4. KẾT QUẢ ĐIỀU TRA GIÁ ĐẤT TRÊN MỘT SỐ ĐOẠN ĐƯỜNG PHỐ
4.2.2.Nhóm đường, phố cận trung tâm
Các đường, phố này là các tuyến giao thông điển hình trong các phường. Các tuyến đường này có môi trường cảnh quan đẹp, chất lượng đường tốt đảm bảo nhu cầu giao thông đi lại của người dân.
Bảng 9: Số liệu điều tra giá đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm
Gqđ: Giá quy định theo quyết định 242/2006/QĐ-UB
(Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)
TT Tên đường, phố Mẫu VT 1 VT 2 VT 3 VT 4
1
Đức Giang (đoạn từ Ngô Gia Tự đến nhà máy hóa chất Đức Giang) II1a 21.800 18.100 16.700 15.500 II1b 22.200 18.400 16.900 16.100 II1c 21.700 18.500 17.100 15.600 1 II 21.900 18.300 16.900 15.700 Gqđ 15.000 9.750 8.400 7.500 Hệ số so sánh (II1/ Gqđ) 1,46 1,88 2,01 2,09
2
Đức Giang (đoạn từ nhà máy hóa chất Đức Giang đến đê sông
Đuống) II2a 19.600 17.300 15.800 14.800 II2b 19.800 16.900 16.100 15.100 II2c 19.400 17.200 15.600 14.900 2 II 19.600 17.100 15.800 14.900 Gqđ 11.000 7.800 7.040 6.050 Hệ số so sánh (II2/ Gqđ) 1,78 2,19 2,24 2,46
3 Thạch Bàn (đoạn từ Nguyễn Văn Linh đến UBND phường Thạch
II3b 16.700 14.800 12.500 10.600 II3b 16.100 14.900 12.300 10.400 II3c 16.300 14.500 12.200 10.300 3 II 16.300 14.700 12.300 10.400 Gqđ 10.000 7.200 6.500 5.600
Hệ số so sánh (II3/ Gqđ) 1,63 2,04 1,89 1,85 Thạch Bàn (đoạn từ hết UBND
phường Thạch Bàn đến đê sông Hồng) II4a 15.200 13.800 11.900 9.500 II4b 15.000 13.900 11.600 9.800 II4c 15.500 14.000 11.400 9.600 4 II 15.200 13.900 11.600 9.600 Gqđ 8.000 5.900 5.360 4.640
Hệ số so sánh (II4/ Gqđ) 1,9 2,35 2,16 2,06
5
Đường vào Gia Thụy(đoạn từ Nguyễn Văn Cừ đến Di tích gò mộ tổ) II5a 20.000 18.000 15.900 13.300 II5b 19.500 17.400 16.200 13.700 II5c 19.300 17.800 15.800 13.600 5 II 19.600 17.700 15.900 13.500 Gqđ 14.000 9.450 8.200 7.280
Hệ số so sánh (II5/ Gqđ) 1,4 1,87 1,94 1,85 II6a 17.800 16.700 15.100 12.300
II6b 17.400 16.300 14.900 12.900 II6c 17.700 16.600 15.000 12.700
6
II 17.600 16.500 15.000 12.600
Gqđ 11.000 7.800 7.040 6.050
Hệ số so sánh (II6/ Gqđ) 1,60 2,11 2,13 2,08
7 Phố Hoa Lâm II7a 19.500 17.800 15.600 12.200
II7b 19.600 18.000 15.200 12.000 II7c 19.400 18.400 15.100 11.500
7
II 19.500 18.000 15.300 11.900
Gqđ 13.000 9.100 8.000 6.890
Hệ số so sánh (II7/ Gqđ) 1,5 1,98 1,91 1,72
Phố Sài Đồng II8a 29.400 27.700 26.100 23.200
II8b 29.500 28.100 25.900 23.000 II8c 29.000 28.000 25.700 22.800 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
8
II 29.300 27.900 25.900 23.000
Gqđ 12.000 8.450 7.550 6.480
Hệ số so sánh (II8/ Gqđ) 2,44 3,30 3,43 3,54
9
Vũ Xuân Thiều
II9a 27.000 24.400 22.100 19.700 II9b 27.200 24.000 21.800 19.500 II9c 27.400 24.300 21.700 19.300 9 II 27.200 24.200 21.800 19.500 Gqđ 11.000 7.800 7.040 6.050 Hệ số so sánh (II9/ Gqđ) 2,47 3,10 3,09 3,22
10
Vũ Xuân Thiều kéo dài
II10a 22.000 19.400 15.200 11.200 II10b 21.800 19.500 15.600 11.900 II10c 22.200 19.100 15.900 11.400 10 II 22.000 19.300 15.500 11.500 Gqđ 8.000 5.900 5.360 4.640 Hệ số so sánh (II10/Gqđ) 2,75 3,27 2,89 2,47
Ba mẫu VT1 của đoạn đường Đức Giang từ Ngô Gia Tự đến nhà máy hóa chất Đức Giang có sự chênh lệch về mức giá là không lớn, mức giá trung bình gấp 1,46 lần giá quy định của Nhà nước. Mẫu VT1II1a có hình thang, diện tích 84m2, mặt tiền rộng 5m có giá là 21,8 triệu đồng/m2 cao hơn mẫu VT1II1c có hình chữ nhật. Sự chênh lệch này do thửa đất VT1II1c không gần
chợ, không thuận tiện trong sinh hoạt, khả năng sinh lợi kém hơn. Thửa đất có giá 22,2 triệu đồng/m2 mang các đặc điểm diện tích 40m2, mặt tiền rộng 5m, hình thể là hình chữ nhật và các cơ sở hạ tầng đều đáp ứng tốt. Các mẫu ở VT2 cũng có mức giá chịu ảnh hưởng của hệ thống cơ sở hạ tầng. Mẫu VT2II2a mặc dù có hình thể xấu (hình thang, mặt tiền 4m) nhưng có khoảng cách gần đường, các công trình công cộng khá thuận lợi. Vì vậy, mức giá giao dịch vẫn đạt cao nhất 17,3 triệu đồng/m2. Đối với vị trí 3, mẫu VT3II2b mặc dù có khoảng cách đến đường khoảng 400m nhưng được đánh giá đảm bảo tốt về cơ sở hạ tầng nên giá đạt cao nhất trong 3 mẫu điều tra (16,1 triệu đồng/m2). Sự hoàn thiện về cơ sở hạ tầng cũng được thể hiện qua mức giá ở vị trí 4. Thửa đất VT4II2b có hình thang, mặt tiền 6m, cơ sở hạ tầng kỹ thuật tốt, gần chợ và cơ sở y tế, xa trường học có mức giá cao nhất 15,1 triệu đồng/m2. Mẫu VT4II2c mặc dù có cùng khoảng cách đến đường là 300-500m, lại có hình thể đẹp (hình chữ nhật) nhưng do xa trường học, điều kiện chợ mua bán không thuận tiện vì vậy mức giá đạt được thấp hơn (14,9 triệu đồng/m2).
Cũng giống như quy luật chung thể hiện ở tất cả các đường phố và các vị trí điều tra, giá đất của đường Thạch Bàn trên thị trường cao hơn giá quy định. Hệ số so sánh của các vị trí nằm trong khoảng 1,6 đến 2,3. Mẫu VT1II3c có hình chữ L, diện tích 120m2 nhưng cơ sở hạ tầng thuận tiện đáp ứng tốt nhu cầu sinh hoạt vì vậy mức giá giao dịch thành công cao hơn 2 mẫu còn lại (16,3 triệu đồng/m2). Các mẫu ở vị trí còn lại cũng thể hiện chi tiết mức độ ảnh hưởng khá mạnh của điều kiện cơ sở hạ tầng đến giá đất.
Đường Thạch Bàn, đường Gia Thụy và đường Vũ Xuân Thiều mỗi đường được chia thành hai đoạn riêng biệt với mức giá quy định và mức giá điều tra có sự khác biệt. Tuy nhiên điểm tương đồng giữa các mẫu điều tra đó là nếu so sánh về các điều kiện hình thể, khoảng cách đến đường phố và cơ sở hạ tầng chúng ta nhận thấy yếu tố ảnh hưởng quyết định tới mức giá là vấn đề cơ sở hạ tầng và dịch vụ dân sinh khác. Mẫu VT1II3b đường Thạch Bàn (đoạn
từ Nguyễn Văn Linh đến UBND phường Thạch Bàn) hình chữ nhật, mặt tiền 5m, điều kiện học tập của trẻ không thuận tiện nên mức giá là 16,1 triệu đồng/m2. Cũng tại vị trí tương tự, thửa đất VT1II3c hình L, mặt tiền 6m, rộng 120m2, điều kiện cơ sở hạ tầng thuận tiện lại có giá là 16,3 triệu đồng/m2.
Mức chênh lệch giá đất giữa các đoạn đường phố điều tra do nhiều yếu tố quyết định. Những yếu tố chi phối này được tính toán một cách khoa học biểu hiện tổng hợp thông qua mức giá quy định của thành phố. Trong nhóm đường phố cận trung tâm, các đường phố đồng thời là vị trí hai của đường trung tâm lại có mức giá cao hơn đoạn đường phố không mang tính chất này. Ví dụ so sánh giá của các vị trí tương ứng của hai đoạn đường Đức Giang đoạn 1 từ Ngô Gia Tự đến nhà máy hóa chất Đức Giang, đoạn 2 từ nhà máy hóa chất Đức Giang đến đê sông Đuống có sự chênh lệch lớn: VT1 của đoạn 1 có giá quy định là 15 triệu đồng/m2, đoạn 2 là 11 triệu đồng/m2. Khi nối liền với các trục đường phố trung tâm, điều kiện về cơ sở hạ tầng và các dịch vụ khác đều được đảm bảo tốt hơn. Do vậy như đã phân tích một số đoạn đường ở trên. Điều này càng khẳng định sự ảnh hưởng quyết định của yếu tố cơ sở hạ tầng đến các đường phố cận trung tâm.
Ta có thể nhận thấy so với mức giá quy định thì mức giá được chấp nhận bán trên TT cao hơn từ 2 đến 4 lần. Hệ số chênh lệch này là khá cao so với nhóm đường trung tâm. Tuy nhiên nhìn chung thì mức giá của các đường phố cận trung tâm thấp hơn so với các đường phố trung tâm.