xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện bình chánh thành phố hồ chí minh

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ SDĐ Sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận KCN Khu công nghiệp KTXH Kinh tế xã hội TNMT Tài nguyên môi trường QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân ĐKĐĐ Đăng ký đất đai BĐĐC Bản đồ địa HSĐC Hồ sơ địa VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai CN VPĐKĐĐ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất DANH MỤC HÌNH ẢNH, BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Trang A DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 2.1: Bản đồ hành huyện Bình Chánh 23 B DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Hệ thống sông, rạch huyện Bình Chánh 24 Bảng 2.2: Dân số huyện Bình Chánh theo đơn vị hành (năm 2016) 27 Bảng 2.3: Thống kê đồ địa huyện Bình Chánh 28 Bảng 2.4: Diện tích, cấu nhóm đất nông nghiệp đầu năm 2017 31 Bảng 2.5: Diện tích, cấu nhóm đất phi nơng nghiệp đầu năm 2017 32 Bảng 2.6: Kết giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2014 60 Bảng 2.7: Kết giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2015 61 Bảng 2.8: Kết giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2016 62 Bảng 2.9: Tình hình giải hồ sơ cấp GCN từ năm 2014 - 2016 63 C DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1: Trình tự thực đăng ký đất đai tài sản gắn liền với đất, cấp GCN lần đầu đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất 19 Sơ đồ 2.1: Quy trình thực đăng ký đất đai lần đầu 34 Sơ đồ 2.2: Quy trình thực cấp GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVD lần đầu 36 Sơ đồ 2.3: Quy trình đăng ký biến động chuyển mục đích sử dụng đất 40 Sơ đồ 2.4: Quy trình đăng ký biến động chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 42 MỤC LỤC Trang LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC HÌNH ẢNH, BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa nghiên cứu Bố cục luận văn CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Các khái niệm chung 1.1.2 Vị trí vai trò cơng tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ TSKGLVĐ hệ thống quản lý nhà nước đất đai 1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến 1.2 Căn pháp lý đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hành 12 1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận 12 1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 13 1.2.3 Trách nhiệm quan thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận 15 1.3 Trình tự thủ tục hành cơng tác đăng ký cấp GCN 16 1.3.1 Quy định hồ sơ, thời gian thực trình tự, thủ tục hành đất đai 16 1.3.2 Nộp hồ sơ trả kết thực thủ tục hành đất đai 16 1.3.3 Thời gian thực thủ tục hành đất đai 17 1.3.4 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất 18 Tiểu kết Chương 21 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 23 2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu, quan thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận 23 2.1.1 Giới thiệu khái quát địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh 23 2.1.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh 28 2.1.3 Các quan thực công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh 33 2.2 Quy trình thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận 33 2.2.1 Quy trình thực đăng ký đất đai lần đầu 33 2.2.2 Quy trình thực cấp Giấy chứng nhận 36 2.2.3 Quy trình đăng ký biến động đất đai 39 2.3 Công tác phân loại xử lý cụ thể hồ sơ giải đăng ký cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 44 2.3.1 Phân loại hồ sơ 44 2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ TSKGLVĐ 48 2.4 Kết giải công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ địa bàn huyện Bình Chánh 60 2.5 Những tồn công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ địa bàn huyện Bình Chánh 63 Tiểu kết Chương 2: 64 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN BIÊN HỊA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 66 3.1 Giải pháp chung 66 3.1.1 Giải pháp sách 66 3.1.2 Giải pháp tổ chức 66 3.1.3 Giải pháp tài 66 3.1.4 Giải pháp nhân 67 3.2 Giải pháp cụ thể 67 3.2.1 Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý đăng ký đất đai lần đầu 67 3.2.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý đăng ký đất đai biến động 70 KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ 72 Kết luận 72 Kiến nghị 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, thành phần môi trường sinh thái, tư liệu sản xuất đặc biệt nông lâm nghiệp, sở khơng gian bố trí lực lượng sản xuất, địa bàn phân bố dân cư phát triển đô thị Đất đai nhân tố thiếu cho tồn dân tộc phát triển kinh tế xã hội quốc gia Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, đảm bảo việc thực quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất Huyện Bình Chánh địa bàn ngoại thành có nhiều mạnh tiềm phát triển thành phố Hồ Chí Minh Với cơng nghiệp đà phát triển, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao thu hút nhiều lao động, với tốc độ thị hóa nhanh trở thành hạt nhân thúc đẩy kinh tế toàn huyện phát triển mạnh mẽ, góp phần thực chương trình giãn dân Thành phố đại hóa nơng thơn Kèm theo nhu cầu sử dụng đất, nhu cầu cấp giấy chứng nhận ngày tăng đòi hỏi cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Bình Chánh phải đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Tuy nhiên, nguồn gốc đất người sử dụng đất vô đa dạng như: khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký xét cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận thực thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, cơng tác phân loại, xử lý hồ sơ giải việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận phải thực nghiêm túc Chính vậy, việc thực đề tài “Xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh” thực cần thiết Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Từ thực tiễn thực công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phạm vi nước gặp nhiều khó khăn hạn chế, số địa phương thực chưa tốt, tiến độ chậm trễ, gây ảnh hưởng tới việc quản lý sử dụng đất Vì có nhiều cơng trình nghiên cứu lý luận thực tiễn liên quan tới công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ TSKGLVĐ, kể đến số cơng trình nghiên cứu sau: Phạm Văn Tùng, năm 2014, Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh, luận văn thạc sĩ, trường Đại học Khoa học tự nhiên Hà Nội Đề tài đánh giá tình hình sử dụng quản lý đất đai Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh đề xuất giải pháp sách pháp luật, hồn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, tổ chức, cải cách thủ tục hành chính, tài đất đai, ứng dụng công nghệ vào việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất có đề cập đến công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên đề tài đánh giá chung tình hình sử dụng tính hợp lý việc sử dụng đất đai địa bàn nghiên cứu mà chưa giải trường hợp sát với thực tế để có dẫn chứng thuyết phục cho luận văn Phan Hồng Mai, năm 2014, Thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thành phố Đà Nẵng, luận văn thạc sĩ, trường Đại học quốc gia Hà Nội Đề tài hệ thống hóa quy phạm pháp luật việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ, sở phân tích đánh giá thực trạng công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ thành phố Đà Nẵng, đối chiếu với hệ thống pháp luật hành, luận văn nêu số bất cập quy định pháp luật, vướng mắc hạn chế thủ tục giải hồ sơ công tác quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai đại phương để đưa số nội dung hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ, hoàn thiện giải pháp tổ chức thực giải pháp bổ trợ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ, luận văn đưa số kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu Tuy nhiên, đề tài chưa thực đưa giải pháp cho trường hợp thực tế cụ thể để thấy tầm quan trọng việc thi hành pháp luật công tác Đăng ký cấp Giấy chứng nhận Bùi Thị Thúy Hường, năm 2015, Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội, luận văn thạc sĩ, trường Đại học Khoa học tự nhiên Hà Nội Đề tài đề cập đến điều kiện tự nhiên, KTXH tình hình quản lý nhà nước đất đai huyện Thanh Oai, TP Hà Nội có đề cập đến cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phân tích thực trạng cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận khu vực nghiên cứu đồng thời tiến hành phân tích đánh giá ưu điểm, vấn đề tồn công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận khu vực nghiên cứu giai đoạn 2009 - tháng 6/2015 đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội Tuy nhiên đề tài chưa nêu rõ cụ thể khó khăn thực tế, khái quát cách đơn giản mà không phân tích làm rõ vướng mắc quy định luật đất đai có hiệu lực thời điểm nghiên cứu Nội dung cơng trình nghiên cứu khái quát địa bàn nghiên cứu mặt điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội gắn liền với tình hình quản lý nhà nước đất đai chủ yếu đề cập giải vấn đề sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp pháp lý nói chung, việc xử lý hồ sơ cơng tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cụ thể chưa làm rõ để thấy đa dạng trường hợp đăng ký cấp giấy thực tế khó khăn mà cán thụ lý hồ sơ gặp phải địa bàn Vì vậy, qua trình tìm hiểu, thu thập thơng tin, số liệu, tài liệu thực trạng việc tổ chức quản lý đất đai địa bàn, đặc biệt công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất, phương pháp phân tích số liệu, so sánh, nghiên cứu văn pháp luật đất đai như: Luật đất đai 2013 văn Luật đất đai áp dụng để từ đưa nhận xét, kết luận vấn đề đạt, chưa đạt được, thuận lợi, khó khăn q trình triển khai thực công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn Đồng thời đưa giải pháp cho trường hợp cụ thể để hoàn thiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu - Tổng hợp phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; - Xác định pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai hành 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Hệ thống hóa sở lý luận pháp lý công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận - Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh - Giải pháp xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu - Quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất - Thẩm quyền đơn vị quản lý nhà nước đất đai - Nguyên tắc, quy trình phương pháp thực đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ - Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 4.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi khơng gian: Địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh - Phạm vi thời gian: Tình hình cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ từ năm 2014 đến năm 2016 - Phạm vi nội dung: Tập trung vào vấn đề xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ hộ gia đình, cá nhân bao gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập thông tin: thu thập tài liệu như: hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu, hồ sơ đăng ký biến động trường hợp chuyển nhượng, tặng cho chuyển mục đích; thu thập số liệu báo cáo tổng hợp hồ sơ năm 2014, năm 2015, năm 2016 văn pháp luật liên quan đến công tác cấp CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh - Phương pháp thống kê: Thống kê số liệu hồ sơ cấp giấy chứng nhận từ năm 2014 đến năm 2016, số liệu diện tích, dân số, mật độ dân số huyện Bình Chánh - Phương pháp phân tích, tổng hợp, đánh giá: Phân tích số liệu hồ sơ giai đoạn nhằm đánh giá tình hình giải hồ sơ địa bàn, tổng hợp kết từ việc phân tích số liệu rút tồn hạn chế - Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến đóng góp chuyên viên CN VPĐKĐĐ Ý nghĩa nghiên cứu - Làm rõ trường hợp vướng mắc việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ - Vận dụng quy định pháp luật đất đai hành đề xuất giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất công tác quản lý đất đai Nhà nước chặt chẽ hiệu Bố cục luận văn Nội dung luận văn trình bày 72 trang với bố cục sau: - Mở đầu - Chương Cơ sở lý luận pháp lý đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Chương Thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh - Chương Giải pháp hồn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh - Kết luận & kiến nghị ... cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu. .. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. .. cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công