XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU(AREV) CHI NHÁNH HÀNG XANH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Quản lý thị trường Bất động sản Võ Mai Trinh BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU(AREV) CHI NHÁNH HÀNG XANH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” SVTH MSSV LỚP KHĨA NGÀNH : : VÕ MAI TRINH 06135071 DH06TB 2006 – 2010 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản - TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2010 - Quản lý thị trường Bất động sản Võ Mai Trinh TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN VÕ MAI TRINH XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU(AREV) CHI NHÁNH HÀNG XANH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn: K.S Phan Văn Tự (Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh) Ký tên, ngày… tháng… năm 2007 - Tháng năm 2010 i Quản lý thị trường Bất động sản Võ Mai Trinh LỜI CẢM ƠN Con xin cảm cha mẹ tạo điều kiện cho bước vô ngưỡng cửa đại học, tiếp cận với ngành quản lý thị trường Bất Động Sản Em xin cảm ơn anh chị người gia đình vất vả em kết ngày hôm Em xin cảm ơn tất quý thầy tận tình dạy dỗ em từ chữ ngoằn ngoèo đến kiến thức làm hành trang bước vô đời Để ngày hôm em không quên ơn anh chị công ty Thẩm định địa ốc Á Châu (AREV) – Chi nhánh Hàng Xanh, người tạo điều kiện tận tình dẫn dắt, giúp đỡ em thời gian thực tập tốt nghiệp Tôi xin cảm ơn bạn lớp DH06TB đồng hành suốt năm giảng đường Đại học Em xin cảm ơn thầy Phan Văn Tự - GĐ Trung tâm Nghiên cứu & Ứng dụng Cơng nghệ Địa chính, anh Nguyễn Văn Giang – GĐ Chi nhánh AREV Hàng Xanh tận tình hướng dẫn giúp em hoàn thành đề tài tốt nghiệp Em xin cảm ơn tất người thầm lặng hy sinh em có sống bình ngày hôm Vomaitrinh88@yahoo.com Tháng 07 năm2010 ii Quản lý thị trường Bất động sản Võ Mai Trinh TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Võ Mai Trinh, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Xác định hệ số điều chỉnh hoạt động định giá bất động sản công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu (AREV) – Chi nhánh Hàng Xanh thành phố Hồ Chí Minh” Giáo viên hướng dẫn: Kỹ sư Phan Văn Tự, Trưởng Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: mục đích đề tài xác định hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản, phục vụ cho mục đích thẩm định giá hoạt động thẩm định công ty AREV Việc xác định hệ số tạo để tính giá trị bất động sản xác hơn, sát với giá trị thị trường hơn, thông qua việc sử dụng phương pháp so sánh cặp bất động sản phương pháp so sánh trực tiếp nhằm tiếp cận giá thị trường cách sát Bên cạnh kết hợp với việc điều tra thực tế, khảo sát giá đường, phân tích tổng hợp kết tốt Trong đề tài áp dụng lý thuyết thẩm định giá để ước tính giá trị cho nhà số 1000 Cách Mạng Tháng 8, phường 5, quận Tân Bình, TP Hồ CHí Minh với mục đích xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS thẩm định dựa vào quy trình thẩm định cơng ty AREV để xác định hệ số cần điều chỉnh Kết thu qua sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp giá trị thị trường: giá trị BĐS thẩm định 5.223.000.000 đồng, đó: giá trị quyền sử dụng đất 4.936.308.000 đồng, giá trị tài sản đất 287.000.000 đồng Các yếu tố chọn để điều chỉnh yếu tố vị trí (MTĐ – Hẻm), quy mơ diện tích (chiều rộng), chiều sâu Hẻm (khoảng cách đến đường CMT8) cho kết sau: - Về vị trí: BĐS Hẻm thuận lợi BĐS MTĐ với tỷ lệ (hệ số) là: 38% (0,38) - Về quy mơ diện tích (chiều rộng): BĐS có chiều rộng từ 3m – 3,5m thuận lợi BĐS có chiều rộng từ 3,5m – 5m từ 5m trở lên với tỷ lệ (hệ số) là: 4% (0,04) 8% (0,08) - Về chiều sâu Hẻm (khoảng cách đến đường Cách Mạng Tháng 8): Các BĐS có chiều sâu Hẻm từ 300m trở lên thuận lợi BĐS có chiều sâu Hẻm từ 300m trở xuống 5% Các yếu tố khác biệt chọn điều chỉnh để tính giá trị BĐS thẩm định đề tài chưa đầy đủ, mang tính chất tượng trưng thể phần hoạt động thẩm định giá công ty AREV Qua cho thấy vấn đề bất cập công tác định khuyết điểm cần khắc phục công ty để đảm bảo mang lại giá trị xác thực cho bất động sản thẩm định iii Quản lý thị trường Bất động sản Võ Mai Trinh MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ iv Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Đối tượng nghiên cứu đề tài: Phạm vi nghiên cứu đề tài: Phần I: TỔNG QUAN I Cơ sở lý luận I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.1.1 Một số vấn đề Bất Động Sản Khái niệm BĐS Các thuộc tính BĐS I.1.1.2 Thẩm định giá BĐS Khái niệm Thẩm định giá BĐS Hoạt động thẩm định giá : BĐS thẩm định bao gồm : Cơ sở giá trị thẩm định giá 5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản Các nguyên tắc thẩm định giá Các phương pháp thẩm định giá BĐS 10 I.1.2 Cở sở pháp lý 17 I Nội dung, phương pháp nghiên cứu quy trình thực 18 I Nội dung nghiên cứu 18 I.2.2 Phương pháp nghiên cứu 19 Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 20 II.1 Giới thiệu công ty TNHH thành viên địa ốc Á Châu 20 II.1.1 Sơ lược AREV 20 II.1.2 Quá trình hình thành phát triển AREV 20 II.1.3 Cơ cấu tổ chức thẩm định giá AREV 21 II.1.4 Đối tượng mục đích TĐG BĐS: 23 II.1.4.1 Đối tượng TĐG BĐS: 23 iv Quản lý thị trường Bất động sản Võ Mai Trinh Tài sản bất động sản: 24 Tài sản động sản: 24 Xác định giá trị doanh nghiệp: 24 II.1.4.2 Mục đích TĐG BĐS: 24 II.1.5 Các bước tiến hành thẩm định giá AREV 25 II.1.6 Mục tiêu chiến lược AREV năm tới 27 II.1.6.1 Mục tiêu 27 II.1.6.2 Chiến lược 27 II.2 Xác định hệ số điều chỉnh hoạt động định giá AREV – Chi nhánh Hàng Xanh 28 II.2.1 Giới thiệu AREV Hàng Xanh 28 II.2.2 Chọn BĐS thẩm định xác định hệ số điều chỉnh 29 II.2.2.1 BĐS thẩm định : 30 Thông tin chung 30 Thông tin bất động sản 30 II.2.2.2 Phân tích bất động sản 32 Phân tích lựa chọn bất động sản so sánh 32 Phân tích điều chỉnh khác biệt bất động sản 36 II 2.3 Ước tính giá trị bất động sản thẩm định 46 II.2.3.1 Ước tính giá trị tài sản đất 47 Xác định chất lượng lại tài sản đất 47 Ước tính giá trị lại tài sản đất 49 II.2.3.2 Ước tính giá trị đất 49 II.2.3.3 Ước tính giá trị bất động sản thẩm định 50 II.3 Nhận xét: 51 KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ 53 Kết luận 53 Kiến nghị 53 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC v Quản lý thị trường Bất động sản Võ Mai Trinh DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS: TNHH: CMT8: TMCP: TĐTS: TT TĐG: BP: NV: AO: AA: CĐV: HSTS: MTĐ: CLCL: HX: Bất động sản Trách nhiệm hữu hạn Cách Mạng Tháng Thương mại cổ phần Thẩm định tái sản Trung tâm thẩm định giá Bộ phận Nhân viên Nhân viên tín dụng Nhân viên thẩm định bao gồm sở giao dịch, chi nhánh, phòng giao dịch Hồ sơ tài sản Mặt tiền đường Chất lượng lại Hàng Xanh vi Quản lý thị trường Bất động sản Võ Mai Trinh DANH SÁCH CÁC BẢNG VÀ SƠ ĐỒ Bảng 01 : So sánh tổng hợp phương pháp thẩm định giá BĐS Bảng 02 : Tổng hợp hồ sơ thẩm định (từ ngày 01//01/2009 đến 31/12/2009) Bảng 03: Mô tả BĐS thẩm định Bảng 04: Thống kê bất động sản tương tự với bất động sản thẩm định Bảng 05: Thống kê so sánh bất động sản so sánh cao bất động sản thẩm định Bảng 06: Sự khác biệt bất động sản thẩm định bất động sản so sánh Bảng 07: Thống kê giống bất động sản thẩm định bất động sản so sánh Bảng 08: Các BĐS chọn để xây dựng hệ số điều chỉnh cho yếu tố vị trí Bảng 09: Thống kê kết tỷ lệ mức chênh lệch vị trí MTĐ – Hẻm Bảng 10: Hệ số (tỷ lệ) điều chỉnh yếu tố vị trí Bảng 11: Các bất động sản lựa chọn để xây dựng hệ số quy mô diên tích (chiều rộng) Bảng 12: Thống kê kết mức chênh lệch chiều rộng từ 3m – 3,5m chiều rộng từ 3,5m – 5m Bảng 13: Thống kê kết mức chênh lệch chiều rộng từ 5m trở lên chiều rộng từ 3m – 3,5m Bảng 14: Hệ số (tỷ lệ) điều chỉnh yếu tố quy mơ diện tích (chiều rộng) Bảng 15: Các bất động sản lựa chọn xác định hệ số (tỷ lệ) yếu tố chiều sâu Hẻm Bảng 16: Thống kê kết mức chênh lệch chiều sâu Hẻm từ 300m trở xuống chiều sâu Hẻm từ 300m trở lên Bảng 17: Hệ số (tỷ lệ) điều chỉnh yếu tố chiều sâu Hẻm Bảng 19: Tỷ lệ hao mòn tỷ lệ chất lượng lại kết cấu Bảng 20: % kết cấu Bảng 21: Tỷ lệ lại kết cấu Bảng 22: Kết giá trị lại tài sản đất (nhà ở) Bảng 23: Giá trị đất bất động sản thẩm định sau điều chỉnh từ bất động sản so sánh Bảng 24: Bảng kết giá trị BĐS thẩm định 16 28 32 34 35 37 38 40 40 41 42 43 44 44 45 46 46 48 48 49 49 50 51 Sơ đồ 01: Sơ đồ tổ chức AREV 22 Sơ đồ 02: Quy trình định giá AREV 22 Sơ đồ 03: Vị trí bất động sản thẩm định .31 Sơ đồ 04: Vị trí tọa lạc bất động sản so sánh bất động sản thẩm định 36 vii Quản lý thị trường Bất động sản Võ Mai TrinhV Võ Mai Trinh ĐẶT VẤN ĐỀ Thẩm định giá nghiệp vụ hình thành tồn khách quan, phù hợp với xu phát triển chung kinh tế, nước có kinh tế đà phát triển nước ta Trên giới thẩm định giá hình thành phát triển từ lâu Việt Nam nhiều mẻ, trình hồn thiện Cùng với phát triển đất nước, thị trường bất động sản nước ta hòa vào guồng máy vận động xu hội nhập, chặng đường qua cho ta thấy thị trường non trẻ mắc phải nhiều khiếm khuyết Nhà nước ta hướng đến thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hướng đạt yếu tố quan trọng phận giá thị trường kiểm soát biểu thị giá trị thị trường Giá bất động sản thể tiềm kinh tế bất động sản, công cụ quản lý Nhà nước điều tiết hành vi thị trường theo định hướng phát triển, để thực nghĩa vụ tài bất động sản Nhưng vào năm gần thị trường bất động sản có nhiều thay đổi giá bất động sản biến động lớn gây khó khăn việc xác định giá trị bất động sản ảnh hưởng đến quyền lợi người nắm giữ bất động sản tham gia hoạt động chuyển nhượng nhận chuyển nhượng Xuất phát từ thực tiễn cho thấy công tác thẩm định giá có vai trò quan trọng kinh tế Điều ảnh hưởng tính thơng suốt hoạt động giao dịch thị trường, phát triển chung kinh tế đất nước Nhằm đáp ứng cho người bán nguời mua bất động sản với giá cách khách quan Vì giá BĐS phụ thuộc vào giá trị tài sản mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: mục đích sử dụng, vị trí, yếu tố kinh tế, xã hội, tâm lý…Bên cạnh giá bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, làm tăng lên hay giảm xuống giá trị bất động sản thẩm định Do đòi hỏi lúc thẩm định cần xác định hệ số điều chỉnh cho phù hợp mức giá hợp lý cho bất động sản thẩm định Ngoài ra, xác định hệ số điều chỉnh giúp ta thấy tỷ lệ chệnh lệch đặc điểm yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Tuy nhiên, việc xác định hệ số điều chỉnh nơi khác, tùy thuộc vào quy định công ty, vào kinh nghiệm hay cảm tính thẩm định viên Vì thế, vấn đề việc xác định hệ số điều chỉnh hoạt động định giá bất động sản cơng ty nhiều điều cần quan tâm làm rõ, phần quan trọng cần thiết công tác thẩm định giá bất động sản cơng ty, để từ giúp việc định giá cho kết xác hơn, thể giá trị bất động sản cần thẩm định, góp phần nâng cao hiệu cơng tác thẩm định giá bất động sản Trên sở kết hợp nghiên cứu lý luận thực tiễn em chọn tên đề tài: “Xác định hệ số điều chỉnh hoạt động định giá bất động sản công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu (AREV) – Chi nhánh Hàng Xanh thành phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu  Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Đề tài nhằm mục tiêu dựa vào phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị nhà, đồng thời xây dựng hệ số điều chỉnh yếu tố khác biệt BĐS so sánh BĐS thẩm định hoạt động định giá công ty AREV – Chi Quản lý thị trường Bất động sản Võ Mai TrinhV Võ Mai Trinh nhánh Hàng Xanh, mức giá sau thẩm định mức giá sát với giá thị trường giao dịch  Đối tượng nghiên cứu đề tài: Xác định hệ số điều chỉnh yếu tố khác biệt làm ảnh hưởng giá trị BĐS Mơ hình hoạt động, quy trình thẩm định giá BĐS cơng ty AREV – Chi nhánh Hàng Xanh  Phạm vi nghiên cứu đề tài: Không gian nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu công ty Thẩm định giá địa ốc Á Châu – Chi nhánh Hàng Xanh Thời gian nghiên cứu: Đề tài thực từ ngày 15/03/2010 đến 15/07/2010 Quản l Kèo gỗ; mái tôn, Fibro; tường 400.000 550.000 Kho đơng lạnh 2.300.000 4.000.000 Đường nội bộ, sân bãi bê tơng nhựa nóng 700.000 1.300.000 450.000 800.000 Đường nội bộ, sân bãi bê tông nhựa nguội 400.000 6000.000 Đượng nội bộ, sân bãi bê tông đá x 220.000 350.000 Đường cấp phối, sỏi đá 100.000 170.000 Tường rào xây gạch 80.000 150.000 (loại dùng cho xe Contener, xe tải nặng lưu thông) Đường nội bộ, sân bãi bê tơng nhựa nóng (loại dùng cho xe tải nhẹ lưu thông) Quản l PHỤ LỤC 5: MỘT SỐ HÌNH ẢNH MINH HỌA VỀ HIỆN TRẠNG CỦA CÁC KẾT CẤU CHÍNH CỦA BĐS THẨM ĐỊNH Mặt tiền nhà số 1000 Cách Mạng Tháng 8, P.5, quận Tân Bình Quản l Lớp sơn tường cạnh toillet lầu bị bong tróc nhiều Tường toillet lầu bị bong tróc Quản l Nền, sàn Sàn toillet bị trầy xước đống ố Quản l Trần thạch cao có vết nứt Quản l PHỤ LỤC 6: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH TỶ LỆ CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI CỦA TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT lượng lại 1/ Phương pháp phân tích kinh tế kỹ thuật : Tỷ lệ, chất lượng lại nhà xác định vào tỷ lệ, chất kết cấu (móng, khung, cột, tường, nền, sàn, kết cấu đỡ mái mái) tạo nên nhà tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị nhà theo công chức: n Tỷ lệ chất lượng lại nhà (%)  Tỷ lệ chất lượng lại kết cấu thức (%) x Tỷ lệ giá trị kết cấu thức so với tổng giá trị ngơi nhà (%) i=1 = Tổng tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị nhà (%) Với : i : số thứ tự kết cấu n : số kết cấu Trong trường hợp nhà, hộ có thiết kế đặc biệt, vào thiết kế ban đầu, thiết kế cải tạo thực trạng nhà hộ để xác định tỷ lệ chất lượng lại tỷ lệ giá trị kết cấu khác cho phù hợp thực tế BẢNG 1: Bảng hướng dẫn xác định tỷ lệ lại kết cấu Tỷ lệ lại 70% 60% 50% 40% Kết cấu >     80% 80% 70% 60% 50% Kết cấu Lớp Bê Bê Kết Bê bê trát tông tông cấu tông nứt tông cốt bảo nứt, có bắt rạn thép vệ cốt nhiều đầu nhiều (khung, bị thép vết cong chỗ, cột, bon bị rỉ nứt, vênh cốt dầm, g cốt thép sàn, tróc, thép bị đứt trần, bê có nhiều bê tông chỗ chỗ tông bắt bị …) đầu cong bị vênh nứt Kết cấu Lớp trát Vết nứt Lớp trát Nhiề u Các vết < 40% Kết cấu khả năn g chố ng đỡ; cần sửa chữa phá bỏ Hầu hết Quản l gạch (móng, cột, tường, ) Kết cấu bằng gỗ sắt (kết cấu đỡ mái) Mái ngói, tole, fibro, xi măng bảo vệ bắt đầu bon g tróc, có vết nứt nhỏ kết cấu bị rạn, nứt : nhiề u chỗ bị đổ hay hỏn g Kết Bắt Kết Bị Nhi Bị cấu đầu cấu bị mối ều mục bị mối cong mọt chỗ bong vênh đứt rỉ ăn vênh rỉ nhiều, rỉ rời, sâu nhiề nhiề nhiều nhiề nhiều u, có u chỗ bị u khả chỗ, chỗ chỗ đứt chỗ năn kết bắt rời g cấu đầu chố bắt bị ng đầu đứt đỡ; bị cần cong vênh sửa chữa phá bỏ Chất liệu lợp mái bị hư hỏng nhà bị dột, tiêu chuẩn đánh giá dựa mức độ hư hỏng nặng hay nhẹ diện tích hư hỏng mái < 20% 2030 40 50 > 60% diện 30% diện tích tích diện 40 50 60 mái bị hư mái bị tích % % % hỏng hư mái diệ diệ diệ hỏng bị n n n hư tíc tíc tíc hỏng h h h má má má i bị i bị i bị hư hư hư hỏ hỏ hỏ ng ng ng rộng , sâu tới gạch bảo vệ bong tróc nhiều , nhiều chỗ có vết nứt rộng chỗ gạch bắt đầu mục, kết cấu bị thấm nước nứt thông suốt bề mặt, có chỗ bị cong vênh, đổ Quản l STT Kết cấu Móng Tường Nền sàn Kết cấu dỡ mái Mái (ngói) Mái tole Hiện trạng Lún nhẹ Lún nhẹ (rạn nứt tường) Lún nhiều (xé tường) Lún nặng Lớp trát chưa bong tróc Lớp trát bong tróc vài nơi Lớp trát bong tróc nhiều Lớp trát bong tróc, nứt tường, mục Còn tốt Trầy xước vài nơi Trầy xước nhiều Trầy xước nhiều, mòn lớp men, bể nhiều Còn tốt Cong vênh Cong vênh nhiều Mục, mối mọt Còn tốt Cũ Cũ (dột bể) Còn tốt, khơng thấm Thấm nhẹ Thấm vài nơi Thấm nhiều TL chất lượng lại (%) > 90 85 - 90 80 - 84 < 80 > 90 85 - 90 80 - 84 < 80 > 90 85 - 90 80 - 84 < 80 > 90 85 - 90 80 - 84 < 80 > 90 80 - 90 < 80 > 90 85 - 90 80 - 84 < 80 Quản l BẢNG : Bảng tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị nhà Tỷ lệ giá trị kết cấu (%) Kết Số Loại nhà Khung Nền, cấu TT Móng Tường Mái cột sàn dỡ mái I NHÀ XÂY GẠCH 1 tầng cấp khơng có khu phụ riêng 10 15 10 10 16 tầng cấp có khu phụ riêng 10 18 17 tầng cấp 2-3 khơng có khu phụ riêng 10 15 10 16 tầng cấp 2-3 có khu phụ riêng 10 18 16 tầng mái ngói khơng có khu phụ 10 16 12 16 riêng tầng mái ngói có khu phụ riêng 10 18 13 10 tầng mái khơng có khu phụ 10 16 10 26 riêng tầng mái có khu phụ riêng 10 18 13 16 tầng mái ngói khơng có khu phụ 10 16 14 13 riêng 10 tầng mái ngói có khu phụ riêng 10 16 15 11 tầng mái khơng có khu phụ 16 10 22 11 riêng 12 tầng mái có khu phụ riêng 18 14 13 tầng mái ngói khơng có khu phụ 20 15 13 13 riêng 14 tầng mái ngói có khu phụ riêng 10 18 16 10 tầng mái khơng có khu phụ 10 18 16 15 riêng 16 tầng mái có khu phụ riêng 10 18 16 14 tầng mái khơng có khu phụ 10 18 17 16 17 riêng 18 tầng mái có khu phụ riêng 10 18 17 12 II NHÀ LẮP GHÉP + tầng lắp ghép lớn bê tông 13 16 13 19 xỉ than tầng lắp ghép lớn bê tông 15 16 13 20 cốt thép dầy tầng lắp ghép lớn bê tông 8 12 16 12 21 cốt thép dầy 22 5tầng khung cột tường ngăn gạch 10 12 16 12 II NHÀ BIỆT THỰ 23 Biệt thự tầng mái ngói 20 17 24 Biệt thự tầng mái 18 16 16 25 Biệt thự tầng mái ngói 20 16 26 Biệt thự tầng mái 18 16 14 Quản l PHỤ LỤC 7: PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN GIÁ ĐẤT Phiếu số: ……/ … Ngày điều tra: Người điều tra: VÕ MAI TRINH Hình thức điều tra: THƠNG TIN CHUNG VỀ CHỦ SỞ HỮU Họ tên chủ sở hữu: Số điện thoại: THÔNG TIN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN Địa chỉ:Số phường: đường Quận: 10 Vị trí - Mặt tiền đường: m  Một chiều  Hai chiều - Hẻm: m  Thơng  Cụt Cách đường chính: m - Kết cấu đường:  Bê tông  Nhựa  Đất - Hướng: Kích thướt, quy mơ, hình dáng, loại đất - Kích thướt (R*D): ………*……….(m2) - Diện tích đất: m2 - Loại đất: - Hình dáng đất:  Vng vức  Tóp hậu  Nở hậu  Hình bình hành Khác,nêu rõ: Môi trường xung quanh - Môi trường sống:  Yên tĩnh  Ồn  Ơ nhiễm  Khơng nhiễm - Mật độ giao thông: - Môi trường kinh doanh: Gần: Khu thương mại,siêu thị:  Chợ:  Trường học:  Bệnh viện:  Khu hành chính: - Cơ sở hạ tầng  Hoàn chỉnh  Chưa hoàn chỉnh - An ninh trật tự: - Tình trạng pháp lý  Đầy đủ giấy tờ pháp lý (Có giấy chứng nhận QSDĐ, có giấy chứng nhận sở hữu nhà QSDĐ)  Hợp đồng mua bán  Chưa có giấy tờ pháp lý  Khác, Quản l  Khác: Tiện:  Làm nhà doanh  Mở văn phòng xưởng - Giá thuê (để kinh doanh):……./tháng  Kinh  Kho, Cơng trình xây dựng đất  Nhà lầu  -  Nhà Căn hộ  Biệt thự  Khác: - Diện tích xây dựng: m2 - Diện tích sử dụng: m2 - Cấp nhà: - Số tầng: …Tầng lửng … Tầng hầm …Sân thượng Khác: - Hiện trạng nhà:  Đang  Cho thuê  Để trống  Thế chấp Khác: - Nội thất:  Cao cấp  Trung bình  Kém Khác: Thông tin giá trị bất động sản - Giá đất tuyến đường theo bảng giá nhà nước: .m2 - Theo chủ sở hữu, giá đất khu vực thị trường là: - Theo ước tính chủ sở hữu, giá BĐS (giá rao): - Mức chủ sở hữu bán BĐS (giá bán): - Mức chủ sở hữu bán BĐS - Cơ sở mà chủ sở hữu ước tính giá BĐS:  Do suy đoán  Do chuyên viên định giá  Khác,nêu rõ: PHỤ LỤC 8: BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH Quản l CÔNG TY TĐG ĐỊA ỐC Á CHÂU CN: CN HÀNG XANH Số: Mã tài sản: I CÁC THƠNG TIN CHUNG Mục đích thẩm định giá: Người vay: Đơn vị đề nghị thẩm định: Ngày giờ: Thời điểm chấp nhận đề nghị thẩm định: Thời điểm phân hồ sơ: Thời điểm hồn tất báo cáo để ký: II MƠ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN Vị trí bất động sản Số: Đường/Ấp: Phường/Xã: Quận/Huyện: Tỉnh/Thành phố: - Vị trí BĐS tọa lạc: Chứng từ pháp lý Đặc điểm bất động sản a) Về đất - Mục đích sử dụng đất: - Hình thức sử dụng đất:: - Thời hạn sử dụng đất: - DTSD thực tế: chiều dài: chiều rộng: - DTSD công nhận: chiều dài: chiều rộng: b) Về tài sản gắn liền với đất - Loại tài sản: Năm xây dựng: - Cấu trúc: + Số tầng: + Mái: + Tường: + Nền: - Tiện nghi: - DTSD thực tế: chiều dài: chiều rộng: - DTSD công nhận: chiều dài: chiều rộng: III KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH Mục đích sử dụng bất động sản: Định giá bất động sản: a) Giá trị bất động sản QF-A02/TĐTS - 03.10 Quản l Khoản mục Giá trị quyền sử dụng đất Theo đơn giá nhà nước Theo đơn giá thẩm định Chỉ vàng VND - Diện tích (m2) - Đơn giá (đvt/m2) Giá trị tài sản gắn liền với đất - Diện tích (m2) - Đơn giá (đvt/m2) Tổng trị giá BĐS Tỷ giá: Trị giá tài sản làm tròn: Bằng chữ: b) Giải thích phương pháp định giá * Phương pháp so sánh: Thông tin khảo sát : STT Tiêu chí Nguồn Thơng tin Số nhà Tên Đường, Phường, Pháp Lý Vị trí Diện tích Nhà Giá rao bán Giá thương lượng, Giá giao dịch thành công ế Giá trị xây dựng Đơn giá Đất giao dịch (ước tính) BĐS thẩm đị h - Nhận xét, phân tích, đánh giá BĐS thẩm định BĐS so sánh: Bảng điều chỉnh: điều chỉnh BĐS so sánh BĐS thẩm định QF-A02/TĐTS - 03.10 BĐS so Quản l BĐS so Các yếu tố ảnh hưởng STT Đơn giá Đất trước điều chỉnh Pháp lý Quy mô, kích thước Hình dáng Giao thơng Lợi kinh doanh Môi trường, an ninh Tổng tỷ lệ điều chỉnh Hệ số điều chỉnh 10 Đơn giá đất sau điều chỉnh - Kết luận: * Phương pháp Các thông tin khác - Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc: - Đánh giá khả chuyển nhượng: - Khu vực thường giao dịch mua bán chuyển nhượng bằng: IV KIẾN , ngày NGƯỜI THẨM ĐỊNH QF-A02/TĐTS - 03.10 tháng năm 2010 NGƯỜI PHÊ DUYỆT Quản l PHỤ LỤC 9: PHIẾU ĐỀ NGHỊ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU ĐƠN VỊ ĐỀ NGHỊ THẨM ĐỊNH PHIẾU ĐỀ NGHỊ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Kính gửi: PHỊNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN Thơng tin khách hàng Thơng tin AO Khách hàng vay: Mã tài sản: Chủ sở hữu BĐS chấp: Số CMND/GPKD: Địa BĐS chấp: Người liên hệ: : : Họ tên: : : Ghi chú:…………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… STT CHỨNG TỪ VỀ NHÀ VÀ ĐẤT Số lượng Giấy chứng nhận QSHNỞ / GCNQSDĐ Tờ khai lệ phí trước bạ Giấy phép xây dựng Biên kiểm tra công trình hồn thành Bản vẽ trạng nhà đất Hợp động chuyển nhượng / tặng cho nhà Các chứng từ khác Tổng cộng Ngày nhận: …….giờ………ngày……./…… /……… Người nhận: ……………………… Chữ ký:………… Ngày… tháng….năm… TRƯỞNG ĐƠN VỊ Ngày trả kết quả:…giờ……ngày……./……/năm… Người nhận: ……………………… Chữ ký:………… GHI CHÚ CỦA AA THẨM ĐỊNH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VỀ TIẾN ĐỘ ... hy sinh em có sống bình ngày hơm Vomaitrinh88@yahoo.com Tháng 07 năm2010 ii Quản lý thị trường Bất động sản Võ Mai Trinh TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Võ Mai Trinh, Khoa Quản lý đất đai & Bất...Quản lý thị trường Bất động sản Võ Mai Trinh TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN VÕ MAI TRINH XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH TRONG... bất động sản so sánh bất động sản thẩm định 36 vii Quản lý thị trường Bất động sản Võ Mai TrinhV Võ Mai Trinh ĐẶT VẤN ĐỀ Thẩm định giá nghiệp vụ hình thành tồn khách quan, phù hợp với xu phát