xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện đức hòa tỉnh long an

Theo khoản 15 Điều 3 Luật đất đai 2013: “ Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, t

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

2 CMĐ-KDC Chuyển mục đích-Khu dân cư

3 CNVPĐKĐĐ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

4 CSDLĐĐ Cơ sở dữ liệu đất đai

14 QSHNƠ Quyền sở hữu nhà ở

15 TNMT Tài nguyên môi trường

16 TSKGLVĐ Tài sản khác gắn liền với đất

17 TT-BTC Thông tư-Bộ Tài chính

18 TT-BTNMT Thông tư-Bộ Tài Nguyên Môi Trường

19 UBND Uỷ ban nhân dân

20 VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

DANH MỤC BẢNG – SƠ ĐỒ - HÌNH

Sơ đồ 2.1: sơ đồ thực hiện việc cấp GCN,QSDĐ,QSHNƠ &

TSKGLVĐ lần đầu tại địa phương

30

Sơ đồ 2.2: Sơ đồ thực hiện đăng ký,cấp GCN biến động cụ thể đối

với trường hợp thừa kế,chuyển nhượng,tặng cho

36

Bảng 2.1 Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp Giấy chứng

nhận trên địa bàn huyện Đức Hòa năm 2015

50

Bảng 2.2 Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp Giấy chứng

nhận trên địa bàn huyện Đức Hòa năm 2016

51

Bảng 2.3 Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp Giấy chứng

nhận trên địa bàn huyện Đức Hòa quý 1 năm 2017

51

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ,QSHNƠ&TSKGLVĐ 2

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu 3

3.1 Mục tiêu nghiên cứu 3

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

4.1 Đối tượng nghiên cứu 3

4.2 Phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Ý nghĩa của nghiên cứu 4

7 Kết cấu dự kiến của luận văn 4

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 6

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

1.1.1 Các khái niệm chung 6

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai 9

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến nay 10

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hiện hành 12

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận 12

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 13

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 14 1.3 Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 15

Tiểu kết chương 1 20

Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC HÒA TỈNH LONG AN 21

2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp giấy

CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 21

2.1.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu 21

2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên……….22

2.1.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội……… 23

2.1.2 Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp GCN trên địa bàn nghiên cứu……… 25

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp GCN QSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ 25

2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai 25

2.2.2 Quy trình thực hiện cấp GCN QSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ 27

2.2.3 Quy trình thực hiện đăng ký,cấp GCN biến động cụ thể đối với trường hợp thừa kế,chuyển nhượng,tặng cho……… 32

2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 37

2.3.1 Phân loại hồ sơ 37

2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 37

2.3.3 Xử lý một vài hồ sơ cụ thể liên quan đến các căn cứ nêu trên 40

2.3.4 Thuận lợi khó khăn trong công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ tại huyện Đức Hòa,tỉnh Long An………49

2.4 Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 50

Tiểu kết chương 2 52

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC HÒA TỈNH LONG AN 53

3.1 Giải pháp chung 53

3.1.1 Giải pháp về chính sách pháp luật về đất đai 53

3.1.2 giải pháp về tổ chức……… 53

3.1.3 Giải pháp về tài chính 54

3.1.4 Giải pháp về nhân sự 55

3.2 Giải pháp cụ thể 55

Tiểu kết chương 3: 58

KẾT LUẬN 59

TÀI LIỆU THAM KHẢO……… 60

Một trong những công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành và phát triển thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nước đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, cũng như đảm bảo việc thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) là một chứng thư pháp

lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người sử dụng đất để

họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Để thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận thì các chủ dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu đối với diện tích của mình đang sử dụng Thông qua đăng ký đất đai sẽ xác lập mối mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận là chứng cứ pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất nhằm mục đích đảm bảo quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp là nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người được nhà nước giao đất, cho thuê đất Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất

2

của quốc gia Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm không những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của nhà nước và làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền

và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất

Trong giai đoạn hiện nay, tình hình sử dụng đất đai rất phức tạp, nhu cầu

sử dụng đất đai ngày càng tăng, đất đai trở nên khan hiếm và có giá trị hơn, bên cạnh đó hàng loạt các vụ tranh chấp về đất đai diễn ra, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương Do đó, việc nâng cao công tác quản lý đất đai là hết sức cần thiết, đặc biệt là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, người sử dụng đất có được đất đai theo nhiều cách khác nhau

về nguồn gốc như: do khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký xét cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để công tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận được thực hiện đúng thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, thì công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện nghiêm túc

Chính vì vậy, việc thực hiện đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Đức Hòa tỉnh Long An ” là thực sự cần thiết

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Luận văn thạc sỹ Bùi Thị Thúy Hường “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai,Thành Phố Hà Nội” có nội dung chính như sau: Cơ sở khoa học và pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội

Luận văn tốt nghiệp đại học của Nguyễn Văn Tình: “Nâng cao hiệu quả

công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hòa Nhơn tỉnh Bình Định”,

2015, Đại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Khoa Quản Lý Đất Đai, tập trung nghiên cứu các quy định về trình tự, thủ tục, nguyên tắc, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận; đánh giá hiện trạng tổ chức thực hiện và kết quả của đăng ký cấp Giấy

3

chứng nhận tại địa bàn huyện Hòa Nhơn; phân tích những mặt được và hạn chế trên cơ sở đó đề xuất hướng khắc phục góp phần làm tăng tiến độ của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trong giai đoạn tới trên địa bàn huyện Hòa Nhơn tỉnh Bình Định

Các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập giải quyết các vấn đề về chính sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp và căn cứ pháp lý nói chung, còn việc xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận cụ thể thì chưa được làm rõ để thấy được những khó khăn mà cán bộ thụ lý hồ sơ gặp phải tại địa bàn

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

Tìm hiểu, đánh giá công tác quản lí đất đai tại địa phương, phân loại, tìm hiểu căn cứ pháp lí, phân loại hồ sơ trong công tác cấp GCNQSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ, tìm hiểu quy trình thực tế của công tác đăng kí, cấp GCN của hộ gia đình cá nhân tại địa phương, so sánh với lý thuyết đã học rút ra kết luận

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận

- Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn huyện Đức Hòa

- Giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn huyện Đức Hòa

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai

- Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

- Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận

4

Phạm vi nội dung: đề tài tập trung về vấn đề xử lý hồ sơ trong công tác cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Huyện Đức Hòa, tỉnh Long An

Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các nội dung sau:

+ Phân tích, xử lý hồ sơ trong công tác cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Huyện Đức Hòa, tỉnh Long An

+ Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận đối với đất ở trên địa bàn huyện Đức Hòa, tỉnh Long An

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: Điều tra, thu thập các số liệu về

tự nhiên, kinh tế - xã hội và các số liệu có liên quan đến quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là số liệu có liên quan đến việc đăng kí cấp GCN, đăng kí biến động Ngoài ra, còn thu thập các văn bản luật, các báo cáo chuyên môn

- Phương pháp thống kê: Thống kê thu thập các số liệu, tài liệu, báo cáo

về vấn đề cấp GCN lần đầu, biến động trên địa bàn huyện Thông qua việc thống

kê số liệu, kết quả thu được sẽ là cơ sở để có giải pháp giải quyết các vấn đề liên quan đến cấp GCN và biến động đất đai

- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Phân tích những thay đổi trong quá trình sử dụng đất để đánh giá được tình hình cấp GCN tại địa phương

6 Ý nghĩa của nghiên cứu

Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành đề xuất được các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả

7 Kết cấu của luận văn

Nội dung của luận văn trình bày trong khoảng 60 trang như sau:

5

- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn huyện Đức Hòa tỉnh Long An

- Kết luận và kiến nghị

- Danh mục tài liệu tham khảo

- Phụ lục

1.1.1 Các khái niệm chung

- Khái niệm về đăng ký đất đai : Đăng ký đất đai là một thủ tục hành

chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người

sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

Theo khoản 15 Điều 3 Luật đất đai 2013: “ Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”

- Khái niệm về đăng ký lần đầu: Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là

việc đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng

Theo khoản 2 điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về HSĐC như sau: “Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng

ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”

- Khái niệm về đăng ký biến động: Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở

hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận

Theo khoản 3 điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về HSĐC như sau: “Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.”

7

- Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Theo khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 : “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp

lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

- Quyền chung của người sử dụng đất

Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,hưởng thành quả lao động trên đất,lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ,cải tạo đất nông nghiệp,được hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp, được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định, khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

- Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan,thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật,thực hiện các biện pháp bảo vệ đất Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan,tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Do đó, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật

- Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận:

+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp GCNQSDĐ cho tổ;

cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài

+ Ủy ban nhân dân cấp quận,huyện cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

+ Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên

và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

Theo điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận như sau:

1 Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy

9

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

2 Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:

a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

3 Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

- Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai.Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai,bảo vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý.Đồng thời để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa chính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình sử dụng và quản lý của những thay đổi này

10

- Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận

- Cấp GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ,là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch dân sự về đất đai

- Giấy CNQSDĐ không những buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi,xử lý vi phạm về đất đai.Đồng thời giúp nhà nước quản lý đất đai trên toàn vẹn lãnh thổ,kiểm soát được quá trình mua bán trên thị trường

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến nay

a) Giai đoạn 2003 đến trước khi áp dụng luật đất đai 2013

- Trình tự đăng ký đất đai theo Luật đất đai năm 2003

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất ổn định có nhu cầu xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên hệ trích lục bản đồ địa chính thửa đất, sau đó kèm theo thành phần hồ sơ gồm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 50 Điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có), văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có) nộp tại UBND Phường/Xã nơi có đất.UBND Phường tiếp nhận hồ sơ, cấp biên nhận, vào sổ để theo dõi Đối với trường hợp người sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều

50 Luật đất đai 2003, UBND Phường/xã nơi có đất chịu trách nhiệm thẩm tra, xác minh nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, tính phù hợp quy hoạch và xác nhận nội dung vào bản tường trình về nguồn gốc sử dụng đất của người sử dụng đất Sau khi UBND Phường xác nhận hồ sơ chuyển cho người sử dụng đất nộp tại UBND quận/huyện

Trong thời hạn không quá ba mươi tám (38) ngày làm việc kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ, Phòng tài nguyên và Môi trường và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ theo trình tự thủ tục quy định

và trình UBND Quận/huyện ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; sau đó thông báo cho người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; chuyển trả hồ sơ cho bộ phận tiếp nhận và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính.Trường

11

hợp hồ sơ chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trả lời bằng văn bản cho người sử dụng đất

- Các loại giấy chứng nhận được cấp trong thời kỳ này như:

+ GCNQSDĐ trong trường hợp đất có tài sản gắn liền với đất;

+ GCNQSDĐ đối với đất ở có vườn, ao/ đất xây dựng nhà ở chung cư, tập thể/ nhà ở thuộc sở hữu chung;

+ GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân/ cơ sở tôn giáo/ hợp tác xã đang

sử dụng đất;

+ GCNQSDĐ cho tổ chức sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước đang sử dụng đất nông nghiệp;

+ GCNQSDĐ đối với đất do doanh nghiệp đang sử dụng làm mặt bằng cơ

sở sản xuất, kinh doanh;

b) Giai đoạn từ khi áp dụng luật đất đai 2013

- Trình tự đăng ký đất đai theo Luật đất đai năm 2013

Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng kí Sau khi nhận hồ sơ xin đăng ký đất đai của người sử dụng đất, VPĐKĐĐ

có trách nhiệm kiểm tra xác minh nội dung kê khai, trường hợp nếu không có giấy tờ quy định tại điều 100 của luật đất đai 2013 và điều 18 của Nghị định 43 thì UBND cấp xã phải xác nhận nguồn nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp quy hoạch và công khai kết quả theo quy định trong 15 ngày.Sau đó, ghi ý kiến về việc đủ hay không đủ điều kiện để hồ sơ được đăng ký và cấp giấy chứng nhận

Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện thì liên hệ làm trích lục trích đo số liệu địa chính, gửi đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, cơ quan thuế có trách nhiệm gửi thông báo thuế đến chủ sử dụng.VPĐKĐĐ cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cập nhật villis,trình ký GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ,sau khi trình ký thì nhận GCN về chuyển

bộ phận một cửa UBND Huyện để trao giấy chứng nhận cho người được cấp

- Các loại giấy chứng nhận được cấp bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ;

12

Tóm lại quá trình thay đổi Luật đất đai góp phần giảm những hạn chế mà Luật đất đai năm 2003 mang lại, nó được xem là một bước tiến lớn và ngày càng

hoàn thiện trong việc đăng ký cấp GCNQSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất

đai hiện hành

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận

- Nguyên tắc đăng ký đất đai

Có 4 nguyên tắc cơ bản sau đây:

Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ : là một biến động về quyền đối với đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai

Nguyên tắc đồng thuận: người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký

Nguyên tắc công khai: hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ

Nguyên tắc chuyên biệt hoá: trong đăng ký đất đai, chủ thể (người có quyền cần đăng ký) và đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

- Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất.Đối với trường hợp một người sử

dụng đất có nhiều thửa đất thì người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ,QSHNƠ

& TSKGLVĐ chung cho tất cả các thửa đất

Trường hợp thửa đất có nhiều người chung QSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ thì GCNQSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ phải ghi đầy đủ tên của tất cả chủ sử

dụng và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

Sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Trường hợp người sửa dụng đất thuộc diện

miễn nghĩa vụ tài chính thì được nhận GCNQSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ ngay

sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

13

Trường hợp QSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ là tài sản chung của vợ và

chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCN, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người Nếu GCN chỉ ghi tên một trong hai người thì được cấp đổi GCN ghi đầy đủ tên cả hai người nếu một trong hai yêu cầu

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận

đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

- Điều kiện đăng ký đất đai

- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng, đang sử dụng mà chưa đăng ký,được giao để quản lý mà chưa đăng ký,nhà ở và tài sản chưa đăng ký

- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau:

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất,người sử dụng đất bị thay đổi tên,thửa đất thay đổi hình dạng kích thước,vị trí,diện tích…thay đổi thời hạn sử dụng đất,chuyển mục đích sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng

Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề

Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

14

Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

- Điều kiện cấp Giấy chứng nhận

Theo quy định tại điều 99 Luật đất đai năm 2013 Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

"a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành

án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất"

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

+ Ủy ban nhân dân cấp xã: có trách nhiệm nhận hồ sơ, xác nhận nguồn

gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch, lấy ý kiến khu dân cư, niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ,

15

tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ dở UBND phường trong thời hạn 15 ngày.Thực hiện việc đăng ký đất đai

+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện: Thực hiện việc đăng

ký cấp giấy chứng nhận.Nhận hồ sơ từ một cửa UBND Huyện,thực hiện thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận.Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để cơ quan thuế thông báo cho chủ sử dụng thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.Cập nhật vào hồ sơ địa chính,cập nhật vilis chuyển hồ sơ cho sở tài nguyên môi trường tỉnh hoặc phòng tài nguyên môi trường huyện để thực hiện việc cấp giấy chứng nhận

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện:Kiểm tra hồ sơ và trình

UBND Huyện cấp giấy chứng nhận,chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Chi nhánh VPĐKĐĐ

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện: UBND Huyện có trách nhiệm ký giấy

a) Thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận

Căn cứ điều 60 nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai như sau:

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai

+ Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

16

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ

sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận

hồ sơ và trả kết quả Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

- Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì các cơ quan quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thực hiện việc tiếp nhận

hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

- Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như sau: 1) Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể

từ ngày có kết quả giải quyết

2) Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ

sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính;

3) Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ

có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết

Căn cứ khoản 2 điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận như sau:

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày;

17

c) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất là không quá 20 ngày;

d) Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 15 ngày;

đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 20 ngày;

e) Gia hạn sử dụng đất là không quá 15 ngày;

g) Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất là không quá 10 ngày;

h) Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề là không quá 10 ngày;

i) Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 15 ngày;

k) Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất là không quá 30 ngày;

l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;

m) Xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 05 ngày làm việc;

n) Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là không quá 03 ngày làm việc;

o) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của

vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 10 ngày;

18

p) Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 10 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày;

q) Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất là không quá 30 ngày

Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43 thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch

Trường hợp chưa có bản đồ địa chính ,Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp

xã và khu dân cư nơi có đất, trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

Bước 3 Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau: a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất

c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của

tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp

Bước 4 Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau: a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai

Bước 5 Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này

20

Tiểu kết chương 1

Đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận đã và đang là công tác quan trọng hàng đầu của quản lý Nhà nước về đất đai.Nhu cầu của người sử dụng đất ngày càng tăng do đó việc đăng ký cấp giấy chứng nhận là thật sự cần thiết và quan trọng.Qua chương một cho biết nội dung cần thiết về việc cấp GCN,những căn cứ quy định pháp luật về đất đai cụ thể như đăng ký cấp gcn lần đầu thực hiện đối với những người sử dụng đất mà chưa đăng ký để nhà nước quản lý hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng mà chưa đăng ký.Còn đối với đăng ký biến động được thực hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận Dù là trường hợp đăng ký nào cũng phải thực hiện theo đúng trình tự, thẩm quyền mà pháp luật quy định

21

Chương 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC HÒA TỈNH LONG AN 2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

2.1.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu

- Đức Hòa nguyên là tên gọi của một thôn trong số 74 thôn của tổng Long Hưng, huyện Tân Long, phủ Tân Bình Năm 1913 tên Đức Hòa chính thức ra đời

- Huyện Đức Hòa nằm về phía Đông Bắc của tỉnh Long An; Tọa độ địa lý

106o16'11" - 106o31'57" kinh độ Đông và 10o

44'30" - 11o01'38" vĩ độ Bắc; Tổng diện tích tự nhiên là 427,75 km2

(chiếm 9,5% diện tích toàn tỉnh, đứng hàng thứ 6/14); có 20 đơn vị hành chính trực thuộc: Gồm 3 thị trấn và 17 xã, Trung tâm hành chính của huyện là thị trấn Hậu Nghĩa

- Ngày 29 tháng 4 năm 2016, Thị trấn Đức Hoà được mở rộng với diện tích là 5.026,67 ha gồm: Thị trấn Đức Hoà hiện hữu (692,24 ha), toàn bộ xã Đức Hoà Hạ (2.304,97 ha), một phần xã Hựu Thạnh (1.989,71 ha), một phần xã Đức Hoà Đông (39,75 ha) Sau khi điều chỉnh, huyện Đức Hoà còn lại 3 thị trấn, 16

xã như ngày nay

Ranh giới hành chính được xác định như sau:

- Phía Bắc giáp huyện Củ Chi (TP Hồ Chí Minh) và huyện Trảng Bàng (tỉnh Tây Ninh)

- Phía Nam giáp huyện Bến Lức

- Phía Đông giáp huyện Hóc Môn và huyện Bình Chánh (TP Hồ Chí Minh)

- Phía Tây giáp huyện Đức Huệ

Trung tâm hành chính huyện Đức Hòa cách thành phố Tân An 57 km, trung tâm TP Hồ Chí Minh 44 km, Thị xã Tây Ninh 63 km; đối với các huyện chung quanh, trung tâm huyện cách các thị trấn Đông Thành ( Đức Huệ) 13 km, Bến Lức 41 km, Trảng Bàng 20 km, Hóc Môn 24 km, Bình Chánh 38 km, cách đường xuyên Á 10 km, sông Vàm Cỏ Đông chạy theo dọc tuyến ranh giới huyện với Đức Huệ

Đến năm 2020, thị trấn Hậu Nghĩa sẽ đạt chuẩn đô thị loại III, đồng thời

sẽ thành lập thêm thị trấn Mỹ Hạnh (1 phần diện tích, dân số 2 xã Mỹ Hạnh Bắc

22

và Mỹ Hạnh Nam) Huyện Đức Hoà có: 4 thị trấn, 17 xã (tăng thêm 1 đơn vị hành chính cấp xã)

H nh 2.1 : ản đồ huyện Đức Hoà 2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên

- Địa hình

Là vùng đất tương đối bằng phẳng, độ cao bình quân 1- 2m, cao nhất là khu vực Lộc Giang +8m, thấp nhất là kênh Xáng Lớn + 0,6 m, độ cao dốc thoai thoải theo hướng Đông Bắc đến Tây Nam

- Khí hậu

Huyện Đức Hòa chịu ảnh hưởng của khí hậu gió mùa, mưa nhiều, với lượng mưa trung bình hàng năm là 1.805 mm, nhiệt độ trung bình là 27,7 °C Nguồn nước cung cấp cho sản xuất nông nghiệp chủ yếu là sông Vàm Cỏ Đông

và nhờ vào nguồn nước xả của hồ Dầu Tiếng

Nhìn chung, khí hậu của huyện Đức Hòa có những thuận lợi cơ bản so với nhiều địa phương khác, độ chiếu sáng, độ ẩm cao, thuận lợi cho phát triển nhiều loại cây trồng, ít bị ảnh hưởng của thiên tại Nguồn nước ngầm chủ yếu cung cấp cho sinh hoạt của nhân dân, đặc biệt là dân cư các khu vực đô thị

- Đất đai

Đất được chia thành 3 nhóm chính:

23

Nhóm đất phèn (Sn): phân bố dọc theo sông Vàm Cỏ Đông và kênh Thái

Mỹ, tổng diện tích 1.179,5 ha, chiếm 29%

Nhóm đất xám (X): Nằm ở vùng trung tâm huyện, dọc theo tỉnh lộ 10, kéo dài từ Lộc Giang đến thị trấn Đức Hoà, diện tích khoảng 19.930,7 ha, chiếm 48%

Nhóm đất phù sa bồi (P/s): Tổng diện tích là 9.376,8 ha, chiếm 23% Tổng diện tích đất tự nhiên của huyện là 42.169 ha trong đó đất nông nghiệp chiếm 80,42%, đất lâm nghiệp chiếm 2,68%, đất ở 3,03%, đất chuyên dùng 7,88%, đất chưa sử dụng 10,59%

Nhìn chung, tài nguyên đất của huyện Đức Hòa có nhiều điều kiện cho phát triển công nghiệp, nguồn đất chưa sử dụng còn nhiều, địa hình tương đối bằng phẳng, thuận tiện cho việc san lấp mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng Là địa bàn tiếp giáp với TP HCM, điều kiện đất đai rất thuận lợi cho phát triển trang trại

- Tài nguyên nước:

Khu vực có nguồn nước ngầm tốt, độ sâu khai thác H 100m, đây là tầng chứa nước ngầm có áp triển vọng khai thác cho sử dụng với lưu lượng lớn, do

đó cần phải có biện pháp bảo vệ nguồn nước ngầm không bị ô nhiễm

2.1.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

Tốc độ tăng trưởng kinh tế của huyện trong những năm qua tiếp tục ổn định ở mức cao, cơ cấu kinh tế đã chuyển dịch rất nhanh từ nông nghiệp sang công nghiệp và thương mại dịch vụ

Tính đến năm 2012 huyện Đức Hòa có 227.563 người, gồm dân tộc Kinh

là chính, trong đó nữ 116.660 người chiến 51.2% dân số toàn huyện Số người trong độ tuổi lao động là 80.258 người, chiếm 45% dân số Mật độ dân số toàn huyện là 476,0 người/km², cao nhất là thị trấn Đức Hoà, thị trấn Hậu Nghĩa, thị trấn Hiệp Hoà Dân số sống tại các thị trấn trong huyện là 31.033 người, chiếm 17,4% dân số toàn huyện, trong đó lực lượng lao động là 13.965 người, chiếm 45% dân số đô thị

Số lao động đang làm việc trong các ngành kinh tế: 119.458 người, các ngành sử dụng nhiều lao động: Nông nghiệp, lâm nghiệp 67.849 người, công nghiệp 24.812 người, xây dựng 7.263 người

Tính đến cuối năm 2016, trên địa bàn huyện Đức Hòa có khoảng 6 khu công nghiệp (KCN) bao gồm:

UBND cấp xã: Có chức năng tiếp nhận hồ sơ,luân chuyển hồ sơ cũng như

thẩm tra hồ sơ đối với việc cấp GCN QSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu,quản lí hồ sơ địa chính tại địa phương Niêm yết công khai kết quả kiểm tra

hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày

UBND Huyện: bộ phận một cửa UBND Huyện có nhiệm vụ tiếp nhận hồ

sơ,kiểm tra hồ sơ,chuyển hồ sơ cho bộ phận tiếp nhận Chi nhánh VPĐKĐĐ Huyện.Ký duyệt cấp GCN QSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ

Chi nhánh VPĐKĐĐ Huyện: Có chức năng tiếp nhận hồ sơ từ một cửa

UBND Huyện,sau đó Kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ hay không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận vào đơn đăng ký

Gửi thông tin địa chính, số liệu địa chính đến cơ quan thuế để cơ quan thuế xác địnhnghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Gửi Giấy chứng nhận cho một cửa UBND cấp huyện để trao cho người được cấp, cập nhật việc cấp giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính

Phòng TNMT Huyện: Quản lí việc cấp GCN đối với việc chuyển mục

đích sử dụng đất,cấp đổi đại trà, hỗ trợ với Chi nhánh VPĐKĐĐ Huyện về việc cấp GCN QSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp GCN QSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ

2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai

ước 1: Người sử dụng đất nộp đơn xin đo đạc và cấp mới Giấy chứng

nhận và tại UBND cấp xã Nếu không đủ điều kiện đăng ký, UBND cấp xã sẽ trả đơn lại cho người sử dụng đất Nếu đủ điều kiện đăng ký, UBND cấp xã sẽ xác nhận vào đơn xin đo đạc và cấp mới Giấy chứng nhận và trả đơn lại cho người sử dụng đất

Người sử dụng đất nộp đơn xin đo đạc và cấp mới Giấy chứng nhận có xác nhận của UBND cấp xã ở Phòng TNMT để tiến hành đo đạc thửa đất, lập mảnh trích lục địa chính Sau khi đo đạc, người sử dụng đất nộp lại hồ sơ đo đạc

và đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận tại UBND cấp xã UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc sau:

26

+ Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch trong thời hạn là 5 ngày;

+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai Nếu đủ điều kiện đăng ký thì xác nhận vào đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và trả hồ sơ cho người sử dụng đất

ước 2: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết

quả, sau đó hồ sơ sẽ được chuyển đến Chi nhánh VPĐKĐĐ, Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện các công việc sau:

+ Kiểm tra bản trích đo địa chính do người sử dụng đất nộp (nếu có); + Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của

tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc đo đạc bản đồ;

+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; + Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và

34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Chi nhánh VPĐKĐĐ;

+ Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất đăng ký vào HSĐC,

cơ sở dữ liệu đất đai

* Một vài hồ sơ đã đăng ký đất đai xong

1) Hồ sơ của bà Ngô Thị Kim Quyên đăng ký đất đai đối với thửa 102 tờ bản đồ số 20 diện tích 2502 m2

tọa lạc tại xã Mỹ Hạnh Nam huyện Đức Hòa tỉnh Long An.Hồ sơ gồm có:

+ Đơn đăng ký đất đai lần đầu

+ Bản tường trình nguồn gốc sử dụng đất

+ Bản xác minh thực địa thửa đất đăng ký

2)Hồ sơ của bà Nguyễn Thị Đẹp đăng ký đất đai đối với thửa 740 tờ bản

đồ 15 diện tích 431 m2

loại đất trồng cây hằng năm khác tọa lạc tại xã Mỹ Hạnh Nam huyện Đức Hòa tỉnh Long An.Bộ hồ sơ gồm có:

27

+ Đơn đăng ký đất đai lần đầu

+ Bản tường trình nguồn gốc sử dụng đất

+ Bản xác minh thực địa thửa đất đăng ký

2.2.2 Quy trình thực hiện cấp GCN QSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu

Thời hạn giải quyết hồ sơ

Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định

Đối với các xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày

Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày có kết quả giải quyết

Phí,lệ phí: Miễn lệ phí địa chính cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia

đình, cá nhân ở nông thôn

Lệ phí địa chính đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: 50.000 đồng/lần cấp

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản gắn liền với đất): 12.500 đồng/lần cấp

Quy trình thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả

UBND cấp huyện;

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận

và trả kết quả UBND cấp xã nếu có nhu cầu

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ

28

Trường hợp nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND cấp huyện, Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả chuyển hồ sơ cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ngay trong ngày nhận hồ sơ

Bước 2: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện thực hiện các công

để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;

Bước 3: Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

- Kiểm tra hồ sơ và trình trình UBND huyện xem xét hồ sơ, ký quyết định và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất

- Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho chi nhánh văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Trường hợp thuê đất thì trình UBND huyện ký quyết định cho thuê đất;

ký hợp đồng thuê đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa

vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Bước 4: Thông báo cho người sử dụng đất khoản phí, lệ phí địa chính phải

nộp để thực hiện nghĩa vụ tài chính

29

Bước5: Chi nhánh văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất:

Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, CSDLĐĐ

Giao Giấy chứng nhận cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND huyện, hoặc gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại cấp xã

Bước 6: Người sử dụng đất đem giấy hẹn, nộp phí, lệ phí theo quy định và

nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND huyện, thị xã, thành phố hoặc UBND xã

Kết quả thực hiện

Ghi vào sổ địa chính và lập hồ sơ để Nhà nước quản lý

Quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

31

* Một vài hồ sơ đã đăng ký đất đai và cấp GCN xong

1) Hồ sơ của Ông Nguyễn Văn Gu là hồ sơ đăng ký cấp GCN lần đầu đối với thửa đất 12,13,tờ bản đồ số 7 địa chỉ tại ấp Hóc Thơm 1,xã Hòa Khánh Tây,huyện Đức Hòa,tỉnh Long An với diện tích 3917 m2

2) Hồ sơ đăng ký cấp GCN lần đầu của ông Phan Hoài Nghĩa đối với thửa đất số 170 tờ bản đồ số 3 địa chỉ tại Thị Trấn Hậu Nghĩa huyện Đức Hòa,tỉnh Long An với diện tích 755 m2

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND cấp huyện thì Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND cấp huyện chuyển ngay cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND cấp xã thì trong thời gian không quá 03 (ba) ngày Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND cấp xã chuyển hồ sơ cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để xử lý

Bước 3: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai lập Phiếu xử lý không phù hợp, chuyển đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Trường hợp nhận hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì thực hiện:

- Gửi thông tin địa chính đến Chi cục thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp; Chuyển Giấy chứng nhận cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trả cho người sử dụng đất

Bước 4: Cơ quan thuế có trách nhiệm ban hành thông báo người sử dụng

đất thực hiện nghĩa vụ tài chính trong thời hạn không quá 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ

33

Bước 5: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

- Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai trình Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất

Bước 6: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, trình Sở Tài nguyên và Môi

trường cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất

Bước 7: Sở Tài nguyên và Môi trường ký giấy chứng nhận, trả kết quả cho

Văn phòng đăng ký đất đai

Bước 8: Văn phòng đăng ký đất đai chuyển Giấy chứng nhận cho Chi

nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Bước 9: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận vào bản chính giấy

tờ việc đã cấp Giấy chứng nhận theo quy định; chuyển Giấy chứng nhận Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trả cho người sử dụng đất

Bước 10: Người sử dụng đất nhận kết quả tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết

quả Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Ủy ban nhân dân cấp xã

Bước 11: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hướng dẫn người sử dụng đất nộp

phí, lệ phí; kiểm tra chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, trả kết quả cho người

sử dụng đất

* Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật

* Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định

Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, CNVPĐKĐĐ căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp GCN đã cấp để xác nhận thay đổi Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi GCN để quản lý

34

b) Thời hạn giải quyết

Không quá 17 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định

Đối với các xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày

Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày có kết quả giải quyết

- Văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật

Số lượng hồ sơ: 1 bộ

* Một vài hồ sơ đã đăng ký cập nhật biến động xong

1) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Văn Sanh chuyển cho Bà Nguyễn Thị Thắm với số thửa 324 tờ bản đồ số 17 tọa lạc tại xã

Mỹ Hạnh Nam huyện Đức Hòa,tỉnh Long An với diện tích 3217 m2

đất trồng cây lâu năm

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất + Tờ khai thuế thu nhập cá nhân 2) Hồ sơ của Bà Phạm Thị Kim Mỹ chuyển nhượng cho ông Nguyễn Trường Giang với thửa đất số 613 tờ bản đồ số 21 tọa lạc tại xã Đức Lập Hạ huyện Đức Hòa tỉnh Long An diện tích 160 m2

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất + Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

Kiểm tra HS,chuyển hồ sơ Ký quyết định cấp GCN