4. KẾT QUẢ ĐIỀU TRA GIÁ ĐẤT TRÊN MỘT SỐ ĐOẠN ĐƯỜNG PHỐ
4.2.3.Nhóm đường, phố xa trung tâm
Các đường, phố này là các tuyến giao thông bao hoặc phục vụ giao thông trong các phường. Trong các tuyến đường này, một số đoạn có chất lượng không cao và cần cải tạo nhiều mặt như tuyến đường đê sông Hồng và đê sông Đuống.
Bảng 10: Số liệu điều tra giá đất theo VT của các đường, phố xa trung tâm
(Gqđ: Giá quy định theo quyết định 242/2006/QĐ-UB)
(Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)
TT Tên đường, phố Mẫu VT 1 VT 2 VT 3 VT 4 1 Đê sông Đuống (phường
Giang Biên) III1a 8.300 13.000 6.000 6.000 III1b 8.5000 12.500 6.300 5.850 III1c 8.000 12.600 6.200 5.600 1 III 8.300 12.700 6.200 5.800 Gqđ 5.000 3.850 3.500 3.050 Hệ số so sánh (III1/ Gqđ) 1,66 3,29 1,77 1,90 2 Đê sông Hồng (đoạn từ
phố Tư Đình đến hết địa
III2a 8.000 11.500 6.500 6.200 III2b 8.100 12.500 6.000 5.800 III2c 8.400 12.000 5.800 5.500 2 III 8.200 12.000 6.100 5.800 Gqđ 6.000 4.550 4.140 3.600 Hệ số so sánh (III2/ Gqđ) 1,36 2,63 1,47 1,62 3 Đường giữa khu tập thể
Diêm và Gỗ
III3a 24.000 20.400 16.000 13.000 III3b 23.800 20.200 17.000 12.500 III3c 23.500 20.000 16.700 12.800 3 III 23.700 20.200 16.500 12.700 Gqđ 9.000 6.550 5.940 5.130 Hệ số so sánh (III3/ Gqđ) 2,64 3,08 2,78 2,48
4
Đường vào Bắc Cầu
III4a 15.800 14.000 11.500 10.000 III4b 15.200 13.800 12.000 9.500 III4c 15.600 14.000 12.400 9.400 4 III 15.500 13.900 12.000 9.600 Gqđ 5.000 3.850 3.500 3.050 Hệ số so sánh (III4/ Gqđ) 3,1 3,61 3,42 3,15 III5a 10.400 9.500 6.400 5.500
III5b 10.800 9.500 7.000 5.800 III5c 10.500 9.700 7.200 5.400
5
III 10.500 9.600 6.800 5.600
Gqđ 5.000 3.850 3.500 3.050 Hệ số so sánh (III5/ Gqđ) 2,1 2,49 1,96 1,83 Phố Tư Đình III6a 16.000 12.700 9.000 8.600 III6b 15.500 12.500 9.200 8.300 III6c 16.100 12.300 9.500 8.000
6
III 15.800 12.500 9.200 8.300
Gqđ 6.000 4.550 4.140 3.600 Hệ số so sánh (III6/ Gqđ) 2,64 3,32 2,22 2,30
Đường đê sông Đuống bao quanh từ phía tây bắc qua bắc tới phía đông bắc của quận, đường đê sông Hồng bao quanh từ phía tây nam xuống phía nam. Các đoạn đường được chọn điều tra (đường đê sông Đuống thuộc phường Đức Giang, đường đê sông Hồng đoạn từ phố Tư Đình đến hết địa phận Long Biên) nơi có khá nhiều giao dịch diễn ra. Chất lượng đường đê chưa thật sự bảo đảm. Các thửa đất ở VT2 có mức giá giao dịch trên thị trường trung bình cao hơn gấp 1,5 lần so với VT1. Hiện tượng này biểu thị hoàn toàn khác so với quy luật của tất cả các đường phố điều tra, đồng thời cũng không được thể hiện trong giá quy định của thành phố. Nguyên nhân chủ yếu là do ở vị trí dưới chân đê lượng xe đi lại lớn gây ra khói bụi, ồn ào, mặt khác khi có mưa các vị trí này phải chấp nhận một lượng nước chảy từ triền đê xuống. Đường đê có mặt đường khá hẹp, không thể kinh doanh buôn bán, các thửa đất có điều kiện tốt được sử dụng vào việc xây nhà nghỉ. Còn lại đa phần được dùng vào mục đích ở. Vì vậy những lo ngại của người dân về điều kiện sống làm cho giá đất trở nên khác quy luật chung. Ngoài ra riêng đối với đoạn đường đê sông Đuống các thửa đất ở VT2 cũng đồng thời là
VT1 của đường vào Tình Quang nên mức giá được cộng hưởng đẩy lên cao hơn, và cao hơn so với đường đê sông Hồng. Các mẫu ở các vị trí còn lại được dùng vào mục đích ở nên thửa đất có hình thể đẹp, ngõ đi lại rộng có giá cao hơn. Mẫu VT4III1b đường đê sôn Đuống, diện tích 105m2, hình thang, cách đường hơn 300m được bán với mức giá 3,7 triệu đồng/m2; cũng thửa đất ở vị trí tương tự cách đường hơn 500m, diện tích hơn 50m2, hình chữ nhật lại thành công ở mức giá 4 và 3,8 triệu đồng/m2 (mẫu VT4III1a, VT4III1c).
Các đường khác thuộc nhóm đường xa trung tâm có mức giá quy định trong khoảng 3-9 triệu đồng/m2, giá trên thị trường trong khoảng 5-24 triệu đồng/m2. Các mẫu giao dịch chủ yếu được dùng vào mục đích để ở, yếu tố được người dân quan tâm là hình thể thửa đất phù hợp với nhu cầu để ở (hình thể đẹp, diện tích 50-60m2, mặt ngõ rộng). Điều này được thể hiện cụ thể qua tất cả các mẫu điều tra trên cả 6 đoạn đường phố điều tra thuộc nhóm xa trung tâm. Theo bảng tổng hợp thông tin chi tiết từ các phiếu điều tra, giá đất giảm dần từ VT1 đến VT4 trừ trường hợp đặc biệt ở 2 đoạn đường đê đã phân tích cụ thể. Vì mức độ thuận tiện về đi lại, độ rộng của đường giao thông cũng giảm từ VT1 đến VT4. So sánh về hình thể thửa đất, các thửa đất quá lớn, hình thể xấu thì ngay cả gần đường điều tra hơn cũng có giá thị trường thấp hơn so với các thửa đất có đặc điểm phù hợp với nhu cầu của người dân trong mục đích ở sinh hoạt.
Theo số liệu trình bày ở bảng 10, hệ số so sánh giữa giá đất trên TT và giá đất quy định khá lớn có VT ở đường Bắc Cầu lên tới 3,61. Hiện tượng này được lý giải là do có không ít người dân trong Hà Nội mua đất ở các khu vực này. Có thể mục đích của họ là để ở trực tiếp (đối tượng là người dân có thu nhập không cao) hoặc những người đầu cơ đất để bán sau này; họ chấp nhận thực trạng là hệ thống cơ sở hạ tầng và các dịch vụ dân sinh chưa được đảm bảo và quan tâm trước hết đến mức độ phù hợp của thửa đất trong việc xây dựng nhà để ở.