xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận phú nhuận tp hồ chí minh

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chú giải UBND Ủy ban nhân dân TN&MT Tài nguyên Môi trường CNVPĐKĐĐ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai VPĐKĐĐ Văn phòng Đăng ký đất đai VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ / Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, GCN quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất QSDĐ Quyền sử dụng đất QSHNO Quyền sở hữu nhà SDĐ Sử dụng đất NVTC Nghĩa vụ tài UBMTTQ VN Ủy ban mặt trận Tổ quốc Việt Nam DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Quy trình xử lý hồ sơ cấp GCN quận Phú Nhuận Trang 37 Bảng 2.2: Tổng hợp kết giải hồ sơ cấp GCN lần đầu 47 giai đoạn 2015 – 2016 Bảng 2.3: Tổng hợp tình hình giải hồ sơ đăng ký biến động đất đai (chuyển nhượng QSDĐ) giai đoạn 2015 - 2016 – 2017 48 DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH Trang Sơ đồ 1.1: Quy trình thực đăng ký cấp GCN theo Luật đất đai 2013 19 Sơ đồ 1.2: Quy trình thực chuyển nhượng QSDĐ theo Luật đất 20 đai 2013 Sơ đồ 2.1: Quy trình đăng ký đất đai thực quận Phú Nhuận 27 Sơ đồ 2.2: Quy trình cấp GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ thực quận Phú Nhuận 29 Sơ đồ 2.3: Quy trình đăng ký biến động QSDĐ (chuyển nhượng QSDĐ) thực quận Phú Nhuận 31 Hình 2.1: Bản đồ hành quận Phú Nhuận 23 MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 3 Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu 5 Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa nghiên cứu Kết cấu luận văn Chương 1:CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Các khái niệm chung 1.1.2 Vị trí vai trò cơng tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ hệ thống quản lý nhà nước đất đai 1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến 10 1.2 Căn pháp lý đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hành 14 1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ 14 1.2.2 Điều kiện đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận 15 1.2.3 Trách nhiệm quan thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận 17 1.3 Trình tự thủ tục hành cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 17 Chương 2:THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN PHÚ NHUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 23 2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu, quan thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh 23 2.1.1 Khái quát quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh 23 2.1.2 Các quan thực công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ quận Phú Nhuận thành phố Hồ Chí Minh 26 2.2 Quy trình thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn quận Phú Nhuận 27 2.2.1 Quy trình thực đăng ký đất đai 28 2.2.2 Quy trình thực cấp Giấy chứng nhận 29 2.3 Công tác phân loại xử lý cụ thể hồ sơ giải đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 33 2.3.1 Phân loại hồ sơ 33 2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 35 2.3.2.1 Căn pháp lý 35 2.3.2.2 Xử lý hồ sơ 38 2.4 Kết giải công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 47 Chương 3:GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN PHÚ NHUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 54 3.1 Giải pháp chung 54 3.1.1 Giải pháp hồn thiện sách pháp luật công tác đăng ký cấp GCN quận Phú Nhuận 54 3.1.2 Tổ chức phối hợp kiểm tra, theo dõi việc áp dụng thủ tục hành đất đai địa bàn 54 3.1.3 Nâng cao chất lượng công tác đăng ký, cấp GCN 55 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện công tác đăng ký cấp GCN không đủ điều kiện cấp GCN 57 KẾT LUẬN 59 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống sản vật mà tự nhiên ưu trao tặng cho người Sự tồn phát triển lồi người ln gắn liền với đất đai Đất đai có vị trí khơng gian cố định, tài ngun có hạn số lượng, khơng thay di chuyển theo ý muốn chủ quan người Xét phương diện kinh tế, Marx khái quát ý nghĩa quan trọng đất đai: “Đất Mẹ, sức lao động Cha, sản sinh cải vật chất” Câu nói mang ý nghĩa khơng có tồn Mẹ (đất), Cha (sức lao động người) cải vật chất giới không tồn Đất đai điều kiện lao động điều kiện ban đầu việc Do đó, người xem đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt khơng thay trình lao động sản xuất hình thành từ Mỗi quốc gia gắn liền với vùng lãnh thổ xác định, tài sản q giá quốc gia q trình tồn phát triển đất nước Đất đai không tài ngun thiên nhiên mà có cơng cụ để quản lý, khai thác sử dụng cách hợp lý tạo thành nguồn nội lực dồi nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Thực tế cho thấy, Nhà nước tập trung nghiên cứu cho đời công cụ quản lý nhằm khai thác nguồn vốn này, quy định việc thu loại thuế từ đất, nguồn thu lớn, ngân sách nhà nước Xét đến phương diện trị - xã hội, đất đai yếu tố quan trọng nhằm xác định vùng lãnh thổ chủ quyền riêng quốc gia Việc xác định, trì ranh giới quốc gia (biên giới) tảng để xác lập mối quan hệ quốc gia, phải tuân theo pháp luật quốc tế Bảo vệ đất đai bảo vệ lãnh thổ, chủ quyền quốc gia đất đai thứ mà nhân dân qua nhiều hệ đấu tranh tạo lập, giữ gìn ngày Đất đai không đơn tài nguyên có giá trị sử dụng mà tài sản có giá trị lớn Đất đai hàng hóa mặt hàng đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư Hiện thị trường bất động sản phát triển, đất đai ngày có giá trị kinh tế cao Nhà nước ngày quan tâm sâu sắc đến quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất nói riêng cơng tác đăng ký cấp Giấy chúng nhận nói chung nên có nhiều văn pháp luật quy định công tác ban hành phát huy tính hiệu Nhưng xét chung tính hiệu chưa cao Theo điều 53 Hiến pháp năm 2013, đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp sử dụng khai thác mà chủ yếu giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngồi nước sử dụng thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất, Để đảm bảo việc sử dụng đất cách đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, có hiệu cao đồng thời để cơng tác quản lý đất đai chặt chẽ, đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành công tác đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất Đăng ký đất đai, đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý thực theo yêu cầu chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động, thực tổ chức đăng ký đất đai thuộc quan quản lý Nhà nước đất đai Với giá trị mà đất đai tạo nên vai trò việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất vô quan trọng, nhiệm vụ hàng đầu Nhà nước việc đổi mới, cập nhật quy định pháp luật đất đai phù hợp với phát triển địa phương nói riêng nước nói chung Để thực tốt cơng tác cấp giấy chứng nhận người sử dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu diện tích sử dụng Thông qua việc đăng ký đất đai xác lập mối quan hệ pháp lý thức quyền sử dụng đất Nhà nước với người sử dụng đất đăng ký đất đai sở để thiết lập hồ sơ địa tiến tới việc cấp giấy chứng nhận Đất nước Việt Nam trải qua nhiều thời kỳ xây dựng bảo Tổ quốc, nên pháp luật công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo có nhiều thay đổi Đến Luật đất đai 2003 phần hoàn thiện hệ thống đăng ký cấp Giấy chứng nhận đề cập đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trường hợp có tài sản gắn liền với đất tài sản ghi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật đăng ký bất động sản Đến Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai 2003 thống việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận, nhà nước đạt mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất đai quốc gia Nếu việc cấp Giấy chứng nhận tiến hành chậm không làm ảnh hưởng lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất Nhà nước làm thất nguồn thu ngân sách từ đất, ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi ích hợp pháp người SDĐ, cản trở hoạt động đầu tư thơng qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ chấp quyền sử dụng đất Về nguồn gốc, người sử dụng đất có đất đai theo nhiều cách khác như: khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận thực thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại cơng tác phân loại, xử lý hồ sơ giải đăng ký cấp Giấy chứng nhận phải thực nghiêm túc ngày hoàn thiện sách, pháp luật đất đai để phù hợp với thực tế Thực tế, công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhiều yếu kém, bất cập chủ yếu luật đất đai sửa đổi, bổ sung nhiều lần, liên tục nhiều quan ban hành nên việc cập nhật, vận dụng đơn vị hành địa phương chưa kịp thời, trách nhiệm, bổn phận hệ thống đăng ký Ngoài ra, pháp luật đất đai quy định việc cấp Giấy chứng nhận phải kết hợp với pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng, pháp luật bảo vệ phát triển rừng nên vận hành nhiều mâu thuẫn, chồng chéo Còn số khó khăn khác tài chính, nhân lực, cơng nghệ thơng tin, … Chính vậy, việc thực đề tài “Xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Phú Nhuận thành phố Hồ Chí Minh ” thực cần thiết nhằm rà sốt thực trạng tình hình cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa phương dựa quy định pháp luật đất đai Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Đồ án tốt nghiệp đại học trường đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội năm 2014 sinh viên Trần Thị Mỹ Linh thực với đề tài “Đánh giá tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Mỹ Đức thành phố Hà Nội” Đồ án tốt nghiệp khái quát GCN, đăng ký QSDĐ vai trò GCN; sở pháp lý GCN đăng ký cấp GCN Đồ án có nhìn rộng lớn công tác đăng ký cấp GCN phương diện vĩ mô (trên giới) vi mô (tại Việt Nam qua thời kỳ) Cụ thể, đồ án khái quát tình hình quản lý sử dụng đất, trình tự thủ tục đăng ký cấp GCN kết thực đăng ký cấp GCN huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội Từ đánh giá đề xuất giải pháp công tác đăng ký cấp GCN huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội - Luận văn thạc sĩ luật học trường đại học Quốc gia Hà Nội năm 2014 Phạm Thị Thảo thực với đề tài “Thực thi pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội” Luận văn giúp hiểu chất pháp lý pháp luật cấp GCN, từ rút sở việc xây dựng pháp luật cấp GCN yếu tố chi phối pháp luật cấp GCN, tham khảo việc xây dựng thực thi pháp luật cấp GCN số nước giới để gợi mở cho Việt Nam hoàn thiện pháp luật cấp GCN; làm rõ thực trạng pháp luật cấp GCN quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội, qua mặt hồn thiện sách pháp luật Luật đất đai 2013; hạn chế, bất cập trình tổ chức, thi hành pháp luật cấp GCN, đặt yêu cầu hoàn thiện pháp luật cấp GCN từ đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật cấp GCN số giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp GCN - Luận văn thạc sĩ luật học trường đại học Quốc gia Hà Nội năm 2013 Nguyễn Thị Minh thực với đề tài “Hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân” Bài luận văn khái quát khái niệm, đặc điểm GCN, mục đích ý nghĩa việc cấp GCN, rõ khác công nhận quyền sử dụng đất với cấp GCN từ nhận diện cách sâu sắc từ góc độ quản lí nhà nước đất đai, góc độ quyền lợi người SDĐ để lí giải tính tất yếu khách quan hoạt động cấp GCN; trình hình thành phát triển pháp luật cấp GCN nhìn nhận đánh giá cách toàn diện, đầy đủ; khái quát nội dung cụ thể pháp luật cấp GCN; luận phân tích thực trạng cấp GCN để làm rõ tồn tại, bất cập trình thực cấp giấy chứng nhận; pháp luật vấn đề có bất cập chúng có xu hướng ngày thơng thoáng, phù hợp với yêu cầu thực tế sống kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận Các cơng trình nghiên cứu nêu đề cập giải vấn đề sách, nguyên tắc, phương pháp pháp lý nói chung, việc xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận cụ thể chưa làm rõ để thấy khó khăn mà cán thụ lý hồ sơ gặp phải địa phương Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu - Xác định sở lý luận sở pháp lý đăng ký, cấp GCN theo pháp luật đất đai hành - Tổng hợp, phân loại xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Hệ thống hóa sở lý luận pháp lý công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận - Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận - Đề xuất giải pháp từ khó khăn thực tế công tác xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu - Quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất - Thẩm quyền quan quản lý nhà nước đất đai - Cơ quan quản lý nhà nước đất đai, người sử dụng đất quy định điều Luật đất đai 2013 - Nguyên tắc, quy trình phương pháp thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận - Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận 4.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài thực quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2015 đến quý 01 năm 2017 với nội dung nghiên cứu xử lý hồ sơ công tác đăng ký, cấp GCN lần đầu đăng ký biến động đất đai (chuyển nhượng QSDĐ) cho hộ gia đình, cá nhân Phương pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu, sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp thu thập thông tin: thu thập số liệu tình hình cấp GCN quận Phú Nhuận giai đoạn từ năm 2015 đến quý 01 năm 2017; báo cáo kết thực năm; quy trình thực đăng ký, cấp GCN thành phố Hồ Chí Minh; luận văn thạc sỹ, luận văn tốt nghiệp đại học với nội dung nghiên cứu có liên quan đến vấn đề đăng ký, cấp GCN Các tài liệu thu thập CNVPĐKĐĐ quận Phú Nhuận, mạng internet; - Phương pháp phân tích, tổng hợp: sở Luật đất đai 2003 2013, phân tích khác quy định đăng ký, cấp GCN; phân tích thực trạng cơng tác đăng ký, cấp GCN địa phương qua thông tin thu thập; từ tổng hợp lại vấn đề rút nhận xét Ý nghĩa nghiên cứu - Tiếp cận cách trực tiếp công tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận để hiểu thấy vướng mắc công tác - Qua vướng mắc tồn tại, vận dụng quy định pháp luật đất đai đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất công tác quản lý đất đai Nhà nước chặt chẽ hiệu Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục gồm ba nội dung phân bố thành ba chương: - Chương 1: Cơ sở lý luận pháp lý đăng ký cấp GCN như: cán thụ lý chưa cập nhật văn pháp luật mới; thụ lý phát sai sót khâu trước trình thụ lý khâu trước chưa tốt - Tình hình thực cơng tác đăng ký cấp GCN đủ điều kiện địa bàn quận Phú Nhuận năm qua có nhiều chuyển biến theo xu hướng ngày thoàn thiện, giải bất cập trước trình độ nghiệp vụ cán thụ lý nâng cao, đảm bảo thực theo quy định pháp luật trình tự thủ tục thời gian thực Ngoài mặt tích cực trên, cán thụ lý gặp nhiều khó khăn, vướng mắc thực sau: chậm trễ quan chuyên môn phối hợp phần lớn ảnh hưởng tiến độ thực lý khách quan khác việc người SDĐ thực NVTC chậm - Cụ thể hơn, trường hợp (1) hồ sơ kèm theo phụ lục 1: việc chi cục thuế chậm chạp việc ban hành thông báo thực NVTC đến người SDĐ dẫn đến chậm tiến độ thực Trường hợp cấp GCN ông Lê: đến bước chi cục thuế gửi thông báo đến địa ông phải đến 11 ngày so với quy định 05 ngày (chưa kể phát sinh vấn đề q trình gửi thơng báo) phòng TN&MT thụ lý, thẩm định hồ sơ ông Lê chậm 01 ngày so với quy định Sự chậm trễ hai quan ảnh hưởng đến chất lượng công việc hai quan mà ảnh hưởng đến quan chuyên môn khác đợi kết thụ lý + Giải pháp: Đối với chi cục thuế CNVPĐKĐĐ: cần nâng cấp hạ tầng kỹ thuật hệ thống công nghệ thông tin nhằm thực việc trao đổi thông tin địa theo hình thức điện tử Nhằm nâng cao chất lượng hệ thống đăng ký rút ngắn thời gian lại chuyển hồ sơ giấy Khi phát tình trạng chậm trễ này, cần đơc thúc quan nhanh chóng, khẩn trương hồn thành báo cáo tình trạng đến thủ trưởng quan cấp Đối với UBND phường: nâng cao ý thức trách nhiệm cơng chức địa việc hướng dẫn người SDĐ khai đầy đủ đơn việc xác nhận đơn đăng ký Cụ thể, trường hợp ông Lê có giấy tờ QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ xác nhận nội dung chương II, mục chương I giấy tờ kèm theo chưa khai trường hợp loại giấy tờ đơn đăng ký giúp ơng xác nhận giấy tờ đó, CNVPĐKĐĐ chưa nêu ý kiến chương III - Trường hợp (2) kèm theo phụ luc 2: Trường hợp cấp GCN cho ông, bà Nguyễn Xuân Hùng, Nguyễn Thị Vân Hải: hồ sơ ông Hùng giải CNVPĐKĐĐ CNVPĐKĐĐ yêu cầu ông Hùng bổ sung giấy tờ pháp lý chứng minh việc cam kết không tranh chấp nhà ông, chứng minh số nhà làm lại đơn tường trình 56 Qua trình xử lý, UBND phường hộ liền kề sau xác minh trạng cần thực thủ tục chứng chữ ký để biên xác minh có giá trị pháp lý cao Sau đó, chậm trễ UBND phường việc xác nhận nội dung không cam kết nhà liền kề ông Hùng xác minh đơn tường trình ông Hùng Ngoài ra, sau nhận đầy đủ hồ sơ bổ sung CNVPĐKĐĐ “ơm hồ sơ” q lâu, đến đầu tháng chuyển hồ sơ đến chi cục thuế phòng TN&MT thụ lý Một lần chậm trễ phòng TN&MT việc thẩm định hồ sơ cấp GCN, 20 ngày hồ sơ trả CNVPĐKĐĐ + Giải pháp: Đối với UBND phường: thực lấy ý kiến người SDĐ liền kề cần tiến hành thủ tục chứng thực chữ ký bên tham gia nhằm đảm bảo tính pháp lý chịu trách nhiệm nội dung lấy ý kiến Nâng cao tinh thần trách nhiệm cơng chức địa phường việc xác nhận nội dung đơn đăng ký thật đầy đủ xác Đối với CNVPĐKĐĐ phòng TN&MT: cần tổng hợp ban hành thư xin lỗi gửi đến ông Hùng nêu rõ lý thụ lý thời gian quy định Từ rút kinh nghiệm từ trường hợp - Ngồi ra, cần thay đổi quy trình địa phương bỏ bước CNVPĐKĐĐ gửi hồ sơ đến Ban lãnh đạo UBND quận kiểm tra hồ sơ thời gian khâu này, ảnh hưởng đến khâu khác có quan chun mơn thực nhiệm vụ Nâng cao trình độ cán thụ lý quan chuyên môn thực việc cấp GCN tránh trường hợp trễ hạn 3.2.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác đăng ký cấp GCN khơng đủ điều kiện cấp GCN - Quy trình thực cơng tác cấp GCN dần hồn thiện lại vấn đề thời gian nhiên địa bàn nhiều trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện cấp GCN với nhiều lý khác - Trường hợp (3) kèm theo phục lục 3: trường hợp bà Nguyễn Thị Hà không đủ điều kiện cấp GCN hợp đồng công chứng phải thực văn phòng cơng chứng; giấy ủy quyền, văn khai nhận di sản thực thực không quy định pháp luật + Giải pháp: Đối với UBND phường: cần tổ chức hội nghị buổi tuyên truyền pháp luật đến người người lớn tuổi, để họ nắm bắt kịp thời tình hình pháp luật thủ tục hành đất đai để chủ động việc thực thủ tục cấp GCN Phổ biến rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn công ty luật tránh trường hợp công ty luật thực trái thẩm quyền nhằm trục lợi cho công ty, việc làm trái quy định khơng có giá trị pháp lý Tổ chức, theo dõi tình hình hoạt động cơng ty luật - Trường hợp (4) kèm theo phụ lục 4: trường hợp bà Nguyễn Thị Trãi không đủ điều kiện cấp GCN chồng bà ông Hồ Văn Inh bỏ nhà từ 57 năm 1973 mà Giấy công nhận quyền sở hữu nhà số 039/CNSH-UB ngày 04/7/1994 hai ông bà đứng tên + Giải pháp: Đối với UBND phường: Cơng chức địa phường có trách nhiệm hướng dẫn bà Trãi thực sau: liên hệ Tòa án Nhân dân quận Phú Nhuận làm thủ tục tích ơng Hồ Văn Inh Sau năm kể từ ngày có định báo tích ơng Inh, khơng liên lạc đề nghị Tòa tun ơng Inh chết Sau bà đến phòng cơng chứng thực thủ tục khai nhận di sản thừa kế đủ điều kiện cấp GCN - Trường hợp (5) kèm theo phụ lục 5: hồ sơ đăng ký biến động đất đai (chuyển nhượng QSDĐ) ông Ngô Vũ Duy Sơn bà Phan Thị Bích Trâm khơng đủ điều kiện nội dung hợp đồng chuyển nhượng không với trạng nhà + Giải pháp: Đối với UBND phường tra xây dựng: cần thường xun phối hợp kiểm tra địa bàn cơng trình xây dựng để đảm bảo việc xây dựng giấy phép xây dựng, không xây dựng lấn chiếm nhằm chặn tình trạng xây dựng sai phép khơng phép có biện pháp xử lý kịp thời Tiểu kết chương 3: Qua tình hình thực tế quận Phú Nhuận năm qua công tác đăng ký, cấp GCN lần đầu đăng ký biến động quận Phú Nhuận nhiều khó khăn chưa hồn thành tiêu đề ra, có nhiều nguyên nhân chủ yếu từ sách pháp luật đất đai cách thực thi pháp luật đất đai (cơ quan quản lý nhà nước đất đai người SDĐ) Tiếp thu tình hình thực tế quận Phú Nhuận, đề giải pháp chung cụ thể để giải khó khăn Các giải pháp chung xoay quanh sách pháp luật đất đai, cơng tác kiểm tra việc thi hành pháp luật đất đai, giải pháp nhân sự, tài Và giải pháp cụ thể nhấn mạnh vào khuyết điểm quận Phú Nhuận quan quản lý nhà nước đất đai từ đề giải pháp nhằm chấn chỉnh, hồn thiện từ khuyết điểm trước Dó đó, cần nâng cao tinh thần trách nhiệm cán bộ, công chức người SDĐ việc thi hành tốt sách pháp luật đất đai việc tổ chức thực đăng ký, cấp GCN Những giải pháp đề cần phân loại, chọn lọc để chọn giải pháp tối ưu để giải khó khăn, hạn chế tồn 58 KẾT LUẬN Qua tổng hợp nghiên cứu sở lý luận sở pháp lý việc đăng ký, cấp GCN theo luật đất đai 2013 có điểm điều chỉnh, bổ sung Về công tác đăng ký đất đai thay đổi quan trọng tên gọi, mục đích đăng ký, phạm vi đăng quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký đất đai Qua đó, đăng ký đất đai nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai, mang tính chất bắt buộc, nhằm thiết lập hồn thiện hồ sơ địa Đăng ký đất đai gồm 02 giai đoạn: đăng ký lần đầu đăng ký biến động Luật đất đai 2013 quy định cụ thể điều kiện cấp GCN chia thành bốn trường hợp, điểm Luật quy định cấp GCN trường hợp vi phạm pháp luật đất đai SDĐ giao không thẩm quyền Về công tác cấp GCN có nhiều thay đổi bật việc ủy quyền cho Sở TN&MT cấp GCN quy định việc cho phép Sở TN&MT ủy quyền cho VPĐKĐĐ cấp GCN phải sử dụng dấu Sở Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp GCN quy định luật đất đai 2013 điểm mới, cụ thể sau: quy định thẩm quyền cấp GCN, thực việc cập nhật thơng tin địa vào sở liệu đất đai thay cho trước sổ theo dõi biến động sổ cấp GCN, rút ngắn thời gian thực thủ tục hành đất đai,… Từ kết nghiên cứu sở lý luận sở pháp lý việc đăng ký, cấp GCN, làm sở đánh giá tình hình thực tế quận Phú Nhuận Nêu cao vai trò công tác phân loại hồ sơ việc xử lý hồ sơ nhằm giúp cán thụ lý dễ dàng xác định điều kiện, không gặp lúng túng chủ động trình thụ lý Quận Phú Nhuận ngày hồn thiện cơng tác đăng ký cấp GCN, giải theo trình tự, thủ tục quy định luật đất đai 2013 nghị định số 43/2014/NĐ-CP, số lượng hồ sơ trễ hẹn giảm thiểu đáng kể, trình độ nghiệp vụ cán thụ lý nâng cao Ngồi thuận lợi cơng tác đăng ký, cấp GCN nhiều khó khăn, bất cập nhiều nguyên nhân chủ quan khách quan khác Cụ thể, trình tự, thủ tục đăng ký, cấp GCN địa bàn quận Phú Nhuận chủ yếu dựa vào Luật đất đai 2013 hướng dẫn tạm thời Sở TN&MT để thực mà chưa có quy định thức thủ tục hành đất đai Cơ chế phối hợp phòng, ban tham mưu giúp UBND quận việc đăng ký, cấp GCN chưa rõ ràng, chưa có văn quy định mà thực dựa thống phòng, ban với nhau; người SDĐ thiếu hiểu biết quy định pháp luật giao dịch dân đất đai, tự ý xây dựng sửa chữa không phép sai giấy phép xây dựng, mốt số trường hợp chưa ý thức quyền lợi việc cấp GCN nên chưa làm thủ tục đăng ký, cấp GCN lần đầu Qua tình hình đăng ký, cấp GCN quận Phú Nhuận, nhìn nhận khó khăn, hạn chế tồn tại, làm sở đề giải pháp nhằm cải thiện chất lượng công tác đăng ký, cấp GCN Bao gồm giải pháp chung cho sách pháp luật đất đai, nhân sự, tài giải pháp cụ thể cho khó khăn hồ sơ trình xử lý Ngoài ra, cần nâng cao tinh thần trách 59 nhiệm cán bộ, công chức người SDĐ việc thi hành tốt sách pháp luật đất đai việc tổ chức thực đăng ký, cấp GCN Qua luận văn với đề tài “Xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận Phú Nhuận”, tập trung hệ thống hóa sở lý luận, sở pháp lý thực tiễn địa phương, có thuận lợi, bất cập việc xử lý hồ sơ đăng ký, cấp GCN quận Phú Nhuận Từ rút kinh nghiệm làm vấn đề tồn làm sở đưa kiến nghị, phản ánh giải pháp thực tế cho công tác đăng ký, cấp GCN cho thành phố nói chung quận Phú Nhuận nói riêng 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật Đất đai, Hà Nội Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 hồ sơ địa chính, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 đồ địa chính, Hà Nội 10 Trần Thị Mỹ Linh (2014), Đánh giá tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Mỹ Đức thành phố Hà Nội, Đồ án tốt nghiệp đại học, Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội 11 Phạm Thị Thảo (2014), Thực thi pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội 12 Nguyễn Thị Minh (2013), Hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội Phụ lục 1: hồ sơ đăng ký, cấp GCN lần đầu ông Hồ Minh Lê đất số 04, tờ đồ số 10 với địa 165 Nguyễn Đình Chính, phường 11, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh - Thành phần hồ sơ gồm: GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ Tờ trình số 15/TTr-CGCN ngày 18 tháng 01 năm 2017 phòng TN&MT việc cấp GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ Phiếu chuyển số 47/PC-VPĐK-CNPN ngày 12 tháng 01 năm 2017 CNVPĐKĐĐ việc xác định nghĩa vụ tài Phiếu chuyển số 13/PC-VPĐK-CNPN ngày 12 tháng 01 năm 2017 CNVPĐKĐĐ hồ sơ cấp GCN Thông báo nộp tiền SDĐ số U201716834/TT-CCT-TBA ngày 23 tháng 01 năm 2017 Chi cục thuế Thông báo việc nộp lệ phí trước bạ nhà, đất số U201716834/TT-CCTTBA ngày 23 tháng 01 năm 2017 Chi cục thuế Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước ngày 13 tháng 02 năm 2017 Đơn đăng ký, cấp GCN ông Hồ Minh Lê Đơn tường trình ngày tháng 12 năm 2016 ông Hồ Minh Lê, UBND phường 11 xác nhận ngày 22 tháng 12 năm 2016 Giấy phép mua bán chuyển dịch nhà số 1524/GP-MB7 ngày 23 tháng năm 1990 Sở nhà đất Tờ khai chuyển dịch tài sản nộp lệ phí trước bạ ngày 04 tháng năm 1990 Bản vẽ sơ đồ nhà Họa đồ bổ túc hồ sơ mua bán nhà Phụ lục 2: hồ sơ đăng ký, cấp GCN ông - bà Nguyễn Xuân Hùng – Nguyễn Thị Vân Hải với đất số 61, tờ đồ số 26 địa số 62/17D Nguyễn Lâm, phường 7, quận Phú Nhuận - Thành phần hồ sơ gồm: GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ Tờ trình số 117/TTr-CGCN ngày 26 tháng năm 2017 phòng TN&MT việc cấp GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ Phiếu chuyển số 248/PC-VPĐK-CNPN ngày 05 tháng năm 2017 CNVPĐKĐĐ việc xác định nghĩa vụ tài Phiếu chuyển số 97/PC-VPĐK-CNPN ngày 05 tháng năm 2017 CNVPĐKĐĐ hồ sơ cấp GCN Bản tường trình ngày 02 tháng năm 2017 bà Nguyễn Thị Vân Hải, UBND phường xác nhận ngày 06 tháng năm 2017 Giấy chứng nhận số nhà số 91/CN-UBND ngày 15 tháng năm 2017 Giấy cam kết ngày 24 tháng 02 năm 2017 bà Nguyễn Thị Ngọc Tuyết, UBND phường chứng chữ ký ngày 01 tháng năm 2017 Danh sách công khai trường hợp đủ điều kiện cấp GCN Biên xác minh ngày 05 tháng 12 năm 2016 Đơn đăng ký, cấp GCN ông - bà Nguyễn Xuân Hùng – Nguyễn Thị Vân Hải Giấy công nhận quyền sở hữu nhà số 398/CNSH-UB ngày 18 tháng năm 1994 UBND quận Phú Nhuận Tờ khai chuyển dịch tài sản nộp lệ phí trước bạ ngày 12 tháng năm 1994 Hợp đồng mua bán nhà số 1904/HĐ-MBN ngày 18 tháng năm 1994 Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất Bản vẽ trạng năm 1994 Phụ lục 3: hồ sơ đăng ký, cấp GCN lần đầu bà Nguyễn Thị Hà địa số 115/2A Lê Văn Sỹ, phường 13, quận Phú Nhuận - Thành phần hồ sơ gồm: Giấy chứng nhận kê khai đăng ký nhà Giấy ủy quyền ngày 20 tháng năm 2015 Hợp đồng mua bán nhà ngày 20 tháng năm 2015 Tờ đăng ký nhà – đất ngày 01 tháng năm 1999 Phụ lục 4: hồ sơ đăng ký, cấp GCN lần đầu bà Nguyễn Thị Trãi địa số 137/32/37 Lê Văn Sỹ, phường 13, quận Phú Nhuận - Thành phần hồ sơ gồm: Biên làm việc ngày 28 tháng năm 2016 Giấy công nhận quyền sở hữu nhà số 39/CNSH-UB ngày 04 tháng năm 1994 Tờ khai lệ phí trước bạ ngày 08 tháng 10 năm 2001 Phụ lục 5: hồ sơ đăng ký biến động đất đai (chuyển nhượng QSDĐ) ông Ngồ Vũ Duy Sơn bà Phan Thị Bích Trâm địa số 489/24/54A Huỳnh Văn Bánh, phường 13, quận Phú Nhuận - Thành phần hồ sơ gồm: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 016927 Đơn tường trình có xác nhận UBND phường 13 Phiếu báo số 816/PB-VPĐK-CNPN ngày 13 tháng 12 năm 2016 Phiếu báo số 150/PB-VPĐK-CNPN ngày 15 tháng năm 2016 Phụ lục 6: Bảng tổng hợp tình hình dăng ký, cấp GCN năm 2015 Phụ lục 7: Báo cáo kết thực nhiệm vụ năm 2016 phương hướng nhiệm vụ năm 2017 CNVPĐKĐĐ quận Phú Nhuận Phụ lục 8: Bảng tổng hợp tình hình dăng ký, cấp GCN quý năm 2017 Phụ lục 9: hướng dẫn thủ tục hành đất đai Sở TN&MT cung cấp tạm thời chờ đợi cơng bố thức (đính kèm liên kết) https://dichvucong.hochiminhcity.gov.vn/icloudgate/version4/ps/page/bs/bothut ucdatdai.cpx?secrd=o5OgBmqtCcA= ... 1:CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. .. bàn quận Phú Nhuận thành phố Hồ Chí Minh Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng. .. nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất Đăng ký đất đai, đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bắt buộc người sử dụng đất người