Hợp đồng môi giới thương mại là một trong những phương tiện pháp lý chủ yếu để các tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động môi giới thương mại. Do vậy, việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng môi giới thương mại nhằm từng bước đẩy mạnh các hoạt động môi giới thương mại và đảm bảo quyền, lợi ích giữa các bên trong quan hệ hợp đồng là việc làm cần thiết. Qua việc phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng môi giới thương mại tại chương 2, có thể thấy, pháp luật về hợp đồng môi giới thương mại ở Việt Nam hiện nay cần được hoàn thiện theo các nội dung sau:
Thứ nhất, cần xác định rõ điều kiện chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng môi giới thương mại.
LTM 2005 quy định về các hoạt động trung gian thương mại, trong đó có quy định rõ điều kiện chủ thể tham gia các quan hệ hợp đồng đại lý thương mại, đại diện cho thương nhân. Theo đó, cả bên thuê dịch vụ và bên sử dụng dịch vụ đều phải là thương nhân. Tuy nhiên, đến hoạt động môi giới thương mại, luật chỉ quy định điều kiện của bên môi giới mà không quy định điều kiện của bên được môi giới. Nếu căn cứ vào khái niệm các hoạt động trung gian thương mại được quy định tại Điều 11 khoản 3 LTM 2005 để xác định
bên môi giới bắt buộc phải là thương nhân sẽ không phù hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật về môi giới thương mại vì có rất nhiều tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng dịch vụ môi giới nhưng không phải là thương nhân (như đã phân tích ở mục 2.2.2 chương 2). Bởi vậy, để có cơ sở pháp lý và tránh những tranh cãi không cần thiết, LTM cần sửa đổi khái niệm “ các hoạt động trung gian thương mại” đảm bảo phù hợp với các quy định về từng hoạt động trung gian thương mại cụ thể, trong đó có hoạt động môi giới thương mại theo hướng bên được môi giới không nhất thiết phải là thương nhân. Cụ thể, khái niệm
“các hoạt động trung gian thương mại” được quy định tại khoản 11 Điều 3 LTM năm 2005 cần được sửa đổi như sau: “Các hoạt động trung gian thương mại là hoạt động của thương nhân để thực hiện các giao dịch thương mại cho một hoặc một số chủ thể được xác định, bao gồm hoạt động đại diện cho thương nhân, môi giới thương mại, uỷ thác mua bán hàng hoá và đại lý thương mại.”
Thứ hai, sửa đổi, bổ sung một số quy định về việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới.
Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định một số điều kiện đối với thương nhân kinh doanh dịch vụ môi giới thương mại như hình thức pháp lý, vốn pháp định, nhân sự thực hiện hoạt động môi giới, cơ sở vật chất, tổ chức bộ máy... Những quy định về điều kiện của thương nhân kinh doanh dịch vụ môi giới nhằm đảm bảo cho các thương nhân có đủ khả năng và thực hiện hợp đồng môi giới thương mại một cách có hiệu quả. Mặc dù, hợp đồng môi giới thương mại được xác lập giữa thương nhân kinh doanh dịch vụ môi giới thương mại và các cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng dịch vụ nhưng chủ thể thực hiện các hoạt động môi giới theo hợp đồng lại chủ yếu là đội ngũ nhân viên môi giới và trong một số lĩnh vực, các nhân viên này phải được cơ quan có thẩm quyền của nhà nước cấp chứng chỉ hành nghề môi giới. Như vậy, có
thể thấy, để hợp đồng môi giới thương mại có hiệu quả, vai trò của đội ngũ nhân viên hành nghề môi giới là quan trọng. Do vậy, pháp luật Việt Nam cần có những quy định về điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề môi giới một cách chặt chẽ, trong đó nâng cao yêu cầu về trình độ chuyên môn đối với người thực hiện hoạt động môi giới. Hiện nay, trong lĩnh vực môi giới bất động sản, pháp luật chưa yêu cầu về trình độ chuyên môn của người được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản. Tuy nhiên, đây là một lĩnh vực môi giới rất phức tạp, đòi hỏi người môi giới phải có kiến thức nhất định liên quan đến lĩnh vực môi giới. Do vậy, pháp luật nên bổ sung điều kiện người cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải có trình độ đại học trở lên các chuyên ngành liên quan đến bất động sản và kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, pháp luật nước ta còn chưa có quy định về thời hạn của chứng chỉ môi giới, điều này khiến cho một số người môi giới sau khi được cấp chứng chỉ không chịu cập nhật thông tin và nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, đồng thời nhà nước cũng khó kiểm soát được chất lượng nguồn nhân lực này. Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới cho thấy, việc quy định thời hạn của chứng chỉ hành nghề môi giới là cần thiết. Ví dụ, Ở Mỹ, giấy phép hành nghề môi giới bất động sản chỉ có thời hạn từ 1 đến 2 năm. Trong lĩnh vực môi giới bất động sản ở Trung Quốc, cứ 2 năm một lần, người đã được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải trải qua kỳ kiểm tra sát hạch, nếu không đủ điều kiện thì không được tiếp tục hành nghề môi giới [5]. Vì vậy, pháp luật về môi giới của nước ta nên bổ sung quy định về thời hạn cấp chứng chỉ hành nghề môi giới đối với từng lĩnh vực môi giới cụ thể nhằm tạo áp lực cho nhà môi giới, khiến họ tự giác cập nhật thông tin, tự giác nâng cao trình độ, năng lực và kỹ năng thực hiện hoạt động môi giới.
Thứ ba, sửa đổi bổ sung các quy định về thù lao môi giới, chế độ thanh toán thù lao và chi phí hợp lý phát sinh từ hoạt động môi giới
Một là, LTM năm 2005 và các văn bản pháp luật chuyên ngành cần sử dụng thống nhất khái niệm “thù lao”, “hoa hồng” và “phí” môi giới. Trong khi LTM năm 2005 quy định bên môi giới được hưởng thù lao môi giới thì các văn bản pháp luật chuyên ngành hầu hết đều quy định bên môi giới được hưởng hoa hồng môi giới, thậm chí pháp luật chứng khoán còn quy định bên môi giới được hưởng phí môi giới. Xét về bản chất, hoa hồng môi giới hay phí môi giới đều là khoản thù lao mà bên môi giới được hưởng khi các bên được môi giới ký hợp đồng với nhau và có cùng tính chất với thù lao môi giới được quy định trong LTM 2005, ngoại trừ quy định trong Luật kinh doanh bất động sản năm 2006. Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định bên môi giới được hưởng cả thù lao và hoa hồng môi giới. Các quy định này tạo ra sự không thống nhất giữa LTM 2005 và các văn bản pháp luật chuyên ngành. Hơn nữa, mặc dù quy định bên môi giới được hưởng cả thù lao và hoa hồng môi giới nhưng Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 lại không hề giải thích khái niệm thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản, dẫn đến khó phân biệt giữa hai khái niệm này và dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau. Vì vậy, LTM 2005 cần được sửa đổi theo hướng quy định bên môi giới có quyền hưởng thù lao môi giới và hoa hồng môi giới, đồng thời giải thích rõ “thù lao môi giới là khoản tiền mà bên môi giới nhận được từ khách hàng kể từ thời điểm các bên được môi giới ký kết hợp đồng với nhau. Mức thù lao môi giới không phụ thuộc vào giá trị giao dịch mà bên môi giới đã chắp nối” còn “hoa hồng môi giới là khoản tiền mà bên môi giới nhận được từ khách hàng theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới kể từ khi các bên được môi giới ký kết hợp đồng với nhau. Mức hoa hồng môi giới phụ thuộc vào giá trị giao dịch mà bên môi giới đã chắp nối hoặc theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng môi giới”.
Hai là, Pháp luật về hợp đồng môi giới thương mại cần quy định rõ hơn về chế độ trả thù lao và chi phí phát sinh trong hoạt động môi giới thương mại. LTM 2005 khi quy định bên môi giới được hưởng thù lao môi giới và chi phí phát sinh trong hoạt động môi giới. Tuy nhiên, luật chưa làm rõ vấn đề trong trường hợp nào bên môi giới chỉ được hưởng thù lao môi giới, khi nào được hưởng chi phí môi giới và khi nào được hưởng cả hai khoản này. Như đã phân tích ở chương 2, mục 2.3, thù lao môi giới là khoản tiền bên được môi giới phải trả cho bên môi giới để bù lại công sức của bên môi giới cho việc chắp nối và tạo điều kiện cho bên được môi giới một cơ hội giao kết hợp đồng, bởi vậy trong trường hợp giao dịch thành công, khoản tiền thù lao mà bên được môi giới phải trả đã bao gồm những chi phí mà bên môi giới bỏ ra để làm công việc kết nối giao dịch cho bên được môi giới. Do đó, trong quan hệ môi giới, bên môi giới sẽ chỉ được hưởng thù lao môi giới trong trường hợp việc chắp nối giao dịch thành công hoặc chi phí môi giới trong trường hợp việc chắp nối giao dịch không thành công (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác).
Trong trường hợp bên môi giới ký hợp đồng với cả hai bên được môi giới, pháp luật cần quy định rõ bên môi giới hoàn toàn có quyền được hưởng thù lao theo từng hợp đồng môi giới trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Ba là, Bổ sung quy định mức thù lao, hoa hồng môi giới tối đa trong một số lĩnh vực môi giới thương mại. Hiện tại, một số lĩnh vực môi giới, pháp luật đã quy định mức hoa hồng môi giới tối đa mà bên được môi giới phải trả cho bên môi giới. Ví dụ, theo quy định tại Thông tư số 38/2011/TT-BTC ngày 16/3/2011 quy định mức thu, chế độ thu nộp, quản lý và sử dụng phí hoạt động chứng khoán áp dụng tại các tổ chức kinh doanh dịch vụ chứng khoán, mức phí môi giới chứng khoán đối với cổ phiếu và chứng chỉ quỹ mà các
công ty chứng khoán thu là từ 0,15% đến 0,5% giá trị giao dịch, với trái phiếu là từ 0,02% đến 0,1% giá trị giao dịch. Tuy nhiên trong một số lĩnh vực môi giới (môi giới bất động sản và môi giới thuê tầu ...), pháp luật chưa có quy định cụ thể mức thù lao, hoa hồng môi giới. Vì vậy, trên thực tế việc xác định tỷ lệ thù lao, hoa hồng môi giới có sự không thống nhất, dẫn đến mỗi nơi một giá làm cho thị trường hoạt động kém minh bạch, gây khó khăn cho hoạt động môi giới.