Thẩm định tài chính dự án trong hoạt động cho vay đối với khách hàng Doanh Nghiệp tại Sở Giao dịch I Ngân hàng Phát triển Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI - ĐẶNG VIỆT DŨNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI SỞ GIAO DỊCH I – NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Hà Nội, Năm 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI - ĐẶNG VIỆT DŨNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI SỞ GIAO DỊCH I – NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài ngân hàng Mã số: 60.34.02.01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thanh Huyền Hà Nội, Năm 2017 LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan luận văn “Thẩm định tài dự án hoạt động cho vay khách hàng doanh nghiệp Sở Giao dịch I – Ngân hàng Phát triển Việt Nam” cơng trình nghiên cứu độc lập tác giả, tài liệu tham khảo, số liệu thống kê phục vụ mục đích nghiên cứu cơng trình sử dụng quy định, không vi phạm quy chế bảo mật Nhà nước Tác giả xin cam đoan vấn đề nêu thật Nếu sai, tác giả xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật Tác giả luận văn Đặng Việt Dũng LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập, nghiên cứu thực luận văn thạc sĩ, nhận giúp đỡ, tạo điều kiện nhiệt tình quý báu nhiều cá nhân tập thể Trước hết, xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu Trường Đại học Thương Mại, xin chân thành cảm ơn thầy cô Khoa Sau đại học giảng dạy tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn Đặc biệt tơi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thanh Huyền tận tình hướng dẫn, giúp đỡ để tơi hồn thành luận văn thạc sĩ Bên cạnh đó, tơi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo, cán bộ, nhân viên Sở Giao dịch I – Ngân hàng Phát triển Việt Nam, tạo điều kiện giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày….tháng….năm 2017 Tác giả Đặng Việt Dũng MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU .vi MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1:LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ DỰ ÁN VÀ CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1.1 Khái niệm dự án 1.1.2 Khái niệm thẩm định tài dự án 1.1.3 Khái niệm thẩm định tài dự án hoạt động cho vay khách hàng doanh nghiệp .8 1.2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .9 1.2.1 Nội dung thẩm định tài dự án hoạt động Khách hàng Doanh Nghiệp 1.2.2 Phương pháp thẩm định tài dự án hoạt động cho vay Khách hàng doanh nghiệp .12 1.3 ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐỐI VỚI KH DOANH NGHIỆP CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 224 1.3.1 Quan niệm chất lượng thẩm định tài dự án hoạt động cho vay Khách hàng Doanh Nghiệp 224 1.3.2 Chỉ tiêu đánh giá chất lượng thẩm định tài dự án hoạt động cho vay Khách hàng Doanh Nghiệp 25 1.4 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 26 1.4.1 Nhân tố chủ quan .26 1.4.2 Nhân tố khách quan 28 1.5 KINH NGHIỆM VỀ NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP CHO SỞ GIAO DỊCH I – NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 28 1.5.1 Kinh nghiệm thẩm định dự án số chi nhánh hệ thống 29 1.5.2 Những học rút cho sở giao dịch I – Ngân hàng phát triển việt nam 30 KẾT LUẬN CHƯƠNG 32 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI SỞ GIAO DỊCH I - NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 33 2.1.TỔNG QUAN VỀ SỞ GIAO DỊCH I – NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VN 33 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Sở Giao dịch I – Ngân hàng Phát triển Việt Nam: 33 2.1.2 Nhiệm vụ chức Sở Giao dịch I – Ngân hàng Phát triển Việt Nam.34 2.1.3 Cơ cấu tổ chức Sở Giao dịch I – Ngân hàng Phát triển Việt Nam: 34 2.1.4 Kết hoạt động kinh doanh Sở Giao dịch I giai đoạn từ 2012-2016: 35 2.1.5 Kết hoạt động kinh doanh Ngân hàng 41 2.2 THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI SỞ GIAO DỊCH I – NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 42 2.2.1 Quy trình tổ chức thẩm định tài dự án hoạt động cho vay khách hàng doanh nghiệp Sở Giao dịch I – Ngân hàng Phát triển Việt Nam .42 2.2.2 Chất lượng thẩm định tài dự án hoạt động cho vay khách hàng doanh nghiệp Sở Giao dịch I - Ngân hàng Phát triển Việt Nam: 43 2.3 ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI SỞ GIAO DỊCH I - NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM: 53 2.3.1 Những kết đạt 53 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 55 KẾT LUẬN CHƯƠNG 61 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI SỞ GIAO DỊCH I - NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 62 3.1 ĐỊNH HƯỚNG CHO VAY DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI SỞ GIAO DỊCH I – NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020: 62 3.1.1 Định hướng Ngân hàng Phát triển Việt Nam: .62 3.1.2 Định hướng Sở Giao dịch I: 63 3.2 GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI SỞ GIAO DỊCH I 64 3.2.1 Nhóm giải pháp thể chế 64 3.2.2 Nhóm giải pháp nghiệp vụ 74 3.2.3 Nhóm giải pháp hỗ trợ 77 KẾT LUẬN CHƯƠNG 82 KẾT LUẬN 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 PHỤ LỤC .85 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT KH: Khách hàng KHDN: Khách hàng doanh nghiệp NHPT: Ngân hàng phát triển NHTM: Ngân hàng thương mại ĐTPT: Đầu tư phát triển SGDI: Sở Giao dịch I CBTĐ: Cán thẩm định KT-XH: Kinh tế - xã hội DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BI Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức máy Sở Giao dịch I-NHPT 35 Sơ đồ 2.2 Sơ đồ quy trình thẩm định tài dự án 42 SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU Y Bảng 2.1: Một số tiêu tình hình hoạt động chủ yếu Sở Giao dịch I – Ngân hàng Phát triển Việt Nam .36 Bảng 2.2: Doanh số huy động vốn theo kỳ hạn: 37 Bảng 2.3: Kết cho vay đầu tư phát triển 39 Bảng 2.4 Thống kê dự án hoạt động có hiệu 51 Bảng 2.5 Kết thẩm định tài dự án hoạt động cho vay khách hàng doanh nghiệp Sở Giao dịch I – NHPT giai đoạn 2012-2016 .53 Bảng 3.1 Các tiêu hiệu tài sử dụng việc lựa chọn phương án tốt 69 Bảng 1: Bảng doanh thu hàng năm dự án Bảng 2: Kế hoạch trả nợ vốn vay Ngân hàng Bảng 3: Chi phí trả lãi Ngân hàng Bảng 4: Dòng tiền hàng năm dự án 87 PHỤ LỤC SỐ MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA (Đối tượng: 100 cán làm việc Sở Giao dịch I – NHPT Việt Nam có liên quan đến cơng tác thẩm định dự án) Kính gửi: Ông (Bà)…………………………………………………………… Chức vụ:…………………………………………………………………… Kính chào cán nhân viên làm việc Sở Giao dịch I – Ngân hàng Phát triển Việt Nam Nhằm mục đích tìm hiểu chất lượng thẩm định tài dự án hoạt động cho vay khách hàng doanh nghiệp Sở Giao dịch I – Ngân hàng phát triển Việt Nam, kính mong q anh/chị vui lòng giúp tơi trả lời câu hỏi điều tra đây: Đánh giá anh (chị) thời gian thẩm định dự án Sở Giao dịch I kể từ bắt đầu tiếp xúc hồ sơ vay vốn dự án khách hàng? A Thời gian dài (trên 06 tháng) B Thời gian dài (từ 3-6 tháng) C Thời gian trung bình (từ 1-3 tháng) C Thời gian ngắn (dưới 01 tháng) Đánh giá anh (chị) quy trình thẩm định tài dự án SGDI? A Nhiều bước, thủ tục rườm rà B Quy trình bình thưởng, khơng có vướng mắc việc thực C Quy trình có số bước khơng cần thiết, nên lược bỏ D Quy trình thiếu hiệu Đánh giá anh (chị) chất lượng thẩm định dự án Sở Giao dịch I? A Tốt B Khá C Trung bình D Chưa tốt Đánh giá anh (chị) thái độ khách hàng đến vay vốn Sở Giao dịch I – Ngân hàng Phát triển Việt Nam? A Thái độ hợp tác tốt B Thái độ bình thường C Thái độ trung bình D Thái độ, ý thức kém, khơng hợp tác 88 Đánh giá anh (chị) chi phí thẩm định tài dự án Sở Giao dịch I – Ngân hàng Phát triển Việt Nam? A Chi phí thẩm định cao B Chi phí thẩm định cao C Chi phí thẩm định hợp lý D Chi phí thẩm định thấp Theo anh (chị) Sở Giao dịch I nên làm để cải thiện nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án hoạt động cho vay? A Rút ngắn thời gian thẩm định B Đào tạo cán chuyên sâu thẩm định tài dự án C Cải tiến quy trình thẩm định dự án D Tất phương án Xin trân trọng cảm ơn hợp tác giúp đỡ Anh (Chị) cung cấp thông tin Tôi xin cam đoan thơng tin dùng cho mục đích nghiên cứu! 89 PHỤ LỤC SỐ KẾT QUẢ ĐIỀU TRA (Đối tượng: Doanh nghiệp hoạt động địa bàn Thành phố Hà Nội) A Tình hình điều tra: - Số phiếu phát ra: 100 phiếu - Số phiếu thu về: 80 phiếu (đạt 80%) B Kết điều tra: Câu hỏi A Đáp án Câu Câu Câu Câu Câu Câu 80 phiếu 50 phiếu 20 phiếu 20 phiếu 35 phiếu 15 phiếu B C phiếu 30 phiếu 40 phiếu 55 phiếu 27 phiếu 20 phiếu phiếu phiếu 20 phiếu phiếu 18 phiếu 45 phiếu D phiếu phiếu phiếu phiếu phiếu phiếu 100% 90% 80% 70% 60% Đáp án D 50% Đáp án C Đáp án B 40% Đáp án A 30% 20% 10% 0% Câu Câu Câu Câu Biểu đồ kết điều tra doanh nghiệp Câu Câu 90 PHỤ LỤC SỐ KẾT QUẢ ĐIỀU TRA (Đối tượng:Cán làm việc Sở Giao dịch I – NHPT Việt Nam có liên quan đến cơng tác thẩm định dự án) A Tình hình điều tra: - Số phiếu phát ra: 100 phiếu - Số phiếu thu về: 100 phiếu (đạt 100%) B Kết điều tra: Câu hỏi Đáp án Câu Câu Câu Câu Câu Câu A 100 phiếu 70 phiếu 40 phiếu 20 phiếu 55 phiếu phiếu B phiếu 25 phiếu 40 phiếu 65 phiếu 20 phiếu 10 phiếu C phiếu phiếu 20 phiếu 15 phiếu phiếu 80 phiếu D phiếu phiếu phiếu phiếu 20 phiếu 10 phiếu Biểu đồ kết điều tra cán nhân viên Sở Giao dịch I PHỤ LỤC 91 Để hiểu rõ vấn đề liên quan đến tính khả thi dự án mặt tài chính, vào xem xét dự án vay vốn cụ thể mà cán Thẩm định Sở Giao dịch I thực thẩm định cho vay sau: Dự án: “Khu đô thị Bắc quốc lộ 32 Thị trấn Trạm Trơi – Hồi Đức – Hà Nội ” a)Phân tích tổng quan dự án đầu tư Trước vào thẩm định khía cạnh tài dự án, vào xem xét tổng quan nội dung thẩm định chung vào đánh giá tính khả thi dự án a.1) Giới thiệu tổng quan dự án đầu tư - Tên dự án: Khu đô thị Bắc quốc lộ 32 - Chủ đầu tư: Công ty cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm - Đơn vị tư vấn: Xí nghiệp tư vấn đầu tư xây dựng - Địa điểm xây dựng: Thị trấn Trạm Trơi, huyện Hồi Đức, Hà Nội - Tổng diện tích dự án: 382.380 m2 - Thời gian xây dựng: 2010 - 2013 - Mục tiêu dự án: Tạo quỹ đất xây dựng nhà với đầy đủ hạ tầng kỹ thuật đồng đại phục vụ nhu cầu nhà sinh hoạt đòi hỏi ngày cao người dân khu vực Thực quy hoạch chung tuyến đường quốc lộ 32 đến năm 2020 - Tổng mức đầu tư: 3.074.327.274.810 đồng - Phương án nguồn vốn từ 04/2010 – 04/2011: Tổng nhu cầu vốn đầu tư: 469.572.000.000 đồng Vốn tự có 68%: 319.572.000.000 đồng Vốn vay 32%: 150.000.000.000 đồng a.2) Thẩm định khía cạnh pháp lý chủ đầu tư dự án * Thẩm định khách hàng vay vốn lực pháp lý - Tên khách hàng: Công ty Cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm - Tên giao dịch: LIDECO Tên viết tắt: LDC - Trụ sở chính: Xóm 7, Xã Đơng Ngạc, Huyện Từ Liêm, TP Hà Nội - Điện thoại: 04.7571095/8385960 Fax: 04.8389967 - Giấy chứng nhận ĐKKD số 0103004940 Sở Kế hoạch Đầu tư TP Hà Nội cấp lần đầu ngày 20/07/2004 92 - Mã số thuế: 0101533886, đăng ký ngày 27/09/2004 - Ngành nghề kinh doanh chính: Đầu tư tài chính; Đầu tư hạ tầng phát triển đô thị mới, khu công nghiệp; Phát triển lĩnh vực xây lắp; chuyển giao công nghệ… địa bàn TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hòa Bình… - Vốn điều lệ cơng ty thời điểm thành lập là: 6.800.000.000 đồng Vốn điều lệ thời điểm là: 82.000.000.000 đồng - Hình thức tổ chức Doanh nghiệp: Cơng ty cổ phần - Lịch sử hoạt động công ty: Công ty cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm tiền thân doanh nghiệp nhà nước thành lập từ năm 1974 Năm 2004 công ty chuyển đổi mơ hình hoạt động sang cổ phần hóa 100%, lấy tên “Công ty CP đầu tư xây dựng kinh doanh nhà” nhằm nâng cao hiệu sản xuất kinh doanh Ngày 02/05/2007 công ty đổi tên thành Công ty cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm - Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Văn Kha – Chủ tịch Hội đồng quản trị công ty + Sinh ngày 15/02/1948 Dân tộc: Kinh Quốc tịch: Việt Nam + Số CMT: 010507338, công an TP HN cấp ngày 26/08/2005 + Địa chỉ: Thôn Phú Thứ, xã Tây Mỗ, huyện Từ Liêm, Hà Nội * Nhu cầu tín dụng doanh nghiệp: - Doanh nghiệp có nhu cầu Sở Giao dịch Icho vay 150 tỷ để thực dự án: Khu đô thị Bắc quốc lộ 32 thị trấn Trạm Trơi – Hồi Đức – Hà Nội - Thời hạn vay: 24 tháng - Lãi suất: Ngân hàng Khách hàng thỏa thuận - Tài sản bảo đảm: Quyền sử dụng đất tài sản hình thành sau đầu tư Nhận xét: - Công ty CP PT Đô Thị Từ Liêm công ty cổ phần hoạt động theo luật doanh nghiệp, đủ tư cách pháp nhân để thực vay vốn tổ chức tín dụng - Hồ sơ pháp lý công ty đầy đủ hợp lệ sau cán thẩm định so sánh đối chiếu với văn quy phạm pháp luật có liên quan - Các thành viên HĐQT thành viên ban lãnh đạo Doanh nghiệp hầu hết người có kinh nghiệm lâu năm lĩnh vực xây lắp 93 - Công ty CP phát triển đô thị Từ Liêm hoạt động chủ yếu lĩnh vực: đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng nhà ở, khu đô thị mới, khu cơng nghiệp, đầu tư tài a.3) Đánh giá khả cung cấp nguyên vật liệu yếu tố đầu vào - Với đặc thù dự án kinh doanh lĩnh vực bất động sản, giai đoạn thực đầu tư thực xí nghiệp xây dựng, xí nghiệp tư vấn thiết kế tổ đội sản xuất kinh doanh trực tiếp công ty - Trang thiết bị phục vụ cho khu đô thị chủ yếu nhập từ nội thất Đài Loan Nguồn cung mang tính ổn định lâu dài số lượng, chất lượng giá - Dự án nằm khu vực tiện lợi cung cấp điện nước, biết điểm đấu nối với mạng điện quốc gia cách vị trí dự án khoảng 1.5km Nhận xét: Khả cung cấp nguyên vật liệu yếu tố đầu vào dự án tương đối ổn định, có tính khả thi cao a.4) Đánh giá hiệu Kinh tế xã hội dự án - Đầu tư xây dựng dự án tạo khu dân cư có hạ tầng đồng đại, góp phần làm tăng quỹ nhà cho Thành phố đáp ứng nhu cầu nhà nhân dân địa phương - Hình thành quỹ đất để phát triển nhà 164,231 m với số dân cư dự án khoảng 3188 người Ngoài tạo thêm 29 987 m đất công cộng giáo dục, góp phần chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân địa phương cải tạo sở hạ tầng xã hội, nâng cao chất lượng sống người dân - Tạo việc làm lâu dài cho dân cư địa phương vào làm việc khu cơng cộng Ngồi ra, địa phương hưởng lợi từ hạng mục cơng trình như: cơng viên xanh, hồ nước, môi trường sống lành, cảnh quan kiến trúc đẹp đại, hạ tầng đồng bộ… b) Thẩm định tài dự án đầu tư vay vốn: “Dự án Khu đô thị Bắc Quốc lộ 32 Thị trấn Trạm Trơi – Hồi Đức – Hà Nội” Cơng ty cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm b.1) Thẩm định tổng mức đầu tư tính khả thi phương án nguồn vốn * Thẩm định tổng mức đầu tư: - Tổng mức đầu tư theo báo cáo thẩm định phê duyệt: 449 984 750 nghìn đồng 94 Trong đó: - Chi phí xây lắp: 223 075 887 nghìn đồng - Chi phí thiết bị: 606 750 nghìn đồng - Chi phí GPMB tiền sử dụng đất: 135 446 726 nghìn đồng - Chi phí QLDA chi phí khác: 14 889 217 nghìn đồng - Chi phí dự phòng (5%): 19 587 250 nghìn đồng - Lãi vay thời gian xây dựng: 52 369 002 nghìn đồng - Tổng vốn đầu tư sau thẩm định lại là: 469 572 000 nghìn đồng Kết luận: Qua dự án minh họa trên, thấy việc thẩm định tổng mức đầu tư Sở Giao dịch I thực kỹ chi tiết, việc thẩm định không đơn việc xem xét lại xác kết tính tốn mà đảm bảo tính hợp lý kết so với tiêu chuẩn, chuẩn mực đề Từ việc xác định xác tổng mức đầu tư làm sở để tính tốn lại tiêu hiệu đưa định tài trợ vốn Sở Giao dịch I * Thẩm định phương án nguồn vốn: Nguồn vốn đầu tư dự án sử dụng chủ yếu vốn tự có, vốn huy động từ cổ đơng cơng ty, giá trị vốn góp khách hàng đặt mua trước hộ khu đô thị nguồn vốn vay NH Cụ thể sau: - Vốn tự có huy động hợp pháp khác: 319 572 000 000 đồng (tương đương với 68% tổng vốn đầu tư dự án) Trong đó: + Vốn huy động qua đợt phát hành cổ phiếu TTCK đạt 120.350 tỷ đồng + Giá trị vốn góp khách hàng đặt trước 140.236 tỷ đồng, đơn vị khách hàng thỏa thuận ký hợp đồng nhận vốn góp theo tiến độ, quý III/2010 + Nguồn vốn huy động từ quỹ đầu tư phát triển, quỹ đầu tư tài chính, nguồn vốn khấu hao nội công ty 8.776 tỷ đồng + Ngồi ra, chủ đầu tư có khả huy động vốn tài sản cố định trang thiết bị, đồ nội thất đối tác lĩnh vực xây dựng - Vốn vay ngân hàng: 150 000 000 000 đồng (tương đương với 32% tổng vốn đầu tư dự án) với mức lãi suất 15%/năm Kết luận: Qua dự kiến kế hoạch huy động vốn cấu nguồn vốn chủ đầu tư, ta thấy cấu nguồn vốn tương đối hợp lý, tỷ trọng vốn vay tổng Vốn đầu tư 32% huy động giai đoạn sau trình đầu tư đáp 95 ứng tiến độ huy động sử dụng vốn, đồng thời giúp chủ đầu tư giảm chi phí lãi vay Việc chủ đầu tư sử dụng khối lượng vốn tự có lớn tạo điều kiện cho chủ đầu tư đảm bảo nghĩa vụ tài ngắn hạn, trình luân chuyển tiền tệ thực đầu tư diễn liền mạch, tránh đứt quãng, ảnh hưởng tới chất lượng cơng trình Qua thẩm định cấu nguồn vốn huy động, CBTĐ thấy nguồn vốn huy động đảm bảo tính pháp lý, có tính khả thi cao thực tế b.2) Thẩm định doanh thu chi phí dự án * Thẩm định doanh thu hàng năm dự án Qua phân tích, dự báo cung cầu thị trường nhà đất Hà Nội, thấy việc xây dựng khu đô thị đáp ứng nhu cầu nhà mà tạo nên tính hiệu việc sử dụng quỹ đất Khu đô thị Bắc Quốc lộ 32 xây dựng nằm quần thể khu đô thị mới, đồng thời việc xây dựng khu đô thị lại gắn với tổ hợp trường học, khu dịch vụ, thể thao, vui chơi giải trí Do chủ đầu tư dự tính sau hoàn thành vào đầu năm 2013, hộ khu đô thị bán chuyển nhượng cho khách hàng thời gian dài năm Để xác định doanh thu hàng năm dự án, CBTĐ sử dụng phương pháp dự báo kết hợp với đối chiếu, so sánh giá đất, giá nhà khu đô thị cận kề cho kết sau: Dự kiến doanh thu = Diện tích đất (m2) * Đơn giá m2 - Diện tích đất: gồm diện tích đất ở, đất cơng cộng đơn vị ở, đất trường học - Đơn giá: đơn giá với loại đất khác (giá bao gồm thuế VAT) Từ CBTĐ lập bảng tính doanh thu sau: Bảng 1: Bảng doanh thu hàng năm dự án Đơn vị: nghìn đồng STT Diễn giải Diện tích (m2) Đơn giá Đất 164,231 4,500 Đất công cộng đơn vị 25,216 Đất trường học 29,987 Cộng 219,434 (Nguồn:Phòng Thẩm định – Sở Giao dịch I) Thành tiền 2013 2,568 739,039,50 64,754,688 221,711,85 19,426,406 2,568 77,006,616 880,800,80 2014 2015 369,519,750 147,807,900 22,664,141 22,664,141 77,006,616 241,138,25 392,183,891 247,478,657 Kết luận: Cán thẩm định tiến hành thẩm định doanh thu dự kiến dự án dựa việc tính tốn doanh thu khu thị dự án hoàn thành - Việc xác định diện tích đất ở, đất cơng cộng đơn vị ở, đất trường học tổng cộng 219 434 m2 dựa sở đo đạc thực tế CBTĐ dự án kết hợp với quan thẩm tra Sở Xây dựng TP Hà Nội Vì số liệu đưa hồn tồn xác - Việc xác định đơn giá cho loại đất dựa sở khảo sát so sánh với giá thực tế thị trường đất khu đô thị khu vực Đồng thời sử dụng phương pháp dự báo giá nhà đất tương lai có tính đến yếu tố bất định * Thẩm định chi phí dự án - Chi phí bán hàng phân bổ cho cơng trình: 0.2% doanh thu - Chi phí quản lý dự án hoàn thành: 1% doanh thu - Chủ đầu tư kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng, thẩm định chi phí dự án khơng bao gồm khấu hao tiền thuê đất hàng năm, phần khách hàng tự chịu trình sử dụng Tuy nhiên, tổng mức đầu tư ban đầu chủ đầu tư thu hồi qua Thu hồi vốn đầu tư - Kế hoạch trả nợ ngân hàng: Chủ đầu tư tổ chức thu hồi vốn gốc để trả nợ vốn vay NH với mức lãi suất 15%/năm, lãi suất 1.25%/tháng tính tổng số tiền vay dự kiến 150 tỷ đồng, lãi giảm dần theo số dư nợ gốc, nợ gốc trả hàng tháng với 24 kì trả nợ Bảng 2: Kế hoạch trả nợ vốn vay Ngân hàng Đơn vị tính: đồng Kỳ trả nợ Thời gian trả nợ Số tiền trả 10 11 31/01/2013 28/02/2013 31/03/2013 30/04/2013 31/05/2013 30/06/2013 31/07/2013 31/08/2013 30/09/2013 31/10/2013 30/11/2013 6,250,000,000 6,250,000,000 6,250,000,000 6,250,000,000 6,250,000,000 6,250,000,000 6,250,000,000 6,250,000,000 6,250,000,000 6,250,000,000 6,250,000,000 Nợ gốc lại 150,000,000,000 143,750,000,000 137,500,000,000 131,250,000,000 125,000,000,000 118,750,000,000 112,500,000,000 106,250,000,000 100,000,000,000 93,750,000,000 87,500,000,000 81,250,000,000 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 31/12/2013 31/01/2014 28/02/2014 31/03/2014 30/04/2014 31/05/2014 30/06/2014 31/07/2014 31/08/2014 30/09/2014 31/10/2014 30/11/2014 31/12/2014 6,250,000,000 75,000,000,000 6,250,000,000 68,750,000,000 6,250,000,000 62,500,000,000 6,250,000,000 56,250,000,000 6,250,000,000 50,000,000,000 6,250,000,000 43,750,000,000 6,250,000,000 37,500,000,000 6,250,000,000 31,250,000,000 6,250,000,000 25,000,000,000 6,250,000,000 18,750,000,000 6,250,000,000 12,500,000,000 6,250,000,000 6,250,000,000 6,250,000,000 (Nguồn: Phòng thẩm định – Sở Giao dịch I) Ngân hàng cho vay với lãi suất 15%/năm, vay năm với 24 kì hạn trả nợ Do khách hàng phải trả gốc tháng là: 6250 000 000 đồng - Cán thẩm định lập bảng tính lãi trả Ngân hàng sau: Bảng 3: Chi phí trả lãi Ngân hàng Đơn vị: đồng Tháng 10 11 12 14 15 16 Nợ gốc lại 150,000,000,000 143,750,000,000 137,500,000,000 131,250,000,000 125,000,000,000 118,750,000,000 112,500,000,000 106,250,000,000 100,000,000,000 93,750,000,000 87,500,000,000 81,250,000,000 75,000,000,000 68,750,000,000 62,500,000,000 Trả lãi Ngân hàng 937,500,000 898,438,000 859,375,000 820,313,000 781,250,000 742,188,000 703,125,000 664,063,000 625,000,000 585,938,000 546,875,000 507,813,000 468,750,000 429,688,000 390,625,000 Tổng lãi gốc phải trả 7,187,500,000 7,148,438,000 7,109,375,000 7,070,313,000 7,031,250,000 6,992,188,000 6,953,125,000 6,914,063,000 6,875,000,000 6,835,938,000 6,796,875,000 6,757,813,000 6,718,750,000 6,679,688,000 6,640,625,000 17 18 19 20 21 22 23 24 25 56,250,000,000 50,000,000,000 43,750,000,000 37,500,000,000 31,250,000,000 25,000,000,000 18,750,000,000 12,500,000,000 6,250,000,000 351,563,000 6,601,563,000 312,500,000 6,562,500,000 273,438,000 6,523,438,000 234,375,000 6,484,375,000 195,313,000 6,445,313,000 156,250,000 6,406,250,000 117,188,000 6,367,188,000 78,125,000 6,328,125,000 39,063,000 6,289,063,000 ( Nguồn: Phòng thẩm định – Sở Giao dịch I) b.3) Thẩm định tỷ suất chiết khấu dự án Qua thẩm định cấu nguồn vốn huy động thấy dự án huy động vốn từ hai nguồn chính: vốn tự có vốn vay - Đối với vốn tự có: huy động từ nhiều nguồn khác từ quỹ đầu tư phát triển, huy động vốn qua thị trường chứng khoán…các nguồn chưa sử dụng với mục đích cụ thể, khó xác định xác chi phí hội nguồn vốn Do CBTĐ sử dụng mức lãi suất tiết kiệm ngân hàng làm chi phí hội để so sánh Mức lãi suất ngân hàng 14.5%/năm - Đối với nguồn vốn vay ngân hàng (Sở Giao dịch I): lãi suất vay vốn 15%/năm Do vậy, thấy chủ đầu tư xác định mức tỷ suất chiết khấu dự án 15% hoàn toàn hợp lý, ngưỡng tỷ suất giới hạn đảm bảo cho việc tính tốn tiêu hiệu Tỷ suất r = 15% chấp nhận b.4) Thẩm định dòng tiền dự án Từ số liệu tính tốn trên, CBTĐ lập bảng tính dòng tiền tiêu hiệu tài dự án sau: Bảng 4: Dòng tiền hàng năm dự án Đơn vị tính: Nghìn đồng TT Các khoản mục Tổng mức đầu tư Tổng doanh thu dự kiến Tổng chi phí vận hành Đầu 2013 Cuối 2013 Cuối 2014 Cuối 2015 241,138,25 15,081,159 392,183,89 4,706,207 247,478,657 2,969,744 469,572,000 (3)=a+b+c a Lãi vay 12,187,500 b Chi phí bán hàng (0.2%DT) 482,277 784,368 2,411,383 120,569,12 3,921,839 137,264,36 3,772,181 35,118,285 a Thuế VAT đầu 21,921,660 35,653,081 b Thuế VAT đầu vào Lợi nhuận trước thuế (6)=(2)(3)-(4)-(5) 18,149,479 101,715,78 534,796 215,095,03 28,480,421 Thuế thu nhập (7)=(6)*28% Lợi nhuận sau thuế (8)=(6)(7) Dòng tiền dự án (9)=(8)+(4)+(3a) 60,226,610 154,868,42 292,132,78 10 NPV dự án 11 IRR dự án 12 Thời gian thu hồi vốn đầu tư c Chi phí quản lý (1%DT) Khấu hao Khấu trừ thuế VAT (5)=a-b -469,572,000 73,235,367 193,804,49 494,957 2,474,787 211,738,510 22,160,589 22,498,060 337,471 10,609,814 2,970,748 7,639,066 219,377,576 64,947,956 24.22% năm tháng (Nguồn: Phòng Thẩm định – Sở Giao dịch I) Nhìn vào bảng số liệu ta thấy, dự án hoạt động thời gian tương đối ngắn năm, song dòng tiền dương từ năm dự án vào hoạt động Đây dấu hiệu cho biết tính khả thi mặt tài dự án, dự án có khả sinh lời, đem lại lợi ích cho chủ đầu tư Từ CBTĐ vào xem xét, phân tích, đánh giá tiêu hiệu dự án b.5) Thẩm định tính xác tiêu hiệu tài dự án Thơng qua bảng tính dòng tiền hàng năm dự án, CBTĐ tính tốn lại tiêu hiệu tài chính, trọng vào tiêu quan trọng nhất, có tính chất định tới tính khả thi dự án mặt tài Cụ thể là: - Chỉ tiêu thu nhập dự án: NPV= 64,947,956 nghìn đồng >0 Chỉ tiêu cho biết quy mô lãi đời dự án quy thời điểm đầu năm 2010 Chỉ tiêu cho thấy dự án có hiệu mặt tài - Chỉ tiêu tỷ suất hồn vốn nội bộ: IRR= 24.22% > rgh=15% - Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn nội bộ: T= năm tháng < Tuổi thọ DA Chỉ tiêu cho thấy với thời gian năm tháng dự án thu hồi đủ vốn đầu tư ban đầu, khoảng thời gian lại đem lại lợi ích cho chủ đầu tư b.6) Thẩm định khả trả nợ dự án Cùng với việc xem xét, đánh giá dòng tiền tiêu tài hồn tồn có tính khả thi mặt tài có khả thực Số tiền trả nợ thực tế kì hạn dựa nguồn thu hồi vốn đầu tư hàng năm lợi nhuận sau thuế dự án Do CBTĐ kết luận: Dự án có khả trả nợ Kết luận: Trên sở nội dung tiến hành thẩm định trên, CBTĐ đưa kết luận khái quát: Xét khía cạnh tài dự án có tính khả thi cao Từ Phòng Thẩm định Phòng Tín dụng đề xuất trình Ban lãnh đạo duyệt chấp thuận cho vay công ty Cổ phần Phát triển Đơ thị Từ Liêm với nội dung sau: - Phương thức cho vay: Cho vay theo dự án đầu tư - Số tiền cho vay: 150 tỷ VNĐ - Thời hạn: 24 tháng - Lãi suất: 15%/năm Lãi suất hạn 150% lãi suất nợ hạn - Mục đích vay: Xây dựng khu thị Bắc Quốc lộ 32 Thị trấn Trạm Trôi, Hoài Đức, Hà Nội - Thời hạn giải ngân: Trong quý IV/2010 - Tài sản bảo đảm: quyền sử dụng đất tồn tài sản hình thành sau đầu tư Trên ví dụ minh họa việc thẩm định tài dự án dự án mà Sở Giao dịch I – Ngân hàng Phát triển Việt Nam quản lý cho vay