Hợp đồng môi giới thương mại theo pháp luật việt nam hiện hành

Những điểm mới của luận văn Trên cơ sở kế thừa các kết quả nghiên cứu trước đây về hợp đồng môi giới thương mại, luận văn có những điểm mới sau: - Luận văn đã phân tích một cách cụ thể

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ YẾN

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài luận văn, em đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, tạo điều kiện của các thầy cô trong Ban Giám hiệu, Khoa Luật Kinh

tế và Khoa sau đại học Trường Đại học Luật Hà Nội Em xin bảy tỏ sự cảm

ơn chân thành về sự giúp đỡ đó

Em xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc tới cô giáo TS Nguyễn Thị Yến, người đã trực tiếp hướng dẫn và chỉ bảo em hoàn thành luận văn này

Em xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp và Ban Giám hiệu Trường Trung cấp Luật Thái Nguyên đã động viên, khuyến khích, tạo điều kiện và giúp đỡ trong suốt quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn này

Hà Nội, ngày 19 tháng 5 năm 2014

Tác giả Nguyễn Thị Tiệp

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 7

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ MÔI GIỚI THƯƠNG MẠI, HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI THƯƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI THƯƠNG MẠI 7

1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của môi giới thương mại 7

1.1.1 Khái niệm môi giới thương mại 7

1.1.2 Đặc điểm của môi giới thương mại 10

1.1.3 Vai trò của hoạt động môi giới thương mại đối với thương nhân và nền kinh tế 13

1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng môi giới thương mại 16

1.2.1 Khái niệm hợp đồng môi giới thương mại 16

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng môi giới thương mại 18

1.3 Khái quát pháp luật về hợp đồng môi giới thương mại 20

1.3.1 Nguồn luật điều chỉnh hợp đồng môi giới thương mại 20

1.3.2 Nội dung pháp luật về hợp đồng môi giới thương mại 21

CHƯƠNG 2 24

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH 24

HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 24

2.1 Chủ thể của hợp đồng môi giới thương mại 24

2.1.1 Bên môi giới 24

2.1.2 Bên được môi giới 30

2.2 Đối tượng của hợp đồng môi giới thương mại 31

2.3 Nội dung của hợp đồng môi giới thương mại 32

2.4 Hình thức của hợp đồng môi giới thương mại 45

2.5 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng môi giới thương mại 46

2.6 Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng môi giới thương mại 48

2.7 Giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mô giới thương mại 49

2.8 Chấm dứt hợp đồng môi giới thương mại 49

CHƯƠNG 3 52

PHƯƠNG HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI THƯƠNG MẠI 52

3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng môi giới thương mại 52

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng môi giới thương mại 58

3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng môi giới thương mại 63

KẾT LUẬN 67

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 68

DANH MỤC VĂN BẢN PHÁP LUẬT 69

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Môi giới thương mại là một trong những hoạt động có vai trò và ý nghĩa rất lớn trong tiêu thụ và phân phối hàng hóa, dịch vụ trên thị trường Cùng với các hoạt động trung gian thương mại khác, hoạt động môi giới thương mại giúp thương nhân thực hiện phân phối hàng hóa, dịch vụ trên phạm vi rộng, tiết kiệm chi phí giao dịch, cải thiện môi trường kinh doanh và mang lại hiệu quả đáng kể trong đầu tư so với các hình thức phân phối trực tiếp

Ở nhiều nước trên thế giới, hoạt động môi giới thương mại đã xuất hiện

từ khá sớm, hoạt động ngày càng chuyên nghiệp, hiệu quả và thực sự trở thành một kênh phân phối hàng hóa, dịch vụ quan trọng của thương nhân Ở Việt Nam, hoạt động môi giới thương mại mặc dù đã ra đời từ lâu nhưng chỉ chính thức được ghi nhận trong Luật Thương mại năm 1997 và tiếp tục được quy định trong Luật Thương mại năm 2005 (LTM 2005) Trên cơ sở đó, các văn bản pháp luật chuyên ngành đã quy định về từng hoạt động môi giới cụ thể, trong đó có một số hoạt động môi giới đặc thù như: môi giới bất động sản, môi giới chứng khoán, môi giới bảo hiểm, môi giới hàng hải Hệ thống các văn bản pháp luật này đã tạo ra khuôn khổ pháp lý cho việc thực hiện các hoạt động môi giới thương mại ở Việt Nam Theo đó, các chủ thể thực hiện hoạt động môi giới thương mại trên cơ sở hợp đồng môi giới thương mại

Hợp đồng môi giới thương mại là cơ sở pháp lý quan trọng để thương nhân thực hiện cung ứng dịch vụ môi giới thương mại cho khách hàng LTM

2005 đã quy định những nguyên tắc chung cho việc thực hiện hoạt động môi giới thương mại và giao kết hợp đồng môi giới thương mại Trong từng lĩnh vực môi giới, pháp luật đã điều chỉnh tương đối cụ thể các vấn đề như: chủ thể của hợp đồng, nội dung của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ cụ thể của các

bên tham gia giao kết hợp đồng, hình thức của hợp đồng Nhìn chung, những quy định này đã tạo điều kiện cho các bên trong việc xác lập và thực hiện các hợp đồng môi giới trong từng lĩnh vực cụ thể

Tuy nhiên, quá trình triển khai áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng môi giới thương mại cho thấy các quy định về hợp đồng môi giới thương mại còn chưa đầy đủ, bộc lộ nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, nhiều quy định còn chưa cụ thể dẫn đến khó khăn cho việc áp dụng và ảnh hưởng đến sự phát triển của hoạt động môi giới thương mại nói chung và việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng môi giới thương mại nói riêng

Trước yêu cầu phát triển của nền kinh tế thị trường, hội nhập quốc tế và thực trạng pháp luật điều chỉnh về hợp đồng môi giới thương mại ở Việt Nam hiện nay, việc nghiên cứu các quy định chung của pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng môi giới thương mại trên cơ sở phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật chuyên ngành về một số hợp đồng môi giới đặc thù là cần thiết và có ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn

2 Tình hình nghiên cứu

Trong khoa học pháp lý, pháp luật điều chỉnh hợp đồng môi giới thương mại chưa được nghiên cứu nhiều Các vấn đề pháp lý về hợp đồng môi giới thương mại mới chỉ được đề cập trong giáo trình Luật Thương mại của một số cơ sở đào tạo Luật: Trường Đại học Luật Hà Nội, Khoa Luật Trường Đại học quốc gia Tuy nhiên, những tài liệu này mới chỉ dừng lại ở việc nghiên cứu các quy định chung nhất của pháp luật về hoạt động môi giới thương mại, trong đó có đề cập đến nội dung về hợp đồng môi giới thương mại, chưa có sự nghiên cứu sâu sắc về mặt lý luận cũng như những bất cập của pháp luật hiện hành về vấn đề này

Ở các cấp độ và phạm vi nghiên cứu khác nhau, có thể kể đến Luận án tiến sỹ Luật học “Pháp luật điều chỉnh hoạt động trung gian thương mại ở Việt Nam” của Nguyễn Thị Vân Anh (Trường Đại học Luật Hà Nội) Trong công trình này, tác giả đã tập trung phân tích các nội dung cơ bản của pháp luật về hoạt động trung gian thương mại theo LTM 2005 và một số đạo luật chuyên ngành khác có quy định về hoạt động trung gian thương mại, trong đó

có đề cập đến các quy định chung về hợp đồng môi giới thương mại Ngoài

ra, còn một số công trình khác nghiên cứu về một số hoạt động môi giới đặc thù, cụ thể như: Luận văn thạc sỹ Luật học “Pháp luật về môi giới bất động sản” của Phạm Thị Trang (Trường Đại học Luật Hà Nội), luận văn thạc sỹ

“hoạt động môi giới thuê tầu tại công ty Vietfrancht” của Hoàng Thị Tuyết (Trường Đại học ngoại thương) và một số bài viết đăng trên các tạp chí chuyên ngành về các hoạt động môi giới thương mại như: “dịch vụ môi giới bất động sản: kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn và định hướng phát triển ở Việt Nam” của Lưu Đức Khải, Hà Huy Ngọc đăng trên tạp chí quản lý kinh tế số

24 năm 2009, Trong những công trình này, các tác giả mới chỉ tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật về từng dịch vụ môi giới thương mại

cụ thể, trong đó các quy định về hợp đồng môi giới chưa được tập trung phân tích và làm rõ

Qua việc đánh giá tình hình nghiên cứu về hợp đồng môi giới thương mại, có thể nhận thấy, chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách sâu sắc những vấn đề lý luận và thực tiễn về hợp đồng môi giới thương mại cũng như pháp luật điều chỉnh về hợp đồng môi giới thương mại Trên cơ sở kế thừa những thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học đã được công

bố, có thể khẳng định Luận văn thạc sỹ: “Hợp đồng môi giới thương mại theo pháp luật Việt Nam hiện hành” là công trình đầu tiên nghiên cứu một cách

tổng quát các vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật điều chỉnh hợp đồng môi giới thương mại theo quy định của pháp luật hiện hành

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Luận văn được nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về hợp đồng môi giới thương mại, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng môi giới thương mại Với mục đích nêu trên, luận văn thực hiện các nhiệm vụ chủ yếu sau:

- Làm rõ khái niệm, đặc điểm, vai trò của hoạt động môi giới thương mại; tìm hiểu khái niệm, đặc điểm về hợp đồng môi giới thương mại và pháp luật điều chỉnh hợp đồng môi giới thương mại

- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật điều chỉnh hợp đồng môi giới thương mại;

- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng môi giới thương mại và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện các hợp đồng môi giới thương mại

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Để đạt được mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra, luận văn nghiên cứu các quy định của pháp luật về hợp đồng môi giới thương mại trong LTM

2005 và một số văn bản pháp luật chuyên ngành về hợp đồng môi giới trong từng lĩnh vực cụ thể, đồng thời có tham khảo và so sánh quy định về hợp đồng môi giới thương mại của một số nước trên thế giới

LTM 2005 đã mở rộng phạm vi môi giới thương mại, bao gồm tất cả các hoạt động môi giới nhằm mục đích sinh lợi như môi giới bất động sản, môi giới chứng khoán, môi giới bảo hiểm, môi giới mua bán hàng hóa, môi giới hàng hải Vì vậy, pháp luật điều chỉnh hợp đồng môi giới thương mại rộng và được quy định trong nhiều văn bản pháp luật chuyên ngành Trong phạm vi luận văn thạc sỹ luật học, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu những nội

dung cơ bản của pháp luật về hợp đồng môi giới thương mại theo LTM 2005

và một số luật chuyên ngành khác có điều chỉnh về các hợp đồng môi giới thương mại đặc thù như: Luật kinh doanh bất động sản, Luật kinh doanh bảo hiểm, Luật chứng khoán, Bộ Luật hàng hải

5 Phương pháp nghiên cứu

Để làm sáng tỏ các vấn đề nghiên cứu trên, luận văn đã sử dụng phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phương pháp tổng hợp và phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh và đối chiếu

6 Những điểm mới của luận văn

Trên cơ sở kế thừa các kết quả nghiên cứu trước đây về hợp đồng môi giới thương mại, luận văn có những điểm mới sau:

- Luận văn đã phân tích một cách cụ thể những vấn đề pháp lý về hợp đồng môi giới thương mại, qua đó, luận văn đã chỉ rõ những điểm bất cập, hạn chế của pháp luật hiện hành quy định về hợp đồng môi giới thương mại;

- Trên cơ sở thực trạng pháp luật điều chỉnh về hợp đồng môi giới thương mại và thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật về hợp đồng môi giới thương mại, luận văn đã đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam về hợp đồng môi giới thương mại nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của hoạt động môi giới thương mại trong nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Khái quát chung về môi giới thương mại, hợp đồng môi giới thương mại và pháp luật về hợp đồng môi giới thương mại

Chương 2: Thực trạng pháp luật điều chỉnh hợp đồng môi giới thương mại ở Việt Nam

Chương 3: Phương hướng và một số giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng môi giới thương mại

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ MÔI GIỚI THƯƠNG MẠI, HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI THƯƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ

HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI THƯƠNG MẠI

1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của môi giới thương mại

1.1.1 Khái niệm môi giới thương mại

Môi giới thương mại là một trong các phương thức giao dịch qua trung gian, được hình thành cùng với sự phát triển của hoạt động thương mại, do nhu cầu của thương nhân và dần phát triển thành một nghề kinh doanh chuyên nghiệp trên nhiều lĩnh vực: môi giới chứng khoán, môi giới bất động sản, môi giới mua bán hàng hóa, môi giới hàng hải Nghề môi giới được hình thành khá sớm trong lịch sử nền kinh tế Có thể thấy, tiền thân của nghề môi giới tài chính là nghề thợ vàng, nghề đổi tiền, sau đó tới các hoạt động đầu tư bất động sản, đầu tư và kinh doanh chứng khoán Hoạt động môi giới bảo hiểm đầu tiên ra đời có liên quan đến các rủi ro hàng hải và bắt đầu từ nghiệp vụ bảo hiểm các rủi ro từ các thảm họa thiên nhiên của hoạt động hàng hải Nghề môi giới thuê tầu ra đời đầu tiên ở nước Anh, từ thế kỷ XVII, dần vượt ra khỏi phạm vi của nước Anh và phát triển ngày càng mạnh mẽ tại các quốc gia hàng hải hoặc kinh doanh dịch vụ hàng hải Trong hoạt động thương mại quốc tế, lúc đầu, người môi giới chỉ đơn thuần là người phiên dịch, sau đó họ đóng vai trò là người chuyển tải các thông điệp về pháp luật, kinh tế tại các hội chợ thương mại quốc tế Dần dần họ trở thành một bên được ủy thác để giúp các bên tìm hiểu thị trường, tìm hiểu đối tác, đàm phán, ký kết hợp đồng [1,tr.13]

Ở Việt Nam, Bộ luật thương mại năm 1972 của Việt Nam Cộng hòa đã

có một số quy định về hoạt động thương mại qua người trung gian, trong đó hành vi trọng mãi được xem là giống với hành vi môi giới theo pháp luật hiện

hành Theo quy định tại Điều 357, BLTM năm 1972, trọng mãi là hoạt động trong đó người trọng mãi là người cam kết tìm một người để hai bên liên lạc rồi ký kết hợp đồng với nhau [1, tr.15] Sang nền kinh tế kế hoạch tập trung, Nhà nước quản lý nền kinh tế thông qua hệ thống các chỉ tiêu kế hoạch chi tiết và chế độ cấp phát, giao nộp theo quan hệ hiện vật Hoạt động thương mại chủ yếu do các cơ sở thương nghiệp của Nhà nước thực hiện và chủ yếu theo phương thức giao dịch trực tiếp, vì vậy hoạt động môi giới nói riêng và các hoạt động trung gian thương mại nói chung không có điều kiện để phát triển

tự do theo đúng nghĩa của các dịch vụ vì lợi nhuận Tuy nhiên, trong thời gian này, đã có một số doanh nghiệp nhà nước được thành lập nhằm thực hiện các hoạt động môi giới thương mại như: Công ty vận tải và thuê tàu Vietfracht được thành lập năm 1963 theo Quyết định số 10/BNT-QĐ-TCCB của Bộ Ngoại thương, Tổng công ty bảo hiểm Việt Nam được thành lập và bắt đầu hoạt động từ năm 1964 Song, nhìn chung hầu hết các hoạt động môi giới thương mại ở Việt Nam đều phát triển khá muộn Hoạt động môi giới thương mại chỉ chính thức được ghi nhận trong Luật Thương mại năm 1997 và tiếp tục được ghi nhận trong LTM 2005

Về khái niệm, dưới góc độ ngôn ngữ, “Môi giới được hiểu là: Người trung gian giúp hai bên tiếp xúc, giao thiệp với nhau” [17, tr.168] Dưới góc

độ pháp lý, theo Từ điển Luật học: “Môi giới: hành vi trung gian cho các bên tiếp xúc, đàm phán và thiết lập các quan hệ để hưởng thù lao” Luật Thương mại năm 2005 định nghĩa: “Môi giới thương mại là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm trung gian (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng, mua bán hàng hóa, dịch vụ và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới” (Điều 150)

Tuy LTM 2005 không đưa ra khái niệm thương mại nhưng hiện nay khái niệm này được hiểu theo nghĩa rộng, theo Luật mẫu của UNCITRAL về trọng tài thương mại: “Thuật ngữ “thương mại” cần được giải thích theo nghĩa rộng liên quan đến tất cả các vấn đề phát sinh từ các quan hệ có bản chất thương mại, dù là quan hệ hợp đồng hoặc không phải là quan hệ hợp đồng Những quan hệ có bản chất thương mại bao gồm, nhưng không giới hạn bởi các giao dịch sau: giao dịch thương mại để cung cấp hoặc trao đổi hàng hóa, dịch vụ; thỏa thuận phân phối, đại diện hoặc đại lý thương mại; hoa hồng; thuê mua, xây dựng công trình; tư vấn, kỹ thuật; li – xăng; đầu tư; tài chính; ngân hàng; bảo hiểm; thỏa thuận thăm dò hoặc khai thác; liên doanh và các hình thức hợp tác công nghiệp hoặc kinh doanh khác; vận tải hàng hóa hoặc hành khách bằng đường hàng không, đường biển, đường sắt hoặc đường bộ” Trong khi đó, thương mại theo cách hiểu thông qua các hiệp định của WTO bao gồm thương mại hàng hóa, thương mại dịch vụ, thương mại liên quan đến đầu tư, thương mại liên quan đến quyền sở hữu trí tuệ Pháp luật Việt Nam không đưa ra khái niệm “thương mại” nhưng đưa ra khái niệm “hoạt động thương mại” theo đó: “hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác” (khoản 11 Điều 3 LTM 2005)

Như vậy, môi giới thương mại là một trong các hoạt động trung gian thương mại nhằm cung ứng dịch vụ thương mại cho một hoặc một số thương nhân nhất định để hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới Nội dung và phạm

vi của môi giới thương mại rất rộng, bao gồm các hoạt động như: tìm kiếm và cung cấp các thông tin cần thiết về đối tác cho bên được môi giới, tiến hành các hoạt động giới thiệu về hàng hóa, dịch vụ cần môi giới, thu xếp để các bên tiếp xúc, gặp gỡ nhau và có thể soạn thảo hợp đồng khi các bên yêu cầu

Hoạt động môi giới thương mại là hoạt động kinh doanh nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận từ các hợp đồng môi giới

Môi giới thương mại là khái niệm chung chỉ hoạt động trung gian thương mại Khái niệm môi giới trong từng lĩnh vực thương mại cụ thể được quy định tại nhiều văn bản pháp luật chuyên ngành khác nhau Ví dụ, theo quy định tại Điều 44 khoản 1 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006: Môi giới bất động sản được hiểu là hoạt động của tổ chức, cá nhân làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản; theo khoản 1 Điều

166 Bộ luật hàng hải năm 2005: Môi giới hàng hải là dịch vụ làm trung gian cho các bên liên quan trong việc giao dịch, đàm phán, ký kết hợp đồng vận chuyển, hợp đồng bảo hiểm hàng hải, hợp đồng thuê tầu, hợp đồng mua bán tàu biển, hợp đồng lai dắt tàu biển, hợp đồng thuê thuyền viên và các hợp đồng khác liên quan đến hoạt động hàng hải theo hợp đồng môi giới hàng hải; theo khoản 20 Điều 6 Luật chứng khoán năm 2006: Môi giới chứng khoán là việc công ty chứng khoán làm trung gian thực hiện mua, bán chứng khoán cho khách hàng

1.1.2 Đặc điểm của môi giới thương mại

Thứ nhất, môi giới thương mại là việc thực hiện hành vi trung gian nhằm kết nối các bên tiếp xúc, đàm phán và xác lập các giao dịch

Cũng giống như các hình thức trung gian thương mại khác, môi giới thương mại là hành vi cung ứng dịch vụ thương mại theo phương thức trung gian Người môi giới được thuê để thực hiện các hoạt động giúp các bên được môi giới giao kết hợp đồng với nhau

Hoạt động môi giới thương mại trước tiên là một hoạt động cung ứng dịch vụ thương mại, vì vậy chủ thể của hoạt động này cũng bao gồm hai bên

là bên thực hiện dịch vụ (bên môi giới) và bên có nhu cầu sử dụng dịch vụ

(bên được môi giới) Cũng giống như các hoạt động trung gian thương mại khác, trong hoạt động môi giới thương mại có sự xuất hiện của bên thứ ba nhưng bên môi giới chỉ có chức năng kết nối giữa bên được môi giới với bên thứ ba trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng chứ không trực tiếp tham gia vào việc giao kết và thực hiện hợp đồng với bên thứ ba

Thứ hai, hoạt động môi giới thương mại có nội dung và phạm vi rộng

Hoạt động môi giới thương mại là hoạt động thương mại của thương nhân nhằm mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành cũng như pháp luật của nhiều nước trên thế giới, khái niệm thương mại được hiểu theo nghĩa rộng (như đã phân tích ở mục 1.1.1) Vì vậy nội dung và phạm vi của hoạt động môi giới thương mại theo quy định của pháp luật hiện hành cũng rộng và phong phú Nếu Luật Thương mại năm

1997 quy định thương nhân chỉ thực hiện hoạt động môi giới trong lĩnh vực mua bán hàng hóa hoặc có liên quan đến mua bán hàng hóa thì LTM 2005 đã

mở rộng phạm vi môi giới thương mại sang tất cả các lĩnh vực thương mại bao gồm mua bán hàng hóa, các dịch vụ thương mại như: môi giới trong lĩnh vực bảo hiểm, bất động sản, chứng khoán

Thứ ba, trong hoạt động môi giới thương mại, bên môi giới phải có tư cách pháp lý độc lập với bên được môi giới và bên thứ ba

Tuy giữ vai trò kết nối giữa bên môi giới với bên thứ ba nhưng bên môi giới có tư cách pháp lý độc lập Theo pháp luật hiện hành, bên môi giới phải

là thương nhân độc lập và có đăng ký kinh doanh để thực hiện hoạt động môi giới một cách chuyên nghiệp Điều này cũng cho thấy hoạt động môi giới thương mại được coi là một nghề kinh doanh, chuyên cung ứng các dịch vụ môi giới trong các lĩnh vực thương mại cụ thể Đặc điểm này giúp phân biệt hoạt động môi giới thương mại với các hoạt động môi giới tự phát khác

Trong khi đó, bên được môi giới và bên thứ ba không nhất thiết phải là thương nhân

Thứ tư, khi thực hiện hoạt đông môi giới thương mại, thông thường bên môi giới chỉ có quan hệ với bên được môi giới mà không có quan hệ với bên thứ ba (trừ trường hợp bên môi giới cũng ký hợp đồng môi giới với bên thứ ba)

Khi thực hiện môi giới thương mại, bên môi giới không phải là đại diện cho các bên được môi giới và cũng không nhân danh bên được môi giới để giao dịch cũng như thực hiện bất kỳ giao dịch nào với bên thứ ba Bên môi giới chỉ làm các công việc giúp bên được môi giới và bên thứ ba tiếp xúc với nhau và tạo điều kiện cho các bên đi đến ký kết hợp đồng Đặc điểm này của hoạt động môi giới thương mại khác với các hoạt động trung gian thương mại khác Ví dụ, trong hoạt động đại diện cho thương nhân, bên đại diện sẽ thay mặt, nhân danh bên giao đại diện để thực hiện hoạt động thương mại với bên thứ ba vì lợi ích của bên giao đại diện; trong hoạt động đại lý thương mại, bên đại lý sẽ nhân danh chính mình để thực hiện việc mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ với bên thứ ba để hưởng thù lao đại lý Có thể nói, với đặc điểm này, môi giới thương mại được coi là “hoạt động trung gian thương mại điển hình”

Thứ năm, hoạt động môi giới thương mại được thực hiện bởi những người có năng lực, trình độ và kinh nghiệm liên quan đến lĩnh vực môi giới

Pháp luật Việt Nam cũng như pháp luật các nước trên thế giới đều quy định điều kiện của thương nhân kinh doanh dịch vụ môi giới thương mại Trong đó, điều kiện được xem là quan trọng và quyết định đến kết quả của hoạt động môi giới là điều kiện về đội ngũ nhân viên thực hiện hoạt động môi giới Để hoạt động môi giới mang tính chuyên nghiệp và hiệu quả, đa số các lĩnh vực môi giới có tính chất phức tạp, pháp luật đều quy định người thực

hiện hoạt động môi giới phải có chứng chỉ hành nghề môi giới Điều đó có nghĩa là chủ thể thực hiện hoạt động môi giới phải đạt được những yêu cầu nhất định về trình độ, năng lực và hiểu biết liên quan đến lĩnh vực được môi giới Chính vì thế, hoạt động môi giới thương mại đã dần trở thành một nghề mang tính chuyên môn cao trong xã hội

1.1.3 Vai trò của hoạt động môi giới thương mại đối với thương nhân và nền kinh tế

Môi giới thương mại là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng sản phẩm, dịch vụ Hoạt động môi giới thương mại chuyên nghiệp, hiệu quả sẽ giúp cho việc trao đổi, mua bán và tiêu thụ hàng hóa, dịch vụ của nhà đầu tư trở lên thuận tiện và đơn giản hơn, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế

và cải thiện môi trường kinh doanh Vai trò của môi giới thương mại được thể hiện trên những khía cạnh sau:

Thứ nhất, hoạt động môi giới thương mại giúp các thương nhân trong việc phân phối, tiêu thụ hàng hóa, dịch vụ một cách có hiệu quả

Phân phối, tiêu thụ hàng hóa, dịch vụ là khâu quan trọng trong quá trình đầu tư của thương nhân Sau quá trình sản xuất, việc đưa hàng hóa, dịch

vụ đến tay người tiêu dùng một cách nhanh nhất, hiệu quả nhất mà lại tiết kiệm được chi phí là một trong những yếu tố quyết định thành công của nhà đầu tư Việc sử dụng phương thức phân phối, tiêu thụ hàng hóa, dịch vụ thông qua các nhà môi giới chuyên nghiệp mang lại hiệu quả cao vì những lý do sau:

Một là, nhà môi giới thương mại là những người thực hiện hoạt động

môi giới thương mại một cách chuyên nghiệp, họ có hiểu biết, kinh nghiệm và kiến thức sâu trong lĩnh vực môi giới, vì vậy, họ có thể giúp nhà sản xuất phân phối hàng hóa, cung ứng dịch vụ một cách tốt nhất Hơn nữa, không phải lúc nào người bán cũng tìm được người mua, người cung ứng dịch vụ

cũng tìm được người sử dụng dịch vụ và ngược lại, vì thế, với việc nắm bắt nhanh nhạy các điều kiện về thị trường, sở thích, thị hiếu của người tiêu dùng,

xu hướng của thị trường , người môi giới sẽ đóng vai trò là cầu nối giúp cho các bên tìm đến nhau nhanh hơn và dễ dàng trong việc thương lượng, ký kết hợp đồng Đặc biệt, những người môi giới cũng là những người am hiểu sâu pháp luật, tập quán và các đối tác, vì vậy, họ có khả năng đẩy mạnh việc giao lưu buôn bán trên phạm vi rộng

Hai là, sử dụng dịch vụ môi giới thương mại sẽ tiết kiệm đáng kể chi

phí giao dịch cho nhà sản xuất trong phân phối và cung ứng dịch vụ trên thị trường Như trên đã nói, người môi giới thương mại thực hiện hoạt động môi giới một cách chuyên nghiệp, vì vậy, họ có các mối quan hệ khách hàng rộng,

có sẵn các điều kiện cần thiết cho việc thực hiện các nghiệp vụ môi giới, họ thực hiện phân phối hàng hóa, dịch vụ cho nhiều nhà sản xuất nên hoạt động phân phối, tiêu thụ hàng hóa, dịch vụ của họ sẽ nhanh chóng, hiệu quả và ít tốn kém hơn việc từng nhà sản xuất thực hiện

Ba là, sử dụng dịch vụ môi giới thương mại góp phần đẩy mạnh quá

trình chuyên môn hóa lao động và tăng hiệu quả trong sản xuất, kinh doanh Khi sử dụng dịch vụ môi giới, các nhà sản xuất sẽ tập trung vào hoạt động sản xuất, kinh doanh mà không bị phân tán các nguồn lực cho khâu cung ứng và phân phối dịch vụ trên thị trường, do vậy, hiệu quả sản xuất, kinh doanh sẽ được nâng cao hơn

Thứ hai, hoạt động môi giới thương mại tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng được tiếp cận với hàng hóa, dịch vụ trên thị trường một cách tốt nhất

Những nhà môi giới chuyên nghiệp sẽ giới thiệu đến người tiêu dùng các hàng hóa, dịch vụ phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của người tiêu dùng, đặc biệt là trong những lĩnh vực mà đại đa số hiểu biết của người

tiêu dùng còn rất hạn chế (chứng khoán, bất động sản ) Người môi giới sẽ

tư vấn cho khách hàng những điều tốt nhất trong lĩnh vực phân phối hàng hóa, dịch vụ Ví dụ, trong lĩnh vực bất động sản, các thông tin về thị trường bất động sản được người môi giới cung cấp một chính xác, trung thực và đầy đủ

sẽ giúp khách hàng phòng tránh được rủi ro và đảm bảo an toàn về mặt pháp

lý khi tham gia xác lập giao dịch về bất động sản, nhất là khi đối tượng của các giao dịch liên quan đến bất động sản thường là các tài sản có giá trị lớn; hay trong lĩnh vực môi giới bảo hiểm, người môi giới sẽ tư vấn giúp khách hàng đánh giá những rủi ro của khách hàng, phân tích những rủi ro cần phải bảo hiểm, giúp khách hàng lựa chọn các doanh nghiệp bảo hiểm có đầy đủ khả năng cung cấp những sản phẩm bảo hiểm, những dịch vụ bảo hiểm phù hợp theo yêu cầu của khách hàng Doanh nghiệp môi giới bảo hiểm cũng đồng thời giúp người tham gia thực hiện đàm phán với các doanh nghiệp bảo hiểm để có thể thu xếp được những điều kiện, điều khoản, mức phí bảo hiểm đáp ứng được yêu cầu của khách hàng; trong hoạt động môi giới chứng khoán, người môi giới chứng khoán giúp các nhà đầu tư chứng khoán tiếp cận thông tin về thị trường chứng khoán một cách dễ dàng, khả năng lệnh đã đặt được thực hiện ở mức cao và tiết kiệm các chi phí cho việc đi lại, giao dịch

Thứ ba, hoạt động môi giới thương mại giúp nhà nước xây dựng và hoàn thiện nền kinh tế thị trường công khai, minh bạch

Thông qua các công cụ quản lý kinh tế của nhà nước, các hoạt động môi giới thương mại hoạt động nề nếp, chuyên nghiệp sẽ khiến cho nền kinh

tế hoạt động ổn định, lành mạnh, tránh được các hiện tượng đầu cơ, lũng đoạn

về giá gây tâm lý hoang mang cho người dân, đồng thời dần thay đổi thói quen kinh doanh thông qua phương thức giao dịch trực tiếp của người dân và hình thành thói quen giao dịch gián tiếp thông qua phương thức trung gian nói chung và thông qua hình thức môi giới nói riêng

Bên cạnh những tác động tích cực nêu trên, phương thức kinh doanh qua môi giới thương mại cũng có những hạn chế nhất định, đặc biệt là việc bên được môi giới không liên hệ trực tiếp với thị trường mà thông qua bên môi giới Vì vậy, việc thực hiện hợp đồng được xác lập giữa bên được môi giới với bên thứ ba phụ thuộc nhiều vào năng lực, phẩm chất của bên môi giới Thực tế có nhiều tranh chấp phát sinh từ hoạt động môi giới thương mại

do bên môi giới tư vấn thiếu trách nhiệm, không có năng lực, kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn dẫn đến thiệt thòi cho khách hàng trong quá trình thực hiện hợp đồng với bên thứ ba

1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng môi giới thương mại

1.2.1 Khái niệm hợp đồng môi giới thương mại

Hợp đồng là công cụ pháp lý quan trọng và phổ biến để con người thực hiện các giao dịch nhằm thỏa mãn hầu hết nhu cầu của mình Trong hoạt động môi giới thương mại, các bên thực hiện các hoạt động môi giới thông qua hợp đồng môi giới Chúng ta có thể đi từ những đặc tính cơ bản của hợp đồng môi giới để làm rõ sáng tỏ khái niệm hợp đồng môi giới

Một là, hợp đồng môi giới thương mại trước hết là hợp đồng thương

mại Hợp đồng là một khái niệm xuất hiện khá lâu và cũng có khá nhiều khái niệm về hợp đồng Ví dụ, Bộ Luật Thương mại thống nhất của Hoa Kỳ quy định “Hợp đồng là sự tổng hợp các nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ sự thỏa thuận của các bên”, Luật Hợp đồng năm 1999 của Trung Quốc quy định “Hợp đồng là sự thỏa thuận về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân

sự giữa các chủ thể bình đẳng, tự nhiên của các tổ chức” [4]

LTM 2005 không đưa ra khái niệm hợp đồng thương mại nhưng căn cứ vào khái niệm hoạt động thương mại (khoản 1 Điều 3 LTM năm 2005) và khái niệm hợp đồng dân sự (Điều 388 BLDS năm 2005) có thể hiểu hợp đồng thương mại là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm

dứt các quyền và nghĩa vụ trong việc thực hiện hoạt động thương mại với mục đích sinh lợi

Hợp đồng môi giới thương mại là hợp đồng thương mại Vì vậy, hợp đồng môi giới thương mại cũng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ trong việc thực hiện hoạt động môi giới thương mại Mặc dù được quy định ở nhiều văn bản pháp luật chuyên ngành khác nhau nhưng bản chất của hợp đồng môi giới thương mại đều thể hiện ở mục đích cuối cùng là sinh lợi

Hai là, hợp đồng môi giới thương mại là hợp đồng cung ứng dịch vụ

Nếu như đối tượng của hợp đồng mua bán hàng hóa là hàng hóa – các sản phẩm hữu hình thì đối tượng của hợp đồng cung ứng dịch vụ là dịch vụ - các sản phẩm vô hình, “là những thứ mà khi đem bán không thể rơi vào chân bạn” [7, tr.6]

LTM 2005 định nghĩa cung ứng dịch vụ tại khoản 9 Điều 3 “Cung ứng dịch vụ là hoạt động thương mại theo đó một bên (sau đây gọi là bên cung ứng dịch vụ) có nghĩa vụ thực hiện dịch vụ cho một bên khác và nhận thanh toán; bên sử dụng dịch vụ (sau đây gọi là khách hàng) có nghĩa vụ thanh toán cho bên cung ứng dịch vụ và sử dụng dịch vụ theo thỏa thuận” Khái niệm này đã nhìn nhận cung ứng dịch vụ dưới góc độ là một hoạt động thương mại,

có nghĩa là có ít nhất một bên tham gia có mục đích sinh lợi, mặt khác luật cũng quy định rõ bên sử dụng dịch vụ có nghĩa vụ thanh toán hay nói cách khác là trả tiền sử dụng dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ

Hợp đồng môi giới thương mại cũng là hợp đồng cung ứng dịch vụ thương mại, có đối tượng là dịch vụ môi giới, gồm hai bên, bên cung ứng dịch

vụ (bên môi giới) và bên sử dụng dịch vụ (bên được môi giới) và ít nhất bên môi giới phải có mục đích sinh lợi

Từ cách hiểu trên, có thể đưa ra khái niệm hợp đồng môi giới thương

mại như sau: Hợp đồng môi giới thương mại là sự thỏa thuận giữa một bên là

thương nhân làm trung gian (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch vụ và bên được môi giới có nghĩa vụ trả thù lao cho bên môi giới theo thỏa thuận

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng môi giới thương mại

Là một hợp đồng dịch vụ thương mại, hợp đồng môi giới thương mại mang các đặc điểm của hợp đồng cung ứng dịch vụ thương mại nói chung, ngoài ra hợp đồng môi giới thương mại còn có các đặc điểm riêng:

Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng môi giới thương mại gồm bên môi giới

và bên được môi giới Bên môi giới phải là thương nhân, đáp ứng đầy đủ các điều kiện được quy định tại Điều 6 LTM 2005, các điều kiện thực hiện hoạt động môi giới thương mại theo các văn bản pháp luật chuyên ngành Bên môi giới không nhất thiết phải đăng ký kinh doanh cùng ngành nghề với ngành nghề kinh doanh của bên được môi giới Pháp luật hiện hành không quy định bên được môi giới bắt buộc phải là thương nhân Khi giao kết và thực hiện hợp đồng môi giới thương mại, bên môi giới sử dụng danh nghĩa của chính mình

Thứ hai, đối tượng của hợp đồng môi giới là công việc môi giới nhằm

kết nối các mối quan hệ giữa các bên với nhau, mục đích cuối cùng là giúp các bên đi đến ký kết hợp đồng Công việc môi giới trong từng lĩnh vực môi giới có sự khác nhau phụ thuộc vào nội dung của từng hoạt động môi giới cụ thể và theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng môi giới Các công việc môi giới theo hợp đồng có thể là tư vấn, tìm kiếm, giới thiệu khách hàng; giúp khách hàng đàm phán, soạn thảo hợp đồng với bên thứ ba; giúp khách hàng thực hiện một số giao dịch theo yêu cầu và vì lợi ích của họ Vì đối tượng

của hợp đồng môi giới là dịch vụ môi giới nên khi thực hiện hợp đồng, bên môi giới cung cấp dịch vụ nhưng không chuyển giao quyền sở hữu dịch vụ cho bên được môi giới Đặc điểm này khác so với hợp đồng mua bán hàng hóa, khi thực hiện hợp đồng, bên bán hàng chuyển giao quyền sở hữu hàng hóa cho bên mua

Thứ ba, mục đích mà bên môi giới hướng tới trong hợp đồng là một

khoản thù lao dịch vụ LTM 2005 quy định bên môi giới sẽ được hưởng thù lao môi giới khi thực hiện việc chắp nối các giao dịch thành công Mục đích

mà bên được môi giới hướng tới trong hợp đồng môi giới là một cơ hội giao kết hợp đồng với bên thứ ba, qua đó cũng hướng tới mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận trong trường hợp bên được môi giới là thương nhân

Thứ tư, nội dung của hợp đồng môi giới là tổng hợp các điều khoản quy

định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng môi giới Để đảm bảo nguyên tắc tự do thỏa thuận khi giao kết hợp đồng, pháp luật thường không có quy định cụ thể về nội dung của hợp đồng môi giới mà để các bên tự thỏa thuận dựa trên các quy định chung của pháp luật Tuy nhiên, để đảm bảo tính chặt chẽ của hợp đồng môi giới và tạo điều kiện thuận lợi cho các bên khi thực hiện hợp đồng, trong hợp đồng môi giới, các bên sẽ phải thỏa thuận rất

kỹ các nội dung của hợp đồng, đặc biệt là các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng môi giới

Thứ năm, hình thức của hợp đồng môi giới thương mại có thể được xác

lập bằng văn bản, lời nói hoặc bằng hành vi cụ thể Tùy từng hợp đồng môi giới cụ thể, pháp luật có quy định về hình thức của hợp đồng môi giới Ngoài

ra, cũng giống như các hợp đồng cung ứng dịch vụ khác, trong các lĩnh vực môi giới thương mại các bên thường sử dụng khá phổ biến hình thức hợp đồng mẫu, trong đó, bên cung cấp dịch vụ môi giới đã soạn thảo sẵn các điều khoản của hợp đồng, trên cơ sở đó, nếu bên được môi giới ký vào hợp đồng

đồng nghĩa với việc bên được môi giới chấp nhận tất cả các điều khoản trong hợp đồng

1.3 Khái quát pháp luật về hợp đồng môi giới thương mại

1.3.1 Nguồn luật điều chỉnh hợp đồng môi giới thương mại

Xuất phát từ quan niệm hợp đồng môi giới thương mại là dạng hợp đồng cung ứng dịch vụ thương mại qua trung gian, trong đó, thương nhân môi giới đóng vai trò là cầu nối giúp các bên trong đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch vụ, pháp luật về hợp đồng môi giới thương mại được hiểu là một bộ phận của pháp luật hợp đồng điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền và nghĩa

vụ của các bên trong hoạt động môi giới thương mại

Ở Việt Nam, pháp luật hiện hành điều chỉnh hợp đồng môi giới thương mại được đề cập trong nhiều văn bản như: BLDS 2005, LTM 2005, Luật Chứng khoán năm 2006, sửa đổi, bổ sung năm 2010, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật Kinh doanh bảo hiểm năm 2001, sửa đổi, bổ sung năm 2010, Bộ luật hàng hải năm 2005 và trong rất nhiều văn bản dưới luật Các văn bản này đã tạo nên một hệ thống pháp luật tương đối hoàn chỉnh quy định về hợp đồng môi giới thương mại Ngoài ra, quan hệ hợp đồng môi giới thương mại có thể còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật nước ngoài, tập quán quốc tế và các điều ước quốc tế trong trường hợp ít nhất một bên là cá nhân hoặc tổ chức nước ngoài thỏa thuận lựa chọn Chẳng hạn, Bộ luật hàng hải năm 2005 quy định “các bên tham gia trong hợp đồng liên quan đến hoạt động hàng hải mà trong đó có ít nhất một bên là tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài thì có quyền thỏa thuận áp dụng luật nước ngoài hoặc tập quán hàng hải quốc tế trong các quan hệ hợp đồng .” Hay Luật Chứng khoán năm 2006 quy định “Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác với quy định của Luật này thì áp dụng

theo quy định của điều ước quốc tế” Như vậy, nguồn luật điều chỉnh hợp đồng môi giới thương mại bao gồm: các văn bản pháp luật quốc gia, tập quán thương mại quốc tế và các điều ước quốc tế Nguyên tắc xác định thứ bậc văn bản pháp luật áp dụng điều chỉnh các hoạt động thương mại nói chung và hợp đồng môi giới thương mại nói riêng được quy định tại Điều 4, Điều 5 của LTM 2005 Theo đó, mọi hoạt động thương mại phải tuân theo LTM và các văn bản pháp luật có liên quan, hoạt động thương mại đặc thù được quy định trong luật khác thì áp dụng quy định của luật đó, hoạt động thương mại không được quy định trong LTM và trong các luật khác thì áp dụng quy định của BLDS Trong trường hợp, quy định của LTM và văn bản pháp luật nước ngoài, tập quán quốc tế mà các bên lựa chọn áp dụng trái với quy định của điều ước quốc tế thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế

1.3.2 Nội dung pháp luật về hợp đồng môi giới thương mại

Pháp luật về hợp đồng môi giới thương mại là một bộ phận của pháp luật về hợp đồng nói chung, bởi vậy, nội dung pháp luật về hợp đồng môi giới thương mại cũng bao gồm các quy định chung như: điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, các căn cứ chấm dứt hợp đồng, giải quyết tranh chấp phát sinh

từ hợp đồng Ngoài ra, pháp luật về hợp đồng môi giới thương mại còn bao gồm các nội dung điều chỉnh trực tiếp hoạt động này như: điều kiện, năng lực chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng, đối tượng của hợp đồng, hình thức của hợp đồng và nội dung của hợp đồng

Pháp luật về hợp đồng môi giới thương mại có thể phân chia theo nhiều cách, dựa trên những tiêu chí khác nhau:

* Căn cứ vào tính chất của quy phạm pháp luật điều chỉnh có:

- Nhóm quy phạm pháp luật quy định chung về hợp đồng môi giới thương mại như: nguyên tắc giao kết hợp đồng, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, chế tài do vi phạm hợp đồng, giải quyết tranh chấp phát sinh từ quan hệ

hợp đồng, chủ thể của hợp đồng môi giới, nội dung của hoạt động môi giới, các quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên tham gia quan hệ hợp đồng môi giới thương mại Các nội dung này được quy định trong BLDS 2005 và LTM 2005

- Nhóm quy phạm quy định riêng đối với từng hợp đồng môi giới cụ thể: quy định về hợp đồng môi giới chứng khoán, quy định về hợp đồng môi giới bất động sản, quy định về hợp đồng môi giới bảo hiểm, quy định về hợp đồng môi giới hàng hải Các quy định này được quy định trong các văn bản pháp luật chuyên ngành như: Luật kinh doanh bất động sản, Luật kinh doanh bảo hiểm, Luật chứng khoán, Bộ luật hàng hải,

* Căn cứ vào nội dung của quy phạm pháp luật điều chỉnh hợp đồng môi giới thương mại có:

- Quy định về chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng môi giới thương mại;

- Quy định về nội dung của hợp đồng môi giới thương mại;

- Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ hợp đồng môi giới thương mại;

- Quy định về hình thức của hợp đồng môi giới thương mại;

- Quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng môi giới thương mại;

- Quy định về chấm dứt hợp đồng môi giới thương mại;

- Quy định chế tài xử lý vi phạm trong hợp đồng môi giới thương mại;

- Quy định về giải quyết tranh chấp trong hợp đồng môi giới

Qua các nội dung đã phân tích trên, có thể thấy hoạt động môi giới thương mại là một trong những hoạt động trung gian thương mại có vai trò quan trọng trong việc phân phối hàng hóa, cung ứng dịch vụ từ nhà sản xuất đến người tiêu dùng Đặc thù của hoạt động môi giới thương mại là hoạt động cung ứng dịch vụ thương mại trên cơ sở hợp đồng, trong đó bên môi giới thực hiện các công việc nhằm chắp nối và tạo điều kiện cho bên được môi giới và

bên thứ ba đi đến giao kết hợp đồng, do đó điều chỉnh bằng pháp luật đối với các quan hệ phát sinh trong hợp đồng môi giới thương mại là yêu cầu khách quan nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các bên tham gia quan hệ hợp đồng môi giới, đồng thời bảo đảm cho hoạt động này được thực hiện một cách nề nếp và ổn định Vì vậy, có thể nói, pháp luật về hợp đồng môi giới thương mại là một trong những nội dung không thể thiếu trong hệ thống pháp luật về hoạt động môi giới thương mại và hệ thống pháp luật về hợp đồng thương mại

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH

HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

2.1 Chủ thể của hợp đồng môi giới thương mại

Hợp đồng môi giới thương mại được xác lập giữa bên môi giới và bên được môi giới Bên môi giới là bên cung ứng dịch vụ môi giới thương mại còn bên được môi giới là bên sử dụng dịch vụ môi giới thương mại

2.1.1 Bên môi giới

Việc xác định điều kiện, năng lực chủ thể của các bên tham gia quan hệ hợp đồng là một trong những yếu tố quan trọng để xác định hiệu lực của hợp đồng nói chung và hợp đồng môi giới thương mại nói riêng Quy định về điều kiện và yêu cầu về năng lực chủ thể của các bên tham gia quan hệ hợp đồng môi giới của các nước trên thế giới là khác nhau Các nước theo hệ thống luật châu Âu lục địa nhìn chung thừa nhận hoạt động môi giới thương mại là một trong những hoạt động trung gian thương mại do một chủ thể trung gian chuyên nghiệp thực hiện, nên pháp luật của nhiều nước thuộc hệ thống luật này xác định bên trung gian thực hiện dịch vụ phải đủ các điều kiện của thương nhân [1, tr.55]

LTM 2005 của Việt Nam cũng quy định bên môi giới phải là thương nhân Như vậy, bên môi giới phải là cá nhân, tổ chức kinh tế được thành lập hợp pháp, có đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới thương mại Thương nhân thực hiện hoạt động môi giới thương mại phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện

về đăng ký kinh doanh theo quy định của Luật doanh nghiệp năm 2005, Luật Hợp tác xã 2012 LTM không quy định cụ thể điều kiện của thương nhân thực hiện hoạt động môi giới thương mại Tuy nhiên, đối với các ngành nghề kinh doanh có điều kiện, tổ chức, cá nhân chỉ được thực hiện hoạt động môi giới khi đáp ứng đủ các điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới theo quy định của

pháp luật chuyên ngành như các điều kiện về hình thức pháp lý, điều kiện về nhân sự, điều kiện về vốn pháp định hay các điều kiện về cơ sở vật chất và tổ chức bộ máy

Thứ nhất, về hình thức pháp lý: cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ

môi giới trong một số lĩnh vực (môi giới hàng hải, môi giới chứng khoán, môi giới bảo hiểm, môi giới bất động sản) phải được tổ chức theo các hình thức pháp lý do pháp luật quy định

Trong hoạt động môi giới bất động sản, khoản 2 Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều này” Khoản 3 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản” Như vậy, Luật kinh doanh bất động sản cho phép cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản dưới hình thức tổ chức là doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập có đăng ký kinh doanh và đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật

Trong lĩnh vực môi giới chứng khoán, chỉ có công ty chứng khoán mới được phép thực hiện nghiệp vụ kinh doanh dịch vụ môi giới chứng khoán Theo quy định tại khoản 1 Điều 59 Luật chứng khoán năm 2006, công ty chứng khoán được tổ chức dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc công ty cổ phần theo quy định của Luật doanh nghiệp Pháp luật quy định về điều kiện chủ thể thực hiện hoạt động môi giới chứng khoán chặt chẽ hơn nhiều so với các hoạt động môi giới thương mại khác Theo đó, các công ty chứng khoán sau khi đã đăng kí kinh doanh nghiệp vụ môi giới chứng khoán

còn phải được cấp phép hoạt động của Ủy ban chứng khoán nhà nước Như vậy, theo quy định của Luật chứng khoán, các cá nhân không được phép kinh doanh dịch vụ môi giới chứng khoán một cách độc lập mà phải thực hiện nghiệp vụ môi giới chứng khoán thông qua các công ty chứng khoán Điều 79 Luật chứng khoán còn quy định rõ: “Chứng chỉ hành nghề chứng khoán chỉ

có giá trị khi người được cấp chứng chỉ làm việc tại một công ty chứng khoán

và được công ty đó thông báo với Ủy ban chứng khoán nhà nước Công ty chứng khoán có trách nhiệm thông báo với Ủy ban chứng khoán nhà nước trong thời hạn 02 ngày, kể từ ngày người được cấp chứng chỉ hành nghề chứng khoán không còn làm việc cho công ty mình”

Trong lĩnh vực môi giới bảo hiểm, Luật kinh doanh bảo hiểm năm 2000 cũng quy định chủ thể kinh doanh môi giới bảo hiểm chỉ có thể là doanh nghiệp bảo hiểm, cá nhân không được phép thực hiện hoạt động môi giới bảo hiểm một cách độc lập và doanh nghiệp bảo hiểm được thành lập và hoạt động dưới các hình thức sau: Doanh nghiệp bảo hiểm nhà nước; Công ty cổ phần bảo hiểm; Tổ chức bảo hiểm tương hỗ; Doanh nghiệp bảo hiểm liên doanh; Doanh nghiệp bảo hiểm 100% vốn nước ngoài Các doanh nghiệp môi giới bảo hiểm muốn hoạt động tại Việt Nam phải được Bộ Tài chính cấp giấy phép thành lập và hoạt động

Quy định như trên nhằm đảm bảo cho các hoạt động môi giới thương mại trong các lĩnh vực có tính chất phức tạp, giá trị tài sản lớn được diễn ra chuyên nghiệp và chịu sử quản lý, giám sát của nhà nước Nếu các tổ chức hoạt động môi giới trong các lĩnh vực nêu trên không mang tính chuyên nghiệp và không nằm trong quỹ đạo quản lý của nhà nước sẽ tiềm ẩn nguy cơ gây thiệt hại, rủi ro về vật chất cho khách hàng và dẫn đến các hoạt động môi giới tự phát làm ảnh hưởng xấu đến thị trường như hiện tượng “cò” nhà, đất,

“cò” bảo hiểm diễn ra trong thời gian vừa qua

Thứ hai, điều kiện về vốn pháp định: Vốn pháp định là điều kiện quan

trọng đảm bảo về mặt trách nhiệm tài sản đối với các nghĩa vụ của thương nhân trong hoạt động kinh doanh Mức vốn pháp định được xác định đối với từng ngành nghề kinh doanh căn cứ vào mức độ rủi ro của ngành nghề đó Vì vậy, đối với những hoạt động môi giới trong các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro

và có tính chất phức tạp, pháp luật quy định thương nhân kinh doanh dịch vụ môi giới phải đáp ứng các yêu cầu về mức vốn pháp định Ví dụ, doanh nghiệp, Hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 tỷ (khoản 1 Điều 3 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007); doanh nghiệp môi giới bảo hiểm phải có vốn pháp định là 4 tỷ (khoản 2 Điều 4 Nghị định 46/2007/NĐ-CP ngày 27/3/2007); doanh nghiệp kinh doanh nghiệp vụ môi giới chứng khoán phải có mức vốn pháp định là 25 tỷ (khoản 1 Điều 71 Nghị định 58/2012/NĐ-CP ngày 20/7/2012)

Thứ ba, điều kiện về nhân sự thực hiện hoạt động môi giới: Đối với một

số lĩnh vực môi giới, pháp luật quy định thương nhân kinh doanh dịch vụ môi giới phải đáp ứng điều kiện về nhân sự thực hiện hoạt động này Nhìn chung,

đa số các lĩnh vực môi giới đều quy định tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động môi giới trong một số lĩnh vực phải có ít nhất một người có chứng chỉ hành nghề môi giới Việc quy định về chứng chỉ hành nghề môi giới đã tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho việc đào tạo, hình thành và phát triển nghề môi giới

ở Việt Nam

Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau: “a) có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; b) được đào tạo về môi giới bất động sản; c) có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản” (Khoản 1 Điều 50) Trên cơ sở đó, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP đã tiếp tục quy định chi tiết hơn về vấn đề này, theo đó, cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất

động sản khi có đủ điều kiện sau: a) Không phải là cán bộ, công chức nhà nước; b) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành hình phạt tù; c) Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản; d) Có

hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản theo quy định Ủy ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản (Khoản 1 Điều 4, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP)

Đối với chứng chỉ hành nghề chứng khoán, Luật chứng khoán quy định

cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề chứng khoán khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không thuộc trường hợp đang phải chấp hành hình phạt tù hoặc đang bị Tòa án cấm hành nghề kinh doanh; b) Có trình độ đại học; có trình độ chuyên môn về chứng khoán và thị trường chứng khoán; c) Đạt yêu cầu trong kỳ thi sát hạch do Ủy ban chứng khoán nhà nước tổ chức; đối với người nước ngoài có chứng chỉ chuyên môn về thị trường chứng khoán hoặc những người đã hành nghề chứng khoán hợp pháp

ở nước ngoài thì chỉ cần thi sát hạch pháp luật về chứng khoán của Việt Nam (Khoản 1 Điều 79 Luật chứng khoán năm 2006)

Như vậy, có thể thấy đa số các hoạt động môi giới thương mại đều đòi hỏi được thực hiện bởi những người có đủ năng lực, trình độ chuyên môn và được cấp chứng chỉ môi giới theo quy định Kể cả những hoạt động môi giới pháp luật không quy định về điều kiện hành nghề môi giới thì người môi giới cũng phải là người có kinh nghiệm, hiểu biết và trình độ chuyên môn phù hợp với lĩnh vực môi giới để có thể chắp nối thành công các mối quan hệ giữa các bên Ví dụ, trong hoạt động môi giới thuê tầu, pháp luật hiện nay đều chưa có quy định về điều kiện của thương nhân hành nghề môi giới thuê tầu, tuy nhiên, quá trình đàm phán giao dịch thuê tầu là một quá trình mặc cả giữa hai

bên có lợi ích đối lập nhau Người vận chuyển cố gắng tìm mọi cách để cho thuê tàu với giá cao nhất, ngược lại, người thuê vận chuyển luôn muốn ghìm giá cước hạ Để chắp nối thành công hai bên, người môi giới phải có kỹ năng

và nghệ thuật đàm phán cũng như trình độ chuyên môn nghề nghiệp, am hiểu thị trường thuê tầu, thế và lực của mỗi bên và tương quan giữa các điều khoản của hợp đồng thuê tầu Vì vậy, có thể nói, quá trình làm môi giới là một quá trình sinh động, hấp dẫn, nhất là với những người nhạy cảm nghề nghiệp

LTM năm 2005 và các văn bản pháp luật hiện hành khác quy định về hoạt động môi giới thương mại đều quy định về chức năng của bên môi giới khi thực hiện các hoạt động môi giới thương mại, theo đó, bên môi giới nhân danh chính mình để quan hệ với các bên được môi giới và là người trung gian cho các bên trong quan hệ giao dịch thương mại, tạo cơ hội cho các bên trong giao kết hợp đồng, cung cấp các thông tin cần thiết và hỗ trợ các bên trong việc giao kết hợp đồng Sau đó, các bên được môi giới sẽ trực tiếp giao kết hợp đồng với nhau Điều đó cũng có nghĩa là, bên môi giới không trực tiếp tham gia vào việc ký kết hợp đồng với bên thứ ba LTM 2005 không cấm bên được môi giới ủy quyền cho bên môi giới ký hợp đồng với khách hàng Do vậy, trong trường hợp này, bên môi giới hành động với tư cách của bên đại diện Như vậy, các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về tư cách pháp lý và chức năng của người môi giới thương mại tương tự quy định của các nước theo hệ thống pháp luật châu Âu lục địa Nhìn chung, trong pháp luật các nước theo hệ thống châu Âu lục địa, một đặc điểm nổi bật của môi giới thương mại là khi thực hiện hoạt động này, bên môi giới không phải là đại diện cho các bên được môi giới Bên môi giới không có chức năng thực hiện giao dịch có tính pháp lý mà chỉ là một thương nhân chuyên làm trung gian cho các bên được môi giới tiếp xúc với nhau để giao kết hợp đồng [1, tr 36]

Khác với các hình thức trung gian thương mại khác (đại lý thương mại, đại diện cho thương nhân và ủy thác mua bán hàng hóa), thông thường bên môi giới chỉ có quan hệ với bên thuê dịch vụ (bên được môi giới) chứ hoàn toàn không có quan hệ với bên thứ ba, đồng thời, bên môi giới cũng chỉ thực hiện hoạt động ủy quyền theo nội dung của từng hợp đồng và hoạt động ủy quyền này không mang tính liên tục như hoạt động ủy quyền trong hoạt động đại diện cho thương nhân

2.1.2 Bên được môi giới

Mục 2, chương 5 LTM 2005 và các văn bản hiện hành quy định về hoạt động môi giới thương mại đều không quy định điều kiện về tư cách pháp lý của bên được môi giới Như vậy, bên được môi giới trong hợp đồng môi giới thương mại có thể là thương nhân hoặc không phải là thương nhân Quy định này là hợp lý, bởi hai lý do: thứ nhất, bên được môi giới là bên sử dụng dịch

vụ môi giới chứ không phải là bên thực hiện dịch vụ môi giới, do đó không phải lúc nào cũng là thương nhân Ví dụ, trong hoạt động môi giới bất động sản, khách hàng hoàn toàn có thể là các cá nhân, tổ chức không phải là thương nhân, có nhu cầu ký kết hợp đồng mua bán bất động sản nhưng do không có hiểu biết cụ thể về thị trường bất động sản cũng như các quy định của pháp luật về lĩnh vực bất động sản, do vậy họ sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản để được cung cấp thông tin và tư vấn soạn thảo hợp đồng mua bán bất động sản nhằm đảm bảo đầy đủ quyền lợi của các bên khi giao kết hợp đồng Thứ hai, nếu quy định bắt buộc bên được môi giới phải là thương nhân thì những trường hợp bên được môi giới không là thương nhân sẽ không phải là môi giới thương mại và không chịu sự điều chỉnh của LTM mà chịu sự điều chỉnh của BLDS và các quy định của pháp luật về môi giới thương mại sẽ không được áp dụng cho bên là thương nhân trong quan hệ hợp đồng này

Tuy nhiên, Điều 3 khoản 11 LTM 2005 đã định nghĩa về các hoạt động trung gian thương mại trong đó có hoạt động môi giới thương mại như sau:

“Các hoạt động trung gian thương mại là hoạt động của thương nhân để thực hiện các giao dịch thương mại cho một hoặc một số thương nhân được xác định ” Như vậy, nếu theo quy định này, có thể hiểu bên môi giới thương mại cũng bắt buộc phải là thương nhân Điều này đã dẫn đến một số tranh cãi không cần thiết trong thực tiễn áp dụng pháp luật

2.2 Đối tượng của hợp đồng môi giới thương mại

Đối tượng của hợp đồng môi giới chính là công việc môi giới, cung cấp

và tạo điều kiện cho các bên đi đến giao kết hợp đồng với nhau Như vậy, có thể thấy, đối tượng của hợp đồng môi giới thương mại không phải là bản thân quyền và lợi ích chứa đựng trong hàng hóa, dịch vụ mà là dịch vụ môi giới, Khác với hợp đồng mua bán hàng hóa có đối tượng là hàng hóa, sản phẩm hữu hình, đối tượng của hợp đồng môi giới thương mại là các sản phẩm vô hình, không tồn tại dưới dạng vật chất, do đó rất khó xác định chất lượng dịch

vụ bằng những tiêu chí được lượng hóa Vì vậy, trong hợp đồng môi giới, các bên phải mô tả rất kỹ về dịch vụ, các yêu cầu đối với công việc mà bên môi giới phải thực hiện, mục tiêu mà các bên muốn hướng tới khi giao kết hợp đồng Dịch vụ môi giới mà nhà môi giới cung cấp trong từng hợp đồng môi giới và trong từng lĩnh vực môi giới cụ thể là khác nhau Trong hợp đồng môi giới bất động sản, nhà môi giới thỏa thuận với khách hàng cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản như cung cấp thông tin về bất động sản, làm trung gian

để các bên gặp gỡ nhau, tìm hiểu thông tin về bất động sản; giúp đỡ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản; trong hợp đồng môi giới chứng khoán, nhà môi giới sẽ thực hiện dịch vụ cung cấp thông tin và tư vấn khách hàng, cung cấp các sản phẩm, dịch vụ tài chính, giúp khách hàng thực hiện giao dịch theo yêu cầu và vì lợi ích của họ;

2.3 Nội dung của hợp đồng môi giới thương mại

Nội dung của hợp đồng là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể tham gia được thể hiện trong các điều khoản của hợp đồng LTM

2005 không có quy định về nội dung của hợp đồng cung ứng dịch vụ thương mại nói chung và nội dung của hợp đồng môi giới nói riêng mà chỉ quy định các quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động môi giới Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các bên trong việc tự do thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng nhằm phù hợp với điều kiện và tình hình của các bên Trong các luật về các hoạt động môi giới đặc thù như: môi giới chứng khoán, môi giới bảo hiểm, môi giới hàng hải đều không có quy định về nội dung của hợp đồng môi giới Chỉ riêng đối với hợp đồng môi giới bất động sản, pháp luật quy định rất cụ thể về nội dung của loại hợp đồng này Theo quy định tại Điều 74 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, hợp đồng môi giới bất động sản bao gồm các nội dung sau đây: (i) Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới; (ii) Đối tượng và nội dung môi giới; (iii) Yêu cầu và kết quả dịch vụ môi giới; (iv) Thời hạn thực hiện môi giới; (v) Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới; (vi) Phương thức, thời hạn thanh toán; (vii) Quyền và nghĩa vụ của các bên; (viii) Giải quyết tranh chấp; (ix) các nội dung khác do pháp luật quy định

Mặc dù trong các lĩnh vực môi giới khác, pháp luật không quy định về nội dung của hợp đồng môi giới, song để đảm bảo tính chặt chẽ của hợp đồng, các bên thường thỏa thuận rất kỹ các nội dung liên quan đến quyền và nghĩa

vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng Trong thực tế, khi xác lập các hợp đồng môi giới, các chủ thể có thể không sử dụng tên gọi của hợp đồng là hợp đồng môi giới mà có thể sử dụng các tên gọi khác nhau như: hợp đồng dịch

vụ tư vấn bán hàng, hợp đồng dịch vụ tư vấn, giới thiệu, hợp đồng đại lý bán căn hộ, hợp đồng mở tài khoản, lưu ký và giao dịch chứng khoán, nhưng bản

chất của các hợp đồng này lại là hợp đồng môi giới thương mại hoặc là có nội dung về môi giới thương mại Ví dụ, trong hợp đồng đại lý bán căn hộ giữa công ty cổ phần đầu tư Mai Linh và công ty cổ phần đầu tư Everland, mặc dù tên gọi của hợp đồng là hợp đồng đại lý bán căn hộ nhưng nội dung của hợp đồng lại là dịch vụ môi giới bất động sản Theo đó, công ty cổ phần đầu tư Everland là tổ chức kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp có trách nhiệm: tìm kiếm khách hàng, đối tác quan tâm đến dự án; tư vấn các thông tin liên quan đến căn hộ thuộc dự án cho khách hàng đối tác; giới thiệu khách hàng, đối tác có nhu cầu mua, đăng ký mua sản phẩm của dự án cho công ty cổ phần Mai Linh để thực hiện các thủ tục ký kết hợp đồng (xem các phụ lục

01, 02, 03)

Nhìn chung, các điều khoản trong hợp đồng môi giới đều nhằm mục đích xác lập, bảo đảm và giúp các bên thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình trong quan hệ hợp đồng môi giới Bởi vậy, các quy định của pháp luật

về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động môi giới thương mại nói chung và các điều khoản thỏa thuận của các bên trong từng hợp đồng môi giới thương mại cụ thể có ý nghĩa hết sức quan trọng LTM 2005 và các văn bản pháp luật về các hoạt động môi giới đặc thù (môi giới bảo hiểm, môi giới chứng khoán, môi giới hàng hải, môi giới bất động sản) đều có quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng môi giới thương mại Theo các văn bản này, bên môi giới có những nghĩa vụ cơ bản sau:

- Bảo quản các mẫu hàng hóa, tài liệu được giao để thực hiện việc môi giới và phải hoàn trả cho bên được môi giới sau khi hoàn thành việc môi giới;

- Không được tiết lộ, cung cấp thông tin làm phương hại đến lợi ích của bên được môi giới;