Tiểu luận môn tư vấn phát luật về hợp đồng

BÀI TIỂU LUẬN MÔN TƯ VẤN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG Trường: Giảng viên: Lớp: Họ tên học viên: Điều kiện bàn giao nhà khách hàng phải làm chủ đầu tư chậm bàn giao nhà? Tình xảy Ơng A có ký hợp đồng mua hộ chung cư với chủ đầu tư vào năm 2016 Theo hợp đồng ký kết bên, nhà bàn giao vào cuối năm 2017 Kết luận: Hợp đồng tài sản hình thành tương lai Hợp đồng mua bán chung cư bàn giao vào năm 2017 ông A chủ đầu tư B Tranh chấp phát sinh Đến thời hạn giao nhà cuối năm 2017, chủ đầu tư chưa hoàn thành hết hạng mục thi công để bàn giao nhà Dự án nhà chung cư ông A chưa nghiệm thu chất lượng cơng trình chưa nghiệm thu phòng cháy chữa cháy Đến đầu năm 2018, ông A tiến hành kiện chủ đầu tư việc giao nhà trễ mức lãi phạt việc giao nhà trễ Tư vấn giải tình Trong nhiều năm qua nhiều khách hàng mua nhà hình thành tương lai (căn hộ, nhà phố) bị Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà bàn giao nhà không quy định Nguyên nhân chủ yếu q trình thi cơng khơng tiến độ và/hoặc thi cơng, hồn thiện khơng theo phê duyệt dự án không đảm bảo chất lượng, quy chuẩn theo quy định pháp luật  Khoản điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “chỉ phép bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng hoàn thành xong việc xây dựng nhà, cơng trình xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi dự án phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung khu vực Trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thơ phải hồn thiện tồn phần mặt ngồi nhà, cơng trình xây dựng đó” Luật Xây dựng, Điều 123 quy định “Hạng mục cơng trình, cơng trình xây dựng  hồn thành phép đưa vào khai thác, sử dụng sau nghiệm thu bảo đảm yêu cầu thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho cơng trình, quy định quản lý sử dụng vật liệu xây dựng nghiệm thu theo quy định Luật Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức nghiệm thu cơng trình xây dựng Tổ chức, cá nhân tham gia nghiệm thu chịu trách nhiệm sản phẩm xác nhận nghiệm thu cơng trình xây dựng” Đồng thời Luật phòng cháy, chữa cháy quy định: “Chủ đầu tư thực thủ tục  trình duyệt dự án, thiết kế phòng cháy chữa cháy; thi công thiết kế an tồn phòng cháy chữa cháy cơng trình duyệt; tổ chức kiểm tra, giám sát thi cơng, nghiệm thu bàn giao cơng trình trước đưa vào sử dụng” Và nghiêm cấm: “Thi công công trình có nguy hiểm cháy, nổ, nhà cao tầng, trung tâm thương mại mà chưa có thiết kế duyệt phòng cháy chữa cháy; nghiệm thu đưa vào sử dụng cơng trình có nguy hiểm cháy, nổ, nhà cao tầng, trung tâm thương mại chưa đủ điều kiện bảo đảm an tồn phòng cháy chữa cháy” Với quy định nêu cho thấy, chủ đầu tư phép bàn giao nhà cơng trình hộ/nhà phố nói riêng cơng trình thuộc dự án nói chung nghiệm thu bảo đảm yêu cầu kỹ thuật, chất lượng, an toàn theo quy định dự án cấp phép Thời gian qua nhiều dự án chủ đầu tư xin cấp phép xây dựng đằng thi công nẻo “xin đằng làm nẻo” nên khơng thể nghiệm thu bàn giao Có dự án bàn giao nhà cho khách hàng sử dụng không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà xây dựng không thiết kế duyệt Tham khảo hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Đối với mua bán nhà hình thành tương lai, điều khoản phải đảm bảo nguyên tắc Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản Trong phạm vi viết tác giả trình bày số điều khoản sau: Thứ nhất, điều khoản thông tin nhà Do nhà HTTTL thời điểm ký kết chưa hình thành hình thành bên tìm hiểu thơng qua hồ sơ pháp lý mơ hình yêu cầu thông tin nhà mà chủ đầu tư cung cấp phải rõ ràng chi tiết tránh nhầm lẫn hạn chế tranh chấp xảy ra.Việc quy định cụ thể thông tin đối tượng mua bán nhằm thực nguyên tắc Luật Kinh doanh BĐS “hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch” Trong thơng tin thời điểm hồn thành nhà thơng tin diện tích hộ quan trọng người mua thường xảy tranh chấp thực tế Theo quy định mua bán hộ chung cư hợp đồng phải ghi rõ thêm phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng, khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà cách tính diện tích hộ mua bán Về cách tính diện tích hộ, nội dung quy định Thông tư số 03/2014/TT-BXD Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD từ ngày 8/4/2014 thống cách tính diện tích hộ, theo diện tích sử dụng hộ tính theo kích thước thơng thủy (trước tính theo tim tường thơng thủy) ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm phần diện tích tường ngăn phòng bên hộ diện tích ban cơng, lơ gia (nếu có) gắn liền với hộ đó, khơng tính tường bao nhà, tường phân chia hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên hộ Thứ hai, điều khoản giá mua bán Liên quan đến quy định giá mua bán, pháp luật bắt buộc bên phải thỏa thuận giá mua bán thời điểm ký kết hợp đồng khách hàng hưởng giá mua nhà thời điểm ký hợp đồng trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Như bên phải có hành vi thỏa thuận điều khoản giá mua bán thời điểm ký hợp đồng, mức giá tính theo thời điểm bên thỏa thuận nhiên khách hàng chọn mức giá theo thời điểm ký hợp đồng bên bán phải tn theo ý chí bên mua quyền mà pháp luật dành cho người mua Trong tình này, ơng A cần làm để bảo vệ quyền lợi chủ đầu tư sai phạm? Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà thời hạn theo hợp đồng mua bán nhà khách hàng có quyền khiếu nại khởi kiện yêu cầu chủ đầu tư phải chịu phạt vi phạm bồi thường thiệt hại Trường hợp chủ đầu tư tiến hành bàn giao nhà không với thiết kế, không đảm bảo chất lượng, không tiến độ thực dự án khách hàng có quyền khơng nhận bàn giao nhà yêu cầu chủ đầu tư phải sửa chữa khắc phục, hoàn thiện trước bàn giao Để bảo vệ quyền lợi ơng A gửi đơn kiện chủ đầu tư tới Tòa án nhân dân quận, huyện, thị xã nơi có bất động sản theo khoản Điều 33, điểm c khoản Điều 35 Bộ luật tố tụng dân (sửa đổi, bổ sung 2011 Hoặc hợp đồng mua bán nhà ông A với công ty xây dựng có điều khoản việc giao nhà chậm để bên mua hủy hợp đồng ơng A hủy hợp đồng u cầu bên phía cơng ty bồi thường, theo Điều 425 Bộ luật dân sự: “1 Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng bồi thường thiệt hại bên vi phạm hợp đồng điều kiện hủy bỏ mà bên thoả thuận pháp luật có quy định Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo cho bên biết việc hủy bỏ, không thông báo mà gây thiệt hại phải bồi thường Khi hợp đồng bị hủy bỏ hợp đồng khơng có hiệu lực từ thời điểm giao kết bên phải hồn trả cho tài sản nhận; khơng hồn trả vật phải trả tiền Bên có lỗi việc hợp đồng bị hủy bỏ phải bồi thường thiệt hại.” Trong trường hợp chủ đầu tư từ chối không giải yêu cầu đòi bòi thường bạn bạn khởi kiện lên Tòa án cấp có thẩm quyền để yêu cầu Tòa xem xét, giải Tham khảo điều khoản luật bổ trợ trường hợp Điều 22 Nghĩa vụ bên bán nhà, cơng trình xây dựng Thông báo cho bên mua hạn chế quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng (nếu có) Bảo quản nhà, cơng trình xây dựng bán thời gian chưa bàn giao cho bên mua Thực thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định pháp luật Giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua theo thời hạn, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận hợp đồng Bảo hành nhà, cơng trình xây dựng bán theo quy định Điều 20 Luật Bồi thường thiệt hại lỗi gây Thực nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định pháp luật Các nghĩa vụ khác hợp đồng Điều 23 Quyền bên mua nhà, cơng trình xây dựng u cầu bên bán hồn thành thủ tục mua bán nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng u cầu bên bán giao nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận hợp đồng Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, cơng trình xây dựng theo quy định Điều 20 Luật Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại việc giao nhà, cơng trình xây dựng không thời hạn, chất lượng cam kết khác hợp đồng Các quyền khác hợp đồng Trong trường hợp bạn, bạn công ty thỏa thuận mức phạt vi phạm công ty chậm giao nhà thỏa thuận chi tiết phương thức toán lãi phạt phụ lục hợp đồng, vậy, việc bạn cấn trừ trực tiếp số tiền phạt vi phạm vào số tiền lại phải giao cho chủ đầu tư quy định Điều 308, Bộ Luật Dân 2005 theo thoả thuận hai bên Ý kiến pháp luật hành  Pháp luật bảo vệ người mua tài sản hình thành tương lai trước chủ đầu tư  Các điều khoản luật chặt chẽ việc bảo vệ quyền bên mua nhà đồng thời nghĩa vụ bên bán nhà  Hiện nay, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai đa số hợp đồng mẫu bên bán soạn thảo Nhằm bảo vệ quyền lợi người mua kiểm sốt tính hợp pháp hợp đồng mẫu, pháp luật hành yêu cầu hợp đồng mẫu phải tuân thủ quy định mẫu hợp đồng Thông tư số 16/2010/TT-BXD, hợp đồng mua bán hộ chung cư thương mại phải tuân thủ theo mẫu Thông tư 03/2014/TT-BXD Thông tư sửa đổi, bổ sung điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD Điều Thông tư 03/2014/TT-BXD quy định hợp đồng mua bán hộ chung cư thương mại sau: “kể từ ngày Thơng tư có hiệu lực thi hành, trường hợp mua bán hộ chung cư thương mại chủ đầu tư khách hàng không tuân thủ nội dung theo hợp đồng mẫu ban hành kèm theo Thông tư hợp đồng ký khơng pháp luật cơng nhận không sử dụng làm để cấp Giấy chứng nhận Chủ đầu tư có trách nhiệm đăng ký hợp đồng mua bán hộ chung cư theo mẫu quy định Thông tư với quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng” Theo quy định Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 Nghị định 99/2011/NĐ-CP hợp đồng mẫu mua bán hộ chung cư bao gồm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai mà đối tượng hộ chung cư phải đăng ký với sở công thương cục quản lý cạnh tranh (thuộc Bộ công thương) tùy theo phạm vi áp dụng hợp đồng  Tóm lại, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai phải lập thành văn bản, không cần công chứng, chứng thực Hợp đồng mẫu bên bán soạn thảo phải tuân theo quy định pháp luật hình thức, nội dung thủ tục đăng ký hợp đồng Người mua cần lưu ý đọc kỹ hợp đồng mua bán để bảo vệ quyền lợi ... pháp luật hành yêu cầu hợp đồng mẫu phải tuân thủ quy định mẫu hợp đồng Thông tư số 16/2010/TT-BXD, hợp đồng mua bán hộ chung cư thương mại phải tuân thủ theo mẫu Thông tư 03/2014/TT-BXD Thông tư. .. bên mua hủy hợp đồng ơng A hủy hợp đồng u cầu bên phía cơng ty bồi thường, theo Điều 425 Bộ luật dân sự: “1 Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng bồi thường thiệt hại bên vi phạm hợp đồng điều kiện... mua nhà đồng thời nghĩa vụ bên bán nhà  Hiện nay, hợp đồng mua bán nhà hình thành tư ng lai đa số hợp đồng mẫu bên bán soạn thảo Nhằm bảo vệ quyền lợi người mua kiểm sốt tính hợp pháp hợp đồng