Luận văn thạc sỹ - Đánh giá thực trạng biến động về giá đất ở tại đô thị trên địa bàn quận Hai Bà Trưng - thành phố Hà Nội

MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất nước ta sau khi gia nhập WTO đã có những bước phát triển mạnh mẽ về mọi mặt kéo theo đó là nhu cầu về đất đai ngày một gia tăng. Đất đai là một nguồn lực trọng yếu cho sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước, là một tài nguyên thiên đặc biệt, là một tài sản quý giá đối với mọi quốc gia vì nó có những tính chất như cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất… Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triển…Có thể nói không có đất không có sự tồn tại của xã hội loài người. Đặc biệt, đối với cá nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng vì nhu cầu có chỗ ở là nhu cầu thiết yếu của con người, hay như cha ông ta thường nói “an cư mới lạc nghiệp”. Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất đại trà như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó vì thế đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất. Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền và người dân bởi vì giá đất quá cao, có thông tin cho rằng giá đất ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh còn cao hơn giá đất ở thủ đô Tokyo của Nhật Bản. Giá đất phản ảnh những mối quan hệ nội tại giữa đất đai và với các yếu tố khác (cung cầu của thị trường, thị trường tiền tệm chứng khoán hay hệ thống chính sách pháp luật của nhà nước,..). Giá đất chịu tác động tổng hợp của nhiều yếu tố. Do vậy, công tác định giá đất cần phải được thực hiện một cách chính xác và thường xuyên để giúp các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai. Khi định giá đất của một địa phương hay một khu vực chúng ta cần và nên tìm hiểu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất một cách toàn diện, khoa học, sử dụng các phương pháp biện chứng và duy vật lịch sử. Tất cả sẽ tạo nên một cơ sở vững chắc cho việc định giá chính xác, nhất là phù hợp với thị trường hiện tại của một khu vực nhất định. Quận Hai Bà Trưng là một quận nội thành nằm ở phía Đông Nam của Hà Nội, có vị trí thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội. Trong những năm gần đây, tại các phường ven nội của quận Hai Bà Trưng có tốc độ đô thị hóa rất nhanh; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập trên, dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Xuất phát từ thực tiễn trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường tôi xin tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá thực trạng biến động về giá đất ở tại đô thị trên địa bàn quận Hai Bà Trưng - thành phố Hà Nội" dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Quang Học - Giảng viên khoa Quản lý đất đai - Học viện nông nghiệp Việt Nam, cùng với sự giúp đỡ của Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hai Bà Trưng, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hai Bà Trưng. 2. Mục đích và yêu cầu và phạm vi nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục đích - Tìm hiểu và đánh giá thực trạng giá đất ở đô thị hiện nay theo quy định của Nhà nước và giá biến động trên thị trường của quận Hai Bà Trưng; - Phân tích các yếu tố chủ yếu chi phối đến biến động về giá đất nhằm xây dựng các tiêu chuẩn giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường nói chung, mang lại hiệu quả kinh tế cao trong sử dụng và quản lí đất đai đô thị. - Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp và kiến nghị. 2.2. Yêu cầu - Nắm bắt được những văn bản, chính sách, các thông tin liên quan đến việc định giá đất. - Các số liệu điều tra, khảo sát, phải đảm bảo chính xác, khách quan và trung thực phản ánh đúng tình hình giá đất trên địa bàn. - Đề tài nghiên cứu phải nêu ra được kết quả đạt được và những vấn đề còn tồn tại trong việc xác định và quản lý giá đất trên địa bàn.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -LÊ THỊ THÙY LINH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ

TRƯNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI

HÀ NỘI, NĂM 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -LÊ THỊ THÙY LINH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ

HÀ NỘI, NĂM 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này làtrung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địaphương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫntrong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Lê Thị Thùy Linh

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảmơn.TS Nguyễn Quang Học đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôithực hiện đề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáotại khoa Quản lý đất đai trường Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiệnthuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hai BàTrưng, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hai Bà Trưng đã giúp

đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồngnghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thựchiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Lê Thị Thùy Linh

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Tổng quan thị trường đất đai 3

1.1.1 Thị trường đất đai trên thế giới 3

1.1.2 Thị trường đất đai Việt Nam 6

1.1.2.1 Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam 6

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua .10

1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 12

1.2.1 Khái quát chung về giá đất 12

1.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 13

1.2.2.1 Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất .13

1.2.2.2 Lãi suất ngân hàng 15

1.2.2.3 Quan hệ cung cầu 15

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 17

1.2.3.1 Yếu tố thông thường 17

1.2.3.2 Yếu tố khu vực 20

1.2.3.3 Yếu tố cá biệt 21

1.2.4 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất 22

1.2.4.1 Nguyên tắc thay thế 22

1.2.4.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 23

1.2.4.3 Nguyên tắc biến động 23

1.2.5 Các phương pháp định giá đất 24

2.2.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 24

1.2.5.2 Phương pháp chiết trừ 26

1.2.5.3 Phương pháp thu nhập 26

1.2.5.4 Phương pháp thặng dư 27

1.2.5.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 28

1.3 Công tác định giá đất trên thế giới và việt nam 28

1.3.1 Công tác định giá đất trên thế giới 28

1.3.1.1 Định giá đất ở Trung Quốc 28

1.3.1.2 Định giá đất ở Úc 29

1.3.1.3 Định giá đất ở Thụy Điển 29

1.3.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam 30

Chương 2 : NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

2.1 Nội dung nghiên cứu 33

2.2 Phương pháp nghiên cứu 33

2.2.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 33

2.2.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 34

2.2.3 Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu 34

2.2.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 34

Chương 3 : KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 35

3.1 Điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển KTXH và sử dụng đất của quận Hai Bà Trưng 35

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

3.1.1.1 Vị trí địa lý 35

3.1.1.2 Địa hình 35

3.1.1.3 Khí hậu 35

3.1.1.4 Thuỷ văn 36

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 36

3.1.2.1 Điều kiện kinh tế - xã hội 36

3.1.2.2 Điều kiện cơ sở hạ tầng 37

3.1.3 Tình hình sử dụng đất 38

3.2 Công tác định giá đất tại thành phố Hà Nội 40

3.3 Tìm hiểu biến động giá đất ở theo quy định tại địa bàn quận Hai Bà Trưng 42 3.3.1 Phân loại đường phố và phân loại vị trí 42

3.3.2 Giá đất ở quy định 42

3.4 Biến động về giá đất ở theo giá thị trường trên địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2010-2014 53

3.4.1 Biến động về giá đất thị trường đường, phố nhóm I 60

3.4.2 Biến động về giá đất thị trường đường, phố nhóm II 61

3.4.3 Biến động về giá đất ở thị trường đường phố nhóm III 62

3.4.4 Biến động về giá đất ở thị trường đường phố nhóm IV 64

4.5 So sánh giá đất quy định của Nhà nước với giá đất thị trường 65

3.6 So sánh giá đất trung bình giữa các vị trí 70

3.7 Đề xuất một số giải pháp xác định giá đất ở sát với giá thị trường trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 71

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73

TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 PHỤ LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội 40Bảng 3.2: Khung giá đất ở tại đô thị 43Bảng 3.3: Giá đất thành phố Hà Nội áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm

2010 đến năm 2012 44Bảng 3.4: Giá đất thành phố Hà Nội áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm

2013 và 2014 46Bảng 3.5 Giá đất thành phố Hà Nội trung bình áp dụng cho các nhóm đường

phố trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2010-2014 49Bảng 3.6 Giá đất thị trường tại địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2010-2012 55Bảng 3.7: Giá đất thị trường tại địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2013-2014 57Bảng 3.8 Giá đất thị trường trung bình áp dụng cho các nhóm đường phố trên

địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2010-2014 59Bảng 3.9: Mức chênh lệch giá thị trường trung bình và giá quy định 66Bảng 3.10: Chênh lệch giá trung bình trên các vị trí của các đường phố 70

DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH

Hình 1.1 Quan hệ cung và cầu đất đai 15

Hình 1.2 Quan hệ cung cầu về đất đai trong ngắn hạn 17

Hình 3.1 Cơ cấu các nhóm đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 39

Hình 3.2 Giá đất trung bình theo quy định của Chính Phủ từ năm 2010-2014 49

Hình 3.3 Sự biến động giá đất quy định nhóm 1 giai đoạn 2010-2014 51

Hình 3.4 Sự biến động giá đất quy định nhóm 2 giai đoạn 2010-2014 52

Hình 3.5 Sự biến động giá đất quy định nhóm 3 giai đoạn 2010-2014 54

Hình 3.6 Sự biến động giá đất quy định nhóm 4 giai đoạn 2010-2014 55

Hình 3.7 Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm I 62

Hình 3.8 Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm II 63

Hình 3.9 Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm III 63

Hình 3.10 Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm IV 64

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất nước ta sau khi gia nhập WTO đã có những bước phát triển mạnh mẽ

về mọi mặt kéo theo đó là nhu cầu về đất đai ngày một gia tăng Đất đai là mộtnguồn lực trọng yếu cho sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước, là một tàinguyên thiên đặc biệt, là một tài sản quý giá đối với mọi quốc gia vì nó cónhững tính chất như cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thờigian sử dụng Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộgia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất… Tất cảmọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để pháttriển…Có thể nói không có đất không có sự tồn tại của xã hội loài người Đặcbiệt, đối với cá nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng vìnhu cầu có chỗ ở là nhu cầu thiết yếu của con người, hay như cha ông tathường nói “an cư mới lạc nghiệp” Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sảnxuất đại trà như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó vì thế đấtđai ngày càng trở nên khan hiếm Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngàycàng cao Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâmhàng đầu của tất cả mọi người không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất.Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc cho cả cơ quan có thẩmquyền và người dân bởi vì giá đất quá cao, có thông tin cho rằng giá đất ở HàNội và Thành phố Hồ Chí Minh còn cao hơn giá đất ở thủ đô Tokyo của NhậtBản Giá đất phản ảnh những mối quan hệ nội tại giữa đất đai và với các yếu

tố khác (cung cầu của thị trường, thị trường tiền tệm chứng khoán hay hệthống chính sách pháp luật của nhà nước, ) Giá đất chịu tác động tổng hợpcủa nhiều yếu tố Do vậy, công tác định giá đất cần phải được thực hiện mộtcách chính xác và thường xuyên để giúp các cơ quan quản lý Nhà nước về đấtđai Khi định giá đất của một địa phương hay một khu vực chúng ta cần vànên tìm hiểu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất một cách toàn diện, khoahọc, sử dụng các phương pháp biện chứng và duy vật lịch sử Tất cả sẽ tạo nênmột cơ sở vững chắc cho việc định giá chính xác, nhất là phù hợp với thị trườnghiện tại của một khu vực nhất định

Quận Hai Bà Trưng là một quận nội thành nằm ở phía Đông Nam của HàNội, có vị trí thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội Trong những năm gần đây, tạicác phường ven nội của quận Hai Bà Trưng có tốc độ đô thị hóa rất nhanh; vấn đềquản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyênnhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khinhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thựchiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

… Những bất cập trên, dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trongviệc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chínhquyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương

Xuất phát từ thực tiễn trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trongcông tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường tôi xin

tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá thực trạng biến động về giá đất ở tại đô thị trên địa bàn quận Hai Bà Trưng - thành phố Hà Nội" dưới sự hướng dẫn

của TS Nguyễn Quang Học - Giảng viên khoa Quản lý đất đai - Học viện nôngnghiệp Việt Nam, cùng với sự giúp đỡ của Phòng Tài nguyên và Môi trường quậnHai Bà Trưng, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hai Bà Trưng

2 Mục đích và yêu cầu và phạm vi nghiên cứu của đề tài

- Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp và kiến nghị

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Tổng quan thị trường đất đai

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫnnhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) Đó là nơi trao đổi hànghoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kếtvới nhau thông qua trao đổi hàng hoá

Thị trường đất đai là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến đất đaitại một thời điểm nhất định Thực chất thị trường này đã có từ lâu đời nhưng nótồn tại ở những dạng khác nhau trong các thời kì lịch sử khác nhau Hiện nay,thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thịtrường, kể cả trong nền kinh tế của CNTB cũng như trong nền kinh tế thị trườngđịnh hướng XHCN

Đối với Việt Nam, do lịch sử để lại, thị trường đất đai mới được hình thành

và chính thức công nhận sau Luật Đất đai 1993 và bộ Luật Dân sự được banhành Ở nước ta không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai, mà chủthể lưu thông thực tế là QSDĐ Điều này được khẳng định tại khoản 1 điều 5Luật Đất đai 2003: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện sởhữu” Tuy nhiên QSDĐ đối với đất đai của chúng ta cũng đã được mở rộng gầntới quyền sở hữu đối với các tài sản thông thường khác Theo đó QSDĐ bao gồmquyền chiếm hữu, quyền sử dụng thể hiện qua các hoạt động trong thị trườngBĐS như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng choQSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ Như vậy trừ quyền định đoạtthuộc về Nhà nước - đại diện chủ sở hữu, người sử dụng đất có quyền tự quyếtkhá lớn trong việc sử dụng thửa đất của mình theo đúng quy định của pháp luật

1.1.1 Thị trường đất đai trên thế giới

Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển củathị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá Đấtđai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trịmiếng đất và tương quan cung cầu đất Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu

tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môitrường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đấtđai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng địnhđược vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triểncủa nền KT - XH.

Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã đượcxác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao Nhờ tính chất không táitạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sởkinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn Các quốc gia nàythường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạnhành chính đối với thị trường đất đai Tại đây hình thành các trang trại với quy

mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể làngười thuê đất

Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tưnước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và cáckhu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thuhút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp

Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây lànguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS tạiNhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 và sau đó Chính phủ Nhật đã phảikhống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nềnkinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũnggiảm mạnh Tại Nhật năm 1992, giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹtvốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từnăm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%.Trong các năm 1991 - 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảmgiá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp

đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương10% giá mua một chỗ ở mới Hay mới đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đấttại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt động KT - XH không chỉ riêng

nước Mỹ mà còn lan ra cả thế giới Đồng USD giảm giá khiến thị trường chứngkhoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu như xăngdầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh Điều này khiến cho cục dữ trữliên bang Mỹ (FED), liên tục cắt giảm lãi suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội

tệ, giúp nước Mỹ tránh khỏi một cuộc suy thoái về kinh tế

Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đangphát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trườngđất đai theo hướng tích cực Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiềunước đã thi hành chính sách hạn điền và những qui định hạn chế quyền chuyểnnhượng đất đai Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đìnhnông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đấtđược coi là bất hợp pháp Những người đã nhận QSDĐ nông nghiệp không được

sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng Ở Rumani,một số mảnh đất bị qui định không được bán trong vòng 10 năm hoặc thậm chí

có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thểbắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình Ở Bungari, các doanh nghiệp không đượcquyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệpNhà nước Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đấtnông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khảnăng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khảnăng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mởrộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai.Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai.Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hútđầu tư của các nhà tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn nhưNhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nướcngoài Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hộinhập hiện nay

1.1.2 Thị trường đất đai Việt Nam

1.1.2.1 Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử KT - XH của đất nước trong mấy thập

kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triểnthị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệtđược đưa ra trao đổi, mua bán Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thịtrường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:

* Giai đoạn trước năm 1945:

Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội: xã hội phong kiến và xã hội thựcdân nửa phong kiến Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như khôngtồn tại Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nôngdân cho địa chủ, thực dân Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền

* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980:

Sau cách mạng tháng tám năm 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bảnluật quan trọng quy định về đất đai Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đãkhẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sởhữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Cáchoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai vànhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theotruyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận vớinhau Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch BĐS, songNhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán

và thu thuế trước bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất

* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992:

Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân vànghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Từ năm 1986, mặc dù đã xác địnhđường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật Đất đai năm 1988vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức” Tuynhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Ngườiđược thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển

nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữuđối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó” Như vậy trong giaiđoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thịtrường BĐS Nhưng trên thực tế, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn rangầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay,

tự cam kết giữa người mua và người bán

Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyếnkhích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ đượcphát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lựclượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai Theo kịp đòi hỏi của thực tếphát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 qui định: “Nhà nước giao đất cho các tổchức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo

vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụngđất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật” Kể từ đây khái niệm muabán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ, việc muabán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và QSDĐ(chuyển nhượng đất) gắn liền với BĐS đó

* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay:

Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới Giai đoạn nàyđánh dấu bởi sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quyhướng dẫn, triển khai nội dung của Luật Đất đai này Luật Đất đai 1993 đã cụ thểhoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhànước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấpquyền sử dụng đất” (khoản 2, điều 3, Luật Đất đai 1993) Lần đầu tiên khái niệmgiá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuếchuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tàisản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy địnhkhung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12, LuậtĐất đai 1993) Như vậy, từ khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành với việcquy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự

hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường địnhhướng XHCN Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danhnghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơhội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhàđất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức Lượng cầu chính thức về nhà, đấtbắt đầu tăng lên

Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lựcđầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên

bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạntăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứngcho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai.Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn ở nội địa hay từ nước ngoàigửi về đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS Tiếp đó Bộ Luật Dân sựnăm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển QSDĐ đối với hộ gia đình và cá nhân sửdụng đất Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai -BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-

1995 Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn như: Hà Nội, thành phố

Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước.Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp

7 - 10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4 - 5 lần Mộtphần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở vàkinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu

cơ chờ tăng giá

Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu

á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm,thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản

Từ năm 1998, thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấubằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấtđai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại QSDĐ, bảo lãnh và góp vốnbằng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong

nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lạiQSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ Chính phủ đã ban hành Nghịđịnh số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền củangười sử dụng đất.

Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh củanền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệpđịnh thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người ViệtNam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất gia tăng.Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch2001-2010, chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch pháttriển không gian KT - XH đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển KT - XH,quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị Tương lai phát triển

đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch Đó làđộng lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đấtđai đón đầu, làm gia tăng đột biến về cầu, góp phần hình thành cơn sốt trên thịtrường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003

Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 với nhữngquy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS Luật Đất đai này

đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một sốquyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường.QSDĐ được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nướcđược quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước;

áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bìnhthường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thốngđăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; côngkhai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự ánđầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúngbản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sảnxuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư

và quyền lợi của người bị thu hồi đất Từ khi Luật Đất đai 2003 chính thức có

hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, thị trườngBĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài.

Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thịtrường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằmthu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhàcùng với QSDĐ ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực Nhiều mảngthị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ caocấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch Và thị trường BĐS đãdiễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007

Giai đoạn cuối năm 2008, Việc tính thuế lũy tiến vào bất động sản( 28/2/2008), chính sách thắt chặt tiền tệ của chính phủ nhằm đối phó với lạmphát, tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới bắt nguồn từ

Mỹ, tâm lý nhiều nhà đầu tư sẽ rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án củamình Cho nên thị trường bất động sản có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đixuống, điều đó gây ra sự lúng túng và phân tâm cho tất cả mọi người tham gia,nhất là đối với những thị trường đang phát triển như Việt Nam

Năm 2008, thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi Đến năm 2010, đầunăm 2011, theo quy hoạch phát triển kinh tế, quy hoạch đất đai và quy hoạchphát triển mở mang đô thị, triển khai hạ tầng cơ sở mới thì thị trường bất độngsản trở nên sôi động và rất hấp dẫn trong thời điểm này Nhưng khi Nghị quyết số11/NQ-CP ban hành ngày 24/02/2011 về kiềm chế lạm phát, giảm tốc độ và tỷtrọng vay vốn tín dụng của khu vực phi sản xuất thì thị trường bất động sản đãdần trở nên trầm lắng và có nguy cơ đóng băng

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua

Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toànthoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:

* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát

Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗquan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinhdoanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu

của các cơ quan quản lý Nhà nước Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó làchúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đốivới sự phát triển kinh tế - xã hội Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưachính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách vàcác biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệđất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng củaNhà nước Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhucầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng Do vậy hầu hết cácquan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận độngtrong một thị trường không chính thức.

*Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường

Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thườngvới những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và chođời sống xã hội Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơnsốt đất vào các năm 2001 – 2003 và 2007 – 2008 Việc diễn ra các cơn sốt đất vớigiá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cưtăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đấtđai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống củadân cư Ngoài ra còn có những đợt đóng băng vào giai đoạn đầu năm 2004 – cuốinăm 2006, năm 2007 và năm 2008 Nguyên nhân chính là do sự thiếu quản lí vềthị trường BĐS cũng như việc đầu tư không hợp lí và việc áp dụng thuế lũy tiếnBĐS đã làm nhu cầu về đất giảm đáng kể Từ năm 2009 đến đầu năm 2011 thịtrường bất động sản khởi sắc, nhu cầu mua nhà đất của người dân tăng cao, đếngiữa năm 2011 đến nay thị trường lại rơi vào trạng thái trầm lắng

* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước

Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếuđược thực hiện theo phương thức trao tay Các bên mua bán phần nhiều khônglàm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước Ở các đô thị, hoạt động

môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các “văn phòngnhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinhdoanh và không nộp thuế cho Nhà nước Ở Hà Nội có hàng trăm “văn phòng”,

“trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1300 doanh nghiệp kinhdoanh nhà đất và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh nhà đất bất hợppháp Theo ước tính có tới 70 – 80% lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn

ra dưới dạng các quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay

Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đaicòn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập vàquản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tếthị trường có sự quản lý của Nhà nước Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫnđến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát đượccủa thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua Việc xây dựng một thị trườngđất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trởthành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn

1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

1.2.1 Khái quát chung về giá đất

Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đaiđược biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhấtđịnh, cho một mục đích sử dụng nhất định Hầu hết những nước có nền kinh tếthị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất, haygiá đất là giá bán quyền sở hữu đất Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải làgiá trị của vật chất, của tài sản đất, mà do những thuộc tính tự nhiên và xã hộicấu thành Có thể nói, đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác nênkhó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất Giá đất thực tế hoặc có được định giábằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trongnhững giai đoạn nhất định của nền KT - XH

Thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nướcquy định và giá đất hình thành trên thị trường Giá đất thị trường được hình thànhtrên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà

nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhànước Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong

đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thịtrường luôn ở trạng thái động

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổchức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kếhoạch Giá đất được quy định là giá QSDĐ Tại điều 4 Luật Đất đai 2003 nêu rõ:

“Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nướcquy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”

1.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm

và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là mộtnhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giátrị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của conngười vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là docác yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

1.2.2.1 Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất.

Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai Khinghiên cứu về nó Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn

cứ hình thành giá đất” Theo Mác: “Địa tô là một phạm trù nêu ra dùng để chỉ sốtiền mà nhà tư bản thuê đất phải trả cho địa chủ, số tiền này nhà tư bản phải trảtrong suốt thời gian thuê đất” Điều đó chứng tỏ rằng địa tô là tiền trả cho việc sửdụng đất và nó thuộc về địa chủ là người sở hữu ruộng đất Địa tô có được là mộtphần lợi nhuận mà nhà tư bản thu được từ hoạt động sản xuất kinh doanh trênđất, khi lợi nhuận tăng lên làm cho địa tô tăng lên từ đó giá đất cũng tăng theo.Tùy theo tính chất mà các nhà nghiên cứu chia địa tô thành các loại khác nhau.Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu nhữngmảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêuthụ hơn…) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Đây là độ chênh lệchgiữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Nguồn gốc của địa tô chênh

lệch là do lao động tạo ra Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I

và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản vàlao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khácnhau Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I do độ phì của đất đem lại, ngoài rayếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này Địa tôchênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần nhiều lợi nhuậnsiêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vậtchất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đemlại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằngnhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau Địa tô chênh lệch IIcho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác.Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất

có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể tính theocông thức sau:

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi

ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm caohơn giá cả sản xuất Trong chế độ CNTB, người sở hữu đất cho thuê đất nhất loạtthu về số địa tô nhất định, loại này không kể tốt hay xấu Đây là số chênh giá trịhàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất Trong một thời gian dài, kỹ thuật sản xuấtnông nghiệp lạc hậu hơn so với kĩ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của

tư bản nông nghiệp tương đối thấp, tư bản khả biến chiếm tỷ trọng lớn có thể thuêđược nhiều công nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dư Trong điều kiện đầu tưgiống nhau, tỷ suất giá trị thặng dư giống nhau, nông nghiệp mang lại giá trị thặng

dư nhiều hơn trong công nghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá trị cao hơn giá cảsản xuất, số chênh của nó chính là địa tô tuyệt đối Sự độc quyền tư hữu đất đai lànguyên nhân căn bản hình thành địa tô tuyệt đối Vì vậy việc quốc hữu hoá ruộngđất, xoá bỏ độc quyền tư hữu về ruộng đất sẽ xoá bỏ địa tô tuyệt đối

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt

1.2.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất cóthể thay đổi tăng hay giảm Khi lãi suất ngân hàng cao thì số tiền lưu thông trên thịtrường để mua đất sẽ giảm xuống vì nhà tư bản nhận thấy tiền gửi vào ngân hàng

sẽ có lợi hơn là mua đất để thu địa tô Ngược lại khi lãi suất ngân hàng giảmxuống, nhà tư bản có xu hướng huy động tiền vào mua đất Vấn đề đặt ra là số tiềnmua đất này tăng lên do tâm lí người bán đất sẽ để lại đất thu địa tô lợi hơn là bán

để lấy tiền gửi vào ngân hàng với lợi nhuận thấp hơn Trong đà tăng trưởng KT

-XH nói chung thì lãi suất có xu hướng giảm do giá đất sẽ ngày càng tăng

Thông thường người chủ đất căn cứ vào mức lãi suất ngân hàng bình quântrong một thời gian nhất định có thể đảm bảo an toàn tránh những nhân tố cá biệtxảy ra Lãi suất ngân hàng trong cùng một quốc gia là xấp xỉ như nhau khôngchênh lệch nhiều Lãi suất ngân hàng quyết định đến giá đất nói chung và khôngquyết định đến chênh lệch giá đất giữa nông thôn với đô thị

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, vớimối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết

và đưa ra công thức xác định giá đất:

1.2.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất

và làm cho giá đất luôn biến động

Hình 1.1 Quan hệ cung và cầu đất đai

Địa tô Giá đất=

Lãi suất ngân hàng

Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểmcân bằng Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đườngcung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vaymua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằngdịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0xuống P1

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến

có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường.Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đaitrên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được

từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địaphương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thuhút đầu tư Chính vì vậy, cung cầu về đất đai luôn xảy ra tình trạng mất cân đốicục bộ theo địa phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phươngkhác tới để điều hoà

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cầnphải sử dụng công cụ tài chính, nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu

vì cung cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật Đất đai 2003, hiện ởnước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá

do Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyêntắc, giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường Giá đất doNhà nước quy định dùng để áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước vớingười sử dụng đất vì không thể thoả thuận về giá đất trong mối quan hệ này.Nếu giá đất do Nhà nước quy định không sát giá thị trường thì cũng là dochúng ta không thể làm được điều đó Trong mối quan hệ giữa Nhà nướcvới người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trườngnếu có thể (đấu giá QSDĐ)

Giá

G1

D

Số lượng đất đai

Hình 1.2 Quan hệ cung cầu về đất đai trong ngắn hạn

Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đấttrong thời gian ngắn Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là

số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Dovậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tănglên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất

cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống bằng việcđiều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, cho chuyểnmục đích sử dụng đất Do đó, chất lượng quy hoạch là yếu tố quyết định sao chovừa đảm bảo cung về đất cho phát triển KT - XH, vừa đảm bảo sự cân bằng hợp

lý cơ cấu giữa các loại đất

Đối với Việt Nam, "nhu cầu của thị trường" đã được xác định là một trongnhững căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất tại Điều 22 Luật Đất đai 2003 Trình tự,thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 cũng thuận lợi hơnnhiều so với Luật Đất đai 1993

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối Khi tiến hành địnhgiá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá Các nhà địnhgiá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu :

1.2.3.1 Yếu tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổbiến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất

D1 S

G

trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết địnhgiá cụ thể cho các loại đất.

a Yếu tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đấtbằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng caohiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồmcác mặt :

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, cónhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

- Chế độ nhà ở, kiến trúc : Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọngtrong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tớigiá đất

- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của cácthửa đất cụ thể Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giáđất có khác biệt rất lớn Do vậy, Việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa

vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị,tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợpgiữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất

- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì Thuế tăng thìtích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạthấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cảđất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

-Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng cónhững tác động tới giá đất

b Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnhhưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độnhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình Khi nhân khẩutăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất Tố chất nhân khẩuthường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu và tỉ

lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này Sự thay đổi phương thức sinh hoạttruyền thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợchồng làm trung tâm Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn

hộ cho thuê một cách tương ứng

c Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất Nhân tố xãhội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu :

- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổnđịnh của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức

độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn Khilòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại

- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống antoàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theogiá đất tăng lên

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợidụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này cóảnh hưởng đột xuất tới giá đất

- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúcđẩy quá trình đô thị hóa Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăngcao khi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khuvực thông thường

d Yếu tố quốc tế

Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trườngnhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế Tình hình kinh tế, chính trịquốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước vànguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tácđộng tới giá đất

đ Yếu tố kinh tế

Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia Sự diễn biến của tình hìnhkinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị

quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác động chiphối giá đất qua các chỉ tiêu :

- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốcdân Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tếphồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăngtác động làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thốngnhất với xu thế của chu kì kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư : Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quanthuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Nhưvậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thểkhái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất.Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá

cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu

tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngânhàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trảngay một khoản lớn Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tìnhhình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở,đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất

- Ngoài ra các yếu tố như : tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độthu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tớiquan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất

1.2.3.2 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi cóđất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnhhưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối vớicác khu vực khác

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đấtchủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ Đó là: đường nước ngầm,

điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, côngviên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm,mức độ đồng bộ và cự li

- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đờisống của cộng đồng Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng gópphần quyết định đến giá đất

- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trongkhu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lýgiao thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp vớitính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhautrong đô thị

1.2.3.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũnggọi là nhân tố thửa đất ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnhhưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại

- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không

dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng,hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sửdụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng : Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật,còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, … đều không thuậnlợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quácao nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem lànhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật

độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa

để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường haygóc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng

và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

1.2.4 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của

ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu Những nhân

tố này lại luôn ở thế biến động

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất (định giá BĐS) là những nguyêntắc kinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếpđến quan niệm giá thị trường Những nguyên tắc này ít khi được xem xét mộtcách riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôngắn liền với nhau và bổ sung cho nhau Hiện nay, việc định giá đất được tuân thủtheo các nguyên tắc cơ bản sau:

1.2.4.1 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể khôngbao giờ giữ nguyên Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làmthay đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các xu thế của thịtrường (xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất,…) đối với loạithửa đất đó Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, thị hiếunhà, đất của con người cũng thay đổi không ngừng Vì vậy, người định giá phảibám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để địnhgiá đất nhằm phù hợp với thị trường tại thời điểm định giá

Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộcvào ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá trị thị trường hay việcđịnh giá trên cơ sở giá trị thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm định giá

“Nguyên tắc thay thế” luôn kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm những thayđổi về chính sách đất đai của Nhà nước; về sự biến động của thị trường đất đai

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bảnbiểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rông, làmột trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.

1.2.4.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tạithời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trongsuốt một khoảng thời gian xác định cho trước

Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật chất

và về mặt pháp luật

- Về mặt vật chất: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sửdụng tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặccho một người cụ thể)

- Xét về mặt pháp luật: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và

sử dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa đất đó phải được Nhà nước thừanhận và bảo hộ

Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đối với một thửa đất không chỉnói đến khả năng sinh lời của thửa đất đó mà có trường hợp thu nhập thực từ mộtthửa đất lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể lượng hoá được bằng tiền.Nhưng nó là một chỉ tiêu không thể không tính đến trong định giá bất động sản

và trong một chừng mực nào đó nó được vật chất hoá như là một chỉ tiêu để chỉmặt vật chất của bất động sản

1.2.4.3 Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó làkết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tốhình thành giá thì luân nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là đượchình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và nhữngbiến động chung của chúng

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cábiệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động củanhững nhân tố này Vì các nhân tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối

quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đấthiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai Do đó, nguyên tắc biến động vànguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau Trong việc định giá đất,không những phải dự tính chính xác sự biến động giấ đất trong tương lai, màđồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đấtđang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới xác định được giáđất hợp lý và chính xác.

Điều cần chú ý là các nguyên tắc không đứng đơn lẻ mà có mối quan hệtrực tiếp và gián tiếp với nhau Do đó, khi định giá đất ngoài việc cần phải hiểubiết đầy đủ các nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng đểvận dụng một cách tổng hợp mới nắm được giá đất chính xác

1.2.5 Các phương pháp định giá đất

Công tác định giá đất của Việt Nam mới được chính thức đi vào cuộc sống.Các quy định về phương pháp định giá đất đã dần dần được cụ thể hoá Trướcđây, các phương pháp định giá được quy định theo Thông tư 145/2007/TT-BTCngày 6/12/2007, bao gồm 4 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp, phươngpháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, và phương pháp thặng dư Hiện nay, ápdụng luật đất đai 2013, tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quyđịnh chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; địnhgiá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất bổ sung thêm phương pháp hệ số điềuchỉnh giá đất

2.2.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành cácbước sau đây:

* Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá

- Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự(thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sửdụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giáđất, Nội dung thông tin thu thập bao gồm:

+ Giá đất;

+ Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về

hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời

điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có

ảnh hưởng đến giá đất

- Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn:

+ Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;

+ Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản

+ Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng

hoặc người nhận chuyển nhượng cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp

- Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập

thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế

- xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần

định giá

* Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt

của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

- Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa

đất so sánh với thửa đất cần định giá;

- Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của thửa đất so sánh với thửa

đất cần định giá

* Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác

định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so

sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với

thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị ước tính

của thửa đất cần

định giá theo từng

= Giá đất của từngthửa đất so sánh

 Mức điều chỉnh về giá do các yếu

tố khác biệt của từng thửa đất sosánh với thửa đất cần định giá

thửa đất so sánh

* Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đốivới các mức giá ước tính của thửa đất cần xác định giá đã xác định tại bước 3;Giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từngmức giá đát ước tính không quá 10%

1.2.5.2 Phương pháp chiết trừ

Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phảitiến hành các bước sau đây:

* Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

* Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất

động sản so sánh theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của tài

sản gắn liền với đất của

bất động sản so sánh

= Giá trị xây dựng mới tại

thời điểm định giá đất  Giá trị hao mòn

* Bước 3: Ước tính giá đất của bất động sản so sánh theo công thức sau:

Giá trị đất của bất

động sản so sánh =

Giá trị bất độngsản so sánh 

Giá trị hiện tại của tài sảngắn liền với đất của bấtđộng sản so sánhViệc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Đơn giá của bất

động sản so sánh =

Giá trị đất của bất động sản so sánhDiện tích thửa đất của bất động sản so sánh

* Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

1.2.5.3 Phương pháp thu nhập

Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:

* Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần

định giá

* Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập

của thửa đất cần định giá

* Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

* Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa

Khi áp dụng phương pháp này để định giá đất phải tiến hành các bước sau:

* Bước 1: Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các

thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mụcđích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

* Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

* Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

* Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:

* Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất Tổng doanh thu Tổng chi phí

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa

đất cần định giá =

Giá trị của thửa đất cần định giáDiện tích thửa đất cần định giá

1.2.5.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây:

* Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

* Bước 2: Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

* Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

* Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất của thửa đất

cần định giá =

Giá đất trong bảng giá đất x

Hệ số điềuchỉnh giá đất

1.3 Công tác định giá đất trên thế giới và việt nam

1.3.1 Công tác định giá đất trên thế giới

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằnghình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một nghệ thuậtkhoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểmxác định Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định giámột tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng đượclưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý

Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định

cụ thể về định giá đất Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trênthế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư,đồng thời đã từng bước đi vào ổn định Sau đây chúng ta cùng xem xét công tácđịnh giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng vớiViệt Nam

1.3.1.1 Định giá đất ở Trung Quốc

Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 củathế kỷ XX Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với

nhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việcđịnh giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS Việc định giá được tiếnhành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS Ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh,vùng đều có cơ quan định giá đất Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giaodịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sảnmang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chínhtín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệt hạitài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao…

1.3.1.2 Định giá đất ở Úc

Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn bộlãnh thổ Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cungcấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hangtheo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật đất đai đểđưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác

Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất và

+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại

- Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước

bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác

1.3.1.3 Định giá đất ở Thụy Điển

Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng phương pháp xácđịnh giá đất của hai nước Thuỵ Điển và Úc Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thịtrường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người muamua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tintốt nhất về tài sản cần bán Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt75% giá trị thị trường Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay

không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế Giá trịxác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bốtrong hợp đồng cho thuê Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thìkhông cần định giá Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyêntắc, trong đó có nguyên tắc so sánh.

1.3.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam

Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽtrong Luật đất đai 2013 Định giá đất là cụ thể hoá quyền định đoạt đối với đấtđai của Nhà nước theo quy định tại Điều 18 Luật đất đai 2013:

1 Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất

2 Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.Trên thực tế, Nhà nước khó năm bắt giá đất trên thị trường vì nó biến độngmạnh mẽ theo thời gian và không gian Vì vậy để phục vụ cho công tác quản lýcủa mình, Nhà nước quy định khung giá chuẩn các loại đất Tại điều 112 LuậtĐất đai về nguyên tắc, phương pháp định giá đất

1 Việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tác sau đây:

a Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b Theo thời hạn sử dụng đất;

c Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mụcđích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối vớinhững nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giánhư nhau

2 Chính phủ quy định phương pháp định giá đất

Tại điều Điều 113 Luật đất đai về khung giá đất:

Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loạiđất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biếntrên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% so với giátối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù