Tóm tắt luận án tiến sĩ kinh tế định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doan

CHƯƠNG MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết ñề tài Với ñặc ñiểm riêng biệt mình, nhà sản phẩm ñặc thù ñược ñịnh giá dựa phương pháp nguyên tắc riêng ñối với sản phẩm Trên thực tế việc ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà nhiều vấn ñề bất cập cụ thể: Trong năm 2007 thị trường ñã chứng kiến có nhiều dự án nhà khách hàng phải tranh xếp hàng ñể ñăng ký mua hộ dự án Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai… thành phố Hồ Chí Minh; dự án Nam Cường ñường Lê Văn Lương kéo dài Hà Nội năm 2009; ñó nhiều dự án nhà có chất lượng, ñiều kiện mua có vị trí tương ñồng, ñặc biệt số dự án cạnh vị trí dự án trên, chí ñược ñưa bán trước có khách hàng quan tâm Một nguyên nhân dẫn ñến tình trạng doanh nghiệp chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh ñể nhà thương mại xây dựng mới, phương pháp lại ñược xây dựng quan ñiểm không thống nhà thương mại xây dựng mới, quan hệ cung cầu giá trị nhà thương mại xây dựng Một số doanh nghiệp ñã sử dụng kết số hàm hồi quy ñịnh giá, nhiên, thường mang tính cục vùng hay tuyến ñường giới hạn, mà không gắn liền ñược với thông số ñặc trưng cấu trúc ñô thị cụ thể ñưa dự báo quan trọng biến thiên giá nhà thương mại xây dựng quy mô toàn thành phố Vậy câu hỏi ñược ñặt là, mô hình ñịnh giá phù hợp với nhà thương mại xây dựng mới, cần có ñiều kiện ñể áp dụng hiệu mô hình Việt Nam Xuất phát từ lý ñó, tác giả luận án ñã chọn ñề tài “ðịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở” ñể làm chủ ñề nghiên cứu 1.2 Tổng quan nghiên cứu 1.2.1 Tổng hợp công trình nghiên cứu liên quan ñến vấn ñề nghiên cứu 1.2.2 Nhận xét ñánh giá công trình nghiên cứu 1.2.2.1 Cơ sở lý thuyết Hầu hết công trình nghiên cứu ñều dựa sở phương pháp, nguyên tắc quy trình xác ñịnh giá bất ñộng sản 1.2.2.2 Các phương pháp nghiên cứu Qua trình nghiên cứu tìm hiểu công trình nghiên cứu cho thấy, hầu hết nghiên cứu ñều ñược áp dụng hai phương pháp nghiên cứu ñịnh tính ñịnh lượng; ñó phần lớn nghiên cứu ñều thực nghiên cứu sâu vào tình cụ thể, ñồng thời thu thập số liệu qua quan sát thực tế ñể sử dụng cho việc phân tích hàm hồi quy 1.2.2.3 Các ñóng góp mối liên hệ công trình nghiên cứu - Cơ sở xác ñịnh giá nhà phương pháp xác ñịnh giá nhà tảng quan trọng làm ñể xác ñịnh ñược mức giá - Các nghiên cứu khoa học ñã tính phức tạp ñịnh giá nhà TMXD, giá nhà TMXD nói riêng giá BðS nói chung ảnh hưởng nhiều yếu tố - Các nhà khoa học ñã quy trình, nguyên tắc ñịnh gía BðS, nhiên chưa ñưa ñược quy trình nguyên tắc ñịnh giá nhà TMXDM 1.2.3 Những hạn chế khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu - Các nghiên cứu chưa có so sánh kiểm chứng mức nghiên cứu ñưa có thực phù hợp hoàn hảo mức doanh nghiệp ñưa hay không - Các nghiên cứu nêu lên vấn ñề tìm quy luật cho quan ñiểm thị trường cụ thể - Một số tác giả ñã áp ñặt quan ñiểm trước thực nghiên cứu, trình nghiên cứu ñều hướng theo quan ñiểm từ trước kết nghiên cứu thiếu tính khách quan - Việc ñịnh giá BðS ñối với nhà TMXDM chưa có nghiên cứu ñi vào nghiên cứu cách ñầy ñủ - Việc ñịnh giá nhà TMXDM chủ yếu kinh nghiệm mang tính ñịnh tính ñể ñịnh giá - Tổ chức hoạt ñộng ñịnh giá chưa có thống - Thế giới ñã ñưa mô hình ñịnh lượng ñể ứng dụng ñịnh giá, nhiên phù hợp với giới, với thị trường BðS phát triển có tính ổn ñịnh cao, việc vận dụng ñiều kiện Việt nam chưa có nghiên cứu cụ thể 1.3 Mục ñích, ý nghĩa luận án 1.3.1 Mục ñích nghiên cứu luận án Phân tích ñánh giá thực trạng công tác ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà ở, từ ñó ñưa nhóm giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác 1.3.2 Ý nghĩa nghiên cứu luận án - Làm tài liệu tham khảo cho người quan tâm ñến vấn ñề nhà thương mại xây dựng - Giúp cho nhà quản lý doanh nghiệp có thêm khoa học công tác ñịnh giá nhà thương mại xây dựng ñể tham khảo trình ñưa ñịnh quản lý kinh doanh 1.3.3 Câu hỏi nghiên cứu - Công tác ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà có vấn ñề bất cập tồn tại? Nguyên nhân dẫn ñến vấn ñề bất cập tồn ñó? - Giá nhà TMXDM ñược DNðTXD&KD nhà ñịnh giá có phù hợp với nhu cầu thị trường ñảm bảo mục tiêu doanh nghiệp? - Những yếu tố ảnh hưởng ñến giá nhà chung cư TMXDM DNðTXD&KD nhà ở? - Các DNðTXD&KD nhà cần làm ñể hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà TMXDM? 1.4 ðối tượng phạm vi nghiên cứu 1.4.1 ðối tượng nghiên cứu Công tác ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu - Luận án nghiên cứu công tác ñịnh giá nhà TMXDM công ty ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà - Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu lĩnh vực ñịnh giá nhà thương mại xây dựng DNðTXD&KD nhà tập trung vào giai ñoạn 2008 - 2012 1.5 Các kết nghiên cứu dự kiến Dựa mục tiêu nghiên cứu ñã ñặt ra, luận án dự kiến ñóng góp ñiểm sau ñây: - Tổng hợp nhân tố ảnh hưởng ñến giá nhà thương mại xây dựng mới, từ ñó làm cho việc xác ñịnh biến phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà TMXDM - Xác ñịnh yếu tố ảnh hưởng mức ñộ ảnh yếu tố ñó ñến giá nhà chung cư TMXDM - ðề xuất nhóm giải pháp ñể hoàn thiện giải vấn ñề tồn công tác ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 2.1 ðịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 2.1.1 Khái niệm nhà thương mại ñịnh giá nhà thương mại xây dựng 2.1.1.1 Khái niệm nhà thương mại ðiều Nghị ñịnh 71/2010/Nð-CP ngày 23/06/2010 Chính phủ ñã quy ñịnh “Nhà thương mại nhà tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế ñầu tư xây dựng ñể bán, cho thuê theo nhu cầu chế thị trường; Trong ñó, nhà ñược ñầu tư xây dựng ñể bán cho thuê có hai hình thức ñầu tư xây dựng hoàn toàn ñầu tư cải tạo, tu sửa, nâng cấp” (12) 2.1.1.2 Khái niệm ñịnh giá nhà thương mại xây dựng • Khái niệm ñịnh giá tài sản ðịnh giá tài sản việc ñánh ñánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường ñiểm, thời ñiểm ñịnh theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế • Khái niệm ñịnh giá bất ñộng sản ðịnh giá bất ñộng sản việc ước tính giá trị bất ñộng sản cụ thể hình thức tiền tệ cho mục ñích ñã ñược xác ñịnh rõ ñiều kiện cụ thể thị trường ñịnh với phương pháp phù hợp • Khái niệm ñịnh giá nhà ðịnh giá nhà ñược hiểu ước tính giá trị nhà xác ñịnh hình thái tiền tệ cho mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, thời ñiểm xác ñịnh • Khái niệm ñịnh giá nhà thương mại xây dựng ðịnh giá nhà thương mại xây dựng ñược ñịnh nghĩa sau: ðịnh giá nhà thương mại xây dựng việc chủ dự án ñầu tư xây dựng nhà xác ñịnh giá bán cho thuê ñối với nhà cụ thể, thời ñiểm xác ñịnh dựa tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng nhà ñó tuân theo chế thị trường thời ñiểm ñịnh giá Như vậy, ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ñược ñịnh nghĩa sau: ðịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà việc doanh nghiệp sử dụng phương pháp ñịnh giá nhà ñể xác ñịnh mức giá bán thời ñiểm doanh nghiệp cần ñịnh giá ñể ñáp ứng mục tiêu kinh doanh doanh nghiệp • Thời ñiểm ñịnh giá nhà DNðTXD&KD nhà ở: Thông thường DNðTXD&KD nhà ñịnh giá nhà TMXDM 03 thời ñiểm trình ñầu tư dự án ñó là: ðịnh giá phục vụ cho việc xây dựng hồ sơ dự án, ñịnh giá thời ñiểm ñược phép huy ñộng vốn ñầu tư cho dự án ñịnh giá bán dự án hoàn thiện - ðịnh giá nhà TMXDM phục vụ xây dựng hồ sơ dự án - ðịnh giá nhà TMXDM thời ñiểm ñược phép huy ñộng vốn khách hàng theo quy ñịnh - ðịnh giá nhà TMXDM thời ñiểm dự án hoàn thành phần thô 2.2.2 Mục ñích, nguyên tắc ñặc ñiểm ñịnh giá nhà xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 2.2.2.1 Mục ñích Doanh nghiệp ñầu tư xây dựng nhà thương mại thông qua việc ñịnh giá ñể thực mục tiêu Mục tiêu ñó là: ðể tồn lúc kinh tế suy thoái, ñể kiếm doanh thu tối ña trước mắt, ñể chiếm vị trí dẫn ñầu 2.2.2.2 Nguyên tắc ñịnh giá nhà thương mại xây dựng 2.2.2.3 ðặc ñiểm ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà - Việc ñịnh giá nhà thương mại xây dựng không tuân thủ kỹ thuật ñịnh phải gắn mục ñích ñịnh giá - Nhà thương mại xây loại tài sản di dời ñược, nên qui trình ñịnh giá buộc phải có giai ñoạn ñiều tra, khảo sát thực ñịa, nơi có bất ñộng sản - ñối tượng ñịnh giá - Mỗi nhà thương mại xây tài sản ñộc vô nhị (ít mặt vị trí) phản ánh khả sinh lời khác biệt chúng 2.2 Quy trình tổ chức phương pháp ñịnh giá nhà xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 2.2.1 Quy trình tổ chức ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà Nhóm 1: Doanh nghiệp thành lập tổ ñịnh giá sở huy ñộng thành viên phòng chức có liên quan doanh nghiệp, sau tổ chuyên trách ñịnh giá ñề xuất giá với lãnh ñạo doanh nghiệp ñịnh • Nhóm 2: Lãnh ñạo doanh nghiệp vào thông tin phận chức doanh nghiệp cung cấp ñể trực tiếp tiến hành ñịnh giá ñịnh mức giá nhà cho dự án doanh nghiệp ñang tiến hành ñầu tư • Nhóm 3: Mô hình quy trình tổ chức ñịnh giá nhà TMXDM nhóm ñược thực nhóm thứ 2, nhiên khác biệt nhóm trước Lãnh ñạo doanh nghiệp ñịnh mức giá, doanh nghiệp tiến hành thuê thẩm ñịnh mức tổ ñịnh giá doanh nghiệp ñã ñề xuất với ban Lãnh ñạo doanh nghiệp • Nhóm 4: ðối với nhóm này, việc tổ chức ñịnh giá ñược doanh nghiệp thuê toàn cho tổ chức ñịnh giá ñộc lập ñịnh giá, doanh nghiệp mức giá tổ chức ñịnh giá ñộc lập ñể ñịnh mức giá 2.2.2 Phương pháp ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà ðối với ñịnh giá nhà thương mại xây dựng Việt Nam phương pháp ñược sử dụng phổ biến phương pháp so sánh phương pháp chi phí Trong khuôn khổ luận án, tác giả phân tích ba phương pháp phương pháp so sánh, phương pháp chi phí phương pháp ñầu tư Hai phương pháp lại lợi nhuận thặng dư phương pháp phái sinh phương pháp 2.2.3 Phương pháp ñịnh giá ẩn (Hedonic) a Cơ sở lý luận Thuật ngữ Hedonic ñược sử dụng ñể mô tả "tỷ trọng tầm quan trọng tương ñối thành phần khác so với thành phần khác nhằm tạo số hiệu dụng mong muốn" (Goodman, 1998: 292) (59) Rosen (1974: 34) (87) b Nền tảng lý thuyết mô hình ñịnh giá Hedonic Trong nghiên cứu vào năm 2003, Malpezzi (78) ñã có nhận ñịnh xuất sắc phát triển lý thuyết mô hình ñịnh giá Hedonic Ông ra, mô hình Hedonic ước lượng giá trị nhiều yếu tố riêng lẻ Phương trình Hedonic không ño lường nhân tố ảnh hưởng mà ño lường sở thích người mua tác ñộng ñến giá nhà c Lịch sử ban ñầu mô hình Hedonic d Thực tế nghiên cứu áp dụng mô hình Hedonic e Các thành phần mô hình Hedonic Từ trình tìm hiểu nghiên cứu ñây cho thấy, phần lớn nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic ñều tập trung vào yếu tố ảnh hưởng ñến giá nhà là: Vị trí, cấu trúc nhà, khu dân cư thuộc tính chúng Sau ñây tác giả làm rõ nghiên cứu • Thứ thuộc tính vị trí • Thứ hai thuộc tính kết cấu • Thứ ba thuộc tính khu dân cư 2.3 Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá thương mại xây dựng Mục tiêu doanh nghiệp; Chi phí sản xuất doanh nghiệp; Yếu tố tâm lí khách hàng chấp nhận mức giá; Cách thức tổ chức qui trình ñịnh giá nhà thương mại xây dựng mới; Lựa chọn phương pháp ñịnh giá thích hợp; Hệ thống thông tin ñịnh giá; ðội ngũ nhân lực; Các nhân tố ñiều kiện tự nhiên; Môi trường pháp lý - chế sách; Môi trường kinh tế; Hoạt ñộng thị trường BðS, xu hướng phát triển thị trường BðS; Nhận thức người ñịnh giá nhân tố ảnh hưởng ñến gía nhà TMXDM CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Khung lý thuyết nghiên cứu cách tiếp cận nghiên cứu Trên sở nghiên cứu tổng quan ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà ñể xác ñịnh vấn ñề nghiên cứu, luận án ñưa khung nghiên cứu sau: 3.1.1 Khung lý thuyết Sơ ñồ 3.1: Khung lý thuyết nghiên cứu ñịnh giá nhà TMXDM 3.1.2 Khung nghiên cứu cách tiếp cận nghiên cứu Nội dung công tác ñịnh giá nhà TMXDM Tổ chức ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà Mục tiêu hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà - ðặc ñiểm nguyên tắc ñịnh giá nhà TMXDM - Chính sách DN ñịnh giá nhà TMXDM - Lựa chọn xây dựng ñược mô hình tổ chức ñịnh giá phù hợp với DN - Mô hình tổng quát tổ chức ñịnh giá nhà TMXDM - Các mô hình tổ chức ñã ñược DNðTXD&KD nhà triển khai trình ñịnh giá nhà TMXDM - ðiều chỉnh xây dựng quy trình ñịnh giá nhà TMXDM ñảm bảo tính khoa học giảm thiểu chi phí - Quy trình khung ñịnh giá nhà TMXDM - Các quy trình ñịnh giá nhà TMXDM ñược DN tổ chức thực - Các phương pháp ñịnh giá nhà TMXDM - Mức ñộ sử dụng tính hiệu phương pháp ñịnh giá ñược DN sử dụng - Lựa chọn ứng dụng phương pháp ñịnh giá nhà TMXDM phù hợp với ñặc thù DN thị trường, có khoa học, tính linh hoạt khả thi cao - Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá nhà TMXDM - Chính sách, phương pháp ñiều chỉnh giá sau ñịnh giá nhà TMXDM DN - Các ñiều kiện nhân sự, pháp lý, sở liệu thông tin ñể ñáp ứng ñược mục tiêu hoàn thiện Sơ ñồ 3.2: Khung nghiên cứu ñịnh giá nhà TMXDM nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 3.2 Quy trình nghiên cứu ðể thực ñược mục tiêu nghiên cứu, luận án tiến hành nghiên cứu theo quy trình sau ñây (sơ ñồ 1.2): Nghiên cứu tổng quan xin ý kiến chuyên gia lĩnh vực ñịnh giá BðS Phân tích thực trạng ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà ðánh giá thực trạng ñịnh gía nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà Xác ñịnh vấn ñề nghiên cứu Xây dựng khung lý thuyết ñịnh giá nhà TMXDM Phỏng vấn xin ý kiến chuyên gia ðGBðS Phỏng vấn sâu Lãnh ñạo, chuyên viên chuyên trách ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà Phỏng vấn khách hàng mua nhà nhằm xác ñịnh nhóm nhân tố ảnh hưởng giá nhà TMXDM ðiều tra phiếu khảo sát ñối với khách hàng ñã mua nhà TMXDM dự án nhà thuộc TP Hà Nội ðề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà TMXDM doanh nghiệp ðTXD&KD nhà Sơ ñồ 3.3: Quy trình nghiên cứu luận án 3.3 Phương pháp nghiên cứu ðể giải ñược vấn ñề nghiên cứu phù hợp với mục tiêu nghiên cứu, luận án ñã sử dụng phương pháp chủ yếu sau: 3.1 Phương pháp phân tích, so sánh tổng hợp 3.3.2 Phương pháp chuyên gia 3.3.3 Phương pháp vấn sâu 3.3.4 Phương pháp ñịnh lượng: CHƯƠNG THỰC TRẠNG ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 4.1 Tổng quan phát triển nhà Việt Nam thời gian qua 4.1.1 Kết phát triển nhà thời gian vừa qua Với sách mà Nhà nước ñã ban hành thời gian vừa qua lĩnh vực nhà ñã ñạt ñược kết ñáng khích lệ Có thể ñánh giá kết mặt sau ñây: - Về số lượng nhà hệ thống ñô thị - Tăng trưởng số lượng nhà nước - Về hệ thống ñô thị nước: - Về tăng trưởng số lượng nhà ñô thị nông thôn 4.1.2 Tăng trưởng diện tích nhà - Tính phạm vi nước - So sánh khu vực ñô thị khu vực nông thôn 4.1.3 Chất lượng nhà quy mô hộ 4.1.4 Về tài nhà 4.1.5 Quy mô, lực doanh nghiệp tham gia phát triển nhà Số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản hàng năm tăng lên từ 20-50% Tính ñến năm 2012 số doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản tăng gấp lần so với năm 2002 4.2 Thực trạng ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 4.2.1 Thực trạng giá nhà thương mại Việt Nam Thực trạng giá nhà thương mại ñể bán ðối với thị trường hộ - Tại thị trường TP Hồ Chí Minh - Tại thị trường TP Hà Nội Thực trạng giá nhà thương mại cho thuê 4.2.2 Thực trạng sách ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 4.2.2.1 Chính sách doanh nghiệp ñịnh giá nhà Cũng giống doanh nghiệp kinh doanh khác, thực xác ñịnh giá cho sản phẩm nhà thương mại xây dựng mới, doanh nghiệp ñã xem xét quan ñiểm sách sau ñây vấn ñề xác ñịnh giá nhà ở, ñó xác ñịnh giá cho sản phẩm mới, xác ñịnh giá có chiết khấu bù trừ, xác ñịnh giá ñể kích thích tiêu thụ xác ñịnh giá phân biệt 4.2.2.2 Căn xác ñịnh giá nhà doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà - ðơn giá xây dựng - Khung giá chuyển quyền sử dụng ñất: - Lãi suất ngân hàng - Quan hệ cung cầu nhà 4.2.3 Thực trạng mô hình tổ chức ñịnh giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà Từ thực tế nghiên cứu chưa có doanh nghiệp có mô hình tổ chức ñịnh giá hoàn thiện, chủ yếu thành lập tổ ñịnh giá có dự án triển khai tự giải thể sau xác ñịnh xong giá bán cho dự án 4.2.3 Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà Thực tế nghiên cứu tìm hiểu hoạt ñộng ñịnh giá DNðTXD&KD nhà cho thấy, bốn nhóm quy trình ñược trình bầy mục 3.2.3.1 luận án ñều ñược sử dụng Tuy nhiên số lượng doanh nghiệp áp dụng nhóm quy trình khác mức ñộ áp dụng triệt ñể quy trình ñó khác Mức ñộ áp dụng nhóm quy trình doanh nghiệp qua số liệu ñiều tra luận án sau: Bảng số 4.3: Tỷ lệ áp dụng nhóm quy trình ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà thời ñiểm năm 2012 STT Nhóm quy trình Số lượng DN áp dụng Tỷ lệ DN áp dụng (%) Nhóm quy trình 48 58,54 Nhóm quy trình 17 20,73 Nhóm quy trình 6,10 Nhóm quy trình 12 14,63 Tổng cộng 82 100,00 Nguồn: Thống kê từ kết khảo sát ñiều tra luận án 4.2.3.1 Thực trạng DNðTXD&KD nhà áp dụng nhóm quy trình Mức ñộ sai lệch giá nhà TMXDM thời ñiểm ñịnh giá khác so với mức giá giao dịch bình quân thị trường ñược thể qua bảng số liệu sau: Bảng 4.4: Mức giá ñược ñịnh giá quy trình thời ñiểm khác DNðTXD&KD nhà số dự án Giá bán bán Giá thời Giá thời ñiểm thời ñiểm dự án ñiểm ñược lập hồ sơ STT Tên dự án hoàn thành phép bán (triệu ñồng/m2) (triệu ñồng/m2) (triệu ñồng/m2) CC M3-4 – Nguyễn Chí Thanh 27,5 32,5 35,1 CC Geleximco 12,5 16,6 17,0 CC An sinh 5,5 7,5 17,5 CC Anh Bình – Q Tân Phú 8,7 17,1 15,1 CC TWIN Tower – Q Bình Tân 6,5 15,8 13,9 CC Vườn Xuân – Nguyễn Chí Thanh 26,5 31,5 31,5 Nguồn: Kết ñiều tra khảo sát luận án 4.2.3.2 Thực trạng DNðTXD&KD nhà áp dụng nhóm quy trình Mức ñộ sai lệch giá nhà TMXDM thời ñiểm ñịnh giá khác so với mức giá giao dịch bình quân thị trường ñược thể qua bảng số liệu sau: Bảng 4.5: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình thời ñiểm khác DNðTXD&KD nhà số dự án Giá bán bán Giá thời Giá thời ñiểm thời ñiểm dự án ñiểm lập hồ sơ ñược phép bán STT Tên dự án hoàn thành (triệu ñồng/m2) (triệu ñồng/m2) (triệu ñồng/m2) CC Lê Văn Lương - Hacinco 7,5 13,5 16,0 CC N07 B1 KðT Dịch vọng 26,5 24,5 25,6 CC Era – Q Tân bình 5,2 17,5 14,.0 CC Hoàng Anh GL – ðà nẵng 4,8 15.5 11,9 CC CT2 Ngô Thì Nhậm - Hð 10,5 15,0 17,0 CC N4 A-B Lê Văn Lương 9,7 17,5 21,5 Nguồn: Kết ñiều tra khảo sát luận án 4.2.3.3 Thực trạng DNðTXD&KD nhà áp dụng nhóm quy trình Mức ñộ sai lệch giá nhà TMXDM thời ñiểm ñịnh giá khác so với mức giá giao dịch bình quân thị trường ñược thể qua bảng số liệu sau: Bảng 4.6: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình thời ñiểm khác DNðTXD&KD nhà số dự án Giá bán thời Giá thời ñiểm Giá thời ñiểm ñiểm DA hoàn lập hồ sơ ñược phép bán STT Tên dự án thành 2 (triệu ñồng/m ) (triệu ñồng/m ) (triệu ñồng/m2) 31,5 32,0 CC Hòa Phát – ðường GP 26,5 CC 17CT - Vinaconex 22,5 29,5 31,0 CC Vimeco – Hoàng Minh Giám 26,0 33,0 33,0 CC Petro Landmark – Q 17,5 22,5 21,5 CC 143 ðốc Ngữ 25,5 35,5 35,5 Nguồn: Kết khảo sát ñiều tra khảo sát luận án 4.2.3.4 Thực trạng DNðTXD&KD nhà áp dụng nhóm quy trình Mức ñộ sai lệch giá nhà TMXDM thời ñiểm ñịnh giá khác so với mức giá giao dịch bình quân thị trường ñược thể qua bảng số liệu sau: 10 Bảng 4.7: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình thời ñiểm khác DNðTXD&KD nhà số dự án Giá bán thời Giá thời ñiểm Giá thời ñiểm ñiểm dự án hoàn lập hồ sơ ñược phép bán Tên dự án thành (triệu ñồng/m2) (triệu ñồng/m2) (triệu ñồng/m2) CC Vincom Bà Triệu 72,00 72,5 74,00 CC The Manor 35,5 35,5 36,0 CC Azura – ðà Nẵng 28,0 28,5 27,5 CC Keang Nam 41,5 41,5 41,5 STT Nguồn: Kết ñiều tra khảo sát luận án 4.2.4 Thực trạng mục tiêu phương pháp ñịnh giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 4.2.4.1 Thực trạng mục tiêu ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà Thực tế nghiên cứu cho thấy, mục tiêu ñịnh giá doanh nghiệp có khác biệt doanh nghiệp doanh nghiệp có thay ñổi thời ñiểm khác phụ thuộc vào ñiều kiện kinh doanh thực tế doanh nghiệp 4.2.4.2 Thực trạng phương pháp ñịnh giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà Từ thực tế nghiên cứu hoạt ñộng ñịnh giá doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà cho thấy, hầu hết doanh nghiệp ñều sử dụng phương pháp chi phí ñể tính giá, bên cạnh ñó có số doanh nghiệp sử dụng công thức xác ñịnh giá nhà theo Thông tư 15/2009/TTBXD Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/06/2009 Thực trạng áp dụng phương pháp chi phí ñể tính giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà Giá bán nhà thương mại ñược xác ñịnh công thức: Giá bán = Giá thành toàn + Lợi nhuận dự kiến + Thuế giá trị gia tăng Phương pháp ñịnh giá bán nhà thương mại xây dựng ñược doanh doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà áp dụng mô tả tổng quát qua dự án cụ thể sau: A/ Thông tin dự án: - Tên dự án: Chung cư Betexco II - Diện tích khu ñất : 5.930 m2 - Tổng diện tích chiếm ñất xây dựng : 5.367 m2 11 - Tầng cao công trình : 30 tầng - Tổng diện tích sàn xây dựng : 88.038 m2 - Tổng số hộ : 400 Tòa nhà ñược thiết kế xây dựng với 30 tầng 02 tầng hầm Từ tầng ñến tầng khu dịch vụ với diện tích sàn tầng 3.512 m2 Từ tầng ñến tầng 30 chia thành ñơn nguyên ñơn nguyên có diện tích sàn 1.200m2 ñược dùng làm tầng ñể (khối chung cư) Mỗi tầng ñơn nguyên ñược bố trí hộ ñộc lập khép kín (phòng khách, phòng ăn, phòng bếp, phòng ngủ, vệ sinh, logia), hộ ñược thiết kế với 02 mẫu thiết kế ñiển hình có diện tích 131 m2 120 m2 B/ Xác ñịnh tổng chi phí dự án • Các ñiều kiện giả ñịnh ñể tính toán tổng chi phí cho dự án - ðơn giá ñể tính tổng mức ñầu tư cho dự án ñơn giá ñược lấy theo công trình có quy mô, tính chất ñã ñang ñược xây dựng, ñơn giá ñể tính chưa bao gồm thuế VAT - Tiền ñất dự án ðTXD Khu nhà ñược tính theo Quyết ñịnh số 4352/Qð-UBND Thành phố Hà Nội ngày 16-9-2011, theo ñó giá trị quyền sử dụng ñất tương ñương 29.146.000 ñồng/m2 tiền thuê ñất 8.400.000 ñồng/ m2 - Lãi suất vốn vay Ngân hàng 19%/năm - Thuế thu nhập doanh nghiệp 25% lợi nhuận chịu thuế, thuế VAT 10% tổng doanh thu - Không có thay ñổi bất thường ñiều kiện kinh tế xã hội ảnh hưởng ñến dự án: ðộng ñất, chiến tranh… • Tính toán tổng mức ñầu tư + Chi phí xây lắp thiết bị + Các chi phí khác, chi phí quản lý dự án chi phí tư vấn khác • Tổng hợp vốn ñầu tư dự án Bảng 4.8: Tổng chi phí ñầu tư dự án chung cư BetexcoII STT Nội dung Cách tính Thành tiền (ñồng) Chi phí xây lắp Phụ lục bảng 638.803.728.000 Chi phí thiết bị Phụ lục bảng 59.865.840.000 Chi phí ñất Phụ lục bảng 121.117.213.000 Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn 10% x (CPXL+CPTB) ñầu tư xây dựng chi phí khác Lãi vay trình xây dựng 19%/năm Dự phòng phí Tổng số 19,422% x (CPXL+CPTB+4) 69.866.956.800 15.034.351.739 149.265.163.847 1.053.953.253.386 Nguồn: Công ty ðầu tư xây dựng Betexco 12 C/ Xác ñịnh giá bán hộ khu thượng mại - Phân bổ chi phí: Qua bảng số liệu số 4.8 cho thấy, tổng chi phí ñầu tư tòa nhà ñược phân bổ cho khu hộ có diện tích 120 m2, khu hộ 131 m2 khu thương mại với tổng mức chi phí ñược phân bổ 399,7 tỷ ñồng, 436,4 tỷ ñồng 217,7 tỷ ñồng - Xác ñịnh ñơn giá m2 cho khu vực ñã ñược phân bổ chi phí: Khu vực hộ có diện tích 120 m2 với tổng diện tích 24.000 m2 ñơn giá trước thuế m2 16,657 triệu ñồng sau thuế 18,33 triệu ñồng; tương tự với khu vực hộ 131m2 với tổng diện tích 26.200m2 ñơn giá trước thuế m2 16,657 triệu ñồng sau thuế 18,33 triệu ñồng; ñối với khu vực dịch vụ có tổng diện tích 13.071 m2 ñơn giá trước thuế m2 16,657 triệu ñồng sau thuế 18,33 triệu ñồng - Xác ñịnh giá bán hộ khu thương mại thị trường: ðối với dự án này, doanh nghiệp lựa chọn ba mức lãi ñể tính giá bán 10%, 14% 19% Với mức lãi lựa chọn vậy, mức giá bán hộ tương ứng là: 18.400.00ñồng/ m2, 19.083.000 ñồng/m2, 19.920.000 ñồng/ m2 Căn vào yếu tố doanh nghiệp ñã ñịnh mức giá bán trung bình cho hộ khu thương mại cụ thể sau: + Khu thương mại, giá bán trung bình cho m2 là: 23.000.000 ñồng/ m2; + Khu hộ, giá bán trung bình cho 1m2 là: 20.500.000 ñồng/ m2; Áp dụng cho dự án nhà thương mại tỷ lệ nộp tiền lần ñầu thay ñổi tùy theo thỏa thuận người mua chủ ñầu tư dự án Thời hạn trả góp thay ñổi linh ñộng cho phù hợp với ñiều kiện tài người mua nhà • Phương pháp xác ñịnh giá bán nhà thương mại - Trường hợp bán nhà trả tiền lần Công thức xác ñịnh: Tñ + L + Bt Gb = - x K (4.2.1) S Trong ñó: Gb : giá bán m2 sử dụng hộ (ñồng/ m2); Tñ : tổng chi phí ñầu tư xây dựng dự án L : lợi nhuận dự án, (ñồng) Bt : chi phí bảo trì công trình cho phần sở hữu chung (ñồng) S : tổng diện tích sử dụng hộ dự án K: hệ số phân bổ theo tầng cao nguyên tắc bảo toàn vốn theo ví dụ sau: nhà chung cư có tầng phân bổ sau: K1 = 1,2; K2 = 1,1; K3 = 1,0; K4 = 0,9; K5 = 0,8 - Trường hợp bán nhà trả góp • Phương pháp xác ñịnh giá cho thuê nhà thương mại Công thức xác ñịnh: Vñ + L + Ql + Bt - Tdv Gt = - x K (4.2.2) 12 x S Trong ñó: Gt : giá cho thuê m2 sử dụng hộ tháng (ñồng/ m2/tháng) Vñ : chi phí ñầu tư xây dựng dự án ñược phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo toàn vốn (ñồng/năm) Công thức xác ñịnh Vñ: Tñ x r(1+r)n Vñ = -(4.2.3) n -1 (1+r) Tñ : tổng chi phí ñầu tư xây dựng dự án r : lãi suất bảo toàn vốn ñầu tư (% năm) n : số năm thu hồi vốn phụ thuộc ñiều kiện cụ thể dự án, tối thiểu 20 năm L: lợi nhuận dự án (ñồng/năm) Ql : chi phí quản lý vận hành hàng năm (ñồng/năm) Bt : chi phí bảo trì công trình bình quân năm (ñồng/năm) Tdv : khoản thu từ kinh doanh dịch vụ khu nhà năm như: dịch vụ trông xe, dịch vụ căng tin, khoản thu (nếu có) từ hoạt ñộng thể thao (ñồng/năm) S: tổng diện tích sử dụng hộ cho thuê dự án (m2) K: hệ số tầng Giá cho thuê ñược xác ñịnh theo công thức (4.2.4) giá cho thuê thấp so với công thức (4.2.2) Vñ + Ql + Bt - Tdv (4.2.4) Gt = - x K 12 x S Phương pháp xác ñịnh giá thuê mua nhà Công thức xác ñịnh: A x (Vñ + L) x K + Ql + Bt - Tdv Gtm = (4.2.5) 12 x S 13 14 Thực trạng áp dụng phương pháp theo hướng dẫn Thông tư 15/2009/TT-BXD Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/06/2009 ñể tính giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, kinh doanh nhà Cụ thể phương pháp xác ñịnh giá nhà thương mại ñược doanh nghiệp sử dụng sau: Trong ñó: Gtm :Llà giá thuê mua m2 sử dụng hộ tính theo tháng (ñồng/ m2/tháng); A : Là hệ số biểu thị tỉ lệ giá trị lại hộ (sau ñã trừ ñi tiền toán lần ñầu) so với giá trị ban ñầu hộ thuê mua (A [...]... của doanh nghiệp, có căn cứ khoa học và cũng ñảm bảo mục tiêu là ñược thị trường chấp nhận ðề tài “ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở ñã tập trung nghiên cứu hoạt ñộng ñịnh giá tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam, qua ñó bổ sung thêm tài liệu vào hệ thống các công trình nghiên cứu liên quan ñến ñịnh giá nhà. .. hoặc số dượng dự án triển khai nhiều một lúc Tuy nhiên việc thuê ñịnh giá từ các tổ chức bên ngoài cần phải ñược cân nhắc và lựa chọn các ñối tác có kinh nghiệm trong ñịnh giá nhà ở 5.2.5 Hoàn thiện quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở Quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở do luận án ñề xuất ñược... phận ñịnh giá nhà ở TMXDM của DN Tổ/BP ñịnh giá tiến hành ñịnh giá nhà ở cho việc lập dự án ñầu tư Quyết ñịnh giá nhà ở cho việc lập dự án ñầu tư Thẩm ñịnh ñộc lập Tổ/BP ñịnh giá tiến hành ñịnh giá bán nhà ở tại thời ñiểm ñược phép bán Thẩm ñịnh ñộc lập Tổ/BP ñịnh giá tiến hành ñịnh giá bán nhà ở tại thời ñiểm dự án hoàn thành Quyết ñịnh giá nhà ở tại thời ñiểm ñược phép bán Quyết ñịnh giá nhà ở tại thời... nhà ở TMXDM nói riêng Ban hành quy ñịnh chuẩn hóa công ty tư vấn và thẩm ñịnh giá bất ñộng sản tại Việt Nam KẾT LUẬN Hoàn thiện việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà sẽ góp phần làm lành mạnh hóa thị trường nhà ở nói riêng và thị trường BðS nói chung ðồng thời sẽ giúp cho doanh nghiệp xác ñịnh ñược mức giá bán phù hợp với mục tiêu kinh doanh. .. tâm và có ý thức trách nhiệm với nhau trong công việc Từ ñó góp phần nâng cao chất lượng công việc và ý thức trách nhiệm của người lao ñộng 5.2.4 Hoàn thiện mô hình tổ chức ñịnh giá nhà ở tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở Các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở có thể lựa chọn một trong 3 mô hình tổ chức sau: Thứ nhất là, việc ñịnh giá có thể do bộ phận kinh doanh. .. giá nhà ở TMXDM và mức ñộ ảnh hưởng của các nhân tố ñó ñến giá nhà chưa ñược các DNðTXD&KD nhà ở thực hiện ñảm bảo có căn cứ khoa học 23 Thứ ba, từ những vấn ñề tồn tại trong quá trình ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ñã ñược chỉ ra, luận án ñã ñề xuất ứng dụng mô hình Hedonic cho ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới Luận án ñã mô tả và giới thiệu một cách ñầy ñủ các nội dung cơ bản của mô hình,... việc xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá cho các loại nhà tại các ñịa bàn khác nhau, cũng như hoàn thiện công tác tổ chức ñịnh giá, quy trình ñịnh giá và xây dựng ñội ngũ nhân sự ñịnh giá nhà ở TMXDM cho các DNðTXD&KD nhà ở Những giải pháp này là cơ sở ñể các DNðTXD&KD nhà ở nghiên cứu ứng dụng nhằm mục tiêu hoàn thiện và khắc phục những vẫn ñề còn tồn tại trong hoạt ñộng ñịnh giá nhà ở thương mại Cùng với các. .. chung cư Thứ tư, từ kết quả ñánh giá thực trạng công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở, luận án ñã ñưa ra quan ñiểm ñối với ñịnh giá nhà ở TMXDM và ñề xuất 5 nhóm giải pháp ñể hoàn thiện và khắc phục những vấn ñề tồn tại ñã ñược nêu ra Trong ñó, ñồng thời với ñề xuất áp dụng mô hình Hedonic ñể xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở TMXDM, luận án ñã ñề xuất xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu... của doanh nghiệp chưa ñược ñảm bảo Bên cạnh ñó, còn nhiều dự án nhà ở TMXDM không bán ñược nhà, bởi nhiều lý do nhưng lý do cơ bản là mức giá do DNðTXD&KD nhà ở ñưa ra chưa phù hợp với nhu cầu tại thời ñiểm bán nhà, cũng như mức giá ñược ñịnh giá chưa tính hết ñến các yếu tố ảnh hưởng ñến giá nhà của doanh nghiệp mình ñể có sự ñiều chỉnh cho phù hợp Thứ hai, trong quá trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM... mô hình ñịnh giá áp dụng cho nhà ở chung cư thương mại xây dựng mới Qua quá trình nghiên cứu luận án ñã xác ñịnh ra ñược 5 yếu tố và hệ số ảnh hưởng ñến giá nhà ở chung cư xây dựng mới tại ñịa bàn TP Hà Nội, ñó là (1) Khoảng cách từ trung cư ñến trung tâm thành phố; (2) Giá thành của chung cư; (3) Khoảng cách từ trung cư ñến trung tâm mua sắm; (4) Tình hình an ninh ở khu vực chung cư và (5) Môi trường ... THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 2.1 ðịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 2.1.1 Khái niệm nhà thương mại ñịnh giá. .. ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu - Luận án nghiên cứu công tác ñịnh giá nhà TMXDM công ty ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà - Luận. .. giá nhà thương mại cho thuê 4.2.2 Thực trạng sách ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 4.2.2.1 Chính sách doanh nghiệp ñịnh giá nhà Cũng giống doanh nghiệp