MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên đặc biệt của mỗi quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật, mỗi quốc gia có một phương pháp quản lý và sử dụng riêng. Ở Việt Nam, tại nội dung Hiến pháp 2013 khẳng định ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân và tổ chức cá nhân được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định. Cụ thể hoá Hiến pháp sửa đổi năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hoá quy định này và ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Tại Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 thể hiện người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất. Ngày nay với cơ chế thị trường, quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự pháp triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Hội nghị lần 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Cụ thể như: - Quy định cụ thể nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như quy định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân. - Quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất. - Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án. Quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội là một quận nằm ở phía Tây Bắc nội thành Hà Nội, được xác định là trung tâm dịch vụ - du lịch, trung tâm văn hoá, là cảnh quan thiên nhiên của Thủ đô Hà Nội với tổng diện tích là 2400,81 ha với 08 đơn vị hành chính gồm 5 xã thuộc huyện Từ Liêm trước đây và 03 phường thuộc quận Ba Đình. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền sử dụng đất không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật trên địa bàn quận vẫn còn diễn ra. Xuất phát từ vấn đề trên, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai Học viện Nông nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của PGS. TS. Cao Việt Hà, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội”. 2. Mục đích nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ. - Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường trách nhiệm và hiệu quả trong quá trình thực thi quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ. 3. Yêu cầu của đề tài - Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam và nước ngoài - Nắm vững chủ trương chính sách pháp luật về đất đai liên quan tới quyền sử dụng đất. - Các số liệu điều tra khách quan, có độ tin cậy cao, đánh giá đúng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất. - Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM - NGUYỄN VĂN LONG ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐIẠ BÀN QUẬN TÂY HỒ THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI - 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM - NGUYỄN VĂN LONG ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐIẠ BÀN QUẬN TÂY HỒ THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS CAO VIỆT HÀ HÀ NỘI - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả Luận văn Nguyễn Văn Long i LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi suốt trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Cao Việt Hà, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn tơi hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Tây Hồ, Phòng Tài ngun Mơi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Tây Hồ, Chi cục Thuế quận Tây Hồ, Phòng Thống kê quận Tây Hồ, Ủy ban nhân dân cán địa phường điều tra tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu đồ trình nghiên cứu luận văn Cuối xin trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình bạn bè giúp đỡ động viên tơi q trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn Xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2015 Tác giả Luận văn Nguyễn Văn Long ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .i LỜI CẢM ƠN ii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nghiên cứu .2 Yêu cầu đề tài CHƯƠNG .3 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Khái niệm đất đai sử dụng đất 1.1.1 Đất Đai (Land) Trong phạm vi nghiên cứu sử dụng đất, “đất đai” nhìn nhận nhân tố sinh thái (FAO, 1976) Với khái niệm này, đất đai bao gồm tất thuộc tính sinh học tự nhiên bề mặt trái đất có ảnh hưởng định đến tiềm trạng sử dụng đất Đất theo nghĩa đất đai bao gồm: .3 - Khí hậu .3 - Dáng đất, địa mạo, địa hình - Đất (thổ nhưỡng) .3 - Thủy Văn - Thảm thực vật tự nhiên bao gồm rừng - Cỏ dại trêm đồng ruộng - Động vật tự nhiên .3 - Những biến đổi đất hoạt động người 1.1.2 Sử dụng đất .3 Đất đai nguồn tài nguyên cho nhiều kiểu sử dụng: - Sử dụng sở sản xuất trực tiếp (cây trồng, đồng cỏ gỗ rừng) .3 - Sử dụng sở sản xuất thứ yếu/gián tiếp (chăn ni) - Sử dụng mục đích bảo vệ (chống suy thái đất, bảo tồn đa dạng hóa lồi sinh vật, bảo vệ lồi quý hiếm) .3 - Sử dụng đất theo chức đặc biệt đường xá, dân cư, công nghiệp, an dưỡng iii Loại hình sử dụng đất tranh mô tả thực trạng sử dụng đất vùng đất với phương thức quản lý sản xuất điều kiện kinh tế xã hội kỹ thuật xác định (Đào Châu Thu, Nguyễn Khang, 1998) 1.2 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 1.3 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới .8 1.4 Cơ sở lý luận thực tiễn thực QSDĐ Việt Nam 15 CHƯƠNG .26 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 2.1 Đối tượng nghiên cứu 26 2.2 Phạm vi nghiên cứu 26 2.3 Nội dung nghiên cứu 26 2.4 Phương pháp nghiên cứu 26 CHƯƠNG .29 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 29 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Tây Hồ .29 3.2 Tình hình quản lý đất đai trạng sử dụng đất quận Tây Hồ 41 3.3 Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất 50 (ĐVT: Trường hợp) 51 (ĐVT: Trường hợp) 57 (ĐVT: Trường hợp) 61 (ĐVT: Trường hợp) 63 3.4 Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn quận Tây Hồ 75 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 iv DANH MỤC BẢNG LỜI CAM ĐOAN .i LỜI CAM ĐOAN .i LỜI CẢM ƠN ii LỜI CẢM ƠN ii MỞ ĐẦU MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nghiên cứu .2 Mục đích nghiên cứu .2 Yêu cầu đề tài Yêu cầu đề tài CHƯƠNG .3 CHƯƠNG .3 TỔNG QUAN TÀI LIỆU TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Khái niệm đất đai sử dụng đất 1.1 Khái niệm đất đai sử dụng đất 1.1.1 Đất Đai (Land) 1.1.1 Đất Đai (Land) Trong phạm vi nghiên cứu sử dụng đất, “đất đai” nhìn nhận nhân tố sinh thái (FAO, 1976) Với khái niệm này, đất đai bao gồm tất thuộc tính sinh học tự nhiên bề mặt trái đất có ảnh hưởng định đến tiềm trạng sử dụng đất Đất theo nghĩa đất đai bao gồm: .3 Trong phạm vi nghiên cứu sử dụng đất, “đất đai” nhìn nhận nhân tố sinh thái (FAO, 1976) Với khái niệm này, đất đai bao gồm tất thuộc tính sinh học tự nhiên bề mặt trái đất có ảnh hưởng định đến tiềm trạng sử dụng đất Đất theo nghĩa đất đai bao gồm: .3 - Khí hậu .3 - Khí hậu .3 v - Dáng đất, địa mạo, địa hình - Dáng đất, địa mạo, địa hình - Đất (thổ nhưỡng) .3 - Đất (thổ nhưỡng) .3 - Thủy Văn - Thủy Văn - Thảm thực vật tự nhiên bao gồm rừng - Thảm thực vật tự nhiên bao gồm rừng - Cỏ dại trêm đồng ruộng - Cỏ dại trêm đồng ruộng - Động vật tự nhiên .3 - Động vật tự nhiên .3 - Những biến đổi đất hoạt động người - Những biến đổi đất hoạt động người 1.1.2 Sử dụng đất .3 1.1.2 Sử dụng đất .3 Đất đai nguồn tài nguyên cho nhiều kiểu sử dụng: Đất đai nguồn tài nguyên cho nhiều kiểu sử dụng: - Sử dụng sở sản xuất trực tiếp (cây trồng, đồng cỏ gỗ rừng) .3 - Sử dụng sở sản xuất trực tiếp (cây trồng, đồng cỏ gỗ rừng) .3 - Sử dụng sở sản xuất thứ yếu/gián tiếp (chăn nuôi) - Sử dụng sở sản xuất thứ yếu/gián tiếp (chăn nuôi) - Sử dụng mục đích bảo vệ (chống suy thái đất, bảo tồn đa dạng hóa lồi sinh vật, bảo vệ loài quý hiếm) .3 - Sử dụng mục đích bảo vệ (chống suy thái đất, bảo tồn đa dạng hóa lồi sinh vật, bảo vệ lồi quý hiếm) .3 - Sử dụng đất theo chức đặc biệt đường xá, dân cư, công nghiệp, an dưỡng - Sử dụng đất theo chức đặc biệt đường xá, dân cư, công nghiệp, an dưỡng Loại hình sử dụng đất tranh mơ tả thực trạng sử dụng đất vùng đất với phương thức quản lý sản xuất điều kiện kinh tế xã hội kỹ thuật xác định (Đào Châu Thu, Nguyễn Khang, 1998) vi Loại hình sử dụng đất tranh mô tả thực trạng sử dụng đất vùng đất với phương thức quản lý sản xuất điều kiện kinh tế xã hội kỹ thuật xác định (Đào Châu Thu, Nguyễn Khang, 1998) 1.2 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 1.2 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 1.3 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới .8 1.3 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới .8 1.4 Cơ sở lý luận thực tiễn thực QSDĐ Việt Nam 15 1.4 Cơ sở lý luận thực tiễn thực QSDĐ Việt Nam 15 CHƯƠNG .26 CHƯƠNG .26 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 2.1 Đối tượng nghiên cứu 26 2.1 Đối tượng nghiên cứu 26 2.2 Phạm vi nghiên cứu 26 2.2 Phạm vi nghiên cứu 26 2.3 Nội dung nghiên cứu 26 2.3 Nội dung nghiên cứu 26 2.4 Phương pháp nghiên cứu 26 2.4 Phương pháp nghiên cứu 26 CHƯƠNG .29 CHƯƠNG .29 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 29 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 29 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Tây Hồ .29 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Tây Hồ .29 3.2 Tình hình quản lý đất đai trạng sử dụng đất quận Tây Hồ 41 3.2 Tình hình quản lý đất đai trạng sử dụng đất quận Tây Hồ 41 3.3 Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất 50 3.3 Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất 50 (ĐVT: Trường hợp) 51 vii (ĐVT: Trường hợp) 51 (ĐVT: Trường hợp) 57 (ĐVT: Trường hợp) 57 (ĐVT: Trường hợp) 61 (ĐVT: Trường hợp) 61 (ĐVT: Trường hợp) 63 (ĐVT: Trường hợp) 63 3.4 Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn quận Tây Hồ 75 3.4 Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn quận Tây Hồ 75 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 viii Hình 3.7: Biểu đồ ý kiến đánh giá thời gian để hoàn thành thủ tục 3.3.5.4 Về văn pháp luật hướng dẫn thực QSDĐ Trong 150 hộ điều tra, có 16 ý kiến đánh giá văn pháp luật hướng dẫn thực QSDĐ dễ hiểu chiếm 10,67 %; có 77 ý kiến đánh giá văn pháp luật hướng dẫn thực QSDĐ dễ hiểu chiếm 51,33 %; có 51 ý kiến đánh giá văn pháp luật hướng dẫn thực QSDĐ bình thường hiểu chiếm 34,00 %; lại 06 ý kiến đánh giá văn pháp luật hướng dẫn thực QSDĐ khó hiểu chiếm 4,00 % tổng số ý kiến hỏi Hình 3.8: Biểu đồ ý kiến đánh giá văn pháp luật hướng dẫn thực QSDĐ 3.3.5.5 Về khả thực quy định Luật Đất đai QSDĐ Trong 150 hộ điều tra hỏi khả thực quy định Luật Đất đai, kết sau: có 14 ý kiến cho quy định Luật đất đai dễ thực chiếm 9,33 %; có 67 ý kiến cho quy định Luật đất đai dễ thực chiếm 44,67 %; có 61 ý kiến cho quy định Luật đất đai thực bình thường chiếm 40,67 %; lại 08 ý kiến cho quy định Luật đất đai khó thực chiếm 5,33 % tổng số ý kiến hỏi Hình 3.9: Biểu đồ ý kiến đánh giá văn pháp luật hướng dẫn thực QSDĐ 3.3.5.6 Về loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ Trong 150 hộ điều tra, hỏi loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ, kết sau: Có ý kiến cho loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ cao chiếm 1,33 %; có 40 ý kiến cho loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ cao chiếm 26,67 %; có 103 ý kiến cho biết loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ trung bình chiếm 68,67 %; lại 05 ý kiến cho biết loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ thấp chiếm 3,33 % tổng số ý kiến hỏi Hình 3.10: Biểu đồ ý kiến đánh giá các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ 3.3.5.7 Về thái độ thực cán Trong 150 hộ điều tra, hỏi thái độ cán làm việc có 19 ý kiến cho thái độ làm việc nhiệt tình chiếm 12,67 %; có 70 ý kiến cho thái độ làm việc nhiệt tình chiếm 46,67 %; có 54 ý kiến cho thái độ làm việc bình thường chiếm 36,0 %; có ý kiến cho thái độ gây phiền hà chiếm 3,33 %; lại 02 ý kiến cho thái độ làm việc phiền hà chiếm 1,33 % tổng số ý kiến hỏi Hình 3.11: Biểu đồ ý kiến đánh giá thái độ thực cán 3.3.5.8 Về việc vay vốn từ tổ chức tín dụng Trong 150 hộ điều tra, hỏi khả vay vốn từ ngân hàng có 18 ý kiến cho dễ dàng chiếm 12,0 %; có 82 ý kiến cho vay dễ dàng chiếm 54,66 %; có 43 ý kiến cho bình thường chiếm 28,67 %; có 06 ý kiến cho khó khăn chiếm 4,0 %; lại 01 ý kiến cho khả vay vốn từ ngân hàng khó khăn chiếm 0,67 % tổng số ý kiến hỏi Hình 3.12: Biểu đồ ý kiến đánh giá việc vay vốn từ tổ chức tín dụng 3.3.5.9 Về khả tìm kiếm thông tin giao dịch vấn đề chuyển nhượng, thuê QSDĐ Trong 150 hộ diều tra hỏi khả tìm kiếm thơng tin giao dịch vấn đề chuyển nhượng thuê quyền sử dụng đất kết cụ thể sau: có 14 ý kiến cho dễ dàng chiếm 9,33 %; có 60 ý kiến cho tìm dễ dàng chiếm 40,0 %; có 69 ý kiến trả lời bình thường tìm chiếm 46,0 %; lại 07 ý kiến trả lời khó khăn tìm thơng tin chiếm 4,67 % tổng số ý kiến hỏi Hình 3.13: Biểu đồ ý kiến đánh giá khả tìm kiếm thông tin giao dịch vấn đề chuyển nhượng, thuê QSDĐ 3.3.5.10 Đánh giá chung ý kiến chủ sử dụng đất thực quyền sử dụng đất Từ bảng tổng hợp 3.8 ta thấy số vấn đề cụ thể sau: - Ý thức người dân việc tìm hiểu quy định pháp luật liên quan đến việc thực quyền sử dụng đất tương đối cao Trước thực thủ tục liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất có tìm hiểu thơng tin văn hướng dẫn thủ tục, tình trạng pháp lý đất, thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để dễ dàng thực thủ tục theo quy định pháp luật Cụ thể 74/150 ý kiến chủ sử dụng đất cho việc tìm kiếm thơng tin giao dịch dễ dàng dễ dàng; 100/150 ý kiến cho thơng tin tìm hiểu vay vốn ngân hàng thủ tục thực vay vốn ngân hàng dễ dàng dễ dàng - Từ ý kiến chủ sử dụng đất cho thấy UBND quận Tây Hồ tuyên truyền rộng rãi sách nhà nước hướng dẫn việc thực thủ tục liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất văn hướng dẫn cụ thể giúp cho chủ sử dụng đất dễ dàng tìm hiểu thực tiến hành thực chuyển quyền sử dụng đất Đồng thời thực cải cách hành theo tiêu chuẩn ISO, giảm thời gian tiếp nhận thủ tục hành chính, đơn giản hóa văn hướng dẫn giúp chủ sử dụng đất nhanh chóng hồn thành thủ tục chuyển quyền dễ dàng thực thủ tục liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất Cụ thể 92/150 ý kiến cho thủ tục thực quyền sử dụng đất đơn giản đơn giản; 63/150 ý kiến cho thời gian để hoàn thành thủ tục nhanh nhanh; 93/150 ý kiến cho văn hướng dẫn dễ hiểu dễ hiểu - Tuy nhiên số chủ sử dụng đất mang tư tưởng nông, nhận thức pháp luật chưa cao tập trung chủ yếu phường Phú Thượng chưa tiếp cận nguồn thơng tin quan trọng liên quan đến sách, văn hướng dẫn nhà nước quy định thủ tục thực chuyển quyền sử dụng đất Nên thực thủ tục thấy khó khăn, vướng mắc Đồng thời phận cán tiếp nhận hồ sơ quan liêu, chưa nhiệt tình với cơng việc gây khó dễ, tạo tâm lý khó chịu cho chủ sử dụng đến thực chuyển quyền sử dụng đất 3.4 Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn quận Tây Hồ 3.4.1 Các tồn việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn quận Tây Hồ Trong số quyền mà pháp luật Đất đai 2013 cho phép chủ sử dụng đất thực quận Tây Hồ chủ sử dụng đất chủ yếu thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho chấp quyền sử dụng đất Những tác dụng tích cực việc thực quyền người sử dụng đất tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội địa bàn quận Tây Hồ lớn QSDĐ coi hàng hóa đặc biệt, có giá trị trở thành nguồn lực tài quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh Tỷ lệ thực QSDĐ người sử dụng đất quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thuế chấp làm đầy đủ thủ tục với quan nhà nước có thẩm quyền địa bàn quận tương đối cao Tuy nhiên số trường hợp chưa thực đầy đủ thủ tục theo quy định Tình hình thực QSDĐ người sử dụng đất diễn phường có khác biệt Có phường diễn sơi động có địa phương diễn trầm lắng Những phường trình phát triển, có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang công nghiệp, dịch vụ việc thực quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất sôi động, diễn thường xuyên Ngược lại phường có hệ thống sở hạ tầng ổn định việc thực quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất trầm lắng, sơi động Việc tính thuế chuyển QSDĐ tính theo vụ việc mà khơng phân biệt trường hợp chuyển QSDĐ yêu cầu đời sống với trường hợp đầu đất đai, kinh doanh bất động sản Tuy luật pháp có quy định việc miễn thuế thu nhập cá nhân chủ sử dụng đất có bất động sản để thực nhiều rườm rà, phức tạp Trong tiến trình phát triển, thủ tục hành cải cách song nhiều tồn việc kê khai, hoàn thiện hồ sơ thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất Thủ tục rườm rà, phức tạp, phải qua nhiều bước để thực xong thủ tục 3.4.2 Một số giải pháp cho việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn quận Tây Hồ 3.4.2.1 Giải pháp sách UBND quận Tây Hồ cần ban hành văn hướng cụ thể việc thi hành Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014, Quyết định 24/2014/QĐ- UBND ngày 20/06/2014 UBND thành phố Hà Nội Đồng thời ban hành văn hướng dẫn UBND phường tháo gỡ khó khăn, vướng mắc việc cấp GCNQSDĐ lần đầu nhằm tạo điều kiện cho việc chủ sử dụng đất thuận lợi thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Hướng dẫn UBND phường địa bàn quận tiến hành thông báo cho chủ dụng đất tiến hành kê khai hồ sơ đăng ký đất đai nhằm xây dựng sở liệu đất đai chủ sử dụng đất, thời điểm sử đụng đất, mục đích sử dụng đất giúp cho việc chủ sử dụng đất thực chuyển mục đích đất vườn, ao xen kẹt khu dân cư, vườn ao liền kề sang đất dễ dàng, minh bạch việc tính thuế sử dụng đất việc cấp GCNQSDĐ Quận Tây Hồ thành lập năm 1995 sở phường quận Ba Đình 05 xã huyện Từ Liêm cũ UBND quận cần phải xúc tiến việc đo đạc lại đồ địa tồn diện tích quận để đồng sở hệ thống liệu giúp cán phòng Tài ngun mơi trường, cán địa phường có quản lý chặt chẽ đất đai đến đất nhằm bám sát biến động Căn vào khung giá đất nhà nước, tiến hành cập nhập thường xuyên giá đất thực tế địa phương nhằm xây dựng chế định giá đất phù hợp với thực tế làm sở tính thuế chuyển quyền chủ sử dụng đất thực việc chuyển quyền sử dụng đất giúp hạn chế việc kê khai thuế không thực tế Công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất khơng sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng thực quyền sử dụng đất khác để đầu tư phát triển Quận cần tiếp tục cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận tiện, nhanh chóng Thủ tục hành đặt cho quan Nhà nước người sử dụng đất người sử dụng đất thực QSDĐ quy định pháp luật thực cách thống Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi khơng ngừng đòi hỏi đáp ứng máy Nhà nước ngày tiến bộ, phát triển Do đó, khơng cải cách thủ tục hành đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế 3.4.2.2 Giải pháp tổ chức quản lý đầu tư sở vật chất Tăng cường công tác tra, kiểm tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền quan chuyên mơn việc hồn thiện thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn quận Thường xuyên tổ chức lớp tập huấn Luật Đất đai văn hướng dẫn cho cán phòng Tài nguyên Mơi trường, cán địa phường, cán thụ lý hồ sơ giải thủ tục hành Tổ chức tập huấn nâng cao nghiệp vụ chuyên môn việc sử dụng phần mềm chuyên ngành giúp quản lý đất đai dễ dàng như: Microstation, Autocad, Famis, Vilis Trên địa bàn quận Tây Hồ phường trước thuộc trung tâm thành phố phường Yên Phụ, phường Thụy Khuê, phường Bưởi kế thừa hệ thống sở hạ tầng cũ, phương tiện, trang thiết bị đáp ứng phần u cầu cơng việc giao Tuy nhiên số phường sát nhập vào quận Tây Hồ phường Xuân La, phường Phú Thượng, phường Nhật Tân hệ thống sở hạ tầng, trang thiết bị cũ, lạc hậu chưa đáp ứng khối lượng công việc ngày phức tạp Do UBND quận cần đầu tư nhiều thiết bị, phương tiện làm việc đại đồng cho cán sở nhằm nâng cao hiệu suất công việc công tác quản lý đất đai địa bàn chặt chẽ hơn, tốt 3.4.2.3 Giải pháp công tác xây đội ngũ cán quản lý - Đội ngũ cán cấp người trực tiếp thực công tác quản lý Nhà nước đất đai Chất lượng số lượng cán yếu tố định đến kết quản lý Nhà nước đất đai Bởi vậy, xây dựng đội ngũ cán mạnh số lượng tốt chất lượng việc quan tâm hàng đầu - Khối lượng cơng việc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên Môi trường quận Tây Hồ lớn Trong đội ngũ chun viên thực cơng tác thiếu chưa đáp ứng hết yêu cầu thực tế đặt Do vậy, thời gian tới cần bổ sung đội ngũ cán chun mơn có lực, trình độ đáp ứng yêu cầu công việc 3.4.2.4 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật Sau Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành Luật ban hành UBND quận cần có kế hoạch tăng cường việc tuyên truyền phổ biến pháp luật hệ thống đài truyền đến chủ sử dụng đất nhằm nâng cao ý thức người dân việc kê khai hồ sơ chuyển quyền theo quy định Đặc biệt phường nằm cách xa trung tâm quận Tây Hồ phường Phú Thượng, UBND quận đầu tư hệ thống truyền phủ khắp tổ dân phố để việc tuyên truyền, phố biến pháp luật cho nhân dân địa bàn quận dễ dàng KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội Quận nằm phía Tây Bắc nội thành Hà Nội, xác định trung tâm dịch vụ - du lịch, trung tâm văn hoá, cảnh quan thiên nhiên Thủ Hà Nội với tổng diện tích 2400,81 với 08 đơn vị hành gồm xã thuộc huyện Từ Liêm trước 03 phường thuộc quận Ba Đình Hệ thống kết cấu hạ tầng thị bước xây dựng tương đối hoàn chỉnh khâu đột phá trọng tâm cho phát triển kinh tế - xã hội quận giai đoạn tới Qua kết nghiên cứu cho thấy việc thực quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2014 địa bàn quận cụ thể sau: - Việc thực quyền chuyển nhượng QSDĐ có 13.218 trường hợp đăng ký kê khai hoàn thiện hồ sơ theo quy định Theo kết điều tra 03 phường, cho thấy tổng số 79 phiếu điều tra, phường Yên Phụ có 24 trường hợp thực chuyển nhượng QSDĐ chiếm 30,38 %; phường Phú Thượng có 28 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chiếm 35,44 %; phường Xuân La có 27 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chiếm 34,18 % Từ thấy phường trình phát triển kinh tế sau chuyển đổi từ xã lên phường có hoạt động thực chuyển nhượng QSDĐ diễn sôi động Việc xây dựng sở hạ tầng, đường giao thông mở rộng tạo hội kinh doanh bất động sản cho chủ đầu tư kéo theo hoạt động thực chuyển nhượng QSDĐ khu vực ngày tăng - Việc thực quyền thừa kế, tặng cho QSDĐ có 3.275 trường hợp đăng ký kê khai hoàn thiện hồ sơ theo quy định Theo kết điều tra 03 phường, cho thấy tổng số 46 phiếu điều tra, phường Yên Phụ có 14 trường hợp thực thừa kế, tặng cho QSDĐ chiếm 30,43 %; phường Phú Thượng có 15 trường hợp thừa kế, tặng cho QSDĐ chiếm 32,61 %; phường Xuân La có 17 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chiếm 36,96 % Qua điều tra cho thấy việc thực quyền thừa kế, tặng cho QSDĐ chủ sử dụng đất nguồn gốc đất ông cha để lại chủ sử dụng đất thực có nhu cầu cần thiết Do trường hợp chưa đăng ký kê khai, hoàn thiện thủ tục theo quy định chủ yếu thuộc trường hợp thừa kế, tặng cho QSDĐ - Việc thực quyền chấp QSDĐ có 7.060 trường hợp đăng ký kê khai hồn thiện hồ sơ theo quy định Theo kết điều tra 03 phường, cho thấy tổng số 25 phiếu điều tra chủ sử dụng chủ yếu vừa thực thủ tục đăng ký chuyển nhượng sau thực thủ tục đăng ký chấp để vay vốn ngân hàng, phường Yên Phụ có 12 trường hợp chuyển nhượng chiếm 48,0%, phường Phú Thượng 07 trường hợp chuyển nhượng chiếm 28,0%, phường Xuân La có 06 trường hợp chuyển nhượng chiếm 24,0% Qua điều tra cho thấy việc mở rộng đường giao thông, đầu tư xây dựng sở hạ tầng làm cho giá đất khu vực phụ cận tăng, kích thích nhu cầu chấp quyền sử dụng đất khu vực Đồng thời phường có hệ thống sở hạ tầng ổn định, tốc độ phát triển kinh tế ổn định giá đất phường có giá cao, ổn định chủ sử dụng đất chủ yếu thực quyền chấp QSDĐ - Trong giai đoạn 2010 - 2014, ý thức người dân dần nâng cao hệ thống pháp luật quy định việc thực QSDĐ ban hành chi tiết cụ thể lên tình trạng thực thủ tục giao dịch QSDĐ khơng khai báo địa bàn quận xảy Tuy nhiên số trường hợp người dân chưa nhận thức đầy đủ tầm quan trọng việc thực thủ tục giao dịch QSDĐ quy định hệ thống pháp luật hành quy định cụ thể chi tiết trình tự, thủ tục thực QSDĐ khó hiểu, chưa tun truyền, hướng dẫn đầy đủ đến người dân tình trạng giao dịch QSDĐ khơng kê khai đăng ký theo quy định pháp luật - Quận thành phố cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất thuận lợi, nhanh chóng - Qua kết nghiên cứu 03 phường đề xuất 04 nhóm giải pháp để người dân thực tốt trách nhiệm nghĩa vụ Nhà nước thực quyền sử dụng đất, là: nhóm giải pháp sách, nhóm giải pháp tổ chức quản lý đầu tư sở vật chất, nhóm giải pháp công tác xây dựng đội ngũ cán quản lý nhóm giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật Kiến nghị Kiến nghị mở rộng đề tài nghiên cứu: Do nội dung nghiên cứu đề tài giới hạn phạm vi 03 phường thuộc quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội, với đối tượng đối tượng cụ thể hoạt động chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân, giải đề xuất có hạn chế định Để đánh giá cách hệ thống toàn diện thực trạng chuyển quyền sử dụng đất, đồng thời để có giải pháp đồng cho vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu với phạm vi đối tượng mở rộng cụ thể sau: Triển khai nghiên cứu toàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội Điều tra, đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất không đất mà đất nơng nghiệp mở rộng tồn quyền người sử dụng đất TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2012) Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường (2013) Đề cương giới thiệu Luật Đất đai 2013 Đào Trung Chính (2007) Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, Tạp chí Tài ngun Mơi trường, số 5, tr 48 – 51, Hà Nội Hồng Huy Biều (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thái Lan, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Lưu Quốc Thái (2006) Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc, Tạp chí Tài ngun Mơi trường, số 8, tr.43-44 Nguyễn Đình Bồng (2006) Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay, Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2014) Bài giảng Hệ thống pháp luật quản lý đất đai thị trường bất động sản Nguyễn Đình Bồng tác giả (2007) Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước: Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Tháng 12/2007, Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 10 Phòng Tài ngun Mơi trường quận Tây Hồ (2014) Báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai quận Tây Hồ, năm 2014 11 Quốc hội (1992) Luật Đất đai 1987, Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội 12 Quốc hội (1993) Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001 (2002), NXB Bản Đồ, Hà Nội 13 Quốc hội (2003) Luật Đất đai 2003 đổi chế tài đất đai thời gian tới, Trung tâm thông tin, tư vấn, dịch vụ tài sản bất động sảnBộ TC, Hà Nội 2/2004 14 Quốc hội (2005) Bộ Luật dân năm 2005, NXB Lao động, năm 2009 15 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII (2013) Luật Đất đai năm 2013, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 16 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII (2013) Hiến pháp năm 2013 17 Trần Thị Minh Hà (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ôxtrâylia, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 18 Trần Tú Cường cộng (2012) Nghiên cứu sở lý luận qui định QSH, QSDĐ đai số quốc gia giới, rút kinh nghiệm cho Việt Nam, Đề tài cấp Bộ Bộ Tài Nguyên Môi trường 19 Ủy ban nhân dân quận Tây Hồ (2010) Báo cáo phát triển kinh tế - xã hội quận Tây Hồ giai đoạn 2010 - 2014 20 Ủy ban nhân dân quận Tây Hồ (2010) Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất địa bàn quận Tây Hồ, giai đoạn 2010 - 2020 21 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Tây Hồ (2014) Số liệu biến động đất đai giai đoạn 2010 - 2014 PHỤ LỤC ... đề tài: Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội Mục đích nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực quyền người sử dụng đất địa bàn quận Tây Hồ - Đề xuất giải... lý đất đai trạng sử dụng đất quận Tây Hồ 41 3.2 Tình hình quản lý đất đai trạng sử dụng đất quận Tây Hồ 41 3.3 Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất 50 3.3 Đánh giá việc thực quyền người. .. - NGUYỄN VĂN LONG ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐIẠ BÀN QUẬN TÂY HỒ THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG