gòn gii phóng online 23/01/2010 [7] 4 Qun y Qun 5 (2005)-(2010) [8] [...]... 0% 55 .273 49.774 33.204 49.342 8.402 1,74 10% 5% 48. 159 41.238 26.802 39.8 75 21.006 4, 35 25% 12% 37.428 28.423 17.161 25. 630 43.3 95 8,99 51 ,6% 24,8% 18.308 5. 658 0 3 25 43.683 9, 05 52,0% 24,9% 18. 053 5. 355 -2 28 0 48. 959 10,14 58 % 28% 13 .55 6 0 -4 .2 65 -4 .904 64.832 13,43 77% 37% 0 -1 6.140 -1 6.432 -2 2.184 67.220 13,92 80% 38% -2 .039 -1 8 .56 8 -1 8.262 -2 4.773 84.0 25 17,40 100% 48% -1 6.391 -3 4.6 45 -3 1.144 -4 2.999... 20.691 0 0 0 0 0 11.468 -3 1.144 -3 .51 9 -2 0.426 -2 0.426 -2 0.426 -2 0.426 -2 0.426 0 -9 .082 25. 398 124.146 -4 2.999 -3 .51 9 -2 4.479 -2 9.3 35 - 35. 155 -4 2.129 -5 0 .487 0 -3 2.239 16.0 15 14. 255 Ngân l u vào TH 1 úng k ho ch, giá không TH 2 úng k ho ch, giá thay TH 3 Có tr h n, giá không TH 4 Có tr h n, giá thay i i theo l m phát i i theo l m phát 64.682 107.803 89.243 14.711 Ngân l u ròng (= vào - ra) TH 1 úng k ho... 276.440 2 05. 610 0 0 64.682 107.803 89.243 14.711 0 0 0 0 0 398.317 237.314 0 0 92.892 154 .820 128.117 22.489 0 0 0 0 0 276.440 128.738 i 3 .51 9 264.972 159 .882 i theo l m phát 264.972 222.001 73.764 0 0 0 0 0 0 0 950 .51 4 251 .461 0 0 0 0 0 0 0 229 .59 7 382.662 290.729 47 .52 6 11.468 -1 6.391 -3 .51 9 -1 02.132 -9 .082 25. 398 87.344 13. 459 0 0 0 0 0 20.421 -3 4.6 45 -3 .51 9 -1 22.393 -1 3.043 13 .55 5 1 25. 131 20.691... 318.014 3.199 1 75. 693 TH 4 Có tr h n, giá thay 0 0 0 0 0 0 434.381 3.199 210 .54 9 94.769 1 25. 863 0 0 0 0 0 0 0 35. 139 35. 139 35. 139 35. 139 35. 139 0 65. 989 73.132 0 0 860.901 3.199 42.110 50 .464 60.4 75 72.473 86. 851 0 234.238 311.091 0 0 74. 355 83.390 6.922 0 0 0 0 0 52 3. 751 3 .51 9 231.604 106.784 142.679 17.243 21.922 0 0 0 0 0 367.721 3 .51 9 38. 653 38. 653 38. 653 38. 653 38. 653 0 74.363 83.403 6 .55 7 6.616 1.133.072... a m t d án c th là D án Trung tâm th Chung c Soái Kình Lâm, thu c Ph phân ng m i – ng 14, Qu n 5, Thành Ph H Chí Minh (g i t t là D án Soái Kình Lâm) 1.2 D án Soái Kình Lâm Trong s nh ng chung c b h h ng c n ph i tháo d xây d ng m i, c m chung c 13 9-1 69 Phùng H ng, 8 3 5- 851 Nguy n Trãi, 494 -5 1 6 Tr n H ng 50 8/ 1-1 8 Tr n H ng khó kh n và v ng 14 Qu n 5 là m t tr ng h p i n hình c a nh ng ng m c trong vi... 3.10: Giá bán t i thi u tính 2 ng h p chi phí /m /m2 c ng T ng c ng nh giá bán Giá t i thi u 10,87 376.294 17,09 59 1. 651 10,92 377.998 42,43 1.468.983 Giá d án 7,23 250 . 458 10,39 359 .644 7,23 250 . 458 24,96 864.104 Chênh l ch giá bán 3,63 1 25. 836 6,70 232.007 3,68 127 .54 1 17,47 604.880 19,17 112.947 19,17 112.947 26,27 281.688 26,27 281.688 52 ,11 251 . 658 52 ,11 251 . 658 107,69 52 0.0 25 107,69 52 0.0 25 32,94... 6 .55 7 6.616 1.133.072 3 .51 9 46.321 55 .51 0 66 .52 3 79.720 95. 536 0 263.962 352 .701 64 .57 3 104.706 312. 853 3 .51 9 1 75. 987 61. 656 62.967 4.390 4.334 0 0 0 0 0 382.238 3 .51 9 196.398 76.787 87.003 8.916 9.613 0 0 0 0 0 234.189 3 .51 9 i theo l m phát 0 367.834 3 .51 9 193.263 nh 73.132 318.014 3.199 i theo l m phát 65. 989 35. 197 32. 051 29.186 26 .57 7 24.201 0 38.609 39.431 2.823 2 .59 4 420.626 3 .51 9 39.313 39.984 40.667... 3 4 5 6 7 8 9 10 Ngân l u ra TH 1 úng k ho ch, giá không TH 2 úng k ho ch, giá thay TH 3 Có tr h n, giá không TH 4 Có tr h n, giá thay i i theo l m phát 102.132 82.4 05 1.899 1. 252 0 0 0 0 0 377.897 271. 959 3 .51 9 122.393 1 05. 9 35 141.2 65 2.986 1.798 0 0 0 0 0 3 .51 9 20.426 20.426 20.426 20.426 20.426 0 73.764 82.4 05 1.899 1. 252 826.368 294.460 3 .51 9 24.479 29.3 35 35. 155 42.129 50 .487 0 261.836 349. 158 ... 1 25. 863 0 0 0 0 0 0 0 2 35. 167 142.760 3.199 i theo l m phát 2 35. 167 197.687 3.199 18 .56 9 18 .56 9 18 .56 9 18 .56 9 18 .56 9 0 65. 989 73.132 0 0 713.6 05 258 .946 3.199 22. 253 26.668 31. 959 38.299 45. 897 0 234.238 311.091 0 0 Doanh thu TH 1 úng k ho ch, giá không TH 2 úng k ho ch, giá thay TH 3 Có tr h n, giá không TH 4 Có tr h n, giá thay i i theo l m phát i i theo l m phát (Ngu n: Tính toán c a tác gi ) 250 . 458 ... tác gi ) 250 . 458 186.3 85 0 0 58 .802 98.003 81.130 12 .52 3 0 0 0 0 0 359 .644 214.661 0 0 84.447 140.7 45 116.470 17.982 0 0 0 0 0 250 . 458 116.701 0 0 0 0 0 0 0 58 .802 98.003 81.130 12 .52 3 864.104 228.601 0 0 0 0 0 0 0 208.7 25 347.8 75 264.299 43.2 05 20 Bên c nh doanh thu và chi phí, d án còn ch u các kho n thu VAT và thu nh p doanh nghi p nh u t + thu VAT m c 3.1, khi này ngân l u ra c a d án (Ct) b ng . tt là D án Soái Kình Lâm) . 1.2. D án Soái Kình Lâm Trong s nhng chung c b h hng cn phi tháo d xây dng mi, cm chung c 13 9-1 69 Phùng Hng, 8 3 5- 851 Nguyn Trãi, 494 -5 1 6 Trn Hng. NG DNG PHNG PHÁP CHIT KHU DÒNG TIN TRONG CÔNG TÁC THM NH D ÁN SOÁI KÌNH LÂM QUN 5 - TPHCM LUN VN THC S KINH T CHUYÊN NGÀNH: CHÍNH SÁCH CÔNG MÃ S: 60.31.14. hung mt d án c th là D án Trung tâm thng mi – Chung c Soái Kình Lâm, thuc Phng 14, Qun 5, Thành Ph H Chí Minh mà trong Lun vn này gi tt là D án Soái Kình Lâm. Lun vn