xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện mộ đức tỉnh quảng ngãi

Vì vậy, để giúp cho bản thân hiểu thêm về các chính sách pháp luật về đất đai của Nhà nước ta hiện nay nói chung và công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận của huyện Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi

QĐ QSHNO

TT TN&MT TSKGLVĐ VPĐKĐĐ UBND HGĐ- CN CMND

Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất Nghị định - Chính phủ Quyết định

Quyền sở hữu nhà ở Thông tư

Tài nguyên và Môi trường Tài sản khác gắn liền với đất Văn phòng đăng ký đất đai

Ủy ban nhân dân

Hộ gia đình - Cá nhân Chứng minh nhân dân

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 năm 2015 Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận 56

Bảng 2.2 năm 2016 Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận 57

Bảng 2.3 từ tháng 1-5/2017 Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận 59

Bảng 2.4 từ năm 2015 đến tháng 5/ 2017 Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận 61

DANH MỤC LƯU ĐỒ

Lưu đồ 2.1 dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền Quy trình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử

với đất lần đầu

32

Lưu đồ 2.2 hợp chuyển mục đích Quy trình thực hiện đăng ký biến động đối với trường 35

Lưu đồ 2.3 hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quy trình thực hiện đăng ký biến động đối với trường 38

Lưu đồ 2.4 hợp cấp đổi GCN Quy trình thực hiện đăng ký biến động đối với trường 41

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 2.1 Bản đồ vị trí huyện Mộ Đức trong địa giới hành chính

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ii

DANH MỤC BẢNG ii

DANH MỤC LƯU ĐỒ iii

DANH MỤC HÌNH ẢNH iii

MỤC LỤC iv

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 2

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn 3

3.1 Mục tiêu nghiên cứu 3

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

4.1 Đối tượng nghiên cứu 4

4.2 Phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Ý nghĩa của nghiên cứu 4

7 Kết cấu của luận văn 5

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 6

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

1.1.1 Các khái niệm chung 6

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai 9

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ Luật Đất đai 2003 đến nay 10

1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Pháp luật đất đai hiện hành 14 1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 14

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 16

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 17

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 18

1.3.1 Thành phần hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 18

1.3.2 Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai 19

1.3.3 Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai 20

1.3.4 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất 20

Tiếu kết chương 22

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN MỘ ĐỨC TỈNH QUẢNG NGÃI 24

2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu 24

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 24

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 26

2.1.3 Cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 28

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 28

2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu 28

2.2.2 Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 30

2.2.2.1 Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu 30

2.2.2.2 Quy trình thực hiện đăng ký biến động đối với trường hợp chuyển mục đích 33

2.2.2.3 Quy trình thực hiện đăng ký biến động đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 36

2.2.2.4 Quy trình thực hiện đăng ký biến động đối với trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 39

2.3 Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 42

2.3.1 Phân loại hồ sơ 42

2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 43

2.4 Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 55

Tiểu kết chương 64

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN

SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA

BÀN HUYỆN MỘ ĐỨC TỈNH QUẢNG NGÃI 66

3.1 Giải pháp chung 66

3.1.1 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký đất đai 66

3.1.2 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 67

3.2 Giải pháp cụ thể 70

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận 70

3.2.2 Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận 73

Tiểu kết chương 74

KẾT LUẬN 76

TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

PHỤ LỤC 79

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng của môi trường sống và là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế - văn hóa - xã hội và an ninh quốc phòng Đất đai có những tính chất đặc trưng khiến nó không giống bất kỳ một tư liệu sản xuất nào Đất đai có giới hạn về số lượng và có vị trí cố định trong không gian, không thể thay đổi được theo ý chủ quan của con người Đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp đất đai là tư liệu không thể thay thế được

Hiện nay nền kinh tế nước ta đang chuyển sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, sản xuất nông nghiệp, gắn liền với sản xuất hàng hóa Điều này cho thấy tầm ảnh hưởng của đất đai là vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế đất nước

Căn cứ Điều 4, Luật Đất đai 2013: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Để quản

lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, cũng như đảm bảo việc thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ( sau đây gọi là GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ) là một chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người

sử dụng đất để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Để thực hiện tốt việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ thì các chủ dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu đối với diện tích của mình đang sử dụng Thông qua đăng ký đất đai sẽ xác lập mối mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ

sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là chứng cứ pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất nhằm mục đích đảm bảo quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp là

nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người được nhà nước giao đất, cho thuê đất Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt được mục tiêu quản

lý nguồn tài nguyên đất của quốc gia Nếu việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ chậm không những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của nhà nước và làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, người sử dụng đất có được đất đai theo nhiều cách khác nhau

về nguồn gốc như: do khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký xét cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để công tác đăng ký xét cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ được thực hiện đúng thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, thì công tác phân loại, xử lý hồ

sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ phải thực hiện nghiêm túc

Mộ Đức là huyện nằm phía Đông của tỉnh Quảng Ngãi, gồm có 12 xã và

1 thị trấn Đây là huyện có đầy tiềm năng phát triển của tỉnh trong tương lai bên cạnh đó là vị trí địa lý thuận lợi Với đường bờ biển dài 23km, đây là lợi thế lớn

để Mộ Đức phát triển sản xuất hàng hoá, mở rộng giao thương với các vùng Vào những năm gần đây sự gia tăng dân số diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị mới mọc lên dẫn đến nhu cầu về việc sử dụng dất của người dân cũng ngày càng cao và cấp thiết Tuy nhiên việc quản lý đất đai, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất tại địa phương vẫn chưa đáp ứng kịp nhu cầu của người dân cũng như xu thế phát triển chung của xã hội trên địa bàn, đặc biệt là công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Do khâu xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trên địa bàn huyện Mộ Đức còn trì trệ, không được thực hiện theo đúng thời hạn quy định, chưa thực sự mang lại lợi ích cho người đi đăng ký dẫn đến có nhiều khiếu nại trong thời gian vừa qua, gây bức xúc cho người dân

Vì vậy, để giúp cho bản thân hiểu thêm về các chính sách pháp luật về đất đai của Nhà nước ta hiện nay nói chung và công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận của huyện Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi nói riêng tôi tiến hành thực hiện đề

tài: “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Mộ Đức tỉnh Quảng Ngãi ”

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là một nội dung quan trọng của hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai, được thực hiện bởi

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng

đất trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Trên thực tế có rất nhiều đề tài nghiên cứu liên quan đến công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ sau đây là một số đề tài được đề cập:

Đề tài thứ nhất: Đề tài Luận văn Thạc sĩ của Nguyễn Luôn - Trường Đại

học Nông Lâm Huế thực hiện năm 2015 với đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi” Nội dung đề tài: Đề tài đánh giá công tác

đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính của huyện Mộ Đức theo các văn bản pháp quy hiện hành, trên cơ sở số liệu điều tra, phân tích đánh giá; xác định những thuận lợi, khó khăn để từ đó đưa ra một

số giải pháp giúp địa phương thực hiện tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trong thời gian tới

Đề tài thứ hai: Đề tài Luận văn Thạc sỹ của Lê Văn Công - Trường Đại

Học Quốc Gia Hà Nội thực hiện năm 2014 với đề tài: “Đăng ký quyền sử dụng đất qua thực tiễn ở thành phố Thanh Hóa” Nội dung đề tài: Đề tài phân tích,

đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận, trên cơ sở đó tìm ra được những kết quả đã đạt được, những khó khăn vướng mắc gặp phải cũng như các nguyên nhân, nhân tố ảnh hưởng đến công tác cấp Giấy chứng nhận; đưa ra định hướng và các giải pháp có cơ sở khoa học nhằm đẩy nhanh tiến độ của quá trình cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2013

Đề tài thứ ba: Đề tài Luận văn tốt nghiệp Đại học của Đỗ Quang Thảo - Trường đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh thực hiện năm 2014 với đề

tài: “Đánh giá công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi giai đoạn từ năm 2009 đến năm 2014” Nội dung đề tài: Đề tài nêu lên quy trình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

trên địa bàn huyện Bình Sơn; phân tích, đánh giá công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận về số lượng và chất lượng; xác định những nguyên nhân tồn tại, vướng mắc và các giải pháp khắc phục để hoàn thiện công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận

Các công trình trên chỉ đề cập giải quyết các vấn đề về chính sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp và căn cứ pháp lý nói chung, còn việc xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cụ thể thì chưa được làm rõ để thấy được những khó khăn mà cán bộ thụ lý hồ sơ gặp phải tại địa bàn

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ; xác định được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ tại địa bàn huyện Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi

Giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ tại địa bàn huyện Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai

Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nội dung: xử lý hồ sơ trong đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu và đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ đối với trường hợp biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích, cấp đổi GCN của hộ gia đình, cá nhân

Phạm vi không gian: huyện Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi

Phạm vi thời gian: từ năm 2015 đến tháng 5/2017

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập thông tin: Thu thập các thông tin, số liệu, tài liệu

và những thông tin cần thiết tại các phòng ban thuộc Sở TN & MT, Phòng TN &

MT, qua mạng Internet, sách …

Phương pháp thống kê: Thống kê các số liệu, tài liệu địa chính và các số

liệu, tài liệu khác liên quan, thể hiện số liệu qua hệ thống bảng biểu và phân tích

số liệu

Phương pháp so sánh: So sánh giữa lý luận và thực tế của công tác

ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ, lập hồ sơ địa chính ở địa phương

Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích chi tiết số liệu, để có cái

nhìn tổng quan về ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn

6 Ý nghĩa của nghiên cứu

Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký

cấp Giấy chứng nhận Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành đề xuất được các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả

7 Kết cấu của luận văn

Nội dung của Luận văn trình bày trong khoảng 60 trang với kết cấu như sau:

- Mở đầu

- Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của đăng ký cấp GCNQSDĐ,

QSHNƠ & TSKGLVĐ

- Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ &

TSKGLVĐ tại địa bàn huyện Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi

- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp

GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ tại địa bàn huyện Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi

- Kết luận và kiến nghị

- Danh mục tài liệu tham khảo

- Phụ lục

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN

KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1 Các khái niệm chung

Khái niệm đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là được hiểu là một công tác do Nhà nước tiến hành thực hiện đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm kê khai xác nhận đất đai Qua

đó, Nhà nước nắm được thông tin về đất đai để tổ chức quản lý, tránh thất thoát lãng phí Đăng ký đất đai thường đi kèm với cấp GCN, GCN chính là giấy tờ ghi nhận hợp pháp do cơ quan có thẩm quyền cấp, có sự ràng buộc pháp lý giữa Nhã nước và người sử dụng đất, là cơ sở để đảm bảo thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất: là việc kê khai và

ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (QSDĐ), quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính Đăng ký đất đai là bắt buộc; còn đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (QSHNƠ & TSKGLVĐ) thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Đăng ký đất đai gồm hai hình thức là: đăng ký lần đầu và đăng ký biến động

Khái niệm về đăng ký lần đầu

Đăng ký lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ và quyền quản lý đất đối với một

thửa đất vào hồ sơ địa chính

Khái niệm về đăng ký biến động

Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ

& TSKGLVĐ mà có thay đổi về nội dung đã ghi trên GCN, có sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất

Sau khi đăng ký, người sử dụng đất sẽ được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ, được thừa nhận và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình

sử dụng đất của mình

Khái niệm về GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài nhưng Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất đai của mình Bời vì Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất bằng các hình thức chủ yếu sau: thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; ban hành các quy định buộc các hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất

Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội

Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở Theo Điều

181 Luật dân sử Việt Nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền

sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục

vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi, ) Chủ sở hữu nhà ở

là người có đầy đủ các quyền đó

Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Khái niệm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Theo lý luận nhà nước và pháp luật thì quyền chủ thể nói chung được hiểu như sau:

Là cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể được tiến hành.Nói cách khác, quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được pháp luật cho phép Nói là khả năng có nghĩa chủ thể có thể lựa chọn giữa việc xử sự theo cách thức àm nó được phép tiến hành hoặc không xử sự như vậy

Còn nghĩa vụ là cách xử sự mà Nhà nước bắt buộc chủ thể phải tiến hành nhằm đáp ứng việc thực hiện quyền của chủ thể khác

Từ cách hiểu chung nhất như trên có thể đưa ra khái niệm về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau

Quyền của người sử dụng đất là khả năng mà pháp luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử dụng đất nhằm sử dụng đất đúng mục đích hợp lý tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao

Nghĩa vụ của người sử dụng đất là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc người sử dụng đất phải tiến hành trong quá trình sử dụng đất nhằm không làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước và của các chủ thể sử dụng đất khác

- Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:

Thứ nhất, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất, hưởng

thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp

Thứ hai, người sử dụng đất được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp, được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này

Thứ ba, người sử dụng đất được phép khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Thẩm quyền không chỉ thể hiện được sử khác biệt giữa các cơ quan nhà nước với nhau mà còn là thuộc tính tất yếu của cơ quan quyền lực nhà nước Có

thể thấy, đối với một cơ quan nhà nước, thẩm quyền giữ vai trò rất quan trọng

Ta có thể hiểu “thẩm quyền” là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ hành động, quyết định của các cơ quan, tổ chức thuộc hệ thống bộ máy nhà nước do pháp luật quy định

Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai ( sau đây viết tắt VPĐKĐĐ ) thì Sở tài nguyên môi trường cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người

sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng

nhận;

Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;

- Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ như sau:

UBND cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho tổ chức, cơ

sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan TN & MT cùng cấp cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

UBND cấp huyện cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Đối với những trường hợp đã được cấp GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan TN

& MT thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.1.2 Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai

* Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ

sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất

Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp GCN quyền sử dụng đất, đăng

ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nướcvề quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai Hồ sơ địa chính

và GCN quyền sử dụng đấtcung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩavụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ

và sử dụng đất đai có hiệu quả,

* Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn

bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất

Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển ngành địa chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm có:

- Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần biếtgồm: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích,hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý

- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất)

Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất Đây

là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội

và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai

Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện đăng ký đất đai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản

lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật

Vị trí và vai trò của cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là một trong những công cụ quan trọng để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất

Là cơ sở để nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp của chủ sử dụng đất, cũng như là

cơ sở để chủ sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước

GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là giấy tờ hợp pháp để người sử dụng đất thực hiện 8 quyền mà Nhà nước giao cho, đó là: quyền tặng cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại về đất và tài sản có trên đất khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa hệ thống toà án nhân dân với UBND

Việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ với mục đích để Nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý Nhà nước đối với đất đai, để người sử dụng đất yên tâm khai thác tốt mọi tiềm năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ nguồn tài nguyên đất Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất của quốc gia

1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ Luật Đất đai 2003 đến nay

Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ theo Luật Đất đai 2003 đến khi có luật đất đai 2013

Ngày 26/11/2003 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2003 và có hiệu lực

từ ngày 01/07/2004 Luật đất đai 2003 được ban hành đã có nhiều thay đổi quan trọng và dần đi đến khắc phục những khó khăn của những giai đoạn trước còn vướng mắc, chưa giải quyết được Trong đó, đối với công tác ĐKĐĐ, cấp

GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ, Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật đã thể hiện rõ những đổi mới này qua việc cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn giản, gọn nhẹ

Trình tự đăng ký Đất đai được quy định tại nghị định 181/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai:

Hộ gia đình, cá nhân nộp tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất

Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sử phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trong thời gian mười lăm (15) ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; gửihồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ

sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên và Môi trường ;

Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất;

Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ theo Luật Đất đai 2013 đến nay

- Luật đất đai 2013 được thông qua trong kỳ họp lần thứ 6 Quốc hội khóa XIII vào ngày 29/11/2013 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 nhằm xóa bỏ những hạn chế và phát huy nhiều điểm mới, nâng cao tính phù hợp trong chính sách pháp luật đất đai, đặc biệt là trong công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013

Ngày 06/01/2017, Chính phủ ban hành Nghị định số 01/2017/NĐ-CP Nghị định này sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-

CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai Nghị định 01/2017/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 03/03/2017 cho phép cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ sẽ mở rộng thêm 5 trường hợp sau: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014; đất được giao không đúng thẩm quyền; diện tích đất tăng thêm so với Giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất; đất xây dựng khu

đô thị, khu dân cư nông thôn, khu sản xuất kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau; trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên

- Trình tự đăng ký đất đai được quy định tại nghị đinh 43/2014/ NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2013

Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ theo quy định

Ủy ban nhân dân ( sau đây viết tắt là UBND) cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sử phù hợp với quy hoạch.Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ vào đơn đăng ký Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

Cơ quan tài nguyên và môi trường Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai

Các loại Giấy chứng nhận qua các giai đoạn

Trải qua nhiều năm, nhiều thời kỳ thì GCN đã có sự thay đổi khác nhau

để cho phù hợp với hoàn cảnh tình cần thiết của từng thời kỳ đó Đầu tiên GCNQSDĐ được tổng cục quản lý đất đai phát hành năm 1989 theo quyết định

số 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989, Sổ này có màu đỏ đậm và do UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp cho chủ sử dụng Loại đất được cấp theo sổ đỏ rất đa dạng, gồm: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất làm nhà ở thuộc nông thôn

Tiếp đó là GCNQSHNƠ & TSKGLVĐ được phát hành vào năm 1994 theo nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng

đất ở tại đô thị, Giấy do Bộ Xây dựng phát hành và do có bìa màu hồng nhạt nên thường được gọi là giấy hồng Vào năm 1999 bộ Tài chính cho ban hành Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước theo Quyết định 399TC/QLCS ngày 17/5/1995, Giấy có màu tím Để công nhận quyền sử dụng đất ở và ghi nhận tài sản trên đất mà không công nhận quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản, bộ tài nguyên đã ban hành Giấy chứng nhận QSDĐ theo số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định

về GCNQSDĐ Giấy có bìa màu đỏ

Luật đất đai 2003 có 1 bước tiến là quy định “giấy đỏ”, “giấy hồng”,

“giấy tím” về 1 loại giấy duy nhất nhưng do sự mập mờ trong câu ngôn ngữ pháp lý (Khoản 4 Điều 48 Luật đất đai 2003) dẫn đến việc ra đời và lặp lại sự song song tồn tại của 2 loại giấy hồng, giấy đỏ gây khó khăn cho người dân

Năm 2005, Chính phủ đã ra Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 ban hành Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy có bìa màu hồng do Bộ xây dựng ban hành mẫu và để ghi nhận quyền sở hữu tài sản trên đất của chủ sở hữu, khắc phục hạn chế của giấy

đỏ Chủ sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất cần đồng thời có 2 loại giấy: Một giấy hồng mới chứng nhận quyền sở hữu tài sản và một giấy đỏ mới chứng nhận quyền sử dụng đất

Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận này do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận này do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Những điểm mới Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 về công tác đăng ký, cấp GCN

Luật Đất đai 2013 ra đời có những đổi mới, tiến bộ hơn luật đất đai 2003

và luật đất đai 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Luật quy định cụ thể người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất và đối với đất được giao để quản lý, bổ sung thêm nhiều điều luật để quy để cụ thể hóa các quyền của Nhà nước và cụ thể về nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như quy định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân Thời gian thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận đã được rút ngắn, cụ thể: thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày giảm 15 ngày so với Luật Đất đai 2003

Trường hợp QSDĐ, QSHNO và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một GCN, hoặc cấp chung một sổ đỏ

và trao cho người đại diện Tuy nhiên, GCN phải ghi đầy đủ tên của những người có chung QSDĐ, nhà ở hay TSGL

Trường hợp đất là tài sản chung của vợ chồng thì GCN ghi cả họ, tên vợ

và họ, tên chồng (trừ trường hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một người) Nếu GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCN mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu

Người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một

xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCN chung cho các thửa đất đó

Đất sử dụng vào mục đính đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân

1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

 Nguyên tắc đăng ký đất đai

Một hệ thống đăng ký đất đai tốt nhất cần có 4 nguyên tắc cơ bản sau:

Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ, nguyên tắc đồng thuận, nguyên tắc công khai, nguyên tắc chuyên biệt hoá

Việc tuân thủ các nguyên tắc bảo đảm cho hệ thống đăng ký đất đai thực

sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt các khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai

Một là nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: nghĩa là một biến động về quyền đối

với đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý

nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai

Hai là nguyên tắc đồng thuận: người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền phải đổng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay

đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký

Ba là nguyên tắc công khai: hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho

mọi người có thể tra cứu, kiểm tra Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính

pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ

Thứ tư là nguyên tắc chuyên biệt hoá: trong đăng ký đất đai, chủ thể (người có quyền cần đăng ký) và đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác

định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hoá các giao dịch và giảm bớt những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai

 Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

Việc tuân thủ các nguyên tắc cấp GCN góp phần giảm thiểu các tranh chấp về đất đai, hạn chế khiếu nại, khiếu kiện giữa những người sử dụng đất đồng thời là căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai

GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một

xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ chung cho các thửa đất đó;

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu

có yêu cầu thì cấp chung một GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ và trao cho người đại diện;

Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luậttrừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp;

Cấp GCN chung cho cả vợ chồng, trừ trường hợp thỏa thuận ghi tên một người ( hoặc GCN đã cấp ghi tên một người thì được cấp đổi ghi cả họ tên vợ chồng nếu có yêu cầu)

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ hoặc GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm

có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

 Điều kiện đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là hoạt động rất quan trọng, nó giúp cho Nhà nước quản

được đất đai cũng như để đảm bảo được quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng đất Vì vậy nên Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể điều kiện được đăng

ký đất đai như sau:

Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký ( Theo Khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013)

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; chuyển mục đích sử dụng đất; có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này; chuyển quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,

tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất (Theo Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013)

 Điều kiện cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất được quy định cụ thể tại Điều 99 Luật Đất đai

2013 như sau:

Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này; người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã:

Xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký;

Xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch;

Gửi thông báo đề nghị Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính do người sử dụng đất nộp;

Lấy ý kiến khu dân cư, niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân

xã trong vòng 15 ngày Xem xét ý kiến phản ánh về nội dung công khai, gửi hồ

sơ đến Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

- Trách nhiệm của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện:

Kiểm tra hồ sơ đăng ký, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết, trích lục bản đồ địa chính, xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được

cấp giấy chứng nhận, cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất

đai (nếu có);

Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa

vụ tài chính, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được ghi nợ theo quy định Chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường ký cấp giấy chứng nhận; cập nhật bổ sung việc cấp giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

- Trách nhiệm của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện: Kiểm tra hồ

sơ đăng kí và trình Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận, chuyển hồ

sơ đã giải quyết cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để trao giấy chứng nhận cho người dân

- Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân huyện: Ký cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và đồng thời chuyển giấy chứng nhận cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện

- VPĐKĐĐ tỉnh: Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản

thuộc Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực

công tác được giao

Thực hiện chỉnh lý biến động thường xuyên đối với bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai; tổ chức lập, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính

Cung cấp bản sao bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai (dạng

số hoặc dạng giấy) cho UBND xã, phường, thị trấn

- Sở TN & MT tỉnh: ký vào GCN đối với trường hợp cấp giấy biến động;

Tổ chức thực hiện và hướng dẫn kiểm tra việc điều tra đánh giá tài nguyên đất; điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá đất đai; lập, chỉnh lý và quản lý bản đồ địa chính; thống kê, kiểm kê, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; xây dựng, vận hành hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quản lý, sử dụng đất đai;

1.3 Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.3.1 Thành phần hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu 04/ĐK

Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 và điều 18 của Nghị định

số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất

Một trong các giấy tờ quy định tại điều 31,32,33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Trường hợp đăng ký quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải

có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng ( trừ trường hợp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình xây dựng đã có sẵn sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng)

Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ có iên quan đến việc miễn giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn iền với đất (nếu có)

1.3.2 Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau: sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 59 của Luật Đất đai; phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì VPĐKQSDĐ cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; VPĐKQSDĐ cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng

ký đất đai

Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ

và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ

sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết;

Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan

đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính;

Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ

có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết

1.3.3 Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích là không quá 15 ngày

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;

Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 10 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày;

Thời gian quy định tại trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người

sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa

03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp

hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 15 ngày

1.3.4 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký

UBND cấp xã thực hiện: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ thì UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ

quy định thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của

tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, UBND cấp xã phải thông báo cho VPĐKĐĐ thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến VPĐKĐĐ

VPĐKĐĐ thực hiện các công việc: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân,

cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại VPĐKĐĐ thì gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định;

Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của

tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ vào đơn đăng ký;

Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và

34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho VPĐKĐĐ;

Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ

quan TN & MT trình ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cập nhật bổ sung việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ vào hồ sơ địa chính, cơ sở

dữ liệu đất đai; trao GCN cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho UBND cấp

xã để trao cho người được cấp

Phòng TN & MT thực hiện các công việc: Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan

có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ;

Trường hợp thuê đất thì trình UBND cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

UBND cấp huyện: Xem xét và ký GCN lần đầu

Trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là hoạt động phức tạp, phải trải qua nhiều khâu, nhiều công đoạn và được thực hiện bởi nhiều cơ quan chức năng Vì vậy, cần thiết khách quan phải quy định về các điều kiện và thủ tục hành chính cụ thể đối với hoạt động này nhằm định hướng cho các cơ quan chức năng thực thi nhiệm vụ cấp giấy, cũng như các chủ thể có nhu cầu cấp giấy phải thực hiện và tuân thủ theo một trật tự đã được pháp luật quy định

Đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định rõ cụ thể quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phải đăng ký Đăng

ký đất đai lần đầu đối với trường hợp có cấp giấy chứng nhận và không cấp giấy chứng nhận khác nhau về thời gian và thành phần hồ sơ, về trình tự thực hiện thì giống nhau Đăng ký biến động với trường hợp cấp giấy chứng nhận mới thì thời gian thực hiện là 20 ngày và cơ quan thực hiện ký là Sở Tài nguyên và Môi trường , đối với trường hợp xác nhận bổ sung Giấy chứng nhận thì thời gian là

10 ngày và cơ quan thực hiện xác nhận là Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

và trình tự thực hiện cũng khác nhau Về trình tự và thủ tục hành chính trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được giảm bớt thủ tục và rút ngắn thời gian giảm 15 ngày theo quy định của Luật đất đai 2013 so với Luật đất đai 2003 trước đây Như vậy việc giảm bớt những thủ tục và rút ngắn thời gian sẽ giúp ích cho người dân nhưng bên cạnh đó cũng gây khó khăn cho cán bộ địa chính trong quá trình xử

lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận

Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu:

Đăng ký biến động thực hiện đối những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã hoàn thành đăng ký lần đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã được thiết lập Còn đăng ký lần đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất đủ điều kiện, đăng ký quyền sử dụng đât lần đầu được thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại Giấy chứng nhận nào hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng

Việc nghiên cứu chương 1, giúp cho chúng ta hiểu rõ hơn quyền và nghĩa

vụ của nhà nước và người dân; trình tự, thủ tục hành chính trong công tác đăng

ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ tránh các trường hợp làm trái với quy định của pháp luật Và hơn thế nữa việc nghiên cứu chương 1 là tiền đề cho việc nghiên cứu công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận ở chương 2

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN

KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN MỘ ĐỨC TỈNH QUẢNG NGÃI

2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

Vị trí địa lý

Huyện Mộ Đức là huyện đồng bằng ven biển, nằm ở phía Đông tỉnh

Quảng Ngãi, có tọa độ địa lý từ 14052'51" đến 15005'49" vĩ độ Bắc và từ

108047'24" đến 108057'18" kinh độ Đông Với các giới cận: Phía Bắc giáp:

Huyện Tư Nghĩa, phía Nam giáp: Huyện Đức Phổ, phía Tây giáp: Huyện Nghĩa

Hành, phía Đông giáp: Biển Đông

Địa hình, địa mạo

Mộ Đức nằm trong dải đồng bằng nhỏ hẹp thuộc vùng duyên hải miền

Trung, tiếp cận biển Đông và vùng đồi núi thấp nối tiếp với Đông Trường Sơn

Địa hình huyện có hai dạng chính: trung du, miền núi và đồng bằng, ven biển

Vùng trung du, miền núi: Nằm ở phía Tây Nam của huyện có diện tích

gần 8.000 ha Độ cao trung bình từ 15 - 20m (chưa kể các đỉnh núi), có độ dốc

khá lớn; do đó ảnh hưởng xói mòn nghiêm trọng khi mưa lũ

Khí hậu

Mang đặc thù của khí hậu nhiệt đới gió mùa điển hình của vùng duyên hải

Nam Trung Bộ và bị chi phối bởi điều kiện địa hình phía Đông dãy Trường Sơn

với những đặc trưng chủ yếu: nóng ẩm, nhiệt độ cao, ánh sáng nhiều, lượng mưa

khá lớn đây là những nhân tố ảnh hưởng đến các yếu tố khí hậu của huyện, thể

hiện theo hai mùa rõ rệt: mùa khô từ tháng 3 đến tháng 8 và mùa mưa từ tháng 9

đến tháng 02 năm sau

Thủy văn

Chế độ thủy văn của huyện chịu ảnh hưởng chính của sông Vệ Với lưu

lượng dòng chảy lớn Qn = 58,7m3/s, tháng ít nước nhất trong năm đạt từ 14,3 -

23,7m3/s Sự hình thành lũ và số lượng các cơn lũ trên sông quyết định bởi thời

gian và cường độ ở tâm mưa sông Vệ Ở đây mưa lũ chỉ kéo dài 3 tháng vào

khoảng giữa mùa mưa (tháng 10 - 12), nghĩa là xảy ra chậm hơn 1 tháng và kết

thúc trước gần 2 tháng so với mùa mưa

Chế độ thủy triều tại đây có khoảng 2/3 số ngày trong tháng là nhật triều,

còn lại là bán nhật triều; thời gian triều lên kéo dài hơn thời gian triều rút Biên

độ thủy triều 1 - 1,5m Chế độ dòng chảy do dòng triều lưu và dòng hải lưu đóng

vai trò quyết định

( Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Mộ Đức năm 2015)

Hình 2.1 Bản đồ vị trí huyện Mộ Đức trong địa giới hành chính tỉnh

Quảng Ngãi

Tài nguyên đất

Với tổng diện tích tự nhiên 21.388,82 ha, đã khai thác đưa vào sử dụng 20.288,81ha (chiếm khoảng 94,86%) Đất chưa sử dụng còn tương đối lớn 1.100,01 ha (chiếm khoảng 5,14%) Đất phù sa có diện tích 10.540,00 ha, chiếm 49,28% diện tích tự nhiên, phân bố phổ biến ở vùng đồng bằng, được tạo thành chủ yếu do quá trình lắng đọng phù sa của các sông Vệ, sông Thoa Do địa hình phức tạp, các dãy núi xen kẽ với đồng bằng, các vật liệu phù sa còn được bổ sung bởi các sản phẩm dốc tụ hay lũ tích từ các dãy núi xung quanh đồng bằng Tuy nhiên, do đặc tính nước lũ về và rút đi nhanh nên đất phù sa có thành phần

cơ giới nhẹ và trung bình Ngoài ra, còn có các nhóm đất khác như đất cát biển, đất xám

 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên

- Thuận lợi: Mộ Đức là huyện có đầy tiềm năng phát triển của tỉnh trong

tương lai bên cạnh đó là vị trí địa lý thuận lợi Đây là lợi thế lớn để Mộ Đức phát triển sản xuất hàng hoá, mở rộng giao thương với các vùng

Mạng lưới cơ sở hạ tầng của Mộ Đức tương đối hoàn thiện, nhất là hệ thống đường giao thông khá phát triển: Ngoài quốc lộ 1A, đường sắt Bắc - Nam chạy suốt chiều dài của huyện, còn có trục quốc lộ 24 đi Tây Nguyên là điểm thuận lợi nổi bậc nhất trong giao lưu và phát triển kinh tế của huyện giữa khu vực Miền Trung và Tây Nguyên Bên cạnh đó, Mộ Đức có vị trí tiếp giáp với Biển Đông có diện tích mặt nước, bãi bồi, đất chưa sử dụng ven sông, ven biển nên có khả năng phát triển mạnh ngành khai thác, nuôi trồng chế biến thủy, hải sản

- Khó khăn, hạn chế: Mộ Đức nằm trong vùng thường xuyên bị ảnh

hưởng bởi thiên tai: bão, lũ lụt, hạn hán, sạt lở đất, nhiễm mặn và là một trong những địa phương bị ảnh hưởng của biến đổi khí hậu và nước biển dâng, gây thiệt hại không nhỏ đến sản xuất và đời sống của nhân dân Nguồn tài nguyên khoáng sản và tài nguyên du lịch đa dạng phong phú nhưng chưa được chú trọng đầu tư, thu hút nguồn vốn, chưa phát huy được tiềm năng và công suất của công nghiệp, du lịch

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

Mộ Đức là huyện trọng điểm lúa của tỉnh Quảng Ngãi Nghề nông từ xưa đến nay vẫn là ngành sản xuất chính, một nguồn sống quan trọng của nhân dân trong huyện, trong khi tiểu thủ công nghiệp và thương mại - dịch vụ ngày càng chiếm tỷ trọng cao và góp phần thúc đẩy tốc độ tăng trưởng kinh tế, cải biến cơ cấu kinh tế theo hướng ngày càng tiến bộ

Nền kinh tế huyện Mộ Đức trong những năm qua tiếp tục được phát triển, đời sống nhân dân ngày càng được nâng lên Số hộ giàu, khá tăng lên, số hộ nghèo giảm, không còn hộ đói Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực,

tỷ trọng nông nghiệp giảm, tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ tăng, cụ thể:

+ Ngành Nông - Lâm - Ngư nghiệp năm 2016 đạt 630,0 tỷ đồng, đạt

Mục tiêu đến năm 2017 có: 15% trường Mầm non, 60% trường Tiểu học, 60% trường Trung học cơ sở, 50% trường Trung học phổ thông đạt chuẩn quốc gia

Nâng cao chất lượng giáo dục toàn diện; chú trọng giáo dục mầm non; củng cố và duy trì kết quả phổ cập giáo dục trung học cơ sở, triển khai thực hiện phổ cập bậc trung học phổ thông Xây dựng đội ngũ cán bộ quản lý giáo dục và đội ngũ nhà giáo có đạo đức tốt, bảo đảm cả số lượng và chất lượng

 Đánh giá chung điều kiện kinh tế - xã hội

- Thuận lợi: Trong những năm qua, nền kinh tế Mộ Đức có những bước

phát triển đáng khích lệ góp phần nâng cao diện mạo của huyện cũng như đời sống nhân dân, huyện đã thu hút được lực lượng lao động từ các địa phương khác đến làm việc và sinh sống Đây chính là điểm đánh dấu sự khởi sắc trong

nền kinh tế của huyện Mộ Đức

- Khó khăn, hạn chế: Nền kinh tế tăng trưởng nhanh, nhưng chưa vững

chắc Chất lượng tăng trưởng và sức cạnh tranh của nền kinh tế thấp, chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động chậm, chưa hình thành các ngành mũi nhọn, các sản phẩm chủ lực một cách rõ nét, ngành nông - lâm nghiệp còn chiếm tỷ trọng lớn, khu vực dịch vụ phát triển chậm

Hệ thống hạ tầng kinh tế, xã hội trong huyện tuy đã được cải tạo, nâng cấp đáng kể, nhưng vẫn còn nhiều bất cập, chưa đủ sức hấp dẫn để thu hút đầu

tư bên ngoài, chưa tạo tiền đề cần thiết cho sự phát triển kinh tế - xã hội với tốc

độ nhanh trong thời gian tới

Nguồn nhân lực dồi dào nhưng chất lượng thấp, thừa lao động phổ thông nhưng lại thiếu lao động kỹ thuật Tình trạng thiếu việc làm và việc làm không

ổn định, nhất là ở khu vực nông thôn Với thực trạng trên, để đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện theo hướng hiệu quả, bền vững trong thời gian tới, đòi hỏi cần có sự quyết tâm cao của lãnh đạo các cấp, các ngành và toàn thể cán bộ, nhân dân trong huyện để vượt qua những khó khăn và thách thức nêu trên, đồng thời phải có định hướng phát triển phù hợp và các giải pháp cụ thể để phát huy có hiệu quả các tiềm năng, lợi thế của huyện

2.1.3 Cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- UBND các xã: Đức Lân, Đức Nhuận, Đức Thạnh, Đức Phong, Đức Chánh, Đức Minh, Đức Hòa, Đức Hiệp, Đức Phú, Đức Tân, Đức Thắng, Đức Lợi và thị trấn Mộ Đức Có nhiệm vụ hỗ trợ Chi nhánh Văn phòng ĐKDĐ huyện Mộ Đức, Phòng TN & MT huyện Mộ Đức thực hiện công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ UBND cấp xã thực hiện việc tiếp nhận

hồ sơ và trả kết quả đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã; kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc, tình trạng tranh chấp đất; niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ

- Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện Mộ Đức, Phòng TN & MT huyện

Mộ Đức: tổ chức thực hiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ; chỉnh lý biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật

- UBND cấp huyện thực hiện nhiệm vụ: thực hiện cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân; chỉ đạo, giám sát việc thực hiện nhiệm vụ của Phòng TN & MT

- Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi: Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

- Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi: là cơ quan thực hiện cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ biến động, chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thực hiện chức năng tham mưu, giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường gồm: đất đai; tài nguyên nước; tài nguyên khoáng sản, địa chất; môi trường; khí tượng thủy văn; biến đổi khí hậu;

đo đạc và bản đồ; quản lý tổng hợp và thống nhất về biển và hải đảo (đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có biển, đảo)

2.2 Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận

2.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu

Căn cứ vào điều 70 nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất

Căn cứ vào Điều 102, Quyết định số 382/QĐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Ngãi về việc công bố thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi ngày 23/03/2015

* Thành phần hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận như sau:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Một trong các loại giấy tờ được quy định tại điều 100 luật Đất đai

- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền

- Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân

về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện

vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế

 Quy trình cụ thể

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ ( 01 ngày)

Trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ tại UBND cấp xã, trong thời gian không quá 01 ngày làm việc, UBND cấp xã chuyển hồ sơ đến Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả của UBND cấp huyện

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ; chuyển hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, thiếu hoặc không hợp lệ thì yêu cầu người dân bổ sung

Bước 2: Kiểm tra, thẩm định hồ sơ ( 05 ngày)

Chi nhánh VPĐKĐĐ tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, Chi nhánh VPĐKĐĐ phải thông báo và hướng dẫn người sư dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Trường hợp hồ sơ hợp lệ, tiến hành trích lục bản đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết

Bước 3: Cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai ( 03 ngày)

Chi nhánh VPĐKĐĐ thẩm tra, kiểm tra, cập nhật thông tin thửa đất đăng

ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có)

Bước 4: Trả kết quả( 01 ngày)

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ trao biên nhận cho người sử dụng đất và chuyển hồ sơ lưu theo quy định

2.2.2 Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.2.2.1 Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

Căn cứ vào Điều 103, Quyết định số 382/QĐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Ngãi về việc công bố thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi ngày 23/03/2015

Thời gian giải quyết: không quá 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận ddue

hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã ( 15 ngày)

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp tài sản là nhà ở (Bản sao chứng thực - nếu có);

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp tài sản là công trình (Bản sao chứng thực);

+ Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (bản sao chứng thực);

+ Văn bản uỷ quyền nộp hồ sơ hoặc nhận GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ (bản chính - nếu có);

+ Các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (Bản sao - nếu có);

+ Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (bản sao chứng thực - theo mẫu); + Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ) (bản chính)

 Quy trình thực hiện

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ (01 ngày)

Trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ tại UBND cấp xã, trong thời gian không quá 01 ngày làm việc, UBND cấp xã chuyển hồ sơ đến Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả của UBND cấp huyện

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ; chuyển hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, thiếu hoặc không hợp lệ thì yêu cầu người dân bổ sung

Bước 2: Kiểm tra, lấy ý kiến ( 05 ngày)

Chi nhánh VPĐKĐĐ tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ

Trường hợp hồ sơ hợp lệ, tiến hành trích lục bản đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra hồ sơ đăng ký; chuyển thông tin cho Chi cục Thuế để tính thuế; xác minh thực địa, gửi văn bản lấy ý kiến cơ quan quản lý xây dựng ( Phòng Quản lý đô thị hoặc Phòng Kinh tế hạ tầng) đối với trường hợp có cấp

sở hữu nhà ở và tài sản trên đất

Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết trong thời gian tối đa 03 ngày, Chi nhánh VPĐKĐĐ làm văn bản nêu rõ lý do trả hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trả cho người dân

Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ trình ký, xác định nghĩa vụ tài chính ( 05 ngày)

Trong thời gian không quá 05 ngày, Chi cục Thuế phải xác định nghĩa vụ tài chính, ban hành thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính; Phòng Quản lý đô thị hoặc Phòng Kinh tế hạ tầng có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Chi nhánh VPĐKĐĐ

Bên cạnh đó, Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ lập tờ trình, in GCN và chuyển hồ sơ cho Phòng TN&MT ( trong thời hạn không quá

05 ngày)

Bước 4: Phòng TN&MT huyện kiểm tra, trình ký GCN ( 05 ngày)

Kiểm tra hồ sơ, soạn tờ trình trình UBND huyện

Bước 5: UBND huyện ký vào GCN ( 05 ngày)

Bước 6: Phòng TN&MT huyện tiếp nhận, chuyển GCN cho Chi nhánh VPĐKĐĐ ( 01 ngày)

Bước 7: Chi nhánh VPĐKĐĐ cập nhật hồ sơ, chuyển GCN cho Bộ Phận tiếp nhận và trả kết quả( 02 ngày)

Chi nhánh VPĐKĐĐ vào sổ cấp giấy; cập nhật chỉnh lý biến động vào hồ

sơ địa chính, scan GCN để lưu trữ; chuyển GCN cho Bộ phận tiếp nhận và trả

kết quả

Bước 8: Trả kết quả ( 01 ngày)

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trao giấy chứng nhận cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính (hoặc đã ký hợp đồng thuê đất hoặc được miễn giảm nghĩa vụ tài chính có liên quan đến thủ tục hành chính)

Lưu đồ Đơn vị thực hiện Thời gian giải

quyết (30 ngày)

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ

01 ngày ( trường hợp nộp tại cấp xã thì thời gian cộng thêm

01 ngày) Chi nhánh VPĐKĐĐ 05 ngày

Chi nhánh VPĐKĐĐ

Chi cục Thuế 05 ngày

Phòng Tài nguyên và Môi trường 05 ngày

UBND cấp huyện 05 ngày

Phòng Tài nguyên và Môi trường 01 ngày

Chi nhánh VPĐKĐĐ 02 ngày

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ 01 ngày

Lưu đồ 2.1 Quy trình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu Nhận xét: Quy trình thực hiện cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu theo Quyết định số 382/QĐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Ngãi ngày 23/03/2015 tương tự trình tự, thủ tục quy định tại Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 các bước thực hiện và Điểm a,

Kiểm tra; lấy ý kiến cơ quan liên

quan, thẩm tra, lập phiếu chuyển

thông tin địa chính gửi Chi cục Thuế

Xác định nghĩa vụ tài chính

khoản 2 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về thời gian thực hiện thủ tục hành chính Tuy nhiên, tại huyện Mộ Đức việc thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ được Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thông báo cho người sử dụng đất thực hiện ngay sau khi Chủ tịch UBND huyện ký vào GCN; tùy vào mức độ phức tạp của hồ sơ sẽ có những hồ sơ Chi nhánh VPĐKĐĐ sẽ chuyển thông tin xác định nghĩa vụ sau khi GCN được ký tránh những trường hợp khi hồ sơ được trình lên cơ quan có thẩm quyền xác định không đủ điều kiện cấp GCN mà trong khi đó người dân đã thực hiện nghĩa vụ tài chính thì rất khó lấy lại số tiền mình đã đóng

Hồ sơ đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu đã xong

Hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận của hộ gia đình ông Nguyễn Trọng Thu và bà Lê Thị Bướm đối với thửa đất số 865 tờ bản đồ số 7, diện tích 642

m2,loại đất: đất ở nông thôn và đất trồng cây lâu năm, địa chỉ thửa đất tại thôn 4

xã Đức Chánh, huyện Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi

Nguyên nguồn gốc thửa đất số 865 tờ bản đồ số 7 ( bản đồ đo mới 2004)

là của vợ chồng ông Nguyễn Chưu và vợ bà Nguyễn Thị Câu tạo lập và quản lý

từ năm 1945 đến năm 1969 vợ chồng ông Nguyễn Chưu đều qua đời, con trai ông là Nguyễn Ảnh và vợ bà Nguyễn Thị Sang tiếp tục quản lý và sử dụng đến năm 1987 tặng lại cho con trai thứ là Nguyễn Trọng Thu và vợ Lê Thị Bướm

Vợ chồng Nguyễn Trọng Thu và bà Lê Thị Bướm tiếp tục quản lý và xây dựng nhà ở từ năm 1987 đến nay ( quá trình tặng cho bằng miệng không có giấy tờ) đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất Thửa đất đã được UBND huyện Mộ Đức ký cấp Giấy chứng nhận ngày 24/10/2016 số CB 021143 Thành phần hồ sơ đính kèm tại Phụ lục I

2.2.2.2 Quy trình thực hiện đăng ký biến động đối với trường hợp chuyển mục đích

Thời gian quy định: không quá 15 ngày ( không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính)

- Thành phần hồ sơ:

Đơn xin phép chuyển mục đích

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

 Quy trình thực hiện

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ ( 01 ngày)

Trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ tại UBND cấp xã, trong thời gian không quá 01 ngày làm việc, UBND cấp xã chuyển hồ sơ đến Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả của UBND cấp huyện

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ; chuyển hồ sơ đến Phòng TN&MT huyện

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, thiếu hoặc không hợp lệ thì yêu cầu người dân bổ sung

Bước 2: Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích( 03 ngày)

Phòng TN&MT huyện tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ Phối hợp với Chi nhánh VPĐKĐĐ xác minh thực địa, trích lục bản đồ địa chính

Soạn báo cáo thẩm định về việc chuyển mục đích trình UBND huyện

Bước 3: Ký vào quyết định chuyển mục đích ( 02 ngày)

UBND huyện tiếp nhận hồ sơ từ Phòng TN&MT sau khi kiểm tra hồ sơ

có đủ điều kiện chuyển mục đích, ký vào quyết định chuyển mục đích; chuyển

hồ sơ cho Chi nhánh VPĐKĐĐ

Bước 4: Tiếp nhận hồ sơ; lập phiếu chuyển thông tin địa chính gửi Chi cục Thuế ( 03 ngày )

Bước 5: Xác nhận nội dung thay đổi vào GCN, xác định nghĩa vụ tài chính ( 03 ngày)

Tiếp nhận hồ sơ từ UBND huyện, xác nhận thay đổi vào GCN trình Giám đốc Chi nhánh VPĐKĐĐ ký vào GCN đồng thời gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế

Bước 6: Cập nhật hồ sơ, chuyển GCN cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả ( 02 ngày)

Chi nhánh VPĐKĐĐ cập nhật chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, scan GCN để lưu trữ; chuyển GCN cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả

Lưu đồ Đơn vị thực hiện Thời gian giải quyết

( 15 ngày)

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả

01 ngày( trường hợp nộp tại cấp xã thì thời gian cộng 01 ngày) Phòng TN&MT huyện 03 ngày

UBND huyện 02 ngày

Chi nhánh VPĐKĐĐ 03 ngày

Chi nhánh VPĐKĐĐ

Chi cục Thuế 03 ngày

Chi nhánh VPĐKĐĐ 02 ngày

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ 01 ngày

Lưu đồ 2.2 Quy trình thực hiện đăng ký biến động đối với trường

hợp chuyển mục đích Nhận xét: Quy trình thực hiện đăng ký biến động đối với trường hợp

chuyển mục đích theo Quyết định số 382/QĐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Ngãi ngày 23/03/2015 tương tự trình tự, thủ tục quy định tại Điểm b, khoản 1, Điều 61 và Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014

về thời gian thực hiện cấp GCN và các bước thực hiện.Sau khi UBND huyện chấp thuận cho phép chuyển mục đích sẽ chỉ đạo cho Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện xác định nghĩa vụ tài chính, cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính

Tiếp nhận hồ sơ

Cập nhật hồ sơ địa chính, chuyển

GCN cho Bộ phận trả kết quả

Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm

định nhu cầu chuyển mục đích

Trả kết quả

Ký vào quyết định chuyển

mục đích

Tiếp nhận hồ sơ; lập phiếu chuyển

thông tin địa chính gửi Chi cục Thuế

Xác nhận nội

dung thay đổi

vào GCN

Xác định nghĩa vụ tài chính