TRƯỜNG ĐẠI HỌC …………………… TIỂU LUẬN MÔN TƯ VẤN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG GVHD: HVTH: LỚP : TP Hồ Chí Minh, ngày tháng … năm … TÌNH HUỐNG: Gia đình anh A mua mảnh đất trống 60/m2 quận Bình Tân, 02 năm sau anh A định xây nhà mảnh đất, anh A ký hợp đồng xây dựng nhà với chủ thầu xây dựng B Sau tháng cơng trình xây dựng nhà hoàn thành theo tiến độ hợp đồng Mối liên hệ gia đình anh A chủ đầu tư B dựa sở hợp đồng xây dựng nhà (tài sản hình thành tương lai) Hợp đồng xây dựng loại hợp đồng dân sự, thỏa thuận bên xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ bên, hoạt động đầu tư xây dựng Theo quy định Khoản Điều 138 Luật Xây dựng năm 2014 thì: “Hợp đồng xây dựng hợp đồng dân thoả thuận văn bên giao thầu bên nhận thầu để thực phần hay tồn cơng việc hoạt động đầu tư xây dựng.” Định nghĩa ghi nhận lại khoản Điều Nghị định số 37/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết hợp đồng xây dựng Hợp đồng xây dựng mang đặc điểm chung hợp đồng dân Tuy nhiên, hợp đồng xây dựng có số nét đặc thù sau: – Về chủ thể: bao gồm bên giao thầu bên nhận thầu: + Bên giao thầu chủ đầu tư đại diện chủ đầu tư tổng thầu nhà thầu (Khoản Điều Nghị định sơ 37/2015/NĐ-CP) + Bên nhận thầu tổng thầu nhà thầu bên giao thầu chủ đầu tư; nhà thầu phụ bên giao thầu tổng thầu nhà thầu Bên nhận thầu liên danh nhà thầu (Khoản Điều 2Nghị định số 37/2015/NĐCP) – Về hình thức: Hợp đồng xây dựng lập thành văn ký kết người đại diện thẩm quyền theo pháp luật bên tham gia hợp đồng Trường hợp bên tham gia hợp đồng tổ chức bên phải ký tên, đóng dấu theo quy định pháp luật PHÁT SINH TRANH CHẤP Chỉ sau 06 tháng sống nhà mới, tường nhà anh A bị nứt nghiêm trọng, gây nguy hiểm không khắc phục tạm thời Sự việc làm cho gia đình anh A cảm thấy xúc với chủ đầu tư Gia đình anh A yêu cầu chủ đầu tư B tiến hành sửa chữa gấp theo điều hợp đồng xây dựng Chủ đầu tư B đồng ý khắc phục thời gian sớm nhất, nhiên chủ đầu tư chần chừ không tiến hành khắc phục cam kết, gây ảnh hưởng nhiều đến đến sinh hoạt ngày gia đình gia đình anh A vết nứt nhà ngày lớn Gia đình anh A định khởi kiện chủ đầu tư B tòa GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP Chủ đầu tư B không đáp ứng u cầu đặt cơng trình xây dựng nhà phải đảm bảo chất lượng theo quy định pháp luật xây dựng, chủ đầu tư B khơng bảo hành cơng trình xây dựng xảy cố, hư hỏng Điều 36 nghị định 46/2015/NĐ- CP quy định việc thực bảo hành cơng trình xây dựng sau: Trong thời gian bảo hành cơng trình xây dựng, phát hư hỏng, khiếm khuyết cơng trình chủ sở hữu người quản lý, sử dụng cơng trình thông báo cho chủ đầu tư để yêu cầu nhà thầu thi cơng xây dựng cơng trình, nhà thầu cung ứng thiết bị thực bảo hành Nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung ứng thiết bị thực bảo hành phân cơng việc thực sau nhận thông báo yêu cầu bảo hành chủ đầu tư, chủ sở hữu người quản lý, sử dụng cơng trình hư hỏng phát sinh thời gian bảo hành phải chịu chi phí liên quan đến thực bảo hành Nhà thầu thi cơng xây dựng cơng trình, nhà thầu cung ứng thiết bị có quyền từ chối bảo hành trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh lỗi nhà thầu gây nguyên nhân bất khả kháng; Trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh lỗi nhà thầu mà nhà thầu khơng thực bảo hành chủ đầu tư có quyền sử dụng tiền bảo hành để thuê tổ chức, cá nhân khác thực bảo hành Chủ đầu tư người quản lý, sử dụng cơng trình có trách nhiệm thực theo quy định vận hành, bảo trì cơng trình xây dựng q trình khai thác, sử dụng cơng trình Chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra, nghiệm thu việc thực bảo hành nhà thầu thi công xây dựng cơng trình, nhà thầu cung ứng thiết bị Xác nhận hồn thành việc bảo hành cơng trình xây dựng: o Khi kết thúc thời gian bảo hành, nhà thầu thi cơng xây dựng cơng trình nhà thầu cung ứng thiết bị lập báo cáo hoàn thành công tác bảo hành gửi chủ đầu tư Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận hồn thành bảo hành cơng trình xây dựng cho nhà thầu văn bản; o Chủ sở hữu người quản lý, sử dụng cơng trình có trách nhiệm tham gia xác nhận hồn thành bảo hành cơng trình xây dựng cho nhà thầu thi cơng xây dựng cơng trình nhà thầu cung ứng thiết bị có yêu cầu Chủ đầu tư Nhà thầu khảo sát xây dựng, nhà thầu thiết kế xây dựng cơng trình, nhà thầu thi cơng xây dựng cơng trình, nhà thầu cung ứng thiết bị cơng trình nhà thầu khác có liên quan chịu trách nhiệm chất lượng phần công việc thực kể sau thời gian bảo hành Từ thời điểm hợp đồng xây dựng nhà anh A chủ đầu tư B có hiệu lực hai bên phải thực đầy đủ quyền nghĩa vụ phát sinh theo hợp đồng quy định pháp luật Căn vào Điều 36 nêu sau tiến hành bàn giao nhà, bên bán có hành vi vi phạm hợp đồng sau bàn giao nhà khơng thực bảo hành chất lượng cơng trình xây dụng thỏa thuận hợp đồng xây dựng anh A có quyền yêu cầu chủ đầu tư B bồi thường thiệt hại việc giao nhà không cam kết hợp đồng Hoặc làm đơn kiện yêu cầu tòa án giải theo quy định pháp luật Chủ đầu tư B có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản, để bảo vệ quyền lợi anh A có quyền tố cáo hành vi chủ đầu tư mà khơng phải thực khiếu nại, theo vấn đề tố cáo hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản điểm I khoản Điều 77 Luật kinh doanh bất động sản 2014 ghi nhận: “Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực chức quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản phạm vi nước, có nhiệm vụ, quyền hạn sau đây: Giải khiếu nại, tố cáo xử lý vi phạm theo thẩm quyền trình cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định pháp luật” Như vậy, quy định nói trên, trường hợp chủ đầu tư B sau giao nhà cho anh A không với chất lượng cam kết hợp đồng anh A có quyền u cầu họ có biện pháp khắc phục kịp thời bồi thường thiệt hại Nếu chủ thầu B khơng thực anh A có quyền đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng, cơng ty phải hồn trả tồn số tiền anh A ứng trước khoản tiền lãi phần tiền ứng trước theo lãi suất vay ngân hàng thương mại Trích dẫn thêm điều khoản luật để anh A có khởi kiện chủ đầu tư B - Điểm B khoản 1, Điều Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh sau: Đối với nhà, cơng trình xây dựng phải bảo đảm chất lượng theo quy định pháp luật xây dựng; nhà, cơng trình xây dựng qua sử dụng yêu cầu chất lượng bên thỏa thuận hợp đồng; - Khoản 2, Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản quy định nghĩa vụ bên bán nhà, cơng trình xây dựng là: Giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua theo tiến độ, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng, kèm theo hồ sơ hướng dẫn sử dụng; chuyển giao quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất - Đồng thời, khoản 4, Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản quy định bên mua nhà có quyền: Yêu cầu bên bán nhà, cơng trình xây dựng bồi thường thiệt hại việc giao nhà, cơng trình xây dựng khơng thời hạn, không chất lượng, không cam kết khác hợp đồng - Tại khoản 4, Điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Trường hợp chủ đầu tư giao nhà, cơng trình xây dựng không chất lượng, thời hạn cam kết hợp đồng chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với khách hàng; khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư có biện pháp khắc phục kịp thời bồi thường thiệt hại lỗi chủ đầu tư gây ra, chủ đầu tư không thực khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng chủ đầu tư phải hoàn trả toàn số tiền khách hàng ứng trước khoản tiền lãi phần tiền ứng trước theo lãi suất vay ngân hàng thương mại Ý KIẾN VỀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH - Quy định pháp luật hàn: rõ ràng, minh bạch, cụ thể về việc bảo hành nhà, cơng trình xây dựng sau hoàn thành - Quy định cụ thể trách nhiệm, thời hạn bảo hành bên chủ thầu sau giao nhà, cơng trình xây dựng bàn giao cho bên nhận thầu ... số 37/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết hợp đồng xây dựng Hợp đồng xây dựng mang đặc điểm chung hợp đồng dân Tuy nhiên, hợp đồng xây dựng có số nét đặc thù sau: – Về chủ thể: bao gồm bên giao thầu... định số 37/2015/NĐCP) – Về hình thức: Hợp đồng xây dựng lập thành văn ký kết người đại diện thẩm quyền theo pháp luật bên tham gia hợp đồng Trường hợp bên tham gia hợp đồng tổ chức bên phải ký... đất, anh A ký hợp đồng xây dựng nhà với chủ thầu xây dựng B Sau tháng cơng trình xây dựng nhà hoàn thành theo tiến độ hợp đồng Mối liên hệ gia đình anh A chủ đầu tư B dựa sở hợp đồng xây dựng