xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quận gò vấp thành phố hồ chí minh

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt STT Diễn giải QSDĐ Quyền sử dụng đất QSHNỞ Quyền sở hữu nhà TSKGLVĐ Tài sản khác gắn liền với đất UBND Ủy Ban Nhân Dân VPĐKĐĐ Văn phòng Đăng ký đất đai BĐĐC Bản đồ địa HSĐC Hồ sơ địa ii DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Bảng 2.1 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2016 47 Bảng 2.2 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận Quý I năm 2017 48 Bảng 2.3 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận giai đoạn từ năm 2016 đến Quý I năm 2017 49 Nội dung Trang DANH MỤC SƠ ĐỒ STT Tên bảng Sơ đồ 2.1 Quy trình thực đăng ký đất đai lần đầu 28 Sơ đồ 2.2 Quy trình thực cấp Giấy chứng nhận lần đầu 32 Sơ đồ 2.3 Quy trình thực cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ, QSHNỞ TSKGLVĐ 34 Nội dung iii Trang MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ii DANH MỤC BẢNG iii MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Ý nghĩa nghiên cứu CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp Giấy chứng nhận 1.1.1 Các khái niệm chung 1.1.2 Vị trí vai trò công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận hệ thống quản lý nhà nước đất đai 1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến 1.2 Căn pháp lý đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hành 11 1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận 11 1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 13 1.2.3 Trách nhiệm quan thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận 14 1.3 Trình tự thủ tục hành cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 15 1.3.1 Nộp hồ sơ trả kết thực thủ tục hành đất đai 15 1.3.2 Thời gian thực thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận 16 1.3.3 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận 16 Tiểu kết chương 1: 17 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN GỊ VẤP TP HỒ CHÍ MINH 18 iv 2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu, quan thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận 18 2.1.1 Giới thiệu khái quát địa bàn quận Gò Vấp TP Hồ Chí Minh 18 2.1.2 Các quan thực công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn nghiên cứu 21 2.2 Quy trình thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 22 2.2.1 Quy trình thực đăng ký đất đai lần đầu 22 2.2.2 Quy trình thực cấp Giấy chứng nhận 24 2.2.2.1 Quy trình thực cấp Giấy chứng nhận lần đầu 24 2.2.2.2 Quy trình thực cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ, QSHNỞ TSKGLVĐ 28 2.3 Công tác phân loại xử lý cụ thể hồ sơ giải đăng ký cấp Giấy chứng nhận 30 2.3.1 Phân loại hồ sơ 30 2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận 30 2.3.2.1 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy Giấy chứng nhận lần đầu 30 2.3.2.2 Xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp biến động 36 2.3.2.3 Xử lý hồ sơ không đủ điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 40 2.4 Kết giải công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 41 Tiểu kết chương 45 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN GÒ VẤP TP HỒ CHÍ MINH 46 3.1 Giải pháp chung 46 3.1.1 Giải pháp quy trình cấp Giấy chứng nhận 46 3.1.2 Giải pháp sở liệu, hồ sơ địa 46 3.1.3 Giải pháp thủ tục hành 47 3.1.4 Giải pháp nhân 47 3.1.5 Giải pháp cho bất cập tồn công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận 48 3.2 Giải pháp cụ thể 49 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện trường hợp hồ sơ đủ điều kiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận 49 v 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 52 Tiểu kết chương 3: 53 KẾT LUẬN 54 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 55 PHỤ LỤC 56 vi MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống Các Mác viết “Đất tài sản mãi với loài người, điều kiện cần để sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất tư liệu sản xuất Nông Lâm nghiệp” Từ lâu người coi đất đai thành phần thiếu sống mình, khơng nơi để người cư trú, nơi để người tiến hành hoạt động sản xuất mà đất đai mang lại sản phẩm thiết yếu cho tồn Ngày nay, kinh tế thị trường phát triển, nhu cầu người đất đai ngày tăng cao đất có giới hạn định thể rõ giá trị mà đất đai mang lại cho người Đối với Việt Nam chúng ta, đất đai thuộc sở hữu toàn Nhà nước đại diện thực quyền chủ sở hữu Vì việc quản lý đất đai nhằm bảo đảm sử dụng đất cách hợp lý, tiết kiệm có hiệu cơng việc mà quan quản lý Nhà nước phải trọng, đưa biện pháp phù hợp vận dụng cách linh hoạt vào điều kiện cụ thể giai đoạn khác nhằm quản lý cách tốt Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, đảm bảo việc thực quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất Đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động, thực tổ chức đăng ký đất đai thuộc quan quản lý đất đai, hình thức đăng ký giấy đăng ký điện tử có giá trị pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi chung Giấy chứng nhận) chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, cấp cho người sử dụng đất để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu cao thực quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Để thực tốt việc cấp Giấy chứng nhận chủ dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu diện tích sử dụng Thơng qua đăng ký đất đai xác lập mối mối quan hệ pháp lý thức quyền sử dụng đất đai Nhà nước người sử dụng đất đăng ký đất đai sở để thiết lập hồ sơ địa tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận chứng pháp lý quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất nhằm mục đích đảm bảo quyền người sử dụng đất, người sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất hợp pháp quản lý chặt chẽ quỹ đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền nghĩa vụ người nhà nước giao đất, cho thuê đất Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất quốc gia Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm làm ảnh hưởng lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai nhà nước làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực quyền lợi ích hợp pháp công dân, cản trở hoạt động đầu tư thơng qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ chấp quyền sử dụng đất Quận Gò Vấp quận nội thành thuộc TP Hồ Chí Minh, nằm sát trung tâm, đánh giá cánh tay nối dài phía Tây TP Hồ Chí Minh Từ sau ngày giải phóng đến nay, với phát triển chung thành phố trẻ, Gò Vấp từ quận vùng ven trở thành địa phương có tốc độ tăng trưởng kinh tế thị hoá nhanh thành phố Khi quận khác Thành phố phải đối mặt với thực trạng quỹ đất ngày eo hẹp, giải tỏa mặt ngày khó khăn làm kìm hãm phát triển hạ tầng, Gò Vấp với lợi rộng liên tục khai thác tiềm phát triển hạ tầng Tuy nhiên, người sử dụng đất có đất đai theo nhiều cách khác nguồn gốc như: khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để công tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận thực thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, cơng tác phân loại, xử lý hồ sơ giải việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận phải thực nghiêm túc Chính vậy, việc thực đề tài “Xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Gò Vấp TP Hồ Chí Minh ” thực cần thiết Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận - Luận văn Thạc sĩ đề tài: “Đánh giá tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Lê Chân, Thành phố Hải Phòng” Phạm Thanh Sơn năm 2012 Bài luận văn chủ yếu nghiên cứu tổng quan sách, quy định pháp lý đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Đánh giá, phân tích thực trạng cơng tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; lập, quản lý, chỉnh lý HSĐC địa bàn quận Lê Chân, từ mặt mạnh tồn yếu, Đề xuất số giải pháp có tính khả thi cao nhằm đẩy nhanh công tác cấp Giấy chứng nhận, phục vụ công tác quản lý Nhà nước đất đai, nhà địa bàn quận Lê Chân - Luận văn Thạc sĩ đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập hồ sơ địa phường Ka Long, thành phố Móng Cái từ có Luật Đất Đai đến nay” Hoàng Hải Sơn trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên năm 2012 Bài luận văn chủ yếu nêu sở lý luận pháp lý công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận lập HSĐC, kết đăng ký cấp Giấy chứng nhận lập HSĐC trước sau Luật Đất Đai 2013 đời đến năm thực Chỉ rõ quy trình thực hiện, kết đạt đánh giá tổng quan công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lập HSĐC địa bàn nghiên cứu Qua rút kết luận đề xuất kiến nghị để giảm thiểu tối đa mặt chưa tốt tồn cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận lập HSĐC địa bàn phường Ka Long, thành phố Móng Cái - Luận văn Thạc sĩ Khoa học: “Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận 12 TP Hồ Chí Minh” Phạm Văn Tùng trường Đại học Quốc Gia năm 2014 Bài luận văn chủ yếu đưa sở lý luận pháp lý việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Việt Nam nêu kinh nghiệm công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận nước như: Australia (Úc), Trung Quốc, Hà Lan Đồng thời rõ thực trạng, quy trình thực cơng tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận nước ta nói chung địa bàn nghiên cứu nói riêng Từ đó, rút mặt ưu, khuyết điểm, rút kết luận đề xuất biện pháp giải điểm yếu tồn nhằm đẩy nhanh công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Sau tham khảo ba cơng trình nghiên cứu trên, tơi có nhận xét chung cơng trình nghiên cứu đề cập giải vấn đề sách, ngun tắc, quy trình, phương pháp pháp lý nói chung, việc xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận cụ thể chưa làm rõ để thấy khó khăn mà cán thụ lý hồ sơ gặp phải địa bàn Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu - Mục tiêu nghiên cứu Tổng hợp phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; xác định pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai hành - Nhiệm vụ nghiên cứu + Hệ thống hóa sở lý luận pháp lý công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận + Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn quận Gò Vấp TP Hồ Chí Minh + Giải pháp xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn quận Gò Vấp TP Hồ Chí Minh Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu + Quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất + Thẩm quyền đơn vị quản lý nhà nước đất đai + Nguyên tắc, quy trình phương pháp thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận + Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận - Phạm vi nghiên cứu + Phạm vi không gian: địa bàn quận Gò Vấp, TP Hồ Chí Minh + Phạm vi thời gian: từ năm 2016 đến Quý I năm 2017 + Phạm vi nghiên cứu: tập trung vào vấn đề đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu đăng ký cấp Giấy chứng nhận trường hợp biến động (chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ, QSHNỞ TSKGLVĐ hộ gia đình, cá nhân) Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: xin hồ sơ số liệu địa bàn quận Gò Vấp từ rút kinh nghiệm thực tế nhận xét - Phương pháp thống kê: thống kê tổng số hồ sơ nhận, giải quyết, chưa giải quyết, không đủ điều kiện giai đoạn từ năm 2016 đến Quý I năm 2017 - Phương pháp tổng hợp phân tích: tổng hợp số liệu qua giai đoạn năm 2016 đến Quý I năm 2017 để phân tích hạn chế tồn - Phương pháp so sánh: so sánh tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận năm 2016 Quý I năm 2017 để rút nhận xét Ý nghĩa nghiên cứu Làm rõ trường hợp vướng mắc việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận Vận dụng quy định pháp luật đất đai hành đề xuất giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất công tác quản lý đất đai Nhà nước chặt chẽ hiệu Chƣơng CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp Giấy chứng nhận 1.1.1 Các khái niệm chung Khái niệm đăng ký đất đai Đăng ký đất đai thủ tục hành thiết lập HSĐC đầy đủ cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ Nhà nước với người sử dụng đất, làm sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật bảo vệ quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất Khái niệm đăng ký lần đầu Đăng ký lần đầu việc thực thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý QSDĐ quyền quản lý đất đất vào HSĐC Đăng ký lần đầu thực người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng, sử dụng mà đất chưa đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Sau đăng ký ghi nhận, người sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận, thừa nhận bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp sử dụng đất Khái niệm đăng ký biến động Đăng ký biến động sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực đất, tài sản gắn liền với đất cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi nội dung ghi Giấy chứng nhận Khái niệm Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, QSHNỞ, TSKGLVĐ hợp pháp người có QSDĐ, QSHNỞ quyền sở hữu TSKGLVĐ (Luật Đất đai năm 2013) Quyền sử dụng quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Như vậy, QSDĐ hiểu quyền khai thác trực tiếp thuộc tính có ích đất đai nhằm phục vụ cho mục tiêu, chiến lược phát triển kinh tế xã hội cá nhân nói riêng đất nước nói chung Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định pháp luật Theo Điều 181 Luật Dân Việt Nam nhà bất động sản khơng thể di dời Vì thế, ta hiểu QSHNỞ TSKGLVĐ chủ sở hữu (ví dụ: người sử dụng đất) có quyền nắm giữ, quản lý tài sản; khai thác công dụng để thu hoa lợi, lợi tức; chuyển giao từ bỏ quyền sở hữu tài sản ... hiệu Chƣơng CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp Giấy chứng nhận 1.1.1 Các... công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận chương 17 Chƣơng THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN GÒ VẤP... người sử dụng đất người giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần