Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu bao gồm:
Đây là những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường. Mặc dù các nhân tố thuộc nhóm này có mức độ ảnh hưởng như nhau tới một khu vực nhưng nó là cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất.
5.1.1. Nhân tố hành chính
Nhân tố hành chính chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất. Ở nước ta, Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:
- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại và mức độ biến động của giá đất.
- Chế độ nhà ở: nhà ở là bộ phận quan trọng trong BĐS vì vậy cách thức quản lý nhà ở có ảnh hưởng tới giá đất là rõ ràng.
- Quy hoạch đô thị: quy hoạch quyết định mức cung kinh tế của đất. Việc xác định mục đích sử dụng đất cụ thể của một thửa đất có ý nghĩa lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.
- Ngoài ra các chính sách thuế, chính sách về giá đất và những thay đổi về hành chính…cũng có ảnh hưởng nhất định tới giá đất
5.1.2. Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội trong đó các chỉ tiêu cụ thể là mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Con người sẽ đưa ra quyết định về mức giá dựa trên sự xét đoán và điều kiện thực tế về xã hội. Nếu nhân khẩu tăng, nhu cầu về đất tăng thì giá đất cũng tăng. Tố chất nhân khẩu có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự
thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng.
5.1.3. Nhân tố xã hội
Nhân tố xã hội bao gồm trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
- Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước. Chính trị ổn định, việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận. Lòng tin của nhà đầu tư được nâng cao kéo theo giá đất tăng lên.
- An ninh xã hội: thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng trả giá cao hơn.
- Đầu cơ nhà đất: là hành vi các nhà đầu cơ lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất hy vọng thu được siêu lợi nhuận. Trong TT đất đai, yếu tố đầu cơ luôn tiềm ẩn và sẵn sàng bùng phát. Giá đất có thể bị biến động nhanh chóng do chịu tác động của nhân tố này.
- Tiến trình đô thị hóa: tại các khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ lớn thì giá đất tăng cao. Mặt khác đô thị hóa còn là nguyên nhân kéo theo sự phát triển của sản xuất và các nhu cầu có liên quan tới đất đai.
5.1.4. Nhân tố quốc tế
Với xu thế hội nhập như hiện nay, một TT nói chung không thể tồn tại độc lập. Tình hình phát triển kinh tế và chính trị quốc tế có ảnh hưởng nhất định tới giá đất.
5.1.5. Nhân tố kinh tế
Theo đánh giá của các nhà định giá thì nhân tố kinh tế ảnh hưởng tới giá đất không rõ ràng như nhân tố xã hội. Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia, các chỉ tiêu cần được xem xét để đánh giá ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế bao gồm:
- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng nhu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên. Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế.
- Mức độ dự trữ và đầu tư: mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là có mối tương quan thuận. Đất đai thường mang lại lợi nhuận cao. Người dân nếu có tiền tích lũy thường chọn đầu tư vào đất đai. Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong TT nhà đất tác động qua lại với nhau.
- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư trong TT BĐS là các khoản vay hoặc thế chấp từ ngân hàng. Vì vậy nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay đặc biệt là tình hình biến động mức lãi suất.
5.2. Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là điều kiện môi trường xung quanh của thửa đất ở phạm vi hẹp. Nhân tố này là sự kết hợp của nhiều yếu tố cấu thành đặc tính của khu vực có BĐS ảnh hưởng đến mức giá cả đất ở khu vực đó. Các mặt biểu hiện của nhân tố khu vực bao gồm:
- Vị trí
- Điều kiện giao thông - Điều kiện thiết bị hạ tầng - Chất lượng môi trường
- Hạn chế của quy hoạch đô thị
5.3. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện riêng biệt của bản thân thửa đất có ảnh hưởng trực tiếp tới việc hình thành giá cụ thể của
từng thửa đất. Các đặc tính riêng biệt của thửa đất bao gồm: - Diện tích - Chiều rộng - Chiều sâu - Hình dáng - Độ dốc
- Điều kiện cơ sở hạ tầng
- Hạn chế của quy hoạch đô thị - Vị trí đất
- Thời hạn sử dụng đất
Phần 2
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU