xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn quận thủ đức thành phố hồ chí minh

DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT Kí hiệu Ý nghĩa ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận SDĐ Quyền s dụng đất S NƠ Quyền sở hữu nhà SK Tài sản khác g n liền với đất VĐ TN TKQ Tiếp nhận trả kết TPHCM Thành phố H Chí Minh UBND Uỷ ban nhân dân TNMT Tài nguyên V ĐK Văn phòng đăng ký ii i trường DANH SÁCH BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ S đ 2.1 Quy trình đăng ký đất đai l n đ u 25 S đ 2.2 Quy trình x lý h s đăng ký cấp GCN l n đ u 26 S đ 2.3 Quy trình x lý h s chu ển nhượng SDĐ, S NƠ SK VĐ 28 S đ 2.4 Quy trình x lý h s chứng nhận b sung S NƠ 29 Bảng 2.1 Tình hình giải h s cấp GCN năm 2016 42 Bảng 2.2 Tình hình giải h s cấp GCN từ năm 2014 đến Quý I/2017 43 DANH SÁCH HÌNH Hình 2.1 Bản đ đ n v hành Quận Thủ Đức 20 iii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT ii DANH SÁCH BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ iii DANH SÁCH HÌNH iii MỞ ĐẦU 1 Lý ch n đề tài Tình hình nghiên cứu li n quan đến giải c ng t c đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4 Đối tượng ph m vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Ph m vi nghiên cứu hư ng ph p nghi n cứu Ý nghĩa nghiên cứu Kết cấu luận văn CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 sở lý luận đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất 1.1.1 Các khái niệm chung 1.1.2 V trí vai trò c ng t c đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất hệ thống quản lý nhà nước đất đai 1.1.3 ược s công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất từ Luật Đất đai 2003 đến 1.2 ăn pháp lý đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất theo Pháp luật đất đai hành 10 1.2.1 Nguyên t c đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất 10 1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất 12 1.2.3 Trách nhiệm c quan thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất 14 1.3 r nh tự thủ tục hành ch nh c ng t c đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất 15 Tiểu kết chƣơng 19 CHƢƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 20 2.1 Kh i qu t đ a bàn nghi n cứu, c quan thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất 20 2.1.1 Kh i qu t đ a bàn quận hủ Đức 20 2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên 20 2.1.1.2 Tài nguyên thiên nhiên 21 2.1.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội 22 2.1.2 c c quan thực c ng t c đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất tr n đ a bàn quận Thủ Đức 23 2.2 Quy trình thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất 24 2.2.1 Quy trình thực đăng ký đất đai l n đ u 24 2.2.2 Quy trình thực cấp Giấy chứng nhận, quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất 25 2.2.3 Quy trình thực cập nhật biến động quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất trường hợp chuyển nhượng quyền s dụng đất 27 2.2.4 Quy trình thực cập nhật quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất trường hợp chứng nhận b sung tài sản g n liền với đất 29 2.3 Công tác phân lo i x lý cụ thể h s giải đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất 30 2.3.1 Phân lo i h s 30 2.3.2 X lý h s đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất 32 2.4 Kết giải c ng t c đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất 41 2.5 Những vấn đề t n t i c ng t c đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất t i quận Thủ Đức, Thành phố H Chí Minh 44 2.5.1 Những vấn đề chung 44 2.5.2 Những vấn đề cụ thể 46 Tiểu kết chƣơng 46 CHƢƠNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 48 3.1 Giải pháp chung 48 3.1.1 Giải pháp hoàn thiện sách pháp luật 48 3.1.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý 48 3.1.3 Giải pháp hoàn thiệt k thuật, c sở vật chất 49 3.2 Giải pháp cụ thể 50 3.2.1 Giải pháp hồn thiện cơng tác x lý h s đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất l n đ u 50 3.2.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác x lý h s cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất biến động 53 Tiểu kết chƣơng 56 KẾT LUẬN 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài ngu n v c ng quý gi quốc gia, thành ph n c m i trường sinh th i, tư liệu sản xuất đ c biệt nông lâm nghiệp, c sở khơng gian bố trí lực lượng sản xuất, đ a bàn phân bố dân cư ph t triển đ th Đất đai nhân tố thiếu cho t n t i dân tộc phát triển kinh tế xã hội quốc gia Đất đai đ trở thành hàng hóa m t hàng đem l i lợi nhuận cao cho c c nhà đ u tư iện th trường bất động sản phát triển, đất đai ngà có gi tr kinh tế cao Một công cụ để quản lý qu đất đai ch t chẽ hình thành phát triển th trường bất động sản có quản lý Nhà nước Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân nhà Nhà nước đ i diện quản lý nhằm đảm bảo việc s dụng đất đai c ch đ đủ hợp lý, tiết kiệm có hiệu cao Để quản lý đất đai ch t chẽ hiệu quả, đảm bảo việc thực quyền lợi nghĩa vụ người s dụng đất, Nhà nước tiến hành cho ĐKĐĐ cấp N SDĐ, S NƠ SK VĐ ĐKĐĐ b t buộc người s dụng đất người giao đất để quản lý; đăng ký S NƠ SK VĐ thực theo yêu c u chủ sở hữu ĐKĐĐ, nhà SK VĐ g m đăng ký l n đ u đăng ký biến động, thực t i t chức ĐKĐĐ thuộc c quan quản lý đất đai, hình thức đăng ký giấy ho c đăng ký điện t có giá tr ph p lý N SDĐ, S NƠ SK VĐ (sau đâ g i chung GCN) chứng thư ph p lý chứng nhận SDĐ hợp ph p, cấp cho người s dụng đất để h yên tâm chủ động s dụng đất có hiệu cao thực quyền, nghĩa vụ s dụng đất theo pháp luật Để thực tốt việc cấp GCN chủ dụng đất phải tiến hành k khai, đăng ký ban đ u diện tích m nh s dụng Thông qua ĐKĐĐ xác lập mối mối quan hệ pháp lý thức SDĐ Nhà nước người s dụng đất ĐKĐĐ c sở để thiết lập h s đ a tiến tới việc cấp N SDĐ GCN chứng ph p lý c quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người s dụng đất, người sở hữu nhà tài sản khác g n liền tr n đất nhằm mục đ ch đảm bảo quyền người s dụng đất, người sở hữu nhà tài sản khác g n liền tr n đất hợp pháp quản lý ch t chẽ qu đất Nhà nước cấp GCN cho người s dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền nghĩa vụ người nhà nước giao đất, cho thu đất Đ ng thời qua việc cấp GCN nhà nước đ t mục tiêu quản lý ngu n tài ngu n đất quốc gia Nếu việc cấp GCN chậm làm ảnh hưởng lớn tới công tác quản lý tài ngu n đất đai nhà nước làm thất thoát ngu n thu ngân sách từ đất, ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực quyền lợi ích hợp pháp cơng dân, cản trở ho t động đ u tư th ng qua hu động ngu n vốn vay tín dụng từ chấp SDĐ u nhi n, người s dụng đất có đất đai theo nhiều cách khác ngu n gốc như: khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký ét cấp GCN g p nhiều khó khăn Để c ng t c đăng ký ét cấp GCN thực thời gian quy đ nh, đảm bảo quyền lợi người s dụng đất, tr nh trường hợp khiếu n i, cơng tác phân lo i, x lý h s giải việc đăng ký ét cấp GCN phải thực nghiêm túc TPHCM thành phố lớn phát triển đ u nước lĩnh vực kinh tế, khoa h c trở thành trung tâm kinh tế thư ng m i khu vực Cùng với phát triển Thành phố, năm g n đâ uận Thủ Đức đ có nhiều tha đ i m nh mẽ, nhu c u s dụng nhà đất để phục vụ cho việc kinh doanh, sinh sống làm việc nhân dân tr n đ a bàn Quận ngày tăng cao n n việc đăng ký cấp N SDĐ, S NƠ SK VĐ b t buộc nhằm quản lý qu đất ch t chẽ đảm bảo quyền lợi người s dụng đất Chính vậy, việc thực đề tài “Xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh” thực c n thiết Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất a Một số cơng trình nghiên cứu lý luận thực tiễn công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ TSKGLVĐ - Luận văn h c sĩ khoa h c “Đ nh gi thực tr ng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu c ng t c đăng ký cấp N SDĐ, S NƠ SK VĐ tr n đ a bàn huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội” Bùi Th hú ường_ rường Đ i h c Quốc Gia Hà Nội – rường Đ i h c Khoa h c Tự nhiên Nội dung luận văn: đ nh gi thực tr ng đ ng thời đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác ĐKĐĐ, cấp N SDĐ, S NƠ SK VĐ tr n đ a bàn huyện Thanh Oai Luận văn cho thấ t m quan tr ng c ng t c đăng ký, cấp N SDĐ, S NƠ SK VĐ; thấy thực tr ng công tác ĐKĐĐ, cấp GCN t i huyện Thanh Oai năm qua đ thành tựu đ ng kể toàn hu ện đ cấp 10.057 GCN SDĐ với t ng diện tích cấp 7.569 đ t 88,6 % số th a đất đ đ a ch nh năm 1995-1997, chất lượng h s đ t 87,5% so với t ng số h s kê khai; việc ĐKĐĐ cập nhật, ch nh lý biến động đất đai vào h s đ a khơng theo k p với thực tế, tỷ lệ biến động đất đai cập nhật, ch nh lý h s đ a ch nh chưa đ ng bộ, không phản nh ch nh c thực tế s dụng đất; thấ khó khăn đưa giải pháp pháp luật, pháp chế, sách giải pháp tăng cường c sở vật chất, nâng cao tr nh độ cán công chức, viên chức thực công tác ĐKĐĐ, cấp GCN; giải pháp tài số giải pháp khác phù hợp với đ a bàn nghiên cứu đ ng thời đưa kiến ngh để giải khó khăn, vướng m c g p phải tr n đ a bàn huyện Thanh Oai - Đề tài: “ Đ nh gi t nh h nh cấp N SDĐ tr n đ a bàn huyện Long Thành, t nh Đ ng Nai giai đo n 2005-11/2008” Huỳnh rung Dũng _ rường Đ i h c Nông Lâm TPHCM Nội dung đề tài: tìm hiểu t nh h nh, qu tr nh, khó khăn vướng m c cơng tác cấp N SDĐ tr n đ a bàn huyện Long Thành, t nh Đ ng Nai để đưa ý kiến kh c phục; bên c nh đề tài rút kết cụ thể tiến độ cấp GCN huyện Từ qua đề tài cho thấ t m quan tr ng c ng t c đăng ký, cấp N SDĐ rong giai đo n từ năm 2005 đến tháng 11/2008 huyện ong hành đ cấp 14.929 giấy với diện t ch cấp 1870,2322ha Như vậ giai đo n từ năm 2005 đến tháng 11/2008 huyện c hồn thành cơng tác cấp N SDĐ (nhưng chưa đ t theo yêu c u huyện đề ra) t o điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai tr n đ a bàn huyện Kết đăng ký cấp N SDĐ đ ph t c c trường hợp sai ph m người dân trình s dụng đất: mua bán trái phép, tự chuyển đ i mục đ ch s dụng, lấn chiếm…b n c nh việc s lý vi ph m chưa kiên quyết, k p thời dẫn đến trì trệ tiến độ cấp N SDĐ c n nâng cao h n công tác t chức tuyên truyền sách pháp luật đất đai, cách sâu rộng hiệu h n đội ngũ c n bộ, đ c biệt nhân dân hường xuyên t chức kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai - Luận văn: “ hi hành ch nh s ch ph p luật cấp N SDĐ, S NƠ t i thành phố Đà Nẵng” Phan H ng Mai_ Khoa Luật – trường Đ i h c Quốc gia Hà Nội Nội dung luận văn: phân t ch, đ nh gi thực tr ng ĐKĐĐ, cập nhật, ch nh lý h s đ a chính, xây dựng c sở liệu đ a phục vụ cho công tác cấp N SDĐ tr n đ a bàn thành phố Đà Nẵng; phân t ch đ nh gi kết thực thủ tục đăng ký, cấp N SDĐ, S NƠ cho người s dụng đất tr n đ a bàn thành phố Đà Nẵng; vấn đề ph p lý đ t từ thực tiễn thực pháp luật cấp N SDĐ, S NƠ Luận văn ch nguyên nhân, khó khăn vướng m c q trình thi hành sách pháp luật từ đưa giải ph p chung để kh c phục b Đánh giá chung cơng trình nghiên cứu lý luận thực tiễn công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ TSKGLVĐ Các cơng trình nghiên cứu dựa vào số lượng h s ĐKĐĐ, cấp N SDĐ, S NƠ SK VĐ để thấ tha đ i, từ để tìm hiểu lý có tha đ i n c nh c c đề tài, luận văn tr n h u hết đ nh gi tình hình cấp GCN SDĐ, S NƠ SK VĐ tr n đ a bàn nghiên cứu từ thấ m t thuận lợi m t khó khăn g p phải từ đưa biện pháp kh c phục hiệu Tuy luận văn, đề tài chưa thật sâu vào qu tr nh lý h s đăng ký, cấp GCN QSDĐ, S NƠ SK VĐ thấ để quy trình cấp GCN hồn thiện tiến độ c n có phối hợp c quan nhà nước với c quan nhà nước với người dân Do đó, c c c quan nhà nước c n phải thực tr nh tự thủ tục, qu tr nh theo qu đ nh pháp luật người dân phải chuẩn b đủ giấy tờ theo qu đ nh, tránh hành vi vi ph m pháp luật để khơng gây khó khăn qu trình cấp GCN Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu T ng hợp phân lo i h s đăng ký cấp GCN; c đ nh pháp lý, nguyên t c, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp GCN theo qu đ nh pháp luật đất đai hành 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Hệ thống hóa c sở lý luận pháp lý c ng t c đăng ký cấp GCN SDĐ, S NƠ SK VĐ - Phân tích thực tr ng x lý h s đăng ký cấp GCN SDĐ, SK VĐ t i đ a bàn quận Thủ Đức, Thành phố H Chí Minh S NƠ - Giải pháp x lý h s c ng t c đăng ký cấp GCN SDĐ, S NƠ SK VĐ t i đ a bàn quận Thủ Đức, Thành phố H Chí Minh Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu - Quyền lợi nghĩa vụ người s dụng đất - Thẩm quyền đ n v quản lý nhà nước đất đai - Nguyên t c, qu tr nh phư ng ph p thực đăng ký cấp GCN SDĐ, S NƠ SK VĐ - Trình tự thủ tục x lý h s đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất 4.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài thực ph m vi không gian t i đ a bàn quận Thủ Đức, thời gian giai đo n năm 2014 đến quý I năm 2017 với nội dung nghiên cứu tập trung vào vấn đề đăng ký cấp GCN SDĐ, S NƠ SK VĐ (l n đ u) hộ gia đ nh, c nhân số trường hợp biến động như: chu ển nhượng SDĐ, S NƠ SK VĐ, chứng nhận b sung S NƠ Phƣơng pháp nghiên cứu - hư ng ph p thu thập thông tin: thu thập số liệu li n quan đến việc đăng ký, cấp GCN SDĐ, S NƠ SK VĐ t i quận Thủ Đức - hư ng ph p thống kê: thống kê số lượng h s đăng ký, cấp GCN SDĐ, S NƠ SK VĐ t i quận Thủ Đức từ năm 2014 đến quý I năm 2017 - hư ng ph p so s nh: so sánh số lượng h s đăng ký, cấp GCN SDĐ, QS NƠ SK năm VĐ t i quận Thủ Đức có tăng, giảm qua - hư ng ph p phân t ch, t ng hợp: phân tích quy trình x lý h s đăng ký, cấp GCN, t ng hợp số liệu, báo cáo quận Thủ Đức vấn đề đăng ký, GCN SDĐ, S NƠ SK VĐ Ý nghĩa nghiên cứu àm rõ c c vướng m c việc x lý h s đăng ký cấp GCN Vận dụng c c qu đ nh pháp luật đất đai hành đề xuất giải pháp x lý h s đăng ký cấp GCN nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp GCN, đảm bảo thực quyền nghĩa vụ người s dụng đất t i công tác quản lý đất đai Nhà nước ch t chẽ hiệu Kết cấu luận văn Nội dung Luận văn trình bày khoảng 60 trang với kết cấu sau: - Mở đ u - hư ng 1: sở lý luận pháp lý đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất - hư ng 2: hực tr ng c ng t c đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất t i đ a bàn quận Thủ Đức, Thành phố H Chí Minh - hư ng 3: iải pháp hồn thiện công tác x lý h s đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác g n liền với đất t i đ a bàn quận Thủ Đức, Thành phố H Chí Minh - Kết luận kiến ngh ... CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 sở lý luận đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, . .. NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Các... GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 48