Đầu tư phát triển tại Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà giai đoạn 2006 – 2020

Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường nguồn lực đầu vào quan trọng của hệ thống kinh tế quốc dân, có mối liên hệ trực tiếp với các thị trường nguồn lực đầu vào khác như thị trường lao động, thị trường tài chính. Vì vậy, thị trường bất động sán phát triển một cách lành mạnh có vai trò vừa góp phần phát triển kinh tế vừa góp phần ổn định xã hội Bất động sản là một lĩnh vực đầu tư rất đặc thù, đòi hỏi những điều kiện đặc biệt như nguồn tài chính vững mạnh, khả năng huy động vốn, mối quan hệ tốt với các cơ quan chức năng quản lý chuyên ngành, định hướng cũng như là tầm nhìn dài hạn của lãnh đạo doanh nghiệp. Hoạt động đầu tư bất động sản mang tính chu kỳ nên rủi ro rất lớn, tuy nhiên đi kèm với nó là lợi nhuận rất hấp dẫn, do đó thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia. Việt Nam đang trên đà phát triển nhanh, nhu cầu về các sản phẩm bất động sản như nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại,… là rất lớn, và đây và cũng chính là cơ hội và cũng là thách thức lớn đối với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản. Yêu cầu đặt ra các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có những định hướng đúng cho nguồn vốn đầu tư để có được chất lượng tăng trưởng cao nhất. Việc huy động và sử dụng vốn đầu tư hiệu quả sẽ là bàn đạp cho sự tăng trưởng kinh tế nói riêng và sự phát triển xã hội nói chung.

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN

1.1 Lý do chọn đề tài

Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia Thị trường bất động sản là một trong những thị trường nguồn lực đầu vào quan trọng của hệ thống kinh tế quốc dân, có mối liên hệ trực tiếp với các thị trường nguồn lực đầu vào khác như thị trường lao động, thị trường tài chính Vì vậy, thị trường bất động sán phát triển một cách lành mạnh có vai trò vừa góp phần phát triển kinh tế vừa góp phần ổn định xã hội

Bất động sản là một lĩnh vực đầu tư rất đặc thù, đòi hỏi những điều kiện đặc biệt như nguồn tài chính vững mạnh, khả năng huy động vốn, mối quan hệ tốt với các cơ quan chức năng quản lý chuyên ngành, định hướng cũng như là tầm nhìn dài hạn của lãnh đạo doanh nghiệp Hoạt động đầu tư bất động sản mang tính chu kỳ nên rủi ro rất lớn, tuy nhiên đi kèm với nó là lợi nhuận rất hấp dẫn, do đó thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia

Việt Nam đang trên đà phát triển nhanh, nhu cầu về các sản phẩm bất động sản như nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại,… là rất lớn, và đây và cũng chính

là cơ hội và cũng là thách thức lớn đối với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản Yêu cầu đặt ra các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có những định hướng đúng cho nguồn vốn đầu tư để có được chất lượng tăng trưởng cao nhất Việc huy động và sử dụng vốn đầu tư hiệu quả sẽ là bàn đạp cho sự tăng trưởng kinh tế nói riêng và sự phát triển xã hội nói chung

Trong các hình thức đầu tư của doanh nghiệp thì đầu tư phát triển là hình thức đầu tư đem lại giá trị gia tăng cho nền kinh tế và là động lực để các doanh nghiệp tiến hành đầu tư mạnh mẽ nhất Công ty cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà

là một thành viên của Tập đoàn Sông Đà Trải qua 8 năm phát triển công ty đã đạt được nhiều thành công nhờ hoạt động đầu tư phát triển Tuy nhiên, trong hoạt động đầu tư phát triển của Công ty còn tồn tại nhiều khiếm khuyết và những bài học cần

được khắc phục Vì vậy, tôi thấy cần thiết phải nghiên cứu và triển khai đề tài: “ Đầu tư phát triển tại Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông

Đà giai đoạn 2006 – 2020”

1.2.Mục đích nghiên cứu của đề tài

- Hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề về lý luận về đầu tư, đầu tư phát triển trong doanh nghiệp

- Nghiên cứu thực trạng hoạt động đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần Đầu

tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà Phân tích kết quả và hiệu quả đầu tư phát triển tại Công ty từ đó tìm ra những vấn đề còn tồn tại và nguyên nhân của vấn đề này

- Đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà giai đoạn 2006 – 2020

1.3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu hoạt động đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà

Phạm vi nghiên cứu:

- Phạm vi về không gian: Toàn bộ Công ty CP ĐTXD & PTĐT Sông Đà

- Phạm vi về thời gian: Giai đoạn 2007-2011

1.4.Phương pháp nghiên cứu

Luận văn đã sử dựng phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp quy nạp diễn dịch, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê toán học, phương pháp so sánh, phương pháp dự báo trong việc nghiên cứu đề tài

1.5.Tổng quan tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước

Các công trình nghiên cứu về đầu tư phát triển ở Việt Nam hiện nay:

Đề tài “Tình hình đầu tư phát triển tại công ty cổ phần Simco Sông Đà Thực trạng và giải pháp” của tác giả Nguyễn Huy Cường (2010) đã nghiên cứu về đầu tư phát triển tại doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Đề tài đã chỉ ra được những tồn tại, nguyên nhân, và giải pháp khắc phục trong hoạt động đầu tư của doanh nghiệp

Đề tài “Đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biên tại Đà Nẵng giai đoạn 2001 – 2010” của tác giả Nông Lan Phương (2011) đã nêu rõ khái niệm,

đặc điểm, vai trò của đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Từ đó, đề xuất định hướng, giải pháp phát triển cho thị trường này.

Hoàng Văn Cường và cộng sự (2006) ngoài việc nêu rõ khái niệm, đặc điểm của bất động sản, thị trường bất động sản và vai trò của thị trường này trong nền kinh tế quốc dân; và cũng đi vào phân tích quan hệ cung-cầu bất động sản, vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường này, đồng thời nêu lên kinh nghiệm của một số nước trên thế giới trong việc quản lý, phát triển thị trường bất động sản Từ

đó tác giả cũng đề xuất định hướng, giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở nước ta

Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam (2003) tập trung nêu và phân tích khái niệm, đặc điểm, vai trò, cấu trúc và tính tất yếu phải tồn tại của thị trường bất động sản Sau đó, các tác giả đi sâu nghiên cứu sự hình thành, các yếu tố cũng như quá trình hoạt động, phát triển và các chủ trương, chính sách ở tầm vĩ mô về BĐS và thị trường BĐS của VN

Các công ty BĐS nước ngoài tiến hành nghiên cứu thăm dò thị trường BĐS

ở VN trên các giác độ: chính sách, nhu cầu người tiêu dùng, khả năng thanh khoản,

sở thích về nơi ở, nhu cầu văn phòng Ngày 23/8/2008, CBRE – 1 tập đoàn BĐS lớn

ở Mỹ và đã thành lập công ty BĐS ở VN, đã đưa ra một báo cáo có tiêu đề :” Hà Nội mở rộng – Cơ hội và thách thức” phân tích toàn diện và có cách nhìn sâu về thị trường BĐS, chủ yếu là nhà ở, văn phòng và khu công nghiệp của hà nội mới

1.6.Những điểm mới của luận văn

- Nghiên cứu đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cụ thể là Công ty cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà nhằm thấy được những tồn tại, hạn chế và tìm giải pháp khắc phục, giúp doanh nghiệp phát triển

1.7.Kết cấu của luận văn

Kết cấu của luận văn gồm 4 chương:

Chương I: Tổng quan

Chương 2: Lý luận về đầu tư phát triển trong doanh nghiệp

Chương 3: Thực trạng đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà

Chương 4: Phương hướng và giải pháp đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà

CHƯƠNG II: LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 Bản chất của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

2.1.1 Khái niệm đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Đầu tư nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó Như vậy, mục tiêu của các công cuộc đầu

tư là đạt được các kết quả lớn hơn so với những hy sinh về nguồn lực mà người đầu

tư phải gánh chịu khi tiến hành đầu tư

Đầu tư phát triển là bộ phận cơ bản của đầu tư, là việc chi dùng vốn trong hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm làm tăng thêm hoặc tạo ra những tài sản vật chất (nhà xưởng, thiết bị ) và tài sản trí tuệ (tri thức, kỹ năng, ), gia tăng năng lực sản xuất, tạo thêm việc làm và vì mục tiêu phát triển

Đầu tư phát triển có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của một quốc gia, là một lĩnh vực hoạt động nhằm tạo ra và duy trì sự hoạt động của các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đầu

tư phát triển là việc chi dùng vốn trong hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm làm tăng thêm các tài sản vật chất (căn hộ, nhà ở, văn phòng cho thuê ), tài sản trí tuệ cho doanh nghiệp

Đầu tư phát triển đòi hỏi rất lớn nhiều loại nguồn lực Theo nghĩa hẹp, nguồn lực sử dụng cho đầu tư phát triển là tiền vốn Theo nghĩa rộng, nguồn lực đầu

tư bao gồm cả tiền vốn, đất đai, lao động, máy móc, thiết bị, tài nguyên

Kết quả của đầu tư phát triển là sự tăng thêm về tài sản vật chất, tài sản trí tuệ và tài sản vô hình Mặc dù đầu tư là ở hiện tại nhưng kết quả đầu tư thường thu được trong tương lai

2.1.2 Những đặc điểm cơ bản của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Theo luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê,

thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.

Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có đủ năng lực kinh tế theo quy định của pháp luật Hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có những đặc điểm cơ bản:

Thứ nhất, hoạt động đầu tư phát triển đòi hỏi một khối lượng vốn lớn, vốn

này không vận động và khê đọng trong suốt thời gian thực hiện đầu tư Đối với các doanh nghiệp bất động sản vốn đầu tư tập trung vào các công trình xây dựng nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật…, vốn đầu tư các công trình này thường rất lớn, có công trình lên tới hàng trăm đến hàng nghìn tỷ đồng)

Thứ hai, thời gian thực hiện các công cuộc đầu tư thường kéo dài Đối với

doanh nghiệp BĐS, thời gian đầu tư kéo dài thể hiện ở:

- Thời gian từ khi chuẩn bị đầu tư cho đến khi đưa các công trình vào hoạt động kéo dài Các công trình đầu tư của các doanh nghiệp BĐS như chung cư cao tầng, trung tâm thương mại, văn phòng… tùy thuộc vào quy mô diện tích, chiều cao tầng, hệ số sử dụng đất, tuy nhiên thường diễn ra trong thời gian từ 2 – 5 năm…

- Thời gian vận hành các công cuộc đầu tư cũng kéo dài: các công trình thường có tuổi thọ lớn trên 50 năm như các dự án văn phòng, trung tâm thương mại Nhiều công trình tồn tại không xác định thời gian như biệt thự, nhà liền kề, chung

cư, hạ tầng…

Chính vì các yếu tố trên mà khi ra quyết định đầu tư các doanh nghiệp BĐS cần đánh giá các yếu tố rủi ro có thể xảy ra để ra quyết định đầu tư chắc chắn Các yếu tố rủi ro ở đây như sự thay đổi cơ chế, chính sách pháp luật của nhà nước, quy hoạch, kế hoạch…Từ đó cần xác định, trong trường hợp các yếu tố rủi ro thay đổi trong một giới hạn nhất định, dự án có còn đem lại hiệu quả và hiệu quả chắc chắn hay không

Thứ ba là kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư phát triển chịu ảnh hưởng

của các yếu tố không ổn định theo thời gian, của tự nhiên, KT, XH Đối với doanh nghiệp bất động sản, sự biến động cung cầu giá cả nguyên vật liệu xây dựng trên thị trường, cơ chế chính sách của Nhà nước…sẽ ảnh hưởng đến kết quả và hiệu quả của dự án Vì vậy, nhà đầu đầu tư phải xem xét các yếu tố rủi ro có thể xảy, tìm biện pháp khắc phục, phòng ngừa rủi ro đó

Thứ tư, các thành quả hoạt động đầu tư được tạo dựng từ chính nơi chúng

được hình thành, do vậy cần nghiên cứu các yếu tố thường xuyên tác động như địa

lý, địa hình, địa chất, điều kiện kinh tế xã hội… Vấn đề đặt ra cho nhà quản lý chính

ở chỗ lựa chọn địa điểm của dự án

Thứ năm, các thành quả của hoạt động đầu tư phát triển có giá trị sử dụng

lâu dài, đó là các công trình kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc kéo dài vĩnh viễn Đối với doanh nghiệp bất động sản, thành quả đầu tư chính là các công trình nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng,…có giá trị sử dụng lâu dài

2.1.3 Vai trò của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Đầu tư phát triển là nhân tố quyết định sự ra đời, tồn tại và phát triển

của các doanh nghiệp Doanh nghiệp bất động sản muốn đi vào hoạt động cần có

sự đầu tư để mua sắm trang thiết bị, xây dựng cơ sở hạ tầng, thuê nhân công để tiến hành tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh Hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng trở nên khó khăn, bởi đây là lĩnh vực kinh doanh có tỷ suất sinh lợi cao hơn lĩnh vực khác, ngày càng nhiều doanh nghiệp tham gia kinh doanh trong lĩnh vực này Đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt, doanh nghiệp bất động sản phải tiến hành đầu tư để nâng cao sức cạnh tranh Thông qua đầu tư, doanh nghiệp sẽ cung cấp những sản phẩm tốt nhất với chi phí thấp nhất, mang đến cho người tiêu dùng những căn hộ, văn phòng, trung tâm thương mại, các công trình xây dựng với thiết kế hợp lý, độc đáo Qua đó, doanh nghiệp bất động sản sẽ tạo được uy tín và vị thế của mình trên thị trường, thị phần của doanh nghiệp sẽ được nâng cao

2.2 Vốn và nguồn vốn đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

2.2.1 Vốn đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Nguồn hình thành vốn đầu tư chính là phần tích lũy được thể hiện dưới dạng giá trị được chuyển hóa thành vốn đầu tư đáp ứng yêu cầu phát triển của xã hội Vốn có vai trò hết sức quan trọng đối với doanh nghiệp Vốn là điều kiện không thể thiếu được để thành lập doanh nghiệp và tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh Trong mọi loại hình doanh nghiệp, vốn phản ánh nguồn lực tài chính được đầu tư vào sản xuất kinh doanh Trong quản lý tài chính, các doanh nghiệp cần

chú ý quản lý việc huy động và sự luân chuyển của vốn, sự ảnh hưởng qua lại của các hình thái khác nhau của tài sản và hiệu quả trài chính.

- Điều kiện tiên quyết để thành lập doanh nghiệp Về mặt pháp lý, mỗi doanh nghiệp khi thành lập đề phải có 1 lượng vốn nhất định và phải lớn hơn hoặc bằng mức vốn pháp định do Nhà Nước quy định đối với lĩnh vực kinh doanh đó Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định tối thiểu là 6 tỷ đồng Như vậy, vốn đầu tư ban đầu có vai trò đảm bảo sự hình thành và tồn tại của doanh nghiệp trước pháp luật

- Cơ sở cho sự hoạt động của doanh nghiệp: Vốn là điều kiện cơ bản và thiết yếu để tiến hành bất kỳ quá trình và loại hình sản xuất kinh doanh nào Đối với doanh nghiệp bất động sản cũng như vậy, doanh nghiệp cần vốn để đầu tư xây dựng công trình nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng…

- Cơ sở cho việc mở rộng sản xuất kinh doanh: Quá trình mở cửa và hội nhập kinh tế đặt ra yêu cầu các doanh nghiệp phải liên tục đổi mới, đầu tư và tái đầu tư

Do vậy doanh nghiệp không thể không cần đến nguồn vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh

2.2.2 Nguồn vốn đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Nguồn vốn trong doanh nghiệp được hình thành từ 2 nguồn chính là nguồn vốn tự tài trợ (nguồn vốn chủ sở hữu hay vốn tự có) và nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài Nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài bao gồm vốn vay và nguồn vốn khác Thông thường trong doanh nghiệp bất động sản nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài chiếm khoảng 70% tổng nguồn vốn đầu tư phát triển

* Nguồn vốn tự tài trợ

- Nguồn vốn chủ sở hữu: Là nguồn hình thành từ vốn góp của chủ sở hữu doanh nghiệp Nguồn vốn này có vai trò đặc biệt quan trọng, có tính quyết định đến hoạt động đầu tư phát triển của doanh nghiệp Cơ cấu vốn chủ sở hữu trong cơ cấu vốn đầu tư phát triển càng lớn càng tăng tính tự chủ của doanh nghiệp, đóng vai trò quan trọng trong việc huy động các nguồn vốn khác, đồng thời làm giảm chi phí sử dụng vốn, nâng cao hiệu quả đầu tư

- Nguồn huy động từ lợi nhuận giữ lại, thặng dư vốn: Lợi nhuận giữ lại là nguồn để tái đầu tư, tăng thêm vốn cho hoạt động đầu tư phát triển Lợi nhuận giữ

lại được tích lũy qua các năm hoạt động của doanh nghiệp Bên cạnh đó, nguồn thặng dư vốn phát sinh chênh lệch giữa mệnh giá cổ phiếu và giá thị trường của cổ phiếu cũng là nguồn bổ sung quan trọng cho nguồn vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp.

- Nguồn huy động tư quỹ khấu hao tài sản cố định: Là nguồn vốn được hình thành từ việc trích khấu hao TSCĐ của doanh nghiệp

* Nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài

+ Nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài bao gồm:

- Vốn vay tín dụng Ngân hàng thương mại, vốn vay ngân hàng đầu tư phát triển Đây là nguồn tài trợ quan trọng cho hoạt động đầu tư phát triển của doanh nghiệp Nguồn vốn này có hạn chế về điều kiện tín dụng, các biện pháp bảo đảm tiền vay và sự kiểm soát của tổ chức cho vay về mục đích sử dụng và tình hình sử dụng vốn

- Huy động vốn từ thị trường chứng khoán: Thị trường chứng khoán là một kênh huy động vốn trung và dài hạn hiệu quả cho hoạt động đầu tư phát triển của doanh nghiệp bằng các hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu

- Nguồn vốn khác: Theo luật nhà ở, Doanh nghiệp bất động sản có thể huy động vốn thông qua Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II; Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận;…Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nguồn vốn góp khách hàng là kênh huy động vốn hữu hiệu hiện nay Doanh nghiệp có thể huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản

Chủ đầu tư phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự

án phát triển nhà ở đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác Đặc biệt, để đảm bảo cho người mua không gặp rủi ro, các doanh nghiệp còn mở tài khoản tại ngân hàng, chọn ngân hàng làm trung gian đảm bảo Điểm mạnh của phương thức này là tính chắc chắn cao Nhà đầu tư chắc chắn về đầu ra của sản phẩm, được vay vốn để đầu tư công trình trong dài hạn với mức lãi suất thấp còn khách hàng được lợi vì được mua BĐS với nhiều ưu đãi Tuy nhiên, nhược điểm của phương thức huy động này là tiến độ thi công, thời hạn giao nhà chưa đảm bảo Nếu thực hiện không đúng, khách hàng

và chủ đầu tư phải chịu lãi suất và trách nhiệm đền bù vật chất theo đúng hợp đồng thỏa thuận

2.3 Nội dung chủ yếu của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chính là đầu

tư vào tài sản cố định hữu hình và tài sản vô hình TSCĐ của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chính là văn phòng, trụ sở công ty; các dự án đang thực hiện (nhà cửa, vật kiến trúc, khu đất thực hiện dự án, các máy móc trang thiết bị…)…Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì đầu tư vào tài sản cố định hữu hình luôn chiếm một tỷ lệ lớn Đầu tư vào tài sản vô hình chính là đầu tư vào nguồn nhân lực và đầu tư vào hoạt động marketing và nâng cao thương hiệu

2.3.1 Đầu tư vào nhà cửa vật kiến trúc

Hoạt động đầu tư này chiếm một tỷ trọng lớn trong quá trình đầu tư phát triển của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường chiếm tỷ trọng 70% tổng vốn đầu tư phát triển Nó diễn ra trong quá trình thực hiện dự án, tuy nhiên do thời gian thực hiện dự án dài (3 đến 5 năm) kéo theo nguồn vốn cho hoạt động này thường phân bổ trong suốt thời gian thực hiện của dự án Vốn đầu tư vào nhà cửa vật kiến trúc chính là chi phí xây dựng các công trình của dự án (Các tòa nhà chung

cư, trung tâm thương mại, các khu đô thị, công viên giải trí, cơ sở hạ tầng…)

Đây là hoạt động chính tạo ra các sản phẩm cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và là nguồn thu chủ yếu cũng như mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp

2.3.2 Đầu tư vào tạo quỹ đất

Hoạt động này thường diễn ra ở giai đoạn đầu của dự án chủ yếu là đền bù giải phóng mặt bằng, tham gia đấu thầu các lô đất, nhận đất giao của nhà nước… Khi tạo lập quỹ đất cho doanh nghiệp cần chú trọng tới quy hoạch đô thị và điều kiện văn hóa, xã hội của từng vùng, miền Vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng cần tiến hành nhanh gọn, ổn thỏa, tránh thất thoát nguồn vốn đồng thời cũng được sự đồng tình ủng hộ của từng người dân Việc tạo lập quỹ đất được thông qua hình thức đấu thầu, đất được giao của nhà nước, mua lại chuyển nhượng của các chủ thể… Và các chi phí này chủ yếu tập trung vào giai đoạn đầu triển khai dự án Doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất sạch lớn sẽ có lợi thế cạnh tranh hơn các doanh nghiệp khác bởi: giá trị tài sản tăng, chi phí đầu vào thấp hơn doanh nghiệp khác, nhiều lợi thế trong việc giảm giá bán sản phẩm

2.3.3 Đầu tư vào máy móc, thiết bị, công nghệ

Lĩnh vực đầu tư cho máy móc thiết bị chiếm một tỷ trọng nhỏ khoảng 4% đến 6% tổng vốn đầu tư trong cả giai đoạn thực hiện dự án Tuy nhiên đây cũng là một yếu tố rất quan trọng trong hoạt động đầu tư bất động sản nó đi vào sự tiện nghi, sang trọng của một sản phẩm bất động sản khi được bán ra Máy móc thiết bị, công nghệ ở đây chính là máy móc, thiết bị gắn liền với công trình xây dựng như: Thiết bị trạm điện, thang máy, trạm bơm nước, các thiết bị thông minh, thiết bị quản

lý tòa nhà thông tin liên lạc, hệ thống điều hòa, …

Xu thế công nghệ mới áp dụng trong các sản phẩm bất động sản là một xu thế tất yếu và đang được chủ đầu tư áp dụng rộng rãi

+ Về thiết kế, hiện nay trên thế giới, khi thiết kế các công trình khi được đầu

tư xây dựng mới, ngoài các công năng tiện ích cần phải chú ý đến việc tạo ra môi trường thân thiện với người sử dụng; phải kết hợp yếu tố thẩm mỹ, hiện đại và sử dụng tiết kiệm năng lượng, thân thiện với môi trường Các nguồn năng lượng trên thế giới đang ngày càng cạn kiệt, vì vậy việc sử dụng tiết kiệm năng lượng đang là một hướng đi tất yếu cho các công trình mới

+ Các tòa nhà được trang bị hệ thống điều khiển tự động, có khả năng điều chỉnh chiếu sáng tự động theo thời gian trong ngày Hệ thống đung nước nóng sử dụng pin mặt trời hay hệ thống xử lý nước tuần hoàn…

Xã hội ngày càng phát triển, đặt ra một yêu cầu là các doanh nghiệp bất động sản phải đầu tư đổi mới máy móc thiết bị đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người.

2.3.4 Đầu tư phát triển nguồn nhân lực

Nguồn nhân lực ngành bất động sản hiện nay vẫn trong tình trạng thiếu về chất lượng nhân lực và yếu vì chưa có kiến thức một cách hệ thống Đặc biệt, thiếu nhân lực có chất lượng ở một số lĩnh vực như thiết kế, thi công, quản lý vận hành, tiếp thị tới các khách hàng quốc tế đối với các công trình BĐS lớn

Những doanh nghiệp có đội ngũ ngân lực chất lượng cao, phong cách làm việc chuyên nghiệp, phù hợp với thông lệ quốc tế sẽ có lợi thế lớn Do đánh giá đúng được xu thế thị trường, thu hút được đông đảo khách hàng

Ðể bổ sung, đáp ứng nhu cầu nguồn nhân lực các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ có cách duy nhất là tăng cường đào tạo Hiện nay, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường đầu tư vào nguồn nhân lực thông qua các hoạt động sau:

Thứ nhất, đào tạo nguồn nhân lực: trang bị kiến thức phổ thông, chuyên

nghiệp và kiến thức quản lý cho người lao động Việc đào tạo được thể hiện ở hai cấp độ:

+ Đào tạo phổ cập: phổ cập kiến thức cơ bản để người lao động nắm bắt hiểu biết được những kiến thức cơ bản về thị trường bđs nói chung, thị trường bđs VN và thị trường bđs khu vực mà Công ty đang triển khai thực hiện dự án…

+ Đào tạo chuyên sâu: các doanh nghiệp xây dựng cần tiến hành đào tạo chuyên sâu để có đội ngũ cán bộ giỏi, có đủ năng lực, kiến thức về lĩnh vực xây dựng để đưa doanh nghiệp phát triển Việc đào tạo chuyên sâu gắn với từng mảng công việc đặc thù căn cứ vào trình độ lao động của mỗi người như thiết kế, kiến trúc, lập dự toán, giám sát công trình hay môi giới, định giá BĐS

Thứ hai, lập các quỹ khen thưởng để khuyến khích cán bộ công nhân viên

không ngừng nâng cao tay nghề, phát huy sáng kiến,…từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp xây dựng

Nếu thực hiện đồng bộ, kịp thời các nhóm giải pháp, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ có một nguồn nhân lực xây dựng mạnh, đáp ứng được nhu cầu phát triển một cách bền vững của ngành, qua đó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế

2.3.5 Đầu tư vào hoạt động marketing và nâng cao thương hiệu

Hoạt động marketing là hoạt động góp phần tạo dựng hình ảnh của công ty trong tâm trí khách hàng hay nói cách khác khách hàng sẽ ấn tượng về công ty thông qua 1 giá trị nào đó khác biệt với các công ty khác trên thị trường Marketting

là việc tìm hiểu nhu cầu khách hàng, thiết kế và tạo ra sản phẩm như thế nào để thoả mãn nhu cầu đó và đem lại lợi nhuận cho nhà sản xuất Thay vì chỉ chú trọng đến việc sản xuất, doanh nghiệp phải quan tâm đến yêu cầu của khách hàng và công việc này thì khó hơn vì nó liên quan đến tâm lý của con người Do đó, những đòi hỏi của thị trường là khía cạnh quan trọng của marketing hiện đại và nó phải được xem xét trước quá trình sản xuất

Khách hàng là người thẩm định, quyết định sự thành công của dự án Khi sản phẩm của doanh nghiệp đã được khẳng định bởi thương hiệu của họ, thì việc bán sản phẩm dễ dàng hơn so với các doanh nghiệp không có thương hiệu Khi không có thương hiệu, doanh nghiệp sẽ phải mất nhiều thời gian, nỗ lực và tiền bạc thuyết phục khách hàng khi họ giới thiệu một sản phẩm hay dịch vụ chất lượng cao Điều này có nghĩa là làm tăng chi phí cho nhân sự, thời gian bán hàng lâu hơn và lợi nhuận thấp hơn trong một khoảng thời gian dài

Để xây dựng thương hiệu, có được một địa vị trong tâm trí của khách hàng, các doanh nghiệp bắt buộc phải chú trọng đúng mức đến công tác đầu tư cho hoạt động Marketting và nâng cao thương hiệu cho doanh nghiệp mình

Chi phí đầu tư cho hoạt động marketing của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bao gồm:

 Quảng cáo: Sử dụng truyền thông để quảng cáo thương hiệu cho công

ty Thiết kế đồng phục có in logo, biểu tượng của công ty Tham gia tài trợ cho chương trình được công chúng ủng hộ nhất, các chương trình mang tính quảng cáo như đêm hội bất động sản, hội chợ triển lãm bất động sản Vietbuild,

 Hoạt động xây dựng uy tín và thương hiệu của doanh nghiệp: Nâng cao trình độ cán bộ công nhân viên, tuyển dụng lao động giỏi, có kinh nghiệm Xây dựng đội ngũ kiểm tra chất lượng, đề ra các mức khen thưởng cho người giám sát viên và công nhân, đồng thời đảm bảo tối đa chất lượng công trình

 Hoạt động nghiên cứu thị trường: nghiên cứu và dự báo thị trường cũng như khách hàng tiềm năng… từ đó có chiến lược phát triển sản phẩm phù hợp

Hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản liên kết với các đơn vị tư vấn bđs hàng đầu như CBRE, Savills, Knight Franks, Coliers… nhằm có được những báo cáo đánh giá phân tích thị trường từ tổng quát tới chi tiết nhằm xác định được xu hướng thị trường, phân khúc khách hàng để từ đó doanh nghiệp bđs xác định sản phẩm cũng như khách hàng mục tiêu mà doanh nghiệp hướng tới.

Nhờ có sự chú trọng vào hoạt động marketing mà khả năng cạnh tranh trên thị trường và thị phần của doanh nghiệp tăng lên Do đó, đầu tư vào marketing phải chiếm một tỷ trọng hợp lý Đầu tư phát triển hoạt động marketing, quảng cáo được hiểu không chỉ là việc nâng cao hình ảnh, thương hiệu sản phẩm của doanh nghiệp tới khách hàng mà còn thể hiện định hướng phát triển bền vững của doanh nghiệp trong tương lai

2.4 Các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

2.4.1 Các chỉ tiêu đánh giá kết quả hoạt động đầu tư phát triển

* Tài sản cố định huy động

Tài sản cố định huy động là công trình hoặc hạng mục công trình, đối tượng

xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập đã kết thúc quá trình xây dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng, có thể đưa vào hoạt động được ngay

Các tài sản cố định được huy động là kết quả đạt được trực tiếp của quá trình thi công xây dựng công trình, chúng có thể được biểu hiện bằng hiện vật hoặc bằng giá trị Chỉ tiêu biểu hiện bằng hiện vật là số lượng các tài sản cố định được huy động, chỉ tiêu biểu hiện bằng giá trị là giá trị các tài sản cố định được huy động Chúng được tính theo giá dự toán hoặc giá trị thực tế Giá trị dự toán được sử dụng làm cơ sở để tính toán giá trị thực tế của tài sản cố định, để lập kế hoạch về vốn đầu

tư và tính khối lượng vốn đầu tư thực hiện

Chỉ tiêu giá trị các tài sản cố định được huy động được xác định theo công thức sau:

F = IVb + IVt - C - IVe

Trong đó:

F - Giá trị các tài sản cố định được huy động trong kỳ

IVb - Vốn đầu tư được thực hiện ở các kỳ trước chưa được huy động chuyển sang kỳ nghiên cứu (xây dựng dở dang đầu kỳ).

IVt - Vốn đầu tư được thực hiện trong kỳ nghiên cứu

C - Chi phí trong kỳ không tính vào giá trị tài sản cố định (đó là những khoản chi phí do nguyên nhân khách quan làm thiệt hại được cấp có thẩm quyền quyết định đầu tư cho phép duyệt bỏ: bão, lụt…)

IVe - Vốn đầu tư thực hiện chưa được huy động chuyển sang kỳ sau (xây dựng dở dang cuối kỳ)

Đối với từng dự án đầu tư, giá trị tài sản cố định huy động chính là giá trị những đối tượng, hạng mục công trình có khả năng phát huy tác dụng độc lập của từng dự án đã hoàn thành, bàn giao đưa vào hoạt động Công thức tính giá trị các tài sản cố định được huy động trong trường hợp này như sau:

* Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm

Khi các tài sản cố định được huy động vào sử dụng, chúng đã làm gia tăng năng lực sản xuất, phục vụ cho nền kinh tế

Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm được hiểu là khả năng đáp ứng nhu cầu sản xuất, phục vụ của các tài sản cố định đã được huy động vào sử dụng để sản xuất

ra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định được ghi trong dự

án đầu tư

Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, kết quả của hoạt động đầu tư phát triển thể hiện ở năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là năng lực phát huy tác dụng của các tài sản cố định được huy động như số số m2 diện tích sàn nhà ở, văn phòng; số căn hộ… cung ứng ra thị trường.Với sự gia tăng của năng lực sản xuất phục vụ do các tài sản cố định tạo ra, hoạt động đầu tư phát triển đã mang lại cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mức gia tăng của doanh thu, lợi nhuận

- Doanh thu tăng thêm, lợi nhuận tăng thêm: Doanh thu tăng thêm là một chỉ tiêu phản ánh kết quả do hoạt động đầu tư phát triển mang lại Doanh thu tăng thêm hàng năm được xác định bằng đơn giá nhân với sản lượng tăng thêm của năm đó.

- Đóng góp cho ngân sách tăng thêm: Thông qua hoạt động đầu tư phát triển, doanh nghiệp xây dựng sẽ góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nươc

- Lao động tăng thêm và thu nhập của người lao động tăng thêm: Hoạt động

đầu tư phát triển sẽ tạo thêm nhiêu việc làm, tăng thu nhập cho người lao động, tạo điều kiện cho người lao động cải thiện cuộc sống

- Vị thế và uy tín của doanh nghiệp: Thông qua đầu tư phát triển tạo nên thương hiệu cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hồ sơ kinh nghiệm và uy tín của doanh nghiệp càng cao thì khách hàng sẽ tìm đến các sản phẩm của doanh nghiệp ngày càng nhiều

2.4.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả đầu tư phát triển trong doanh nghiệp

* Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp

Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được đánh giá thông qua các chỉ tiêu cơ bản sau;

- Sản lượng tăng thêm so với vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ đầu tư:

Chỉ tiêu này được xác định bằng cách so sánh sản lượng tăng thêm trong kỳ nghiên cứu với tổng mức vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu Nó cho biết 1 đơn vị vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu của hoạt động đầu

tư đã tạo ra được bao nhiêu mức tăng của sản lượng trong kỳ nghiên cứu

Với đầu tư phát triển trong doanh nghiệp xây dựng chỉ tiêu này được xác định bằng chỉ số một đơn vị vốn đầu tư tạo ra bao nhiêu đơn vị sản phẩm (số m2 nhà ở, văn phòng, số căn hộ…) Nếu chỉ tiêu này càng lớn thì hiệu quả đầu tư xét trên quan điểm lợi ích người bỏ vốn càng cao

- Doanh thu tăng thêm so với vốn vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu:

Chỉ tiêu này được xác định bằng việc so sánh doanh thu tăng thêm trong kỳ nghiên cứu với tổng mức vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu Nó cho biết mức doanh thu tăng thêm tính trên 1 đơn vị vốn đầu tư phát huy tác dụng trong

kỳ nghiên cứu

- Tỷ suất sinh lời vốn đầu tư:

Chỉ tiêu này được xác định bằng việc so sánh lợi nhuận tăng thêm trong kỳ nghiên cứu với tổng vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu Nó cho biết một đơn vị vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu đã tạo ra được bao nhiêu lợi nhuận tăng thêm trong kỳ nghiên cứu

Giá trị của chỉ tiêu này càng lớn thì thì hiệu quả sử dụng vốn đầu tư phát triển càng cao Cũng như chỉ tiêu trên, chỉ tiêu này ít được dùng trong thực tế của đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ

- Hệ số huy động tài sản cố định:

Chỉ tiêu này được xác định bằng việc so sánh giá trị TSCĐ mới tăng thêm trong kỳ nghiên cứu với tổng mức vốn đầu tư xây dựng cơ bản thực hiện trong kỳ nghiên cứu Nó phản ánh mức độ đạt được kết quả của hoạt động đầu tư trong tổng

số vốn đầu tư xây dựng cơ bản thực hiện của doanh nghiệp

Giá trị của chỉ tiêu này càng lớn thì phản ánh thực tế quản lý quá trình thực hiện đầu tư Nếu nó lớn thể hiện quá trình đầu tư đã thực hiện thi công dứt điểm, nhanh chóng huy đông các công trình vào hoạt động, giảm được tình trạng ứ đọng vốn

* Hiệu quả kinh tế xã hội của hoạt động đầu tư phát triển trong DN

Hệ thống các chỉ tiêu cơ bản phản ánh hiệu quả kinh tế - xã hội của hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp bao gồm:

- Mức đóng góp cho ngân sách tăng thêm trong kỳ nghiên cứu so với vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu.

Chỉ tiêu này được xác định bằng việc so sánh tổng mức đóng góp cho ngân sách tăng thêm trong kỳ nghiên cứu với tổng mức vốn đầu tư phát huy tác dụng

trong kỳ nghiên cứu Chỉ tiêu này cho biết 1 đơn vị vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu đã đóng góp cho ngân sách với mức tăng thêm là bao nhiêu.

- Lao động tăng thêm tăng thêm của người lao động trên một đơn vị vốn đầu

tư phát triển.

Chỉ tiêu này được xác định bằng cách: So sánh số lao động tăng thêm trong

kỳ nghiên cứu của doanh nghiệp với tổng mức vốn đầu tư phát huy tác dụng trong

kỳ Chỉ tiêu này cho biết một đơn vị vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu của doanh nghiệp đã đem lại bao nhiêu lao động

- Mức thu nhập (hay tiền lương của người lao động) tăng thêm và số chỗ việc làm tăng thêm so với vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu.

Chỉ tiêu này được xác định bằng việc so sánh tổng thu nhập của người lao động tăng thêm trong kỳ nghiên cứu với tổng mức vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu Chỉ tiêu này cho biết 1 đơn vị vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu đã đem lại mức thu nhập của người lao động tăng thêm là bao nhiêu

2.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

2.4.1 Nhân tố khách quan

* Chính sách quản lý của Nhà nước

Để đầu tư có hiệu quả và thuận lợi thì doanh nghiệp phải nắm rõ hệ hống chính sách quản lý của Nhà nước hiện nay thông qua các quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước, hệ thống pháp luật như: Luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh BĐS và hàng loạt các văn bản dưới luật…

Một sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương sẽ có những tác động nhất định tới hoạt động của thị trường BĐS và sự đầu

tư vào lĩnh vực BĐS Do đó, nó sẽ ảnh hưởng tới sự phát triển của các công ty kinh doanh bất động sản

*Một số chính sách của Nhà nước tác động trực tiếp và gián tiếp như:

- Chính sách về nhà ở cho người lao động, nhà giá rẻ tác động làm ấm lên thị trường bất động sản, tạo thêm cơ hội đầu tư vào phân khúc nhà giá rẻ

- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại

thành phố

- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản

- Chính sách thuế của Nhà nước đối với Bất động sản

- Các chính sách của Nhà nước làm cho thu nhập, phúc lợi người lao động ngày càng tăng cao Thu nhập tăng cao hơn làm phát sinh thay đổi chỗ ở tiện nghi hơn, tác động đến đầu tư phát triển của doanh nghiệp bất động sản

- Đồ án quy hoạch xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050 được thông qua sẽ tạo cơ hội gia tăng qu ỹ cho các chủ đầu tư phát triển dự án mới

và tỉ lệ lạm phát tác động tới giá cả nguyên vật liệu xây dựng, ảnh hưởng tới chi phí đầu vào…; vì vậy, khi tiến hành hoạt động đầu tư doanh nghiệp bất động sản phải xem xét tác động của tất cả các yếu tố trên

* Những nhân tố thuộc về điều kiện tự nhiên, văn hóa-xã hội

- Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, trong quá trình xây dựng và triển khai các dự án đầu tư phát triển các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không thể không chú trọng đến các điều kiện tự nhiên nơi mà các dự án đi vào hoạt động Nếu các điều kiện tự nhiên tại dự án không thuận lợi sẽ ảnh hưởng đến tiến độ thi công của dự án, gây rủi ro cho khả năng thu hồi vốn Ngược lại, nếu các điều kiện thuận lợi thì khả năng thu hồi vốn đầu tư là rất lớn

2.4.2 Nhân tố chủ quan

*Chiến lược đầu tư phát triển của doanh nghiệp

- Định hướng chính sách và chiến lược của doanh nghiệp

+Định hướng chính sách của công ty: là sự xác định những quy tắc của hoạt động sản xuất trong tương lai gần, nó ảnh hưởng tới hiệu quả dự án đầu tư thông qua các quyết định đầu tư và phân bổ nguồn lực cho hoạt động đầu tư

+ Chiến lược kinh doanh là sự xác định mục tiêu và những nguồn lực nhằm đạt được mục tiêu tương lai cho doanh nghiệp, nó có ảnh hưởng tới các quyết định đầu tư cũng như phân bổ nguồn lực của doanh nghiệp cho các hoạt động khác nhau

Do đó, chiến lược kinh doanh có ảnh hưởng tới việc phân bổ bao nhiêu nguồn lực cho hoạt động đầu tư phát triển, nếu nguồn lực phân bổ cho các hoạt động này tương xứng thì sẽ tạo điều kiện cho việc nâng cao hiệu quả dự án đầu tư, ngược lại

sẽ có nguy cơ làm giảm hiệu quả dự án đầu tư

Chính sách và chiến lược đúng đắn sẽ tạo điều kiện cho công ty có một định hướng đầu tư phát triển đúng đắn, trên cơ sở đó huy động nguồn nhân lực cần thiết

cho đầu tư phát triển, tăng cường quy mô và hiệu quả hoạt động đầu tư phát triển

Trên cơ sở đó đem lại lợi ích cho cả doanh nghiệp cũng như nền kinh tế đất nước

* Năng lực tài chính của doanh nghiệp

Do bất động sản là hàng hóa có giá trị vốn lớn, do đó năng lực tài chính là một yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư Theo nghị định 71/2010/NĐ-

CP quy định, các chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình chiếm từ 15-20% tổng vốn đầu tư theo quy mô dự án Điều này nhằm đảm bảo chủ đầu tư phải có năng lực tài chính nhất định mới được đầu tư bất động sản Năng lực tài chính ảnh hưởng đến vốn, nguyên vật liệu, máy móc… cấp cho các dự án và do đó ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng của dự án Năng lực tài chính của chủ đầu tư cũng ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn đầu tư từ các thành phần kinh tế khác Những doanh nghiệp có lợi thế về vốn thì khả năng cạnh tranh cao, đặc biệt là trong bối cảnh lãi suất ngân hàng và tín dụng thắt chặt đối với cho vay bất động sản

* Công tác quản lý hoạt động đầu tư phát triển

Để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư được tiến hành thuận lợi, đạt được mục tiêu mong muốn, đem lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao thì trước khi bỏ vốn doanh nghiệp phải làm tốt công tác chuẩn bị đầu tư Đối với giai đoạn chuẩn bị đầu tư, vấn đề

chất lượng, vấn đề chính xác của kết quả nghiên cứu, tính toán và dự đoán là quan trọng nhất Trong quá trình lập dự án đầu tư phải dành đủ thời gian và chi phí theo đòi hỏi của các nghiên cứu.

Làm tốt công tác chuẩn bị đầu tư sẽ tạo tiền đề cho việc sử dụng có hiệu quả vốn đầu tư ở giai đoạn triển khai đầu tư (đúng tiến độ, không phải phá đi làm lại, tránh được những chi phí không cần thiết khác,…) Trong giai đoạn triển khai đầu

tư, vấn đề thời gian là quan trọng hơn cả, vốn đầu tư được chi ra và nằm khê đọng trong suốt những năm thực hiện đầu tư Đây là những năm vốn không sinh lời Thời gian thực hiện đầu tư càng kéo dài, vốn ứ đọng càng nhiều, tổn thất càng lớn,… làm giảm hiệu quả đầu tư của dự án

* Chất lượng nguồn nhân lực

Mọi sự thành công của các phương án đầu tư đều được quyết định bởi con người tham gia vào hoạt động đầu tư Do đó chất lượng của lao động cả về trí tuệ và thể chất có ảnh hưởng rất quan trọng đến kết quả hoạt động kinh doanh nói chung

và kết quả hoạt động đầu tư nói riêng Bên cạnh đó là năng lực điều hành của Ban quản lý dự án và khả năng thực hiện các gói thầu của các nhà thầu ảnh hưởng rất lớn đến quá trình thực hiện đầu tư và từ đó ảnh hưởng đến kết quả và hiệu quả đầu

tư Đây được coi là nhân tố chính dẫn đến việc quá trình thực hiện đầu tư bị kéo dài

và tăng chi phí đầu tư

CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ SÔNG ĐÀ

3.1 Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà.

3.1.1 Quá trình hình thành và phát triển

Công ty Cổ phần ĐTXD & PT Đô thị Sông Đà, đơn vị thành viên của Tập

Đoàn Sông Đà, là một doanh nghiệp được thành lập theo Quyết định số HĐQT ngày 13/2/2004 của Hội đồng quản trị Tổng công ty Sông Đà (nay là Tập Đoàn Sông Đà) và Đăng ký kinh doanh số 0103016226 tại Sở Kế hoạch Đầu tư Hà Nội (nay được đổi thành giấy chứng nhận mã số doanh nghiệp 0102186917)

26/TCT-Đăng kí thay đổi lần thứ : 6 ngày 30 tháng 09 năm 2010

1 Tên đầy đủ : Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Và Phát Triển Đô thị Sông Đà

Tên giao dịch Quốc tế: Song Da Urban Investment Construction And Development

Joint Stock Company.

Tên viết tắt : SONGDA URBAN

Mã CK : SDU (niêm yết tại HNX)

Trụ sở chính : Tầng 7, Nhà G10, Đường Nguyễn Trãi, Phường Thanh Xuân, Quận Thanh Xuân, Hà Nội

2 Ngành nghề kinh doanh được Nhà Nước cho phép:

- Xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp;

- Xây dựng các công trình giao thông và hạ tầng kỹ thuật, công trình thủy điện, công trình dân dụng công nghiệp;

- Đầu tư khai thác và chế biến khoáng sản (trừ khoáng sản Nhà nước cấm);

- Kinh doanh các dịch vụ phục vụ đô thị;

- Kinh doanh vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất;

- Lập, thẩm định dự án đầu tư các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, thuỷ điện, các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị;

Tư vấn lập hồ sơ mời thầu xây lắp, hồ sơ mời thầu thiết bị các công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, thủy lợi, thuỷ điện, các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị;

- Dịch vụ nhận uỷ thác đầu tư;

- Kinh doanh bất động sản bao gồm:

+ Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

+ Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;

+ Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng

để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại;

Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm:

+ Dịch vụ tư vấn bất động sản (không bao gồm hoạt động tư vấn về giá đất);

+ Dịch vụ quảng cáo bất động sản;

+ Dịch vụ quản lý bất động sản;

+ Dịch vụ môi giới bất động sản;

+ Dịch vụ đấu giá bất động sản;

+ Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;

- Thiết kế quy hoạch xây dựng; Thiết kế kiến trúc công trình;

- Thiết kế xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật;

- Thiết kế kết cấu công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp;

- Giám sát thi công xây dựng và hoàn thiện công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật;

- Xây dựng công trình công ích;

- Lắp đặt hệ thống cấp, thoát nước;

- Xây dựng công trình kỹ thuật dân dụng khác gồm, Xây dựng công trình cửa như: Đường thủy, bến cảng và các công trình trên sông, các cảng du lịch, cửa cống; Đập và đê; Xây dựng thủy lợi; Xây dựng đường hầm; Các công việc xây dựng khác không phải nhà như: Các công trình văn hóa, du lịch, thể thao ngoài trời

Sau 8 năm hoạt động Công ty Cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà đã không ngừng lớn mạnh, trở thành một doanh nghiệp uy tín trên thị trường.Tùy theo từng thời kỳ phát triển, Công ty đã có những nhiệm vụ sản xuất kinh doanh khác nhau để phù hợp với điều kiện thực tế Giai đoạn này, Công ty đã tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh trên lĩnh vực chính là: Kinh doanh bất động sản

- Kinh doanh bất động sản: Là hoạt động kinh doanh chính của Công ty Công

ty đã tiến hành nghiên cứu cơ hội đầu tư tại nhiều địa phương trên cả nước, đặc biệt

là 2 đô thị lớn Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh Với chủ trương là tập trung nghiên cứu các dự án đầu tư khu đô thị mới, khu chung cư, văn phòng cao cấp theo phương thức là tiến hành đầu tư cơ sở vật chất và hạ tầng kĩ thuật đầy đủ, sau đó bán lại hoặc cho thuê

3.1.2 Cơ cấu tổ chức bộ máy

Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Công ty:

Biểu đồ 3.1: Cơ cấu bộ máy sản xuất và quản lý

Cơ cấu tổ chức bộ máy Công ty như theo sơ đồ trên, bao gồm các bộ phận chức năng sau:

+ Đại hội đồng cổ đông: là cơ quan quyết định cao nhất của Công ty, gồm tất cả cổ đông có quyền biểu quyết, họp tối thiểu một lần một năm Đại hội đồng

cổ đông quyết định những vấn đề được pháp luật và điều lệ Công ty quy định

+ Hội đồng quản trị: là cơ quan quản trị Công ty, có toàn quyền nhân danh Công ty để quyết định, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo thẩm quyền được Đại hội đồng cổ đông giao Hội đồng quản trị của Công ty gồm 5 thành viên với nhiệm kỳ tối đa là 5 năm, trong đó có 02 người do Tập đoàn Sông Đà giới thiệu

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ

PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC KINH TẾ

PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC

Các công ty liên kết

TỔNG GIÁM ĐỐC

BAN KIỂM SOÁT

Các ban quản lý dự án đầu

Phòng

KH - ĐT

nghiệp vụ 2

Phòng Kinh doanh

Phòng Tổ chức Hành

chính

ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG

và là đại diện quản lý phần vốn góp nhà nước của Tập đoàn Hội đồng quản trị bầu ra Chủ tịch hội đồng quản trị.

+ Ban kiểm soát: là cơ quan hoạt động độc lập với Hội đồng quản trị và Tổng giám đốc Ban kiểm soát do Đại hội đồng cổ đông bầu ra, thay mặt Đại hội đồng cổ đông để thực hiện chức năng kiểm tra, giám sát quá trình hoạt động của công ty Các thành viên Ban kiểm soát gồm 3 người: 1 trưởng ban kiểm soát và 2 thành viên Ban kiểm soát báo cáo và chịu trách nhiệm trực tiếp trước Đại hội đồng cổ đông

+ Ban giám đốc: Có 4 thành viên bao gồm 1 Tổng giám đốc và 3 Phó Tổng giám đốc được HĐQT Công ty lựa chọn là người đứng đầu quản lý và điều hành trực tiếp các hoạt động đầu tư, kinh doanh, tài chính của Công ty Trong đó Tổng giám đốc là người đại diện theo pháp luật của công ty

+ Các phòng chức năng: Dưới ban giám đốc có 5 phòng chức năng là: Phòng kỹ thuật, Phòng tài chính kế toán, Phòng kế hoạch đầu tư, Phòng kinh doanh và Phòng tổ chức hành chính:

Nhiệm vụ của phòng Kỹ thuật: Nghiên cứu đưa ra các phương án thiết kế công trình nhà ở, căn hộ chung cư cao cấp, trung tâm thương mại, quy hoạch đô thị sao cho phù hợp với nhu cầu khách hàng, có trách nhiệm theo dõi các hoạt động chính của Công trường và hỗ trợ kỹ thuật nhằm đảm bảo chất lượng và tiến

độ công trình

Nhiệm vụ của phòng Tài chính Kế toán: Tổ chức thực hiện công tác hạch toán kế toán và điều hành công tác kế toán trong công ty để cung cấp kịp thời thông tin cho Ban giám đốc và các phòng liên quan Nghiên cứu thị trường vốn, lập kế hoạch tài chính ngắn hạn và dài hạn của Công ty; trên cơ sở kế hoạch sản xuất kinh doanh, lập kế hoạch vốn phục vụ sản xuất và đảm bảo cho kế hoạch

đó Theo dõi, quản lý vốn và tài sản toàn công ty, đề xuất biện pháp kịp thời chấn chỉnh thiếu sót trong quá trình quản lý vốn-tài sản

Nhiệm vụ của phòng Kế hoạch – Đầu tư: Lập chiến lược đầu tư phát triển dài hạn và kế hoạch đầu tư hàng năm của Công ty Nghiên cứu thị trường, cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nước và định hướng phát triển của Công ty để tìm cơ hội đầu tư Làm công tác thu hồi vốn Lập báo cáo sản xuất kinh doanh tháng, quý, năm

Nhiệm vụ của phòng Tổ chức Hành chính: Xây dựng tổ chức biên chế và quản lý lao động Quản lý công tác tổ chức nhân sự, tuyển dụng, an toàn lao động của CBCNV Công ty Xây dựng và giám sát hệ thống chấm công, đánh giá hiệu quả công tác của CBCNV, hệ thống lương thưởng Tổ chức các hoạt động thi đua khen thưởng, văn hóa văn nghệ Quản lý, phân phối, hướng dẫn, kiểm tra,

sử dụng vật tư trang thiết bị công ty đúng mục đích, đạt hiệu quả thiết thực

Nhiệm vụ của phòng Kinh doanh: có chức năng nghiên cứu thị trường, tìm kiếm nguồn hàng, xây dựng các chương trình khuyến mãi, quản lý các khách hàng Ngoài ra phòng kinh doanh còn có nhiệm vụ nghiên cứu, xây dựng đơn giá bất động sản, đơn giá văn phòng cho thuê, quản lý hoạt động bán hàng, thu tiền đặt cọc, tiền thanh toán và các hoạt động liên quan tới chứng từ giao nhận căn

hộ, chăm sóc khách hàng,…

+ Các đơn vị trực thuộc:

Các ban quản lý dự án: mỗi một dự án lớn mà công ty thực hiện thường

có một ban quản lý dự án tương ứng, hiện tại công ty có các ban quản lý: Ban quản lý tòa nhà hỗn hợp Sông Đà – Hà Đông, Ban quản lý dự án Tân Mai, Ban quản lý Dự án Khu đô thị mới Nam An Khánh, Ban quản lý Hà Nội; Ban quản lý tòa nhà hỗn hợp bến xe Hà Đông;

Các công ty liên kết: các Công ty liên kết khác nhau chủ yếu hoạt động

trên lĩnh vực xây lắp các công trình nhà ở dân dụng, xây dựng Chung cư, trung tâm thương mại, xây dựng khu đô thị như: Công ty Cổ phần ĐTXD Bắc Hà; Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư SDU…

3.2 Thực trạng hoạt động đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà

3.2.1 Tình hình Vốn đầu tư phát triển của Công ty CP đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà giai đoạn 2007-2011

Trong thời gian qua, Công ty CP ĐTXD & PTĐT Sông Đà đã triển khai đầu

tư hàng loạt các dự án lớn, quan trọng nhằm nâng cao năng lực sản xuất và kinh doanh bất động sản Cụ thể, quy mô vốn đầu tư của Công ty trong giai đoạn 2007-

2011 như sau:

Bảng 3.1: Vốn đầu tư phát triển của Công ty giai đoạn 2007-2011

Chỉ tiêu

Đơn

vị tính

liên hoàn

tỷ đồng 0,00 104,93 177,80 -89,69 -49,56 143,480Giá trị tăng

định gốc

tỷ đồng 0,00 104,93 282,73 193,04 143,48Tốc độ

(Nguồn: Công ty CP ĐTXD & PTĐT Sông Đà)

Qua bảng trên ta thấy, Năm 2007 vốn đầu tư thực hiện là 302,12 tỷ đồng được thực hiện chủ yếu vào công tác thi công phần ngầm các công trình chung cư cao cấp, thi công hạ tầng các khu đô thị để đưa các sản phẩm lên sàn giao dịch bất động sản Giai đoạn 2008-2009 là giai đoạn Công ty triển khai thi công hàng loạt các dự án nên vốn đầu tư phát triển giai đoạn này có xu hướng tăng, đặc biệt năm

2009 tăng cao nhất, đạt 43,68 % so với năm 2008 Giai đoạn 2010-2011, do tác động của suy thoái kinh tế toàn cầu, Ngân hàng thắt chặt tín dụng, thanh khoản của thị trường bất động sản giảm, vì thế vốn đầu tư phát triển giai đoạn này có xu hướng giảm Đặc biệt, năm 2010 giảm mạnh nhất, vốn đầu tư giảm thêm 15,34% so với năm 2009

3.2.2 Vốn đầu tư phát triển phân theo nguồn vốn của Công ty CP đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà giai đoạn 2007-2011

Yếu tố vốn là yếu tố chủ chốt tạo nên quy mô hoạt động của doanh nghiệp,

nó quyết định đến sự thành công hay thất bại của doanh nghiệp, là chỉ tiêu đánh giá

về hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp Chính vì thế doanh nghiệp cần phải có những biện pháp tài chính cần thiết cho việc huy động và sử dụng vốn đầu tư nhằm đảm bảo cho quá trình kinh doanh cũng như đầu tư được tiến hành một cách liên tục

và đạt hiệu quả cao

Nguồn vốn của Công ty Cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà được hình thành

từ 3 nguồn: Thứ nhất là nguồn vốn tự có, thứ hai là vốn vay các tổ chức tài chính,

và nguồn vốn khác (chủ yếu là các khoản thu trước của các khách khi đăng ký mua căn hộ, nhà ở thấp tầng, thuê các trung tâm thương mại)

Bảng 3.2: Nguồn vốn đầu tư phân theo nguồn vốn của Công ty giai đoạn

(Nguồn: Công ty CP ĐTXD & PTĐT Sông Đà)

Tỷ trọng các nguồn vốn của Công ty Cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà giai đoạn năm 2007 đến 2011 được thể hiện trong bảng sau:

Bảng 3.3: Cơ cấu nguồn vốn đầu tư phát triển của Công ty giai đoạn 2007-2011

(Nguồn: Công ty CP ĐTXD & PTĐT Sông Đà)

Qua bảng số liệu 2, 3 ta thấy, nguồn vốn đầu tư giai đoạn năm 2007 – 2011

có sự thay đổi trong cơ cấu theo từng năm, cụ thể:

Tổng nguồn vốn đầu tư phát triển trong 5 năm là 2.234,78 tỷ đồng, trong đó nguồn vốn tự tài trợ của công ty là 630 tỷ đồng, chiếm 28,19% trong tổng nguồn vốn đầu tư; nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài là 1604,78 tỷ đồng, chiếm 71,81% trong tổng vốn đầu tư Để dễ so sánh bằng trực quan ta có biểu đồ thể hiện cơ cấu nguồn vốn như sau:

Biểu đồ 3.2: Cơ cấu nguồn vốn của Công ty trong giai đoạn năm 2007- 2011

- Nguồn vốn tự tài trợ:

Nguồn vốn tự tài trợ của Công ty có xu hướng tăng mạnh cả về giá trị và tỷ trọng năm sau cao hơn năm trước Đây là nguồn vốn đóng vai trò quyết định đối với hoạt động đầu tư phát triển, nó thể hiện tiềm lực tài chính của Công ty Nguồn vốn này chủ yếu được huy động từ vốn góp của các thành viên trong Công ty và lợi nhuận để lại hàng năm phục vụ đầu tư phát triển Năm 2008, tuy khủng hoảng kinh

tế toàn cầu nhưng lượng vốn tự có của Công ty vẫn đạt tốc độ tăng trưởng cao nhất

là 233 % so với năm 2007 Từ năm 2009 đến năm 2011, nguồn vốn tự có của Công

ty vẫn giữ được mức tăng trưởng ổn định

Qua bảng trên ta thấy tỷ lệ vốn tự có của Công ty luôn nằm trong giới hạn

an toàn về mặt tài chính sẽ tạo điều kiện cho công ty dễ dàng tiếp cận với các nguồn vốn vay Nguồn vốn ngày có ưu điểm là doanh nghiệp có quyền chủ động kiểm soát, không phải trả chi phí nợ gốc là lãi vay, rủi ro thấp… Do đó, công ty chủ trương giữ tỷ trọng nguồn vốn tự có ở mức cao

- Nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài:

Nhìn chung, hàng năm nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài luôn chiếm tỷ trọng cao trong tổng vốn đầu tư của Công ty Đây là nguồn vốn lớn đóng vai trò quan trọng đến hoạt động đầu tư phát triển Trong cả giai đoạn 2007-2011 tổng nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài là 1604.78 tỷ đồng chiếm 71.81%, trong đó vốn đi vay là

590 tỷ đồng chiếm 26.4% tổng vốn đầu tư, vốn huy động từ khách hàng là 1014.78

tỷ đồng, chiếm 45,41% tổng vốn đầu tư Giai đoạn 2007-2009, vốn huy động từ bên ngoài luôn tăng về giá trị nhưng giảm dần về tỷ trọng, sang giai đoạn 2010-2011 nguồn vốn này có xu hướng giảm cả về giá trị lẫn tỷ trọng trong tổng nguồn vốn đầu tư phát triển Sở dĩ như vậy là Công ty đã có nguồn vốn tự có lớn, giảm dần tỷ

lệ vốn vay tránh rủi ro trong bối cảnh kinh kế toàn cầu đang bước vào thời kỳ khủng hoảng

Việc huy động được nguồn vốn vay lớn đã mang lại nhiều lợi ích cho Công

ty, tạo động lực mạnh mẽ cho hoạt động đầu tư phát triển Tuy nhiên, mặt trái của việc sử dụng quá nhiều vốn này là gây ra áp lực trả nợ cao, có thể làm giảm thậm chí mất khả năng thanh toán, phá vỡ kế hoạch đầu tư của các dự án và gây ra phá sản cho Công ty Vì vậy, Công ty đã có chủ trương giảm dần về lượng và tỷ trọng nguồn vốn huy động từ bên ngoài

3.2.3 Tình hình đầu tư phát triển theo nội dung đầu tư của Công ty CP đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà

Tình hình thực hiện vốn theo nội dung đầu tư tại Công ty CP ĐTXD&PTĐT Sông Đà giai đoạn 2007-2011 như sau:

Bảng 3.4: Vốn đầu tư phát triển phân theo nội dung của Công ty giai đoạn 2011

407,05

584,85

495,16

445,60

385,50

557,60

464,32

415,25

275,65

417,65

351,55

310,30

93,05

115,45

92,17

87,75

470,

47

3 Máy móc, thiết bị

12,50

16,80

24,50

20,60

17,20

21,55

27,25

30,84

30,35

9,50

8,80

10,20

9,40

46,

15

2 ĐTPT marketting

8,93

12,05

18,45

20,64

20,95

81,

02

(Nguồn: Công ty CP ĐTXD & PTĐT Sông Đà)

Với tổng vốn đầu tư giai đoạn 2007-2011 là 2234,78 tỷ đồng được tập trung chủ yếu vào tài sản cố định (tạo quỹ đất xây dựng, căn hộ, nhà ở thấp tầng, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, cơ sở hạ tầng…) là 2107,61 tỷ đồng Điều này thể hiện rõ lĩnh vực đầu tư của công ty trong giai đoạn này là tập trung chủ yếu vào các dự án bất động sản với nguồn vốn chủ yếu vào đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng công trình Tuy nhiên lượng vốn đầu tư vào TSCĐ có xu hướng giảm trong giai đoạn 2010-2011 là do tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu,

do mục tiêu kiềm chế lạm phát của Chính Phủ

Lĩnh vực đầu tư TSCĐ vô hình có giá trị tương đối cao đạt 127,17 tỷ đồng tập trung vào phát triển nguồn nhân lực với đội ngũ cán bộ chuyên viên chuyên nghiệp sao cho bắt kịp với tình hình, nhu cầu trong nước, khu vực và trên thế giới Trong giai đoạn vừa qua Công ty cũng đã chú tâm và có sự đầu tư thích đáng cho lĩnh vực này

Để thấy rõ cơ cấu vốn phân theo nội dung đầu tư ta có bảng sau:

Bảng 3.5: Cơ cấu vốn đầu tư phát triển phân theo nội dung của Công ty giai đoạn

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

A

Đầu tư vào TSCĐ

hữu hình

94,31

94,71

95,34

93,77

93,19

94,31

1

Nhà cửa, vật kiến

trúc

63,02

67,72

71,41

71,00

69,64

69,16

22,86

19,74

18,61

19,69

21,05

3 Máy móc, thiết bị

4,14

4,13

4,19

4,16

3,86

4,35

B

Đầu tư vào TSCĐ

vô hình

5,69

5,29

4,66

6,23

6,81

5,69

1

ĐTPT nguồn

nhân lực

2,73

2,33

1,50

2,06

2,11

2,07

(Nguồn: Công ty CP ĐTXD & PTĐT Sông Đà)

Qua số liệu trên cho thấy giai đoạn 2007-2011 nguồn vốn đầu tư của Công ty phần lớn được dùng vào đầu tư cho tài sản cố định, trong đó chủ yếu là hoạt động xây lắp, tạo quỹ đất cho công ty …Hàng năm lượng vốn đầu tư vào tài sản cố định luôn chiếm tỷ trọng cao (94,31%) và có xu hướng ổn định

Về đầu tư TSCĐ vô hình có xu hướng ổn định cả về lượng và tỷ trọng, tính chung cho cả giai đoạn 2007-2011 là 127,177 tỷ đồng chiếm tỷ trọng nhỏ 5,69% Hoạt động đầu tư này nhằm đạo tạo nguồn nhân lực nắm bắt kịp thời xu hướng phát

triển của thế giới, nắm bắt kịp thời nhu cầu nhà ở của khách hàng… Một mặt hoạt động đầu tư phát triển này nhằm mở rộng tầm ảnh hưởng, quảng bá thương hiệu của công ty, mặt khác đưa sản phẩm của công ty đến với khách hàng.

Nhìn chung cơ cấu vốn đầu tư theo nội dung của Công ty về cơ bản là hợp lý Trong nền kinh tế thị trường các doanh nghiệp đều chú trọng đầu tư vào cơ sở hạ tầng và máy móc thiết bị, những tài sản này lại đòi hỏi nguồn vốn lớn Do đó, tỷ trọng vốn đầu tư dành cho tài sản cố định thường rất cao trong tổng vốn đầu tư

Để hiểu rõ hơn về cơ cấu vốn đầu tư phân theo nội dung đầu tư ta sẽ phân tích từng nội dung đầu tư cụ thể như sau:

- Quy mô vốn đầu tư vào nhà cửa, vật kiến trúc:

Trong giai đoạn 2007-2011 nội dung đầu tư xây dựng công trình nhà cửa, vật kiến trúc luôn chiếm một tỷ trọng cao trong tổng mức đầu tư Sở dĩ như vậy là do các dự án của công ty đều là xây dựng chung cư cao tầng, văn phòng cho thuê, khu

đô thị mới… Tổng vốn đầu tư xây dựng công trình trong giai đoạn này là 1545,54

tỷ đồng chiếm 69,16% tổng vốn đầu tư, phân ra các năm như sau:

Bảng 3.6: Tình hình đầu tư vào nhà cửa, vật kiến trúc của Công ty giai đoạn

gốc (%) 44,78 119,37 84,65 62,98

(Nguồn: Công ty CP ĐTXD & PTĐT Sông Đà)

Qua bảng số liệu trên cho thấy, năm 2007 vốn đầu tư cho lĩnh vực này chỉ là 190,39 tỷ đồng, năm 2008 là 275,65 tỷ đồng và đến năm 2009 lượng vốn tăng cao nhất đạt 417,65 tỷ đồng, tăng thêm 51,52% so với năm 2008 và 119,37% so với năm 2007 Tuy nhiên đến năm 2010 và 2011, vốn đầu tư xây dựng cơ bản lại có xu hướng giảm xuống, năm 2010 giảm 15,827% so với năm 2009 tương ứng giảm 66,1 tỷ đồng; năm 2011 giảm 11,734% so với năm 2010, tương ứng giảm 41,25 tỷ đồng

Số liệu trên thể hiện tốc độ tăng trưởng rất cao của vốn đầu tư xây dựng cơ bản và chiếm tỷ trọng chủ yếu trong đầu tư phát triển của công ty Mặc dù giai đoạn 2010-2011 nguồn vốn này có xu hướng giảm do tình hình kinh tế trong nước khủng hoảng, tuy nhiên vẫn còn rất lớn về lượng

- Quy mô vốn đầu tư cho đền bù giải phóng mặt bằng (tạo quỹ đất)

Lĩnh vực đầu tư cho đền bù giải phóng mặt bằng chiếm tỷ trọng khá lớn khoảng 21,05% một năm Trong giai đoạn hiện nay việc tạo lập quỹ đất cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vô cùng quan trọng, nó quyết định đến quy mô sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Khi tạo lập quỹ đất cho doanh nghiệp cần chú trọng tới quy hoạch đô thị và điều kiện văn hóa, xã hội của từng vùng, miền Vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng cần tiến hành nhanh gọn, ổn thỏa, tránh thất thoát nguồn vốn đồng thời cũng được sự đồng tình ủng hộ của từng người dân Việc tạo lập quỹ đất được thông qua hình thức đấu thầu, đất được giao của nhà nước, mua lại chuyển nhượng của các chủ thể… Và các chi phí này chủ yếu tập trung vào giai đoạn đầu triển khai dự án

Lượng vốn này được phân ra các năm như sau:

Bảng 3.7: Tình hình đầu tư vào đền bù giải phóng mặt bằng của Công ty giai đoạn

2007 – 2011

Đơn vị tính: tỷ đồng

(Nguồn: Công ty CP ĐTXD & PTĐT Sông Đà)

Qua bảng số liệu ta thấy Tổng lượng vốn đầu tư trong cả giai đoạn

2007-2011 là 470,47 tỷ đồng chiếm 21,057% tổng vốn đầu tư Vốn đầu tư vào đền bù giải phóng mặt bằng liên tục tăng qua trong giai đoạn 2007-2009; cụ thể năm 2007 là 82,05 tỷ đồng năm 2008 là 93,05 tỷ đồng tăng 13,41% so với năm 2007 và năm

2009 là 115,45 tỷ đồng tăng 24,07% so với năm 2008 Tuy nhiên giai đoạn

2010-2011 lại có xu hướng giảm dần năm 2010 là 92,17 tỷ đồng giảm 20,16% so với năm

2009 và năm 2011 là 87,75 tỷ đồng giảm 4,8% so với năm 2010

Mặc dù tỷ trọng vốn đầu tư đền bù giải phóng mặt có xu hướng giảm trong những năm 2010 và 2011 nhưng vẫn chiếm một tỷ trọng đáng kể và vẫn được duy trì Điều này cho thấy tình hình đầu tư vào bất động sản của vẫn tiếp diễn mạnh mẽ tuy có giảm về lượng

- Quy mô vốn đầu tư cho đổi mới máy móc thiết bị công nghệ

Lĩnh vực đầu tư cho máy móc thiết bị chiếm một tỷ trọng nhỏ, trong giai đoạn 2007-2011 vốn đầu tư cho máy móc thiết bị của công ty chỉ đạt 91,6 tỷ đồng chiếm 4,4% tổng vốn đầu tư trong cả giai đoạn Sở dĩ như vậy là do các dự án của công ty có chi phí thiết bị thấp trong tổng mức đầu tư là các chi phí như: Thiết bị

trạm điện, thang máy, trạm bơm nước, các thiết bị thông minh, thiết bị quản lý tòa nhà thông tin liên lạc… Hơn nữa, các thiết bị này cần thiết để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty cũng không cần đầu tư nhiều với mức đầu tư thấp

Cơ cấu vốn đầu tư cho máy móc thiết bị của công ty như vậy là khá hợp lý với lĩnh vực kinh doanh chủ yếu là bất động sản Lượng vốn này được phân ra các năm trong giai đoạn như sau:

Bảng 3.8: Tình hình đầu tư vào máy móc thiết bị của Công ty giai đoạn

(Nguồn: Công ty CP ĐTXD & PTĐT Sông Đà)

Lượng vốn đầu tư cho máy móc thiết bị tương đối lớn 91,6 tỷ đồng nhưng vẫn chiếm một tỷ trọng nhỏ trong tổng mức đầu tư 4,4% Lượng vốn này tăng liên tục qua các năm 2007 là 12,5 tỷ đồng thì năm 2008 là 16,8 tỷ đồng tăng 34,4% so với năm 2007; năm 2009 là 24,5 tỷ đồng tăng 45,8% so với năm 2008 Tuy nhiên lượng vốn đầu tư máy móc thiết bị lại có xu hướng giảm qua các năm 2010 là 20,6

tỷ đồng giảm 15,92% so với năm 2009 và năm 2011 là 17,2 tỷ đồng giảm 16,5% so với năm 2010

- Vốn đầu tư phát triển nguồn nhân lực

Trong mọi hoạt động đầu tư thì đầu tư vào con người là mang lại hiệu quả cao nhất, lâu dài và có ý nghĩa hơn cả Nếu như tài sản cố định thể hiện năng lực sản xuất, kinh doanh của mỗi doanh nghiệp thì nguồn nhân lực thể hiện trình độ sản xuất của kinh doanh của doanh nghiệp đó

Hiểu rõ điều này, trong những năm qua bên cạnh việc đầu tư cải tạo, nâng cấp, xây mới hệ thống nhà xưởng, văn phòng làm việc Công ty Cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà luôn chú trọng việc tuyển dụng, đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao chuyên môn nhân viên Công ty Cho cán bộ du học nước ngoài để bắt kịp với tình phát triển của của khu vực và trên thế giới Cử các đội ngũ cán bộ đi tìm hiểu văn hóa vùng miền, khảo sát thị trường qua đó đánh giá chính xác nhu cầu nhà ở của khách hàng, khách hàng tiềm năng cũng như mức thu nhập của từng hộ dân để có phương án quy hoạch kiến trúc phù hợp

Lao động tại Công ty hiện tại được chia làm 3 bộ phận: Bộ phận cán bộ quản

lý, bộ phận cán bộ làm công tác chuyên môn, nghiệp vụ và lực lượng công nhân kỹ thuật

Tính đến hết năm 2011, Công ty đã có 255 người với đa phần là lực lượng lao động trẻ dưới 40 tuổi, chiếm trên 70% Trình độ lao động cũng được nâng lên rất nhiều so với trước đây Lực lượng lao động có trình độ trên đại học là 13 người chiếm 5%; Lao động có trình độ đại học là 193 người chiếm đại bộ phận nguồn nhân lực của công ty 76%, cao đẳng là 24 người chiếm 9,4%; lao động phổ thông là

25 người chiếm tỉ lệ là 9,6% Cơ cấu lao động chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng lao động được đào tạo chuyên ngành

Biểu đồ 3.3: Cơ cấu lao động theo trình độ học vấn của Công ty năm 2011

Tuyển dụng và đào tạo là 2 công tác quan trọng nhất trong việc nâng cao chất lượng nguồn nhân lực của Công ty Cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà.

Công tác tuyển dụng: Để đảm bảo thực hiện tốt công tác này, Công ty đã áp dụng chế độ quản lý và tuyển dụng, xây dựng quy chế tuyển dụng lao động với các tiêu chí rõ rang, cụ thể, đáp ứng yêu cầu về chất lượng nguồn nhân lực của Công ty ngày càng phải được nâng cao

Nguồn lao động của Công ty chủ yếu được thu hút từ 2 nguồn chính là: tuyển dụng trên các phương tiện thông tin đại chúng và thông báo tuyển dụng lao động tại các địa phương-nơi đặt cơ sở xản xuất của Công ty Công nhân trực tiếp tham gia sản xuất của Công ty chủ yếu là lớp lao động trẻ mới tốt nghiệp phổ thông trung học đã qua đào tạo nghề hoặc chưa Lao động khối quản lý và nhân viên văn phòng được tuyển dụng chủ yếu thông qua các phương tiện thông tin đại chúng, nhóm này đa số là sinh viên mới tốt nghiệp các trường Đại học, Cao đẳng trên cả nước hoặc đã từng đi làm ở các doanh nghiệp, tổ chức khác

Công tác tuyển dụng được tiến hành bài bản, chuyên nghiệp đặc biệt đối với các vị trí quan trọng nhằm đảm bảo lựa chọn được những ứng viên phù hợp với vị trí cần tuyển

Công tác đào tạo: Trọng tâm của đầu tư phát triển nguồn nhân lực là đào tạo

và đào tạo lại các quản bộ quản lý, cán bộ chuyên môn và lực lượng lao động kỹ thuật làm việc tại văn phòng Công ty cũng như tại các công trường, dự án mà Công