4. KẾT QUẢ ĐIỀU TRA GIÁ ĐẤT TRÊN MỘT SỐ ĐOẠN ĐƯỜNG PHỐ
4.2.1.Nhóm đường, phố trung tâm
Đây là những tuyến giao thông huyết mạch nối liền các phường trong quận và liên kết giữa quận với các khu vực lân cận. Nhìn chung, các tuyến đường này có chiều ngang rộng, chất lượng đường tốt vì vậy lưu lượng xe đi lại là khá nhiều. Các thửa đất nằm dọc hai bên các tuyến đường, phố (VT1) tập trung nhiều cơ quan, các cửa hàng dịch vụ, công trình công cộng…Các vị trí tiếp theo cũng chịu ảnh hưởng tích cực do cơ sở hạ tầng (đường ngõ xóm được đầu tư xây dựng) đảm bảo nhu cầu đi lại của người dân. Mật độ dân sống ở khu vực gần các tuyến đường phố trung tâm này là khá cao. Mức sống của người dân cũng ngày càng được cải thiện rõ nét. Giá đất ở bị đẩy lên do việc kết hợp với mục đích là đất ở và đất sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lời của các thửa đất.
Bảng 8: Số liệu điều tra giá đất theo VT của các đường, phố trung tâm
(Gqđ: Giá quy định theo quyết định 242/2006/QĐ-UB)
(Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)
TT Tên đường, phố Mẫu VT 1 VT 2 VT 3 VT 4
1
Ngô Gia Tự
I1a 27.600 22.400 20.300 18.000 I1b 27.700 22.500 19.900 18.600 I1c 27.900 21.800 20.100 18.100 1 I 27.700 22.200 20.100 18.200 Gqđ 18.000 11.200 9.400 8.500 Hệ số so sánh (I1/ Gqđ) 1,53 1,98 2,13 2,14
I2b 30.600 24.900 22.400 19.600 I2c 31.000 25.000 22.600 19.700
2
I 30.600 24.800 22.300 19.500 Gqđ 20.000 12.000 10.100 9.100 Hệ số so sánh (I2/ Gqđ) 1,53 2,06 2,21 2,14
3 Nguyễn Sơn I3b 29.900 28.100 23.300 20.600 I3b 29.500 28.400 22.900 20.200 I3c 30.100 28.700 23.400 20,400 3 I 29.800 28.400 23.200 20.400 Gqđ 20.000 12.000 10.100 9.100 Hệ số so sánh (I3/ Gqđ) 1,49 2,36 2,32 2,24
4
Nguyễn Văn Cừ
I4a 37.100 32.800 26.900 24.000 I4b 36.700 32.300 27.200 23.600 I4c 37.000 32.500 27.300 23.50 4 I 36.900 32.500 27.100 23.700 Gqđ 24.000 13.800 11.450 10.200 Hệ số so sánh (I4/ Gqđ) 1,53 2,35 2,36 2,32
5
Nguyễn Văn Linh (từ cầu Chui đến cầu Bây)
I5a 24.400 20.600 17.800 15.200 I5b 24.000 20.400 18.000 14.900 I5c 23.800 20.200 17.400 15.100 5 I 24.000 20.400 17.700 15.000 Gqđ 15.000 9.750 8.400 7.500 Hệ số so sánh (I5/ Gqđ) 1,6 2,09 2,11 2,00
6
Nguyễn Văn Linh (từ cầu Bây đến hết địa phận quận Long
Biên) I6a 22.200 19.100 18.500 16.900 I6b 21.800 19.400 18.300 17.300 I6c 21.700 19.500 18.100 17.100 6 I 21.900 19.300 18.300 17.100 Gqđ 13.000 9.100 8.000 6.890 Hệ số so sánh (I6/ Gqđ) 1,68 2,12 2,28 2,48 I7a 20.300 19.800 17.300 15.600
I7b 20.500 19.100 17.400 15.400 I7c 20.900 18.900 16.900 15.100
7
I 20.500 19.200 17.200 15.300 Gqđ 15.000 9.750 8.400 7.500 Hệ số so sánh (I7/ Gqđ) 1,37 1,97 2,04 2,04
8
Phố Bồ Đề (đoạn từ ao di tích qua UBND phường Bồ Đề đến
đê sông Hồng)
I8a 18.300 16.900 15.200 12.700 I8b 18.400 17.400 15.600 12.500 I8c 18.700 17.100 15.100 12.300 8 I 18.400 17.100 15.300 12.500 Gqđ 12.000 8.450 7.550 6.480 Hệ số so sánh (I8/ Gqđ) 1,53 2,02 2,02 1,92
Trong 3 bảng tổng hợp số liệu điều tra giá đất của 3 nhóm đường phố (bảng 8, 9, 10) và bảng phụ lục 4 tổng hợp thông tin đầy đủ từ phiếu điều tra, ký hiệu thống nhất trong các bảng. Ký hiệu được hiểu như sau: VT1, VT2, VT3, VT4: là các vị trí 1, 2, 3, 4 của đường phố điều tra; I, II, III: lần lượt biểu thị cho các nhóm đường trung tâm, cận trung tâm và xa trung tâm; các số La mã đi kèm sau đó là số thứ tự của đường phố trong nhóm đường liệt kê theo bảng; a, b, c: theo thứ tự là mẫu điều tra thứ nhất, thứ 2, thứ 3 của cùng một vị trí; Gtt: giá giao dịch trên thị trường, Gqđ: giá giao dịch thực tế trên thị trường. 1I : giá giao dịch trung bình trên thị trường.
Trên đường Ngô Gia Tự, giá đất tại VT1 có mức giá trên 27 triệu đồng/m2, hệ số so sánh của vị trí này không lớn bằng 1,53. Mức chênh lệch giữa 3 mẫu điều tra cũng không lớn (cao nhất là 300.000đồng/m2). Mẫu VT1I1c có mức giá là 27,9 triệu đồng/m2 với diện tích 80m2, hình thể đẹp mặt tiền rộng tới 8m khá thuận lợi cho việc kinh doanh. Thửa VT1I1b cũng có hình chữ nhật nhưng mặt tiền hẹp hơn (5m), diện tích 40m2 nên giao dịch thành công ở mức giá 27,7 triệu đồng/m2. Giá 27,6 triệu đồng/m2 giành cho mẫu VT1I1a có hình thang, diện tích 84 m2, mặt tiền rộng 5m. Cơ sở hạ tầng của 3 thửa đất ở VT1 được đánh giá tốt. Bệnh viện đa khoa Đức Giang nằm ở VT2
của đường này đủ đảm bảo phục vụ tốt về y tế cho người dân. Nhiều trụ sở cơ quan và công ty tập trung trên đường này. Ngoài ra, nằm dọc hai bên đường còn có rất nhiều cửa hàng dịch vụ khác. Như vậy các mẫu được chọn khá đại diện cho tuyến đường với những khác biệt về hình thể. Tuy nhiên mức giá của VT1 là tương đối đồng đều. Ở VT2, mức giá trung bình thấp hơn giá trung bình của VT1 là 1,25 lần. Thửa đất VT2I1a mặc dù là hình thang diện tích lớn tuy nhiên do có khoảng cách đến đường phố điều tra nhỏ hơn 200m nên vẫn đạt mức giá 22,4 triệu đồng/m2 cao hơn mẫu VT2I1c. Khoảng chênh lệch là 0,6 triệu, mặc dù thông thường người dân không ưa thích hình thang đồng thời diện tích lớn (105m2). Các mẫu ở VT3 cũng thể hiện nội dung tương tự như hai VT1 và VT2. Các mẫu ở VT4 (tức nằm trong ngõ rộng dưới 2m) chủ yếu dùng vào mục đích ở, thông tin từ phiếu điều tra thể hiện đặc điểm thửa đất là mối quan tâm hàng đầu. Tuy nhiên, hệ số so sánh của VT4 là khá cao (2,14), điều này được lý giải do người dân muốn ở gần đường trung tâm có hệ thống cơ sở hạ tầng được đảm bảo tốt (điện, điện thoại, nước, chợ, trường học, bệnh viện). Vì vậy giá đất ở trên trục đường này theo các phiếu điều tra phỏng vấn yếu tố chi phối mạnh nhất đó là khả năng sinh lợi của đất. Vị trí có ảnh hưởng trực tiếp và quan trọng nhất tới khả năng sinh lợi này. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Mật độ dân cư sống trên khu vực đường Ngọc Lâm khá đông đúc. Đường có cảnh quan đẹp, môi trường khá trong lành đặc biệt là đoạn có công viên - vườn hoa Gia Lâm đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi giải trí của người dân. Chính vì vậy giá đất tại VT1 của đường Ngọc Lâm cao hơn hẳn so với vị trí tương ương của đường Ngô Gia Tự. Thửa đất VT1I2c có giá lên tới 31 triệu đồng/m2 nằm ở trung tâm ngã ba vườn hoa có mặt tiền rộng tới 5m, hình thể thửa đất là hình chữ nhật. Hai mẫu còn lại có hình thể tương tự chênh về diện tích nhưng có mức giá thấp hơn do nằm ở vị trí kém thuận lợi cho hoạt động kinh doanh, đối diện với bờ tường nhà máy xe lửa. Ở VT2, mẫu có khoảng cách tới đường phố điều tra trong khoảng 200-300m lại có hình thang mặt tiền
và diện tích đều nhỏ được giao dịch thành công ở mức giá 24,6 triệu đồng/m thấp hơn thửa đất có khoảng cách gần đường Ngọc Lâm (≤200m) từ 0,3-0,4 triệu đồng/m2.
Cắt ngang đường Ngọc Lâm và đường Nguyễn Văn Cừ là đường Nguyễn Sơn, trong khu vực đường tập trung khá nhiều trụ sở cơ quan. Mức giá và mức biến động giá của đường này giống với đường Ngọc Lâm.
Cùng với đường Ngô Gia Tự, đường Nguyễn Văn Cừ nối liền quận với các quận nội thành. Một phần đường này nằm trên địa bàn quận Gia Thụy một trong những phường trung tâm của quận. Mức giá tại các vị trí tương ứng của đường này cao hơn hẳn, cao nhất trong các tuyến phố điều tra. Độ chênh lệch mức giá tại các vị trí và yếu tố ảnh hưởng mạnh nhất là khoảng cách đến đường. Giá giao dịch thành công giảm dần từ VT1 đến VT4.
Đường Nguyễn Văn Linh là trục đường quốc lộ cơ sở hạ tầng của các thửa đất trong khu vực được đánh giá tốt. Tuy nhiên do tính chất phát triển của hai đoạn đường Nguyễn Văn Linh là khá khác biệt cho nên mức giá cũng khác nhau. Cuối cùng là phố Bồ Đề với nhiều cơ quan đóng tại đây vì vậy đường này cũng được xếp vào nhóm đường trung tâm. Mặc dù giá đất trên TT cũng như giá quy định thấp hơn các đường thuộc khu trung tâm. Nhưng yếu tố chi phối mạnh tới giá đất tương tự như các đường phố khác trong nhóm trung tâm đó là yếu tố vị trí.
Ta có thể nhận thấy so với mức giá quy định thì mức giá được chấp nhận bán trên TT cao hơn từ 1,3 đến 2 thậm chí hệ số so sánh lên đến 2,48 lần. Hệ số so sánh của VT1 thấp hơn hệ số so sánh của các VT còn lại. Điều này chứng tỏ mức độ chênh lệch giữa giá quy định và giá thị trường của các đường phố ở VT1 thấp hơn. Có thể nói hệ số chênh lệch này đã giảm đáng kể so với mức giá quy định trong những quyết định của thành phố trước đây. Trên các đoạn đường phố điều tra của cả 3 nhóm đường, giá đất thành phố quy định thấp hơn so với giá đất giao dịch thành công thực tế trên thị trường.
Trong nhóm đường trung tâm, hệ số so sánh của các vị trí biến động trong khoảng từ 1,37 đến 2,48. Sự chênh lệch về hai loại giá của một số đoạn đường phố trung tâm biểu diễn bằng đồ thị 3. Xét đường Ngọc Lâm, giá đất trung bình trên thị trường của các vị trí cao hơn giá đất quy định từ 1,53 đến 2,21 lần. Cột giá đất thị trường hoặc giá đất quy định giảm dần theo 4 vị trí và mỗi cột biểu thị giá đất trên thị trường của một vị trí lại thấp hơn giá đất quy định của giá đất tại vị trí tương ứng.
Đồ thị 3: So sánh giá đất trung bình của thị trường và giá đất quy định theo vị trí của một số đường phố trung tâm