Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Văn Nhân, huyện Phú Xuyên, TP. Hà Nội giai đoạn 20082013

MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài. 1 2.1. Mục đích. 2 2.2. Yêu cầu. 2 3. Cấu trúc của đề tài. 2 CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3 1.1. Cơ sở lí luận. 3 1.1.1. Công tác đăng ký đất đai. 3 1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 6 1.1.3. Đặc điểm của việc đăng ký đất đai cấp GCN. 6 1.1.3.1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất đai. 6 1.1.3.2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai. 7 1.1.3.3. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn. 8 1.1.4. Vị trí, vai trò của việc đăng ký cấp GCN. 8 1.1.4.1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. 8 1.1.4.2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai được sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh. 9 1.1.4.3. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai. 10 1.2. Cơ sở pháp lý. 12 1.2.1. Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 12 1.2.2. Các quy định chung về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN. 14 1.2.2.1. Mẫu GCN. 14 1.2.2.2. Nguyễn tắc cấp GCN. 15 1.2.2.3. Những trường hợp được cấp và không được cấp GCN. 16 1.2.2.3. Điều kiện được cấp GCN. 18 1.2.2.4. Trình tự thủ tục công tác cấp GCN. 20 1.2.2.5. Thẩm quyền cấp GCN. 25 1.3. Cơ sở thực tiễn. 25 1.3.1. Tình hình đăng ký đất đai, cấp GCN ở Việt Nam. 25 PHẦN III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28 3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG 28 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 28 3.1.1.1. Vị trí địa lý 28 3.1.1.2. Địa hình, địa mạo 29 3.1.1.3 Khí hậu 29 3.1.1.4. Thủy văn 29 3.1.2. Điều kiện kinh tế 30 3.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế 30 3.1.2.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế 30 3.1.2.3 Dân số, lao động và việc làm 30 3.2. THỰC TRẠNG VIỆC CẤP GCN VÀ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT 31 3.3. TỔ CHỨC BỘ MÁY QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI CỦA XÃ 33 3.4 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI CỦA XÃ VĂN NHÂN GIAI ĐOẠN 2008 2013 33 3.4.1 Đánh giá việc thi hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó 33 3.4.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính 34 3.4.3. Công tác khảo sát, đánh giá phân hạng đất đai, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất. 34 3.4.4. Công tác quy hoạch, kế hoạch hóa việc sử dụng đất 36 3.4.5. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 39 3.4.6. Thực trạng công tác cấp GCN trên địa bàn Xã Văn Nhân và quản lí hồ sơ địa chính , cấp GCNQSDĐ 44 3.4.7. Công tác quản lý tài chính về đất đai 47 3.4.8. Công tác quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 49 3.4.9. Căn cứ pháp lý và trình tự, thủ tục cấp GCN lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Xã Văn Nhân 50 3.4.10. Công tác giải quyết tranh chấp, giải quyết khiếu nại và tố cáo các vi phạm trong quản lý sử dụng đất đai 56 3.5. Đề xuất một số giải pháp góp phần giải quyết tồn tại, hạn chế trong công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trên địa bàn xã Văn Nhân. 57 3.5.1.Giải pháp chung. 57 3.5.2. Các giải pháp cụ thể. 58 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 60 1. Kết luận. 60 2. Kiến nghị. 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO 62

1 LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập từ ngày 12/03/2017 đến ngày 28/03/2017 để hoàn thành khoá luận:“Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xã Văn Nhân, huyện Phú Xuyên, TP Hà Nội giai đoạn 2008-2013” Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc trường Đại học Tài Nguyên Môi Trường nơi đào tạo giúp đỡ suốt trình học tập, nghiên cứu Em cảm ơn sâu sắc giảng viên Phạm Đình Tỉnh người trực tiếp hướng dẫn, bảo giúp đỡ tận tình suốt thời gian thực đề tài Em xin chân thành cảm ơn UBND xã Văn Nhân, ban ngành đoàn thể, cán địa xã nhân dân xã nhiệt tình giúp đỡ tạo điều kiện cho em hoàn thành công việc thời gian thực đề tài xã Cuối em xin bày tỏ lòng cảm ơn bạn bè, người thân giúp đỡ, động viên trình thực đề tài Hà Nội, ngày 15 tháng 03 năm 2017 SINH VIÊN Nguyễn Đức Chính MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT 10 11 12 13 14 Chữ viết tắt GCNQSDĐ GCN ĐKĐĐ CP TT NQ BTNMT CT QĐ TU NĐ BTC UBND Chữ viết đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận Đăng ký đất đai phủ Thông tư Nghị Bộ Tài nguyên Môi trường Chỉ thị Quyết định Tỉnh Ủy Nghị định Bộ tài Uỷ ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, điều kiện tồn phát triển người sinh vật khác trái đất Đó tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Mỗi quốc gia, địa phương có quỹ đất đai định giới hạn diện tích, ranh giới, vị trí Việc sử dụng quản lý quỹ đất đai thực theo quy định nhà nước, tuân thủ luật đất đai văn pháp lý có liên quan Điều Hiến pháp năm 2013 nêu rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý, nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định pháp luật Để đảm bảo tính thống công tác quản lý đất đai công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận phải thực nghiêm túc Công tác không đảm bảo thống quản lý mà bảo đảm quyền lợi nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, xây dựng công trình, Hiện vấn đề đất đai vấn đề nhiều người quan tâm, vấn đề tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai thường xuyên xảy việc giải vấn đề nan giải thiếu giấy tờ pháp lý Cùng với trình công nghiệp hoá, đại hoá đất nước ngày làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động, đất đai hàng hoá chủ yếu thị trường Nhưng thực tế thị trường thị trường ngầm phát triển mạnh mẽ Đó vấn đề đáng lo ngại Để đảm bảo cho thị trường hoạt động cách công khai, minh bạch yêu cầu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận phải tiến hành Ngoài vấn đề quan trọng việc cấp GCN giúp cho nhà nước có sở pháp lý việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước Công tác đăng ký, cấp GCN xã Văn Nhân ngành, cấp quan tâm việc tìm hiểu, đánh giá tình hình thực cấp GCN địa bàn xã Văn Nhân giúp cho UBND xã Văn Nhân với tư cách đại diện UBND Thành phố Hà Nội, nhà nước sở hữu đất đai có biện pháp đẩy nhanh công tác Công tác cấp GCN quan trọng cần quan có thẩm quyền xem xét, giải Xuất phát từ ý nghĩa thực tiễn đồng ý khoa Quản lý đất đai – Trường Đại học Tài Nguyên Môi Trường Hà Nội, đồng thời hướng dẫn trực tiếp giảng viên K.s Phạm Đình Tỉnh, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài sản khác gắn liền với đất địa xã Văn Nhân – huyện Phú Xuyên- TP.Hà Nội” 2.1 Mục đích - Tìm hiểu, đánh giá thực trạng công tác cấp GCN địa bàn xã Văn Nhân - Đánh giá hiệu tìm hạn chế công tác cấp GCN địa bàn xã Văn Nhân - Đề xuất số giải pháp nhằm giải tồn công tác cấp GCN địa bàn nghiên cứu 2.2 Yêu cầu - Thu thập số liệu thực tế, xác đầy đủ, có độ tin cậy, phản ánh trình thực sách cấp GCN địa bàn nghiên cứu - Đề xuất giải pháp có tính khả thi, phù hợp với thực tế địa phương để giải tối đa hạn chế công tác cấp GCN địa bàn phường Mông Dương Cấu trúc đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận kiến nghị, đề tài gồm: Mở đầu Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu Chương 2: Nội dung, phạm vi, đối tượng phương pháp nghiên cứu Chương 3: Kết nghiên cứu Kết luận kiến nghị CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lí luận 1.1.1 Công tác đăng ký đất đai • Khái niệm đăng ký đất đai: Theo luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ xung năm 2009 đăng ký đất đai việc đăng ký quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 đời khái niệm đăng ký đất đai lại quy định cách đầy đủ sau: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất việc kê khai ghi nhận tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất quyền quản lý đất đất vào hồ sơ địa chính” - Đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu - Đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động, thực tổ chức đăng ký đất đai thuộc quan quản lý đất đai, hình thức đăng ký giấy đăng ký điện tử có giá trị pháp lý - Đăng ký lần đầu thực trường hợp sau đây: + Thửa đất giao, cho thuê để sử dụng; + Thửa đất sử dụng mà chưa đăng ký; + Thửa đất giao để quản lý mà chưa đăng ký; + Nhà tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký - Đăng ký biến động thực trường hợp cấp GCN đăng ký mà có thay đổi sau đây: + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phép đổi tên; + Có thay đổi hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa đất; + Có thay đổi tài sản gắn liền với đất so với nội dung đăng ký; + Chuyển mục đích sử dụng đất; + Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; + Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền lần cho thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai năm 2013 + Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất vợ chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung vợ chồng; + Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tổ chức hộ gia đình vợ chồng nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; + Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết hòa giải thành tranh chấp đất đai Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận hợp đồng chấp để xử lý nợ; định quan nhà nước có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo đất đai, định án Tòa án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án thi hành; văn công nhận kết đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; - Xác lập, thay đổi chấm dứt quyền sử dụng hạn chế đất liền kề; + Có thay đổi hạn chế quyền người sử dụng đất - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất kê khai đăng ký ghi vào Sổ địa chính, cấp GCN có nhu cầu có đủ điều kiện theo quy định Luật Đất đai năm 2013 quy định khác pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai người sử dụng đất cấp GCN chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận cấp Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCN người sử dụng đất tạm thời sử dụng đất Nhà nước có định xử lý theo quy định Chính phủ - Các trường hợp đăng kư biến động quy định điểm a, b, h, i, k l khoản Điều 95 Luật đất đai 2013 thời hạn không 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thời hạn đăng ký biến động tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất di sản thừa kế - Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa • Yêu cầu đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất thủ tục hành nhằm kê khai, xác lập mối quan hệ pháp lý sử dụng đất sở hữu tài sản nhà nước 10 người sử dụng đất, người sở hữu tài sản, đòi hỏi phải đáp ứng yêu cầu sau đây: * Đảm bảo chặt chẽ mặt pháp lý: Đăng ký đối tượng, diện tích, hạn mức giao, mục đích, thời hạn sử dụng, quyền lợi nghĩa vụ theo quy định pháp luật Thực đầy đủ theo trình tự, thủ tục, thẩm quyền Thiết lập hồ sơ địa theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trường * Đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật: Đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trường với chất lượng cao loại thông tin: diện tích, hình thể, kích thước đất Độ xác loại thông tin phụ thuộc vào điều kiện đo đạc, lực, trình độ, chuyên môn, kinh phí, phương pháp phương tiện đo vẽ, tính toán diện tích * Đảm bảo thực triệt để, kịp thời: Mọi đối tượng sử dụng đất hay có nhu cầu biến động hình thức phải làm thủ tục đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất với quan nhà nước có thẩm quyền, không để sót trường hợp sử dụng đất mà không đăng ký với nhà nước Đảm bảo nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất đai toàn phạm vi lãnh thổ Trong trường hợp việc đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất phải thực sau quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê thuê đất hay cho phép biến động đất đai Như đảm bảo hồ sơ địa phản ánh trạng sử dụng đất Các quyền người sử dụng đất bảo vệ người sử dụng đất phải thực nghĩa vụ theo quy định pháp luật 1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài sản khác gắn liền với đất • Khái niệm GCN Theo khoản 16 Điều Luật đất đai năm 2013 quy định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư 10 56 Các dự án lớn UBND thành phố nhà đầu tư tiến hành triển khai địa bàn xã hình thức thuê đất xây dựng sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ, đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà diễn sôi động, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước đồng thời góp phần bình ổn giá, phát triển hiệu thị trường quyền sử dụng đất, thúc đẩy xây dựng huyện nhà ngày phát triển theo mục tiêu đưa địa phương thành vùng kinh tế công nghiệp 3.4.9 Căn pháp lý trình tự, thủ tục cấp GCN lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn Xã Văn Nhân * Căn pháp lý: Dựa sở Luật Đất đai Nghị định, Thông tư Chính Phủ, Bộ TNMT, UBND thành phố Hà Nội ban hành văn hưỡng dẫn cụ thể cho địa phương công tác đăng ký đất đai cấp GCN, UBND Xã Văn Nhân đựa văn để thực công tác đăng ký đất đai địa phương sau: - Quyết định 58/2009/QĐ – UBND UBND Thành phố Hà Nội quy định hạn mức giao đất đất có vườn, ao khu dân cư; kích thước, diện tích đất tối thiểu tách cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn Thành phố Hà Nội - Quyết định 117/QĐ – UBND ngày 01/12/2009 UBND Thành phố Hà Nội việc ban hành Quy định cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài,cá nhân nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam địa bàn thành phố Hà Nội - Quyết định số 13/2013/QĐ – UBND ngày 24/4/2013 UBND thành phố Hà Nội quy định cấp GCN; đăng ký biến động sử dụng đất; sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước địa bàn thành phố Hà Nội - Quyết định 24/2014/QĐ – UBND ngày 20/6/2014 UBND Thành phố Hà Nội quy định nội dung thuộc thẩm quyền UBND Thành phố Luật đất đai năm 2013 Nghị định Chính phủ giao đăng ký cấp GCN cho hộ gia 56 56 57 đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề đất vườn, ao xen kẹt khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất địa bàn thành phố Hà Nội - Và Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày 18/12/2015 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quy định đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất; công nhận quyền sử dụng đất; cấp GCN; đăng ký biến động sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề đất nông nghiệp xen kẹt khu dân cư sang đất địa bàn thành phố Hà Nội * Hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp GCN lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân Theo quy định Điều 32 Quyết định 13/2013/QĐ – UBND ngày 24/04/2013 UBND Thành phố Hà Nội cấp GCN, đăng ký biến động sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước địa bàn Thành phố Hà Nội hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp GCN lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân thực qua hình 3.1: 57 57 58 NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Hồ sơ cấp GCN - Nộp tiền -Trao GCN - Hồ sơ không đủ điều kiện UBND XÃ, PHƯỜNG, THỊ TRẤN KHO BẠC - Thẩm tra,xác nhận vào đơn - Trích lục đồ đất - Công khai hồ sơ (