xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện châu thành, tỉnh sóc trăng

Khi đất đai trở thành một hàng hóa thì nó luôn biến động theo sự trao đổi mua bán, để thực hiện được các giao dịch về đất đai thì GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là điều kiện không thể thiếu,

GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ lần đầu……… 27 2.4 Sơ đồ thể hiện quy trình xử lý HS trường hợp đăng ký,

đến tháng 3 năm 2017………48

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 2

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 3

6 Ý nghĩa thực tiễn của luận văn 4

7 Bố cục của luận văn 4

Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 5

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ 5

1.1.1 Các khái niệm chung 5

1.1.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai 5

1.1.1.2 Khái niệm GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ 6

1.1.1.3 Quyền lợi và nghĩa vụ của người SDĐ 6

1.1.1.4 Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ 7

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai 8

1.1.2.1 Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai 8

1.1.2.2 Vị trí và vai trò của cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ 9

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký, cấp GCN từ Luật Đất đai 2003 đến nay 9

1.1.3.1 Giai đoạn Luật Đất đai 2003 đến trước Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành 9

1.1.3.2 Giai đoạn Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành đến nay 10

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ theo Luật Đất đai hiện hành 11

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ 11

1.2.1.1 Nguyên tắc đăng ký đất đai 11

1.2.1.2 Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ 12

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ 12

1.2.2.1 Điều kiện đăng ký đất đai 12

1.2.2.2 Điều kiện cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ 13

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ 14

1.2.3.1 Cơ quan thực hiện việc đăng ký 14

1.2.3.2 Cơ quan thực hiện việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ 15

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ 16

1.3.1 Quy định về HS, thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai 16

1.3.1.1 Quy định về HS 16

1.3.1.2 Nộp HS và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai 16

1.3.2 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với

đất trường hợp nộp HS tại UBND cấp xã 17

Tiểu kết chương 1 18

Chương 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU THÀNH, TỈNH SÓC TRĂNG 19

2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ huyện Châu Thành 19

2.1.1 Giới thiệu khái quát về địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng 19

2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 19

2.1.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 21

2.1.2 Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ trên địa bàn huyện Châu Thành 21

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ huyện Châu Thành 23

2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu của HGĐ, CN tại huyện Châu Thành 23

2.2.2 Quy trình thực hiện đăng ký biến động của HGĐ, CN tại huyện Châu Thành (cụ thể trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho) 24

2.2.3 Quy trình thực hiện đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ lần đầu cho HGĐ, CN tại huyện Châu Thành 26

2.2.4 Quy trình thực hiện đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ biến động cho HGĐ, CN tại huyện Châu Thành (cụ thể trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho) 29

2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể HS giải quyết đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ 31

2.3.1 Phân loại HS 31

2.3.2 Xử lý HS đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ 33

2.3.2.1 Căn cứ xác định HS đất đai nào được đăng ký, không được đăng ký 33

2.3.2.2 Căn cứ xác định HS đất đai đăng ký lần đầu /biến động 33

2.3.2.3 Căn cứ xác định HS đất đai được đăng ký và được cấp GCN 34

2.3.2.4 Căn cứ xác định HS đất đai được đăng ký (để quản lý) nhưng không (chưa) được cấp GCN 35

2.3.2.5 Các bước xử lý HS để hoàn thành 1 bộ HS đăng ký đất đai (không cấp GCN) 35

2.3.2.6 Các bước xử lý HS để hoàn thành 1 bộ HS đăng ký cấp GCN 37

2.4 Kết quả giải quyết công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng 44

2.5 Đánh giá công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng 48

2.5.1 Thuận lợi 48

2.5.2 Khó khăn 49

Tiểu kết chương 2 51

Chương 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU

THÀNH, TỈNH SÓC TRĂNG 52

3.1 Giải pháp chung để hoàn thiện công tác đăng ký, cấp GCN 52

3.1.1 Giải pháp về chính sách pháp luật đất đai 52

3.1.2 Giải pháp về cơ sở vật chất, công nghệ - kỹ thuật 53

3.1.3 Giải pháp về nguồn nhân lực 53

3.1.4 Giải pháp về nâng cao ý thức pháp luật của người SDĐ 54

3.1.5 Giải pháp hoàn thiện về quy trình xử lý 55

3.2 Giải pháp cụ thể để hoàn thiện công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ 56

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện đối với trường hợp xử lý HS của bà Liêu Thị Vẹn

56

3.2.2 Giải pháp hoàn thiện đối với trường hợp xử lý HS của bà Lý Thị Phượng 57

3.2.3 Giải pháp hoàn thiện đối với trường hợp xử lý HS của bà Nguyễn Diệp Phụng 58

3.2.4 Giải pháp hoàn thiện đối với trường hợp xử lý HS của ông Nguyễn Văn Chơn 59

3.2.5 Giải pháp hoàn thiện đối với trường hợp xử lý HS của bà Nguyễn Thị Nhật Lan 60

Tiểu kết chương 3 61

KẾT LUẬN 62

TÀI LIỆU THAM KHẢO 63 PHỤ LỤC

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là điều kiện chung đối với mọi quá trình sản xuất của ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của con người, là điều kiện vật chất cần thiết để con người tồn tại và tái sản xuất cho các thế hệ tiếp theo Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, nó vừa là nơi phân bố dân cư vừa là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất nông - lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng trong chiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền kinh tế nói chung Hiện nay thị trường bất động sản đang rất phát triển, đất đai ngày càng có giá trị kinh tế cao Giá trị mà đất đai mang lại cho người sử dụng là rất cao, mỗi loại đất khác nhau cho một giá trị kinh tế khác nhau và giá trị sử dụng của nó tồn tại mãi với con người nếu được khai thác, cải tạo và bảo vệ phù hợp Do đó, hoạt động của con người càng đa dạng thì việc khai thác giá trị do đất đai mang lại ngày càng lớn

Trong điều kiện hiện nay, sự gia tăng dân số cùng với sự phát triển của các ngành kinh tế thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng và luôn biến động để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của con người và phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội Khi dân số ngày càng tăng thì nhu cầu về lương thực, nhà ở ngày càng tăng, nhu cầu đất đai cho phát triển xã hội ngày càng lớn Trong khi đó diện tích đất đai thì có hạn nên gây sức ép rất lớn đối với vấn đề về đất đai Vì vậy, để nguồn tài nguyên đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao nhất và khắc phục những tiêu cực trong quan hệ sử dụng đất thì cần tăng cường quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý nhà nước về đất đai là công việc hết sức quan trọng và cần thiết của mỗi quốc gia, là mối quan hệ giữa con người với con người trong quá trình

sử dụng đất Quản lý đất đai đạt hiệu quả còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế bởi

nó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư, đồng thời hoạt động của bộ máy Nhà nước cũng được đảm bảo bởi nó hỗ trợ cho việc thu ngân sách Nhà nước từ đất đai Công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là một trong những công tác quan trọng và hết sức cần thiết giúp Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ và hiệu quả, cũng như đảm bảo việc thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của người SDĐ

Để quá trình tổ chức thực hiện việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ được thực hiện đúng thời gian quy định của pháp luật, đảm bảo quyền lợi của người SDĐ, tránh trường hợp khiếu nại thì công tác phân loại, xử lý HS giải quyết việc đăng ký xét cấp GCN phải thực hiện nghiêm túc do người SDĐ có được đất đai theo nhiều cách khác nhau về nguồn gốc như khai hoang, thừa kế,

chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm, Như vậy, việc xử lý

hồ sơ trong công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là việc

hết sức cần thiết

Huyện Châu Thành là địa bàn có diện tích rộng lớn và dân số ngày càng tăng và đang từng ngày phát triển nên nhu cầu sử dụng đất cũng như đăng ký, cấp

GCN ngày càng có xu hướng tăng Các cán bộ tại địa phương đã giải quyết một lượng HS lớn nhưng bên cạnh đó vẫn còn những khó khăn, vướng mắc gây khó khăn trong công tác đăng ký, cấp GCN

Từ những vấn đề nên trên, việc thực hiện đề tài “xử lý hồ sơ trong công

tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng” là thật sự

cần thiết

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Ở nước ta, thực trạng công tác đăng ký, cấp GCN từ khi ban hành và thực thi Luật Đất đai đã có nhiều tích cực Song vẫn còn những bất cập, khó khăn ảnh hưởng tới việc quản lý và sử dụng đất Để Luật Đất đai ban hành quy định phù hợp với thực tiễn và thực hiện có hiệu quả cao thì Nhà nước luôn tích cực sửa đổi,

bổ sung nhằm hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước về đất đai Việc nghiên cứu vấn đề về đất đai để thấy được những thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng

ký, cấp GCN tại địa bàn nghiên cứu làm cơ sở để Nhà nước xem xét sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về đất đai phù hợp với thực tiễn Có thể kể tới một

số công trình như sau:

Đồ án tốt nghiệp năm 2014 của Trường Đại Học Tài nguyên và Môi trường

Hà Nội do sinh viên Nguyễn Thị Bích thực hiện về đề tài “Đánh giá thực trạng đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An” Nội dung của

đồ án trình bày về các quy định của pháp luật về đất đai; đánh giá thực trạng và kết quả thực hiện đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ tại huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An Qua đó thấy được những mặt tích cực, khó khăn và tìm ra nguyên nhân tồn tại từ đó đề xuất những giải pháp khắc phục nhằm đẩy mạnh công tác cấp GCN tại địa phương

Luận văn Thạc Sĩ của Trường Đại học Khoa học tự nhiên - Đại học Quốc

gia Hà Nội năm 2015 do Bùi Thị Thúy Hường thực hiện về đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội” Nội dung luận văn đề cập đến thực

trạng và đánh giá tổng hợp trong công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội; phân tích những mặt tích cực và hạn chế trên cơ sở đó đề xuất hướng khắc phục góp phần làm tăng tiến độ, nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ trong giai đoạn tới trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội

Đồ án tốt nghiệp năm 2014 của Trường Đại Học Tài nguyên và Môi trường

Hà Nội do sinh viên Vũ Thị Thảo thực hiện về đề tài “Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thanh Miện, tỉnh Hải Dương” Nội dung của đồ án về đánh giá tình

hình quản lý, sử dụng đất và tình hình cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ tại huyện Thanh Miện, tỉnh Hải Dương Qua đó thấy được những thuận lợi, khó

khăn và đề xuất những biện pháp nhằm đẩy nhanh và hoàn thiện công tác cấp GCN tại địa phương

Các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đánh giá thực trạng công tác đăng

ký, cấp GCN, giải quyết các vấn đề về chính sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp và căn cứ pháp lý nói chung, còn việc xử lý HS trong công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ cụ thể thì chưa được làm rõ để thấy được những khó khăn mà cán bộ thụ lý HS gặp phải tại địa bàn Từ đó, chưa đề ra những biện pháp để hoàn thiện công tác đăng ký, cấp GCN nhằm nâng cao vị trí, vai trò quản lý của Nhà nước về đất đai

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn

- Mục tiêu: Tổng hợp và phân loại HS đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ

và TSKGLVĐ; xác định được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành Thông qua địa bàn nghiên cứu biết được thực trạng, những khó khăn và thuận lợi để đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác xử lý HS đăng ký cấp GCN nhằm đẩy nhanh tiến độ, nâng cao hiệu quả trong công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ tại huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng

- Nhiệm vụ: Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ; phân tích thực trạng xử lý HS đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ tại địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng; giải pháp xử lý HS trong công tác đăng ký cấp GCN tại địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Quyền lợi và nghĩa vụ của người SDĐ; thẩm quyền

của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai; nguyên tắc, quy trình và phương pháp

thực hiện đăng ký cấp GCN; trình tự thủ tục xử lý HS đăng ký cấp GCN

- Phạm vi nghiên cứu: đề tài được thực hiện trong phạm vi không gian trên địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng Thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài

là giai đoạn năm 2016-2017 Đề tài chủ yếu tập trung nghiên cứu về việc xử lý

HS trong quy trình đăng ký, cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện với các trường hợp cụ thể như đăng ký lần đầu, chuyển nhượng, tặng cho, thừa

kế, cấp lại GCN

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập thông tin: Điều tra thu thập tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, số liệu về công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ; sắp xếp lựa chọn các thông tin, tài liệu phù hợp với đề tài nghiên cứu; tìm hiểu các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đất đai tại đơn vị nghiên cứu

- Phương pháp thống kê và xử lý số liệu: Căn cứ các tài liệu, số liệu đã thu thập để tiến hành thống kê, xử lý và thể hiện số liệu qua hệ thống bảng biểu

- Phương pháp so sánh, phân tích và tổng hợp: Từ những tài liệu đã thu thập được tiến hành so sánh giữa việc xử lý thực tế ở đơn vị thực tập so với quy định của pháp luật Tiến hành phân tích chi tiết số liệu, so sánh, đánh giá, nhận xét Tổng hợp những vấn đề nghiên cứu để thấy được mặt tích cực và hạn chế về

xử lý HS trong công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ nhằm

đề xuất những giải pháp giúp cho công tác này thực hiện đạt hiệu quả cao hơn

6 Ý nghĩa thực tiễn của luận văn

Thông qua việc tiếp cận thực tế các thủ tục hành chính trong Chi nhánh VPĐKĐĐ giúp hiểu được thực trạng, biết được những khó khăn và thuận lợi để

đề xuất các giải pháp xử lý HS đăng ký, cấp GCN nhằm đẩy nhanh tiến độ trong công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ, đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người SDĐ hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả Từ đó, giúp sinh viên liên hệ, vận dụng những kiến thức đã được trang bị và các quy định pháp Luật Đất đai hiện hành để làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý HS đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ, có điều kiện để hoàn thiện bổ sung những kiến thức mới và đúc kết được cho bản thân những kinh nghiệm bổ ích, thực sự tạo lập một hành trang vững chắc trước khi ra trường

7 Bố cục của luận văn

Nội dung của Luận văn trình bày với kết cấu như sau:

- Chương 3 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng

- Kết luận

- Danh mục tài liệu tham khảo

- Phụ lục

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN

KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ 1.1.1 Các khái niệm chung

1.1.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai

Để quản lý tốt về đất đai, điều quan trọng là thông tin về đất đai phải được nắm rõ và có thể tiếp cận một cách dễ dàng, thông tin đất đai lại là kết quả thu được từ quá trình đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là việc các chủ sử dụng đất đang sử dụng đất làm đơn kê khai hiện trạng sử dụng đất của mình với cơ quan nhà nước có thẩm quyền Đây

là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với người SDĐ và người được giao đất để quản lý nhằm thiết lập, hoàn thiện hồ sơ địa chính với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất và cấp GCN cho người SDĐ hợp pháp để

có được thông tin pháp lý của thửa đất nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người SDĐ, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất theo pháp luật, quản lý các hoạt động và sự phát triển của thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người SDĐ

Tuy nhiên, với tốc độ đô thị hóa của cả nước như hiện nay thì vấn đề đất đai cũng biến động theo sự trao đổi mua bán giữa các chủ thể sử dụng đất, vì vậy đăng ký đất đai không chỉ dừng lại ở việc thiết lập hồ sơ địa chính và cấp GCN ban đầu mà phải được thực hiện thường xuyên liên tục để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người SDĐ thực hiện các quyền hợp pháp của mình Vì vậy, đăng ký đất đai được chia thành hai giai đoạn:

+ Giai đoạn I: Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi

là đăng ký lần đầu) là việc người SDĐ chưa đăng ký, chưa được cấp GCN đến làm thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xác lập mối quan hệ pháp lý giữa người SDĐ với Nhà nước và thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai, tiến tới cấp GCN cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện (căn cứ theo Khoản 3, Điều 95 Luật Đất đai 2013)

+ Giai đoạn II: Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là hoạt động thường xuyên của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm cập nhật những thông tin do người SDĐ kê khai tình trạng thay đổi của đất đai, được thực hiện khi đã được cấp GCN hoặc đã đăng ký lần đầu mà

có thay đổi về nội dung để ghi nhận sự thay đổi thông tin đã đăng ký hoặc đã được cấp GCN vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật (căn cứ theo Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013)

1.1.1.2 Khái niệm GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ

a) Quyền sử dụng đất là gì?

Quyền sử dụng đất của các chủ thể được xác lập do Nhà nước trao thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định Quyền sử dụng đất ở đây chính là quyền được khai thác công dụng, hưởng lợi ích từ việc sử dụng đất mà pháp luật không cấm và trong những trường hợp nhất định cũng có các quyền năng như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Chỉ sau khi đăng ký và được cấp GCN, người SDĐ mới đáp ứng điều kiện thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất

b) Quyền sở hữu nhà ở là gì?

Người tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mướn, ở nhờ theo quy định của pháp luật thì có quyền sở hữu đối với nhà ở đó Chủ sở hữu nhà ở hợp pháp thì có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ở của mìnhnhằm phục

vụ nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, sản xuất, kinh doanh và các mục đích khác không trái pháp luật

c) Tài sản khác gắn liền với đất là gì?

Ngoài nhà ở ra thì tài sản khác gắn liền với đất có tại thời điểm cấp GCN thì được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ gồm có công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm

d) GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là gì?

Trong nền kinh tế thị trường, đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt đem lại giá trị kinh tế rất cao Khi đất đai trở thành một hàng hóa thì nó luôn biến động theo sự trao đổi mua bán, để thực hiện được các giao dịch về đất đai thì GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là điều kiện không thể thiếu, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp cho người SDĐ để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa

vụ theo quy định pháp luật (theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013)

1.1.1.3 Quyền lợi và nghĩa vụ của người SDĐ

a) Quyền lợi của người SDĐ

Các quyền lợi hợp pháp của người SDĐ và được Nhà nước bảo vệ theo Điều 166 Luật Đất đai 2013 gồm 7 quyền chung như được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật; được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất

hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai Ngoài ra còn có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vồn quyền sử dụng đất; quyền hạn chế đối với thửa đất liền kề; quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất

b) Nghĩa vụ của người SDĐ

Người SDĐ phải chấp hành thực hiện đúng các nghĩa vụ của mình theo Điều 170 Luật Đất đai 2013 gồm 7 nghĩa vụ chung như sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu và chiều cao, bảo

vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; thực hiện kê khai đăng kí đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi thực hiện giao dịch dân sự về đất đai; thực hiện NVTC theo quy định; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người SDĐ có liên quan; tuân theo các quy định về việc tìm thấy vật trong lòng đất; giao lại đất khi có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn sử dụng

1.1.1.4 Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ

Việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là một trong những vấn đề hết sức quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, nếu cấp chậm không những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai, làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất đai, nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất Trước tầm quan trọng này, Nhà nước đã quy định cụ thể về thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp GCN, cụ thể được thực hiện ở bảng sau:

Bảng 1.1 Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký, cấp

GCN (căn cứ theo Điều 37 Nghị định 01; Điều 105 Luật Đất đai 2013)

Trường

hợp

Cơ quan chức năng thực hiện Nội dung thực hiện

UBND cấp tỉnh (hoặc ủy quyền cho

cơ quan tài nguyên

và môi trường cùng

cấp)

Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án

đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

UBND cấp huyện

Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ cho HGĐ, CN, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

ở tại Việt Nam

Biến động

VPĐKĐĐ

Đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất cho các chủ thể sử dụng đất Xác nhận thay đổi vào GCN đã cấp

Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ đối với trường hợp được ủy quyền theo quy định (được Sở TNMT ủy quyền theo quy định để cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ đối với trường hợp thuộc thẩm quyền của Sở TNMT và được sử dụng dấu của Sở TNMT)

Sở TNMT

Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ trong trường hợp khi người SDĐ, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

mà phải cấp mới GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ; cấp đổi, cấp lại GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và

TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

1.1.2.1 Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai làm cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai,

là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người SDĐ, đồng thời giám sát họ thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung toàn

xã hội Đăng ký đất đai đã ràng buộc về trách nhiệm pháp lý của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và người SDĐ trong việc chấp hành pháp luật đất đai thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp GCN Mặc dù đăng ký đất đai trực tiếp hướng tới bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ, nhưng nó cũng là một trong những công cụ của quản lý nhà nước, hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế

Thông qua quá trình này, sẽ nắm được các thông tin như tên chủ sử dụng,

vị trí, hình thể thửa đất, diện tích, mục đích sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng… Vì vậy, đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước nắm

chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Nếu hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai

Việc thực hiện đăng ký đất đai, thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ chi tiết từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ với các nội dung: đo đạc lập BĐĐC, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, phân hạng và định giá đất, thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai thì Nhà nước mới thật

sự nắm chắc được tình hình đất đai một cách chính xác và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật

1.1.2.2 Vị trí và vai trò của cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ

Trong quá trình sử dụng, những biến động liên quan đến đất đai diễn ra ngày càng đa dạng và phức tạp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là một trong những điều kiện để thực hiện các giao dịch về đất đai vì nó là căn cứ pháp lý đầy

đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai và là cở sở pháp lý để Nhà nước công nhận, bảo hộ quyền cho người SDĐ

GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ có vai trò quan trọng, nó là căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát được giao dịch dân sự về đất đai trên thị trường, xác định NVTC của người SDĐ Nó còn là cơ sở để Nhà nước giải quyết các vụ tranh chấp, khiếu nại về đất đai; đền bù thiệt hại khi bị thu hồi, xử lý vi phạm về đất đai Ngoài ra, việc cấp GCN còn giúp Nhà nước thu được nguồn tài chính lớn cho việc thu ngân sách Nhà nước thông qua các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký, cấp GCN từ Luật Đất đai 2003 đến nay

1.1.3.1 Giai đoạn Luật Đất đai 2003 đến trước Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành

Luật Đất đai 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kì họp thứ 4 thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 Luật Đất đai

2003 quy định rõ 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai Khi Luật Đất đai 2003 được thi hành giúp việc quản lý và sử dụng quỹ đất tiết kiệm và đạt hiệu quả cao

a) Trình tự, thủ tục đăng ký cấp GCNQSDĐ cho người HGĐ, CN trong giai đoạn thi hành Luật Đất đai 2003: (theo Điều 135 Nghị định 181/2004/NĐ-

CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai)

HGĐ, CN đang sử dụng đất ổn định tại xã, thị trấn thì nộp HS tại UBND

cấp xã nơi có đất UBND xã tiếp nhận, thẩm tra HS; thông báo công khai HS tại

trụ sở trong thời gian 15 ngày, xem xét các ý kiến đóng góp đối với trường hợp xin cấp GCNQSDĐ Sau khi hết thời gian công khai, xác nhận vào đơn xin cấp GCNQSDĐ thì gửi HS đến VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TNMT Cán bộ VPĐKQSDĐ kiểm tra HS, ghi ý kiến nếu không đủ điều kiện hoặc xác nhận vào đơn, thực hiện trích lục, trích đo BĐĐC đối với nơi chưa có BĐĐC, trích sao hồ

sơ địa chính trong trường hợp đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ; gửi số liệu địa chính

đến cơ quan thuế trường hợp phải thực hiện NVTC; gửi HS những trường hợp đủ

và không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ kèm theo trích lục BĐĐC, trích sao hồ sơ địa chính cho Phòng TNMT Sau khi nhận giấy báo hoàn thành NVTC thì phòng TNMT kiểm tra HS, ký duyệt và chuyển HS cho bộ phận chuyên môn để in GCN, chuẩn bị HS trình UBND huyện UBND huyện xét duyệt, ký vào GCNQSDĐ và trả kết quả cho Phòng TNMT Phòng TNMT chuyển toàn bộ về cho VPĐKQSDĐ Người SDĐ đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (nơi nộp HS) để nhận kết quả

Thời gian thực hiện thủ tục hành chính trường hợp này không quá 55 ngày làm việc kể từ ngày nhận HS hợp lệ đến ngày trao GCN cho người được cấp Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua hình thức đăng ký trên giấy

b) Các loại GCN đã cấp ở Luật Đất đai 2003

“GCN quyền sử dụng đất” được ban hành theo Quyết định số BTNMT ngày 1/11/2004 và được thay thế bởi Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ TNMT, giấy này có bìa màu đỏ

24/2004/QĐ-Bộ Xây dựng đã phát hành “GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng” theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005, giấy này

có bìa màu hồng nhạt Theo đó, cùng một thửa đất có nhà phải cần đến hai loại GCN, một cho quyền sử dụng đất và một cho tài sản trên đất với hai thủ tục tại hai cơ quan quản lý khác nhau Khi áp dụng vào thực tế đã gặp nhiều khó khăn phức tạp cho cơ quan quản lý cũng như người SDĐ

Sự bất cập này đã được giải quyết sau khi Quốc hội thông qua Luật Nhà ở năm 2005, theo đó thống nhất quy định đối với đất có nhà chỉ cấp một GCN là

“GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” do Bộ Xây dựng phát hành theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, giấy này tiếp tục có bìa màu hồng nhạt

Với quyết tâm cải cách thủ tục hành chính, việc thống nhất GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đặt dưới sự quản lý của một cơ quan duy nhất Ngày 21/10/2009 ban hành Thông tư 17/2009/TT-BTNMT phát hành mẫu giấy thống nhất chung cho cả quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là “GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ” được sử dụng thống nhất trong

cả nước, giấy này có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen

1.1.3.2 Giai đoạn Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành đến nay

Luật Đất đai 2013 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua thay thế cho Luật Đất đai 2003 có hiệu lực ngày 1/7/2014 Luật Đất đai 2013 thể hiện sự đổi mới về chính sách đất đai,

đã quy định cụ thể, đầy đủ nội dung quản lý nhà nước về đất đai gồm 15 nội dung

và thời gian thực hiện các thủ tục đăng ký và cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ được rút ngắn giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện

a) Trình tự, thủ tục đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ cho HGĐ, CN trong giai đoạn thi hành Luật Đất đai 2013 (căn cứ theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

HGĐ, CN nộp 1 bộ HS theo quy định tại Bộ phận một cửa VPĐKĐĐ hoặc UBND cấp xã (nếu có nhu cầu) UBND cấp xã thực hiện thủ tục xác nhận vào đơn đăng ký đối với trường hợp đủ điều kiện sau khi đã thực hiện các công việc như kiểm tra HS; xác nhận hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch; niêm yết công khai kết quả kiểm tra HS tại trụ sở trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi toàn bộ HS đến VPĐKĐĐ VPĐKĐĐ kiểm tra

HS, nếu đủ điều kiện thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế đối với trường hợp phải thực hiện NVTC Sau khi nhận chứng từ đã hoàn thành NVTC thì cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính và chuẩn bị HS trình Phòng TNMT Phòng TNMT kiểm tra HS và trình UBND huyện ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ, sau đó chuyển các HS đã giải quyết và GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ đã

ký đến VPĐKĐĐ Đến hẹn, người SDĐ mang biên nhận đến Bộ phận một cửa (nơi nộp HS) để nộp phí, lệ phí và nhận kết quả

Thời gian thực hiện trường hợp này là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận

HS hợp lệ đến khi trao GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ cho người được cấp Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất bổ sung thêm hình thức đăng ký điện

tử và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

b) Các loại GCN đã cấp ở Luật Đất đai 2013 đến nay

“GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ” được ban hành theo Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 vẫn được sử dụng cho đến nay, thống nhất trong phạm vi cả nước

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ theo Luật Đất đai hiện hành

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ

1.2.1.1 Nguyên tắc đăng ký đất đai

Để đảm bảo cho việc thực hiện đăng ký đất đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả cao, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt các khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai thì phải tuân thủ 4 nguyên tắc cơ bản Cụ thể như sau:

Nguyên tắc đăng nhập HS: một biến động về quyền đối với các loại đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào HS đăng ký đất đai

Nguyên tắc đồng thuận: cho rằng người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong HS đăng ký

Nguyên tắc công khai: cho rằng HS đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ

Nguyên tắc chuyên biệt hóa: hàm ý rằng trong đăng ký đất đai, chủ thể là người có quyền đăng ký và đối tượng là đất đai và bất động sản phải được xác

định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý Việc chuyên biệt hóa các đối tượng đăng ký có vai trò quan trọng đối với việc xác định chủ quyền về pháp

lý của các chủ thể cụ thể đối với tài sản cụ thể

Thứ ba, sau khi đã hoàn thành NVTC thì người thực hiện thủ tục hành chính

về đất đai được nhận GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ Trường hợp không thuộc đối tượng phải thực hiện NVTC hoặc được miễn, được ghi nợ NVTC và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Thứ tư, trường hợp tài sản chung của vợ và chồng không có thỏa thuận ghi tên một người thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng; trường hợp là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ để ghi cả họ, tên vợ và

họ, tên chồng nếu có yêu cầu

Thứ năm, nếu ranh giới thửa đất không thay đổi, không có tranh chấp mà diện tích có sự chênh lệch giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc GCN đã cấp thì khi cấp hoặc cấp đổi GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn; trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ

1.2.2.1 Điều kiện đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi trường hợp

sử dụng đất hay được giao đất để quản lý kể cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một thủ tục hành chính được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Các điều kiện để thực

hiện việc đăng ký đất đai được quy định cụ thể như sau (căn cứ theo Điều 95 Luật Đất đai 2013):

+ Đăng ký lần đầu được thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng nhưng chưa đăng ký hoặc được Nhà nước giao, cho thuê để sử dụng, được giao

để quản lý mà chưa đăng ký hoặc chủ sở hữu có nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

+ Đăng ký biến động được thực hiện khi thửa đất đã được cấp GCN hoặc

đã đăng ký lần đầu mà hiện trạng sử dụng đất đối với thửa đất đã đăng ký hoặc đã cấp GCN có sự thay đổi Nhà nước quy định thời hạn đăng ký là không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động

1.2.2.2 Điều kiện cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ

Sau khi thực hiện đăng ký đất đai, nếu người SDĐ có nhu cầu cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét nếu đủ điều kiện thì được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ

a) GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ được cấp cho các chủ thể sử dụng đất với điều kiện như sau (căn cứ theo Điều 99 Luật Đất đai 2013)

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho những trường hợp như người đang sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013; người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01 tháng 7 năm 2014; người được nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai; người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành, theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai đã được thi hành; người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; người SDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; người SDĐ tách thửa, hợp thửa; nhóm người SDĐ hoặc các thành viên HGĐ, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; người SDĐ đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCN bị mất

b) GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ được cấp đối với trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định như sau (căn cứ theo Điều 100 Luật Đất đai 2013)

Được cấp cho HGĐ, CN không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đang sử dụng

ổn định và có một trong các loại giấy tờ như những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước; GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán

nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; giấy tờ

về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp; các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo Điều 18 Nghị

định 01/2017/NĐ-CP Hoặc HGĐ, CN đang sử dụng đất có một trong các loại

giấy tờ như vừa nêu mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan và không có tranh chấp thì vẫn được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất

Được cấp cho HGĐ, CN phải thực hiện NVTC theo quy định của pháp luật trong trường hợp HGĐ, CN được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai đã được thi hành; HGĐ, CN đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày

15 tháng 10 năm 1993 đến ngày 1 tháng 7 năm 2014

c) GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ được cấp đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định như sau (căn cứ theo Điều 101 Luật Đất đai 2013)

HGĐ, CN được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp đang sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp

Đối với trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt thì HGĐ, CN được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ và thực hiện NVTC theo quy định của pháp luật về đất đai

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký, cấp GCNQSDĐ,

và thời điểm sử dụng đất, thời điểm tạo lập tài sản, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch đối với trường hợp không có giấy tờ hợp lệ; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa được cơ quan có thẩm quyền xác nhận; thông báo cho Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện trích lục BĐĐC hoặc trích đo địa

chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo do người SDĐ nộp; niêm yết công khai kết quả kiểm tra HS trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi toàn bộ HS đến Chi nhánh VPĐKĐĐ

Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện tiếp nhận HS và trao GCNQSDĐ, QSHNƠ

và TSKGLVĐ cho người được cấp đối với trường hợp người SDĐ nộp HS tại Chi nhánh VPĐKĐĐ; gửi HS đến UBND cấp xã để lấy ý kiến và niêm yết; kiểm tra

HS do UBND cấp xã chuyển đến; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ hay không đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ vào đơn đăng ký;trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không

có giấy tờ hoặc hiện trạng có thay đổi so với giấy tờ thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó; cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính Trường hợp người SDĐ đề nghị cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ thì cung cấp thông tin địa chính cho cơ quan thuế đối với trường hợp phải thực hiện NVTC; nhận kết quả hoàn thành NVTC và chuẩn bị HS để phòng TNMT huyện trình ký; cập nhật bổ sung việc cấp GCN vào hồ sơ địa chính

Phòng TNMT huyện có trách nhiệm kiểm tra HS, trình UBND cấp huyện

ký GCN và chuyển GCN và HS đã giải quyết cho Chi nhánh VPĐKĐĐ để trao GCN cho người được cấp; cung cấp sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 cho UBND cấp xã và người SDĐ để phục vụ cho việc đăng

ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ

b) Trường hợp biến động

Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện xác nhận nội dung biến động vào GCN đã

cấp hoặc lập HS trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN cho người SDĐ và đóng mộc thu hồi GCN cũ đối với trường hợp người SDĐ yêu cầu cấp GCN mới Sau

đó tiến hành chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và trao GCN cho người được cấp sau khi họ hoàn thành NVTC đối với trường hợp phải thực hiện

NVTC hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp HS tại xã

1.2.3.2 Cơ quan thực hiện việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ,

QSHNƠ và TSKGLVĐ

1.3.1 Quy định về HS, thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

1.3.1.1 Quy định về HS (căn cứ Điều 11 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT)

Cơ quan tiếp nhận HS không được yêu cầu người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn kiền với đất nộp thêm các giấy tờ khác ngoài các giấy tờ phải nộp theo quy định Khi nộp các giấy tờ được lựa chọn một trong các hình thức như nộp bản sao

đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định hoặc nộp bản sao và xuất trình bản chính để kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao hoặc nộp bản chính Nếu nộp bản sao giấy tờ thì khi nhận GCN, người được cấp GCN phải nộp bản chính các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho cơ quan trao GCN để chuyển lưu trữ theo quy định

Để nộp chứng từ thực hiện NVTC thì người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định hoặc nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao hoặc nộp bản chính (đối với trường hợp có 2 bản chính)

1.3.1.2 Nộp HS và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai (căn cứ

theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Cơ quan tiếp nhận HS và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại GCN là Bộ phận một cửa của UBND huyện hoặc UBND cấp xã nơi có đất nếu HGĐ, CN, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp HS tại UBND cấp xã UBND cấp xã có trách nhiệm chuyển HS đã kiểm tra và xác nhận đến Chi nhánh VPĐKĐĐ

Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trường hợp phải thực hiện NVTC thì sau khi người được cấp nộp chứng từ hoàn thành NVTC; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì sau khi người SDĐ đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn NVTC thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn NVTC Chi nhánh VPĐKĐĐ trả lại HS và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết đối với trường hợp không đủ điều kiện

1.3.1.3 Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

Theo Khoản 2 Điều 61 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về thời gian thực hiện thủ tục đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là không quá

30 ngày thực hiện; thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

là không quá 10 ngày thực hiện; cấp lại GCN do bị mất là không quá 10 ngày

1.3.2 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất trường hợp nộp HS tại UBND cấp xã (căn cứ theo Điều

70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Bước 1: Người SDĐ nộp 01 bộ HS tại UBND cấp xã UBND cấp xã kiểm tra HS, thông báo cho Chi nhánh VPĐKĐĐ trích lục BĐĐC hoặc trích đo địa chính thửa đất; xác nhận hiện trạng; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, thời điểm tạo lập tài sản, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch đối với trường hợp không có giấy tờ hợp lệ; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa được cơ quan có thẩm quyền xác nhận; niêm yết công khai kết quả kiểm tra HS trong 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi toàn bộ HS đến Chi nhánh VPĐKĐĐ

Bước 2: Chi nhánh VPĐKĐĐ kiểm tra HS do UBND cấp xã chuyển đến; xác nhận HS đủ điều kiện hay không đủ điều kiện vào đơn đăng ký Trường hợp chủ

sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng có thay đổi so với giấy tờ thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó Bước 3: Cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó trả lời bằng văn bản cho Chi nhánh VPĐKĐĐ; Chi nhánh VPĐKĐĐ cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính

Bước 4: Trường hợp đề nghị cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ mà phải thực hiện NVTC thì Chi nhánh VPĐKĐĐ gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo NVTC cho người SDĐ; chuẩn bị HS cho Phòng TNMT và cập nhật bổ sung việc cấp GCN sau khi nhận giấy tờ chứng minh hoàn thành NVTC

Bước 5: Phòng TNMT kiểm tra HS và trình UBND huyện UBND huyện xem xét và ký vào GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ và chuyển GCN và HS

đã giải quyết cho Phòng TNMT Phòng TNMT chuyển HS và GCN đã giải quyết cho Chi nhánh VPĐKĐĐ để chuyển GCN đã cấp cho UBND cấp xã trao cho người được cấp

Tiểu kết chương 1

Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện tại VPĐKĐĐ Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với người SDĐ và người được giao đất để quản lý Đăng ký đất đai bao gồm đăng

ký lần đầu và đăng ký biến động Đăng ký lần đầu nhằm thiết lập hệ thống HSĐC đầy đủ đến từng thửa đất, xác lập quyền và nghĩa vụ của người SDĐ, để cấp GCN cho người SDĐ có đủ điều kiện và quản lý các trường hợp không đủ điều kiện; Đăng ký biến động nhằm cập nhật những thông tin biến động về đất đai để đảm bảo cho hệ thống HSĐC luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản

lý, sử dụng đất đai

Hiện nay, trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ được thực hiện theo cơ chế một cửa liên thông để giải quyết các công việc từ hướng dẫn, tiếp nhận HS, giải quyết đến trả kết quả được thực hiện tại một đầu mối là Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giúp cho cơ quan quản lý nhà nước về đất đai quản lý chặt chẽ quy trình thực hiện và tạo điều kiện thuận lợi cho người SDĐ trong việc thực hiện các thủ tục hành chính

về đất đai, hạn chế việc đi lại nhiều lần, đến nhiều nơi để giải quyết công việc của mình So với Luật Đất đai 2003 thì Luật Đất đai 2013 ra đời đã có những quy định

cụ thể hơn về các trường hợp nào phải đăng ký lần đầu, trường hợp phải đăng ký biến động,những trường hợp nào được hoặc không được cấp GCN để thuận lợi hơn cho cán bộ xử lý trong quá trình xử lý HS, giải quyết những vấn đề vướng mắc trên thực tiễn và quy định thời hạn thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai được rút ngắn lại giúp đẩy nhanh tiến độ trong công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ

Chương 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU THÀNH,

TỈNH SÓC TRĂNG 2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ huyện Châu Thành

2.1.1 Giới thiệu khái quát về địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng

2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên

a) Vị trí địa lý: huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng được thành lập theo Nghị định 02/NĐ-CP của Chính phủ Việt Nam Huyện Châu Thành nằm ở phía Bắc của tỉnh Sóc Trăng, cách thành phố Sóc Trăng 13 km và cách thành phố Cần Thơ khoảng 50 km về phía Bắc Châu Thành là cửa ngõ của tỉnh Sóc Trăng và là huyện có đường quốc lộ 1A đi qua xuyên suốt chiều dài của huyện, kết nối với các tuyến đường tỉnh 939B, 982, là tuyến giao thông huyết mạch đi trong và ngoài huyện, nối địa bàn huyện với các tỉnh Hậu Giang, Bạc Liêu Huyện Châu Thành

có diện tích tự nhiên 23632,43 ha, bằng 7,14% diện tích tự nhiên của tỉnh Sóc Trăng, có vị trí địa lý tiếp giáp sau:

- Phía Đông tiếp giáp với thành phố Sóc Trăng và các huyện Long Phú,

Kế Sách;

- Phía Tây giáp huyện Phụng Hiệp, thị xã Ngã Bảy tỉnh Hậu Giang;

Hình 2.1 Bản đồ đơn vị hành chính huyện Châu Thành

- Phía Nam giáp huyện Mỹ Tú;

- Phía Bắc giáp huyện Kế Sách và thị xã Ngã Bảy tỉnh Hậu Giang

Với vị trí địa lý nêu trên đã tạo điều kiện thuận lợi cho huyện Châu Thành

là cầu nối với các tỉnh phía Bắc Sóc Trăng và thành phố Hồ Chí Minh.Địa giới hành chính của huyện được chia thành 07 xã và 01 thị trấn gồm các xã như Hồ Đắc Kiện, Phú Tâm, Thuận Hòa, Phú Tân, Thiện Mỹ, An Hiệp, An Ninh và thị trấn Châu thành

b) Diện tích tự nhiên: tổng diện tích tự nhiên toàn huyện Châu Thành là 23632,43 ha Trong đó bao gồm: Đất nông nghiệp là 21098,94 ha chiếm 89,28% tổng diện tích đất tự nhiên toàn huyện (đất sản xuất nông nghiệp là 19110,93 ha chiếm 80,67%, chủ yếu trồng các loại cây hàng năm 17323,32 ha, cây lâu năm 1787,71 ha) Đất lâm nghiệp là 788,64 ha (rừng ở Châu Thành là rừng sản xuất, chủ yếu là rừng tràm) Đất nuôi trồng thủy sản là 52,41 ha Đất phi nông nghiệp

là 2466,93 ha chiếm 10,44% so với diện tích tự nhiên (trong đó: đất ở 420,13 ha; đất chuyên dùng 1591,34 ha) Đất sông rạch và mặt nước là 333,3 ha Các loại đất phi nông nghiệp khác là 119,79 ha Đất chưa sử dụng còn 66,56 ha

c) Địa hình: toàn huyện có địa hình tương đối bằng phẳng, độ cao trung bình từ 70 – 200 cm Huyện có độ dốc chính nghiêng từ Đông sang Tây, với phần lớn diện tích đất nằm ở vùng tương đối cao, tập trung ở các xã Phú Tân, Phú Tâm,

An Hiệp, An Ninh và thị trấn Châu Thành Phần diện tích còn lại nằm ở vùng trung bình đến thấp tập trung ở các xã Hồ Đắc Kiện, Thiện Mỹ, Thuận Hòa Đất đai ở huyện Châu Thành có 03 nhóm đất chính gồm nhóm đất phù sa; nhóm đất giồng cát và nhóm đất nhân tác

d) Nguồn nước

- Nguồn nước mặt: chịu ảnh hưởng chủ yếu bởi sông Hậu, sông Mỹ Thanh theo kênh Phụng Hiệp, sông Nhu Gia và qua sông Kế Sách vào các kênh 8 thước,

9 thước, Trà Cú,…cung cấp nguồn nước cho sinh hoạt và sản xuất

- Chế độ thủy triều các sông rạch trên địa bàn huyện chịu ảnh hưởng chế

độ bán nhật triều không đều của biển Đông với biên độ triều từ 0,4 – 1m Tuy nhiên, Châu Thành là vùng đất cao nên không bị ảnh hưởng của xâm nhập mặn, nhưng khó khăn về nước trong mùa khô

e) Khí hậu: Huyện Châu Thành nằm trong khu vực đồng bằng sông Cửu Long nên huyện cũng mang những nét đặc trưng của khí hậu đồng bằng châu thổ, chịu ảnh hưởng khí hậu nhiệt đới gió mùa, hàng năm có 02 mùa mưa nắng rõ rệt

Do ảnh hưởng của xích đạo nên nhiệt độ khá ổn định, nhiệt độ trung bình 26,80C Tháng nóng nhất trong năm thường từ tháng 3-4, tháng lạnh nhất là tháng 1.Hướng gió thịnh hành là gió Đông từ tháng 11 đến tháng 4; gió Đông Nam tháng 5; gió Tây từ tháng 6 đến tháng 9; gió Tây Nam tháng 10 Tốc độ gió trung bình năm là 3,9m/s, trung bình tháng lớn nhất là 4,9m/s; trung bình tháng nhỏ nhất là 3,1m/s Bình quân hàng năm là 83,4%, trong mùa mưa là 88%, mùa khô là 77,3%;

ẩm độ giữa các tháng trong năm chênh lệch không đáng kể phù hợp với yêu cầu sinh trưởng và phát triển của cây trồng

2.1.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

Đặc điểm địa hình, đất đai cùng với dân số 100683 người, chiếm 7,78% dân số trung bình của tỉnh tạo cho Châu Thành tiềm năng, thế mạnh về phát triển toàn diện các ngành kinh tế Với lợi thế về giao thông và khu công nghiệp An Nghiệp của tỉnh có quy mô 220 ha nằm trên địa bàn xã An hiệp và xã Phú Tâm của huyện Châu Thành, tạo điều kiện thuận lợi để phát triển toàn diện các ngành sản xuất nông nghiệp, công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và các ngành dịch vụ Đặc biệt coi trọng thu hút các dự án đầu tư và phát triển một số vùng sản xuất nông nghiệp công nghệ cao, kinh tế trang trại, các ngành công nghiệp phụ trợ cho khu công nghiệp An Nghiệp và cung cấp sản phẩm nông sản thực phẩm sạch cho thành phố Sóc Trăng Bên cạnh đó, huyện còn có lợi thế tiềm năng về du lịch với các đình chùamang nét văn hóa tâm linh, làng nghềtruyền thống là những điểm

du lịch có thể kết nối với các tour du lịch nội tỉnh và liên tỉnh để đón khách tham quan du lịch; lợi thế tiềm năng về tài nguyên khoáng sản với nguồn đất sét có thể

sử dụng trong sản xuất vật liệu xây dựng như gạch, ngói; lợi thế tiềm năng về tài nguyên thủy sản là lợi thế lớn của huyện Châu Thành trong việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp trong phạm vi toàn huyện với tài nguyên thủy sản khá đa dạng và phong phú, chủ yếu là các loại thủy sản nước ngọt (gồm các loài thủy sản

có giá trị như: các loại cá tra, cá mè vinh, rô phi, rô đồng, cá trê lai, cá lóc, tôm càng xanh…)

Huyện đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng về phát triển kinh tế - xã hội, cải thiện một bước đời sống vật chất và tinh thần nhân dân Tuy nhiên, huyện cũng gặp không ít những khó khăn, thách thức như chất lượng phát triển kinh tế -

xã hội còn thấp và cơ sở vật chất còn hạn chế so với yêu cầu phát triển Để đáp ứng được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Sóc Trăng trong tương lai (năm 2020) thì yêu cầu Châu Thành phải tăng tốc phát triển kinh tế trong thời gian tới Bên cạnh đó, quá trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện diễn ra trong bối cảnh kinh tế trong nước và thế giới có nhiều biến động, đòi hỏi phải có tầm nhìn chiến lược để tận dụng thế mạnh của nguồn lực nhằm phát huy lợi thế của

hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai Sau khi thực hiện xong các công việc nếu đủ điều kiện theo quy định thì xác nhận đủ điều kiện vào đơn đăng ký và giao toàn bộ HS cho người SDĐ

Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện tiếp nhận HS đã được UBND cấp xã xác nhận

do người SDĐ nộp tại Bộ phận một cửa của UBND huyện; kiểm tra HS, ghi thông tin vào sổ theo dõi và xuất phiếu tiếp nhận và trả kết quả cho người SDĐ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; thông báo cho người SDĐ nộp HS bổ sung, hoàn chỉnh trường hợp HS chưa đầy đủ, hợp lệ hoặc thông báo, trả HS và nêu rõ lý do không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ cho người SDĐ đối với trường hợp không đủ điều kiện; xác nhận đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ vào đơn đăng ký; trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng có thay đổi so với giấy tờ quy định thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó; cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính; cung cấp thông tin địa chính cho cơ quan thuế đối với trường hợp phải thực hiện NVTC; nhận kết quả hoàn thành NVTC và in GCN Tùy vào từng loại HS đăng

ký lần đầu hay biến động mà lập tờ trình để trình Phòng TNMT hoặc lập biên bản thẩm tra HS trình VPĐKĐĐ tỉnh Nếu trường hợp đăng ký biến động mà xác nhận nội dung biến động vào trang 3, trang 4 của GCN đã cấp theo quy định thì lãnh đạo Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện trực tiếp ký xác nhận vào GCN đã cấp Sau đó cập nhật bổ sung việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ cũng như những nội dung thay đổi đối với trường hợp biến động vào hồ sơ địa chính, chuyển GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ đã cấp hoặc đã chỉnh lý cho Bộ phận một cửa của UBND huyện để trao cho người được cấp sau khi thu phí và lệ phí

Phòng TNMT huyện có trách nhiệm kiểm tra HS đối với trường hợp cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ lần đầu Nếu đủ điều kiện thì trình UBND huyện Trường hợp không đủ điều kiện thì ghi ý kiến, nêu rõ lý do và trả HS cho Chi nhánh VPĐKĐĐ

Đối với trường hợp cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ lần đầu thì UBND huyện xem xét và ký vào GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ, chuyển GCN và HS đã giải quyết cho Chi nhánh VPĐKĐĐ

Đối với trường hợp biến động mà phải cấp mới GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ thì VPĐKĐĐ tỉnh kiểm tra HS do Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện trình, nếu đủ điều kiện thì trình lãnh đạo Sở TNMT Trường hợp chưa đầy đủ, chưa hợp

lệ thì trả HS về cho Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện để chỉnh sửa, bổ sung

Sở TNMT xem xét, ký vào GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ, chuyển

HS và GCN đã ký cho VPĐKĐĐ tỉnh chuyển về Chi nhánh VPĐKĐĐ để trao cho người được cấp

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ huyện Châu Thành

2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu của HGĐ, CN tại huyện Châu Thành

Thời gian thực hiện: Theo Quyết định số 19/2015/QĐ-UBND quy định

trường hợp người SDĐ chỉ thực hiện việc đăng ký, không đề nghị cấp GCN thì thời gian giải quyết không quá 12 ngày kể từ ngày nhận HS hợp lệ (thời gian này

không bao gồm thời gian niêm yết ở xã)

Quy trình thực hiện

Bước 1: Người SDĐ lập thủ tục đăng ký theo quy định nộp tại UBND xã Bước 2: UBND cấp xã kiểm tra HS, ghi thông tin vào sổ theo dõi, xuất biên nhận cho người nộp; xác nhận hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch đối với trường hợp không có giấy tờ hợp lệ; thông báo cho Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện trích lục BĐĐC hoặc trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo do người SDĐ nộp (trường hợp trích đo thì cán bộ địa chính xã và người SDĐ phối hợp với cán

bộ địa chính phụ trách của Chi nhánh VPĐKĐĐ tiến hành đo đạc ngoài thực địa); niêm yết công khai kết quả kiểm tra HS trong 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và xác nhận vào đơn đăng ký trường hợp đủ điều kiện và trao toàn bộ HS đã xác nhận cho người SDĐ (thời gian thực hiện ở bước này không quá 03 ngày không bao gồm thời gian niêm yết)

Bước 3: Người SDĐ nộp HS đã được UBND cấp xã xác nhận tại Bộ phận

một cửa của UBND huyện; cán bộ tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra HS (kiểm tra tính đầy đủ, rõ ràng, thống nhất giữa nội dung kê khai với việc xác nhận của UBND cấp xã), ghi thông tin vào sổ theo dõi và xuất phiếu tiếp nhận và trả kết

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND

huyện

Chi nhánh VPĐKĐĐ

(1)

(2) (3)

(4)

(6)

hướng HS đi hướng HS về

Sơ đồ 2.1 Quy trình xử lý HS trường hợp đăng ký lần đầu

quả cho người SDĐ; luân chuyển HS trong ngày đến các bộ phận chuyên môn xử

lý (không quá 01 ngày thực hiện)

Bước 4: Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện các công việc như kiểm tra HS,

xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; thông báo cho người SDĐ nộp HS

bổ sung, hoàn chỉnh trường hợp HS chưa đầy đủ, hợp lệ hoặc thông báo, trả HS

và nêu rõ lý do không đủ điều kiện đăng ký cho người SDĐ trường hợp không đủ điều kiện; xác nhận đủ điều kiện đăng ký vào đơn đăng ký Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện cập nhật thông tin thửa đất đăng ký vào hồ sơ địa chính đối với trường hợp

đủ điều kiện (không quá 07 ngày thực hiện)

Bước 5: Chi nhánh VPĐKĐĐ chuyển thông báo kết quả đã đăng ký cho Bộ

phận một cửa của UBND huyện (không quá 01 ngày thực hiện)

Bước 6: Đến hẹn người SDĐ đến Bộ phận một cửa để nhận thông báo kết quả thực hiện

Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: ghi vào sổ địa chính và lập HS để Nhà nước quản lý

2.2.2 Quy trình thực hiện đăng ký biến động của HGĐ, CN tại huyện Châu Thành (cụ thể trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho)

Thời gian thực hiện: Theo Quyết định số 19/2015/QĐ-UBND, thời gian

giải quyết không quá 10 ngày kể từ ngày nhận HS hợp lệ (không bao gồm thời gian thực hiện việc của cơ quan thuế, thời gian thực hiện NVTC của người SDĐ)

Sơ đồ 2.2 Quy trình xử lý HS trường hợp đăng ký biến động

(1) (2)

Trao GCN đã chỉnh lý

tích cần thực hiện quyền Sau khi đo đạc tách thửa xong thì người SDĐ chuẩn bị

HS đầy đủ theo quy định của pháp luật nộp tại UBND cấp xã

Bước 2: Cán bộ địa chính xã kiểm tra HS, thông báo và hướng dẫn người nộp HS bổ sung, hoàn chỉnh HS theo quy định; ghi thông tin vào sổ theo dõi, xuất biên nhận cho người nộp; trình Chủ tịch UBND cấp xã xác nhận đủ điều kiện vào đơn đăng ký trường hợp đủ điều kiện và giao toàn bộ HS cho người SDĐ

Bước 3: Người SDĐ nộp HS đã được UBND cấp xã xác nhận tại Bộ phận

một cửa của UBND huyện Cán bộ địa chính kiểm tra HS (kiểm tra tính đầy đủ,

rõ ràng, thống nhất giữa nội dung kê khai với việc xác nhận của UBND cấp xã), ghi thông tin vào sổ theo dõi và xuất phiếu tiếp nhận và trả kết quả cho người SDĐ; luân chuyển HS trong ngày đến các bộ phận chuyên môn xử lý

Bước 4: Chi nhánh VPĐKĐĐ kiểm tra HS Trường hợp nhận HS chưa đầy

đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày cơ quan tiếp nhận, xử lý HS phải thông báo và hướng dẫn người nộp HS bổ sung, hoàn chỉnh HS theo quy định

Bước 5: Nếu đủ điều kiện thì xác nhận đủ điều kiện vào đơn đăng ký và thực hiện các công việc như gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế đối với trường hợp phải thực hiện NVTC theo quy định

Bước 6: Không quá 05 ngày kể từ ngày nhận HS của Chi nhánh VPĐKĐĐ chuyển đến thì cơ quan thuế có trách nhiệm xác định và gửi thông báo nộp NVTC cho người SDĐ

Bước 7: Người SDĐ nhận thông báo từ cơ quan thuế, có trách nhiện thực hiện NVTC nộp tại kho bạc Nhà nước và nộp giấy hoàn thành NVTC tại Bộ phận một cửa của UBND huyện

Bước 8: Không quá 05 ngày kể từ ngày nhận giấy hoàn thành NVTC của

người SDĐ thì Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện các công việc như xác nhận nội dung biến động vào GCN đã cấp; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính

Bước 9: Chi nhánh VPĐKĐĐ chuyển GCN đã chỉnh lý cho Bộ phận một cửa của UBND huyện

Bước 10: Đến hẹn người SDĐ mang phiếu tiếp nhận và trả kết quả đến Bộ phận một cửa của UBND huyện để nhận GCN đã chỉnh lý đồng thời ký vào sổ trả

kết quả, nộp phí và lệ phí (nếu có) trước khi nhận

Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: ghi vào sổ địa chính và lập HS để Nhà nước quản lý; GCN đã xác nhận nội dung biến động

HS đã đăng ký đất đai xong

HS của bà Nguyễn Thị Mỹ Huyền đăng ký biến động đất đai đối với thửa đất số 2447; tờ bản đồ số 02; diện tích 170m2 ODT + 256,5m2 CLN; địa chỉ thửa đất tại ấp Trà Quýt A, thị trấn Châu Thành, huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng

Bà Nguyễn Thị Mỹ Huyền nhận tặng cho hết thửa đất trên từ cha, mẹ ruột là ông Nguyễn Phúc và bà Phan Thị Đông (kèm theo phụ lục I)

2.2.3 Quy trình thực hiện đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ lần đầu cho HGĐ, CN tại huyện Châu Thành

Thành phần HS (với số lượng là 1 bộ)

- Đơn đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ mẫu số 04/ĐK;

- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất đối với trường hợp chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu tài sản là nhà ở; quyền sở hữu công trình không phải nhà ở đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu tài sản là công trình xây dựng; quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng đối với trường hợp chứng nhận tài sản rừng sản xuất là rừng trồng; quyền sở hữu cây lâu năm đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm;

- Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền

sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

- Chứng từ thực hiện NVTC; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm NVTC

về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có) Trường hợp không có chứng từ thực

(3)

(14)

Người SDĐ UBND cấp xã

Bộ phận một cửa của UBND huyện (2)

(13)

HS và GCN đã ký

(12) Phòng TNMT

Cơ quan quản

lý tài sản (10)

(15) (1)

Chú thích hướng HS đi hướng HS về

Sơ đồ 2.3 Quy trình xử lý HS trường hợp đăng ký, cấp GCN lần đầu

Trao GCN

hiện NVTC thì bổ sung tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất theo mẫu số 01/LPTB và

tờ khai tiền sử dụng đất theo mẫu số 01/TSDĐ (nếu có)

- Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân

về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện

vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế

Thời gian thực hiện: Theo Quyết định số 19/2015/QĐ-UBND quy định

thực hiện đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCN lần đầu cho HGĐ,

CN thì thời gian giải quyết không quá 27 ngày kể từ ngày nhận HS hợp lệ (không bao gồm thời gian thực hiện của cơ quan quản lý tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phải lấy ý kiến; thời gian thực hiện việc xác định NVTC của cơ quan thuế; thời gian thực hiện NVTC của người SDĐ; thời gian xem xét xử lý đối với

trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định)

Quy trình thực hiện

Quy trình thực hiện đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ lần

đầu ở Bước 1, Bước 2, Bước 3 và Bước 4 tương tự quy trình thực hiện đăng ký

quyền sử dụng đất lần đầu Khi người SDĐ yêu cầu đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì UBND cấp xã xác nhận hiện trạng tài sản, thời điểm tạo lập tài sản, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ

đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân Thời gian thực hiện các bước trên là không quá 12 ngày thực hiện

Bước 5: Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng có thay đổi so với giấy tờ quy định thì Chi nhánh VPĐKĐĐ gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó

Bước 6: Không quá 5 ngày cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản

đăng ký có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Chi nhánh VPĐKĐĐ về nội dung lấy ý kiến (nếu có)

Bước 7: Chi nhánh VPĐKĐĐ cung cấp thông tin địa chính cho cơ quan thuế đối với trường hợp phải thực hiện NVTC (01 ngày thực hiện)

Bước 8: Cơ quan thuế xác định loại mức NVTC và gửi thông báo NVTC cho người SDĐ không quá 5 ngày sau khi nhận HS cung cấp thông tin do Chi nhánh VPĐKĐĐ chuyển tới

Bước 9: Người SDĐ có trách nhiệm hoàn thành NVTC nộp tại kho bạc Nhà nước và nộp chứng từ đã hoàn thành NVTC cho Bộ phận một cửa UBND huyện

Bước 10: Bộ phận một cửa huyện nhận kết quả hoàn thành NVTC và chuyển vào Chi nhánh VPĐKĐĐ (không quá 01 ngày thực hiện)

Bước 11: Chi nhánh VPĐKĐĐ chuẩn bị HS để Phòng TNMT trình ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ (không quá 05 thực hiện)

Bước 12: Phòng TNMT có trách nhiệm kiểm tra HS nếu đủ điều kiện thì trình UBND huyện ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ Trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ thì ghi ý kiến và nêu

rõ lý do và trả HS cho Chi nhánh VPĐKĐĐ (không quá 03 ngày thực hiện)

Bước 13: UBND huyện xem xét và ký vào GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ và chuyển GCN và HS đã giải quyết cho Chi nhánh VPĐKĐĐ (không quá 03 ngày thực hiện)

Bước 14: Chi nhánh VPĐKĐĐ cập nhật bổ sung việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ vào hồ sơ địa chính; chuyển GCN và HS đã giải quyết cho Bộ phận một cửa của UBND huyện (không quá 02 ngày thực hiện)

Bước 15: Đến hẹn người SDĐ mang biên nhận đến Bộ phận một cửa để nhận GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ đồng thời ký vào sổ trả kết quả, nộp phí và lệ phí (nếu có) HS đã giải quyết thời điểm gần nhất sẽ được lưu trữ tại Bộ phận một cửa của UBND huyện để quản lý

Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: ghi vào sổ địa chính và lập HS để Nhà nước quản lý; cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ

HS đã đăng ký đất đai, cấp GCN xong

HS của bà Liêu Thị Vẹn đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ lần đầu đối với thửa đất số 868; tờ bản đồ số 06; diện tích 300m2 ONT + 52m2CLN; địa chỉ thửa đất tại ấp An Trạch, xã An Hiệp, huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng Thửa đất trên có nguồn gốc là ông Trần Kên sử dụng trước năm 1975, đến năm 1980 tặng cho vợ là bà Liêu Thị Vẹn có cất nhà ở và sử dụng ổn định đến nay, không tranh chấp Bà Liêu Thị Vẹn được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ với số phát hành là CE 292489 và số vào sổ CH04617 do UBND huyện Châu Thành cấp ngày 07/03/2017 (kèm theo phụ lục II)

(3)

(13)

Người SDĐ UBND cấp xã

Bộ phận một cửa của UBND huyện (2)

(10) VPĐKĐĐ tỉnh

Thành phần HS (với số lượng là 1 bộ)

- Bản gốc GCN đã cấp;

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mẫu số 09/ĐK;

- Trường hợp người đề nghị cấp GCN đã chết trước khi được trao GCN thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp

bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định;

- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho,

mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người SDĐ;

- Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất theo mẫu số 01/LPTB;

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 11/KK-TNCN;

+ Trường hợp chuyển nhượng: Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc được chứng thực của UBND cấp xã nơi có đất

Sơ đồ 2.4 Quy trình xử lý HS trường hợp đăng ký, cấp GCN biến động

(1)

Chú thích hướng HS đi

hướng HS về

+ Trường hợp tặng cho: Hợp đồng cho tặng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng cho tặng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có công chứng hoặc được chứng thực của UBND cấp xã nơi có đất; Đơn xin xác nhận mối quan hệ (anh chị em ruột hoặc cha mẹ ruột )

+ Trường hợp thừa kế: Văn bản phân chia tài sản thừa kế (mẫu 58/VBPC)

có công chứng hoặc được chứng thực của UBND cấp xã nơi có đất; Giấy khai tử người để lại di sản thừa kế; trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế

Thời gian thực hiện: theo Quyết định số 19/2015/QĐ-UBND thì thời gian

giải quyết không quá 22 ngày kể từ ngày nhận HS hợp lệ (thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện việc xác định NVTC của cơ quan thuế, thời gian thực hiện NVTC của người SDĐ, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định)

Quy trình thực hiện

Quy trình thực hiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ biến động ở Bước 1, Bước 2, Bước 3, Bước 4, Bước 5, Bước 6, Bước 7 được thực hiện tương tự như quy trình thực hiện đăng ký biến động đất đai Thời gian thực hiện các bước trên là không quá 7 ngày

Bước 8: Bộ phận một cửa nhận kết quả hoàn thành NVTC và chuyển vào Chi nhánh VPĐKĐĐ (không quá 01 ngày thực hiện)

Bước 9: Chi nhánh VPĐKĐĐ in dự thảo GCN; chuẩn bị HS, lập biên bản thẩm tra HS trình VPĐKĐĐ tỉnh để trình Sở TNMT ký GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ (không quá 04 ngày thực hiện)

Bước 10: VPĐKĐĐ tỉnh kiểm tra HS do Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện trình, sau khi kiểm tra nếu đủ điều kiện thì trình lãnh đạo Sở TNMT xem xét, ký GCN Trường hợp chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trả HS về cho Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện để chỉnh sửa, bổ sung (không quá 03 ngày thực hiện)

Bước 11: Sở TNMT xem xét, ký vào GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ, chuyển HS và GCN đã ký cho VPĐKĐĐ tỉnh (không quá 02 ngày thực hiện)

Bước 12: VPĐKĐĐ tỉnh chuyển HS và GCN đã giải quyết cho Chi nhánh VPĐKĐĐ để trao cho người được cấp (không quá 02 ngày thực hiện)

Bước 13: Chi nhánh VPĐKĐĐ chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính; đóng mọc thu hồi hoặc xác nhận nội dung thay đổi vào GCN cũ; chuyển

HS và GCN đã cấp cho Bộ phận một cửa của UBND huyện (không quá 02 ngày thực hiện)

Bước 14: Đến hẹn người SDĐ mang biên nhận đến Bộ phận một cửa để nhận GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ đồng thời ký vào sổ trả kết quả, nộp

phí và lệ phí HS đã giải quyết thời điểm gần nhất sẽ được lưu trữ tại Bộ phận một cửa để quản lý (01 ngày thực hiện)

Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: ghi vào sổ địa chính và lập HS để

Nhà nước quản lý; GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ cấp cho người SDĐ và

xác nhận thay đổi hoặc thu hồi GCN đã cấp

HS đã đăng ký đất đai, cấp GCN xong

HS của bà Lý Thị Phượng đăng ký biến động, cấp GCN đối với thửa đất số 03; tờ bản đồ số 13; diện tích 7139,7m2 LUC; địa chỉ thửa đất tại ấp Phú Bình, xã Phú Tâm, huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng Bà Lý Thị Phượng nhận chuyển nhượng hết thửa đất trên từ bà Thái Thị Ánh Hằng Bà Phượng đã được UBND

xã An Hiệp xác nhận nghề nghiệp làm ruộng nên đủ điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa và đã được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ với số phát hành CE 292291 và số vào sổ là CS03611 do Sở TNMT tỉnh Sóc Trăng cấp ngày 24/01/2017 (kèm theo phụ lục III)

2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể HS giải quyết đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ

2.3.1 Phân loại HS

HS đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ rất đa dạng Việc phân loại HS là việc hết sức cần thiết và quan trọng vì nó giúp cán bộ địa chính có cơ sở để xử lý, giải quyết từng bộ HS sao cho phù hợp nhất, tiết kiệm được thời gian, công sức HS được phân loại theo các tiêu chí sau:

 HS đăng ký đất đai được chia thành hai dạng (Điều 95 Luật Đất đai 2013):

- Đăng ký lần đầu: những trường hợp theo quy định tại Khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013

- Đăng ký biến động: những trường hợp đã đăng ký ghi thông tin vào hồ

sơ địa chính hoặc đã được cấp GCN mà có thay đổi nội dung quy định tại Khoản

4 Điều 95 Luật Đất đai 2013

a) Trường hợp đăng ký lần đầu được chia thành những nhóm sau:

- Đủ điều kiện đăng ký lần đầu: đối với trường hợp có giấy tờ theo quy định thì hiện trạng phải đúng với nội dung kê khai đăng ký Đối với trường hợp không có giấy tờ theo quy định thì thửa đất đăng ký phải có nguồn gốc sử dụng

ổn định, lâu dài từ trước đến nay; hiện trạng SDĐ không tranh chấp; phù hợp với quy hoạch ở địa phương

Trường hợp đủ điều kiện đăng ký lần đầu được chia thành 2 nhóm:

+ Người SDĐ không có nhu cầu cấp GCN

+ Người SDĐ có nhu cầu cấp GCN

 Đủ điều kiện cấp GCN: bao gồm trường hợp theo quy định tại Điều

99 và được chia thành 2 nhóm sau:

 Có giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 01/2017/NĐ-CP

 Không có giấy tờ theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013

 Không đủ điều kiện cấp GCN: các trường hợp quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; hoặc người SDĐ chưa hoàn thành NVTC; hoặc có đơn khiếu nại về nội dung kê khai đăng ký; hoặc thông tin về nguồn gốc sử dụng đất nêu trên đơn đăng ký, cấp GCN khác nhau so với thông tin lấy ý kiến khu dân cư; không phù hợp với quy hoạch của địa phương; hoặc thửa đất đăng ký được hình thành từ sau ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành,có diện nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định (tại Khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) thì không được cấp GCN

- Không đủ điều kiện đăng ký lần đầu: đối với trường hợp không đáp ứng được những điều kiện trên thì người SDĐ sẽ không được UBND cấp xã xác nhận

đủ điều kiện đăng ký đất đai lần đầu

b) Trường hợp đăng ký biến động được chia thành những nhóm sau:

- Đủ điều kiện đăng ký: đối với thửa đất đăng ký đã được cấp GCN hoặc

đã đăng ký lần đầu mà có thay đổi cụ thể theo Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013; thửa đất không tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất; nội dung thay đổi phải phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai

Trường hợp đủ điều kiện đăng ký biến động được chia thành nhóm sau: + Người SDĐ đã đăng ký lần đầu nhưng chưa có GCN: được chia thành 2 nhóm

 Chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính: chỉnh lý nội dung thay đổi

 Cấp GCN: đối với trường hợp người SDĐ yêu cầu cấp GCN và đủ điều kiện được cấp GCN theo quy định của Luật Đất đai hiện hành

+ Người SDĐ đã có GCN lần đầu: được chia thành 2 nhóm

 Người SDĐ có nhu cầu cấp mới GCN

 Người SDĐ không có nhu cầu cấp mới GCN (chỉnh lý trang 3, 4 GCN

đã cấp)

- Không đủ điều kiện đăng ký: đối với trường hợp không đáp ứng được những điều kiện trên thì người SDĐ sẽ không đủ điều kiện đăng ký biến động hoặc diện tích thực hiện quyền nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh thì không đủ điều kiện để thực hiện…

 HS cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ được chia thành:

- Cấp lần đầu (cấp mới): những trường hợp chưa đăng ký đất đai hay đã đăng ký nhưng chưa có nhu cầu cấp GCN nay đề nghị đăng ký cấp GCN và đủ điều kiện theo Điều 99, 100, 101 Luật Đất đai 2013

- Chứng nhận bổ sung tài sản gắn liền đất: đối với những trường hợp đã được cấp GCN mà có nhu cầu chứng nhận bổ sung quyền sở hữu nhà ở, bổ sung quyền sở hữu công trình xây dựng khác, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, quyền sở hữu cây lâu năm

- Cấp đổi GCN: được thực hiện đối với những GCN đã được cấp trước ngày

10 tháng 12 năm 2009 hoặc GCN đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng có nhu cầu cấp đổi; thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất; GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên vợ hoặc chồng yêu cầu cấp đổi để ghi cả họ, tên

vợ và chồng (căn cứ theo Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

- Cấp lại GCN: đối với những trường hợp đã được cấp GCN nhưng đã bị mất (căn cứ theo Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

2.3.2 Xử lý HS đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ

2.3.2.1 Căn cứ xác định HS đất đai nào được đăng ký, không được đăng ký

a) HS đất đai được thực hiện đăng ký lần đầu: đối với trường hợp có giấy

tờ theo quy định thì hiện trạng phải đúng với nội dung kê khai đăng ký Đối với trường hợp không có giấy tờ theo quy định thì thửa đất đăng ký phải có nguồn gốc sử dụng ổn định, lâu dài từ trước đến nay; hiện trạng SDĐ không tranh chấp; phù hợp với quy hoạch ở địa phương

Nếu không đáp ứng được những điều kiện trên thì người SDĐ sẽ không được UBND cấp xã xác nhận đủ điều kiện đăng ký đất đai lần đầu

b) HS đất đai được thực hiện đăng ký biến động: thửa đất đăng ký đã được cấp GCN hoặc đã đăng ký lần đầu mà có thay đổi; thửa đất không tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất; nội dung thay đổi phải phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai

Nếu không đáp ứng được những điều kiện trên thì người SDĐ sẽ không đủ điều kiện đăng ký biến động

2.3.2.2 Căn cứ xác định HS đất đai đăng ký lần đầu /biến động

b) HS đăng ký biến động

- Căn cứ Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp đăng ký biến động Tuy nhiên nội dung thay đổi phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về đất đai

- Thành phần HS (căn cứ theo Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT): + Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mẫu số 09/ĐK; + Bản gốc GCN đã cấp;

+ Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định…

2.3.2.3 Căn cứ xác định HS đất đai được đăng ký và được cấp GCN

Trước hết HS này phải đủ điều kiện đăng ký dựa theo căn cứ đã nêu trên

Để được cấp GCN thì thửa đất đăng ký nếu được hình thành từ sau ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hànhthì diện tích thửa đất phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu theo quy định (tại Khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) và HS đăng ký phải đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai hiện hành

HS được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ trong những trường hợp sau (căn cứ theo Điều 99, 100, 101 Luật Đất đai 2013):

- Trường hợp thửa đất đăng ký có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 hoặc không có giấy tờ nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không

vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc HGĐ, CN sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp;

- HS của người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01 tháng

7 năm 2014 hoặc HS của HGĐ, CN đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày 01 tháng 7 năm 2014;

- HS của HGĐ, CN được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- HS của người được nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai;

- HS của người trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc của người SDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế hoặc HS của người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hoặc của người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở hoặc người mua nhà ở thuộc

sở hữu Nhà nước hoặc HS của người SDĐ đề nghị tách thửa, hợp thửa hoặc HS của nhóm người SDĐ hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có hoặc HS của người SDĐ

đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCN bị mất

Nếu HS thuộc một trong các trường hợp nêu trên và hoàn thành NVTC theo quy định (đối với trường hợp phải thực hiện NVTC) sẽ được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ

2.3.2.4 Căn cứ xác định HS đất đai được đăng ký (để quản lý) nhưng không (chưa) được cấp GCN

HS phải đủ điều kiện để thực hiện việc đăng ký theo căn cứ nêu trên Những

HS không được cấp GCN thuộc một trong những trường hợp như sau (căn cứ theo Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP):

- HS của tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai 2013;

- HS của người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

- HS của người thuê, thuê lại đất của người SDĐ, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- HS của người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng;

- HS của người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ;

- HS của người SDĐ có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- HS của tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh

Những HS đủ điều kiện nhưng chưa được cấp GCN là những HS chưa có giấy hoàn thành NVTC của người SDĐ theo quy định (đối với trường hợp phải thực hiện NVTC)

2.3.2.5 Các bước xử lý HS để hoàn thành 1 bộ HS đăng ký đất đai (không cấp GCN)