Tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên địa bàn quận Long Biên thành phố Hà Nội

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀIĐất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ những bước tiến dài trên tiến trình hội nhập. Không nằm ngoài quy luật chung: “càng phát triển, con người càng phải tăng cường khai thác, tận dụng triệt để các nguồn lực”, dân tộc Việt Nam cũng đang phải giải quyết những mâu thuẫn gay gắt giữa yêu cầu phát triển và đòi hỏi phát triển bền vững. Nguồn lực quan trọng được ưu tiên hàng đầu là nguồn nhân lực. Con người với khả năng sáng tạo vô hạn là chất kết dính tốt nhất kết hợp tất cả các yếu tố còn lại để vận hành có hiệu quả. Nguồn lực trọng yếu tiếp theo là đất đai. Vấn đề đặt ra đối với đất đai khá phức tạp và khó giải quyết. Tất cả các hoạt động của con người đều gắn liền với đất đai, từ sản xuất tới sinh hoạt. Nhưng đất đai là tài nguyên có hạn, tổng diện tích tự nhiên của một quốc gia là cố định hoặc nếu có thay đổi cũng là rất ít. Vì thế đất đai là tài nguyên quý giá của mọi quốc gia, giá trị của đất đai thường có thể chiếm tới 50% tổng giá trị tài sản của một quốc gia. Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng đồng thời là nguồn nội lực cơ bản của đất nước. Mặt khác trong tình hình hiện nay dân số tăng nhanh, sản xuất mở rộng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ lớn; tất cả đều gây áp lực lớn lên đất đai. Do tính chất đặc biệt của hàng hóa đất đai mà giá đất cũng có sự biến động phức tạp khác biệt với những hàng hóa thông thường. Trong thời kỳ nóng về phát triển kinh tế thì đất đai và giá đất lại càng tập trung sự quan tâm chú ý của xã hội. Giá đất là chỉ tiêu phản ánh những mối quan hệ nội tại giữa đất đai và hàng loạt các yếu tố khác (cung cầu trên TT, sự quan tâm lo ngại của người dân, các chính sách pháp luật của Nhà nước…). Giá đất chịu tác động đồng thời và tổng hợp của nhiều yếu tố. Công tác định giá đất cần được thực hiện thường xuyên nhằm đưa ra cơ sở quan trọng để cơ quan Nhà nước thực hiện công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai và nhiều mục đích khác. Để tìm hiểu đánh giá về chỉ tiêu này của một địa phương chúng ta cần và nên tìm hiểu về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất với một cái nhìn tổng hợp và biện chứng. Đó sẽ là nền tảng quan trọng nhằm đưa ra một mức giá chính xác, phù hợp với các cơ sở khoa học và thực tiễn của TT tại một khu vực nhất định.Đặt vấn đề giá đất và các yếu tố ảnh hưởng vào địa bàn quận Long Biên, chúng tôi nhận thấy đây là một đề tài cần được đi sâu tìm hiểu. Quận Long Biên là một quận mới thành lập nằm ở cửa ngõ thủ đô Hà Nội. Những tác động của quá trình phát triển của nền kinh tế thủ đô được thể hiện rõ rệt ở quận trẻ tuổi này. Vì vậy để góp phần giúp cơ quan Nhà nước nắm chắc, quản chặt quỹ đất, đồng thời tạo điều kiện khuyến khích người dân sử dụng đất có hiệu quả hơn, một yêu cầu cấp thiết đặt ra là cần tiến hành tìm hiểu giá đất và xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở địa bàn quận trong thời gian có nhiều chuyển biến tích cực của nền kinh tế. Được sự tiếp nhận của phòng Tài nguyên Môi trường quận Long Biên, nhờ sự hướng dẫn và chỉ bảo nhiệt tình của thầy giáo Thạc sĩ Nguyễn Thắng Trung, tôi tiến hành đề tài: “Tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên địa bàn quận Long Biên thành phố Hà Nội”.2. MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU NGHIÊN CỨU2.1. Mục đích Điều tra những đặc điểm chính gây áp lực tới việc sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn quận Long Biên: điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội… Tìm hiểu những quy định cụ thể của các cấp chính quyền về giá đất quy định trên địa bàn quận Long Biên Giá đất thực tế trên TT qua các hoạt động trao đổi mua bán của người dân Đánh giá mối quan hệ giữa giá Nhà nước quy định và giá đất thực tế trên TT Xác định một số yếu tố ảnh hưởng rõ rệt tới giá đất trên địa bàn2.2. Yêu cầu Các số liệu, tài liệu phục vụ viết báo cáo sẽ được cập nhật phù hợp với tình hình thực tiễn trên TT Số liệu điều tra đảm bảo khách quan, trung thực, chính xác Các kiến thức phục vụ báo cáo đều được lựa chọn thông qua việc trao đổi, đi sâu tìm hiểu

ĐẶT VẤN ĐỀ

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ những bước tiến dài trên tiến trình hội nhập Không nằm ngoài quy luật chung: “càng phát triển, con người càng phải tăng cường khai thác, tận dụng triệt để các nguồn lực”, dân tộc Việt Nam cũng đang phải giải quyết những mâu thuẫn gay gắt giữa yêu cầu phát triển và đòi hỏi phát triển bền vững Nguồn lực quan trọng được ưu tiên hàng đầu là nguồn nhân lực Con người với khả năng sáng tạo vô hạn là chất kết dính tốt nhất kết hợp tất cả các yếu tố còn lại để vận hành có hiệu quả Nguồn lực trọng yếu tiếp theo là đất đai Vấn

đề đặt ra đối với đất đai khá phức tạp và khó giải quyết Tất cả các hoạt động của con người đều gắn liền với đất đai, từ sản xuất tới sinh hoạt Nhưng đất đai là tài nguyên có hạn, tổng diện tích tự nhiên của một quốc gia là cố định hoặc nếu có thay đổi cũng là rất ít Vì thế đất đai là tài nguyên quý giá của mọi quốc gia, giá trị của đất đai thường có thể chiếm tới 50% tổng giá trị tài sản của một quốc gia Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng đồng thời là nguồn nội lực cơ bản của đất nước Mặt khác trong tình hình hiện nay dân số tăng nhanh, sản xuất mở rộng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ lớn; tất cả đều gây áp lực lớn lên đất đai Do tính chất đặc biệt của hàng hóa đất đai mà giá đất cũng có sự biến động phức tạp khác biệt với những hàng hóa thông thường Trong thời kỳ nóng về phát triển kinh tế thì đất đai và giá đất lại càng tập trung sự quan tâm chú ý của xã hội Giá đất là chỉ tiêu phản ánh những mối quan hệ nội tại giữa đất đai và hàng loạt các yếu tố khác (cung - cầu trên

TT, sự quan tâm lo ngại của người dân, các chính sách pháp luật của Nhà nước…) Giá đất chịu tác động đồng thời và tổng hợp của nhiều yếu tố Công tác định giá đất cần được thực hiện thường xuyên nhằm đưa ra cơ sở quan trọng để cơ quan Nhà nước thực hiện công tác quản lý Nhà nước đối với đất

1

đai và nhiều mục đích khác Để tìm hiểu đánh giá về chỉ tiêu này của một địa phương chúng ta cần và nên tìm hiểu về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất với một cái nhìn tổng hợp và biện chứng Đó sẽ là nền tảng quan trọng nhằm đưa

ra một mức giá chính xác, phù hợp với các cơ sở khoa học và thực tiễn của

TT tại một khu vực nhất định

Đặt vấn đề giá đất và các yếu tố ảnh hưởng vào địa bàn quận Long Biên, chúng tôi nhận thấy đây là một đề tài cần được đi sâu tìm hiểu Quận Long Biên là một quận mới thành lập nằm ở cửa ngõ thủ đô Hà Nội Những tác động của quá trình phát triển của nền kinh tế thủ đô được thể hiện rõ rệt ở quận trẻ tuổi này Vì vậy để góp phần giúp cơ quan Nhà nước nắm chắc, quản chặt quỹ đất, đồng thời tạo điều kiện khuyến khích người dân sử dụng đất có hiệu quả hơn, một yêu cầu cấp thiết đặt ra là cần tiến hành tìm hiểu giá đất và xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở địa bàn quận trong thời gian có nhiều chuyển biến tích cực của nền kinh tế Được sự tiếp nhận của phòng Tài nguyên Môi trường quận Long Biên, nhờ sự hướng dẫn và chỉ bảo nhiệt tình

của thầy giáo Thạc sĩ Nguyễn Thắng Trung, tôi tiến hành đề tài: “Tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên địa bàn quận Long Biên thành phố Hà Nội”.

2 MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU NGHIÊN CỨU

2.1 Mục đích

- Điều tra những đặc điểm chính gây áp lực tới việc sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn quận Long Biên: điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội…

- Tìm hiểu những quy định cụ thể của các cấp chính quyền về giá đất quy định trên địa bàn quận Long Biên

- Giá đất thực tế trên TT qua các hoạt động trao đổi mua bán của người dân

- Đánh giá mối quan hệ giữa giá Nhà nước quy định và giá đất thực tế trên TT

- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng rõ rệt tới giá đất trên địa bàn

2.2 Yêu cầu

- Các số liệu, tài liệu phục vụ viết báo cáo sẽ được cập nhật phù hợp với tình hình thực tiễn trên TT

- Số liệu điều tra đảm bảo khách quan, trung thực, chính xác

- Các kiến thức phục vụ báo cáo đều được lựa chọn thông qua việc trao đổi, đi sâu tìm hiểu

3

Phần 1 TỔNG QUAN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1 KHÁI NIỆM, ĐẶC TRƯNG CỦA ĐẤT ĐAI

1.1 Khái niệm đất đai

Đất đai là một tài nguyên đặc biệt vô cùng cần thiết cho mọi hoạt động của các sinh vật nói chung và con người nói riêng Theo định nghĩa của FAO đứng trên góc độ sử dụng đất, đất đai là một nhân tố sinh thái (FAO, 1976) Đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất

có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất; đó là:

- Những biến đổi của đất do các hoạt động của con người

Đất đai được xem xét ở nhiều góc độ Phạm vi đầy đủ của đất được xét theo chiều thẳng đứng và chiều ngang Chiều ngang là giới hạn tức ranh giới của khu đất, chiều thẳng đứng ngoài mặt đất còn có cả không gian và dưới mặt đất

Đất đai là bộ phận quan trọng nhất trong BĐS BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của BĐS Điều 66 Luật dân sự của nước ta quy định: “BĐS là gồm đất đai và vật thể đính với nó Sản vật của BĐS mà chưa tách ra là một phần của BĐS đó” Do tính chất quan trọng của BĐS nói chung

và đất nói riêng nên bất kỳ một phần đất nào trên bề mặt Trái đất cũng có quyền sở

hữu được xác định

1.2 Đặc trưng của đất đai

Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng Đất là đối tượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học và nhiều kết quả đã chỉ ra nhiều đặc trưng của đất, sau đây là những đặc trưng tự nhiên được thể hiện hết sức

rõ nét của đất đai:

- Tính cố định về vị trí địa lý:

Vị trí địa lý tự nhiên của đất đai là cố định tuyệt đối, rất khó thay đổi trừ trường hợp núi lửa, động đất…Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc sử dụng và quản lý tài nguyên này vì nó kéo theo rất nhiều đặc điểm khác của từng vị trí nhất định về cả xã hội và tự nhiên

- Tính không tăng:

Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến Hoạt động của con người chỉ có thể cải tạo tính chất của đất Tổng diện tích của một khu vực hay một quốc gia là cố định tức tổng cung tự nhiên là không đổi Nhưng diện tích sử dụng cho một mục đích cụ thể nào đó thì không tuyệt đối

mà có thể thay đổi

- Tính lâu bền:

Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu Nếu sử dụng đi đôi với bảo vệ hợp lý, hiệu quả thì việc đất đai cho phép khai thác một cách bền vững Đặc tính này không có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan trọng để đất đai không phải khấu hao

- Tính cá biệt:

Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các thửa đất là rất

rõ ràng Nếu xét một cách tương đối một phạm vi đất nào đó có thể được coi

là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế Nhưng đất đai không

5

giống hàng hóa thông thường khác, tương đối giống nhau chứ không phải là đồng chất.

Mỗi thửa đất có môi trường cá biệt hình thành đất đai không hoàn toàn giống nhau Vì thế một thửa đất này không thể hoàn toàn thay thế bởi một thửa đất khác Những điểm tương đồng về điều kiện nhân văn và điều kiện tự nhiên của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành một phần tử của khu vực, hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau, bổ sung, hiệp lực… giữa phần tử với toàn khu vực Đồng thời giữa các phần tử cũng có quan hệ thay thế, cạnh tranh nhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội Đó là tính khu vực của đất đai

- Các tính chất khác:

Khi mối quan hệ giữa con người và đất đai hình thành thì bên cạnh đặc tính tự nhiên vốn có của đất đai còn có đặc tính nhân văn Đặc tính nhân văn quan trọng nhất của đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về mục đích

sử dụng Hàng loạt hoạt động của con người đều cần thiết và có liên quan tới đất đai mà đất đai lại có tính không tăng dẫn đến sự cạnh tranh Do vậy con người buộc phải có những quy định và linh hoạt chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất với nhau Ngoài ra đất đai có thể tách nhập thông qua những giao dịch đất đai giữa các chủ thể trong TT Mặt khác mặc dù những đặc tính tự nhiên của đất đai là bất biến nhưng vị trí kinh tế xã hội của một mảnh đất thì có thể thay đổi tùy thuộc vào môi trường sống xung quanh (trong đó có môi trường xã hội, cơ sở hạ tầng…)

Chính vị trí xác định của một thửa đất làm cho đất đai nói riêng và BĐS nói chung còn có thêm đặc trưng là tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau Các đặc điểm về văn hóa, xã hội tại một địa phương gắn bó chặt chẽ với thửa đất tại

đó Vì không thể di chuyển được nên BĐS trong đó có đất đai không thể tránh khỏi ảnh hưởng của các điều chỉnh về chính sách Do đó việc đầu tư phát triển xây dựng BĐS được xem là rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức Các loại chi

phí giành cho quản lý BĐS chiếm tỉ lệ không nhỏ trong giá trị của một BĐS Mặt khác các BĐS nói chung, các thửa đất và các công trình trong hệ thống

cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng tương hỗ với nhau vì nó tạo nên môi trường xung quanh của một BĐS

2 KHÁI NIỆM, ĐẶC TRƯNG CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI

2.1 Khái niệm thị trường đất đai

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) Đó là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa Theo nghĩa rộng, khái niệm này dùng để chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết họ với nhau Theo nghĩa hẹp, TT chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hóa

Thị trường đất đai là TT giao dịch đất đai và cũng được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Thị trường đất đai theo nghĩa rộng là tổng hợp các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, đây là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế TT, kể cả với nền kinh tế định hướng XHCN như ở Việt Nam

Các yếu tố cơ bản cấu thành nên TT là chủ thể và khách thể:

- Chủ thể TT: bao gồm chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích độc lập thực hiện các hoạt động mua và bán, tham gia các quan hệ pháp luật Ở Việt Nam chủ thể của TT bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác

- Giới trung gian TT: là các môi giới về thông tin, trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, tư vấn khách hàng liên kết giữa các chủ thể với nhau

- Khách thể TT: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông

7

qua TT Tùy theo hệ thống pháp luật của một quốc gia cụ thể mà khách thể của TT đất đai nước đó có quy định riêng biệt Ở nước ta, khoản 1 điều 5 Luật đất đai 2003 nêu rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện sở hữu” vì vậy khách thể của TT đất đai chỉ là quyền sử dụng đất Tuy nhiên quyền sử dụng đối với đất đai của chúng ta cũng đã được mở rộng gần tới quyền sở hữu đối với các tài sản thông thường khác Theo đó quyền sử dụng đất đai bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng thể hiện qua các hoạt động trong TT BĐS như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Như vậy trừ quyền định đoạt thuộc về Nhà nước - đại diện chủ sở hữu, người sử dụng đất có quyền tự quyết khá lớn trong việc sử dụng thửa đất của mình theo đúng quy định của pháp luật

2.2 Các đặc trưng của thị trường đất đai

Đứng ở nhiều góc độ khác nhau, thị trường đất đai mang nhiều đặc trưng, trong đó có các đặc trưng cơ bản nhất là:

- Thị trường đất đai là TT không hoàn hảo:

Trong thuyết kinh tế một TT hoàn hảo là khi ổn định, người mua và người bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán; giá trị

TT, giá cả TT và giá trị trao đổi là giống nhau Sự hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán So sánh các tiêu chuẩn đó với TT đất đai là không thỏa mãn Thị trường đất đai có tính xác định và phân hóa cao theo kiểu, loại đất và từng thửa đất Số lượng người tham gia vào TT đất đai không nhiều và đa phần chỉ nắm được ít thông tin Cung về đất đai xét theo cung tự nhiên là cố định, cung kinh tế ít thay đổi nhưng cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định.Mặc dù thị trường bất động sản có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường không hoàn hảo Sở dĩ như vậy là docác thông tin về hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá khác Sự so sánh các bất động sản cùng

loại khó chính xá vì các tiêu chí đánh giá bất động sảnkhông chính xác như đối với các hàng hoá khác( các kết cấu công trình, chất lượng công trìn, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý…đếu đo lường một cách tương đối khó chính xác)Bất động sản mang tính vùng và tính khu vực, chúng không liền kề nhau

và không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách một đầy đủ Mặt khác đất đai là tài nguyên quý giá do đó cần

có sự can thiệp quản lý của nhà nước Đó cũng là những lý do mà TT đất đai còn được coi là TT cạnh tranh không hoàn toàn

- Thị trường đất đai là TT cung độc quyền

Đối với các hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức giá cân bằng Tuy nhiên đối với hàng hoá bất động sản(đặc biệt là đất đai) khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hoá khác Đó là do đặc điểm của bất động sản là cần có thời gian để cải tạo chúng, thường để xây dựng các công trình cần có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công

Ngay cả nguồn cung kinh tế có thể thay đổi của đất đai cũng biến động rất ít Tính khan hiếm của đất đai ngày càng tăng và chưa có giải pháp hữu hiệu được thực thi Nhu cầu về đất đai luôn có xu hướng tăng Vì vậy yếu tố đầu cơ trong TT đất đai luôn tiềm tàng Mặt khác ở nước ta nguồn cung kinh

tế do Nhà nước quy định mang tính pháp lý cao.Qúa trình giao dịch về bất động sản phải trải qua khâu pháp lý nên Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường bất động sản Tại khoản 2 điều 5 Luật đất đai 2003 quy định: “Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi

9

đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất”.

- Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế:

Thị trường đất đai dễ bị tác động lên xuống cùng nhịp với tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế Mặt khác TT đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa, xã hội Các yếu tố khác như: biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, tâm lý người dân… đều có tác động đến hành vi mua bán của các chủ thể Ngược lại, TT đất đai nói riêng và TT BĐS nói chung có tác động trở lại tới nền kinh tế Là một bộ phận trong hệ thống TT nhưng do tính chất đặc biệt của nó mà TT đất đai được Chính phủ của các nước đặc biệt chú ý với nhiều hoạt động điều tiết nhằm hạn chế những thất bại của TT Một ví dụ điển hình là cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ

XX, đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992-1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989-1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% Trong các năm 1991-1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong TT này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới

- Đối với thị trường đất đai Việt Nam hiện nay:

Ngoài những đặc trưng cơ bản chung, TT đất đai của Việt Nam còn đang ở giai đoạn đầu phát triển mang những đặc trưng riêng biệt Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát Trong một thời gian khá dài, các chính sách

về đất đai thiếu cả về số lượng và tính hiệu lực Do vậy những giao dịch phát sinh từ nhu cầu thực tế đã tạo ra tính tự phát của TT Trong khoảng gần hai

chục năm gần đây, TT đất đai đã trải qua những biến động bất thường với những cơn sốt nóng, lạnh khó lường Hoạt động của TT đất đai cho đến nay còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Tỉ lệ giao dịch trên TT dưới dạng trao tay là khá lớn.(con số minh hoạ)

2.3 Tổng quan về thị trường đất đai trên thế giới và ở Việt Nam

2.3.1 Thị trường đất đai trên thế giới (nguồn tài liệu)

Thị trường đất đai là một bộ phận trong TT BĐS Lịch sử phát triển TT BĐS ở các nước phát triển đã trải qua nhiều giai đoạn với nhiều mốc thời gian, được phân tách thành 5 giai đoạn chủ yếu Giai đoạn 1 là giai đoạn hình thành TT BĐS ở mức cơ sở hạ tầng tức cơ sở ban đầu của TT quyền sử dụng đất Giai đoạn 2, TT BĐS hoàn thành cơ bản việc cấp GCN QSDĐ, cơ chế pháp lý đã rõ ràng, thủ tục đăng ký BĐS được thực hiện nghiêm túc Giai đoạn tiếp theo Nhà nước thiết lập được hệ thống đăng ký một cách minh bạch

an toàn, đáng tin cậy và có những chính sách hữu hiệu khuyến khích được các nhà đầu tư vào TT BĐS Ở giai đoạn 4, Nhà nước hoàn toàn điều tiết các công

ty BĐS bằng các thể chế Cuối cùng là giai đoạn phát triển nhất, khi đó TT khuyến khích được sự đầu tư bởi nguồn vốn từ nước ngoài

Hiện nay chúng ta có thể thấy rõ mức độ phát triển của TT đất đai thế giới Tại các nước tư bản, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập

ổn định, quá trình tích tụ đất đạt đến đỉnh cao TT đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn Các nước này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất Trong giai đoạn tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường diễn ra những cơn sốt tăng giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Tùy theo tình hình cụ thể của cơn sốt đất mà Chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp

Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh TT

11

đất đai theo hướng tích cực Để giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất bị coi là bất hợp pháp Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm hoặc thậm chí có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hóa doanh nghiệp Nhà nước Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của CNTB đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng TT, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa TT đất đai Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai TT nhà đất trên thế giới đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút sự đầu tư của các nhà tư bản Tính quốc tế của TT đất đai thể hiện ngày càng rõ rệt trong xu hướng hội nhập

2.3.2 Thị trường đất đai ở Việt Nam

Nước ta có một lịch sử phát triển lâu dài Quá trình hình thành và phát triển của TT đất đai gắn liền với sự phát triển của xã hội Chúng ta có thể tìm hiểu về giá đất qua một số mốc thời gian quan trọng như sau:

- Giai đoạn trước năm 1945:

Thời kỳ này chúng ta trải qua hai chế độ xã hội, xã hội phong kiến và

xã hội thực dân nửa phong kiến TT đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồn tại Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền

- Giai đoạn từ 1945 đến trước 1980:

Sau khi Cách mạng tháng 8-1945 thành công Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định rõ ràng về đất đai Trong Hiến pháp

1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định nước ta có ba hình thức sở hữu đối với đất đai, đó là sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai nhưng các giao dịch trên TT bị hạn chế bởi phong trào hợp tác xã và làm ăn tập thể phát triển mạnh mẽ Số lượng giao dịch về nhà đất không nhiều với phạm vi và quy mô nhỏ, chủ yếu là chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu tư nhân gắn với khuôn viên đất ở và sang nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức chuyển quyền cho thuê Giá đất hình thành mang tính tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật TT đất đai chưa được quan tâm do hoàn cảnh nước ta bấy giờ còn chiến tranh, tình hình chính trị chưa ổn định

- Giai đoạn từ năm 1980-1992

Nhiều văn bản pháp quy có ý nghĩa đột phá về đất đai được ban hành Lần đầu tiên hình thức sở hữu toàn dân đối với đất đai được khẳng định trong Hiến pháp 1980 Năm 1986, đất nước ta bắt tay vào công cuộc đổi mới, từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận hành theo cơ chế TT theo định hướng xã hội chủ nghĩa Ngay sau đó, Luật đất đai 1987 ra đời quy định nghiêm cấm việc mua bán, giao dịch đất đai Mặc dù vậy trên thực tế các giao dịch đất đai vẫn diễn ra Những người tham gia giao dịch tự thỏa thuận với nhau hình thành nên giá

13

đất Thị trường đất đai trong thời kỳ này là TT “ngầm” Đầu những năm 1990 các giao dịch về nhà ở phát triển, Nhà nước có nhiều chính sách giảm dần chế

độ phân phối nhà nhưng không ít cơ quan vẫn tiếp tục xây dựng các khu nhà tập thể để phân cho người dân Chính vì vậy mà nhiều người khi được phân nhà, không ở mà đem cho thuê Hiện tượng tranh chấp và nhiều tiêu cực về nhà ở xuất hiện Trước tình hình đó, năm 1991 Nhà nước ban hành pháp lệnh nhà ở Những động thái đó đều tác động đến TT Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 17) Tại điều 18 ghi rõ: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích

và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” TT đất đai trong giai đoạn này không được pháp luật thừa nhận Giá đất nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước

- Giai đoạn từ 1993 đến 2003

Mặc dù trong một thời gian dài Nhà nước nghiêm cấm việc trao đổi mua bán đất đai, nhưng trên thực tế hiện tượng này vẫn diễn ra như một nhu cầu tất yếu Giá đất có xu thế ngày càng tăng Vấn đề đặt ra đòi hỏi Nhà nước phải có chính sách hợp lý để khắc phục Luật đất đai 1993 đã mở ra một bước phát triển mới cho TT BĐS nói chung và TT đất đai nói riêng Luật quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá đất đối với từng vùng

và theo từng thời gian” (Điều 12, Luật đất đai 1993) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, thế chấp quyền sử dụng đất Xuất phát từ 5 quyền này đất đai được xác định

là loại tài sản có giá thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật đất đai 1993 đã được sửa đổi bổ sung 2 lần vào năm 1998 và năm 2001 kèm theo đó là hàng loạt các văn bản hướng dẫn thi hành và cụ thể hóa luật Hiện nay, chúng ta đang thi hành Luật đất đai 2003 Trong đó tiếp tục khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Quyền của người sử dụng đất được đảm bảo tạo sự công bằng trong xã hội Người sử dụng đất hợp pháp có thể tham gia vào các giao dịch Bản chất của những quy định này không phải thể hiện tính chất độc quyền của Nhà nước đối với đất đai ngược lại chúng bảo đảm lợi ích của toàn thể nhân dân Hoàn toàn đối lập với các Nhà nước trước đây, mục đích lớn nhất chỉ là bảo vệ lợi ích của tầng lớp thống trị Với hệ thống luật pháp đang từng bước được hoàn thiện, TT đất đai Việt Nam cũng đang ở giai đoạn đầu PT Đối chiếu với 5 giai đoạn phát triển của các nước phát triển, Việt Nam đang ở giai đoạn thứ 2 TT này cũng đã trải qua 2 cơn sốt nóng vào thời kỳ 1993-1995 và 2001-2003 Sau đó là một thời gian khá dài rơi vào tình trạng đóng băng Diễn biến của TT đất đai cũng khó đưa ra dự báo chính xác Từ năm 2006 khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thì TT đất đai có những nét khởi sắc rõ rệt Sau khi hàng loạt cơ chế chính sách nhằm thu hút đầu tư và thúc đẩy TT BĐS được đưa ra vào thời điểm cuối năm 2006, qua hai tháng đầu năm 2007, TT đang có chuyển biến tích cực Khách hàng đang ồ ạt đến tìm hiểu và đặt mua tại nhiều dự án khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp

- Giai đoạn sau 2003

3 CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

3.1 Giá đất

3.1.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên Con người không thể trực tiếp làm ra

nó Vì vậy đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt Hàng hóa thông thường là

15

sản phẩm của lao động, thỏa mãn một nhu cầu nào đó của con người được đưa vào tiêu dùng thông qua trao đổi và mua bán Mác đã nói đất đai là phái sinh của hàng hóa, là hàng hóa đặc biệt Đất đai có giá trị sử dụng to lớn nhưng lại không có giá trị.Theo quan điểm của kinh tế chính trị Mác- LêNin

“Giá trị hàng hóa là sức lao động của người sản xuất “kết tinh” vào trong hàng hóa đó” Theo cách định nghĩa giá cả hàng hóa nói chung là biểu hiện thành tiền giá trị của hàng hóa đó Do đó đối với đất đai, giá cả không phản ánh giá trị, mà phản ánh tác dụng của nó trong hoạt động kinh tế Giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp trong một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể cho khả năng thu lợi đến đó và tương ứng với nó là mức giá cả phù hợp

Trên thế giới ở phần lớn các nước có nền kinh tế TT giá đất là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất tức

là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Theo quy định trong hệ thống luật pháp của nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tại khoản 23 điều 4 Luật đất đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” Giá đất được hình thành trong 3 trường hợp:

1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2003;

2 Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

3 Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ (Điều 55 Luật đất đai 2003)

Như vậy ở nước ta có 2 loại giá đó là giá TT và giá quy định của Nhà nước Giá quy định của Nhà nước được sử dụng để thực hiện mối giao dịch

giữa Nhà nước và người sử dụng đất Giá đất trên TT cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế TT được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hoá, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Tuy nhiên cơ chế biểu hiện của các quy luật này đối với giá đất mang những đặc trưng riêng biệt.

3.1.2 Đặc trưng của giá đất

Tính chất đặc biệt của đất đai đã làm cho giá đất có một số đặc trưng dễ nhận thấy như sau:

- Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả:

Đối với những hàng hóa thông thường , giá cả hàng hoá có thể dựa vào giá trị hoặc lượng lao động xã hội cần thiết tạo ra được sản phẩm để tính giá trị Còn giá đất không có cơ sở xác định giá thuần nhất như vậy Nhiều yếu tố tác động tới việc xác định giá đất, trong đó có yếu tố chủ quan của con người Người mua và người bán đồng ý ở một mức giá dựa trên những tính toán về kinh tế và tại một trạng thái tâm lý nhất định tác động

- Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành

Các hàng hóa thông thường có một TT tương đối hoàn chỉnh Giá cả hàng hóa dễ dàng hình thành trong một thời gian ngắn Ngược lại, đất đai có tính cá biệt lớn, TT đất đai không hoàn chỉnh cho nên giá cả đất đai được hình thành trong thời gian dài, cơ bản khó so sánh với nhau Mặt khác giá đất lại biến động và đồng thời chịu tác động của hàng loạt các yếu tố Vì vậy, giá đất được hình thành tại các thời điểm khác nhau Tuy nhiên tại bất kỳ thời điểm nào thì giá đất cũng là kết quả của quá trình xem xét lâu dài từ quá khứ tới tương lai Nó phản ánh mảnh đất đó đã sử dụng ra sao, tương lai có khả năng dùng vào việc gì

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai

Đất đai không phải là sản phẩm của lao động Giá của các hàng hóa thông thường phản ảnh giá trị của nó Đất đai không có giá cả, không có giá

17

thành sản xuất Giá cả đất đai phản ánh giá trị tài nguyên và tài sản trên đó cụ thể là phản ánh khả năng sinh lợi hoặc hiệu quả của vốn đầu tư Vì vậy việc tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn của đất là khá phức tạp và khó khăn Trong thực tế, khi khai phá đất đai có giá thành, nhưng phần giá cả khai phá đó chủ yếu là đầu tư vào đất đai và thu lợi đầu tư tương ứng, thực chất đây là phụ gia của giá đất.

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu quyết định

Trong TT của các hàng hóa thông thường, giá cả phản ánh tương quan cung cầu TT đất đai có cung tự nhiên là hạn chế, tính co dãn trong cung kinh tế cũng không lớn Giá đất cũng chịu tác động của cán cân cung cầu với xu hướng cung có hạn còn cầu luôn tăng vì vậy giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu của xã hội

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

Tính cá biệt của từng mảnh đất làm cho giá cả TT của đất rất khó hình thành thống nhất tạo nên tính đặc trưng khu vực rõ ràng Đồng thời những tương đồng về những đặc tính tự nhiên, xã hội cũng làm cho giá của các mảnh đất gần nhau có sự ảnh hưởng lẫn nhau Như vậy, giá đất chứa đựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính cá biệt

- Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao

Hàng hóa thông thường trong quá trình sử dụng bị hao mòn theo thời gian Giá trị hàng hóa bị giảm theo thời gian vì vậy người ta tính khấu hao cho hàng hóa Thực tế việc sử dụng đất không có hiện tượng khấu hao thậm chí còn có hiện tượng tăng giá trị Ở nước ta, trong TT quyền sử dụng đất đối với những mảnh đất có thời hạn sử dụng thì giá cả quyền sử dụng đất sẽ tỷ lệ thuận với thời hạn sử dụng còn lại

- Giá đất có xu hướng tăng cao rõ ràng

Tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Điều này có thể dễ dàng lý giải do tính chất ngày càng khan hiếm của

đất đai Nguồn cung thì có hạn mà nhu cầu đối với đất đai thì thường xuyên tăng cao do hàng loạt các hoạt động của con người đều có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp tới đất đai.

3.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

Giá đất phản ánh giá trị sinh lời của đất Qua một quá trình dài tìm hiểu các nhà nghiên cứu đã đưa ra hai yếu tố chính là cơ sở quan trọng xác định giá đất Đó là địa tô và mức lợi tức (lãi suất ngân hàng)

3.2.1 Địa tô là căn cứ hình thành giá đất

Khi nghiên cứu về ruộng đất trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất C.Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất” Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra thuộc về người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại cùng chế độ tư hữu về ruộng đất từ chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến TBCN và cả trong thời kỳ quá độ lên CNXH Điều khác biệt là ở cách thức phân phối và đối tượng được nhận địa tô trong các xã hội khác nhau là khác nhau Trong CNTB, theo Mác “Địa tô TBCN là bộ phận của lợi nhuận siêu ngạch nằm ngoài lợi nhuận bình quân do người công nhân làm thuê trong nông nghiệp tạo ra, mà nhà tư bản thuê đất phải trả cho địa chủ dưới dạng tiền thuê đất” Bản chất của địa tô phản ánh mối quan hệ giữa địa chủ và nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp và người công nhân nông nghiệp Đây là tiền trả cho việc sử dụng đất, thuộc về địa chủ - người sở hữu ruộng đất Địa tô có được là một phần lợi nhuận mà nhà tư bản thu được từ hoạt động sản xuất kinh doanh trên đất, khi lợi nhuận tăng lên làm cho địa tô tăng lên từ đó giá đất cũng tăng theo Tuỳ theo tính chất mà các nhà nghiên cứu chia địa tô thành các loại khác nhau

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn…) làm tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Đây là độ chênh lệch giữa

19

giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Nguồn gốc của địa tô chênh lệch là do lao động nông nghiệp tạo ra Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa

tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những mảnh ruộng có độ phì tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần TT tiêu thụ Địa tô chênh lệch I do độ phì của đất mang lại Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do đầu tư thâm canh mang lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất dẫn đến sản phẩm thu được khác nhau Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể được tính theo công thức sau:

Theo công thức trên thì nếu nhà tư bản sản xuất kinh doanh trên những mảnh đất xấu nhất thì sẽ không phải nộp địa tô

Ngoài địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, địa tô tuyệt đối là số dư của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất mà người làm nông nghiệp tạo ra Trong chế độ CNTB, người sở hữu đất cho thuê đất nhất loạt thu về số địa tô nhất định, loại này không kể tốt hay xấu Đây là số chênh của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất Trong một thời gian dài, kỹ thuật sản xuất nông nghiệp lạc hậu hơn so với kỹ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư bản nông nghiệp tương đối thấp, tư bản khả biến chiếm tỷ trọng lớn có thể thuê được nhiều công nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dư Trong điều kiện đầu tư giống nhau, tỷ suất giá trị thặng dư giống nhau, nông nghiệp mang lại giá trị thặng dư nhiều nhiều hơn trong công nghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá trị cao hơn giá cả sản xuất, số chênh của nó chính là địa tô tuyệt đối Sự độc quyền tư hữu đất đai là nguyên nhân căn bản hình thành địa tô tuyệt đối Vì vậy việc quốc hữu hóa ruộng đất, xóa bỏ độc quyền

tư hữu về ruộng đất sẽ xóa bỏ địa tô tuyệt đối

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt

3.2.2 Lãi suất ngân hàng (Mức lợi tức)

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi tăng hay giảm Khi lãi suất ngân hàng cao thì số tiền lưu thông trên TT để mua đất sẽ giảm xuống vì nhà tư bản nhận thấy gửi tiền vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để thu địa tô Ngược lại khi lãi suất ngân hàng giảm xuống, nhà tư bản có xu hướng huy động tiền vào mua đất Vấn đề đặt ra đó là số tiền mua đất này phải tăng lên do tâm lý người bán đất sẽ để lại đất thu địa tô lợi hơn là bán để lấy tiền gửi tiền vào ngân hàng với lợi nhuận thấp hơn Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội nói chung thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất sẽ ngày càng tăng

Thông thường người chủ đất căn cứ vào mức lãi suất ngân hàng bình quân trong một thời gian nhất định có thể đảm bảo an toàn tránh những nhân

tố cá biệt xảy ra Lãi suất ngân hàng trong cùng một Quốc gia là sấp xỉ như nhau chênh lệch không đáng kể Lãi suất ngân hàng quyết định đến giá đất nói chung và không quyết định đến sự chênh lệch giá đất giữa nông thôn với thành thị

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất như sau:

Giá đất = Địa tô

Lãi suất ngân hàng

3.2.3 Quan hệ cung - cầu trên thị trường

3.2.3.1 Cung về đất

Cung về đất là số lượng các loại đất mà xã hội dùng cho sản xuất và sinh hoạt do lãnh thổ cung cấp Có thể chia cung về đất làm hai loại: Cung cấp tự nhiên và cung cấp kinh tế

21

- Cung tự nhiên: là số lượng đất đai đã khai thác sử dụng và tài nguyên đất đai chưa khai thác sử dụng, cung đất tự nhiên tương đối ổn định Tổng cung tự nhiên được thể hiện bằng đại lượng tổng diện tích tự nhiên của một vùng, một quốc gia…

- Cung kinh tế: là lượng đất đai tự nhiên được đầu tư lao động để khai thác và sử dụng trở thành đất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời sống với một mục đích xác định Cung kinh tế chỉ biến động trong cung tự nhiên và

có tính đàn hồi Biến đổi của lượng cung kinh tế đất đai không chỉ bao gồm biến đổi tổng lượng mà còn bao gồm biến đổi trên số lượng và diện tích của một loại đất dùng nào đó sinh ra do hiệu quả sử dụng đất biến đổi

3.2.3.2 Cầu về đất

Có thể tổng hợp nhu cầu của nhân loại đối với các loại đất sản xuất, sinh hoạt thành hai nhóm lớn Đó là nhu cầu đất nông - lâm nghiệp và nhu cầu đất phi nông nghiệp Nền kinh tế phát triển tạo ra ảnh hưởng to lớn đối với nhu cầu

về đất đai Mở rộng quy mô kinh tế dẫn đến mở rộng tổng lượng về nhu cầu đất đai, biến đổi cơ cấu tài sản dẫn đến biến đổi nhu cầu về đất đai Theo phát triển kinh tế xã hội nhu cầu đất đai của loài người không ngừng tăng lên, mâu thuẫn cung cầu đất đai ngày càng gay gắt, đòi hỏi loài người phải không ngừng nâng cao trình độ sử dụng đất đai, tìm cách cân bằng cung cầu về đất

3.2.3.3 Quan hệ cung cầu về đất trên TT

Cung - cầu tác động lẫn nhau ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động Trên thực tế, cung và cầu cân bằng ở bất cứ một thời điểm cụ thể nào đó Nếu các điều kiện khác không thay đổi ở một thời điểm nào đó, mọi sự giảm xuống về cung hay sự tăng lên về cầu sẽ làm cho giá cả tăng lên, và ngược lại mọi sự giảm xuống về cầu hay tăng lên về cung

sẽ làm cho giá đất giảm xuống Quan hệ “cung - cầu” trên TT đất đai diễn biến có phần khác so với TT hàng hóa thông thường khác

Như đã biết, cung về lượng hàng hóa, dịch vụ là lượng hàng hóa, dịch

vụ mà người bán có khả năng bán và sẵn sàng bán ở một mức giá nhất định Cầu về hàng hóa dịch vụ là lượng hàng hóa dịch vụ mà người mua có khả năng mua và sẵn sàng mua ở mức giá nhất định trong khoảng thời gian xác định Cung - cầu về đất trên TT luôn mang tính không gian và thời gian, trong

đó tính chất vùng mang tính chất đặc thù, bởi vì đất không thể tái tạo được, cố định về số lượng (lượng cung) và vị trí do đó khả năng cung về đất của vùng cũng mang tính ổn định Chính vì thế, giá đất có sự chênh lệch khá lớn giữa các vùng, các địa phương khác nhau

Xét trong một không gian rộng hơn thì thông thường nhu cầu về đất của các thành phố và khả năng quỹ tiền tệ trong dân cư dùng để mua quyền sử dụng đất lớn hơn ở nông thôn, nên mối tương quan “cung - cầu” về đất giữa thành thị và nông thôn chênh lệch nhau khá lớn Mặt khác, sự chênh lệch này còn được thể hiện giữa các khu vực trong cùng một thành phố có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội khác nhau

Mối quan hệ cung cầu về đất đai được thể hiện qua các đồ thị sau: Tiền thuê đất (R) Tiền thuê đất (R)

0 Số lượng đất 0 Số lượng đất

23

R1R

(Đồ thị 1) (Đồ thị 2)

- Đồ thị 1:

Khi cung (S) cố định, nếu cầu tăng lên từ D0 đến D1 thì điểm cân bằng cung cầu E di chuyển thành E’, tiền thuê đất tại điểm cân bằng sẽ tăng theo xu hướng tăng của cầu từ R0 đến R1

- Đồ thị 2:

Trong quá trình phát triển, một xu hướng dễ nhận thấy là cung về đất nông nghiệp luôn giảm nhưng ngược lại cung về đất ở đô thị thì luôn tăng và

có nguy cơ dịch sang phải từ S sang S’ Giả sử cung về đất ở đô thị trên TT là

S Khi cầu tăng từ D0 đến D1 thì tiền thuê đất sẽ tăng lên từ R0 đến R1 và diễn

ra trong một khoảng thời gian nhất định Nhưng khi cung S tăng lên đến S’ thì kéo theo tiền thuê đất sẽ giảm xuống từ R1 đến R1’ Cung có tăng nhưng cầu tăng mạnh hơn cung nên kéo theo tiền thuê đất vẫn tăng

Công thức biểu thị mối quan hệ giữa tiền thuê đất và giá đất:

Tiền thuê đất (R)Giá đất =

Lãi suất (r)Theo công thức trên giá đất và tiền thuê đất có mối quan hệ tỷ lệ thuận Giả sử lãi suất ngân hàng không thay đổi nếu tiền thuê đất tăng thì giá đất cũng tăng và ngược lại Nhìn chung mức giá được hình thành tại một trạng thái cân bằng chỉ là tương đối và có thể bị thay đổi do chịu tác động của các yếu tố tác động đến cung cầu

3.3 Sự cần thiết của hoạt động định giá đất

“Giá đất” là đại lượng quan trọng phản ánh trạng thái của TT và có vai trò thiết yếu trong việc quản lý của Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế TT đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, hướng người sử dụng đất thực hiện theo nghĩa vụ của

chính mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và pháp luật Dựa vào giá đất, các khoản thuế liên quan tới đất đai và các BĐS nói chung được tính toán một cách công bằng, hợp lý Không những thế giá đất mà Nhà nước sử dụng còn là cơ sở để tính tiền đền bù cho diện tích đất thu hồi để xây dựng các công trình công cộng Đối với các tổ chức và

cá nhân trong xã hội, giá trị định giá chính xác cũng có vai trò quan trọng trong các giao dịch Vì vậy có thể nói giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và khi tính thuế đất Định giá đất là xác định giá cả

được người bán và người mua chấp nhận Do tính chất quan trọng của nó nên

cơ chế định giá càng cần phải hoàn thiện

3.4 Nguyên tắc định giá đất

Các nguyên tắc định giá đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau Vì vậy khi định giá chúng ta cần xem xét tổng hợp tất cả các nguyên tắc cơ bản như sau:

3.4.1 Nguyên tắc thay thế

Đất đai có tính khu vực Giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá trị sử dụng của thửa đất khác tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó Nguyên tắc thay thế là nguyên tắc cơ bản và là cơ sở của phương pháp so sánh Tuy nhiên do tính chất đặc biệt của đất đai vì vậy việc cần thiết là cần phải hiệu chỉnh các điều kiện của thửa đất so sánh từ đó mới xác định được giá của thửa đất chờ định giá

3.4.2 Nguyên tắc thu nhập

Giá đất phản ánh mức thu lợi trên đất tức là thu nhập của thửa đất Giá đất được hình thành trong một quá trình lâu dài Công việc định giá đất đưa ra mức giá ở hiện tại nhưng cần dựa trên những tài liệu trong quá khứ và dự báo cho tương lai Nguyên tắc thu nhập rất cần thiết đối với phân tích khu vực

25

trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu nhập ròng và suất lợi tức hoàn vốn Đây là cơ sở hình thành phương pháp thặng dư và phương pháp hoàn vốn trong định giá đất.

3.4.3 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Đất đai có thể sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau Thông thường người có quyền sử dụng đất mong muốn đạt được thu nhập cao nhất Mục đích cho thu nhập cao nhất là căn cứ để xác định phương thức sử dụng đất Mục đích này được xác định thông qua việc đánh giá kết quả sử dụng đất lâu dài Khi đó việc phán đoán tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất có vai trò quan trọng Khoảng thời gian sử dụng này có ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương thức sử dụng trong tương lai

3.4.4 Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần

Hay còn gọi là nguyên tắc lợi ích cận biên giảm dần Tức là khi gia tăng số lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập ròng gia tăng theo, nhưng sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm đầu tư thì thu nhập ròng không còn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm thậm chí còn giảm đi Đầu tư đất đai cũng tuân theo nguyên tắc này Để tìm ra điểm ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập cần tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu, dự toán thu nhập, chi phí…

3.4.5 Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh trong hàng hóa thông thường là phát sinh giữa hai bên cung cầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệ cung cầu Trong TT đất đai, cạnh tranh đa phần xảy ra giữa các bên có nhu cầu với nhau Nếu giá đất thấp hơn so với khả năng thu lợi Loại đất có tính thay thế càng nhỏ thì tính cạnh tranh càng cao đẩy giá đất lên cao

3.4.6 Nguyên tắc đóng góp

Tổng thu lợi của BĐS là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu thành là đất đai và vật kiến trúc Nguyên tắc này không chỉ dùng trong công

tác định giá mà còn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật kiến trúc để cải tạo, tu sửa từng phần BĐS.

3.4.7 Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Các nhân tố hình thành giá luôn trong trạng thái biến động Khi định giá cần xem xét tổng hợp các nhân tố ảnh hưởng

3.4.8 Nguyên tắc hòa hợp

Đất đai gắn liền với môi trường tự nhiên và môi trường xã hội Cho nên khi định giá cần phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môi trường xung quanh Nếu hòa hợp với môi trường xung quanh thì việc sử dụng đất có thể phát huy được cao nhất về hiệu quả sử dụng hoặc thu lợi

3.4.9 Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai

Đất đai cần thiết cho tất cả các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của con người Vì vậy giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước hết khi bắt tay vào sản xuất

3.5 Các phương pháp định giá đất

3.5.1 Phương pháp thu nhập

Đây là phương pháp định giá thường dùng nhất, để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, BĐS hoặc những tài sản có tính chất thu nhập khác Giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá

Quyền sử dụng đất không những có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử dụng, mà còn có thể duy trì có được thu nhập đó trong một khoàng thời gian nhất định Những thu nhập đó được tính theo giá trị hiện hành bằng một suất lợi tức hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được giá trị thực chất của đất đai đó, và cũng là giá trị trao đổi khách quan thích hợp

27

Các công thức cơ bản của phương pháp thu nhập

- Thu nhập đất đai hàng năm không thay đổi

r

a

P= Trong đó: P: giá cả đất đai

a: thu nhập của đất đai r: tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn

- Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi

r

P P

)

)

1

Trong đó: P: giá cả đất đai

PL(t): thu nhập của đất đai ở năm thứ t

t: thời gian mảnh đất cho thu nhập

r: tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn

- Thu nhập nhiều năm cho một thời hạn cố định

PVIFA =

i

i)m

1 (

1 1

+

−

Trong đó: PVIFA: giá trị hiện tại của 1 đồng 1 năm

i : lãi suất ngân hàng bình quân một năm

m : số năm cho thuê theo thời hạn

3.5.2 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi là phương pháp TT, là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu, so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên TT xảy ra trong thời gian gần Căn cứ vào giá cả đã biết và sự khác nhau của các nhân tố trong giao dịch đất đai mà hiệu chỉnh để xác định giá của thửa đất chờ định giá Các đại lượng cần hiệu chỉnh chủ yếu bao gồm: hiệu chỉnh tình hình giao dịch TT; hiệu chỉnh về thời gian; hiệu chỉnh

nhân tố khu vực, cá biệt; hiệu chỉnh suất dung tích; …

Công thức tính giá thửa đất chờ định giá dựa trên mẫu so sánh

PD = PB x A x B x D x E

Trong đó: PD: giá cả thửa đất chờ định giá

PB: giá cả thửa đất của mẫu so sánh

A = Chỉ số tình huống bình thường

Chỉ số tình huống thửa đất mẫu so sánh

B = Chỉ số giá đất tại kỳ định giá của thửa đất chờ định giá

Chỉ số giá đất tại kỳ giao dịch của thửa đất mẫu so sánh

D = Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất chờ định giáChỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất mẫu so sánh

E = Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt của thửa đất chờ định giá

Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt của thửa đất mẫu so sánh

3.5.3 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược Phương pháp này là loại phương pháp trên cơ sở tính toán giá cả giao dịch bình thường của BĐS đã hoàn thành việc phát triển, sau khi khấu trừ chi phí xác định công trình và các chi phí khác, phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá

Công thức tính toán giá đất của phương pháp này:

V = A – ( B + C)Trong đó: V: giá cả của đất được mua để phát triển

A: tổng giá trị phát triển hoặc giá trị vốn của BĐS sau khi đã hoàn thành phát triển

B: giá thành phát triển của tất cả hạng mục phát triển C: lợi nhuận hợp lý của người phát triển

Hoặc:

29

Giá đất = Giá nhà - Chi phí xây dựng (1 + i + r + p + ir + ip)

1 + r + p

3.5.4 Phương pháp chi phí

Trên thực tế những BĐS được thiết lập và sử dụng cho một mục đích riêng biệt không có mẫu giao dịch trên TT Để xác định giá của chúng cần sử dụng nguyên tắc thay thế, giả định giá trị của BĐS hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một BĐS tương tự như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành

Giả thiết các công trình xây dựng ở trên miếng đất đã khai thác tới mức

sử dụng cao nhất và tốt nhất, công thức tính giá BĐS như sau:

Giá TT của BĐS = RC x (1 – d) + LVHBU

Trong đó: RC: chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế

d: giảm giá tích lũy để phản ánh sự giảm năng suất lao động của công trình

LVHBU: giá trị của miếng đất dựa trên giả thiết các công trình đang tồn tại khai thác địa điểm đạt tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất

3.5.5 Phương pháp phân tích hồi quy

Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở các giao dịch thu thập trên TT có thể xác định mức độ ảnh hưởng của yếu tố lên giá BĐS để từ đó dự báo cho các BĐS khác

4 CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM

4.1 Công tác định giá đất trên thế giới (rút ra ưu nhược điểm của các nc

so với Việt Nam hoặc khác biệt?)

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một nghệ thuật và khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị

trí nên yếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý.

Tùy theo những quy định của hệ thống luật pháp mà mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác định giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng với Việt Nam

4.1.1 Định giá đất ở Trung Quốc

Với sự tương đồng về chế độ chính trị và những quy định của pháp luật, Trung Quốc đã có đạt được những thành công đáng kể trong công tác này Vấn đề định giá BĐS được Nhà nước quan tâm và đầu tư từ đầu những năm 1990 Tháng 8/1992, trung tâm tư vấn và định giá về BĐS được thành lập Trung tâm này nằm trong cục đất đai, làm nhiệm vụ định giá đến từng thửa đất, tư vấn pháp lý, buôn bán nhà đất, dịch vụ thông tin TT, nghiên cứu tình hình TT Ngoài cơ quan trung ương thì các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất Mục đích chủ yếu của công tác định giá bao gồm hỗ trợ người mua, người bán xem xét quyết định giá trong chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị của tài sản mang thế chấp, cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để mua thế chấp BĐS trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá TT của tài sản

để thực hiện đền bù, tính thuế…

4.1.2 Định giá đất ở Singapore

Cũng như ở nước ta, Singapore cũng có Luật kinh doanh BĐS Giá đất được xác định tới từng thửa đất, đất đai là BĐS kể cả đất trống Hệ thống cơ quan định giá Nhà nước về BĐS được tổ chức tại cấp trung ương gồm 2 cơ quan là văn phòng đất đai thuộc Bộ tư pháp và văn phòng định giá BĐS thuộc

cơ quan thuế - Bộ tài chính Văn phòng đất đai trực thuộc Bộ tư pháp, được tổ chức thành 4 phòng (phòng bán đất, phòng thu hồi đất, phòng quản lý đất nhà nước và phòng hợp tác phát triển về đất)

31

Văn phòng đất đai trực thuộc cơ quan thuế - Bộ tài chính được tổ chức thành 4 phòng bao gồm: phòng xử lý thông tin, phòng định giá BĐS (đất trống đã có nhà), phòng định giá BĐS đặc biệt (sân bóng, sân gol ) và phòng định giá theo tổng giá trị BĐS.

4.1.3 Định giá đất ở Thụy Điển

Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng các phương pháp xác định giá đất của hai nước Thụy Điển và Australia Tại Thụy Điển, giá đất trên TT là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa

ra phải đạt 75% giá trị TT Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh

4.1.4 Định giá đất ở Austraylia

Giá đất TT tại Austraylia có thể nói tương đối ổn định, giá đất biến động trên cơ sở có sự kế thừa, tức là dựa trên giá của những tài sản tương tự

đã bán trên TT Cơ quan định giá đất được thành lập từ năm 1971 trực thuộc

bộ Tài nguyên và Môi trường Cơ quan này chịu trách nhiệm trước Chính phủ

về việc định giá BĐS để phục vụ cho việc quản lý theo luật định Hoạt động định giá đất được thực hiện khoa học và thống nhất trên toàn bộ lãnh thổ Giá trị của BĐS được sử dụng làm cơ sở tính thuế và các khoản thu khác Mặt khác giá trị định giá còn giúp người dân xác định giá cả chuyển nhượng trên

TT Do vậy mọi giao dịch được thực hiện thông qua cơ quan định giá Chức năng của cơ quan định giá đất ở nước này cũng đồng thời giúp việc cho Chính phủ và hỗ trợ dịch vụ cho người dân Cụ thể các chức năng cơ bản bao gồm:

- Hàng năm cung cấp và làm tư vấn về kết quả định giá đất BĐS một cách khách quan cho các cơ quan của Chính phủ và chính quyền địa phương,

để phục vụ cho việc thu thuế và các khoản thu khác…

- Lưu và bổ sung hoàn chỉnh hồ sơ định giá đất hàng năm với từng BĐS

- Dịch vụ cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu về thông tin liên quan tới BĐS và giá BĐS

- Kiểm tra, giải đáp khiếu nại của công dân về kết quả định giá đất bằng những giá trị có tính chất pháp lý để đảm bảo rằng giá BĐS và các yếu tố định giá đã được nghiên cứu đầy đủ và khoa học

4.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam

Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ trong Luật đất đai 2003 Định giá đất là cụ thể hóa quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước theo quy định tại khoản 2 điều 5 Luật đất đai 2003:

“Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

a Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;

b Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

c Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

a Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên TT trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền

sử dụng đất thực tế trên TT thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

33

b Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

c Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.”

Tại khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính phủ: “Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.”

“Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể của địa phương trình HĐND cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền

sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền

sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành

vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”

Tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: “Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại”

Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc định giá Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban vật giá chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng và Bộ Tài nguyên - Môi trường Về phía UBND tỉnh, thành phố có các

cơ quan trợ giúp: Sở tài chính- vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể

Các phương pháp được sử dụng để xác định giá đất theo các văn bản hiện hành gồm 2 phương pháp Theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, Điều 4

“Phương pháp xác định giá đất

1 Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên TT của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

2 Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 1 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.”

5 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT

Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối Khi tiến hành định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá Các nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu bao gồm:

5.1 Nhân tố thông thường

35

Đây là những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường Mặc dù các nhân tố thuộc nhóm này có mức độ ảnh hưởng như nhau tới một khu vực nhưng nó là cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất.

5.1.1 Nhân tố hành chính

Nhân tố hành chính chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất Ở nước

ta, Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ

mô định ra chính sách nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại và mức độ biến động của giá đất

- Chế độ nhà ở: nhà ở là bộ phận quan trọng trong BĐS vì vậy cách thức quản lý nhà ở có ảnh hưởng tới giá đất là rõ ràng

- Quy hoạch đô thị: quy hoạch quyết định mức cung kinh tế của đất Việc xác định mục đích sử dụng đất cụ thể của một thửa đất có ý nghĩa lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất

- Ngoài ra các chính sách thuế, chính sách về giá đất và những thay đổi về hành chính…cũng có ảnh hưởng nhất định tới giá đất

5.1.2 Nhân tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội trong đó các chỉ tiêu cụ thể là mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình Con người sẽ đưa ra quyết định về mức giá dựa trên sự xét đoán và điều kiện thực tế về xã hội Nếu nhân khẩu tăng, nhu cầu về đất tăng thì giá đất cũng tăng Tố chất nhân khẩu có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Sự

thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng

5.1.3 Nhân tố xã hội

Nhân tố xã hội bao gồm trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu

cơ vào nhà đất và đô thị hóa

- Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước Chính trị ổn định, việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận Lòng tin của nhà đầu tư được nâng cao kéo theo giá đất tăng lên

- An ninh xã hội: thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng trả giá cao hơn

- Đầu cơ nhà đất: là hành vi các nhà đầu cơ lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất hy vọng thu được siêu lợi nhuận Trong TT đất đai, yếu tố đầu

cơ luôn tiềm ẩn và sẵn sàng bùng phát Giá đất có thể bị biến động nhanh chóng do chịu tác động của nhân tố này

- Tiến trình đô thị hóa: tại các khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ lớn thì giá đất tăng cao Mặt khác đô thị hóa còn là nguyên nhân kéo theo sự phát triển của sản xuất và các nhu cầu có liên quan tới đất đai

5.1.4 Nhân tố quốc tế

Với xu thế hội nhập như hiện nay, một TT nói chung không thể tồn tại độc lập Tình hình phát triển kinh tế và chính trị quốc tế có ảnh hưởng nhất định tới giá đất

5.1.5 Nhân tố kinh tế

Theo đánh giá của các nhà định giá thì nhân tố kinh tế ảnh hưởng tới giá đất không rõ ràng như nhân tố xã hội Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia, các chỉ tiêu cần được xem xét để đánh giá ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế bao gồm:

37

- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng nhu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế.

- Mức độ dự trữ và đầu tư: mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là có mối tương quan thuận Đất đai thường mang lại lợi nhuận cao Người dân nếu có tiền tích lũy thường chọn đầu tư vào đất đai Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành

vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong TT nhà đất tác động qua lại với nhau

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư trong TT BĐS là các khoản vay hoặc thế chấp từ ngân hàng Vì vậy nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong

cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay đặc biệt là tình hình biến động mức lãi suất

5.2 Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là điều kiện môi trường xung quanh của thửa đất ở phạm vi hẹp Nhân tố này là sự kết hợp của nhiều yếu tố cấu thành đặc tính của khu vực có BĐS ảnh hưởng đến mức giá cả đất ở khu vực đó Các mặt biểu hiện của nhân tố khu vực bao gồm:

- Vị trí

- Điều kiện giao thông

- Điều kiện thiết bị hạ tầng

- Chất lượng môi trường

- Hạn chế của quy hoạch đô thị

5.3 Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện riêng biệt của bản thân thửa đất có ảnh hưởng trực tiếp tới việc hình thành giá cụ thể của

từng thửa đất Các đặc tính riêng biệt của thửa đất bao gồm:

- Điều kiện cơ sở hạ tầng

- Hạn chế của quy hoạch đô thị

- Vị trí đất

- Thời hạn sử dụng đất

Phần 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

1 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

- Điều tra, khảo sát đặc điểm về điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội có tác động tới đất đai; thu thập những văn bản cụ thể của các cấp chính quyền quy định về giá đất trên địa bàn quận Long Biên

- Đánh giá phạm vi và mức độ thực thi của từng văn bản pháp quy về giá đất của chính quyền và người dân trên địa bàn

- Đánh giá mối quan hệ giữa giá Nhà nước quy định và giá đất thực tế trên TT sử dụng phương pháp tính toán nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại của hai loại giá

- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng rõ rệt tới giá đất trên địa bàn và từ

39

đó đưa ra đề xuất phù hợp với tình hình thực tế của địa phương

2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được

sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra Các phương pháp chủ yếu bao gồm:

- Phương pháp điều tra, khảo sát, thu thập số liệu sơ cấp và số liệu thứ cấp

- Phương pháp chuyên khảo: điều tra tài liệu trong hệ thống lưu trữ tại quận Long Biên, tra cứu trên mạng Internet

- Phương pháp nghiên cứu mẫu, nghiên cứu điển hình: dựa theo các tuyến đường, phố trên địa bàn quận Long Biên, qua xem xét đánh giá có 3 nhóm chính được đưa ra là nhóm trung tâm, nhóm cận trung tâm và nhóm xa trung tâm Trên mỗi đoạn đường các mẫu được lựa chọn điều tra mang tính chất đại diện cho các vị trí

- Phương pháp điều tra phỏng vấn trực tiếp và điều tra thông qua mẫu phiếu điều tra: phiếu điều tra được lập cho việc thu thập thông tin của từng thửa đất

- Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm vi tính: từ các phiếu điều tra được lựa chọn và tổng hợp để đưa ra các chỉ tiêu làm rõ mối quan hệ giữa giá quy định của Nhà nước và giá thực tế trên TT