3. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
3.5.1. Phương pháp thu nhập
Đây là phương pháp định giá thường dùng nhất, để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, BĐS hoặc những tài sản có tính chất thu nhập khác. Giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.
Quyền sử dụng đất không những có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử dụng, mà còn có thể duy trì có được thu nhập đó trong một khoàng thời gian nhất định. Những thu nhập đó được tính theo giá trị hiện hành bằng một suất lợi tức hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được giá trị thực chất của đất đai đó, và cũng là giá trị trao đổi khách quan thích hợp.
Các công thức cơ bản của phương pháp thu nhập - Thu nhập đất đai hàng năm không thay đổi
r a
P= Trong đó: P: giá cả đất đai
a: thu nhập của đất đai
r: tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn - Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi
( ) ∑ + = t t t L r P P ) ( ) ( 1
Trong đó: P: giá cả đất đai
PL(t): thu nhập của đất đai ở năm thứ t t: thời gian mảnh đất cho thu nhập
r: tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn
- Thu nhập nhiều năm cho một thời hạn cố định PVIFA = i i)m 1 ( 1 1 + −
Trong đó: PVIFA: giá trị hiện tại của 1 đồng 1 năm i : lãi suất ngân hàng bình quân một năm m : số năm cho thuê theo thời hạn