xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố nha trang tỉnh khánh hòa

- Đề tài thứ hai: Khóa luận tốt nghiệp của Nguyễn Thị Lưu, Trường Đại Học Kinh Tế Nghệ An, Khoa Nông Lâm Ngư được thực hiện năm 2014 với đề tài “Tìm hiểu thực trạng đăng ký cấp giấy chứn

II

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

1 Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

3 QĐ-UBND Quyết định Ủy ban nhân dân

4 VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

III DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1.1 Quy trình đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận theo

Sơ đồ 2.3 Quy trình đăng ký biến động đất đai cấp Giấy chứng

nhận (xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp) 27

Sơ đồ 2.4 Quy trình đăng ký biến động đất đai cấp Giấy chứng

IV

MỤC LỤC

Trang LỜI CẢM ƠN I DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT II DANH MỤC HÌNH, BẢNG, SƠ ĐỒ III MỤC LỤC IV

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 2

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5

5 Phương pháp nghiên cứu 5

6 Ý nghĩa của nghiên cứu 6

7 Kết cấu của luận văn Error! Bookmark not defined Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỬ DỤNG NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 7

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 7

1.1.1 Các khái niệm chung 7

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai 9

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến nay 10

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hiện hành 14

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận 14

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp giấy chứng nhận 15

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 16

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận 17

V

Tiểu kết chương 1 20

Chương 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NHA TRANG

TỈNH KHÁNH HÒA 21

2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 21

2.1.1 Điều kiện tự nhiên: 22

2.1.2 Điều kiện kinh tế-xã hội: 22

2.1.3 Những thuận lợi và khó khăn trên địa bàn Tp.Nha Trang 22

2.1.4 Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn Tp.Nha Trang 23

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 23

2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai 23

2.2.2 Quy trình thực hiện đăng ký biến động đất đai cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho 27

2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 32

2.3.1 Phân loại hồ sơ 32

2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 34

2.4 Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 40

Tiểu kết chương 2 45

Chương 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 46

3.1 Giải pháp chung 46

3.2 Giải pháp cụ thể 50

Tiểu kết chương 3 56

KẾT LUẬN 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nước đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, cũng như đảm bảo việc thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất Việc đăng

ký cấp giấy chứng nhận sẽ giúp cho người sử dụng đất có thể yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả, đồng thời sẽ giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ và bảo

vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và đều có giá trị pháp lý như nhau

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) là một chứng thư pháp

lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người sử dụng đất để

họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Để thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận thì các chủ dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu đối với diện tích của mình đang sử dụng Thông qua đăng ký đất đai sẽ xác lập mối quan hệ pháp

lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận là chứng cứ pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất nhằm mục đích đảm bảo quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp là nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người được nhà nước giao đất, cho thuê đất Đồng thời qua việc

2

cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất của quốc gia Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm không những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của nhà nước và làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền

và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất

Để đảm bảo quản lý Nhà nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả đến từng thửa đất, từng đối tượng sử dụng đất, Tp.Nha Trang đã xác định đăng ký cấp Giấy chứng nhận là một trong những nội dung quan trọng để nâng cao trách nhiệm quản lý và bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất Trong những năm vừa qua, công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại Tp.Nha Trang được các ngành, các cấp quan tâm, đã chú trọng công tác tuyên truyền, vận động và tạo điều kiện cho người dân hoàn thành việc thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận một cách tốt nhất Tuy nhiên, người sử dụng đất có được đất đai theo nhiều cách khác nhau về nguồn gốc như: do khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng bằng giấy tay, xây dựng không có giấy phép, lấn chiếm dẫn đến việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để công tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận được thực hiện đúng thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại thì công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận phải được thực hiện nghiêm túc Do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại TP.Nha Trang vẫn chưa đáp ứng kịp thời nhu cầu của người dân, những luật mới ban hành trong cấp giấy chứng nhận vẫn chưa được tuyên truyền rộng rãi, khâu xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận vẫn còn trì trệ, tồn đọng quá nhiều hồ sơ chưa giải quyết kịp, hồ sơ trả về cho người dân không đúng thời hạn quy định, Từ những nguyên nhân trên nên việc xử lý hồ

sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn Tp.Nha Trang vẫn còn nhiều tồn tại, bấp cập và cần được làm rõ hơn về vấn đề này

Chính vì vậy, việc thực hiện đề tài: “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Tp.Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa” là thực sự cần thiết

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trong những năm qua, trên phạm vi cả nước cũng như trên địa bàn Tp.Nha Trang đã có rất nhiều những nghiên cứu về công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như đánh giá, tìm hiểu, nghiên cứu tình tình và việc thực thi pháp luật trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận Cụ thể như:

- Đề tài thứ nhất: Luận văn tốt nghiệp của Trần Thị Chung Thủy, Đại học

Tài nguyên và môi trường Hà Nội được thực hiện năm 2014 với đề tài “Đánh giá thực trạng công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

- Đề tài thứ hai: Khóa luận tốt nghiệp của Nguyễn Thị Lưu, Trường Đại Học Kinh Tế Nghệ An, Khoa Nông Lâm Ngư được thực hiện năm 2014 với đề

tài “Tìm hiểu thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính tại xã Quỳnh

Bảng, Huyện Quỳnh Bảng, tỉnh Nghệ An trong giai đoạn 2005-2013”

Đề tài tìm hiểu những quy định của Nhà nước về công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính Đánh giá tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn, nêu lên những thuận lợi trong công tác cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn như các văn bản của Đảng

và Nhà nước đưa ra được người dân đồng tình hưởng ứng, hạn chế được hiện tượng vi phạm pháp luật đất đai, đảm bảo tính công bằng trong sử dụng đất, đội ngũ cán bộ địa chính xã luôn tích cực học hỏi, nhiệt tình trong công tác, tổ chức nhiều đợt tuyên truyền pháp luật đất đai nên trình độ hiểu biết về pháp luật đất đai của người dân được nâng cao,…nhưng bên cạnh đó vẫn tồn tại những khó khăn như công tác cấp Giấy chứng nhận như gặp khó khăn trong vấn đề xác định nguồn gốc đất, kinh phí đầu tư cho việc cấp mới Giấy chứng nhận mang tính đồng loạt còn hạn chế, một số hộ gia đình không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính, thủ tục hành chính còn rườm ra, phức tạp,…Nhận thấy những khó khăn mà công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận gặp phải đưa ra các nguyên nhận từ đó đề xuất một số giải pháp như tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai, có các chính sách hỗ trợ về tài chính, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng, tổ chức lại bộ máy cán bộ, áp dụng công nghệ thông tin, cung cấp trang thiết bị phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận nhằm thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận

- Đề tài thứ ba: Luận văn Thạc sĩ của Phan Hồng Mai, Trường Đại học

Quốc gia Hà Nội - Khoa Luật được thực hiện năm 2014 với đề tài “Thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại thành phố Đà Nẵng”

Đề tài thông qua việc nghiên cứu đánh giá các quy định pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền dử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và hiệu quả thực thi trên thực tế, việc thi hành pháp luật trong cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, chỉ ra các nguyên nhân như việc triển khai thi hành

4

luật đất đai nhìn chung còn chậm trễ dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận bị chậm; hiện tượng cán bộ, công chức gây phiền hà khó khăn cho người dân trong việc cấp Giấy chứng nhận vẫn chưa xử lý triệt để, người dân không tuân theo các quy định của pháp luật, không thực hiện nghĩa vụ tài chính,…Từ đó, đề xuất bổ sung, sửa đổi một số quy định của pháp luật phù hợp với việc cấp Giấy chứng nhận tại địa phương, thường xuyên kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận của các cán bộ, ngăn chặn những việc làm tiêu cực, tăng cường tuyên truyền pháp luật đất đai, tầm quan trọng của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận để nâng cao nhận thức của người dân,…giải quyết những khó khăn vướng mắc trong công tác cấp Giấy chứng nhận tại thành phố Đà Nẵng

Như vậy, ta có thể thấy được các công trình nghiên cứu nêu trên đều đề cập đến các vấn đề trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận như các nguyên tắc, vai trò, vị trí của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, những thủ tục, quy trình, các căn cứ pháp lý rồi từ đó nhận xét đánh giá thuận lợi, khó khăn, nguyên nhân và đưa ra giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận Tuy nhiên, theo suy nghĩ cá nhân thì chưa có một đề tài nào tìm hiểu chuyên sâu về vấn đề phân loại, xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận, những thuận lợi và khó khăn trong việc xử lý hồ sơ để thấy được những vướng mắc mà cán bộ thụ lý hồ sơ gặp phải trong quá trình xử lý hồ

sơ tại địa bàn

Do đó, việc thực hiện đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Tp.Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa” có ý nghĩa rất quan trọng

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

- Vận dụng, bổ sung, mở rộng những kiến thức lý thuyết đã được học và những kiến thức thực tế để nghiên cứu những vấn đề chung của đề tài xử lý hồ

sơ trong công tác cấp Giấy chứng nhận

- Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, xác định được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành

- Làm rõ được những thuận lợi, khó khăn trong công tác xử lý hồ sơ đăng

ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn Tp.Nha Trang và từ đó đưa ra những giải pháp phù hợp

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận

- Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận tại địa bàn Tp.Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa

- Giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận tại địa bàn Tp.Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa

5

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai

- Nguyên tắc, quy trình thủ tục và phương pháp thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

- Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: tại TP.Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa

- Phạm vi thời gian: từ năm 2016 đến tháng 03 năm 2017

- Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu vào các vấn đề trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận như đăng ký lần đầu, đăng ký biến động đối với các trường hợp (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho), phân loại và xử lý

hồ sơ trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Tp.Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: thu thập tài liệu có liên quan đến việc đăng ký cấp giấy chứng nhận, các quy trình xử lý hồ sơ trong công tác đăng

ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn, các hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu, biến động, hồ sơ đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, kết quả xử lý hồ sơ từ năm 2016 đến tháng 03 năm 2017

- Phương pháp thống kê: thống kê tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận

từ năm 2016 đến tháng 03 năm 2017 từ đó làm cơ sở để đánh giá cho việc thực hiện xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân tích từng loại hồ sơ, quy trình

xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận cần thiết cho đề tài, tổng hợp những tài liệu đã thu thập được trên cơ sở đó thấy được những thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận và đưa ra các giải pháp phù hợp cho từng trường hợp cụ thể

- Phương pháp so sánh: so sánh trình tự, thủ tục xử lý hồ sơ trong công tác cấp Giấy chứng nhận của Nhà nước so với trình tự thủ tục tại địa phương, so sánh kết quả giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận từ năm 2016 đến tháng 03 năm 2017

- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của giảng viên hướng dẫn, các giảng viên của khoa, các cán bộ hướng dẫn, ý kiến của lãnh đạo và những người có kinh nghiệm am hiểu về đăng ký cấp Giấy chứng nhận

6

6 Ý nghĩa của nghiên cứu

- Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký

cấp Giấy chứng nhận Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành và đề xuất ra được các giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản

lý đất đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả

- Nhận thấy được tầm quan trọng của việc xử lý hồ sơ trong công tác đăng

ký cấp Giấy chứng nhận, là một trong những nội dung quan trọng và thiết yếu để Nhà Nước quản lý về đất đai một cách chặt chẽ và tốt nhất

7

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỬ DỤNG

NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1 Các khái niệm chung

Trong quá trình phát triển của xã hội, con người luôn gắn chặt với đất đai, luôn tìm cách sử dụng đất đai có hiệu quả cao để phục vụ cho cuộc sống của mình và bảo vệ tốt nhất nguồn tài nguyên đất Trong quá trình sử dụng, đất đai luôn biến động để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của con người và phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội trong tương lai Vì thế, quản lý nhà nước về đất đai là công việc hết sức quan trọng và cần thiết đối với mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ trong bất kỳ thời đại nào

- Khái niệm đăng ký đất đai

Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký đất đai Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong các trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký Vì vậy, việc đăng ký đất đai được hiểu là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về Giấy chứng nhận

và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính Đăng ký đất đai bao gồm 02 loại đó là đăng ký lần đầu và đăng ký biến động

- Khái niệm đăng ký lần đầu

Mọi thủ tục khi người sử dụng đất đi đăng ký đất đai lần đầu tiên, xác lập chủ quyền đầu tiên trên thửa đất mình đang sử dụng hoặc đang quản lý không có tranh chấp, khiếu nại, đã sử dụng ổn định từ lâu nay đi đăng ký thì được gọi là đăng ký lần đầu Đăng ký lần đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi

cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy Chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất đủ điều kiện

- Khái niệm đăng ký biến động

Đăng ký đất đai không chỉ là công tác đăng ký lần đầu để thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà còn cả công tác đăng ký biến động đất đai Bởi trong thời kì kinh tế phát triển ngày càng mạnh mẽ của sự biến động của đất đai tất yếu sẽ diễn ra với mức độ và hình thức ngày càng đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, cho thuê.…Do vậy, đăng

ký biến động được thực hiện cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã được thiết lập

8

- Khái niệm Giấy chứng nhận

Sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký đất đai, người sử dụng đất nếu có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất cần phải đăng ký cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất và tài sản của mình để tránh xảy ra tranh chấp về chủ quyền Như vậy, chứng thư, giấy tờ pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Khái niệm quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

+ Về quyền lợi của người sử dụng đất

Sau khi đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng đất sẽ được hưởng các quyền lợi của mình được quy định tại điều 166 Luật Đất đai

+ Về nghĩa vụ của người sử dụng đất

Để nhà nước quản lý đất đai một cách có hiệu quả và tốt nhất thì bên cạnh những quyền lợi mà người sử dụng đất được hưởng thì người sử dụng đất cần phải có trách nhiệm thực hiện những nghĩa vụ bắt buộc đối với nhà nước để cùng góp phần phát triển công tác quản lý Nhà nước về đất đai tốt nhất được quy

định tại điều 170 Luật Đất đai 2013, như sau:

Đất được sử dụng phải đúng mục đích, ranh giới thửa đất và quy định về

sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi đăng ký lần đầu

và đăng ký biến động Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định, bảo vệ đất, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

Trường hợp tìm thấy vật trong lòng đất thì phải báo lại với cơ quan chức năng Khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng thì người sử dụng đất phải giao lại nếu không sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật

và các cơ quan tài nguyên môi trường

UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận

UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng

đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên

và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

- Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một nội dung phổ biến, một vấn đề sôi nổi từ khi đất đai được hình thành cho đến nay Nó chiếm một vị trí quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai thuộc trách nhiệm của ngành Tài nguyên môi trường được thực hiện tại VPĐKĐĐ

Vai trò của việc đăng ký đất đai mang lại cũng không ít như chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai sẽ được bảo vệ; toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ sẽ được nhà nước quản lý chặt chẽ Ngoài ra, đăng ký đất đai còn đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất và sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất sau khi đăng

ký

- Vị trí và vai trò của cấp giấy chứng nhận

Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, việc ghi nhận tình trạng pháp lý của người sử dụng đất đối với thửa đất mình đang sử dụng hoặc quản lý vào Giấy chứng nhận là thật sự cần thiết để Nhà nước quản lý đất đai một cách hiệu quả nhất Vì thế cấp Giấy chứng nhận là công cụ hữu hiệu để nhà nước quản lý tốt các đối tượng sử dụng đất, điều chỉnh quan hệ đất đai và xử lý được trường hợp vi phạm, tranh chấp

10

khiếu nại có liên quan đến đất đai Giúp cho người dân yên tâm khai thác tài nguyên đất đai theo pháp luật, được hưởng các quyền lợi và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật Ngoài ra, cấp Giấy chứng nhận là cơ

sở vững chắc để tạo niềm tin cho người dân đầu tư tốt nhất, tạo năng suất và sản lượng cao nhất trên mảnh đất của mình, giúp người dân khai thác ở mức cao nhất, tạo nhiều mối quan hệ hợp pháp và nhà nước sử dụng đất Nhà nước và các

cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai một cách hiệu quả cũng như hạn chế về tranh chấp đất đai dựa trên Giấy chứng nhận đã cấp Không những thế, các hộ gia đình khi giải phóng mặt bằng mà đã có Giấy chứng nhận hợp pháp sẽ được đền bù thỏa đáng theo quy định của pháp luật

Tóm lại việc cấp giấy chứng nhận có vai trò rất quan trọng không chỉ đối với nhà nước trong việc quản lý mà còn giúp người dân an tâm khai thác sử dụng đất có hiệu quả tốt nhất, là động lực to lớn giúp thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến nay

- Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến trước Luật Đất Đai 2013 hiện hành

Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 và kèm theo đó ban hành thêm các văn bản hướng dẫn có liên quan Luật đất đai 2003 đã có nhiều thay đổi quan trọng so với luật đất đai 1993 Trong đó, công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận là nội dung thể hiện sự thay đổi nhiều nhất Luật đất đai năm

2003 đã thể hiện quan điểm đổi mới khá rõ nét về vấn đề đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn giản, gọn nhẹ, rút ngắn thời gian, điều kiện về đăng ký và cấp Giấy chứng nhận

dễ dàng hơn

Sau khi Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực, để dễ dàng trong việc điều hành

và quản lý đất đai thì cần có một số văn bản hướng dẫn chi tiết đến các cơ quan chức năng, người sử dụng đất phải thi hành các quy định của Luật Đất Đai 2003,

từ đó góp phần làm cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai đạt hiệu quả tốt hơn Do đó, vào ngày 29/10/2004 Chính phủ đã cho ra Nghị định 181/2004/NĐ-

CP hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai 2003 vừa mới ban hành Nghị định này quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất; thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; thanh tra đất đai; xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được thực hiện theo quy định tại các nghị định khác của Chính phủ Sau khi Chính phủ ra nghị định thi hành thì các cơ quan tài nguyên môi trường đứng đầu là Bộ TNMT - cơ quan quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai trên phạm vi cả nước và thực hiện các dịch vụ công theo quy định của pháp luật

đã hưởng ứng và ban hành các quyết định, thông tư căn cứ vào Luật đất đai

2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, cụ thể như:

11

+ Vào ngày 01/11/2004 Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thay thế bởi Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ban hành vào ngày 21/07/2006 ban hành đã sửa đổi, bổ sung các quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban hành theo Quyết định này được áp dụng thống nhất trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất Ngoài ra, còn có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở có bìa màu đỏ do Bộ TNMT ban hành Giấy này chỉ công nhận quyền sử dụng đất ở và ghi nhận tài sản trên đất mà không công nhận quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản Muốn xác lập quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản

Để khắc phục hạn chế của giấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Bộ xây dựng ban hành Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/07/2005 quy định về Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng có bìa màu hồng để ghi nhận quyền sở hữu tài sản trên đất của chủ sở hữu

+ Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ

sơ địa chính của Bộ TNMT Thông tư này hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý

hồ sơ địa chính; quy định mẫu văn bản áp dụng trong việc thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai Mẫu các văn bản, hợp đồng dân sự giữa các bên tham gia thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định trong Thông tư liên tịch giữa Bộ Tư pháp và Bộ TNMT hướng dẫn việc chứng nhận của Công chứng nhà nước và chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn khi thực hiện các giao dịch dân sự

về quyền sử dụng đất

Qua các quá trình sửa đổi, bổ sung, khắc phục những hạn chế thì Nhà nước nhận thấy có quá nhiều các loại giấy chứng nhận, gây khó khăn cho việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận cũng như gây khó hiểu, rắc rối cho người dân khi đi đăng ký nên ngày 19/10/2009 Chính phủ đã cho ra đời một loại giấy thống nhất đó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có bìa màu đỏ theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP Giấy mới có bìa màu hồng, nền hình cánh sen, thay thế cho các loại giấy đỏ, giấy hồng trước

đó Trên cơ sở này, việc đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất cũng được thống nhất theo trình tự, thủ tục chung

Sau khi đã thống nhất về Giấy chứng nhận, Bộ TNMT ban hành Thông tư

số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; thể hiện nội dung trên Giấy chứng nhận và đăng ký biến động sau khi cấp Giấy chứng nhận nhưng vẫn còn một vài thiếu sót, hạn chế, bấp cập trong vấn đề về các thủ tục, trình tự cấp Giấy chứng nhận nên bộ TNMT đã bổ sung thêm các quy định trong Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT được ban hành vào ngày 22/10/2010 Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung, thay thế bằng Thông

12

tư 09/2007/TT-BTNMT về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính của

Bộ TNMT

 Trình tự cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP:

Thời giản giải quyết hồ sơ kể từ lúc tiếp nhận hồ sơ từ người sử dụng đất

sẽ không quá năm mươi (50) ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu và không quá ba mươi (30) ngày làm việc đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có nhu cầu bổ sung, thay đổi chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Trình tự thực hiện theo 04 bước: Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận có thể nộp hồ sơ tại UBND xã hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu có nhu cầu Nếu hồ sơ nộp tại huyện thì gửi hồ sơ xuống UBND xã kiểm tra, xác nhận, công bố công khai kết quả kiểm tra hồ sơ tại trụ sở UBND

xã, thị trấn trong thời hạn 15 ngày, xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai, sau đó gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện để giải quyết tiếp

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác định đủ điều kiện hay không đủ điều kiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản và xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận Sau khi đã hoàn tất hồ sơ, cán bộ thụ lý chuẩn bị hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất (nơi chưa có bản

đồ địa chính) để Phòng TNMT kiểm tra sau đó chuyển hồ sơ trình UBND cùng cấp ký Giấy chứng nhận Hồ sơ nộp tại cơ quan nào thì cơ quan đó trao kết quả

và Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất

Việc tổ chức thi hành Luật đất đai 2003 đã được các cấp, ngành quan tâm hơn, ý thức chấp hành pháp luật trong nhân dân đã có chuyển biến tích cực Nhưng bên cạnh đó vẫn còn tồn tại một số bất cập như: Cơ chế quản lý tài chính

về đất đai cũng chưa đồng bộ, hiệu quả thấp, nhiều giao dịch về đất đai không qua cơ quan nhà nước; nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng, nguồn lực dẫn đến thất thu ngân sách phục vụ cho yêu cầu phát triển; còn tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về quản lý và sử dụng đất đai tuy có giảm, nhưng lại diễn biến phức tạp; việc giải quyết khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai chưa hiệu quả, Chính vì vậy, Bộ trưởng Bộ TNMT cho rằng, việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2003 là cấp bách và cần thiết và cần có một Luật đất đai mới

- Công tác đăng ký cấp giấy giấy chứng nhận từ ngày Luật Đất Đai

2013 hiện hành đến nay

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2013 Luật này có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2014 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai 2003 như Luật Đất đai 2013 đã cụ thể hóa các quyền của Nhà nước đối với đất đai, đã bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra, đánh giá về

13

tài nguyên đất đai Luật quy định cụ thể, rõ ràng từ nguyên tắc đến nội dung và

mở rộng dân chủ, công khai Trong đó thể hiện sự thay đổi rất lớn về công tác đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Sau khi Luật Đất Đai 2013 có hiệu lực thì Chính phủ ban hành nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 để hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai và được sửa đổi, bổ sung về một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai vào ngày 06/01/2017 trong nghị định số 01/2017/NĐ-CP

Vào ngày 19/05/2014, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng ban hành các văn bản pháp quy như Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đây là mẫu Giấy chứng nhận được sử dụng rộng rãi, phổ biến trong thời gian này Trong mẫu Giấy chứng nhận mới này gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và trang bổ sung có nền trắng Có thể nói đây là một trong những

nỗ lực của Chính phủ trong việc đơn giản thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản

lý nhà, đất và hướng tới xây dựng một hệ thống thông tin đất đai thống nhất Sau

đó, đã ban hành thêm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về hồ sơ địa chính và Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về bản đồ địa chính

 Trình tự cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Thời giản giải quyết hồ sơ kể từ lúc tiếp nhận hồ sơ từ người sử dụng đất

sẽ không quá ba mươi (30) ngày làm việc đối với trường hợp đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trình tự thực hiện theo 05 hoặc 06 bước: Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận có thể nộp hồ sơ tại UBND xã hoặc VPĐKĐĐ nếu có nhu cầu Trong trường hợp tiếp nhận hồ sơ tại VPĐKĐĐ thì sau khi tiếp nhận gửi hồ sơ đến UBND xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở; kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất, kiểm tra hồ sơ đăng ký Sau đó, VPĐKĐĐ xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký; cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có)

Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu NVTC, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật Sau đó, chuẩn bị hồ sơ trình các cơ quan tài nguyên môi trường ký xác nhận vào Giấy chứng nhận, cập nhật thông tin bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào HSĐC, cơ sở dữ liệu đất đai rồi gửi hồ sơ cơ quan đã tiếp nhận hồ sơ

và trả kết quả trao Giấy chứng nhận cho người được cấp

14

Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003 Đây là luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của người dân

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hiện hành

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận

- Nguyên tắc đăng ký đất đai

Để đăng ký đất đai được diễn ra theo đúng trình tự, thủ tục, chuẩn mực đăng ký đất đai, được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, người đi đăng

ký và các cơ quan chức năng cần tuân thủ 04 nguyên tắc cơ bản sau:

Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ là một sự thay đổi về quyền đối với các loại đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai Khi người được đăng ký đất đai tức là chủ thể đối với quyền sử dụng đất phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký Nếu họ không đồng ý với việc đăng nhập thay đổi các thông tin có nghĩa là họ đã không tuân theo nguyên tắc đăng nhập hồ sơ và sẽ không có một hoạt động đăng ký đất đai có hiệu lực pháp lý diễn ra, nguyên tắc này được gọi

là nguyên tắc đồng thuận

Tất cả các thông tin sau khi người sử dụng đất hay chủ thể đồng ý đăng nhập các thông tin vào hồ sơ đăng ký sẽ được công khai cho mọi người có thể dể dàng tra cứu, kiểm tra các thông tin đã đăng nhập có sai lệch hay không và các thông tin đăng ký khi đã đăng nhập phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ Nguyên tắc này là nguyên tắc công khai Nguyên tắc cuối cùng mà người sử dụng đất hay chủ thể cần phải tuân theo đó là nguyên tắc chuyên biệt hoá Nguyên tắc này hàm ý rằng trong đăng ký đất đai, chủ thể (người có quyền cần đăng ký) và đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý Nếu các thông tin về chủ thể và đối tượng không được xác định rõ ràng thì không những không được đăng

ký đất đai mà còn bị xử phạt theo quy định của pháp luật

Ngoài 04 nguyên tắc cơ bản trên, cán bộ xử lý hồ sơ và người sử dụng đất cần phải tuân theo các nguyên tắc khác như cán bộ cần tuân thủ xử lý hồ sơ nhanh gọn nhưng theo đúng quy trình quy định, không gây phiền hà cho người dân và người sử dụng đất cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng quy định, nộp đầy đủ hồ sơ theo hướng dẫn của cán bộ tiếp nhận hồ sơ để thời gian giải quyết hồ sơ được rút gọn

Do đó, việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng

ký đất đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hoá các giao dịch và giảm bớt những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai

15

- Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận

Ngoài các nguyên tắc đăng ký đất đai thì việc cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cũng phải tuân thủ theo các nguyên tắc quy định cụ thể tại điều 98 Luật đất đai 2013:

Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất nhưng nếu người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn

mà có yêu cầu cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất thì cũng được cấp Trong trường hợp có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy

đủ tên của những người có chung quyền đó và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận Nếu các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì mới được cấp Giấy chứng nhận nếu nằm trong trường hợp pháp luật quy định không thực hiện nghĩa vụ tài chính thì được nhận Giấy chứng nhận sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận hoặc ghi tên một người nếu vợ chồng có thỏa thuận Trong trường hợp là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi

họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận khác để ghi

cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

Nếu có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp

mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) Tuy nhiên, đo đạc lại mà ranh giới thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 99 của Luật này

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp giấy chứng nhận

- Điều kiện đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài khi đi đăng ký đất đai cần có đầy đủ các điều kiện sau đây:

Người sử dụng đất được đăng ký đất đai khi thửa đất đó đã sử dụng ổn định lâu dài, không có tranh chấp, khiếu nại và phù hợp với quy hoạch ở địa phương Đất đai không phải đất lấn chiếm hoặc nằm trong diện bị thu hồi đất có

16

quyết định của Nhà nước Phải có các loại giấy tờ quy định trong Điều 100 Luật đất đai 2013 Đối với thửa đất được giao quản lý thì phải có quyết định thi hành

án của Nhà nước hoặc xác nhận của người giao để quản lý thửa đất đó

- Điều kiện cấp giấy chứng nhận

Cấp giấy chứng nhận là một trong những nội dung quan trọng của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất

kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng sau khi đăng ký đất đai

Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất có các điều kiện sau đây:

Đã đăng ký đất đai nhưng nay mới có nhu cầu cấp giấy chứng nhận Trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu được thực hiện đối với người

sử dụng đất đã sử dụng đất ổn định lâu dài có một trong các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất quy định tại điều 100 của Luật đất đai 2013 thì được cấp Giấy chứng nhận

Đối với người sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại điều 100 của Luật Đất đai 2013 mà sử dụng đất trước ngày Luật đất đai 2013 thi hành thì phải

có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp

xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất

Trường hợp đất đang sử dụng ổn định lâu dài từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì đủ điều

kiện cấp Giấy chứng nhận

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Để thực hiện tốt các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, nhằm nâng cao năng lực quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai thì các cơ quan thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận phải thực hiện đúng nhiệm

vụ được giao nếu không hoàn thành đúng thời gian quy định sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật Các cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận gồm có: UBND xã, chi nhánh VPĐKĐĐ huyện, Phòng TNMT huyện, UBND Huyện Mỗi cơ quan thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận có mỗi trách nhiệm khác nhau được quy định tại điều 70 Nghị định 43/NĐ-CP và Điều 105 Luật Đất đai 2013

UBND xã: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận và trả kết quả, kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại UBND cấp

xã và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý

17

kiến phản ánh về nội dung công khai Trường hợp đăng ký biến động; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ

hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ

Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện: Thẩm tra hồ sơ, nếu không đủ điều kiện giải quyết thì trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết Nếu

là hồ sơ đăng ký lần đầu thì chuyển về UBND cấp xã Nếu hồ sơ đăng ký biến động đủ điều kiện thì lập phiếu chuyển thông tin cho cơ quan thuế, in Giấy chứng nhận Tùy từng loại hồ sơ mà hồ sơ sẽ được chuyển đến VPĐKĐĐ cấp tỉnh hoặc Phòng TNMT huyện

Phòng TNMT huyện: Có trách nhiệm kiểm tra lại hồ sơ Nếu hồ sơ đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì lập thủ tục trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận còn không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì ghi ý kiến nêu rõ

lý do và chuyển hồ sơ trả cho Chi nhánh VPĐKĐĐ

UBND huyện: Xem xét và ký Giấy chứng nhận, chuyển hồ sơ cấp Giấy chứng nhận cho Chi nhánh VPĐKĐĐ để vào sổ, chỉnh lý biến động và trao Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân theo đúng quy định

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận

+ Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);

+ Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất;

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có)

- Thời gian giải quyết hồ sơ:

Không quá ba mươi 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nhận được kết quả cấp Giấy chứng nhận Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định

- Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất (Điều 70 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP

Bước 2: Nộp hồ sơ trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả

thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

Hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu

có nhu cầu

Bước 3: Nếu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì đối với đối tượng đăng ký

đất đai hoặc đăng ký tài sản gắn liền với đất thì UBND cấp xã có nhiệm vụ xác nhận hiện trạng sử dụng đất hay hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký Nếu người sử dụng đất nộp hồ sơ tại chi nhánh VPĐKĐĐ

thực hiện các công việc như sau:

Gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở; kiểm tra, xác nhận

Bộ phận tiếp nhận

và trả kết quả

UBND xã, phường

Chi nhánh VPĐKĐĐ Huyện

Phòng TNMT Huyện

19

sơ đồ tài sản gắn liền với đất, kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký; cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có)

Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và

34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính

Bước 4: Phòng TNMT cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình

Chủ tịch UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận

Bước 5: Chủ tịch UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận chuyển hồ sơ và

Giấy chứng nhận cho chi nhánh VPĐKĐĐ cấp Huyện

Bước 6: Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện có trách nhiệm chỉnh lý biến

động vào bộ hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

Bước 7: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trao Giấy chứng nhận cho hộ

gia đình, cá nhân sử dụng đất Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận cho UBND xã để trao cho người được cấp

20

Tiểu kết chương 1

Qua chương 1 ta có thể thấy được đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận

đã và đang là công tác quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, là mối quan tâm hàng đầu của toàn xã hội Các cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của Nhà nước

đề ra trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận giúp chúng ta nắm rõ được các thành phần hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận theo Luật Đất Đai 2013 và Nghị đinh 43/NĐ-CP; phân biệt được đăng ký lần đầu và đăng ký biến động và hiểu được việc cấp giấy chứng nhận có ý nghĩa rất thiết thực trong quản lý đất đai của Nhà nước Từ đó, sẽ dễ dàng tìm hiểu kỹ hơn về thực trạng đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại Tp.Nha Trang có thực hiện theo đúng các quy định của Nhà Nước hay không, thấy được những tồn tại vướng mắc mà công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận ở địa phương mình gặp phải

21

Chương 2

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NHA TRANG

TỈNH KHÁNH HÒA

2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

( Nguồn : Phòng TNMT Thành Phố Nha Trang ) Hình 2.1 Bản đồ hành chính Thành Phố Nha Trang, năm 2014

22

Nha Trang là một thành phố ven biển và là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật và du lịch của tỉnh Khánh Hòa Nha Trang được mệnh danh là viên ngọc xanh - hòn ngọc của biển Đông vì giá trị thiên nhiên, sắc đẹp cũng như khí hậu của nó Thành phố Nha Trang nằm ở vị trí trung tâm tỉnh Khánh Hòa

2.1.1 Điều kiện tự nhiên:

Tp.Nha Trang hiện nay có diện tích tự nhiên là 251 km2 Phía Bắc giáp với thị xã Ninh Hòa, phía Nam giáp huyện Cam Lâm, phía Tây giáp huyện Diên Khánh, phía Đông giáp Biển Đông có huyện đảo Trường Sa (Khánh Hòa) TP.Nha Trang có tổng diện tích đất tự nhiên là 252.6 km2, với 27 đơn vị hành chính cơ sở: 19 phường và 08 xã với dân số trên 393.218 người (số liệu 31/12/2010)

Địa hình Nha Trang khá phức tạp, có vùng đồng bằng trũng là khu vực nội thành; vùng đồi núi chủ yếu nằm ở hai đầu Bắc - Nam và phía Tây thành phố, vùng ngoài biển phía Đông thành phố có nhiều đảo lớn nhỏ Khí hậu nhiệt đới xavan tương đối ôn hòa, tài nguyên thiên nhiên, khoảng sản phong phú khá thuận lợi để phát triển

2.1.2 Điều kiện kinh tế-xã hội:

Nha Trang là một trong những thành phố có nền kinh tế phát triển ở khu vực miền Trung Năm 2011, GDP bình quân đầu người của thành phố đạt 3184 USD , tốc độ tăng trưởng GDP tăng bình quân hàng năm từ 13- 14% Là trung tâm kinh tế của tỉnh Khánh Hòa, Nha Trang có nhiều đóng góp đáng kể, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn Tuy diện tích chỉ chiếm 4.84%, dân số Tp.Nha Trang chiếm đến hơn 1/3 dân số và hơn 2/3 tổng sản phẩm nội địa của Khánh Hòa Ngoài ra Nha Trang cũng đóng góp 82.5% doanh thu du lịch - dịch vụ và 42,9% giá trị sản xuất công nghiệp toàn tỉnh Là trung tâm khai thác, chế biến thủy - hải sản lớn, sản lượng thủy - hải sản của thành phố cũng chiếm 41.7% tổng sản lượng toàn tỉnh

2.1.3 Những thuận lợi và khó khăn trên địa bàn Tp.Nha Trang

Thành phố Nha Trang có vị trí địa lý thuận lợi, tiềm năng thế mạnh về phát triển dịch vụ, du lịch, công nghiệp, phát triển nông nghiệp ven đô v.v Những năm gần đây, mặc dù bị ảnh hưởng của khủng khoảng kinh tế thế giới, kinh tế xã hội Tp.Nha Trang vẫn đạt được những thành tựu đáng kể Đời sống dân cư không ngừng được nâng cao Tp.Nha Trang đã góp phần to lớn vào sự nghiệp phát triển chung, nâng cao vị thế của mình trong tỉnh và cả nước

Là một nơi thuận lợi để sinh sống và làm việc nên dân số tại TP.Nha Trang ngày càng tăng tăng do sự nhập cư của những người trong nước cũng như nước ngoài Vì thế, nhu cầu sử dụng đất của những người dân tại TP.Nha Trang cũng được nâng cao Các căn hộ cao cấp, khu đô thị mới được xây dựng lên nhiều để phục vụ cho nhu cầu sử dụng đất của người dân Việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa TP.Nha Trang cũng được quan tâm nhiều hơn Lãnh đạo của UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành Quyết định 781/QĐ-UBND ngày

23

29/03/2016 về việc ban hành Quy chế giải quyết thủ tục hành chính về đất đai liên quan đến hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông Nhưng do nhu cầu người sử dụng đất ngày càng tăng nên việc đăng ký câp Giấy chứng nhận cũng không tránh khỏi những bất cập trong vấn đề xử lý hồ sơ

2.1.4 Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn Tp.Nha Trang

Các cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn TP.Nha Trang bao gồm: UBND cấp xã, Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả của UBND TP.Nha Trang, Chi nhánh VPĐKĐĐ TP.Nha Trang, Phòng TNMT TP.Nha Trang, UBND TP.Nha Trang Trong đó mỗi cơ quan có một chức năng, nhiệm vụ khác nhau, cụ thể:

UBND cấp xã: Tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất, xác nhận hiện trạng sử dụng đất, so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất phù hợp với quy hoạch; thông báo cho chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có) đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính; niêm yết công khai, trả kết quả và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất

Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả của UBND TP.Nha Trang: Tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả; in biên nhận hồ sơ, trao biên nhận cho người nộp hồ sơ; chuyển hồ sơ cho Chi nhánhVPĐKĐĐ; kiểm tra cập nhật hồ sơ tính thuế, thu lệ phí địa chính, phát trả Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất và chuyển

hồ sơ lưu theo quy định

Chi nhánh VPĐKĐĐ TP.Nha Trang: sau khi nhận hồ sơ từ bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện, chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích lục BĐĐC hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có BĐĐC, xác nhận đủ điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận, dự thảo Giấy chứng nhận nếu hồ sơ đủ điều kiện, gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu NVTC; cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào HSĐC

Phòng TNMT TP.Nha Trang: Kiểm tra hồ sơ, lập tờ trình cho Giám đốc Phòng TNMT ký sau đó chuyển hồ sơ lên UBND TP.Nha Trang ký xác nhận vào Giấy chứng nhận Nếu không đủ điều kiện hồ sơ sẽ được trả lại cho cán bộ thụ lý

UBND TP.Nha Trang: Kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ đủ điều kiện thì ký xác nhận vào Giấy chứng nhận, chuyển hồ sơ về cho chi nhánh VPĐKĐĐ

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai

 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu

Sơ đồ 2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu

Đường hồ sơ đi

Đường hồ sơ về

- Thành phần hồ sơ:

+ Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo mẫu số 04a/ĐK

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100

Luật Đất đai;

+ Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến

việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có)

Trong trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý thì thành phần hồ

sơ như sau:

+ Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo mẫu số 04a/ĐK;

+ Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quản

lý (nếu có); Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu

có)

- Thời hạn giải quyết: 05 ngày làm việc đối với trường hợp người sử dụng

đất nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa tại UBND Huyện

- Trình tự thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ theo quy định tại bộ phận một cửa

UBND huyện Nếu nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa cấp xã thì UBND cấp xã có

Bộ phận một cửa UBND Tp.Nha Trang

Chi nhánh VPĐKĐĐ Nha Trang

25

trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Chi nhánh VPĐKĐĐ trong vòng 03 ngày kể từ lúc tiếp nhận Cán bộ tiếp nhận giao Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả đối với hồ sơ đầy đủ, hợp lệ Hồ sơ không đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận hướng dẫn những giấy tờ cần bổ sung cho người sử dụng đất để nộp lại hồ sơ đúng quy định

Bước 2: Sau khi nhận hồ sơ từ bộ phận một cửa thì trong vòng 4.5 ngày

cán bộ thụ lý có nhiệm vụ kiểm tra hiện trạng thửa đất (đối với trường hợp được nhà nước giao quản lý đất), kiểm tra đầy đủ các giấy tờ quy định Nếu đủ điều kiện cán bộ thụ lý hồ sơ cập nhật hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện sẽ thông báo cho người dân bổ sung, hoàn chỉnh

hồ sơ của mình

Bước 3: Bộ phận một cửa UBND Huyện tiếp nhận hồ sơ từ chi nhánh

VPĐKĐĐ trả kết quả cho người sử dụng đất

 Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu

Căn cứ Điều 20 Quyết định 781/QĐ-UBND của UBND tỉnh Khánh hòa

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 4 Điều 31; Khoản

1 và 3 Điều 32; Khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 8 Điều 33; Khoản 1, 2, 3, 4 và 6 Điều 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ đối với trường hợp đăng ký về quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền

sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

+ Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có); Văn bản ủy quyền xin cấp Giấy chứng nhận nếu người thực hiện thủ tục là người được ủy quyền (bản sao chứng thực hoặc nộp bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu);

+ Các tờ khai nghĩa vụ tài chính (đối với trường hợp đề nghị cấp Giấy chứng nhận) gồm: Tờ khai thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp có chuyển quyền; Bản tự kê khai diện tích đất ở đối với trường hợp đăng ký đất ở

- Thời hạn giải quyết: Thời gian 43 ngày làm việc bao gồm cả thời gian

niêm yết công khai hồ sơ tại địa phương 15 ngày và lấy ý kiến các cơ quan cấp phép, quản lý tài sản là 05 ngày

- Trình tự thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định tại Bộ phận

một cửa UBND cấp xã hoặc cấp huyện

Bước 2: Trong vòng nửa ngày, chuyển hồ sơ lên chi nhánh VPĐKĐĐ

Huyện

Bước 3: Trong vòng 01 ngày, cán bộ chi nhánh VPĐKĐĐ trích lục bản

đồ địa chính hoặc trích đo địa chính (nếu chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi); hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất (nếu có); Chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã

Bước 4: UBND cấp xã kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng sử dụng đất,

hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký trong vòng 05 ngày; Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ trong 15 ngày Hồ sơ đủ điều kiện thì gửi đến Chi nhánh VPĐKĐĐ

27

Bước 5: Cán bộ thụ lý kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong

trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận;

Đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định (vượt diện tích xây dựng, diện tích sàn, số tầng) thì gửi Phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý, cấp phép đối với tài sản đăng ký

Bước 6: Cán bộ thụ lý cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất,

đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); Chuyển thông tin địa chính đến Chi cục thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính

Bước 7: Chi nhánh VPĐKĐĐ chuyển hồ sơ đến phòng TNMT sau khi đã

xã nhận tài sản gắn liền với đất và việc thực hiện NVTC

Bước 8: Phòng TNMT kiểm tra hồ sơ,trình UBND cấp huyện

Bước 9: UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận

Bước 10: Bộ phận một cửa UBND huyện trả kết quả cho người sử dụng

đất Nếu nộp hồ sơ tại xã thì gửi kết quả về xã trao cho người sử dụng đất

- Hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu đã xong: Hồ sơ đăng ký

cấp giấy chứng nhận lần đầu của Ông Nguyễn Mậu Hiếu đối với thửa đất số 30

tờ bản đồ số 7, diện tích 218.1 m2, địa chỉ thửa đất tại 24 Trần Nhật Duật, Phường Phước Hòa, TP.Nha Trang được thực hiện vào năm 2017 ( kèm theo Phụ Lục I)

Hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu của ông Nguyễn Mậu Hiếu là

hồ sơ đủ điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu do thửa đất có nguồn gốc mua bán đất bằng giấy tay từ năm 1961 và sử dụng ổn định lâu dài và thành phần hồ sơ nộp vào được thẩm tra đầy đủ các giấy tờ theo quy định theo thông

Căn cứ Khoản 1 Điều 28 Quyết định 781/QĐ-UBND của UBND tỉnh

Khánh hòa ban hành ngày 29/03/2016

2 ngày Đường hồ sơ đi

(3) Đường hồ sơ về

Sơ đồ 2.3 Quy trình đăng ký biến động đất đai cấp Giấy chứng nhận

(xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở duy nhất

- Thời hạn giải quyết:

Thời gian 10 ngày kể từ ngày bộ phận một cửa cấp huyện nhận hồ sơ đăng ký biến động từ người sử dụng đất

- Trình tự thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định tại Bộ phận

Bộ phận một cửa UBND Huyện

Chi nhánh VPĐKĐĐ

29

một cửa UBND cấp huyện

Bước 2: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ đầy đủ giấy tờ hợp lệ in biên

nhận, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ lên chi nhánh VPĐKĐĐ trong

vòng nửa ngày

Bước 3: Trong 02 ngày, cán bộ thụ lý kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ đủ điều

kiện thì gửi thông tin địa chính đến Chi cục Thuế để xác định NVTC

Trong vòng 03 ngày gửi thông báo thuế về cho người sử dụng đất thực hiện NVTC

Bước 4: Sau khi nhận lại biên lai thu thuế đối với đối tượng thực hiện

NVTC Chi nhánh VPĐKĐĐ xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp, vào Sổ theo dõi, sao (quét) Giấy chứng nhận, cập nhật hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai trong vòng 4 ngày

Bước 5: Bộ phận một cửa cấp huyện trả kết quả cho người sử dụng đất

trong nửa ngày

- Hồ sơ đăng ký biến động xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã

Hồ sơ của ông Hồ Ngọc Triều là hồ sơ đủ điều kiện đăng ký biến động do

hồ sơ chuyển nhượng của ông Hồ Ngọc Triều có đầy đủ các giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT và Ông Đặng Văn Đông (bên chuyển) là người trực tiếp sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nay chuyển nhượng lại thửa đất số 11 tờ bản đồ số 07 cho ông Hồ Ngọc Triều

 Trường hợp đăng ký biến động cấp mới Giấy chứng nhận

Căn cứ khoản 2 Điều 28 Quyết định 781/QĐ-UBND của UBND tỉnh

Khánh hòa ban hành ngày 29/03/2016

30

3 ngày

(1) 0.5 ngày

(2) (6) (3) 0.5 ngày 1 ngày

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất;

- Thời hạn giải quyết: 14 ngày kể từ ngày bộ phận một cửa cấp huyện

nhận hồ sơ đăng ký biến động từ người sử dụng đất

- Trình tự thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định tại Bộ phận

Bộ phận một cửa UBND Huyện

Chi nhánh VPĐKĐĐ Chi cục Thuế

31

một cửa UBND cấp huyện Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ đầy đủ giấy tờ hợp

lệ in biên nhận, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ lên chi nhánh VPĐKĐĐ

trong vòng nửa ngày

Bước 2: Trong 03 ngày, cán bộ thụ lý kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ đủ điều

kiện thì gửi thông tin địa chính đến Chi cục Thuế để xác định NVTC Trong vòng 03 ngày gửi thông báo thuế về cho người sử dụng đất thực hiện NVTC

Bước 3: Sau khi nhận lại biên lai thu thuế đối với đối tượng thực hiện

NVTC, chi nhánh VPĐKĐĐ chuẩn bị hồ sơ trình UBND Huyện trong 03 ngày

Bước 4: Trong 03 ngày, UBND cấp huyện kiểm tra, ký cấp Giấy chứng

nhận và chuyển hồ sơ cho Chi nhánh VPĐKĐĐ

Bước 5: Cán bộ thụ lý vào Sổ theo dõi, sao (quét) Giấy chứng nhận, cập

nhật hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai trong 01 ngày

Bước 6: Trong vòng nửa ngày, Bộ phận một cửa cấp huyện trả kết quả

cho người sử dụng đất

- Hồ sơ đăng ký biến động cấp mới Giấy chứng nhận đã xong

+ Hồ sơ tặng cho một nửa quyền sử dụng đất và tài sản khắc gắn liền với đất của ông Đặng Minh Hiến và Bà Nguyễn thị Ánh Phương đối với thửa đất số

346 tờ bản đồ số 07 có diện tích là 133.9 m2 được sử dụng đất ở tại đô thị, địa chỉ thửa đất: 03 Ngô Thời Nhiệm, Phường Tân Lập, Nha Trang, Khánh Hòa Được thưc hiện vào năm 2017 (kèm theo Phụ lục IV)

Hồ sơ của ông Đặng Minh Hiến có đầy đủ các giấy tờ quy định tại Khoản

2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Bà Nguyễn thị Lực (bên tặng) là mẹ của ông Đặng Minh Hiến, cùng là người trực tiếp sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện nay bà tặng lại một nửa quyền sử dụng đất cho con của mình là ông Đặng Minh Hiến

+ Hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Ông Cao Văn Tân đối với thửa đất số 38, tờ bản đồ số 13,

có diện tích là 273.4 m2 được sử dụng đất ở tại đô thị, tài sản gồm nhà ở cấp 4, diên tích 151.7m2, địa chỉ thửa đất: 58 Lý Thánh Tôn, phường Phương Sài, Nha Trang, Khánh Hòa Được thưc hiện vào năm 2016 (kèm theo Phụ Lục V)

Hồ sơ của ông Cao Văn Tân có đầy đủ các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Bà Cao Thị Cư (chết) là mẹ của Ông Cao Văn Tân , đồng thời là người trực tiếp sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nay Ông Cao Văn Tân có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận theo văn bản thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của bà Cao Thị Cư để lại

32

2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.3.1 Phân loại hồ sơ

Hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại Tp.Nha Trang có rất nhiều dạng

và được phân thành nhiều loại khác nhau, tùy theo mỗi loại sẽ có những yêu cầu

về thành phần hồ sơ cũng như cách xử lý khác nhau Dựa vào kết quả đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn TP.Nha Trang theo quyết định 781/QĐ-UBND của UBND Tỉnh Khánh Hòa thì có 2 loại hồ sơ chính là hồ sơ đăng ký lần đầu,

hồ sơ đăng ký biến động và trong mỗi loại hồ sơ được phân thành những nhóm như sau:

Hồ sơ đăng ký lần đầu

- Nhóm 1: Hồ sơ đủ điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu Dựa vào các tiêu chí:

+ Hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định có giấy tờ như giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời

do cơ quan có thẩm quyền cấp; giấy tờ hợp pháp về thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất, giao nhà tình nghĩa, tình thương; giấy tờ chuyển nhượng mua bán trước ngày 15/10/1993 có xác nhận của UBND cấp xã

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa

án nhân dân, quyết định thi hành án của các cơ quan có thẩm quyền

+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2014

+ Hộ gia đình cá nhân không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng

sử dụng đất ổn định lâu dài, không có tranh chấp và trực tiếp sản xuất trên đất được UBND cấp xã xác nhận

+ Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất trước ngày 01/07/2004, không vi phạm pháp luật, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch được UBND cấp xã xác nhận

Trong bài luận văn này chỉ đề cập đến hồ sơ đủ điều kiện đăng ký cấp Giâý chứng nhận lần đầu đối với trường hợp hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định có giấy tờ như giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan có thẩm quyền cấp; giấy tờ hợp pháp về thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất, giao nhà tình nghĩa, tình thương; giấy tờ chuyển nhượng mua bán trước ngày 15/10/1993 có xác nhận của UBND cấp xã

- Nhóm 2: Hồ sơ không đủ điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu Dựa vào các tiêu chí:

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không ổn định có tranh chấp, không phù hợp với quy hoạch hoặc không trực tiếp sản xuất trên đất

33

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định nhưng các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất không có xác nhận của UBND cấp xã

+ Hộ gia đình cá nhân có giấy tờ về việc mua bán, chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nhưng không xác định được tiền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng có đúng với quy định pháp luật hay không

Trong bài luận văn này chỉ đề cập đến hồ sơ không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với trường hợp Hộ gia đình cá nhân có giấy tờ về việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không xác định được tiền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng có đúng với quy định pháp luật hay không

Hồ sơ đăng ký biến động

Hồ sơ đăng ký biến động có rất nhiều trường hợp Dựa vào phạm vi nội dung của đề tài chỉ tập trung nghiên cứu 03 trường hợp biến động là chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

- Nhóm 1: Hồ sơ đủ điều kiện đăng ký biến động (xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp)

Dựa vào các tiêu chí:

+ Chuyển nhượng: có các giấy tờ liên quan như hợp đồng chuyển nhượng, Giấy chứng nhận đã cấp; đất đang sử dụng không có tranh chấp, không lấn chiếm và phù hợp với quy hoạch; người sử dụng đất đã thực hiện đầy đủ nghĩa

vụ tài chính

+ Tặng cho: các giấy tờ liên quan như hợp đồng tặng cho, Giấy chứng nhận đã cấp; đất đang sử dụng không có tranh chấp, không lấn chiếm và phù hợp với quy hoạch Nếu là bố mẹ tặng cho con cái hay người thân trong gia đình thì có giấy khai sinh, sổ hộ khẩu còn vợ chồng thì có giấy đăng ký kết hôn

+ Thừa kế: dựa giấy tờ liên quan như văn bản phân chia di sản thừa kế theo pháp luật, bản di chúc, Giấy chứng nhận đã cấp; đất đang sử dụng không có tranh chấp, không lấn chiếm và phù hợp với quy hoạch Nếu người thừa kế đã mất thì phải có Giấy chứng tử

- Nhóm 2: Hồ sơ đủ điều kiện đăng ký biến động nhưng cấp mới Giấy chứng nhận ngoài các tiêu chí như ở nhóm 1 mỗi trường hợp biến động có thêm đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận

- Nhóm 3: Hồ sơ không đủ điều kiện đăng ký biến động

Dựa vào các tiêu chí:

+ Chuyển nhượng: không có các giấy tờ quy định như hợp đồng chuyển nhượng, Giấy chứng nhận đã cấp,… đất có tranh chấp, khiếu nại, không phù hợp với quy hoạch sai lệch về diện tích, ranh giới thực tế tại thời điểm đăng ký biến động khác so với Giấy chứng nhận đã cấp

34

+ Tặng cho: không có các giấy tờ quy định như hợp đồng tặng cho, Giấy chứng nhận đã cấp,… đất do lấn chiếm có tranh chấp, khiếu nại, không phù hợp với quy hoạch

+ Thừa kế: không có các giấy tờ quy định như Di chúc, văn bản phân chi di sản thừa kế, Giấy chứng nhận đã cấp,… đất do lấn chiếm có tranh chấp, khiếu nại, không phù hợp với quy hoạch

2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Sau khi Bộ phận một cửa của UBND TP.Nha Trang tiếp nhận hồ sơ từ người sử dụng đất, cán bộ thụ lý tiến hành xử lý hồ sơ theo các thủ tục xử lý hồ

quy định tại Quyết định 781/QĐ-UBND của UBND Tỉnh Khánh Hòa

Xử lý hồ sơ đối với trường hợp đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu

 Căn cứ xác định:

+ Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định về việc cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho

hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

+ Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

+ Điều 20 Quyết định 781/QĐ-UBND tỉnh Khánh Hòa quy định về thủ

tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu

- Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện:

* Hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu của ông Nguyễn Mậu Hiếu

đối với thửa đất số 30 tờ bản đồ số 7, diện tích 218,1 m2

, địa chỉ thửa đất tại 24 Trần Nhật Duật, Phường Phước Hòa, TP.Nha Trang, có nguồn gốc sử dụng đất

là nhận chuyển nhượng từ năm 1961 sử dụng ổn định lâu dài đến nay Căn cứ Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, trường hợp của Ông Hiếu là đủ điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định, hồ sơ của ông Hiếu được xử lý như

sau: (Hồ sơ kèm theo Phụ lục I)

 Xử lý hồ sơ:

Ngày 28/02/2017 Ông Nguyễn Mậu Hiếu nộp hồ sơ đăng ký cấp đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất số 30 tờ bản đồ số 7, diện tích 218.1 m2, địa chỉ thửa đất tại 24 Trần Nhật Duật, Phường Phước Hòa, TP.Nha Trang tại bộ phận một cửa UBND TP.Nha Trang Căn cứ vào Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT và Điều 20 Quyết định 781/QĐ-UBND tỉnh Khánh Hòa thì hồ sơ nộp vào đầy đủ các giấy tờ quy định nên cán bộ tiếp nhận hồ sơ in biên nhận, hẹn ngày 03/05/2017 trả kết quả, trao biên nhận cho người nộp hồ sơ Chuyển hồ sơ cho chi nhánh VPĐKĐĐ Nha Trang

UBND Phường Phước Hòa xác nhận hồ sơ của Ông Nguyễn Mậu Hiếu là

đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu căn cứ vào các tiêu chí nguồn gốc nhận chuyển nhượng từ năm 1961 sử dụng ổn định lâu dài đến nay, không có tranh chấp khiếu nại, phù hợp với quy hoạch và đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận và sau đó gửi toàn bộ hồ sơ đã xác nhận đến chi nhánh VPĐKĐĐ Tp.Nha Trang Cán bộ thụ lý lập phiếu chuyển thông tin địa chính gửi cho Chi cục Thuế

để xác định NVTC của Ông Hiếu Trường hợp này không phát sinh thêm nghĩa

vụ tài chính vì thời gian bắt đầu sử dụng đất từ năm 1961, nhận thừa kế lại từ Cha là Nguyễn Phù (chết) và mẹ là Đăng Thị Thục (chết) theo văn bản phân chia thừa kế số 1694 công chứng ngày 22/02/2017, MĐSD: ODT (218.1m2) Sau đó cán bộ thụ lý tổng hợp lại hồ sơ, lập danh mục hồ sơ, in Giấy chứng nhận

và chuyển toàn bộ hồ sơ cho tổ trưởng kiểm tra, ký xác nhận vào danh mục hồ

sơ Sau đó trình lãnh đạo chi nhánh VPĐKĐĐ Nha Trang kiểm tra hồ sơ, Giấy chứng nhận lần nữa rồi ký xác nhận vào danh mục hồ sơ

Sau đó, văn thư cho số vào sổ cấp Giấy chứng nhận, lập danh sách kèm toàn bộ hồ sơ, Giấy chứng nhận đã in đến Phòng TNMT Lãnh đạo Phòng TNMT ký duyệt tờ trình rồi chuyển hồ sơ lên cho lãnh đạo UBND TP.Nha Trang ký duyệt Giấy chứng nhận

Hồ sơ được chuyển về chi nhánh VPĐKĐĐ Nha Trang để trả kết quả về

bộ phận một cửa UBND Tp.Nha Trang trả Giấy chứng nhận đã cấp cho Ông Nguyễn Mậu Hiếu vào ngày 14/94/2017 trước ngày hẹn trên biên nhận đã in lúc tiếp nhận hồ sơ

- Nhận xét: Qua các bước xử lý hồ sơ này ta thấy thời gian giải quyết hồ

sơ trong biên nhận vào ngày 28/02/2017 là 46 ngày hơn trình tự, thủ tục quy định tại Quyết định 781/QĐ-UBND là 43 ngày làm việc Thời gian kéo dài như vậy là do hồ sơ bị vướng vào 03 ngày nghỉ lễ: Giỗ tổ Hùng Vương, 30/04 và 01/05 nhưng các cơ quan TNMT tại Tp.Nha Trang đã thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận đúng trình tự và thẩm quyền của mình theo quy định

- Trường hợp hồ sơ chưa đủ điều kiện:

* Hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu của Ông Nguyễn Hồ Xuân Bảo đối với thửa đất số 106 (1 phần), tờ bản đồ số 28, diện tích 45.3 m2 tại địa chỉ 14 Đường Đệ, Vĩnh Hòa, Nha Trang Nguồn gốc nhà đất do ông Nguyễn Hồ Xuân Bảo nhận chuyển nhượng lại nhà đất từ ông Phan Trung Nguyên với diện tích 50m2 xây dựng năm 1996 không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền Dựa vào căn cứ xác định trên thì trường hợp của Ông Bảo là chưa đủ điều kiện

36

đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định, được thực hiện năm 2016

(thành phần hồ sơ kèm theo Phụ lục II), hồ sơ của Ông Bảo được xử lý như sau:

 Xử lý hồ sơ:

Ông Nguyễn Hồ Xuân Bảo nộp hồ sơ đăng ký cấp đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đối với đất thửa đất số 106, tờ bản đồ số 28, diện tích 45.3 m2 tại địa chỉ 14 Đường Đệ, Vĩnh Hòa, Nha Trang tại Bộ phận một cửa UBND Phường Phước Hòa Theo phiếu lấy ý kiến khu dân cư có xác nhận của UBND Phường Phước Hòa ngày 23/9/2016 thể hiện:

+ Nguồn gốc nhà đất do ông Phan trung Nguyên khai phá tạo dựng nhà ở năm 1993

+ Ngày 12/07/1998 ông Phan Trung Nguyên chuyển nhượng lại nhà đất cho ông Nguyễn Hồ Xuân Bảo với diện tích 50m2

xây dựng năm 1996 không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền Phần diện tích chênh lệch là do mở rộng đường

Căn cứ vào Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ nộp vào của ông Hiếu đầy đủ các Giấy tờ quy định nên UBND Phường Phước Hòa gửi hồ sơ lên cho chi nhánh VPĐKĐĐ Nha Trang

Tại chi nhánh VPĐKĐK Nha Trang hồ sơ của ông Bảo được tiếp tục xử

lý như sau:

Trong quá trình thẩm định hồ sơ, nhận thấy hồ sơ của Ông Nguyễn Hồ Xuân Bảo chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu vì không xác định được việc Ông Phan Trung xây dựng nhà ở năm 1996 trên diện tích bao nhiêu, nằm trong hay ngoài hạn mức (150 m2) quy định trong thời điểm này

Để có cơ sở giải quyết hồ sơ theo quy định về tiền sử dụng đất chi nhánh VPĐKĐĐ Tp.Nha trang đề nghị Ông Nguyễn Hồ Xuân Bảo bổ sung: Đơn trình bày biến động đối với nhà ở xây dựng năm 1996 trên diện tích đất bao nhiêu? Nếu diện tích đất lớn hơn 150 m2

thì yêu cầu xác định quá trình biến động đối với diện tích xây dựng nhà ở năm 1996 và thỏa thuận phân chia hạn mức đất ở (150m2) với các chủ sử dụng cùng nguồn gốc với ông Phan Trung Nguyên (hiện tại Ông Nguyễn Hồ Xuân Bảo sử dụng một phần diện tích do ông Phan Trung Nguyên khai hoang) có xác nhận của UBND phường Phước Hòa

Chi nhánh VPĐKĐĐ đã lập công văn số 10049/CNNT về việc đề nghị bổ túc hồ sơ gửi Ông Nguyễn Hồ Xuân Bảo chuyển về bộ phận một cửa UBND phường Phước Hòa trả kết quả thông báo đến Ông Nguyễn Hồ Xuân Bảo về việc bổ túc hồ sơ theo công văn số 10049/CNNT trước ngày 30/11/2016

Xử lý hồ sơ đối với trường hợp đăng kí biến động (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho)

 Căn cứ xác định: