Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng TMCP bắc á

N 1.1 n 1.1.1 1.1.1.1 Vi c phân lo i tài s c ng s ng s n không ch ng s ac t t c nh c t o s ng c bao g m công trình xây d ng, mùa màng, tr n li n v ó ngu n g c t Lu t t mà i m t B ng s n t c nh ng liên quan ng v t m t v i nh ng b ph n c u thành lãnh th Pháp lu t c a nhi c th gi ng tài s n g n li n v c am chí phân lo i, t o g u th ng nh t ch coi b ng s n Tuy nhiên, h th ng pháp lu t c thù riêng th hi n m phân lo i tiêu c giáp ranh gi a hai khái ni m b ng s n ng s H uh nh ng tài s iv nh b i v Lu t Dân s C t a lý c u 86 Lu t Dân s Nh t B u 517, 518 u 130 Lu t Dân s C u 94, 96 Lu t Dân s C ng h nh c th b ng s không ph chung Vi c ghi nh n h p lý b ph n c a lãnh th , không th ng c a giao d ch dân s Tuy nhiên, m c l i có quan ni m khác v nh ng tài s u 520 Lu t Dân s t kh t t kh n li i t, ng s c th hi n Lu t Dân s Nh t B n, B lu t Dân s B c K u 100 Lu t Dân s t ng v t g n li n v t Dân s m c nh ng quy n g n v i vi c s h t S bao g ng nv i t y, có hai cách di t chính: th nh t, miêu t c th nh c coi n li n v th hai, không gi i thích rõ v khái ni m d n t i cách hi u r t khác v nh ng tài s Lu t Dân s n li n v nh v ý so v i Lu t Dân s truy n th m khác bi u 130 c a Lu t m t m t, li t kê theo cách c a Lu t Dân s truy n th ng; m chung v m ng mà d ch chuy n s làm t n h t li t kê nh ng v Theo B lu t Dân s n giá tr c a c C ng hoà XHCN Vi t Nam, t n bao g li n v khác g n li n v u ng g n c tài s n g n li n v i nhà, công trình xây d n khác pháp lu y, khái ni tr ng c n nh c th b ng pháp lu t c a m c có nh ng tài s n có qu gia khác l i li t kê vào danh m c a Vi t Nam khái ni m m c pháp lu t nh c th danh m c nh v tài s n 1.1.1.2 C nh v v trí B ng s n g n li n v i m t v trí c l n t o giá tr nh c th , mà y u t v trí có ng u t v trí kho ng cách t n trung tâm kinh pc nc i trung tâm t i s làm cho giá tr tùy thu c vào kh m pc nv nh v v ng b i y u t ng tính ch t xã h kh ic ut t u ki n kinh t u tác u ki n môi Tính b n v ng ng nv c bi iv k thu t kinh t n tr ng chu k kinh t b m d t chu k v gi nh chu k v t lý nh c hi u qu , thu h cv ng, s , không s d ch ch n quy nh giá tr kinh t chu k v t lý Vào cu i chu k kinh t quy c công trình/ nh giá vào chu k ng mb m a hai chu k c l i ích kinh t c Do v y c n so sánh l i ích kinh t mang l i v i c a vi lý C n tính toán d quy ic Thang Long University Library nh chu k v t Tính khác bi t ng khác bi t: khác v v trí, v k t c u v ki n trúc, khác v quy n, v quang c khác bi i ích kinh t riêng mang l i cho t n tr ng khai thác tính khác bi c tính riêng bi t c i tiêu dùng; ng th c t m t giá tr tính khác bi t gi n Tính khan hi m Xu t phát t khan hi m c CUNG < C U, d i h n v di trí c o s ng cung c u c n tình tr Có giá tr l n Giá tr cao, t t chi phí xây d ng r t v có giá tr l n, ng r t : Ho i c n v n l n dài h n; V tái t o qua kinh doanh ho c th ch p; Do có giá tr l Tính ng phát sinh quan h vay v ng l n us ng c trình k t c u h t ng s v ng l n r t l n, giá tr c a m c bi ng h p nâng cáo giá tr s d ng c c t , vi c xây d ng ph bi n b tác ng công p s h p d n c a ng l n có n ho ng kinh t - xã h i, v y: S th ng nh t qu n lý v iv nh giá ph u c n thi t; ng công trình ph ng c nh quan; ns n kh n i v i công trình ng n i; 1.1.1.3 T kinh nghi m c a nhi c k t qu nghiên c u th phân lo c ta, b ng s n có c tính v t ch t c tính v t ch t chia làm lo u y d ng, c bi t y d ng, bao g m: , ng công trình d ch v , t ng (h t ng k thu t h t ng xã h i), s i làm vi c tài s n g n li n v ng nhó t p cao ch u t ( bao g n, chi m t tr ng l n, tính ch t ph c ng c a nhi u y u t ch ng r t l n n trình công nghi p hóa, hi v ng c th gi i nghi p ( b n giao d ch ng: i u s n xu t) bao g m lo id nuôi tr ng h i s t làm mu t hi ng: ch y t nông nghi d c bi t nh ng lo o t n qu c gia, di s v t th , nhà th h um kh t nông tr t mc ng r t th p Theo m d ng g n li n v c tính v t ch t Theo m d ng g n li n v chia làm hai lo i công trình ki c tính v t ch t b ng s c Công trình ki n trúc bao g m: Nhà c cho thuê ho c bán, công trình ki n trúc ph c v s n xu t, công trình ki n trúc có tính ch i, khách s n ông trình ki n trúc khác m: t nông nghi p, n t phi nông nghi p, n t d ng 1.1.1.4 Quy n c a ch th ng l n giá tr c iv u t quan tr ng, có tính ch t pháp lý nh iv V lý thuy t có ba hình th c th hi n quy n l i: S h u n S h c công nh n b ng gi y ch ng nh n quy n s h c có th m quy n c p Thang Long University Library T u 17 Hi c C ng hòa xã h i ch c Qu c h i khóa VIII, k h p th 11 nh t trí thông qua phiên h p ngày c s h u toàn dân Thuê theo h h ch ng t thu c quy n s h u ho t công c ng dài h n ho c ng n h n nh ng h c có th c cho thuê theo h ng Quy n s d ng Quy n s d ng g n li n v i m t ho ng nh Hi c C ng hòa xã h i ch t c a t ch c cá nhân nh T u 18 n quy n s d ng i v i công trình S h n Quy n s h u thu c quy n s h u c ns h c Quy n s h u công trình, nhà Vi t Nam c ngoài; t ch c t o l p h p pháp t i Vi ngh nh c a ph s Thuê theo h i v i công trình i v i t ch i c có nhà , công trình xây d ng nh c a pháp lu -CP ngày 25/07/2005 c th c hi n theo ng Công trình, nhà n c cho thuê theo h Quy n s h u cá nhân, t ch c có th b Chính ph thu h i l i ích qu c gia ng ng ch b i lu t pháp b gi i h n 1.1.2 1.1.2.1 T th c hi n chuy th tri ng xã h i ch (1986), Vi ng b y u t c a kinh t th n v b ph n c a kinh t th tri s n ph m ph c v quan tr i n n kinh t k ho ch hoá t p trung sang n n kinh t l c xây d ng phát t s th ng s n ph u ra, nh t th ng hàng hoá m t s i v i th ng s n ph i v i vi c phát tri n s n xu c bi t l i m i ch o ng v n th ng u hình thành phát tri n Có th th y r ng b n thân không t thu c vào y u t i, mua, bán, cho thuê, chuy Hi n quan ni m v ng c tranh lu n n i lên m t s ý ki Khái ni m 1: ch p, chuy c c th th i, cho thuê, th ng quy n s d Khái ni m 2: Th t im ng c a ho a bàn nh ng b t c a th ng s n t ng hoà giao d ch dân s v nh, th i gian nh nh Khái ni m 3: t ch c quy i giá tr gi a cá nhân ho c th c th Các quy tính v t ch cg c a th ng b ng s n m t mô hình, m t t c th c hi n m quan h giao d ng giá tr nh t cho chúng có cl pv c t ba nghiêng v th ch quy tính khách quan c a ng có s qu n lý ch quan s giao d c l p Tuy r ng c thù c t ch c theo m t nh Do quan ni m khác v quan ni m khác v th Có ý ki n cho r ng m vi th th ng nên có m t s t b i tài s n nhà, công trình xây d ng ph i g n v i tr ng th i y u t u tiên c a b t k t , th m t b ph n c a n thân nhiên, th c m t b ph n c Trên th c t , có m t s i cho r ng a c) Quan ni m ph bi n n mua bán chuy ng th ch m t b ph n c th ho r ng ch t (th ng t m i mang t ng Vì v y quan ni m không M t quan ni m ph bi n khác cho r ng ho i, cho thuê, th ch p, chuy n d ch quy n s h u (quy n s d th ng Khái ni m ph n ánh tr c di n ho ni m d ng c a th ng mua bán, trao t ng c th Khái i ta nh n bi t ph m vi n i dung c a n b sung cho khái ni m này, cho r ng Thang Long University Library m th ng c a ho i cho thuê, th ch p, chuy n d ch quy n s h u (quy n s d xu t phát t t th ng c a m ho ng có s qu n lý c a nhà h uh ch nh b ng pháp lu t dân s ho c pháp lu ch c c Tóm l i, qua nh u s can thi p qu n lý ch t nh khác ta có th k t lu n r ng t mà ng quy th i, cho thuê, th ch p, chuy n ng, có s qu n lý c c t c a th t ng hòa giao d ch dân s v nh c Ý ki n u im a bàn nh nh, m t th i gian nh 1.1.2.2 lo i th quan h hàng hóa C ng bao g m giao d ti n t có nh c th c hi n thông qua m ch y phát tri n c a th H u h t qu c gia có n n kinh t th tri n qua c Chu k ng, u hình thành phát : s kh i, t p trung hóa, ti n t hóa tài hóa ng Chu k ng c d u hi u ch ng l i), t n: ph ng ), suy thoái (có Ph c h i (nóng d n lên có th Mang tính khu v c không t p trung mang tính vùng, tính khu v c sâu s c không t p trung, tr i r ng kh p mi n c c t lo i hàng hóa c nh không th di d i v v trí ch u nh ng c a y u t t p quán, tâm lý, th hi u T hi u c a m i vùng, m y, ho ng c a mang tính c M c S n ph p trung tr i r ng c bên c i th khác có s phát tri ki n t m i mi n c a ng mang tính ch i quy mô u gi a vùng mi u phát tri n kinh t phát tri n c a khác phát tri n kinh t cao ho xã h i khác d n quy có quy mô nông thôn, mi n Vì v y , quan h cung c u, s v giá tr n ph i g n v t ng vùng, t ng khu v c M t d ng th ng c a giá c p lý u ki n c th v kinh t - xã h i c a ng không hoàn h o Giá c hoàn toàn giá c nh tranh, bình ng th ng, mà c quy n c a m t s n ph , c a m t bên có l i th c quy n Y u t c quy i bán không d dàng thâm nh p th ng n u s tin c y nh giá c n có b ng ch ng h p lý v giá tr th có th so sánh c tính giá tr tài s n i quan h cung c u ng m Khi c ng cung nh id giãn giá c n th u: i v giá c m co i; ph n ng m t nhi u th i gian; vi S bi ch l ng v i c a c u, i m t hàng khác Th i gian mua bán dài, chi phí giao d ch cao n quan tr ng có giá tr i v i ch s h u nên m i giao d ch u ph c cân nh c c n th i nhi u th i gian xem xét v m t v t ch t pháp lý; Th i gian mua bá nh c a pháp lu t c th i gian c a th t c chuy n quy n s h u Quá trình giao d ch ph c t p ng có giá tr l n g n li n v i quy n l i pháp lý v y trình giao d ch c ng phúc t cho công tác tìm ki n, th i gian chi phí giao d ch nh, toán Chi ph i m nh m vào ngành khác c ti u vào quan tr R t nh y c m v i bi nc u c a ngành s n xu t, kinh doanh ng kinh t , tr Thang Long University Library nh, tr thành y u t nh y c m nh y c m v bi iv ng kinh t , d b nóng lên n n kinh t có b ng tr suy gi m t i Tr u cung c u r ng, v i sách t c áp d iv ng khác d b phân khúc, thông tin ch n ng t ng khu v c th ng riêng l thi u s ph i h ng b s t o nh ng bi t l p làm gi m hi u qu c a th 1.1.2.3 ng i Vi c phân lo i Phân lo nh m giúp cho s nhìn nh n vào m Th ki m soát c c hoàn thi n c ng th c: Th giao d ng th c hay th c có th ki ng có s ki m soát c ch t ngân hàng, công ty cho thuê tài chính, công ty ch a Th c bao g m u giá, công ty kinh ng phi th c Th ng phi th c hay th bao g m giao d ch v ng s ki m soát c c th t c pháp lý: mua bán trao tay, cam k t b ng gi y nh n n c vào hình th c tham gia th Th ng chuy Th ng xây d Th ng ng quy n s d ng bán cho thuê l bán cho thuê; vào lo i hàng hóa th Th Th t, hay th ng t ng nhà ; công nghi p; ; dành cho d ch v vào tính ch t giao d ch Th Th Th ng giao d Th ch p, b o hi m; ng giao d góp v n liên doanh 1.1.2.4 c u n i gi a s n xu t tiêu dùng l c hi n tái s n xu t y u t s n xu t cho ch th kinh doanh góp ph i m i v ho công trình xây d khác , c bi t công trình công c óp ph ng nhà , b o v ch ng qu óp ph kinh t y ng d ng c i ti n khoa h c ng công ngh , nâng cao ng quan h h p tác, nâng cao trình s n xu t kinh doanh, t xã h i hóa phát tri n kinh t m t cách b n v ng 1.2 1.2.1 Theo Lu , Th nh giá vi ch c có ch th nh giá tr b ng ti n c a lo i tài s dân s phù h p v i giá th ng t i m m, th m nh theo tiêu chu n th nh giá m nh Ngoài ta có th tham kh o m t s khái ni m v th nh Theo cu n nguyên lý tiêu chu n th nh giá c a th c s nh giá (Valuation hay Appraisal) vi th giá tr c a m t tài s n Ho nh c a B lu t nh, ph c v cho M c mà giá tr m t tài s c: Có nh c tính t i m t th m m m nh nh Hay th nh giá m t ngh thu t hay khoa h c v c tính giá tr cho m t m th c a m t tài s n c th t i m t th m, có cân nh y u t kinh t n t t c nh m c a tài s n c a th ng bao g m lo Theo t n ti ng Vi t: Th nh giá tr tác ph m T a ch n nh, quy n Wikipedia: Trong tài chính, th m nh Th m c tính giá tr mà nh giá tài s n ho c trách nhi m tài nh giá có th khoán th tc c th c hi n tài s n (ví d ng phi u, tùy ch n, doanh nghi p kinh doanh, ho c tài s n vô 10 Thang Long University Library 2.3.1.2 Vi c v n d lý n khai thác tài s n NH TMCP B Th nh t, n n nh t c giá Vi t Nam s 05 bao quát, l m nh giá t i công ty TNHH qu n c m t s thành công: c áp d ng B m nh ng nh theo tiêu chu n ti u th m nh nh c k ho ch th c hi n công tác c m c giá c i sát so v i giá th ng th i gian ng n nh t Th hai, v vi c v n d ng m a ch ví d trên, ta th y t ng tình hu ng c th cho m p lý N u tình hu ng 1, s d c d m c tiêu tình hu t quy n s h u tài s n c v i l a ch n quy n nh giá tr nh giá quy n s d ng ng th i ch th p linh ho t vi c nh giá tr c l a ch Th 3, v n giá tr u ki c th c hi Các y u t th u ki n c nhìn chung k t qu mb vi u ch ch iv i u tra t ng y u t c th ng ng, tình tr ng pháp lý, hình d ng, di n tích lô ti n hành so sánh nên nh giá có y cao c quy trình h oàn b chuyên viên th m i có kinh nghi m t th ng nh t Th 4, v c ti n hành c th , có s kh o sát chi ti t thông s k thu t c a công trình xây d ng Nên k t qu ch ng l i c a i xác so v i th c t M i ho k t c u, hình d Th 5, v vi c s d b t c p nh pháp th khoa h c h p lý ng kh o sát v s d n pháp lý Các chuyên viên th m nh, m i báo cáo th u nh giá c a Th 6, v ngu n thông tin B c Á AMC kho ng th i gian ho ng c a phòng th nh giá Chính v xây d c cho m t h th n ti d 55 ph c v cho t s k t qu n vi c áp d pháp th nh giá t i công ty TNHH qu n lý n khai thác tài s n Ngân hàng TMCP B c Á Công ty c n ti p t c nh c a i ân 2.3.2 2.3.2.1 nguyên nhân chung V tình hình thu h i phí th nh Nhìn chung, tình hình phí th nh c c r t cao, nguyên nhân phòng th c s xây d c m t h th ng thu h i phí th Vi c thu h i phí tr i qua nhi th c hi a phòng th l i chuyên viên c a phòng tín d l n trình thu h i phí th nh nh m t cách hi u qu h p lý m c th i i thu phí th nh u này, d gây s lãng quên ho c nh m Công ty v o hay t o viên m u ki n cho nh ng nhân có th có thêm kinh nghi t vi c làm c n thi a công ty giúp cho B c Á AMC có m t d ch v th nh giá u Vi t Nam 2.3.2.2 Th nh t, v quy trình h chung chung, cho aB th n ph l c s khoa c th c hi n công vi c mang tính ch t ng d n kèm theo nhi ml n c c a quy trình ch có m c hi n v y nh ng nh c ki m tra, soát xét báo cáo ch th c hi ng phòng, k t qu c ki m tránh kh i nh Ngoài ra, h p trình lên ng phòng không ph i tr c ti p kh c làm c d a vào kinh nghi m c a b n thân cho phù h p v i hoàn c nh th c t ngh t khó kh Th hai, toàn b thông tin v d khách hàng cung c tra th c t c u d d i v i nh n pháp lý cs d n nh ng sai sót nh pv i vào , gi y phép xây u nh Thông tin khách hàng cung ct n 56 Thang Long University Library nh n bi c Nên k t qu t i gi nh r n p v i th c t Th ba, a ph nh giá t i B pháp so sánh ho pháp có th mang l us d t h p chi phí Trên th c t xác không cao quy trình th c hi n c a n V th p thông tin v c hi ng cách thu h t ng tình tr ng pháp n th n có nhi u thông tin xác, rõ ràng Nh s d ng c u nà i m t thêm nhi u th i gian, công s tìm ki m ki m tra xem thông tin xác có th s d ng c vi ng b v c tiêu Các thông tin giao d ch v ng mang t tính th m Các thông tin v c giao d ch th i chuyên viên th tích sâu nh u nh V t uy ic ng d tr nên l c h u th i gian ng n nh ph i có nhi u kinh nghi m, kh m m nh c a kh so sánh v c tiêu Mà c n nay, công ty m i ch s d ng cách tính hao mòn tính giá tr l i c a CTXD Tuy nhiên th c t , có r t nhi u ao mòn ch s a ch c, hao mòn ch s a ch c, hao mòn (gi m giá ) l i th i ch Nguyên nhân do, ti n hành tính toán lo i hao mòn r t t n th i gian công s c òi h i có nhi u kinh nghi c th nh giá m i có th th c hi c Mà kho ng th i gian ng ng lo a phòng không Nên phòng th nh giá c a công ty ch s d ng nh t m l i d a vào hao mòn t nhiên c a k t c u Chính công vi r t nhi u kinh nghi m b i không ph i nhìn vào k t c u i ph i có suy sét, k t lu n s d a M c công ty s d tính giá tr xây m i công trình d a vào giá tr th c t , mà giá tr th c t công ty s d ng l i th xây d nh nguyên nhân giá nguyên v t li u th ng bi ng, m c b xây d phù h p v i tình hình th c t n a M t khác, v vi ng giá tr xây m i công trình Vi nh giá tr xây m i công trình ch y u d a nhi u vào giá nguyên v t li u ki n kinh t th ng bi ng không 57 ng ng, nh nh v chí phí xây d ng l i không bi t ng th i k , t m) giá nguyên v t li u Chính v tr c a công trình sai l ch nhi u M c dù, B i qua c tính giá phù h p v i th c t n r i ro, nhiên nh mang tính c m tính, ch theo m n quy ph m pháp lu t c th Chính v y tính r i ro vi nh giá tr xây m i công trình r t l n nh n k t qu th nh giá nh giá cho ngân hàng, v y m c hi n vi c th m i lo ut r i ro Th 4, h n ch vi c ch m ch ban c c Tuy m t s n pháp quy ch y pháp lý cho vi c hình thành t ch c ho ng th nh v c yêu c n quy ph m pháp lu t c ban hành, t u ki n c th ch nh giá thi i c a n n kinh t ng d n v tiêu chu th nh viên v giá b bó h ng d n th c hi n, m c ban hành, vi c bi t, ngh nh s nh v c p th -CP ngày 3/8/2005 c a ph v th nh giá ch y u m c nn u ch nh hành vi th nh giá tài s n mang tính ch n B tài qu n lý v nghi p v ng t nh giá tài s nh giá b o m vay ti n (thu c ph ng d n c a ngành ngân hàng) Chính v gây c n tr làm ch m ch m t s ho c thù c a Ngân h i B c Á K t lu t nhìn t ng quát v công ty TNHH qu n lý n khai thác tài s n ngân hàng TMCP B c Á ch ng Bên c ho ng c a phòng th nh giá thu c công ty, ta th phí c a c bi t, n i dung c a ph c tình hình doanh thu chi u vi c v nd th c th c hi n t i phòng th nh giá c a công ty Qua vi c phân tích th c tr ng ho t ng th giá c a công ty ta th c phòng th c nh h ng h n ch quy t c chu n m Vi xu t nh nh a Tuy nhiên v n m t s y t p chung ch y u vi c ch m ban hành nh ng c s th ng nh t m ch l áp d c m c giá sát v i giá th B c Á AMC nói riêng công ty th ng nh t m t vi c làm c n thi t c a nh giá c a Vi t Nam nói chung 58 Thang Long University Library GIÁ THÁC - D phân tích th c tr ng vi c v n d i B c Á AMC, k t h p v lý lu gi i pháp nh m hoàn thi n nh ng t n t i thi u sót c th i gian qua th ch c nm ts i B c Á AMC ng phát tri n chung c a công ty phòng 3.1 3.1.1 Công ty TNHH qu n lý n khai thác tài s n - NHTMCP B c v cho ho ng c a N ua bán n t tài s iv im c ng, phát nh giá tài s n nh c g ng xây d ng hoàn thi n t t nh t m có th ho ng t ho ng t c mà y phép kinh doanh, nh m b o cho Ngân hàng B c Á nh, lâu dài c Á AMC có k ho ch tr thành m t công ty chuyên v qu n lý n t u Vi t Nam, không ch ph c v cho Ngân hàng mà ph c v cho , t ch c tài bên khác Chính v y công ty tr ng công nhân viên c ng t ch c cu c thi nh có ch tiên ti n hi hi u bi t nghi p v c a ngân hàng Bên c nh ng ho ng t t nh t công ty tr v t ch t i nh t th gi i Các lo n h tr ck t qu xác nh ng 3.1.2 Th nh giá nói chung th nh t ho ng quan tr ng c a ngân hàng Cùng v ng phát tri n chung c a công ty TNHH qu n lý n khai thác tài s n NHTMCP B c Á Ngân hàng B c Á, phòng th nh giá ng cho m ng riêng: Trong th i gian t i, phòng s ti p t c n d ng thêm M l p t p hu v giá o thêm v k thu t nghi p v cho CVT Hoàn thi n quy trình, nghi p v vi c v n d phòng có kh ng d ch v th nh giá c a Xây d ng m t 59 h d li u v giá t ph c v t 3.2 3.2.1 V tình hình thu h i phí th nh Nhìn chung công ty nói chung phòng th gian qua v a th ng nh c v i phòng tín d trình, th t c nghi p thu h i phí th nh th ng nh công tác thu phí th nh giá nói riêng th i xây d ng cho m t quy tránh tình tr ng th t thoát t vi c làm c n thi ho ng thu h i doanh thu c a Ngân hàng Phòng th d ng m t quy trình thu h i phí th nh c th c 1: Khi ti p nh n h m b o t t cho nh có th h p bàn, xây a khách hàng chuy n t i phòng s t ng phí th nh c n ph có tài s n c n th nh giá c ng khách hàng c 2: Khi ti o sát hi phòng tín d ng thu t m ng t i ch phí th k t h p v i chuyên viên nh 1/3 t ng phí th nh c 3: Khi ti n hành trao tr báo cáo th m thông báo cho phòng tín d ng ph i yêu c u khách hàng hoàn t t 2/3 phí th nh l i B ng vi c tuân th ng th i gian t i tình hình thu h i phí th nh c a phòng th nh giá s có hi u qu t y tính tr ng quên không thu h i phí th nh l i c c khách hàng nh c báo cáo th nh n a T ch Trong m ng ho ch ng c a t ch d c dù có s sàng l c k a phòng r t tr nên m i ch n m b nh c cn mb công tác th ty c n v pháp nh th nh ch t ng t khâu n c quy trình c Mà công tác vi c có kinh nghi m u vô quan tr ng Chính v y, th i gian t i công t ch n th cliên quan v k thu t, ki n trúc, xây d ng, phong th t s gi i n ki n th c n n t ng kinh nghi m c nh giá: T lu i y u t quan tr ng quy u ki p nh nh giá m ng xuyên, liên t 60 Thang Long University Library n quy ph m pháp v ng r t nhi c c p nh t m ng xuyên s d ng nh n bi c nh ng l i ích h n ch c c kinh nghi m cho b n thân Bên c hu n m i nh nhân viên c a T ch n m nh ng l p t p gi ng d y cho cán b công o, t p hu , ki n th ng, ki n trúc, phong th ng l i c a công trình cb nv Bên c nh vi p v k thu t t o sâu v ki n th c chuyên môn, công ty c n t ch c khóa h c giao ti p phù h p v c, vùng mi ti p xúc tr c ti p v Hy v ng v i nh m c am ki n th hài lòng c a khách hàng h n c xu t phòng th nh giá c a B c Á AMC s có i ki n th c chuyên môn nghi p v , am hi u ki n th c xã h i có kinh nghi m phong phú kh ng x t t 3.2.2 Các k thu t nghi p v c hành v th nh hi n chu n th s d nh giá Tuy nhiên, công ty c n ph i i v i nhà c a, v t ki n trúc Hi n nay, t i công ty có m trúc nh ch v tài s n c nh giá tr nhà c a, v t li u ki n d ng g p nhi u h n y ch ng h thông s k thu t nh giá Công ty nên b sung k thu t có th áp d ng h p th toán theo th c t h s u ch nh thông qua th ng kê kinh nghi m áp su t v d ng 36/2014/TTt, xây d ng th i nh chi ti u ch nh b t c th n xác vào thông tin th c c a công ty Chi phí xây d ng nhà hoàn thi n so v ng h s th ng kê kinh nghi m theo b ng sau: Thành ph n công vi c Trung bình Cao c p Giá xây thô nhà ph 2.500 3.000 3.500 Giá xây hoàn thi n nhà ph 4.000 5.000 6.000 H s 1,6 1,67 1,71 (Ngu n: Phòng th 61 nh giá) nh giá tr nhà c a, v t li u ki n trúc h d ng h s c qua th u ch nh t 1, ng n 1,7 l n so v s ng nhà xây thô thu th p c xây d ng hi n tr ng, áp d ng su t v nh s -BXD ngày 09/08/2012 c a b xây d ng th i s d ng ch s giá xây d c b xây d ng công b t i quy giá tr u ch nh theo giá th xu t ng 3.2.3 nh giá tài s t s c quan tr nh giá tài s n, có tính ch t quy n thành công c a m t t ch nh giá Chính v y phòng th nh giá c a B c Á AMC c n xây d ng cho m t quy trình th m nh giá khoa h c hi u qu Quy trình nghi p v c a B c Á AMC a Vi i v i Vi c xây d ng d a tiêu chu n t ngh m i n i, m i quy nh, sách v n m i m n th nghi m Chính v y, quy trình th nh giá hi n t i c a B c Á AMC mang tính chuyên nghi c Á AMC có th tham kh o quy trình th mà th nh giá c ng tài chính- có n n t nghi p nh nh ng t c khác th gi n r t sâu r ng, ngh th xây d ng l i m t quy trình th nh giá khoa h c, chuyên nh giá c a the Capital Group - m t n nh t th gi i H ng cho m t quy trình t chuyên nghi c 1: Ti p nh n yêu câu th nh v Khách hàng ? M nh giá c a khách hàng ? Phân tích tài s n m c tiêu ti n hành phân lo c hi n liên h v i khách hàng nh th n b tài li u liên quan c tiêu c 2: Thu th p thông tin v Ti n hành kh c tiêu Thu th p thông tin v Thu th p thông tin th ng c tiêu b D a vào tài li u c, l a ch p 62 Thang Long University Library Ti n hành phân tích s li u tuân th theo nguyên t c 4: L s li nh theo m u có s n th c phân tích n hành l p báo cáo iv it c quy trình phòng th nh s ti n hành h p bàn tm c thu n ti y thi u sót quy trình th nh giá Ngoài ra, tuân th quy trình th nh giá th nh viên s có cách vi c khoa h c s chông chéo gi a c v i t rút ng c kho ng th i gian cho m t v th nh giá 3.2.4 u quan tr h c k thu t vi c l nh giá, v i s phát tri n c a khoa nhiên, thông tin có th tìm th y m c ki m ch ng b i m t t ch c cá nhân c n ph i bi t l a ch n thông tin ti n hành ki m nghi m l i b ng th c t có nh ng thông tin xác hi u qu Vi c tìm ki h c thu th thu th n ph i lên k ho ch k ng khoa c nh ng thông tin c n ng th i, ph i tr l c nh ng câu h Th m giao d ch c so sánh ph i có th i h n vòng m Giao d ch c c giao d ch th S dùng iv m c giá k v ng ng m c h Nh ng h n ch th c t c Nh C th S m c tiêu ? m v hình d c S i v i B c Á AMC ta c n có nh ng gi i quy t v liên n thông tin t Th nh iv khách hàng cung c c tiêu, nh ng tài li u liê c ki m t l n pháp lu t nh ch t ch v lu p v i th c t c tiêu mà c t hi n nay, y n hành ki m tra l i, mà c s d ng thông tin khách hàng cung c p k t qu sai l ch r t l n Chính v y công tác ki m tra th c t iv n khách hàng cung c p m t vi c làm quan tr ng c n thi t Ví d s d th pv ti S m c tiêu, nhiên vi c s d tính giá nhà l i không th 63 c nv S có gi y phép xây d ng hay không Mà vi tv nh giá tr y phép xây d u không phù n ph i yêu c u khách hàng cung c p gi y phép xây h p v i th c t d t c u không, vi nh giá tr hao mòn k t c u c c s phù h p v i th i gian s d ng c a u gi y phép xây d ng mà ch nghe qua thông tin t ch t ngu nh giá c a B c Á AMC c nv c ki m ch ng Chính v y, phòng th m a Th hai, thông tin v g hi n m n tho i tr c ti p cho ch mà thông tin có th sai l S m c tiêu ch s d ng h i ch o sát u b t c p hi n nay, có th nhi u nguyên nhân h nhà thi n chí h c giá rao bán v c giá cu i mà ch Ss Chính v y phòng th xây d ng h th ng thông tin chu n v nh giá c a B c Á AMC nên có k ho ch ng khu v thông tin ù so sánh chu n xác nh t, phù h p v i giá th m c tiêu nên s d ng t 4ng v nh ã bán thành công th th ng nh t Mu c n ph i kh ng M c tiêu k t qu c c tiêu sát giá tr nh vi c kh ng h p v n nghi ng v thông tin c a so sánh c Th ba n, ví d y, m t v ng nhà có v trí ng b giá giá tr th i nh ng nhà khác có v ng Hay nh u ki n h n ch v ng r t l n giá tr i n ph i b ng kh o sát th c ti n m i ki m ch Vi c thu th p thông tin c n ph c c th chi ti c minh h a cho vi c thu th p phân tích thông tin c th cho tình hu ng 1: Trong tình hu ng thông tin v c ch qua thông tin mà ch có ng, v y tính xác th c c a thô a cao Trong nh ng tình hu n tìm b sung thêm thông tin v ng m c s sát giá th ngu ti p thêm m ng v 64 Thang Long University Library o sát tr c c tiêu n m c nh ng thu n l v trí c ch nh v m c giá cho phù h p ng có nh nên d a vào c y u t th ph n l s nh c tiêu t u n y u t di n tích c n ph i u ch nh phù h p v c tiêu ch không u ch ng làm Hay y u t u ki ng kinh doanh, c n d a vào c m tính s quan sát c a b n thân ch ng v y u t ng l ng ng y u t t d dàng b qua Chính v ng tìm hi u ki m tra nh ch nh m c giá cho phù h p n iv u 3.2.5 Hi n nay, B c Á AMC m i ch có hai trung tâm th nh giá Hà N i thành ph HCM Mà m i ho ng c a ngân hàng B c Á tr i dài t B c vào c bi t, t i thành ph l n ho ng c a Ngân hàng r t phát tri n, nên công ty c r ng thêm m t s chi nhánh nh thành ph l n vi c làm c n thi t b i, hi n t t c h s hai khu v c chuy n v tr s Hà N ti n hành th nh soát xét nên s ph i làm r t l n Mà ngu n nhân l c có h công tác tr k t qu th có th n ho c gi m b ng công vi c phòng y vi c ch m tr nh N u m r ng trung tâm thành ph l n c tính tr y u công ty có th m thêm m t s chi nhánh thành ph l n r t có th B c Á AMC l i có th cung c c d ch v th u v a làm t ng doanh thu c a ngân hàng, v a kh c a ngân hàng d ch v v tài Trong th i gian v c 1l n cho công vi c sau t c c nhân r nh giá bên c v th ct u mang l i hi u qu r t nh giá Nên mô hình phòng th nh giá n t ng chi nhánh 3.2.6 3.2.6.1 Hi n nay, giám sát ho ng th d ch v th n hành ki m tra, nh giá c ch p t vi c làm c n thi t b i n u có trình tra, ki m tra có th phát hi n nh ch c chuyên v T c có th ban hành nh công tác 65 nh ch t ch Ngoài ra, ho ng th nh giá ch u s qu n lý c a nhi u ban ngành khác nhau: b tài chính, b xây d ng, b th c c c tr c ti p qu n lý ho c tr ng nhi ch v y n u có m t n hoàn thi 3.2.6.2 ng bi ng, v c c n có nh n quy ph m pháp lu làm bình n minh b ch th nh k t qu xác th th nh giá iv t công c n pháp lu d c s theo dõi c n thi t ph i s th cân nh làm minh b ch th nh v vi nh giá tr c a quy n s n s c n ph i có i b sung cho phù h p th c t th ng Ngoài ra, nh giá m t khâu quan tr ng phân khúc ngành tài t th y r i ro Chính th ngân hàng, n y u t K t lu t công tác c n thi i v i ho ng c a Ngân hàng B c Á nói riêng c a n n tài Vi t Nam nói chung Ngày nay, n n kinh t phát tri y vi c hoàn thi n quy trình nghi p v t vi c làm c n thi t s gi i pháp giúp cho B c Á AMC có m t quy t nh ph c v cho ho ng v sau c a ngân hàng B c Á 66 Thang Long University Library K T LU N CHUNG V hoàn thi không ch v i B th d nh c quan tâm nh giá nói chung B i i v i công ty th nh giá m t khâu r t quan tr ng ngân hàng, m u ch t quan tr ng th c hi n ho ng v sau Chính v y, lu n u th c tr ng chung c a công tác th nh giá t i B c Á tìm m h n ch i quy Do tính ph c t p c a v hoàn thi n quy trình c h n ch nên lu n ch c ch n không th tránh kh i nh ng thi u sót Em r t mong nh nh n xét góp ý c a th lu n c c hoàn thi n M t l n n a, em xin c AMC c bi t cô giáo c khóa lu n ! phòng th ng d n em c nh ng l i nh giá c a B c Á ThS.Ngô Th Hà N i, ngày 30 Sinh viên th c hi n Bùi Th Bích Châm 67 DANH M C THAM KH O Giáo trình th nh giá tài s n doanh nghi p(xu t b - Nguy n n Bài gi nh giá tài s n Ths.Ngô Th Quyên khoa qu n lý ng i h H nh giá công ty TNHH qu n lý n khai thác tài s n ngân hàng TMCP B C Á(B C Á AMC) Lu t kinh doanh b ng s n s 63/2006/QH11 ngày 19/06/2006 Tiêu chu n s 07 Tiêu chu n s 08 -BTC p Tiêu chu n s 09 Tiêu chu n s 10 Tài li u b ng ki n th c ng n h n chuyên ngành th HN,2007 10 Websites www.thamdinhgia.org www.batdongsan.com.vn Thang Long University Library nh giá Q2-NXB DANH M C PH L C H H nh giá s nh giá s AMC 0630 AMC 0635