Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận long biên, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM THẨM ĐỨC LÂM ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hồ Thị Lam Trà NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan kết nghiên cứu Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ trình thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Hà Nội, ngày … tháng … năm 2018 Tác giả luận văn Thẩm Đức Lâm i LỜI CẢM ƠN Trên thực tế khơng có thành công mà không gắn liền với hỗ trợ, giúp đỡ dù hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp người khác Để hoàn thành luận văn này, xin chân thành cảm ơn thầy, cô giáo khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý Đào tạo - Học viện Nông Nghiệp Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi, tận tình giúp đỡ tơi q trình hồn thành luận văn Tơi xin đặc biệt gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến PGS.TS Hồ Thị Lam Trà - Giảng viên Học viện Nơng nghiệp Việt Nam tận tình hướng dẫn, dành nhiều thời gian, công sức giúp đỡ q trình thực đề tài Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán cơng chức, viên chức UBND quận Long Biên, Phịng Tài nguyên môi trường quận Long Biên, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng quận Long Biên, Trung tâm phát triển quỹ đất quận Long Biên, Chi cục thống kê quận Long Biên, giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn Tơi xin kính chúc q thầy cơ, cô chú, anh chị dồi sức khỏe đạt nhiều thành công sống Hà Nội, ngày … tháng … năm 2018 Tác giả luận văn Thẩm Đức Lâm ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Những đóng góp đề tài 1.4.2 Ý nghĩa khoa học đề tài 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn đề tài Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1 Giá đất 2.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản 2.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 10 2.2 Công tác đấu giá số nước giới 24 2.2.1 Đấu giá đất Trung Quốc 24 2.2.2 Đấu giá đất Thái Lan 25 2.2.3 Đấu giá đất Nhật Bản 26 2.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đất Việt Nam 27 2.3.1 Quá trình hình thành cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 29 2.3.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất số nơi Việt Nam 31 Phần Nội dung phƣơng pháp nghiên cứu 36 3.1 Địa điểm nghiên cứu 36 iii 3.2 Thời gian nghiên cứu 36 3.3 Đối tượng nghiên cứu 36 3.4 Nội dung nghiên cứu 36 3.5 Phương pháp nghiên cứu 37 3.5.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 37 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 37 3.5.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 38 3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu 39 3.5.5 Phương pháp phân tích, so sánh 39 Phần Kết thảo luận 40 4.1 Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Long Biên 40 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 40 4.1.2 Tình hình phát triển kinh tế, xã hội 43 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 47 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai quận Long Biên 48 4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất quận Long Biên 48 4.2.2 Thực trạng quản lý đất đai Quận Long Biên 49 4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên 59 4.3.1 Các quy định đấu giá quyền sử dụng đất 59 4.3.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất quận Long Biên giai đoạn 2015-2017 65 4.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu địa bàn quận Long Biên 73 4.4.1 Đối với dự án có Tổ chức tham gia ĐG QSDĐ 73 4.4.2 Đối với dự án hộ gia đình, cá nhân tham gia ĐG QSDĐ 81 4.5 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận long biên, thành phố Hà Nội 84 4.5.1 Đánh giá cán công tác đấu giá quyền sử dụng đất 84 4.5.2 Đánh giá người tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất 04 dự án điều tra 88 4.5.3 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên 94 4.6 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội 95 iv Phần Kết luận kiến nghị 97 5.1 Kết luận 97 5.2 Kiến nghị 98 Tài liệu tham khảo 99 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BBĐG Biên đấu giá BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HTKT Hạ tầng kỹ thuật KTKT Kinh tế kĩ thuật QL1B Quốc lộ 1B QLDA Quản lý dự án TCKH Tài kế hoạch TNHH Trách nhiệm hữu hạn TNMT Tài nguyên môi trường TTPTQĐ Trung tâm phát triển quỹ đất UBND Ủy ban nhân dân XD Xây dựng vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Cơ cấu kinh tế quận Long Biên giai đoạn 2015-2017 43 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất quận Long Biên năm 2017 48 Bảng 4.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2015-2017 67 Bảng 4.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất Tổ chức năm 2015 68 Bảng 4.5 Kết đấu giá quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 2015 69 Bảng 4.6 Kết đấu giá quyền sử dụng đất Tổ chức năm 2016 70 Bảng 4.7 Kết đấu giá quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 2016 71 Bảng 4.8 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2017 72 Bảng 4.9 Giá khởi điểm để đấu giá ô đất CT1, CT2, CT3 phường Phúc Lợi 73 Bảng 4.10 Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất ô đất CT1, CT2, CT3 phường Phúc Lợi, quận Long Biên 77 Bảng 4.11 Giá khởi điểm ô đất E.2/NO7 phường Bồ Đề, quận Long Biên, Hà Nội 78 Bảng 4.12 Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất ô đất E.2/NO7 phường Bồ Đề, quận Long Biên 81 Bảng 4.13 Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất tổ 08 phường Thạch Bàn, Quận Long Biên, Hà Nội 82 Bảng 4.14 Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất tổ 13 (thuộc ô quy hoạch A1-4/LX2), phường Ngọc Thụy, Quận Long Biên, Hà Nội 84 Bảng 4.15 Đánh giá trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực kế hoạch hàng năm tính minh bạch dự án 86 Bảng 4.16 Giá khởi điểm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 86 Bảng 4.17 Đánh giá việc thực quy chế đấu giá 87 Bảng 4.18 Đánh giá phối hợp quan chuyên môn với quan tổ chức đấu giá, hiệu giao đất theo hình thức đấu giá sau trúng đấu giá 88 Bảng 4.19 Tính minh bạch thơng tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 89 Bảng 4.20 Đánh giá giá khởi điểm bước giá 90 Bảng 4.21 Đánh giá hợp lý khoản tiền đặt trước khoản phí đăng ký phải nộp tham gia đấu giá 91 Bảng 4.22 Đánh giá thực quy chế đấu giá mức chênh lệch giá đấu giá 92 Bảng 4.23 Đánh giá sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất 93 vii DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Trình tự đấu giá quyền sử dụng đất Nhật Bản 27 Hình 4.1 Sơ đồ vị trí địa lý quận Long Biên, TP Hà Nội 40 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Thẩm Đức Lâm Tên đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Quận Long Biên, Thành phố Hà Nội” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Tên sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2015-2017 - Đề xuất số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp: - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Các số liệu thứ cấp thu thập phịng ban chun mơn nghiệp vụ có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Thống kê dự án tổ chức đấu giá địa bàn quận Long Biên tất 14 phường Để đánh giá tồn diện thực trạng cơng tác đấu giá QSDĐ địa bàn quận, lựa chọn 04 dự án đấu giá quyền sử dụng đất 03 năm cần nghiên cứu Trong dự án có Tổ chức tham gia đấu giá 02 dự án; dự án có hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá 02 dự án - Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra 30 Cán 42 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất 04 dự án nghiên cứu - Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh xử lý số liệu: thống kê, phân tích ảnh hưởng yếu tố đến giá đấu giá quyền sử dụng đất ở, xếp xử lý số liệu thu thập theo thời gian từ 2015-2017 phần mềm Excel Kết kết luận - Kết chính: + Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất quận Long Biên + Công tác đấu giá quyền sử dụng đất Quận Long Biên giai đoạn 2015-2017 + Kết đấu giá dự án lựa chọn công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Long Biên ix Ngồi theo kết điều tra 100% cán đồng ý với yếu tố: Vị trí lơ đất, diện tích, số lượng người tham gia đấu giá có ảnh hưởng đến giá khởi điểm giá trúng đấu giá Như xác định giá đất cần ý đến yếu tố để xây dựng giá khởi điểm hợp lý, phù hợp với địa phương 4.5.1.3 Đánh giá việc thực quy chế hội đồng đấu giá Kết điều tra cho thấy, trình thực đấu giá hội đồng đấu giá thực nghiêm túc, quy chế, hướng dẫn thành phố Hà Nội đề (được đánh giá 100%) Hội đồng đấu giá thực trách nhiệm quyền hạn phiên đấu giá (được đánh giá 100%) Bảng 4.17 Đánh giá việc thực quy chế đấu giá STT Cán Thực quy định Có Khơng Thực trách nhiệm quyền hạn Có Khơng Phịng TNMT 6 Ban QLDA đầu tư xây dựng 12 12 Cán địa 12 12 30 30 Tổng 4.5.1.4 Đánh giá phối hợp quan chuyên môn với quan tổ chức đấu giá, hiệu giao đất theo hình thức đấu giá sau trúng đấu giá Theo bảng tổng hợp kết điều tra cho thấy có 80% cán cho phối hợp quan chuyên môn với quan tổ chức đấu giá tốt 20% cho không tốt số phiên đấu giá quan tổ chức đấu giá chậm tiến hành thủ tục đấu giá đến muộn so với quy định Khi hỏi hiệu việc giao đất theo hình thức đấu giá so với hình thức giao đất, cho th đất thơng thường 100% cán cho việc giao đất theo hình thức đấu giá có hiệu hình thức tạo cạnh tranh cao, mặt giải nhu cầu đất ngày tăng cho người dân, mặt tăng nguồn thu cho ngân sách Quận để đầu tư xây dựng CSHT, phát triển kinh tế, xã hội 87 Bảng 4.18 Đánh giá phối hợp quan chuyên môn với quan tổ chức đấu giá, hiệu giao đất theo hình thức đấu giá sau trúng đấu giá Sau trúng Sự phối hợp đấu giá ngƣời quan Cán STT chuyên môn với quan tổ chức đấu giá dân có đƣợc thực quyền nghĩa vụ mình? Hiệu giao đất theo hình thức đấu giá Phịng TN MT 6 Ban QLDA đầu tư xây dựng 10 12 12 Cán địa 10 12 12 24 30 30 Tổng Sau người tham gia trúng đấu giá, quan chức làm tốt nhiệm vụ mình, 100% trường hợp hồn thành nghĩa vụ tài 100% trường hợp sau làm đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước làm thủ tục cấp GCNQSDĐ 4.5.2 Đánh giá ngƣời tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất 04 dự án điều tra Nhằm tìm hiểu ý kiến đánh giá tổ chức, người tham gia công tác đấu giá QSD đất 04 dự án nghiên cứu, tiến hành điều tra theo phương pháp vấn phiếu điều tra Kết điều tra cho thấy: 4.5.2.1 Đánh giá trước đấu giá a Tính minh bạch thơng tin liên quan đến đấu giá Kết điều tra cho thấy đa số Tổ chức, cá nhân trúng đấu giá khẳng định công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Long Biên công khai phương án đấu giá địa phương, cung cấp đầy đủ thông tin lơ đất như: diện tích, vị trí, ranh giới, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, giá khởi điểm lô đất nằm quy hoạch chi tiết quan có thẩm quyền phê duyệt 88 Bảng 4.19 Tính minh bạch thơng tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất Đầy đủ thông tin lô đất Công khai PA đấu giá STT Tên dự án Số phiếu điều tra XD nhà cao tầng để bán ô đất CT1, CT2, CT3 dọc đường 21m từ Q1B đến KĐT Việt Hưng, P Phúc Lợi, Q Long Biên, Hà Nội 2 2 2 XD nhà thấp tầng để bán thuộc ô đất E.2/NO7 phường Bồ Đề, Q Long Biên, Hà Nội 1 1 Xây dựng HTKT phục vụ công tác ĐG QSDĐ tổ 08, phường Thạch Bàn, quận Long Biên, Hà Nội 23 20 21 23 19 Xây dựng HTKT phục vụ công tác ĐG QSDĐ tổ 13 (thuộc ô quy hoạch A1-4/LX2), phường Ngọc Thụy, quận Long Biên, Hà Nội 16 15 13 16 13 42 38 37 42 35 Tổng Diện tích, vị trí, ranh giới, mục đích thời hạn sử dụng Giá khởi điểm Lô đất nằm quy hoạch, kế hoạch Cụ thể, hỏi Tổ chức, người tham gia đấu giá có cung cấp đủ thông tin phương án đấu giá khơng có đến 90,48% biết tìm hiểu Về thơng tin lơ đất muốn đấu giá có 88,09% biết diện tích, ranh giới, mục đích thời hạn sử dụng đất; 100% người biết giá khởi điểm đất; tỷ lệ người biết lô đất có nằm quy hoạch, kế hoạch quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt khơng thấp mức cao 83,33% b Đánh giá giá khởi điểm bước giá đấu giá 89 Xây dựng giá khởi điểm bước quan trọng quy trình đấu giá Xây dựng giá khởi điểm xác với vị trí, khu vực đưa đấu giá thu hút người tham gia đấu giá góp phần vào thành cơng dự án Dưới đánh giá người tham gia đấu giá giá khởi điểm bước giá: Bảng 4.20 Đánh giá giá khởi điểm bƣớc giá Bƣớc giá có phù hợp khơng Giá khởi điểm STT Tên dự án Cao Trung Thấp bình Có Không XD nhà cao tầng để bán ô đất CT1, CT2, CT3 dọc đường 21m từ QL1B đến KĐT Việt Hưng, P Phúc Lợi, Q Long Biên, Hà Nội 0 2 XD nhà thấp tầng để bán thuộc ô đất E.2/NO7 phường Bồ Đề, Q Long Biên, Hà Nội 0 Xây dựng HTKT phục vụ công tác ĐG QSDĐ tổ 08, phường Thạch Bàn, quận Long Biên, Hà Nội 19 23 Xây dựng HTKT phục vụ công tác ĐG QSDĐ tổ 13 (thuộc ô quy hoạch A1-4/LX2), phường Ngọc Thụy, quận Long Biên, Hà Nội 11 10 6 32 33 Tổng Đánh giá giá khởi điểm, dự án có 14,28 % tỷ lệ người hỏi nói giá khởi điểm cao có 76,19% tỷ lệ đánh vừa phải cịn lại 9,53% nói giá khởi điểm đưa đấu thấp Như việc xác định giá khởi điểm tương đối sát với giá thực tế thị trường Công tác xác định giá khởi điểm để đưa đấu giá địa bàn quận Long Biên tương đối tốt Khi hỏi bước giá dự án có phù hợp khơng có 78,57% nói bước phù hợp; 21,43% cho khơng phù hợp bước giá cao Như bước giá quận đưa phù hợp với dự án c Về loại phí tham gia ĐG QSDĐ Khi hỏi việc có phải nộp khoản tiền đặt trước phí đăng ký tham gia đấu giá khơng 100% Tổ chức, người tham gia đấu gia khẳng 90 định có phải nộp Điều nêu rõ quy định tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Bảng 4.21 Đánh giá hợp lý khoản tiền đặt trƣớc khoản phí đăng ký phải nộp tham gia đấu giá Khoản tiền đặt trƣớc có hợp lý khơng Có Khơng Khoản phí đăng ký phải nộp có hợp lý khơng Có Khơng STT Tên dự án Số phiếu điều tra XD nhà cao tầng để bán ô đất CT1, CT2, CT3 dọc đường 21m từ QL1B đến KĐT Việt Hưng, P Phúc Lợi, Q Long Biên, Hà Nội 2 2 XD nhà thấp tầng để bán thuộc ô đất E.2/NO7 phường Bồ Đề, Q Long Biên, Hà Nội 1 Xây dựng HTKT phục vụ công tác ĐG QSDĐ tổ 08, phường Thạch Bàn, quận Long Biên, Hà Nội 23 18 23 Xây dựng HTKT phục vụ công tác ĐG QSDĐ tổ 13 (thuộc ô quy hoạch A1-4/LX2), phường Ngọc Thụy, quận Long Biên, Hà Nội 16 13 16 42 33 42 Tổng Có 78,57% Tổ chức, người tham gia đấu giá cho khoản tiền đặt trước hợp lý; 21,43% cho khơng hợp lý khoản tiền đặt trước cao Như vậy, khoản tiền đặt trước cho lô đất đấu giá phù hợp với Tổ chức người tham gia đấu giá Ngoài hỏi khoản phí phải nộp đăng ký tham gia đấu giá 100% nói khoản phí phải nộp hợp lý, theo quy định 4.5.2.2 Đánh giá trình đấu giá thực quy chế mức chênh lệch giá đấu giá Kết điều tra cho thấy, trình thực đấu giá, dự án đánh giá Hội đồng đấu giá thực nghiêm túc, quy chế, hướng dẫn TP Hà Nội đề Có 40/42 Tổ chức người tham gia đấu giá trả lời có chiếm 95,24% 91 Bảng 4.22 Đánh giá thực quy chế đấu giá mức chênh lệch giá đấu giá STT Dự án Thực quy chế Mức chênh lệch giá Trung bình Thấp Có Khơng Cao XD nhà cao tầng để bán ô đất CT1,CT2, CT3 dọc đường 21m từ Q1B đến KĐT Việt Hưng, P Phúc Lợi, Q Long Biên, Hà Nội 0 XD nhà thấp tầng để bán thuộc ô đất E.2/NO7 phường Bồ Đề, Q Long Biên, Hà Nội 0 Xây dựng HTKT phục vụ công tác ĐG QSDĐ tổ 08, phường Thạch Bàn, quận Long Biên, Hà Nội 22 12 10 Xây dựng HTKT phục vụ công tác ĐG QSDĐ tổ 13 (thuộc ô quy hoạch A14/LX2), phường Ngọc Thụy, quận Long Biên, Hà Nội 15 10 40 16 23 Tổng Về mức chêch lệch giá khởi điểm giá trúng đấu giá có 38,95 % cao 54,76% vừa phải, lại 6,29% cho thấp Đặc biệt phường Thạch Bàn điều tra 23 người trúng đấu giá có tới 12 người đánh giá mức chênh lệch cao, điều cho thấy việc xây dựng giá khởi điểm phường Thạch Bàn chưa sát với giá thực tế ngồi thị trường Do nắm vững thơng tin, quy chế thực nên khơng có trường hợp bị loại trình đấu giá 4.5.2.3 Đánh giá sau trúng đấu giá Kết điều tra 39 người tổ chức trúng đấu giá cho thấy có 34/42 trường hợp trả lời có chiếm 80,95% hài lòng với giá trúng; 8/42 trường hợp trả lời khơng chiếm 19,05% khơng hài lịng Như hầu hết giá trúng phù hợp với khả tài người trúng đấu giá Cả Tổ chức trúng đấu giá dự án 100% hài lòng với giá trúng Còn lại 02 dự án ĐG QSDĐ tổ 92 08 phường Thạch Bàn ĐG QSDĐ tổ 13 phường Ngọc Thụy có người khơng hài lịng giá trúng vị trí lơ đất mà trả giá cao so với mức trung bình người trúng vị trí tương tự Bảng 4.23 Đánh giá sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất STT Tên dự án Trình tự trách nhiệm HĐ ĐG Hài lòng giá Có QĐ phê duyệt Thủ tục cấp GCN Phù hợp Không phù hợp XD nhà cao tầng để bán ô đất CT1, CT2, CT3 dọc đường 21m từ Q1B đến KĐT Việt Hưng, P Phúc Lợi, Q Long Biên, Hà Nội 2 2 XD nhà thấp tầng để bán thuộc ô đất E2/NO7 phường Bồ Đề, Q Long Biên 1 1 Xây dựng HTKT phục vụ công tác ĐG QSDĐ tổ 08, phường Thạch Bàn, quận Long Biên, Hà Nội 20 19 23 23 Xây dựng HTKT phục vụ công tác ĐG QSDĐ tổ 13 (thuộc ô quy hoạch A1-4/LX2), phường Ngọc Thụy, quận Long Biên, Hà Nội 14 12 16 16 37 34 42 42 Tổng Có Khơng Có Khơng Có Khơng 93 Khi hỏi trình tự thực trách nhiệm Hội đồng đấu giá làm phù hợp chưa có đến 37/42 trường hợp trả lời phù hợp chiếm 88,09%, lại 5/42 trường hợp trả lời không phù hợp chiếm 11,91% số trường hợp thắc mắc trình tự thực q trình đấu giá khơng giải đáp kịp thời.Sau trúng đấu giá, quan chức làm tốt nhiệm vụ mình, 100% trường hợp có định phê duyệt, 100% trường hợp trúng đấu giá sau làm đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 100% trường hợp đưa đất vào sử dụng 4.5.3 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên 4.5.3.1 Các mặt đạt Trong giai đoạn từ 2015-2017 công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên đạt mặt sau: - Công khai minh bạch thông tin liên quan đến lô đất đưa đấu giá phường; hội đồng đấu giá chủ yếu thực trình tự thủ tục, quy chế đấu giá; thủ tục sau trúng đấu giá quan chức thực tốt - Các dự án xây dựng dựa nhu cầu địa phương nằm quy hoạch, kế hoạch hàng năm tạo nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương - Việc xây dựng giá khởi điểm UBND quận thực tốt, không chênh lệch nhiều so với giá thị trường - Với vị trí thuận lợi việc trọng vào đầu tư xây dựng CSHT, phát triển kinh tế - xã hội, tạo môi trường sống xanh - - đẹp cho người dân làm cho dự án đưa ĐG QSDĐ năm gần quận Long Biên thu hút số lượng Tổ chức, người tham gia tương đối nhiều dẫn đến tất dự án đưa đấu giá có thành cơng định 4.5.3.2 Tồn tại, hạn chế - Công tác GPMB quận gặp nhiều vấn đề, chứng năm 2017 có dự án ĐG QSDĐ triển khai tổ chức đấu giá nhiều dự án vướng mặt - Hình thức đấu giá tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đấu giá nhanh chóng, dự án hồn thành cơng tác đấu giá ngày kết đấu giá không 94 đạt mức giá cao giá trúng đấu giá chưa phải giá cao - Thủ tục sau đấu giá QSDĐ thực rườm phức tạp, thủ tục liên quan đến nhiều quan khác 4.6 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Trên sở đánh giá công tác đấu giá Quận Long Biên năm 2015-2017 qua dự án cụ thể, xin đề xuất số giải pháp để tăng cường công tác đấu giá QSDĐ quận Long Biên sau: - Cần phát huy ưu điểm, mạnh mà công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt năm qua như: Việc công khai minh bạch thông tin liên quan đến lô đất đưa đấu giá phường; Hội đồng đấu giá chủ yếu thực trình tự thủ tục, quy chế đấu giá; thủ tục sau trúng đấu giá quan chức thực tốt; dự án xây dựng dựa nhu cầu địa phương nằm quy hoạch, kế hoạch hàng năm; Việc xây dựng giá khởi điểm UBND quận thực tốt, không chênh lệch nhiều so với giá thị trường - Trong trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn vớ quy hoạch tổng thể thành phố, quận; cần lựa chọn khu đất đấu g phù hợp, h ệu quả, đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên Trên sở cung cầu thị trường khu vực thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác nhau, đưa đấu giá theo phương thức khác để thu hút người tham gia đấu giá nhiều - Đưa giải pháp để giải vấn đề tồn hạn chế công tác đấu giá QSDĐ: + Cần nghiên cứu phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho có lợi cho người dân để tránh việc đơn thư, khiếu nại nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt tạo điều kiện tổ chức thực việc ĐG QSDĐ so với kế hoạch đề + Nâng cao h ệu công tác xây dựng g khở đ ểm công tác đấu g QSDĐ số phường đặc biệt phường Thạch Bàn Ngọc Thụy phường có mức chênh lệch giá ước thu giá trúng đấu giá cao địa bàn quận Bằng việc tổ chức tập huấn hàng năm cho cán tham gia công tác 95 xác định giá đất nhằm nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ Các cán tham gia công tác xác định giá khởi điểm phải thường xuyên cập nhật văn bản, quy định ban hành, thơng tin giá đất ngồi thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất cho phù hợp + Thực tốt cơng tác cải cách hành cấp GCN QSDĐ tăng cường quản lý hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSDĐ sau đấu giá cần phải thống + Cần tuyên truyền phổ biến rộng rãi đài truyền phường cho người tham gia đấu giá nắm phát triển phường tổ chức đấu phát triển khu vực đưa lô đấu giá 96 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN (1) Quận Long Biên nằm cửa ngõ phía Đơng Bắc Thủ Hà Nội, chín quận nội thành thành phố Hà Nội có vị trí thuận lợi, điểm tập trung nhiều cơng ty, tập đồn lớn mạnh trung tâm thương mại hàng đầu Việt Nam Vì vậy, cơng tác quản lý đất đai Nhà nước, quan, ban ngành địa bàn quận quan tâm trọng, đặc biệt công tác đấu giá quyền sử dụng đất nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nước nói chung quận Long Biên nói riêng (2) Đấu giá QSDĐ quận Long Biên giai đoạn 2015-2017 quận tổ chức 28 phiên đấu giá với tổng diện tích trúng đấu giá 147.308,86 m2; thu 3325,61 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước địa phương Trong năm nghiên cứu năm 2015 có kết đấu giá QSDĐ cao diện tích, số lượng Tổ chức cá nhân tham gia lẫn số tiền thu qua đấu giá Năm 2017 có kết đấu giá thấp diện tích lẫn số tiền thu đấu giá dự án có Tổ chức tham gia nguyên nhân số dự án quận triển khai chậm tiến độ đấu giá chờ xin chủ trương cho phép đấu giá TP chưa thực vướng mặt (3) Kết đấu giá cho thấy công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận ổn định, tất dự án đưa đấu giá thành công thu hút số lượng lớn Tổ chức người dân tham gia Tại 04 dự án nghiên cứu có 02 dự án có Tổ chức tham gia với mức chênh lệch không đáng kể từ 1,07 lần đến 1,12 lần, điều chứng tỏ giá khởi điểm UBND quận đưa dự án lớn sát so với thị trường Dự án có HGĐ, cá nhân tham gia đấu giá tổ 08 phường Thạch Bàn có mức chênh lệch cao 1,50 lần mức giá khởi điểm không cao phù hợp với khả người tham gia đấu giá nên thu hút nhiều người tham gia dẫn tới có cạnh tranh việc trả giá Đặc biệt lô đất nằm trung tâm phường nên thuận lợi cho việc sử dụng đất kết hợp với mục đích kinh doanh, dịch vụ để tăng nguồn thu lợi từ đất đai Dự án ĐG QSDĐ tổ 13 phường Ngọc Thụy mức chênh lệch khơng cao 1,35 lần Nhìn chung 97 (4) Công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Long Biên cán Tổ chức, người dân đánh giá: Khi hỏi cán tham gia cơng tác đấu giá quy trình đấu giá thực văn hướng dẫn không, yếu tố vị trí, diện tích số lượng người tham gia đấu giá có ảnh hưởng đến giá đất khơng có 30/30 cán trả lời có (chiếm 100%); Về giá khởi điểm điểm có phù hợp khơng có 27/30 cán (chiếm 90%) cho giá khởi điểm phù hợp với giá đất thị trường Khi hỏi đa số Tổ chức người dân cho rằng: công tác đấu giá tổ chức cơng khai minh bạch; có 76,19% đánh giá giá khởi điểm vừa phải Về mức chêch lệch giá khởi điểm giá trúng đấu giá có 38,95 % người dân cho cao; 54,76% vừa phải, lại 6,29% cho thấp; đặc biệt phường Thạch Bàn điều tra 23 người trúng đấu giá có tới 12 người đánh giá mức chênh lệch cao, điều cho thấy việc xây dựng giá khởi điểm phường Thạch Bàn chưa sát với giá thực tế thị trường Sau trúng đấu giá hầu hết người dân hài lòng giá trúng đấu giá thực đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5.2 KIẾN NGHỊ - Do điều kiện thời gian có hạn nên đề tài chưa nghiên cứu sâu vấn đề liên quan tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên Tôi đề nghị thời gian tới cần tiếp tục nghiên cứu sâu nhằm lý giải vấn đề liên quan đến hình thức đấu giá, xác định giá khởi điểm dự án đấu giá QSDĐ - Đề nghị đơn vị liên quan đến công tác đấu giá quận Long Biên nghiên cứu, lựa chọn áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá quận Long Biên đạt kết tốt 98 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2010) Thơng tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15/09/2010 quy định việc xác định giá khởi điểm tài sản nhà nước bán đấu giá chế độ tài Hội đồng bán đấu giá tài sản Bộ Tài Chính (2012) Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tài Chính (2015) Thông tư số 02/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 05/01/2015 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho th đất Bộ Tài Chính Thơng tư số 03/2012/TT-BTC ngày 05/01/2012 hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá lệ phí cấp chứng hành nghề đấu giá Bộ Tài Nguyên Môi Trường (2014) Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tư pháp (2005) Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 Hướng dẫn số quy định Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 bán đấu giá tài sản, Hà Nội Bộ Tư Pháp (2010) Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010 Bộ Tư Pháp (2015) Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLTBTNMT-BTP ngày tháng năm 2015 quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho th đất Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội 10 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005) Nghị định số 05/2004/NĐ-CP ngày 18/01/2005 quy định bán đấu giá tài sản, Hà Nội 99 11 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007) Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ, Hà Nội 12 Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010) Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 14/03/2010 bán đấu giá tài sản, Hà Nội 13 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014) Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định giá đất 14 Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014) Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định khung giá đất 15 Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015) Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh BĐS 2014 16 Dỗn Quang Hùng (2010) Đánh giá hiệu cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Giao Thủy, Tỉnh Nam Định, Luận văn Ths chuyên ngành Quản lý đất đai, Trường Đại học nơng nghiệp Hà Nội 17 Đồn Ngọc Phương, Nguyễn Văn Truyền, Nguyễn Thị Khuy, Đỗ Xuân Hiên, Nguyễn Xuân Hoàn, Nguyễn Mạnh Khang Hà Trọng Vĩnh (2013) “Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp hoàn thiện sách, pháp luật nâng cao lực định giá đất xây dựng bảng giá đất” Báo cáo tổng kết đề tài khoa học cấp Bộ Bộ Tài nguyên Môi trường 18 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội 19 Nguyễn Thị Minh (2010) Chuyên đề đấu giá tài sản pháp luật đấu giá, Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật Chính phủ, Hà Nội 20 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường BĐS, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội 21 Phạm Việt Anh (2016) Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình, Luận văn Ths chuyên ngành Quản lý đất đai, Học viện nông nghiệp Việt Nam 22 Phùng Ngọc Phương, Nguyễn Đức Hùng, Đỗ Thị Thanh Vân, Đoàn Ngọc Phương, Nguyễn Thu Hiền, Nguyễn Văn Hiền, Lương Thị Thanh, Bùi Văn Tuấn (2011) Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất q trình thị hố, báo cáo, Tổng cục Quản lý đất đai 100 23 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993) Luật Đất đai năm 1993 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 24 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003) Luật Đất đai số 13/QH11 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 25 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005) Bộ Luật Dân số 33/QH11 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 26 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Luật Đất đai 2013 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 27 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015) Bộ Luật Dân 28 Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND ngày 24/02/2017 UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 29 Quyết định số 35/2017/QĐ-UBND ngày 30/10/2017 UBND thành phố Hà Nội ban hành ban hành quy định việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 30 Trần Tiến Hải (2015) Thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam nay, Luận án Tiến sỹ Luật học chuyên ngành Lý luận Lịch sử Nhà nước pháp luật, Học viện trị quốc gia Hồ Chí Minh 31 UBND quận Long Biên (2017) Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng năm 2017, phương hướng nhiệm vụ năm 2018 32 Nguyễn Quế Anh, (2017) Công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An-Thực trạng giải pháp, truy cập ngày 19/03/2017 từ http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phap-luat.aspx?ItemID=205 33 Minh Tâm, (2016) Vai trò việc đấu giá quyền sử dụng đất kinh tế thị trường nước ta truy cập ngày 19/03/2017 http://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=1987 101 từ ... cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất phường tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên, thành phố. .. tài: ? ?Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội? ?? 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên... sử dụng đất quận Long Biên - Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Long Biên - Kết đấu giá quyền sử dụng đất 04 dự án nghiên cứu địa bàn quận Long Biên - Đánh giá công tác đấu giá quyền