Bảo hộ quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài tại việt nam theo quy định của pháp luật việt nam hiện hành những hạn chế và giải pháp khắc phục

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH HỐ CHÍ MINH KHOA LUẬT QUỐC TẾ KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT ĐỀ TÀI: BẢO HỘ QUYỀN SỞ HỮU CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH, NHỮNG HẠN CHẾ VÀ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC SINH VIÊN THỰC HIỆN : ĐỖ THỊ NHƯ DIỄM KHOÁ: 34 MSSV : 0955050317 GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: THS TRẦN THỊ BẢO NGA TP HỒ CHÍ MINH, [2013] Lời cam đoan: Tác giả xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tác giả, trích dẫn ghi rõ ràng, đầy đủ Trong thời gian thực đề tài, tác giả xin chân thành gửi lời cảm ơn đến Ths Trần Thị Bảo Nga giúp tác giả hoàn thành khóa luận cách tốt nhất! Tác giả Đỗ Thị Như Diễm DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT NĐT Nhà đầu tư BLDS Bộ Luật Dân LĐT Luật Đầu tư LĐTNN Luật Đầu tư nước LSHTT Luật Sở hữu trí tuệ LĐĐ Luật Đất đai MFN Nguyên tắc tối huệ quốc NT Nguyên tắc đối xử quốc gia WTO Tổ chức thương mại giới MỤC LỤC Phần mở đầu Chương 1: Tổng quan quyền sở hữu NĐT nước Việt Nam .6 1.1 Khái quát NĐT nước quyền sở hữu NĐT nước .6 1.1.1 Khái niệm NĐT nước 1.1.2 Quyền sở hữu NĐT nước 10 1.1.2.1 Khái niệm sở hữu quyền sở hữu 10 1.1.2.2 Đặc trưng quyền sở hữu NĐT nước 12 1.2 Sự cần thiết phải bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước .13 1.2.1 Các pháp lý xây dựng quy chế bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước ngoài14 1.2.1.1 Nguyên tắc đối xử tối huệ quốc (MFN) 14 1.2.1.2 Nguyên tắc đối xử quốc gia (NT) .15 1.2.2 Chính sách Nhà nước ta NĐT nước ngồi vai trị việc thu hút đầu tư nước phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam… 18 Chính sách Nhà nước ta NĐT nước 19 1.2.2.1 1.2.2.2 Vai trò việc bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước việc thu hút đầu tư nước Việt Nam 21 Chương 2: Bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước theo qui định pháp luật Việt Nam hành – số hạn chế giải pháp khắc phục 25 2.1 Bảo hộ quyền sở hữu vốn tài sản hợp pháp NĐT nước 27 2.1.1 Vốn, tài sản đầu tư 27 2.1.2 Chuyển vốn, tài sản nước 30 2.1.3 Chuyển nhượng dự án đầu tư 34 2.2 Bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ NĐT nước ngồi 38 2.2.1 Thực trạng xâm phạm quyền sở hữu trí tuệ .39 2.2.2 nước Những hạn chế Luật việc bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ NĐT 41 2.3 Bảo hộ quyền sở hữu bất động sản 46 2.3.1 Về quyền sử dụng đất 47 2.3.1.1 Về hình thức sử dụng đất .47 2.3.1.2 Giao đất, cho thuê đất 50 2.3.1.3 Vấn đề chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 53 2.3.1.4 Thu hồi đất 53 2.3.2 Bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước nhà sinh hoạt 56 2.3.2.1 Về điều kiện NĐT nước mua nhà Việt Nam 57 2.3.2.2 Về loại nhà số lượng nhà 57 2.3.2.3 Về thời hạn sở hữu nhà .58 KẾT LUẬN 1 Phần mở đầu I Lý chọn đề tài: Hội nhập vào kinh tế quốc tế xu tất yếu Bởi lẽ, khơng quốc gia tồn phát triển cách biệt lập mà khơng có quan hệ với quốc gia khác Nếu không muốn bị tụt hậu, bị “bỏ rơi” phát triển vũ bão khoa học công nghệ, nước cần nhanh chóng gia nhập vào sân chơi chung Bên cạnh thuận lợi, tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế đặt nhiều thách thức nước, đặc biệt nước phát triển nhiều vấn đề Một vấn đề cấp bách cần hồn thiện pháp luật pháp luật phương tiện quan trọng để thực sách, mục tiêu Nhà nước Pháp luật phản ánh vận động quan hệ xã hội, điều chỉnh quan hệ ấy, bàn đạp vững cho phát triển sau Ngược lại pháp luật không phù hợp với thực tiễn cản trở, kìm hãm phát triển nhiều lĩnh vực đời sống xã hội Một vấn đề mà Đảng Nhà nước ta toàn xã hội quan tâm làm để thu hút mạnh mẽ đầu tư nước vào Việt Nam Đầu tư nước ngồi cơng cụ hữu hiệu để góp phần tăng trưởng kinh tế, nâng cao hiệu sản xuất, thúc đẩy chuyển dịch cấu kinh tế, tăng lực sản xuất, đổi công nghệ,…đồng thời khẳng định quan điểm “Việt Nam muốn bạn nước cộng đồng giới” Sự đời LĐTNN năm 1987 mang lại luồng gió để thu hút đầu tư Trải qua lần sửa đổi, bổ sung qua năm 1990, 1992, 1996, 2000 LĐTNN điều chỉnh hết quan hệ xã hội mà thực tiễn đặt Do vậy, LĐT năm 2005 đời bước tiến quan trọng để tạo sở pháp lý vững thu hút NĐT đầu tư vào Việt Nam Vấn đề đặt ra: Muốn thu hút mạnh mẽ đầu tư nước ngồi cần phải có chế bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước ngồi NĐT nước ngồi bảo hộ với sách pháp luật hợp lý họ có thoải mái, yên tâm, mạnh dạn đầu tư vào Việt Nam Đây mong muốn đáng NĐT, đặc biệt NĐT nước họ tiến hành bỏ vốn, công nghệ để đầu tư thị trường mà sách pháp luật, sách quản lý nhà nước hồn tồn khác với quốc gia họ Bảo hộ cho NĐT nước ngồi nghĩa ta đối xử họ bình đẳng với NĐT nước Điều hoàn toàn phù hợp với chuẩn mực chung quốc tế Nhận thấy tầm quan trọng việc bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước việc thu hút đầu tư nước phát triển kinh tế quốc gia tiến trình hội nhập kinh tế giới, tác giả mạnh dạn chọn đề tài : “Bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước Việt Nam theo quy định pháp luật Việt Nam hành, hạn chế giải pháp khắc phục” cho luận văn tốt nghiệp II Đối tượng mục tiêu nghiên cứu Về đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu quy định Luật đầu tư 2005; Luật doanh nghiệp năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009, Luật Nhà 2005; Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009, 2010; Luật Sở hữu trí tuệ 2005 nghị định có liên quan để xem xét quy định pháp lý có liên quan đến việc bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước Về mục tiêu nghiên cứu: Luận văn tập trung theo mục đích sau: - Quyền sở hữu NĐT nước ngồi phải bảo hộ quyền sở hữu họ - Qui định pháp luật Việt Nam hành việc bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước Việt Nam, hạn chế giải pháp hoàn thiện pháp luật III Tình hình nghiên cứu đề tài Trong năm qua có nhiều viết đầu tư nước ngồi Có thể kể cơng trình nghiên cứu tác giả trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh vấn đề này: - Nguyễn Thanh Sơn (2003), “Chế độ pháp lý đảm bảo quyền lợi NĐT nước ngoài”, Đề tài tham dự hội nghị nghiên cứu khoa học sinh viên lần thứ VIII; - Đỗ Thị Thanh Vân (2006), “Cơ sở pháp lí đảm bảo bình đẳng đầu tư NĐT nước NĐT nước ngồi Việt Nam”, Khóa luận cử nhân luật, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; - Nguyễn Thị Bích Lành (2011): “Cơ sở pháp lí đảm bảo bình đẳng đầu tư NĐT nước NĐT nước Việt Nam”, Khóa luận cử nhân luật, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; - Nguyễn Thị Cẩm Thuyên (2010): “Quyền góp vốn, mua cổ phần NĐT nước ngồi Việt Nam”, Khóa luận cử nhân luật, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; - Trần Thị Mai Quỳnh (2012): “Quyền góp vốn, mua cổ phần NĐT nước ngồi”, Khóa luận cử nhân luật, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; - Nguyễn Thi Lụa (2009):“Những vấn đề cấp giấy chứng nhận đầu tư cho NĐT nước ngoài”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; Tuy nhiên, vấn đề bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước ngồi nghiên cứu trình bày phần lớn sách giáo trình chuyên ngành, kể như: Giáo trình Tư pháp quốc tế 2006 trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Tư pháp, TS Bùi Xuân Nhự chủ biên đề cập đến quyền sở hữu, quyền sở hữu người nước ngồi Việt Nam; Giáo trình tư pháp quốc tế 2012 trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, PGS TS Mai Hồng Quỳ chủ biên đưa nội dung bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước tư pháp quốc tế đề cập sơ khai vấn đề quyền sở hữu NĐT nước ngồi Ngồi ra, cơng trình “Vấn đề bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước Việt Nam” tác giả Nguyễn Thường Lạng phân tích tồn diện khía cạnh triết học, kinh tế, pháp lý Tuy nhiên vào thời điểm tác giả viết (năm 2005) Luật Đầu tư 2005, Luật Doanh nghiệp 2005 chưa ban hành nên tác giả tập trung phân tích quy định luật cũ bao gồm: LĐTNN Việt Nam năm 1996, Luật sửa đổi, bổ sung số điều LĐTNN Việt Nam năm 2000 Có thể nói đề tài: “Bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước Việt Nam theo quy định pháp luật Việt Nam hành, hạn chế giải pháp khắc phục” mà tác giả chọn làm khóa luận tốt nghiệp sở áp dụng quy định pháp luật thời điểm lúc giờ, chưa có cơng trình nghiên cứu nghiên cứu cách toàn diện, chi tiết cụ thể vấn đề Các viết diễn đàn phân tích khía cạnh riêng quyền sở hữu mà khơng nghiên cứu tồn diện vấn đề IV Phạm vi nghiên cứu đề tài Quyền sở hữu NĐT nước quyền rộng có nhiều vấn đề để khai thác Tuy nhiên phạm vi luận văn cử nhân, tác giả tập trung nghiên cứu phân tích vấn đề chủ yếu quyền sở hữu có yếu tố nước ngoài: quyền sở hữu vốn, tài sản, quyền sở hữu trí tuệ, quyền sở hữu bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà sinh hoạt Đây vấn đề mà quy định pháp luật có hạn chế định việc đảm bảo quyền lợi đáng NĐT nước ngồi, từ đề xuất kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật hành V Phương pháp nghiên cứu Để làm rõ vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu, tác giả sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu, vận dụng linh hoạt chủ nghĩa vật biện chứng triết học Mác-Lenin Các phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, đối chiếu, diễn giải, quy nạp khai thác để làm rõ cho vấn đề nghiên cứu, làm rõ hạn chế pháp luật hành đưa ý kiến đề xuất VI Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài Với kiến thức nghiên cứu trình bày, tác giả hy vọng luận văn đóng góp vào việc giải vấn đề tồn đọng việc bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước ngồi, góp phần tạo môi trường hấp dẫn đầu tư cho NĐT nước tăng cường thu hút đầu tư nước vào Việt Nam thời gian tới Bên cạnh đó, với ý kiến đóng góp tác giả đem lại ứng dụng thiết thực sau: Thứ nhất, giúp đẩy nhanh tiến trình hồn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước Đảng Nhà nước ta Thứ hai, người quan tâm đến vấn đề này, luận văn nguồn tài liệu để tham khảo thêm VII Bố cục đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục danh mục tài liệu tham khảo đề tài chia làm hai chương với nội dung sau: Chương 1: Tổng quan quyền sở hữu NĐT nước Việt Nam Chương 2: Bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước theo qui định pháp luật Việt Nam hành – số hạn chế giải pháp khắc phục 54 pháp luật” Thu hồi đất “vừa công cụ hỗ trợ, vừa cơng đoạn quan trọng q trình điều phối đất đai, đặc biệt việc điều chỉnh việc sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nhà nước” 41 Với tính chất vậy, thu hồi đất mang tính cưỡng chế Nhà nước Đảm bảo quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quyền sử dụng đất NĐT nước Nhà nước thu hồi đất nội dung quan trọng bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước Tại điều 38 Luật Đất đai 2003 quy định trường hợp thu hồi đất: - Thu hồi đất để thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Thu hồi đất người sử dụng đất khơng có nhu cầu, khả tiếp tục sử dụng đất, cụ thể trường hợp tổ chức, cá nhân nước tự nguyện trả lại đất trường hợp tổ chức nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm bị giải thể, phá sản - Thu hồi đất hết thời hạn sử dụng đất mà không gia hạn - Thu hồi đất có vi phạm pháp luật đất đai: sử dụng đất khơng mục đích, khơng có hiệu quả; người sử dụng đất cố ý không thực nghĩa vụ nhà nước, đặc biệt trường hợp đất nhà nước cho thuê để thực dự án đầu tư mà không sử dụng thời hạn 12 tháng liền tiến độ ghi dự án đầu tư, kể từ nhận bàn giao đất thực địa mà khơng quan nhà nước có thẩm quyền định cho thuê đất cho phép Đối với NĐT nước Nhà nước cho thuê đất bị thu hồi cần ý trường hợp sau: Thứ nhất, thu hồi để thực quy hoạch sử dụng đất, cụ thể trường hợp Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế Để đảm bảo quyền lợi cho chủ thể có quyền lợi NĐT nước ngồi cần làm rõ quy định thu hồi đất vào mục đích lợi ích cơng cộng phát triển kinh tế - xã hội Bởi theo Hiến pháp 1992 quy định "trong trường hợp thật cần thiết lý quốc phịng, an ninh lợi ích quốc 41 Lưu Quốc Thái, “Chế định thu hồi đất vấn đề đảm bảo quyền tài sản người sử dụng đất”, Tạp chí khoa học pháp lý, số 70/2012, tr 57 55 gia, Nhà nước trưng mua trưng dụng có bồi thường tài sản cá nhân tổ chức theo thời giá thị trường" Thứ hai, thu hồi đất NĐT nước sử dụng đất kinh doanh nhà nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản NĐT nước ngồi khơng bồi thường thiệt hại việc nhà nước thu hồi đất gây ra42 Mặc dù pháp luật có quy định để giải trả lại phần giá trị lại tiền thuê đất, tài sản mà người sử dụng đất đầu tư vào đất43 Tuy nhiên, số tiền mà người sử dụng đất nhận lại sau đấu giá cao phần giá trị lại thuộc quyền sở hữu họ, bao gồm khoản đầu tư vào đất Xét thấy điều không hợp lý giá trị quyền sử dụng đất sau thuê tăng lên nhiều cơng sức mà chủ đầu tư bỏ để cải tạo, nâng cấp người sử dụng đất thực giao dịch tài sản gắn liền với đất, cịn quyền sử dụng đất khơng xem hàng hóa để giao dịch thị trường Nhà nước cần thừa nhận người sử dụng đất phép giao dịch quyền sử dụng đất số tiền mà NĐT nhận lại cao số tiền mà họ nhận lại từ phía nhà nước khả toán khoản nợ nhiều Thứ ba, dự án phát triển kinh tế xã hội, pháp luật cho phép NĐT tự thỏa thuận với người dân Đây điểm tiến LĐĐ hành nhiên trường hợp NĐT nước đạt thỏa thuận với 70% người dân, lại 30% người dân đòi giá q cao thỏa thuận khơng đạt hiệu Trong đó, chế tự thỏa thuận chế tiến bộ, đảm bảo chủ động NĐT nước ngồi q trình thu hồi đất để thực dự án kinh tế Dự thảo LĐĐ 2013 đưa vấn đề thảo luận thống nâng cấp chế tự thỏa thuận, chuyển từ NĐT thỏa thuận với người sử dụng đất sang NĐT thỏa thuận với cộng đồng người sử dụng đất định dựa đa số ý kiến cộng đồng Đây điểm tiến lớn, làm cho chế tự thỏa thuận khắc phục nhược 42 Theo quy định điểm đ khoản điều 43 LĐĐ 2003 khoản điều Nghị định 197/2004/NĐ-CP bồi thường, hỗ trợ tái định cư 43 Điều 35 Nghị định 181/2004/NĐ-CP Chính phủ ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật đất đai 56 điểm số người địi hỏi vơ lý giá đất dẫn đến kết thỏa thuận thất bại Tác giả ủng hộ với phương hướng để tạo điều kiện cho NĐT nước ngồi có quỹ đất dễ dàng để thực dự án đầu tư Đảm bảo quyền sở hữu NĐT nước ngồi trình thu hồi đất đảm bảo trường hợp thu hồi đất rõ ràng, minh bạch tránh trường hợp quan cấp tùy tiện việc thu hồi đất, đồng thời đảm bảo NĐT nước ngồi có quỹ đất để thực dự án kinh tế Do vậy, dự thảo LĐĐ 2013 tới cần cân nhắc lợi ích NĐT nước ngồi để đảm bảo q trình thu hút đầu tư nước nước ta 2.3.2 Bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước nhà sinh hoạt NĐT nước ngồi có quyền sở hữu nhà dự án xây dựng nhà để bán cho thuê Xét thấy điều đương nhiên NĐT nước ngồi phải có quyền sở hữu nhà dự án có quyền định đoạt nhà cách bán cho thuê Tuy nhiên quyền sở hữu nhà sinh hoạt NĐT nước ngồi vấn đề có nhiều ý kiến trái chiều Do luận văn muốn đề cập đến quyền sở hữu nhà sinh hoạt NĐT nước ngồi Q trình đầu tư nước ngồi q trình lâu dài, nhu cầu có nhà ổn định nhu cầu đáng Bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước ngồi khơng bảo hộ quyền sở hữu vốn tài sản đầu tư mà phải bảo đảm NĐT nước quyền sở hữu nhà sinh hoạt Điều khơng góp phần tạo n tâm NĐT đầu tư lâu dài Việt Nam mà thúc đẩy hoạt động đầu tư vào dự án xây dựng nhà thương mại Bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước nhà sinh hoạt đảm bảo cho NĐT nước quyền sở hữu nhà tiến hành đầu tư Việt Nam, hạn chế thấp phân biệt đối xử Nhà nước đối tượng Nghị 19/2008/QH12 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà đời có hiệu lực thí điểm năm Khoảng thời gian thí điểm đủ để rút kinh nghiệm cần thiết để ban hành văn thức vấn đề này, tạo ổn định yên tâm cho đối tượng người nước 57 2.3.2.1 Về điều kiện NĐT nước mua nhà Việt Nam Theo quy định điều NQ19/2008/QH12 NĐT nước cá nhân nước đầu tư trực tiếp Việt Nam theo quy định pháp luật đầu tư doanh nghiệp có vốn đầu tư nước hoạt động Việt Nam theo pháp luật đầu tư khơng có chức kinh doanh bất động sản, có nhu cầu nhà cho người làm việc doanh nghiệp đối tượng mua sở hữu nhà Việt Nam Để mua sở hữu nhà Việt Nam cá nhân nước ngồi có hoạt động đầu tư trực tiếp Việt Nam “phải sinh sống Việt Nam, quan nhà nước có thẩm quyền Việt Nam cho phép cư trú Việt Nam từ năm trở lên không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh theo quy định pháp luật Việt Nam”44 “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi quy định khoản Điều Nghị phải có Giấy chứng nhận đầu tư giấy tờ chứng nhận hoạt động đầu tư tương ứng với hình thức đầu tư theo quy định pháp luật đầu tư (sau gọi chung Giấy chứng nhận đầu tư) quan nhà nước có thẩm quyền Việt Nam cấp”45 2.3.2.2 Về loại nhà số lượng nhà Theo quy định pháp luật NĐT nước ngồi sở hữu nhà chung cư, sở hữu loại nhà ở: nhà riêng lẻ, nhà biệt thự nhà nơng thơn có liên quan đến quyền sử dụng đất Có hạn chế sách pháp luật đất đai nước ta chưa cho phép người nước ngồi có quyền sử dụng đất người nước Theo giải trình đề án người nước mua sở hữu nhà Việt Nam, Ban soạn thảo thuộc Bộ Xây Dựng giải thích loại nhà biệt thự liên quan đến nhiều vấn đề sở hữu đất đai Cũng phức tạp cho phép người nước mua nhà riêng lẻ gắn liền với quyền sử dụng đất thực tế có nhiều trường hợp diện tích nhà nhỏ diện tích đất lại lớn (hàng nghìn 44 Khoản điều 3, Nghị 19/2008/QH12 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngồi mua sở hữu nhà 45 Khoản điều Nghị 19/2008/QH12 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà 58 mét vng) xuất tình trạng gom đất nhà xung quanh để tạo thành khu biệt lập lớn khó khăn cho việc quản lý liên quan đến vấn đề an ninh, quốc phòng chủ quyền quốc gia Về số lượng nhà: NĐT nước thời điểm sở hữu hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại Nếu đối tượng tặng cho thừa kế nhà khác chọn sở hữu hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại, loại nhà khác hưởng giá trị nhà đó; 2.3.2.3 Về thời hạn sở hữu nhà Đối với cá nhân nước đầu tư vào Việt Nam sở hữu nhà thời hạn tối đa 50 năm, kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Trong thời hạn mười hai tháng, kể từ hết thời hạn sở hữu nhà Việt Nam, đối tượng quy định khoản phải bán tặng cho nhà Đối với Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sở hữu nhà tương ứng với thời hạn ghi Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho doanh nghiệp đó, bao gồm thời gian gia hạn thêm; thời hạn sở hữu tính từ ngày doanh nghiệp cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ghi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Việc thí điểm nghị 19/2008/QH12 đem lại mặt tích cực cho tình hình đầu tư nước ngồi NĐT nước ngồi đầu tư vào Việt Nam họ cần có chỗ ở, tạo điều kiện để họ yên tâm đầu tư Tuy nhiên, với quy định pháp luật khắt khe đối tượng sở hữu nhà ở, điều kiện mua nhà, loại nhà số lượng sở hữu, thời hạn sở hữu nhà hạn chế nhiều quyền sở hữu nhà NĐT nước ngồi Có thể nhìn nhận cách khách quan lợi ích cho người nước ngồi quyền mua nhà góp phần thúc đẩy đầu tư nước ngồi đặc biệt lĩnh vực kinh doanh bất động sản Các NĐT nước thân họ vừa người đầu tư xây dựng nhà ở, vừa người cần nhà ổn định, đó, 59 hộ chung cư hạng sang xa xỉ thu nhập người dân Việt Nam việc cho phép người nước ngồi mua nhà góp phần kích thích ngành bất động sản đóng băng Nhìn từ kinh nghiệm nước vùng lãnh thổ có sách rộng mở cho người nước Nhật Bản, Singapore, Malaysia, Hong Kong…có thể thấy quy định pháp luật họ khơng có hạn chế chủ thể người nước ngồi Chính điều thu hút hiệu đầu tư nước quyền sở hữu họ Nhà nước đối xử bình đẳng với chủ thể nước Chẳng hạn: Tại Singapore, người nước mua nhà thương mại không hạn chế, không mua nhà xã hội, khơng có hạn chế việc người nước sở hữu hộ Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu khủng hoảng, Singapore lại mở rộng luật sở hữu bất động sản cho người nước cho phép người nước mua biệt thự gắn liền với đất khu vực quy hoạch (biệt thự đất đảo Sentosa) nhằm nhắm đến NĐT nước Một quốc gia láng giềng khác, khối ASEAN với Việt Nam Malaysia có kinh nghiệm tuyệt vời sách cho người nước ngồi mua nhà Đây nước có quy định rộng mở khu vực vấn đề người nước mua hộ, đặc biệt nhà đất Malaysia có quy định giá tối thiểu hộ mà người nước ngồi mua mà khơng có hạn chế loại hình bất động sản mà người nước ngồi mua Nhu cầu nhà người nước Việt Nam lớn Nếu pháp luật Việt Nam cho phép người nước sở hữu nhà ở, có sách rộng mở đối tượng tạo tiềm to lớn thu hút đầu tư nước đầu tư xây dựng kinh doanh nhà Học tập kinh nghiệm nước để hồn thiện sách pháp luật nhà Việt Nam xét thấy cần mở rộng quyền lợi chủ thể theo hướng sau: 60 Thứ nhất, mở rộng loại nhà mà NĐT nước ngồi sở hữu Theo pháp luật nên cho phép NĐT nước sở hữu nhà biệt thự nhà riêng lẻ Xét thấy điều khơng có ảnh hưởng đến kinh tế “người nước mua để nên họ khơng mang theo mà nhượng lại, bán lại thơi Đó tài sản đất nước mình, thị trường ổn định khơng có gây xáo trộn”46 Hơn người nước đến Việt Nam sinh sống làm ăn thường có nhu cầu nhà thường vừa kết hợp làm văn phịng, vừa chỗ ở, thuận tiện giao thơng, an ninh, môi trường tốt Các chung cư cao cấp khơng thể kết hợp nhà văn phịng, đáp ứng yêu cầu phải nhà phố, nhà biệt thự người nước ngồi chưa phép mua loại nhà Thứ hai, cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng có chức kinh doanh bất động sản mua sở hữu diện tích văn phịng làm việc doanh nghiệp Thứ ba, khơng nên giới hạn thời hạn sở hữu nhà cá nhân nước ngồi có hoạt động đầu tư Việt Nam có 50 năm Điều gây tâm lý e ngại NĐT bỏ số lượng tiền lớn để sở hữu nhà thời hạn 50 năm Trong thời hạn mười hai tháng, kể từ hết thời hạn sở hữu nhà Việt Nam, đối tượng quy định khoản phải bán tặng cho nhà Quy định không hợp lý cá nhân nước có nhu cầu nhà hết thời hạn họ buộc phải chuyển nhượng Thứ tư, cần tổng kết lại kết thúc thời hạn thí điểm nghị 19, theo đó, mở rộng quyền sở hữu nhà cho NĐT nước đưa vào Luật Nhà ở, với quy định lại vấn đề công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu nhà chung cư, quyền nghĩa vụ đối tượng sở hữu nhà quy định thống văn 46 TS Cao Sỹ Kiêm, “Người nước mua nhà đầu gây rối loạn”, http://www.baodatviet.vn/kinhte/bat-dong-san/201305/Nguoi-nuoc-ngoai-mua-nha-dau-co-se-gay-roi-loan-2346947/ Cập nhật lúc 14:54, 13/05/2013 61 Xét thấy nước Singapore, Malaysia, Nhật Bản tạo điều kiện để mở rộng quyền sở hữu người nước đạt kết khả quan việc thu hút đầu tư nước ngồi Do vậy, khơng có lý mà Việt Nam tiếp tục trì quy định khắt khe đối tượng người nước Việc mở rộng quy định giúp Việt Nam thu hút lượng lớn NĐT nước ngồi đồng thời cịn kích thích phát triển thị trường bất động sản trầm lắng Kết luận chương Ý thức vai trò to lớn vốn đầu tư nước ngồi q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, Nhà nước ta tiến trình hồn thiện hệ thống pháp luật, tạo hành lang pháp lý thơng thống cho hoạt động đầu tư vào Việt Nam Trong biện pháp Nhà nước quan tâm hàng đầu xây dựng chế bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước ngồi, lẽ khơng NĐT tiến hành đầu tư quốc gia mà quốc gia khơng có quy định pháp luật hợp lý để bảo hộ quyền sở hữu họ 62 Để góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước ngoài, giới hạn luận văn tác giả phân tích số khía cạnh hạn chế vấn đề: bảo hộ quyền sở hữu vốn tài sản, bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ, bảo hộ quyền sở hữu bất động sản Đối với vấn đề, tác giả phân tích khía cạnh nhỏ, từ đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật Trong thời gian ngắn để nghiên cứu đề tài rộng với kiến thức bậc cử nhân hẳn có sai sót, kính mong thầy góp ý Hy vọng với giải pháp mà tác giả nêu góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước KẾT LUẬN Vốn đầu tư nước ngồi đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc gia, đặc biệt quốc gia phát triển Việt Nam Trong xu hội nhập toàn cầu, Việt Nam nỗ lực thực cam kết quốc tế, hướng đến việc xây dựng môi trường đầu tư hấp dẫn để thu hút đầu tư nước ngồi đặc biệt đầu tư cơng nghệ cao Một biện pháp quan trọng mà Việt Nam thực minh bạch hóa sách pháp luật, tạo hành lang pháp lý thơng thống cho hoạt động đầu tư đặc biệt bảo hộ hợp lý quyền sở hữu NĐT nước để họ yên tâm tiến hành bỏ vốn đầu tư Nghiên cứu hệ thống pháp luật Việt Nam, nhận thấy pháp luật có quy định bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước thực tế quyền bảo hộ, điều thể qua kết thu hút đầu tư nước vào nước ta thời gian qua Tuy nhiên, tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, việc bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước ngồi địi hỏi pháp luật phải tiếp tục hồn thiện để giảm thiểu rủi ro trình NĐT nước đầu tư vào Việt Nam lẽ pháp luật bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước ngồi chặt chẽ rõ ràng họ yên tâm đầu tư vào Việt Nam Công tác rà soát pháp luật để phát hạn chế khắc phục công việc không dễ dàng, nhiều thời gian cơng sức cần nghiên cứu tác động nhiều mặt quy định để đảm bảo hài hịa lợi ích chủ thể xã hội Mặc dù gặp nhiều khó khăn cơng việc cần thiết để tạo môi trường pháp luật ổn định, chặt chẽ, đồng phù hợp với nguyên tắc thơng lệ quốc tế, góp phần tạo môi trường đầu tư hấp dẫn để thu hút đầu tư nước phát triển kinh tế Trên sở nghiên cứu hệ thống pháp luật quyền sở hữu có yếu tố nước ngồi, ý kiến nhà nghiên cứu có chun mơn với việc vận dụng phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, tác giả nêu quy định pháp luật Việt Nam hành việc bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước hạn chế pháp luật nước ta Trên sở đó, tác giả đưa số kiến nghị hoàn thiện Hy vọng với giải pháp mà tác giả đưa góp phần tạo hành lang pháp lý thơng thống cho hoạt động đầu tư Trên sở đẩy nhanh tiến trình hồn thiện hệ thống pháp luật, điều kiện cần thiết nước ta mở cửa hội nhập, đón nhận dịng vốn đầu tư nước ngồi DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật Luật Đầu tư 2005 Luật Doanh nghiệp năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 Luật Nhà 2005 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009, 2010 Luật trưng mua, trưng dụng tài sản năm 2008 Nghị định số 108/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 22 tháng năm 2006: Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư Nghị định số 101/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 21 tháng năm 2006 quy định việc đăng ký lại, chuyển đổi đăng ký đổi Giấy chứng nhận đầu tư Thông tư 04/2007/TT-BTM Bộ Thương mại ngày 04 tháng năm 2007 hướng dẫn NĐ 108/2006 hoạt động xuất nhập DN có vốn đầu tư nước ngồi Nghị số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 Quốc hội Về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam 10 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Chính phủ ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật đất đai 11 Nghị định Chính phủ số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 12 Nghị định Chính phủ số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 thu tiền sử dụng đất 13 Thông tư 186/2010/TT-BTC hướng dẫn thực việc chuyển lợi nhuận nước tổ chức, cá nhân nước ngồi có lợi nhuận từ việc đầu tư trực tiếp Việt Nam theo quy định Luật Đầu tư 14 Quyết định 216/2005/QĐ-TTg quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 15 Hiệp định khuyến khích bảo hộ đầu tư Chính phủ Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Chính phủ Cộng hịa Dân chủ nhân dân Lào 16 Hiệp định đầu tư Nhật Bản –Việt Nam 17 Hiệp định khuyến khích bảo hộ đầu tư Việt Nam Hà Lan 18 Hiệp định thương mại Việt Nam - Hoa Kỳ Sách, luận văn, tạp chí Giáo trình tư pháp quốc tế 2006, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Tư pháp Giáo trình tư pháp quốc tế 2010, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, Nxb Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh Giáo trình tư pháp quốc tế 2012, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, Nxb Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Đại học Luật Hà Nội, năm 2007 Giáo trình Luật Dân Việt Nam, tập 1, Đại học Luật Hà Nội, năm 2010 Các cam kết Việt Nam với WTO (phần tiếng việt), Nxb Lao động – Xã hội, 2006 Nguyễn Thường Lạng, “Vấn đề bảo hộ quyền sở hữu NĐT nước Việt Nam”, NXB Lý Luận Chính trị, Hà Nội (2005) Đỗ Thị Minh Phụng, “Quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất người nước người Việt Nam định cư nước ngoài”, Luận văn cử nhân, 2011 Trần Hữu Quang, “Pháp luật ưu đãi đầu tư khu kinh tế”, Luận văn thạc sĩ (2010) 10 Trương Nhật Quang, “Chức quản lý Nhà nước đầu tư trực tiếp nước ngồi quyền địa phương nước ta”, Luận văn thạc sĩ luật học (2006) 11 Trần Thị Mai Quỳnh, “Quyền góp vốn, mua cổ phần NĐT nước ngoài”,Luận văn cử nhân 2012 12 Đỗ Thị Thanh Vân, “Cơ sở pháp lí đảm bảo bình đẳng đầu tư NĐT nước NĐT nước Việt Nam”, Luận văn cử nhân (2006) 13 Nguyễn Đức Vinh, “Pháp luật đầu tư trực tiếp nước Việt Nam thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế, Luận văn thạc sỹ luật (2006) 14 Lưu Quốc Thái, “Chế định thu hồi đất vấn đề đảm bảo quyền tài sản người sử dụng đất”, Tạp chí khoa học pháp lý, số 70/2012 15 Phạm Văn Võ, Nguyễn Hoàng Thùy Trang, “Các mơ hình sở hữu đất đai vấn đề pháp lý đặt Việt Nam”, Tạp chí khoa học pháp lý, số 70/2012 Website: http://vn.360plus.yahoo.com/hoada131/article?mid=51&fid=-1 http://www.vidgroup.com.vn/c-tin-tuc/b-tin-dau-tu/ra-soat-luat-111au-tu-roi-vikhong-ro-khai-niem http://www.thesaigontimes.vn/Home/diendan/ykien/33680/ http://diendandautu.vn/c5n2013051809214406500/cac-nen-kinh-te-moi-noi-sethong-tri-dau-tu-toan-cau-vao-nam-23.html http://nguyentandung.org/mo-xe-25-nam-mo-cua-dau-tu-nuoc-ngoai.html; http://vafie.org.vn/index.php?mod=article&cat=tintucsukien&article=704 http://vafie.org.vn/index.php?mod=article&cat=hoatdongcuahiephoi&article=705 , http://www.doanhnhansaigon.vn/online/tin-tuc/kinh-te/2013/04/1072875/von-fdinha-dau-tu-nuoc-ngoai-that-vong/; http://www.thesaigontimes.vn/Home/doanhnghiep/phapluat/46806/, 10 http://www.vibonline.com.vn/Forum/TopicDetail.aspx?TopicID=1614 11 http://www.cand.com.vn/vi-VN/kinhte/2013/4/196896.cand 12 http://www.thanhnien.com.vn/pages/20130517/nen-giao-dat-cho-ca-nhan-tochuc-nuoc-ngoai.aspx; 13 http://luathoc.cafeluat.com/showthread.php/27012-NL-CHINH-SACH-CUANHA-NUOC-VE-DAT-DAI-DOI-VOI-NHA-DAU-TU-NUOCNGOAI#ixzz2RkNqtkj9 14 http://baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/chinh-sach-dat-dai-doi-voi-dautu-nuoc-ngoai-o-viet-nam.html 15 http://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat/nha-dat/2544/luat-dat-dainhung-bat-cap-trong-viec-giao-cho-thue-dat, 16 http://kienviet.net/2013/04/19/chinh-sach-cho-nguoi-nuoc-ngoai-mua-nhanhin-tukinh-nghiem-quoc-te/, 17 http://www.baodatviet.vn/kinh-te/bat-dong-san/201305/Nguoi-nuoc-ngoai-muanha-dau-co-se-gay-roi-loan-2346947/ 18 http://s1.luanvan.net.vn/7jualxv1sn0jtyx3rglnxsvjin0ydlrl/swf/2013/05/26/de_tai_ van_de_xay_dung_khai_niem_nhan_hieu_trong_l.t4DrS6rIu6.swf