B ng 3.7 cho th y l m phát t ng giá đã tác đ ng đ n chi phí và doanh thu c a d án. Tr ng h p 1 ngân l u ra là 265 t , còn tr ng h p 4 ngân l u ra là 826 t . Chi phí c a d án do công ty l p l i vào n m 2009 là 843 t . S khác bi t gi a s li u do tác gi tính toán và s li u c a công ty đ a ra là do d án l p l i n m 2009 có m t vài thay
đ i v thi t k và máy móc thi t b trang b , mà n u không có s thay đ i này thì chi phí d a vào đ n giá th c t do công ty đ a ra trong tính toán n m 2009 s cho k t qu t ng đ ng v i s li u tính toán theo mô hình c a tác gi . Nh v y ngay t đ u n u
đ a các y u t l m phát t ng giá vào mô hình, dùng k thu t đ nh y đ d báo, ta đã có th d tính đ c s thay đ i trong doanh thu và chi phí c a d án khi có các r i ro v ch m tr x y ra.
H n n a, khi xem xét theo tiêu chí giá tr hi n t i ròng cho th y dù tr ng h p nào thì ngân l u tài chính c a d án đ u không kh thi, t t c các k t qu NPV đ u <0. Vi c đánh giá k t qu d án theo NPV cho k t qu khá khác bi t so v i xem xét k t qu kinh doanh. Khi so sánh gi a vi c đánh giá các kho n doanh thu và chi phí ch a xem xét đ n l m phát t ng giá đã cho k t qu khác bi t, c th NPV d án n u xét giá không thay đ i là -16 t đ ng, trong tr ng h p giá thay đ i theo l m phát là -35 t
đ ng. Bên c nh đó, trong th c t quá trình đ n bù th ng có r i ro tr h n, khi tr h n nh gi đnh đã nêu thì NPV d án là -43 t đ ng. i sâu vào phân tích thì ngân l u d án <0 là do nhi u tác đ ng mà c th chính là doanh thu đã không đ m b o cho các kho n chi phí. M c dù đã đ c s h tr v giá đ t, nh ng chi phí xây d ng v n chi m m t t tr ng l n, và ch ng minh trên cho th y d án đã ch u nh h ng b i tác đ ng c a các y u t l m phát t ng giá khi xem xét d i su t sinh l i yêu c u c a d án. Nh v y vi c đánh giá s li u theo tính th i gian c a ti n t có xem xét đ n các y u t su t sinh l i theo yêu c u, l m phát t ng giá giúp ta đánh giá d án đ c đ y đ và toàn di n h n.
Nh đã trình bày ch ng 2, su t sinh l i theo yêu c u đóng vai trò h t s c quan tr ng trong đánh giá theo tiêu chí NPV. V i su t sinh l i tính toán đ c ph l c 8, theo cách tính toán m c 3.3, ta có th xác đnh doanh thu c n thi t t i thi u đ nhà
đ u t tham gia vào th c hi n d án theo cách sau: Gi đnh đây là m t d án hoàn toàn do nhà đ u t t do tham gia trên th tr ng, lo i b vi c h tr v giá đ t, khi này c n
xác đnh doanh thu c n thi t đ bù đ p đ các kho n chi phí và mang l i m t su t sinh l i mà nhà đ u t k v ng. tài đã tính toán c th các kho n chi đ u t t i th i đi m 2003 theo gi đnh nói trên nh b ng 3.8 sau:
B ng 3.8: Chi phí đ u t v i gi đnh đ t mua t th tr ng (tri u đ ng)
T ng chi phí đ u t 349.815 Ch a VAT 318.014 t 175.273 Chu n b + Xây d ng 129.764 D phòng 12.976 VAT 31.801 (Ngu n: Tính toán c a tác gi )
tài c ng xem xét d án trong 4 tr ng h p nh đã nêu. Cách tính toán chi phí và ngân l u ra t ng t m c 3.3, k t qu nh b ng 3.9 sau:
B ng 3.9: Chi phí và ngân l u ra trong gi đnh chi phí đ t mua th tr ng (tri u đ ng) N m N m 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 T ng c ng 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Chi đ u t TH 1 úng k ho ch, giá c đnh 318.014 3.199 175.693 65.989 73.132 0 0 0 0 0 0 0
TH 2 úng k ho ch, giá thay đ i theo l m phát 434.381 3.199 210.549 94.769 125.863 0 0 0 0 0 0 0 TH 3 Có tr h n, giá c đnh 318.014 3.199 35.139 35.139 35.139 35.139 35.139 0 65.989 73.132 0 0 TH 4 Có tr h n, giá thay đ i theo l m phát 860.901 3.199 42.110 50.464 60.475 72.473 86.851 0 234.238 311.091 0 0
Ngân l u ra
TH 1 úng k ho ch, giá c đnh 367.834 3.519 193.263 74.355 83.390 6.384 6.922 0 0 0 0 0 TH 2 úng k ho ch, giá thay đ i theo l m phát 523.751 3.519 231.604 106.784 142.679 17.243 21.922 0 0 0 0 0
TH 3 Có tr h n, giá c đnh 367.721 3.519 38.653 38.653 38.653 38.653 38.653 0 74.363 83.403 6.557 6.616 TH 4 Có tr h n, giá thay đ i theo l m phát 1.133.072 3.519 46.321 55.510 66.523 79.720 95.536 0 263.962 352.701 64.573 104.706
Hi n giá ngân l u ra d án
TH 1 úng k ho ch, giá c đnh 312.853 3.519 175.987 61.656 62.967 4.390 4.334 0 0 0 0 0 TH 2 úng k ho ch, giá thay đ i theo l m phát 382.238 3.519 196.398 76.787 87.003 8.916 9.613 0 0 0 0 0
TH 3 Có tr h n, giá c đnh 234.189 3.519 35.197 32.051 29.186 26.577 24.201 0 38.609 39.431 2.823 2.594 TH 4 Có tr h n, giá thay đ i theo l m phát 420.626 3.519 39.313 39.984 40.667 41.361 42.067 0 83.721 94.941 14.752 20.302
nhà đ u t th c hi n d án ít nh t hi n giá c a ngân l u ra và hi n giá c a
ngân l u vào ph i b ng nhau (NPV=0). S d ng công c Goal seek c a MS. Excel đ
tài tính toán đ c t ng doanh thu t i thi u c a 2 tr ng h p chi phí đ t theo giá th tr ng và chi phí đ t tính theo chi phí đ n bù (các chi phí này đ c qui tính v cùng th i đi m phát sinh doanh thu). Trong đó chi phí đ t th tr ng l y theo giá th c t , chi phí đ n bù đ c tính theo lãi ngân hàng đ quy v th i đi m phát sinh doanh thu. Các kho n chênh l ch xác đnh đ c nh sau:
B ng 3.10: Giá bán t i thi u tính đ n th i đi m th c hi n (tri u đ ng)
TH1 TH2 TH3 TH4 /m2 T ng c ng /m2 T ng c ng /m2 T ng c ng /m2 T ng c ng Xác đnh giá bán Giá t i thi u 10,87 376.294 17,09 591.651 10,92 377.998 42,43 1.468.983 Giá d án 7,23 250.458 10,39 359.644 7,23 250.458 24,96 864.104 Chênh l ch giá bán 3,63 125.836 6,70 232.007 3,68 127.541 17,47 604.880 Chênh l ch t đ t 19,17 112.947 19,17 112.947 26,27 281.688 26,27 281.688 Giá th tr ng 52,11 251.658 52,11 251.658 107,69 520.025 107,69 520.025 Giá đ n bù 32,94 138.711 32,94 138.711 81,42 238.337 81,42 238.337 (Ngu n: Tính toán c a tác gi )
Nh trên đã cho th y đ nhà đ u t tham gia thì giá bán t i thi u c n đ t đ c xác đnh b ng s d ng công c goal seek đ NPV=0 theo bi n giá bán nhà, thì khi này
giá bán t i thi u t ng ng v i các tr ng h p l n l t là 11-17-11 và 42 tri u
đ ng/m2”, trong khi d án hi n h u có giá bán th p h n r t nhi u.
Xem xét khía c nh ng c l i trong tr ng h p m c giá v i ng i dân là
không th t ng thêm đ c n a thì có th xem xét đ n các y u t chi phí. V chi phí, m c xây d ng đã xem xét và so sánh v i các d án t ng đ ng, th m chí khu A đã có m c ti t ki m đáng k , nên tác gi xem xét đ n các m c h tr đ i v i nhà đ u t , c th xem xét m c h tr v giá đ t. Tác gi s d ng k thu t đ nh y và công c goal seek đ tính toán NPV t ng ng v i các m c chi phí đ t, c th nh b ng 3.11 sau:
B ng 3.11: Chi phí đ n bù gi i t a đ c nhà đ u t ch p nh n (tri u đ ng) NPV NPV CP ch p nh n Tri u đ ng/m2 % so v i đ n bù % so v i th tr ng TH1 TH2 TH3 TH4 0 0,00 0% 0% 55.273 49.774 33.204 49.342 8.402 1,74 10% 5% 48.159 41.238 26.802 39.875 21.006 4,35 25% 12% 37.428 28.423 17.161 25.630 43.395 8,99 51,6% 24,8% 18.308 5.658 0 325 43.683 9,05 52,0% 24,9% 18.053 5.355 -228 0 48.959 10,14 58% 28% 13.556 0 -4.265 -4.904 64.832 13,43 77% 37% 0 -16.140 -16.432 -22.184 67.220 13,92 80% 38% -2.039 -18.568 -18.262 -24.773 84.025 17,40 100% 48% -16.391 -34.645 -31.144 -42.999 (Ngu n: Tính toán c a tác gi )
Nh v y, ta nh n th y r ng tr ng h p 1 d án s kh thi khi chi phí đ t là t ng ng 37% so v i th tr ng, t c 13,43 tri u đ ng/m2. Còn càng đ tr h n thì t n th t cho ngân sách càng l n h n khi tr ng h p 4 m c đ t mà nhà đ u t ch p nh n là
25% giá th tr ng. N u tính t l 37% so v i giá đ t cu i n m 2009 thì t ng đ ng
108*37% = 40 tri u đ ng/m2. Nh v y n u xem xét v giá đ t ta nh n th y d án s kh
thi n u đ c th c hi n các khu v c vùng ven nh qu n 7, 8, Bình chánh… n i mà có
chi phí đ t phù h p đ m b o cho tính kh thi c a d án và kh n ng thanh toán c a
ng i dân, c ng nh vi c di d i c ng không quá xa n i sinh s ng hi n h u. i u này
cho th y vi c d án SKL l ng ghép khá nhi u m c tiêu c ng gây khó kh n cho th c hi n d án. V i tình tr ng đ t đ t đ t i qu n 5, vi c th c hi n m t d án tái đnh c k t h p v i m t khu ph c h p hi n đ i là khá khó kh n.
Tóm l i, n u giá bán và các kho n chi phí này đ c xem xét đ n tr c và cân nh c r ng li u ngân sách có th h tr đ c đ n m c nêu trên hay không thì đã có th
đ a ra đ c quy t đnh phù h p ngay t ban đ u.
C i t o chung c c liên quan đ n nhi u đ i t ng trong đó ng i dân là đ i
t ng th h ng tr c ti p, nhà đ u t là ng i th c hi n d án và chính quy n đa
i v i ng i dân đang trong các chung c c xu ng c p, vi c sinh s ng n i
đây ch c ch n là nh h ng đ n đ i s ng, sinh ho t và tính m ng c a h . Tuy nhiên có nhi u lý do khi n h không th thay đ i ch vì các v n đ liên quan đ n đ i s ng nh n i làm vi c, kinh doanh, ch , b nh vi n, tr ng h c cho con và các v n đ liên quan
đ n th t c hành chính.... khá thu n ti n. Th nh ng giá c nhà riêng l t i khu v c qu n 5 khá đ t đ . C th giá đ t th tr ng bình quân là trên 76,6 tri u đ ng 1m2,19 đ n thu n tính chu n di n tích nhà t i thi u là 14m2 bình quân 1 ng i, n u toàn b di n tích đ là di n tích đ t thì chi phí đ t cho 1 đ u ng i khi này là 1,07 t đ ng. V i
m c thu nh p bình quân c a ng i dân thành ph là 46,64 tri u đ ng/n m, vi c mua
nhà g n li n v i đ t là khó kh thi đ i v i các đ i t ng có m c thu nh p trung bình khi di n tích nhà bình quân t i qu n là 84,16m2.20 Vi c tái đnh c c a ng i dân c ng g p nhi u khó kh n do giá đ n bù th p h n so v i giá nhà tái đnh c , qu nhà tái
đnh c h n ch , vi c gi i t a tái đnh c nh h ng khá l n đ n đ i s ng c a ng i dân… và v n đ quan tr ng ch y u đây có th là do n ng l c tài chính có h n nh h ng đ n kh n ng thu x p, thay đ i n i . N u d án đ n bù không th a đáng, kéo dài
ch c ch n nh h ng đ n kh n ng thu x p n i c a ng i dân. Nh b ng trên cho
th y r ng, trong tr ng h p d án tr h n không đúng k ho ch và ch đ u t phá v cam k t, không th c hi n bán nhà tái đnh c , thì khi này ng i dân ph i mua nhà theo giá kinh doanh, v i giá bình quân là 42 tri u đ ng/m2 thì giá nhà có th lên đ n 50 tri u đ ng/m2 là quá cao so v i thu nh p.
i v i các nhà đ u t , các doanh nghi p không m n mà v i vi c xây m i
chung c c do các th t c pháp lý đ l p d án xây d ng m i r t ph c t p, h u nh kinh doanh không có l i, trong khi vi c gi i to , tái đnh c l i nhi u khó kh n. Trong quan đi m kinh doanh các nhà đ u t luôn mong đ i đ ng v n b ra ph i đ c thu v m t cách phù h p đ có th tái s n xu t m r ng ho c gia t ng giá tr tài s n... Nh trên
đã cho th y đ nhà đ u t tham gia thì giá bán t i thi u c n đ t đ c t ng ng v i các tr ng h p l n l t là 11-17 -11 và 42 tri u đ ng/m2, trong khi d án hi n h u có giá bán th p h n r t nhi u b i các ràng bu c v giá c , su t sinh l i... Bên c nh đó vi c
th ng l ng ch a có m t c s đ xem xét, ch a có m t c ch rõ ràng đ phê duy t
19
y ban nhân dân Qu n 5 (2004-2009) [8]
20
các yêu c u c a nhà đ u t , đi u này khi n cho quá trình th ng l ng mang tính b
đ ng và nhà đ u t b ph thu c trong quá trình ho t đ ng s n xu t kinh doanh… c ng gây nên y u t khó thu hút đ u t .
i v i chính quy n vi c th c hi n xây d ng m i m t chung c c c ng g p r t nhi u khó kh n, do đây không ph i là nhà riêng bi t, nhu c u và kh n ng c a m i gia đình là khác nhau, mu n xây m i c n có s đ ng thu n c a toàn b c dân trong tòa nhà, vi c đ n bù gi i t a khá ph c t p, th t c g p nhi u khó kh n, đ u t xây m i đòi h i ngân sách khá l n đ th c hi n...n u quá trình th m đnh ch a nêu đ c toàn di n các đ c đi m, cân nh c các y u t c a d án thì s không th c hi n đ c các quy t đnh phù h p.
Vì v y vi c xóa b các chung c c t o ra qu nhà m i không th th c hi n m t cách thu n l i n u không có s quan tâm th a đáng đ n các v n đ nêu trên. nh v y thì d án c n th m đ nh m t cách có khoa h c, đ i v i các bên liên quan s cân nh c đ n m c tiêu tài chính, l i ích mà h có đ c, vì v y c n xem xét đ n các y u t này, nh m có th đ a ra các gi i pháp phù h p, đáp ng đ c nguy n v ng c a ch đ u t , mang l i l i ích cho ng i dân và t o đ c hi u qu tích c c trong công tác qu n lý, hoàn thành các yêu c u đ t ra.