xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận 7 tp hồ chí minh

BẢNG DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Viết đầy đủ UBND: Uỷ ban nhân dân TNMT: Tài nguyên môi trường HSĐC: Hồ sơ địa GCN: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất QSDĐ: Quyền sử dụng đất QSHNO: Quyền sở hữu nhà TSKGLVD: Tài sản khác gắn liền với đất VPĐKQSDĐ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất BĐĐC: Bản đồ địa NVTC: Nghĩa vụ tài GPXD: Giấy phép xây dựng CSDL: Cơ sở liệu SDĐ: Sử dụng đất DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ Trang Bảng 1.1: So sánh luật đất đai 2003 2013 đăng ký, cấp GCN nhận xét 11 Bảng 2.1 Tổng hợp tình hình giải hồ sơ cấp GCN lần đầu, đăng hồn cơng giai đoạn 2014 - 2015 - 2016 45 DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH Trang Sơ đồ 1.1: Quy trình đăng ký, cấp GCN lần đầu 19 Sơ đồ 1.2: Quy trình đăng ký biến động, cấp GCN 21 Sơ đồ 2.1 Sơ đồ qui trình đăng ký đất đai lần đầu 26 Sơ đồ 2.2 Sơ đồ qui trình thực cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu 27 Sơ đồ 2.3 Qui trình đăng ký biến động đất đai 30 Hình 2.1: Bản đồ hành quận 22 MỤC LỤC Lời cảm ơn BẢNG DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa nghiên cứu Bố cục Luận Văn CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Các khái niệm chung 1.1.2 Vị trí vai trò cơng tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ hệ thống quản lý nhà nước đất đai 1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ từ Luật Đất đai 2003 đến 10 1.2.Căn pháp lý đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ theo Pháp luật đất đai hành 14 1.2.1 Nguyên tắc đăng ký 14 1.2.2 Nguyên tắc cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 15 1.2.3 Điều kiện đăng ký đất đai, cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 15 1.2.4 Trách nhiệm quan thực đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 17 1.3 Trình tự thủ tục hành xử lý hồ sơ cơng tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 18 1.3.1 Thành phần hồ sơ quy định 18 1.3.2 Thời gian giải 18 1.3.3 Trình tự, thủ tục hành cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 19 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN TPHCM 22 2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu, quan thực đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 22 2.1.1 Điều kiện tự nhiên tài nguyên thiên nhiên 22 2.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội 24 2.1.3 Hệ thống tổ chức quản lý đất đai Quận 7, TPHCM 25 2.2 Quy trình thực đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 26 2.2.1 Quy trình thực đăng ký đất đai (lần đầu) 26 2.2.2 Quy trình thực cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu27 2.2.3 Quy trình thực đăng ký biến động 30 2.3 Công tác phân loại xử lý cụ thể hồ sơ giải đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 32 2.3.1 Phân loại hồ sơ 32 2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu 33 2.4 Kết giải công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ qua năm 44 2.5 Những vấn đề tồn cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Quận 7, TP Hồ Chí Minh 47 2.5.1 Những vấn đề chung 47 2.5.2 Những vấn đề cụ thể 49 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN 7, TPHCM 54 3.1 Giải pháp chung 54 3.2 Giải pháp cụ thể 55 3.2.1 Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu: 55 3.2.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ đăng ký biến động 57 KẾT LUẬN 61 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài sản tự nhiên tài sản có giá trị lớn, có trước lao động với q trình lịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai điều kiện lao động Đất đai đóng vai trò định cho tồn phát triển xã hội lồi người Nếu khơng có đất đai rõ ràng khơng có ngành sản xuất nào, khơng thể có tồn lồi người Đất đai tài nguyên vô quý giá người Đối với quốc gia, đời tồn tại, gắn liền với vùng lãnh thổ xác định Theo đó, tài sản mà quốc gia có đất đai tài ngun lòng đất Đây khơng tài ngun thiên nhiên biết quản lý khai thác tốt quốc gia tự khơi thơng cho nguồn nội lực dồi sẵn có phục vụ cho mục tiêu phát triên kinh tế ổn định xã hội Và thực tế đời Nhà nước biết tận dụng nguồn vốn thông qua việc quy định thu loại thuế từ đất đai đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Bởi Luật đất đai năm 1993 có ghi: “Đất đai tài ngun vơ q giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều hệ, nhân dân ta tốn công sức, xương máu tạo lập,bảo vệ vốn đất đai ngày !” Để quản lý tốt đất đai điều quan trọng thông tin đất đai phải nắm rõ tiếp cận cách dễ dàng, phụ thuộc vào cách thức tổ chức hệ thống thông tin đất đai Mà thông tin đất đai lại kết thu từ trình đăng ký đất đai nên việc xây dựng hệ thống đăng ký đất đai hiệu trở thành vấn đề cần thiết nhiều quốc gia quan tâm Đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động, thực tổ chức đăng ký đất đai thuộc quan quản lý đất đai, hình thức đăng ký giấy đăng ký điện tử có giá trị pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSHNO TSKGLVĐ chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, cấp cho người sử dụng đất để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu cao thực quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Để thực tốt việc cấp giấy chứng nhận chủ sử dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu diện tích sử dụng Thơng qua đăng ký đất đai xác lập mối mối quan hệ pháp lý thức quyền sử dụng đất đai Nhà nước người sử dụng đất Đồng thời đăng ký đất đai sở để thiết lập hồ sơ địa tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất quốc gia Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm làm ảnh hưởng lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai nhà nước làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực quyền lợi ích hợp pháp công dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ chấp quyền sử dụng đất Song song khó khăn bất cập việc quản lý, sử dụng đất Các biến động chủ sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng, giải tranh chấp đất đai vấn đề làm đau đầu nhà quản lý Vì vậy, tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày nóng bỏng hơn, phức tạp Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn tính cấp bách cơng tác đăng ký, cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất địa bàn quận 7, thành phố Hồ Chí Minh, để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai cách chặt chẽ, thống nhất, phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất vấn đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất yêu cầu thiếu Tuy nhiên, người sử dụng đất có đất đai theo nhiều cách khác nguồn gốc như: khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký xét cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để công tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận thực thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, cơng tác phân loại, xử lý hồ sơ giải việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận phải thực nghiêm túc Chính vậy, việc thực đề tài “Xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận TP Hồ Chí Minh ” thực cần thiết Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Luận văn thạc sỹ có đề tài “Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội” thực năm 2015 Bùi Thị Thúy Hường – ĐH Khoa Học Tự Nhiên Bài viết đánh giá tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa phương, nêu khó khăn, bất cập từ đưa giải pháp nhằm cải thiện bất cập Luận văn thạc sỹ đề tài “Thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thành phố Đà Nẵng “ năm 2015 Phan Hồng Mai – ĐH Quốc Gia Hà Nội Bài viết nêu rõ thực trạng việc thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận địa bàn hạn chế, bất cập pháp luật từ đề xuất giải pháp hồn thiện sách pháp luật Luận văn thạc sỹ Luật học đề tài “ Thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn Quận Tây Hồ - TP Hà Nội” năm 2014 Phạm Thị Thảo – ĐH Quốc Gia Hà Nội Bài luận văn giúp người đọc hiểu chất pháp lý pháp luật làm rõ thực trạng pháp luật cấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việt Nam, qua mặt hồn thiện sách pháp luật Luật đất đai 2013 gợi số mơ hình xây dựng thực thi pháp luật nước ngoài; Những nghiên cứu phần nêu lên tình hình thực cơng tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất vấn đề vướng mắc, đem lại giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác giải hồ sơ Đồng thời nêu rõ sách pháp luật liên quan đến công tác giải hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận Đóng góp ý kiến thiết thực để tiếp tục hồn thiện sách pháp luật Tuy nhiên cơng trình nghiên cứu xét thấy đề cập giải vấn đề sách, ngun tắc, quy trình, phương pháp pháp lý nói chung, việc xử lý hồ sơ quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà chưa làm rõ để thấy khó khăn mà cán thụ lý hồ sơ gặp phải địa bàn Xử lý hồ sơ cần có thật xác pháp lý giấy tờ có liên quan , cơng đoạn quan trọng mục tiêu mà luận văn hướng tới Việc xác định tạo điều kiện thuận lợi cho cán thực Từ nhằm phát khó khăn qui trình thực gây thời gian việc xử lý, dẫn đến trả kết thực chậm, gây xúc nhân dân Đây nội dung cần tập trung nghiên cứu, điều tra xem việc thực công tác xử lý hồ sơ địa bàn diễn Đồng thời tìm hiểu vướng mắc ảnh hưởng đến công tác xử lý hồ sơ, từ có hướng nghiên cứu, đề xuất giải pháp hiệu quả, thiết thực, áp dụng vào thực tế nhằm nâng cao hiệu thực công tác xử lý hồ sơ công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSHNO TSKGLVĐ Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu Tổng hợp phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSHNO TSKGLVĐ; xác định pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai hành 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Hệ thống hóa sở lý luận pháp lý công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận - Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn quận 7, TP Hồ Chí Minh - Giải pháp xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn quận 7, TP Hồ Chí Minh Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu - Quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất - Thẩm quyền đơn vị quản lý nhà nước đất đai - Nguyên tắc, quy trình phương pháp thực đăng ký, cấp Giấy chứng nhận - Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận 4.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Địa bàn nghiên cứu quận 7, thành phố Hồ Chí Minh - Phạm vi thời gian: từ năm 2014 đến năm 2016 - Giới hạn nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu qui trình xử lý hồ sơ cơng tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSHNO TSKGLVĐ Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập: sử dụng trình thu thập thông tin tài liệu phục vụ nghiên cứu - Phương pháp thống kê: sử dụng để tổng hợp kết đăng ký, cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ giai đoạn nghiên cứu; - Phương pháp phân tích tổng hợp: sử dụng để tổng quan tình hình nghiên cứu nhằm rút nhận xét chung từ kết nghiên cứu thực Đây phương pháp chủ đạo sử dụng chủ yếu q trình xử lý số liệu nhằm có nhận định quan trọng từ q trình phân tích Ý nghĩa nghiên cứu Làm rõ trường hợp vướng mắc việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận Vận dụng quy định pháp luật đất đai hành đề xuất giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất công tác quản lý đất đai Nhà nước chặt chẽ hiệu Bố cục Luận Văn Nội dung Luận văn dự kiến trình bày khoảng 60 trang với kết cấu sau: - Mở đầu - Chương 1: Cơ sở lý luận pháp lý đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận 7, TP Hồ Chí Minh - Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận 7, TP Hồ Chí Minh - Kết luận kiến nghị PHỤ LỤC 9: Báo cáo nội dung vướng mắc thi hành Luật đất đai Phòng TNMT quận PHỤ LỤC 10: Báo cáo số vướng mắc đề xuất cải tiến thủ tục lĩnh vực đất đai thuộc thuộc thẩm quyền UBND quận ... CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. .. dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận. .. quận 7, TP Hồ Chí Minh - Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận 7, TP Hồ Chí