Hi u su t KD Di n tích m2 Giá 1m2 T ng c ng (giá 2003) T ng c ng chi đ u t 311.272 Chi phí đ t th tr ng24 4.829 36,30 168.532 Chi phí xây d ng 46.333 2,97 129.764 A 2,33 28.561 B 2,97 101.203 Chi phí d phòng 10% 12.976 Di n tích th ng m i và giá c 92% 38.097 26.150 cho thuê 1 n m 0,78 26.150 Nhà 100% 18.016 0,54 9.678 Nhà A 100% 8.326 0,46 3.822 Nhà B 100% 9.690 0,60 5.856 Nhà xe 90% 7.586 0,48 3.277 Th ng m i 80% 12.495 1,32 13.195
Sau khi có s ti n cho thuê m t n m, tác gi tính toán ti n cho thuê nhà v nh vi n v n m 2007 d a vào các thông s đã nêu. Các kho n duy tu, b o trì … gi s có NPV=0. Nh v y ngân l u kinh t c a d án nh sau: Ngân l u vào là ti n cho thuê c n h , khu th ng m i d ch v , nhà xe v nh vi n; Ngân l u ra là chi đ u t bao g m chi mua đ t theo giá th tr ng, chi phí xây d ng và d phòng. C th ngân l u kinh t nh b ng sau (Chi ti t ngân l u kinh t xem ph l c 10):
22
The Economist Intelligence Unit (2010) [15]
23
y ban Nhân dân qu n 5 (2004-2009) [11]
24
B ng 3.13: Ngân l u kinh t trong tr ng h p đúng h n, giá thay đ i theo l m phát (tri u đ ng) N m Ngân l u kinh t NPV 2003 2004 2005 2006 2007 Ngân l u ra 291.428 3.199 188.427 82.079 101.449 0 Chi phí đ u t 291.428 3.199 188.427 82.079 101.449 0 Ngân l u vào 421.674 0 0 0 0 764.785
Doanh thu thu n 421.674 0 0 0 0 764.785
Ngân l u ròng 130.246 -3.199 -188.427 -82.079 -101.449 764.785
Sau khi tính toán ngân l u kinh t , tác gi s d ng công c phân tích đ nh y c a MS. Excel đ tính toán thi t h i đ i v i n n kinh t trong tr ng h p d án b tr h n nh sau:
B ng 3.14: Thi t h i đ i v i n n kinh t trong tr ng h p tr h n (tri u đ ng)
S n m t ng thêm Do đ n bù Do ch m xây d ng Do đ n bù + xây d ng tr 1 n m 0 130.246 130.246 91.369 1 94.533 91.369 60.010 2 63.092 56.847 32.459 3 35.461 26.215 8.303 4 11.226 -943 -12.830 5 -9.981 -24.999 -31.268 (Ngu n: Tính toán c a tác gi )
Nh v y đây là m t d án kh thi v m t kinh t khi đem l i l i ích cho n n kinh t là 130 t . Tuy nhiên n u công tác đ n bù hoàn thành ch m m t n m l i ích do d án mang l i ch là 94 t đ ng, nh v y n n kinh t b thi t h i là 130-94 = 34 t
đ ng, n u công tác đ n bù ch m 4 n m thì n n kinh t b thi t h i 119 t đ ng. Nh v y bình quân m i n m đ n bù kéo dài n n kinh t b thi t h i là 28 t đ ng. N u đ n bù
án ch còn là 91 t đ ng n n kinh t b thi t h i là 130- 91 = 39 t đ ng, t ng t tính toán đ c bình quân m i n m ch m xây d ng d án b thi t h i 31 t đ ng. N u k t h p c 2 y u t này, trong tr ng h p công tác đ n bù ch m 4 n m và ch m xây d ng 1 n m thì n n kinh t b thi t h i là 130+13 t = 143 t đ ng.
Bên c nh đ đ ti n hành đánh giá tác đ ng c a vi c th c hi n d án đ n n n kinh t và các đ i t ng, c n th c hi n phân tích phân ph i. Khi này các tác đ ng đ n d án nh thu , vi c h tr giá đ t và kh ng ch giá bán nhà c n đ c ti n hành phân tích, các đ i t ng ch u tác đ ng b i vi c th c hi n d án khi này là ch đ u t , ng i dân và chính quy n, các tính toán đ c th c hi n c th nh sau:
l m phát (tri u đ ng) Th c hi n d án/Không th c hi n đ t tr ng Th c hi n d án nh h ng c a th c hi n d án/ không th c hi n Tác đ ng đ n n n kinh t -85.388 130.246 Th c hi n d án/không th c hi n 215.634 tích c c Tác đ ng c a ngo i tác đ n d án Các ngo i tác tác đ ng đ n d án T ng tác đ ng Thu H tr giá đ t cho d án Kh ng ch giá nhà (h tr cho dân) -161.421 -6.715 41.446 -196.152
Khi không có ngo i tác 105.786 -24.460 -291.428 421.674
Khi có ngo i tác -55.636 -31.175 -249.982 225.522 N u th c hi n d án, tác đ ng c a d án đ n các đ i t ng Không ngo i tác Có ngo i tác nh h ng c a ngo i tác đ n các đ i t ng N n kinh t 130.246 130.246 Ch đ u t 125.256 -31.175 tiêu c c Ngân hàng 4.990 502 tiêu c c Ng i dân 196.152 tích c c Ngân sách -35.890 tiêu c c Thu 5.556 tích c c H tr -41.446 tiêu c c DWL 658 tiêu c c
Trong tr ng h p đúng k ho ch giá thay đ i theo l m phát, t ng ngo i tác tác đ ng đ n tính kh thi c a d án là -161,4 t đ ng. Trong đó tác đ ng c a thu đ n tính kh thi c a d án là tiêu c c, n u không có thu , ngân l u c a d án là - 24,5 t , do có thu nên ngân l u c a d án là – 31,2 t , nh v y tác đ ng này làm cho ngân l u d án b gi m đi 6,7 t . Vi c h tr giá đ t cho d án là tác đ ng tích c c đ n tính kh thi c a d án, n u không có h tr này chi phí đ u t là 291 t , nh ng vì đ c h tr chi đ u t khi này ch là 250 t , tác đ ng này làm ngân l u d án t ng 41 t . Vi c kh ng ch giá nhà tác đ ng tiêu c c đ n tính kh thi c a d án, l i ích d án ch còn 225 t thay vì 421 t gi m -196 t . Tóm l i t ng tác đ ng c a các ngo i tác này đ n d án là làm cho ngân l u d án gi m 161 t .
V tác đ ng đ n n n kinh t thì d án t o ra l i ích 130 t đ i v i n n kinh t khi đ c th c hi n. N u không có các ngo i tác tác đ ng thì ch đ u t đ c l i là 125 t . Tuy nhiên, vi c th c hi n d án là do có h tr đ t, kh ng ch giá bán và có các chính sách v thu , t ng tác đ ng c a các y u t này làm cho vi c th c hi n d gây ra
thi t h i cho ch đ u t -31 t . Ng i dân đ c h ng l i là 196 t do đ c mua nhà
v i giá kh ng ch . đ i l i đi u này thì ngân sách thi t h i -41 t nh ng nh thu đ c kho ng thu là 5 t nên thi t h i còn l i là 36 t . T n th t vô ích (DWL) do d án t o ra là 0,6 t đ ng (Chi ti t tính toán xem ph l c 11).
Tóm l i: M c dù d án là không kh thi v m t tài chính, nh ng l i mang l i l i ích cho n n kinh t , trong đó h tr đ t giúp làm gi m chi phí cho ch đ u t , và h
tr giá mua nhà mang l i l i ích cho ng i dân nên c n đ c xem xét th c hi n.
tr ng h p đúng h n, d án t o ra giá tr c n h , giá tr này đ c xem nh là đ th a
d ng c a ng i dân khi đ c s ng trong c n h nói trên. H n n a, n u s ng trong
chung c c , tính m ng ng i dân b đe d a th ng xuyên, môi tr ng s ng c và
xu ng c p, đây là m t ngo i tác tính c c to l n mà d án mang l i. Trong tr ng h p tr h n, l i ích c a ng i dân và nhà đ u t gi m xu ng, n u kéo dài quá lâu các bên
đ u b thi t h i.
Thông qua ng d ng mô hình chi t kh u dòng ti n trong vi c xây d ng mô hình tài chính đ i v i d án, đ tài đã phân tích đ c các y u t tác đ ng đ n tính kh thi c a d án nh l m phát, su t chi t kh u, đ tr , c ng nh th c hi n phân tích kinh t giúp ch rõ đ c các nh h ng c a chính sách h tr đ i v i các đ i t ng th h ng.
Ch ng 4. K T LU N VÀ KHUY N NGH CHÍNH SÁCH
Qua vi c nghiên c u công tác th m đnh đang đ c ng d ng t i đa ph ng, xem xét các y u t tác đ ng đ n tính kh thi c a d án SKL, ng d ng mô hình chi t kh u dòng ti n và tiêu chu n giá tr hi n t i ròng nói trên, tác gi nh n th y vi c th c hi n d án SKL đang di n ra r t ch m ch p và khó kh n có 2 nguyên nhân chính sau:
Nguyên nhân đ u tiên và quan tr ng nh t c a vi c ch m tr là tính kém kh thi v m t tài chính c a d án, l i ích c a các đ i t ng liên quan ch a đ c đánh giá và gi i quy t m t cách th u đáo. C th b n thân d án không đ m b o m c sinh l i yêu c u c a nhà đ u t khi n cho vi c kêu g i đ u t g p khó kh n, k c trong tr ng h p
đúng h n thì vi c th c hi n d án c ng gây ra thi t h i -34 t đ i v i ch đ u t . Tính kém kh thi th 2 là do kh n ng tài chính c a ng i dân là có h n trong vi c tìm ch m i, giá nhà t i qu n khá đ t đ , nh ng giá tr hi n t i chi phí đ n bù gi i t a là 85 t (ch a k VAT) trong khi giá đ t trên th tr ng vào th i đi m là 168 t (ch a k VAT) khi n cho ng i dân c m th y m c đ n bù là không th a đáng, không đ đ thu x p n i
m i phù h p v i sinh ho t và làm vi c c a h .
Nguyên nhân th hai, đó là chính quy n ch a s d ng công c thích h p đ
xem xét tính kh thi c a d án và l ng hóa m t cách chính xác tác đ ng đ n các đ i t ng đ có các chính sách phù h p. C th công tác th m đnh t i qu n hi n t i v n còn
d a vào báo cáo k t qu kinh doanh, nghiên c u này đã ch ng minh r ng ph ng pháp
này không ch ra và phân tích đ c tác đ ng c a các y u t nh h ng l i ích c a các bên liên quan m t cách c th . Chi ti t nh sau:
i v i ng i dân, chính sách h tr giá nhà đã phát huy hi u qu , đ m b o
cho giá c không b t ng cao, l i ích c a ng i dân đ c đ m b o. Tuy nhiên trong
tr ng h p d án b kéo dài thì l i ích t t c các bên đ u thi t h i. Do đó c n ph i tính toán c th đ ng i dân th y đ c thi t h i mà h s ph i gánh ch u n u xu t phát t nguyên nhân đ n bù gi i t a ch m, t đó nâng cao hi u qu công tác tuyên truy n gi i t a.
i v i ch đ u t do không l ng hóa đ c tác đ ng c a các y u t l m phát, su t sinh l i và các chính sách hi n hành đ i v i l i ích c a nhà đ u t nên không đ a ra đ c các quy t đnh và chính sách thu hút đ u t phù h p. Vi c tính toán t k t qu kinh doanh cho th y d án đem v l i ích là 2,7 t , tuy nhiên đ tài đã ch ng minh r ng
đ i v i d án SKL có th i gian th c hi n kéo dài h n 1 n m, dù th c hi n đúng h n thì khi xem xét các y u t l m phát, su t sinh l i và tính th i gian c a ti n t thì ch đ u t thi t h i -34 t ch không ph i có l i nhu n là 2,7 t nh k t qu kinh doanh cho th y, nh v y m c sinh l i không đ m b o đ i v i nhà đ u t c ng nh vi c không l ng hóa
đ c đi u này đã không giúp đ a ra chính sách phù h p.
K đ n, theo k t qu nghiên c u, đ tài đã ch ng minh vi c tái đnh c t i ch là không phù h p. C th cho dù đã đ c h tr nh ng d án v n gây thi t h i cho ch
đ u t là -34 t t ng ng v i m c giá đ n bù là 17,4 tri u đ ng/m2 đ t, n u m c chi phí cho đ t ch là 13,43 tri u đ ng/m2 thì d án đã đem l i m c l i nhu n mong mu n cho ch đ u t . M c giá này t ng ng v i 37% giá đ t th tr ng t i qu n 5, nh ng l i t ng ng v i 100% giá th tr ng t i m t vài khu v c các qu n 7, 8, Bình chánh .... Nh v y d án n u đ c th c hi n các khu v c nói trên có th đ m b o su t sinh l i mong đ i cho ch đ u t , trong kh n ng chi tr c a ng i dân và không quá cách xa
n i hi n h u gây nh h ng đ n cu c s ng và sinh ho t c a ng i dân. Nh v y c n
có m t quy ho ch đ ng b t thành ph , giúp có s s p x p h p lý h n trong vi c tái
đnh c . Vi c s d ng đ t phù h p v i chi phí c h i có th đem l i nhi u l i ích h n cho n n kinh t . Nh v y nên đ n bù th a đáng và tái đnh c h p lý, còn khu đ t trên nên đ cho nhà đ u t t quy t đnh m c đích s d ng sao cho đ m b o tính kh thi
đem l i l i ích cho n n kinh t và phù h p v i quy ho ch. i u này đòi h i chính quy n qu n c n đ c s h tr c a chính quy n thành ph trong vi c s p x p tái đnh c , tuy nhiên trong th c t vi c này đã không đ c tính toán l ng hóa đ có th đ a ra đ xu t
đ i v i c p trên.
Cu i cùng, c n ph i có m t chính sách gi i t a hi u qu h n hi n t i. Lu n v n
đã ch ng minh s ch m tr trong công tác đ n bù gi i t a, cùng v i cách chính sách hi n hành đã tác đ ng đ n tính kh thi c a d án. Vi c ch m tr c a d án đ u tiên là do công tác đ n bù gi i t a ch m, mà nguyên nhân c a đi u này là do kh n ng tài chính c a ng i dân là có h n trong khi có s chênh l ch l n gi a giá đ t th tr ng và giá
đ n bù, khi n cho công tác hi p th ng đ n bù g p nhi u khó kh n. Tuy nhiên, nh trên
đã ch ng minh, m c đ n bù này đã v t quá ng ng kh thi cho vi c th c hi n m t d án nhà v i m c đích tái đnh c t i đa đi m hi n h u. Do v y n u th y r ng l i ích
đem l i cho ng i dân c a chính sách kh ng ch giá bán hi n h u là đáng cân nh c, thì c n ph i xem l i chính sách gi i t a đ n bù. i v i d án SKL, th c hi n gi i t a 125
c n trong đó ch có 2 c n là có quy n s h u nhà t nhân, lu n v n c ng đã ch ng minh m c đ n bù gi i t a đã v t ng ng đ m b o cho tính kh thi c a d án, nh ng vi c gi i t a v n h t s c khó kh n, trong t ng lai các chung c m i v i toàn b h dân có quy n s h u t nhân thì công tác gi i t a s còn g p nhi u khó kh n h n, do v y c n m t chính sách c p cao h n nh m m c đích trong t ng lai công tác gi i t a đ c thu n l i h n, các kho n chi phí này đ c gi m b t, gi m đ c thi t h i cho ngân sách