hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT BỘ MÔN LUẬT THƢƠNG MẠI LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT KHÓA 2010 – 2014 Đề tài: HOẠT ĐỘNG KINH DOANH NHÀ CHUNG CƢ THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH Giảng viên hướng dẫn: Phạm Mai Phƣơng Người thực hiện: Trần Thị Ngọc Nở MSSV: 5106172 Lớp: LK1064A2 Cần Thơ, tháng 11 năm 2013 LỜI CẢM ƠN  Lời đầu tiên ngƣời viết muốn gửi lời cảm ơn đến gia đình, những ngƣời đã quan tâm, động viên tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài. Tôi rất biết ơn cha mẹ ngƣời đã sinh thành và nuôi lớn tôi không ngại cực khổ khó khăn chăm lo cho tôi để tôi theo đuổi con đƣờng học vấn từ bé đến nay. Cha, mẹ là ngƣời đã tạo ra cho tôi động lực để vƣợt qua những trở ngại, là ngƣời để tôi noi gƣơng khi gặp khó khăn để rồi không bị khuất phục trƣớc khó khăn. Là ngƣời đã cho tôi những tình thƣơng yêu bao la và vô bờ bến, họ đã cho tôi những giá trị vật chất cho đến những giá trị tinh thần. Họ đã cho tôi tất cả những gì họ có. Lời cám ơn thứ hai ngƣời viết muốn gửi đến quý Thầy, Cô Khoa Luật. Các Thầy, các Cô đã tận tâm truyền đạt những kiến thức của mình cho tôi và khơi dậy niềm đam mê học hỏi tạo điều kiện cho tôi có thể nghiên cứu thuận lợi. Ngoài ra, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất giành cho cô Phạm Mai Phƣơng trong thời gian qua đã giúp tôi hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp và truyền dạy cho tôi những kiến thức mà cô có để giúp tôi nghiên cứu tốt đề tài. Lời cảm ơn thứ ba tôi xin gửi đến các anh, chị, bạn bè cùng khóa đã giúp đỡ tôi trong việc tìm kiếm tài liệu và thảo luận những vấn đề còn vƣớng mắc. Cuối cùng tôi xin chúc tất cả mọi ngƣời dồi dào sức khỏe, tràn đầy niềm tin vui trong cuộc sống và gặt hái đƣợc nhiều thành công trong công việc cũng nhƣ trong cuộc sống. Cần Thơ, ngày 05 tháng 12 năm 2013 Sinh viên thực hiện Trần Thị Ngọc Nở NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Chữ cái viết tắt Cụm từ đầy đủ NĐ Nghị định NQ Nghị quyết TT Thông tƣ UBND Ủy ban nhân dân Tp.HCM Thành phố Hồ Chí Minh MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU .................................................................................................................1 Chƣơng 1: ........................................................................................................................ 3 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ NHÀ CHUNG CƢ VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ CHUNG CƢ ........................................................................................... 3 1.1 Những vấn đề lý luận về nhà ở ..................................................................................3 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà ở. ..................................................................................3 1.1.2 Chính sách về nhà ở tại Việt nam qua các thời....................................................6 1.2 Những vấn đề lý luận về nhà chung cƣ .....................................................................7 1.2.1 Khái niệm về nhà chung cƣ ..................................................................................7 1.2.2 Đặc điểm nhà chung cƣ ....................................................................................... 9 1.2.3 Vai trò nhà chung cƣ .......................................................................................... 10 1.3 Những vấn đề lý luận về kinh doanh nhà chung cƣ ................................................13 1.3.1 Khái niệm chung về kinh doanh .........................................................................13 1.3.2 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh nhà chung cƣ .................................................13 1.3.2.1. Khái niệm kinh doanh nhà chung cư ................................................................ 13 1.3.2.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh nhà chung cư ................................................15 1.4 Quá trình hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung cƣ ở Việt Nam .......................................................................................................................................17 Chƣơng 2: ...................................................................................................................... 20 HOẠT ĐỘNG KINH DOANH NHÀ CHUNG CƢ THEO QUY ĐỊNH ..................... 20 CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM ...................................................................................20 2.1 Đầu tƣ tạo lập nhà chung cƣ .................................................................................... 20 2.1.1 Chủ đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ ..................................................................20 2.1.2 Các hình thức huy động vốn xây dựng nhà chung cƣ .......................................22 2.1.2.1 Vốn của chủ đầu tƣ .......................................................................................... 23 2.1.2.2 Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác ........................................24 2.1.2.3 Vốn vay của tổ chức tín dụng ..........................................................................25 2.1.2.4 Vốn từ tiền ứng trƣớc của khách hàng ............................................................ 27 2.1.2.5 Vốn huy động từ các nguồn khác ....................................................................29 2.2 Tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cƣ ........................................................................30 2.3 Các giao dịch nhà chung cƣ .................................................................................... 35 2.3.1. Hoạt động mua bán nhà chung cƣ ....................................................................35 2.3.1.1. Hợp đồng mua bán nhà chung cƣ .....................................................................35 2.3.1.2. Quyền sở hữu nhà chung cƣ .............................................................................38 2.3.2. Hoạt động cho thuê nhà chung cƣ .......................................................................44 2.3.3. Kinh doanh dịch vụ nhà chung cƣ .......................................................................45 2.4 Vấn đề minh bạch thông tin trong kinh doanh nhà chung cƣ .................................47 Chƣơng 3: ...................................................................................................................... 50 THỰC TRẠNG VÀ PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ CHUNG CƢ ......................................................................................... 50 3.1 Hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ ở VN hiện nay .............................................50 3.2 Những bất cập của pháp luật trong hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ...............54 3.3 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật về hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ ........56 KẾT LUẬN ...................................................................................................................60 TÀI LIỆU THAM KHẢO Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đời sống kinh tế xã hội ở nƣớc ta ngày càng phát triển, bộ mặt xã hội có nhiều thay đổi theo hƣớng tích cực, đi cùng với sự phát triển đó là nhu cầu đời sống của ngƣời dân cũng ngày một tăng. Hơn hết là nhu cầu lựa chọn nhà ở, ngƣời dân chú trọng đến loại hình nhà ở theo xu hƣớng tiện nghi, hợp túi tiền, hợp với lối sống đô thị. Từ những điều kiện đó, sự lựa chọn của ngƣời dân đã hƣớng đến các căn hộ chung cƣ với nhiều ƣu điểm sạch sẽ, không gian thoáng và yên tĩnh,… Trong những năm gần đây, các dự án nhà chung cƣ đƣợc xây dựng nhiều ở nƣớc ta đặc biệt là ở các đô thị, và nhận đƣợc nhiều sự quan tâm của ngƣời dân. Với việc phát triển nhà chung cƣ đã đáp ứng đƣợc nhu cầu về phát triển đô thị hiện đại, tiết kiệm quỹ đất tạo quỹ nhà ở cho ngƣời dân. Các dự án phát triển nhà chung cƣ ngày càng nhận đƣợc sự quan tâm từ phía ngƣời dân, các chủ đầu tƣ cũng nhƣ từ phía Nhà nƣớc ta. Hoạt động đầu tƣ phát triển các dự án chung cƣ trở nên sôi nổi hơn, tuy nhiên hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ pháp luật phát sinh trong lĩnh vực kinh doanh nhà chung cƣ vẫn chƣa đầy đủ và thống nhất, từ đó phát sinh nhiều rủi ro cho ngƣời dân khi tham gia vào các quan hệ trong lĩnh vực này. Hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ chủ yếu đƣợc điều chỉnh bởi Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và các văn bản có liên quan. Các văn bản luật chỉ điều chỉnh mang tính chất chung cho tất cả các loại hình nhà ở, chƣa có tách biệt nhà chung cƣ với các loại nhà ở khác trong khi nhà chung cƣ lại mang nhiều đặc trƣng riêng của một căn hộ khép kín. Từ quá trình nghiên cứu các quy định pháp luật về kinh doanh nhà chung cƣ cũng nhƣ tìm hiểu hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ trong thực tế, tác giả chọn đề tài: “Hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ theo pháp luật hiện hành” với mong muốn tìm hiểu những bất cập trong quy định của pháp luật về kinh doanh nhà chung cƣ để từ đó nêu lên các giải pháp hoàn thiện nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ ngày càng bền vững. 2. Đối tƣợng và mục tiêu nghiên cứu Với đề tài này, tác giả tìm hiểu định nghĩa, đặc điểm cũng nhƣ hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ. Trên cơ sở lý luận này, tác giả đi sâu nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ, đi từ hoạt động tạo lập đến mua bán, cho thuê nhà chung cƣ và các hoạt động liên quan khác. Từ đó rút ra những điểm tích cực cũng nhƣ hạn chế của quy định pháp luật và nêu lên kiến nghị để hoàn thiện. GVHD: Phạm Mai Phương 1 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành 3. Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu các quy định của pháp luật đối với nhà chung cƣ thƣơng mại theo các quy định trong Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và các văn bản hƣớng dẫn thi hành. Không nghiên cứu đối với nhà chung cƣ thuộc các nhóm khác nhƣ nhà tái định cƣ,… 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Tác giả tiếp cận nghiên cứu đề tài từ khía cạnh lý luận thực tiễn. Với phƣơng pháp nghiên cứu là sử dụng phƣơng pháp luận của chủ nghĩa Mác- LêNin, kết hợp với phƣơng pháp phân tích, so sánh đối chiếu, tổng hợp. 5. Mục đích nghiên cứu Đề tài nghiên cứu các quy định của pháp luật kinh doanh nhà chung cƣ, phân tích mặt tích cực cũng nhƣ hạn chế của các quy định pháp luật đối với hoạt động kinh doanh trên thực tế. Qua đó, nêu lên kiến nghị để hoàn thiện chế định kinh doanh nhà chung cƣ, góp phần thúc đẩy thị trƣờng nhà chung cƣ phát triển. 6. Kết cấu đề tài Kết cấu đề tài bao gồm: Lời mở đầu. Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận về nhà chung cƣ và kinh doanh nhà chung cƣ. Chƣơng 2: Hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ theo quy định của pháp luật Việt Nam. Chƣơng 3: Thực trạng và phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà chung cƣ. Kết luận. Danh mục tài liệu tham khảo. GVHD: Phạm Mai Phương 2 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ NHÀ CHUNG CƢ VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ CHUNG CƢ 1.1 Những vấn đề lý luận về nhà ở Nhà ở luôn là một vấn đề quan trọng, đặc biệt hơn nữa đối với ngƣời Việt Nam khi đã “an cƣ” rồi mới “lạc nghiệp”, giải quyết đƣợc chỗ ở ổn định cho ngƣời dân thì mới đảm bảo đƣợc khả năng tái tạo sức lao động của họ cũng nhƣ sự phát triển của thế hệ trẻ, sự phát triển của nền kinh tế, văn hóa xã hội mới phát triển đƣợc. 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà ở. a. Khái niệm về nhà ở Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và chính đáng trong đời sống của mỗi con ngƣời và thực sự là tổ ấm của mỗi gia đình. Vào thời kì nguyên thủy, nhà ở mới chỉ đơn giản đƣợc hiểu là nơi che mƣa, che nắng, tránh thú dữ. Khi cuộc sống ngày một phát triển hơn thì cũng là lúc tầm quan trọng của ngôi nhà đƣợc nâng lên. Nhà ở trở thành nơi diễn ra mọi sinh hoạt, nơi tái tạo sức lao động và còn là một hàng hóa đặc biệt có những đặc điểm riêng. “Nhà” đƣợc định nghĩa theo từ điển Tiếng Việt là công trình xây dựng có mái, có tƣờng vách để ở hay để dùng vào một công việc nào đó. Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu. Dƣới góc độ xây dựng, nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức đƣợc ngăn cách với môi trƣờng bên ngoài dùng để ở. Dƣới góc độ về kinh doanh thƣơng mại: Nhà ở là tài sản có giá trị, là một hàng hóa của hoạt động đầu tƣ kinh doanh. Nhìn nhận ở góc độ pháp luật, Điều 1 Luật Nhà ở năm 2005 đã quy định: “Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Theo điểm a khoản 1 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, nhà ở là một loại bất động sản có thể đƣa vào kinh doanh. b. Đặc điểm Theo điểm b khoản 1 Điều 174 Bộ luật dân sự (BLDS) 2005 Nhà ở là một loại bất động sản do vậy nhà ở mang đầy đủ những đặc điểm của bất động sản. Thứ nhất, nhà ở là một tài sản cố định, không thể di dời, gắn liền với vị trí không gian, đƣợc xây dựng trên đất. Đây là đặc trƣng khác biệt của hàng hoá nhà ở so với các hàng hóa khác. So với các loại hàng hóa khác, ngƣời bán, ngƣời mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhƣng đối với nhà ở thì không thể di dời mang đi trao đổi mua bán. Sự khác biệt của nhà ở so với các loại hàng hóa khác là không thể đem ra thị trƣờng để trƣng bày mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình GVHD: Phạm Mai Phương 3 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành ảnh, bản vẽ hoặc các mô tả khác. Từ tính cố định trên mà nhà ở trở thành loại hàng hóa mang “tính địa điểm” và “tính địa phƣơng” rất cao. Cùng một loại nhà ở nhƣng tại những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau. Thứ hai, nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, lâu dài. Nhà ở gắn liền với sự trƣờng tồn của đất đai. Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên đƣợc xem nhƣ không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Một ngôi nhà có thể là nơi sinh hoạt của các thế hệ trong một hay nhiều gia đình, trải qua hàng trăm năm lịch sử. Thứ ba, là tính cá biệt. Đặc điểm này của nhà ở xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phƣơng, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời đƣợc của đất đai nên hàng hoá nhà ở có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai nhà ở cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trƣờng nhà ở khó tồn tại hai nhà ở hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hƣớng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tƣ, kiến trúc sƣ đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v.. Thứ tư, là tính đa dạng và phong phú. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá nhà ở, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá nhà ở rất phong phú và đa dạng cả về số lƣợng và chất lƣợng. Đặc điểm này một mặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cƣ đô thị, mặt khác là thu nhập của dân cƣ đô thị đã tăng lên, phong tục tập quán truyền thống từng nơi khác nhau. Thứ năm, là tính kinh tế cao. Giá nhà ở trƣớc hết phụ thuộc vào giá đất, tiếp theo là phụ thuộc vào mức độ bền vững về kết cấu xây dựng, mức thuận tiện trong sinh hoạt. Mức giá nhà ở đƣợc chia thành hai phần gồm: mức giá đất và mức giá xây dựng. Nhà ở là một trong những loại hàng hóa có giá trị đắt nhất. Do chi phí xây dựng lớn, giá thành nguyên vật liệu cao và quỹ đất xây dựng luôn có giới hạn so với mức gia tăng của dân số nên giá nhà là rất đắt, đặc biệt là ở những thành phố lớn; Thứ sáu, là loại hàng hóa mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Hàng hóa nhà ở chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thƣờng khác. Nhu cầu về nhà ở của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của ngƣời dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngƣỡng, tôn giáo, tâm linh….chi phối nhu cầu và hình thức nhà ở. GVHD: Phạm Mai Phương 4 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành Thứ bảy, việc giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng nhà ở phải thực hiện theo những quy định hết sức chặt chẽ của pháp luật. Hàng hóa nhà ở chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách và pháp luật. Các chính sách pháp luật về đất đai; chính sách pháp luật về kinh doanh bất động sản; chính sách pháp luật về nhà ở, xây dựng; chính sách pháp luật về doanh nghiệp, đầu tƣ…có sự ảnh hƣởng, tác động mạnh tới giá cả hàng hóa nhà ở. Ý nghĩa của nhà ở: Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị: Môi trƣờng cƣ trú, điều kiện sinh hoạt của nơi ở, nơi làm việc, môi trƣờng văn hóa khu vực, môi trƣờng tự nhiên khu vực...ảnh hƣởng rất lớn tới sản xuất sức lao động và tác động tới tâm sinh lý của ngƣời lao động, ảnh hƣởng tới quá trình sản xuất, tới hiệu quả nền kinh tế. Chẳng hạn nhƣ khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc có tác động rất lớn tới lao động, đó là thể lực và trí lực, nó làm hao phí về thời gian, mà trong môi trƣờng cạnh tranh khốc liệt của thời đại này thì thời gian làm việc luôn đƣợc sử dụng triệt để và hiệu quả. Sự phát triển của nhà ở trực tiếp tác động đến những ngành có liên quan khác nhƣ ngành công nghệ vật liệu xây dựng, ngành cung cấp thiết bị, máy móc xây dựng. Chất lƣợng và quy mô nhà ở sẽ góp phần kích thích hay hạn chế nhu cầu của ngƣời dân với các loại hàng hóa nhƣ: dụng cụ gia đình, hàng điện tử điện lạnh, trang trí nội thất. Cùng với chính sách của Nhà nƣớc thì chất lƣợng và quy mô nhà ở ảnh hƣởng tới thị trƣờng tiêu thụ sản phẩm, hệ thống Ngân hàng, phân bố dân cƣ và nguồn lao động. Nền kinh tế thị trƣờng phát triển khi nó phát triển đồng bộ các thị trƣờng, trong đó thị trƣờng bất động sản là một bộ phận. Trong khi đó thị trƣờng bất động sản chỉ hoạt động mạnh mẽ và sôi nổi ở các đô thị lớn. Cung - cầu và chất lƣợng nhà ở sẽ ảnh hƣởng lớn đến thị trƣờng bất động sản, sức ảnh hƣởng này thể hiện ở những cơn sốt nhà đất. Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động: Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động là đầu vào của quá trình sản xuất. Chất lƣợng của lao động bao gồm thể lực và trí lực ảnh hƣởng trực tiếp đến quá trình sản xuất. Để nâng cao chất lƣợng lao động thì đầu tiên là đảm bảo các điều kiện ăn, ở, mặc và những tƣ liệu sinh hoạt khác. Nhƣ Ph-Ăngghen nói: “Con ngƣời trƣớc hết phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới đến làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo…” 1 Nhà ở không chỉ là phƣơng tiện quan trọng để bảo vệ con ngƣời trƣớc các hiện tƣợng tự nhiên nhƣ nắng, mƣa, gió, bão, giá rét…mà còn là nơi nuôi dƣỡng, giáo dục 1 C.Mác- Ăngghen: Toàn tập, NXB. Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội 1995, trang 500 GVHD: Phạm Mai Phương 5 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành đào tạo con ngƣời từ khi sinh ra và lớn lên, tạo điều kiện tái sản xuất sức lao động của con ngƣời. Nhà ở là điều kiện vật chất ảnh hƣởng tới sinh hoạt xã hội và điều chỉnh quan hệ xã hội: Nhà ở không chỉ là tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thƣớc đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia, mức sống dân cƣ của một dân tộc. Một thực tế là khi nhìn vào một ngôi nhà ta có thể biết đƣợc phong tục tập quán, đời sống vật chất tinh thần của những ngƣời đang sống trong ngôi nhà đó. Đối tƣợng xã hội ngày càng phát triển, tỷ lệ ngƣời già, ngƣời độc thân, các cặp vợ chồng mới ngày càng tăng dẫn tới phải xây dựng những mẫu nhà, mẫu căn hộ thích hợp. Xã hội phát triển, căn hộ đông ngƣời sẽ giảm, lối sống, tập quán của dân cƣ thay đổi. Sự hình thành và phát triển các khu dân cƣ và quá trình phát triển đô thị luôn gắn liền với phát triển nhà ở. Đi kèm là sự đa dạng về kiến trúc nhà ở, thể hiện ở phong cách xây dựng, vật liệu xây dựng, thiết kế…bộc lộ quan điểm tôn giáo, nhân sinh, thẩm mỹ. 1.1.2 Chính sách về nhà ở tại Việt nam qua các thời a. Thời kì trước đổi mới (1954 - 1985) Vào thời kì này, nền kinh tế đƣợc quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp. Nhà nƣớc trở thành một trung tâm chỉ huy trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh cũng nhƣ phân phối sản phẩm trong xã hội. Nhà nƣớc đóng vai trò là ngƣời sản xuất và phân phối trực tiếp nhà ở cho một bộ phận dân cƣ. Một chƣơng trình nhà ở quốc gia nhằm mục tiêu xây dựng và cung cấp nhà ở cho những ngƣời làm việc trong những khu vực kinh tế Nhà nƣớc ở các đô thị đã đƣợc triển khai. Việc xây dựng các khu nhà ở đƣợc đƣa vào kế hoạch 5 năm và hàng năm của chính phủ. Nhà nƣớc ban hành nhiều chính sách về nhà ở đã phần nào giải quyết đƣợc nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, trên thực tế sự mất cân đối về cung cầu nhà ở là rất lớn. Nhu cầu nhà ở rất cao song quỹ nhà ở hạn hẹp. Cùng với cách sản xuất và phân phối kéo dài và phức tạp đã tạo ra nhiều bất công trong xã hội. Việc bao cấp nhà ở đã làm cho ngƣời dân trở nên thụ động, mất tính sáng tạo, tất cả hoàn toàn trông chờ vào Nhà nƣớc. Trong thời kì này, có hai hình thức sở hữu nhà ở chủ yếu: sở hữu nhà nƣớc và sở hữu của từng cá nhân. Các giao dịch về nhà ở chủ yếu là các giao dịch về thuê lại hoặc chuyển nhƣợng nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc; hay các giao dịch về mua bán nhà ở thuộc sở hữu tƣ nhân. b. Thời kì sau đổi mới (1986 - nay ) GVHD: Phạm Mai Phương 6 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành Việc thực hiện chính sách đổi mới, xóa bỏ bao cấp, phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần từ năm 1986 đến nay, lĩnh vực nhà ở đã có những chuyển biến rõ rệt. Nhà nƣớc xóa bỏ chế độ bao cấp nhà ở, cho phép và tạo điều kiện để ngƣời dân phát triển nhà ở. Việc chuyển quỹ nhà ở do Nhà nƣớc quản lý sang hình thức kinh doanh đƣợc triển khai. Nhà nƣớc rất quan tâm tạo điều kiện bố trí quỹ đất phát triển nhà ở. Ngoài bố trí hàng vạn hecta đất cho phát triển nhà ở thƣơng mại để kinh doanh thông qua các dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở… Nhà nƣớc cũng dành quỹ đất để xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, học sinh sinh viên, ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, ngƣời có công với cách mạng, và thực hiện cấp đất giúp đồng bào dân tộc thiểu số có điều kiện xây dựng nhà ở. Với sự ra đời của hàng loạt các văn bản pháp luật nhƣ: Pháp lệnh nhà ở đƣợc ban hành ngày 6/4/1991; Hiến pháp 1992; Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán kinh doanh nhà ở; Luật Đất đai năm 1993 đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 1998, năm 2001; Luật Đất đai 2003; Luật Nhà ở 2005; Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và một số văn bản pháp luật khác, đã khẳng định một chính sách mới, chính sách đứng đắn của Đảng và Nhà nƣớc về việc phát triển nhà ở cho ngƣời dân. 1.2 Những vấn đề lý luận về nhà chung cƣ 1.2.1 Khái niệm về nhà chung cƣ “Chung cƣ” (condominium) là khái niệm đã đƣợc ngƣời La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trƣớc công nguyên. Trong tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (đƣợc viết tắc là “condo”), là từ đƣợc sử dụng phổ biến để chỉ các công trình chung cƣ, một hình thức quyền sở hữu. Các căn hộ ở đƣợc tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cƣ, khi một ngƣời sở hữu căn hộ chung cƣ, ngƣời đó có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tƣờng, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ đối với tất cả “không gian chung” thuộc khuôn viên dự án chung cƣ chứa căn hộ đó. Khái niệm chung cƣ condominium thƣờng đƣợc sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án chung cƣ hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cƣ. Tại Singapore2 – một quốc gia phát triển mạnh hệ thống nhà chung cƣ thì khái niệm chung cƣ đƣợc sử dụng nhƣ một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và buồng ở đƣợc xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỷ đất. Ở Việt Nam, khái niệm “nhà chung cƣ” đƣợc hiểu theo nghĩa tƣơng tự với các khái niệm “nhà tập thể”, “cƣ xá” đó là nhà ở có nhiều căn hộ cho gia đình, cá nhân sinh sống. Tùy vào từng thời điểm mà ngƣời ta sử dụng các thuật ngữ trên. Thuật ngữ 2 Tài liệu từ website: http://svcva.com/diendan/showthread.php?t=5699&page=1 GVHD: Phạm Mai Phương 7 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành “nhà chung cƣ” ngày nay đƣợc sử dụng phổ biến thay thế cho “nhà tập thể”, “cƣ xá” bởi khái niệm “nhà chung cƣ” đã đƣợc các văn bản luật nhà ở quy định. Theo quy định tại khoản 1 Điều 70 Luật Nhà ở: “Nhà chung cƣ là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cƣ có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cƣ” và cũng theo quy định của luật nhà ở, nhà chung cƣ là nhà ở thƣơng mại, đƣợc phát triển theo dự án xây dựng của tổ chức, cá nhân có chức năng kinh doanh nhà ở. Nhƣ vậy, “nhà chung cƣ” đƣợc hiểu là nhà cao tầng, có nhiều căn hộ để ở, ngƣời sở hữu căn hộ có quyền sở hữu riêng diện tích bên trong căn hộ và phần diện tích thuộc sở hữu chung của cƣ dân sống trong nhà chung cƣ. Việc phát triển các dự án nhà chung cƣ nhằm mục đích phát triển quỷ nhà ở trên cơ sở khai thác mật độ xây dựng của quỹ đất. Nhà chung cƣ ở Việt Nam đƣợc xem là nhà ở thƣơng mại do tổ chức , cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tƣ xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trƣờng nhƣng có những chung cƣ không phải là nhà ở thƣơng mại nhƣ chung cƣ là nhà ở xã hội, nhà ở tái định cƣ,…Trong phạm vi công trình của đề tài này, tác giả chỉ nghiên cứu nhà chung cƣ dƣới khía cạnh là nhà ở thƣơng mại. Nhà ở thƣơng mại bao gồm nhà chung cƣ, nhà biệt thự và nhà ở riêng lẻ. Tuy cùng là nhà ở thƣơng mại nhƣng giữa các loại nhà này có sự khác biệt. Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang đƣợc dùng vào mục đích khác) có sân, vƣờn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vƣờn, có diện tích xây dựng không vƣợt quá 50% diện tích khuôn viên đất, đƣợc xác định là khu chức năng trong quy hoạch đô thị đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt. Trong khi đó Luật Nhà ở chƣa có khái niệm nhà ở riêng lẻ, chúng ta có thể hiểu nhà ở riêng lẻ là nhà ở riêng biệt, đƣợc xây dựng theo thiết kế đã đƣợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, pháp luật không quá khắc khe khi quy định về diện tích xây dựng cũng nhƣ kiến trúc nhà riêng lẻ. Nhìn chung, nhà biệt thự và nhà ở riêng lẻ có cùng điểm chung là chủ sở hữu có quyền sở hữu riêng với tất cả diện tích thuộc ngôi nhà của mình, ở hai kiểu nhà này, không có sở hữu chung nhƣ nhà chung cƣ. Mặt khác, xét về mật độ xây dựng thì nhà chung cƣ thông thƣờng có mật độ cao hơn, các dự án nhà chung cƣ đền tận dụng khai thác tối đa không gian thẳng đứng, xây dựng căn hộ để bán cho các chủ sở hữu. Theo đó, lợi nhuận thu đƣợc từ dự án xây dựng nhà chung cƣ cũng lớn hơn dự án xây dựng nhà ở thƣơng mại khác. GVHD: Phạm Mai Phương 8 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành Trong sự phát triển nhanh chóng của các đô thị vào thời gian gần đây, các tòa nhà cao tầng dần xuất hiện ở các vị trí đắc địa với thiết kế đẹp, sang trọng. Các tòa nhà này thƣờng sử dụng diện tích phía dƣới làm trung tâm thƣơng mại, cho các doanh nghiệp thuê làm văn phòng và diện tích phía trên là các căn hộ dùng để ở. Thực chất, đây không phải là nhà chung cƣ mà là nhà phức hợp. Bởi là nhà chung cƣ thì chỉ bao gồm các căn hộ để ở còn nhà phức hợp vừa có phần chung cƣ đúng nghĩa, vừa có các vật, kiến trúc thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tƣ hoặc một bên thứ ba để khai thác thu lợi, không phục vụ tới nhu cầu thiết yếu của các hộ dân tại đây. Cũng chính vì pháp luật chƣa có quy định cụ thể về loại hình nhà ở phức hợp này nên ngƣời dân đã có sự nhầm lẫn giữa hai loại nhà trên. Tóm lại, nhà chung cƣ là mô hình nhà ở ra đời ở nƣớc ta từ lâu, tuy nhiên khái niệm “nhà chung cƣ” mới đƣợc pháp luật quy định trong Luật nhà ở năm 2005. Cũng từ thời điểm này, mô hình nhà chung cƣ phát triển mạnh mẽ và ngày càng phổ biến. Việc phát triển nhà chung cƣ không chỉ đem lại bộ mặt mới cho đô thị, góp phần tạo nguồn cung cho thị trƣờng mà nó còn đáp ứng đƣợc lối sống hiện đại tất bật của cƣ dân thành thị. 1.2.2 Đặc điểm nhà chung cƣ Từ khái niệm về nhà chung cƣ, chúng ta thấy đƣợc nhà chung cƣ có những đặc điểm cơ bản sau: Thứ nhất, nhà chung cƣ là nhà ở thƣơng mại, do tổ chức, cá nhân có khả năng kinh doanh nhà ở đầu tƣ xây dựng theo dự án. Dự án đầu tƣ này phải có sự phê duyệt, kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền. Theo quy định của Luật nhà ở thì nhà ở thƣơng mại là nhà ở đƣợc đầu tƣ xây dựng để bán hoặc cho thuê theo nhu cầu của thị trƣờng. Nhƣ vậy, sự phát triển nhà chung cƣ còn tùy thuộc vào nhu cầu của thị trƣờng, giá cả chịu sự chi phối bởi quan hệ cung cầu. Cũng bởi là nhà ở thƣơng mại mà chủ đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ phải có chức năng kinh doanh nhà ở, thông qua việc đăng ký kinh doanh (hoặc thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đầu tƣ của nhà đầu tƣ nƣớc ngoài) mà nhà nƣớc có thể quản lý đƣợc hoạt động của các dự án xây dựng nhà chung cƣ, góp phần xây dựng thị trƣờng nhà ở minh bạch. Thứ hai, nhà chung cƣ là nơi có nhiều hộ gia đình, cá nhân sinh sống theo hình thức các căn hộ khép kín. Nếu với loại nhà ở riêng lẻ, hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong các ngôi nhà riêng với diện tích khá lớn, có cổng, tƣờng bao ngăn cách với những ngôi nhà khác thì nhà chung cƣ là tập hợp các căn hộ khép kín đƣợc sắp xếp theo không gian thẳng đứng. Trong căn hộ có kết cấu không gian đáp ứng đƣợc nhu cầu sinh hoạt nhƣ phòng ngủ, phòng khách, nhà bếp, nhà vệ sinh,… Thứ ba, nhà chung cƣ có phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cƣ và sở hữu riêng của hộ gia đình, cá nhân. GVHD: Phạm Mai Phương 9 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành Phần sở hữu riêng trong nhà chung cƣ bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cƣ đƣợc công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng. Phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cƣ ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cƣ, gồm khung, cột, tƣờng chịu lực, tƣờng bao ngôi nhà, tƣờng phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thƣợng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đƣờng thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nƣớc, gas, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nƣớc, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhƣng đƣợc kết nối với nhà chung cƣ đó. Nhìn chung, diện tích thuộc sở hữu riêng là phần diện tich gắn liền với từng căn hộ, đảm bảo nhu cầu cơ bản về không gian sinh hoạt, còn diện tích thuộc phần sở hữu chung là những phần diện tích còn lại, có vai trò trong việc tạo dựng không gian cộng đồng nhà chung cƣ và hơn hết ảnh hƣởng tới một số nhu cầu của ngƣời dân sống trong nhà chung cƣ nhƣ bãi gửi xe, lồng xả rác,…Yếu tố sở hữu chung, sở hữu riêng luôn gắn liền với nhà chung cƣ, cả hai tạo nên không gian sinh hoạt hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu cho ngƣời dân sống trong nhà chung cƣ. 1.2.3 Vai trò nhà chung cƣ Nhà chung cƣ mới phát triển mạnh ở Việt Nam trong những năm gần đây nhƣng đã góp phần tích cực trong việc phát triển thị trƣờng nhà ở, đáp ứng nhu cầu về mặt nhà ở cho ngƣời dân, đặc biệt là ngƣời dân đô thị. Vai trò của nhà chung cƣ tập trung thể hiện ở góc độ kinh tế và góc độ xã hội. Cụ thể: Thứ nhất, ở góc độ kinh tế, nhà chung cƣ vừa phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng vừa đem lại khoản lợi nhuận đáng kể cho chủ đầu tƣ kinh doanh nhà ở chung cƣ. Trong thực tế, giá cả bất động sản ở nƣớc ta đang ở mức rất cao so với nhiều nƣớc trên thế giới, một m2 nhà có mặt tiền tại trung tâm Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh hiện nay lên tới 5.000 USD, trong khi thu nhập trung bình của một ngƣời dân vốn chỉ khoảng từ 1.500 đến 2.000 USD/năm. Trong tình hình nền kinh tề lạm phát nhƣ hiện nay, giá nhà ở tăng lên nhanh chóng, việc chuyễn hƣớng từ sở hữu nhà ở riêng lẻ qua sở hữu căn hộ chung cƣ là một lựa chọn hợp lý của ngƣời dân đặc biệt đối với các gia đình trẻ. Bởi giá cả các căn hộ không quá cao, đối với nhà chung cƣ trung bình thì giá chỉ từ 600 triệu/căn hộ có diện tích 70m2, trong khi đó, nhà ở riêng lẻ với diện tích tƣơng tự có giá từ 2 tỷ đồng. GVHD: Phạm Mai Phương 10 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành Trong khi đó, thiết kế căn hộ hợp lý, tuy diện tích nhỏ nhƣng đáp ứng đƣợc nhu cầu về không gian sinh hoạt của ngƣời dân. Mặt khác, việc phát triển nhà chung cƣ cũng đem lại nguồn lợi nhuận đáng kể cho chủ đầu tƣ. Là nhà ở thƣơng mại, nhà chung cƣ đƣợc xây dựng theo dự án đầu tƣ. So với những loại nhà ở thƣơng mại khác nhƣ biệt thự, nhà phố….thì nhà chung cƣ đƣợc chủ đầu tƣ lựa chọn bởi nó đem lại nguồn lợi nhuận lớn. Trong quá trình đầu tƣ, trên diện tích đất, chủ đầu tƣ xây dựng dự án nhà chung cƣ có thể khai thác tối đa mật độ xây dựng cho phép, đặc biệt ở những vị trí đất không quá giới hạn độ cao của công trình. Các nhà chung cƣ đƣợc xây dựng thƣờng là những ngôi nhà cao tầng, có rất nhiều căn hộ, vì vậy, chủ đầu tƣ thu đƣợc rất nhiều lợi nhuận từ việc đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ. Thứ hai, dƣới góc độ xã hội, nhà chung cƣ đáp ứng nhu cầu nhà ở của ngƣời dân, tạo nên môi trƣờng sống đô thị văn minh, khang trang, hiện đại. Trong những năm gần đây, nhà nƣớc đã có nhiều chính sách khuyến khích dự án phát triển nhà chung cƣ. Chính phủ cũng đã thực hiện chủ trƣơng chuyển việc phát triển nhà ở có quy mô nhỏ, lẻ sang phát triển nhà ở theo mô hình nhà chung cƣ đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Đảm bảo việc phát triển nhà ở đồng thời với việc xây dựng đồng bộ các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nhƣ hệ thống đƣờng giao thông, hệ thống cấp thoát nƣớc, hệ thống điện, các trƣờng học, nhà trẻ, các khu vui chơi giải trí và các dịch vụ đô thị khác, tạo điều kiện để nâng cao đời sống về vật chất và tinh thần của ngƣời dân. Hiện nay, trong cả nƣớc có hơn 2.500 dự án nhà ở đã và đang đƣợc triển khai thực hiện. Các dự án này không chỉ tạo thêm vẻ đẹp cho kiến trúc đô thị mà còn góp phần tạo bộ mặt đô thị của đất nƣớc ta ngày một văn minh và hiện đại hơn. (dự thảo) Ví dụ nhƣ khu vực quận 7, quận Bình Thành, Quận 2…ở thành phố Hồ Chí Minh. Mặt khác nhà chung cƣ nay đƣợc tổ chức quản lý vận hành đồng bộ, chuyên nghiệp đã xóa bỏ đƣợc tâm lý không tốt về những khu nhà ở tập thể và chung cƣ cũ trƣớc đây, đang thu hút đƣợc sự quan tâm của các tấng lớp dân cƣ đô thị, từng bƣớc góp phần hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại. Phát triển nhà chung cƣ tạo ra không gian sống hòa đồng, hiện đại về hạ tầng, bảo đảm thuận lợi và dễ dàng cho công tác quản lý dân cƣ. Vai trò xã hội của nhà chung cƣ còn thể hiện ở việc nhà chung cƣ cung cấp lƣợng nhà ở lớn, tạo nguồn cung cho thị trƣờng nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở của ngƣời dân, đặc biệt là ngƣời dân đô thị, góp phần thực hiện chính sách nhà ở của Đảng và nhà nƣớc. Thật vậy, nhu cầu về nhà ở tại khu vực đô thị trong những năm tới đến năm 2020 là rất lớn do nƣớc ta đang trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa- hiện đại hóa, GVHD: Phạm Mai Phương 11 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành với tốc độ đô thị nhanh. Nhu cầu nhà ở tại khu vực đô thị phát sinh từ việc gia tăng dân số tự nhiên và cơ học cũng nhƣ sự thay đổi cơ cấu hộ gia đình. Ở các thành phố lớn, lƣợng ngƣời tập trung về để học tập, làm việc ngày càng nhiều, trong khi đó đất đai ngày càng khan hiếm, phát triển nhà ở theo mô hình chung cƣ đã đem lại hiệu quả tích cực, giải quyết bài toán nhà ở cho ngƣời dân đô thị. Theo báo cáo nghiên cứu thị trƣờng Thành Phố Hồ Chí Minh của công ty Savills Việt Nam trong quý II năm 2010 có khoảng 11.200 căn hộ để bán trong thị trƣờng sơ cấp, tăng khoảng 24% so với quý I năm 2010. Nguồn cung sơ cấp chủ yếu ở các quận: Bình Tân, Bình Thạnh và Quận 2 dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với thị phần tƣơng ứng là 14%, 14% và 12%. Mặt khác có khoảng 49.400 căn hộ trong thị trƣờng thứ cấp tại Thành Phố Hồ Chí Minh tăng 2.160 căn so với quý I năm 2010. Quận 7, Quận Bình Thạnh và Quận 2 vẫn là ba quận dẫn đầu về số lƣợng căn hộ trên thị trƣờng thứ cấp với thị phần tƣơng ứng là 25%, 12% và 10%. Ƣớc tính vào năm 2012, sẽ có 5o dự án nhà chung cƣ đƣợc xây dựng xong, cung cấp cho thị trƣờng khoảng hơn 80.000 căn hộ. Nhƣ vậy, các dự án nhà chung cƣ cung cấp lƣợng lớn căn hộ cho thị trƣờng nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho ngƣời dân, hỗ trợ tích cực trong chính sách nhà ở cho ngƣời dân đô thị của nhà nƣớc, góp phần ổn định xã hội. Nhìn chung, vai trò của nhà chung cƣ thể hiện ở hai mặt kinh tế và xã hội. Ở khía cạnh kinh tế, nhà chung cƣ với giá cả vừa phải, phù hợp với khả năng tài chính của ngƣời dân, tạo điều kiện để ngƣời dân sở hữu nhà ở. Mặt khác, việc phát triển dự án nhà ở chung cƣ đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tƣ, tạo điều kiện phát triển thị trƣờng nhà ở, qua đó, Nhà nƣớc có thêm nguồn thu vào ngân sách. Về mặt xã hội, nhà chung cƣ có vai trò to lớn trong việc xây dựng bộ mặt đô thị hiện đại, tạo dựng nếp sống đô thị văn minh, và hơn hết là vai trò tạo nguồn cung nhà ở cho ngƣời dân, hỗ trợ tích cực chính sách nhà ở của Đảng và nhà nƣớc. Trong dự thảo Chiến lƣợc phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, Bộ xây dựng đã đề ra chỉ tiêu: tăng tỷ lệ nhà ở chung cƣ cao tầng phù hợp với điều kiện của từng đô thị để tiết kiệm quỷ đất, tạo diện mạo và cuộc sống đô thị văn minh, công nghiệp và hiện đại. Phấn đấu đến năm 2020, nâng tỷ lệ nhà ở chung cƣ tại khu vực đô thị trên cả nƣớc đạt 15% (hiện tại là 4%); tại Hà Nội tỷ lệ chung cƣ đạt 25- 30% (hiện tại là 17%); tại Thành Phố Hồ Chí Minh tỷ lệ chung cƣ đạt 18- 20% (hiện tại là 6%); tại các đô thị loại I tỷ lệ nhà chung cƣ đạt 15% (hiện tại là 4- 6%); tại các đô thị khác tỷ lệ nhà ở chung cƣ đạt 5- 7%; Với những vai trò quan trọng, việc phát triển nhà chung cƣ hiện nay đang là yêu cầu và là xu hƣớng của việc phát triển một đô thị văn minh, hiện đại. GVHD: Phạm Mai Phương 12 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành 1.3 Những vấn đề lý luận về kinh doanh nhà chung cƣ 1.3.1 Khái niệm chung về kinh doanh “Kinh doanh” là một trong những hoạt động phong phú nhất của loài ngƣời. Hoạt động kinh doanh thƣờng đƣợc thông qua các thể chế kinh doanh nhƣ công ty, tập đoàn, doanh nghiệp tƣ nhân… nhƣng cũng có thể là hoạt động tự thân của các cá nhân. Kinh doanh là phƣơng thức hoạt động kinh tế trong điều kiện tồn tại nền kinh tế hàng hoá, gồm tổng thể những phƣơng pháp, hình thức và phƣơng tiện mà chủ thể kinh tế sử dụng để thực hiện các hoạt động kinh tế của mình (bao gồm quá trình đầu tƣ, sản xuất , vận tải ,thƣơng mại, dịch vụ…) trên cơ sở vận dụng quy luật giá trị cùng với các quy luật khác, nhằm đạt mục tiêu vốn sinh lời cao nhất. Để đánh giá các hoạt động kinh doanh, ngƣời ta có nhiều chỉ tiêu khác nhau nhƣ doanh thu, tăng trƣởng, lợi nhuận biên, lợi nhuận ròng… Theo từ điển luật học: Kinh doanh là các hoạt động đầu tƣ, sản xuất, mua bán cung ứng dịch vụ do các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập thƣờng xuyên trên thị trƣờng nhằm mục đích lợi nhuận. (Trƣờng Đại học Luật Hà nội (2000), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội.) Theo từ điển tiếng Việt: Kinh doanh là tổ chức việc sản xuất, buôn bán sao cho sinh lời. (Viện ngôn ngữ học ( 1997),Từ điển tiếng việt, Nxb Đà nẵng.) Theo khoản 2 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2005: “Kinh doanh là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tƣ từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc thực hiện dịch vụ trên thị trƣờng nhằm mục đích sinh lời”. Nhƣ vậy, từ các định nghĩa về kinh doanh chúng ta có thể thấy kinh doanh đƣợc nhận biết qua các dấu hiệu sau: - Phải mang tính nghề nghiệp, nghĩa là chúng đƣợc tiến hành một cách chuyên nghiệp, thƣờng xuyên liên tục và mang lại nguồn thu nhập chính cho các chủ thể kinh doanh. - Phải đƣợc thực hiện một cách độc lập. Các chủ thể nhân danh mình để tiến hành hoạt động kinh doanh. Họ tự quyết định mọi vấn đề liên quan và tự chịu trách nhiệm về hoạt động của mình. - Kinh doanh đƣợc các chủ thể tiến hành với mục đích tìm kiếm lợi nhuận. 1.3.2 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh nhà chung cƣ 1.3.2.1. Khái niệm kinh doanh nhà chung cư Trong khái niệm kinh doanh nhà chung cƣ cũng mang ý nghĩa nhƣ khái niệm “kinh doanh”, chỉ khác là khái niệm này bao gồm một đối tƣợng kinh doanh cụ thể là nhà chung cƣ. Vậy “kinh doanh nhà chung cƣ” là hoạt động bỏ vốn để đầu tƣ xây dựng, bán, cho thuê nhà chung cƣ của chủ đầu tƣ nhằm mục đích lợi nhuận. GVHD: Phạm Mai Phương 13 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành Trong quá trình kinh doanh nhà chung cƣ, chủ đầu tƣ phải bỏ ra một số vốn nhất định ban đầu để đầu tƣ giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng sau đó mới tiến hành bán, cho thuê nhà chung cƣ theo quy định của pháp luật. Trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà chung cƣ nói riêng có nhắc đến hoạt động đầu cơ, và trong thời gian qua khi thị trƣờng bất động sản sôi động, thu hút sự quan tâm của ngƣời dân thì hiện tƣợng đầu cơ càng trở nên phổ biến. Về bản chất, hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ và đầu cơ nhà chung cƣ đều có mục đích giống nhau đó là lợi nhuận, nhƣng về hành vi thì hoạt động kinh doanh và đầu cơ hoàn toàn khác nhau. Bởi “đầu cơ” là hiện tƣợng các tổ chức, cá nhân lợi dụng thời điểm mà thị trƣờng có nhiều biến động theo xu hƣớng tăng giá của loại hàng hóa nào đó đƣợc dự báo trƣớc, để tích trữ. Sau đó, đợi đến thời điểm thị trƣờng có giá cả tăng vọt rồi tung hàng tích trữ của mình ra nhằm thu về mức lợi nhuận cao. Nhƣ vậy, đầu cơ nhà chung cƣ có nghĩa là ngƣời đầu cơ dự báo đƣợc thị trƣờng nhà chung cƣ có biến động theo hƣớng tăng giá để mua vào tích trữ, đến thời điểm giá chung cƣ tăng cao thì bán ra để thu lợi. Nếu nhƣ trong hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ ngƣời kinh doanh trở thành nhà đầu tƣ thật sự, bỏ vốn, công sức để xây dựng nhà chung cƣ, tạo nguồn hàng cung cấp ra thị trƣờng thì trong hoạt động đầu cơ, ngƣời đầu cơ không phải tiến hành bất kì hoạt động đầu tƣ nào, họ chỉ cần bỏ vốn mua vào tích trữ và lúc giá tăng thì bán ra kiếm lợi thông qua phần chênh lệch. Hoạt động đầu cơ không hề tạo ra nguồn cung sản phẩm cho thị trƣờng nhà ở chung cƣ. Mặc khác, trong tình trạng thông tin thị trƣờng không minh bạch, ngƣời đầu cơ có điều kiện thuận lợi để tung tin thất thiệt, đẩy giá nhà chung cƣ lên cao, tạo sốt ảo để mong bán thu lợi lớn. Chính vì thế, trong thị trƣờng nhà chung cƣ vẫn còn tồn tại nghịch lý, các doanh nghiệp kinh doanh nhà chung cƣ phải bỏ vốn xây dựng nhà chung cƣ, trải qua nhiều giai đoạn với thời gian dài mới thu đƣợc lợi nhuận trong khi đó, mức lợi nhuận có khi thấp hơn lợi nhuận mà những ngƣời đầu cơ thu đƣợc trên cơ sở mua đi bán lại nhà chung cƣ do doanh nghiệp bán ra. Trên thực tế, giá bán căn hộ chung cƣ của ngƣời đầu cơ cao hơn rất nhiều lần so với giá ban đầu khi nhà đầu tƣ bán ra thị trƣờng. Vì thế hoạt động đầu cơ gây ra nhiều trở ngài lớn trong quá trình kinh doanh nhà chung cƣ. Về phía chủ đầu tƣ, đầu cơ gây rối loạn thị trƣờng, khiến đầu tƣ không bền vững. Mặc khác, đầu cơ còn gây khó khăn cho ngƣời dân trong quá trình tiếp cận nhà chung cƣ với giá ban đầu. Tóm lại, khái niệm kinh doanh nhà chung cƣ là một khái niệm vừa mang tính pháp lý vừa mang tính kinh tế. Tựu trung lại, kinh doanh nhà chung cƣ là hoạt động bỏ vốn đầu tƣ xây dựng để bán, cho thuê nhà chung cƣ của chủ đầu tƣ nhằm mục đích lợi nhuận. Trên phƣơng diện kinh tế, xã hội, hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ có vai GVHD: Phạm Mai Phương 14 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành trò quan trọng trong quá trình phát triển thị trƣờng nhà ở. Dự án nhà chung cƣ cung cấp cho thị trƣờng khối lƣợng lớn nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở của ngƣời dân. Mặc khác, kinh doanh nhà chung cƣ tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nƣớc, giúp ổn định kinh tế xã hội. 1.3.2.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh nhà chung cư Hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ có những đặc điểm sau: Thứ nhất, kinh doanh nhà chung cƣ là hoạt động yêu cầu nguồn vốn lớn, thời gian thu hồi vốn lâu. Có thể nói đây là đặc điểm nổi bật của kinh doanh nhà chung cƣ so với kinh doanh nhà ở khác. Bởi lẽ, dự án xây dựng nhà chung cƣ thƣờng có mật độ xây dựng lớn, chủ yếu thiết kế là các tòa nhà cao tầng với trang thiết bị hiện đại. Theo đó, thời gian xây dựng hoàn thành dự án sẽ lâu, tối thiểu khoảng 3 năm. Ngoài ra còn chƣa kể đến các rủi ro trong thị trƣờng nhà ở, vì nhà chung cƣ có số lƣợng căn hộ lớn. Trong khi đó các dự án xây dựng biệt thự hoặc nhà ở riêng lẻ thông thƣờng có quy mô nhỏ, lƣợng vốn đầu tƣ cho dự án cũng ít nên thời gian thu hồi vốn sẽ nhanh. Do đó, để kinh doanh nhà chung cƣ, nhà đầu tƣ phải có tiềm lực về tài chính thực sự, xây dựng đƣợc chiến lƣợc kinh doanh dài hạn đồng thời vạch ra các vấn đề về quản lý nguồn vốn, phân bổ chi phí, phân tích kinh doanh…đặc biệt phải xây dựng đƣợc nguồn vốn dự phòng để tránh rủi ro của thị trƣờng. Thứ hai, hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ mang tính cục bộ và khu vực. Đây có thể đƣợc xem là đặc điểm vừa mang nét chung của hoạt động kinh doanh nhà ở vừa mang nét riêng của hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ. Nét chung đƣợc thể hiện qua, nhà ở luôn có vị trí cố định, vị trí nhà ở khác nhau sẽ đem lại cho nhà kinh doanh những giá trị khác nhau. Bởi bất động sản là không đồng nhất. Nét riêng là bởi, nhà chung cƣ là tập hợp nhiều căn hộ đƣợc xây dựng trên diện tích lớn, vị trí của nhà chung cƣ ảnh hƣởng tới giá trị tập hợp của căn hộ đó. Chẳng hạn, nếu nhà ở riêng lẻ đƣợc xây dựng ở vị trí không tốt thì nhà kinh doanh chỉ chịu ảnh hƣởng từ một khách hàng, nhƣng nếu nhà chung cƣ xây dựng ở những vị trí không thuận lợi, thì giá trị nhà chung cƣ sẽ bị hạ thấp xuống rất nhiều lần bởi nhiều khách hàng. Vì thế, mô hình kinh doanh nhà chung cƣ sẽ khác nhau theo từng đại bàn, không thể áp dụng mô hình kinh doanh ở địa bàn này cho địa bàn khác đƣợc. Mặc khác, chủ đầu tƣ cần phải có khả năng nhận biết, đánh giá sự giống và khác nhau của hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ ở các khu vực để từ đó xây dựng nên kế hoạch kinh doanh phù hợp. Thứ ba, kinh doanh nhà chung cƣ là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hƣởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nƣớc. Chúng ta có thể thấy thời gian vừa qua, thị trƣờng nhà chung cƣ đã có rất nhiều biến động theo những chính sách của nhà nƣớc nhƣ các chính sách về đất đai, thuế, tín dụng, thủ tục hành chính... Có sự ảnh hƣởng này là do ở nƣớc ta hiện nay đất đai là do nhà nƣớc quản lý thông qua các quy định GVHD: Phạm Mai Phương 15 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành pháp luật về đất đai, nhà ở,…Mặt khác, nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa, vẫn chịu sự can thiệp của nhà nƣớc, chƣa thể tự vận hành theo cơ chế vốn có của nó. Nhìn chung, thị trƣờng nhà ở nói chung chịu sự ảnh hƣởng từ các chính sách, và kinh doanh nhà chung cƣ chịu ảnh hƣởng mạnh mẽ nhất. Bởi, các dự án nhà chung cƣ thông thƣờng thời gian xây dựng lâu, các chính sách đƣợc ban hành theo kiểu hành chính, đột ngột khiến chủ đầu tƣ không có thời gian chuẩn bị. Ví dụ nhƣ các chính sách điều tiết về tín dụng cho vai bất động sản của Ngân hàng nhà nƣớc trong thời gian qua đã khiến cho nhiều dự án xây dựng nhà chung cƣ không thể thực hiện, bởi việc ban hành chính sách đột ngột, mang tính hành chính, mệnh lệnh. Theo đó, nhà đầu tƣ phải cắt bỏ các dự án chƣa xây dựng, còn các dự án đang xây dựng thì lâm vào tình trạng thiếu vốn, không thể xây dựng tiếp. Chính vì thế, để hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ đƣợc thuận lợi, nhà kinh doanh phải am hiểu các quy định của pháp luật liên quan, đặc biệt phải biết cách phân tích, đánh giá các chính sách của nhà nƣớc để từ đó xây dựng phƣơng hƣớng, kế hoạch kinh doanh phù hợp. Thứ tư, kinh doanh nhà chung cƣ vừa là hoạt động đa ngành vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù. Tính đặc thù thể hiện ở các vấn đề nhƣ: thông tin thị trƣờng không minh bạch, thị trƣờng không hoàn chỉnh cung phản ứng chậm hơn cầu…Tính đa ngành thể hiện qua việc cần vận dụng nhiều ngành nghề khác nhau trong quá trình kinh doanh. Điển hình nhƣ, khâu đầu tƣ xây dựng cần các vấn đề về kinh tế nhƣ định giá, tính toán khả năng sinh lợi, vốn, chi phí …cần các vấn đề kỹ thuật nhƣ thiết kế, kiến trúc…Và sau khi sản phẩm hình thành tham gia vào thị trƣờng thì cần đến maketting sản phẩm, môi giới,…Cũng giống nhƣ đặc điểm về tính nhạy cảm, chịu ảnh hƣởng mạnh mẽ của pháp luật, chính sách, đặc điểm này cũng tồn tại ở các hoạt động kinh doanh nhà ở khác, tuy nhiên trong kinh doanh nhà chung cƣ thì nó thể hiện mạnh mẽ, rõ nét nhất. Do quy mô, tính chất của nhà chung cƣ lớn rất nhiều lần so với các dự án nhà ở khác, từ dó yêu cầu về kinh tế, kỹ thuật, maketting bán hàng…cũng nhiều hơn. Chính vì vậy, có thể nói hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ là một hoạt động tổng hợp, yêu cầu nhiều giai đoạn, nhiều quá trình, liên quan tới nhiều ngành nghề khác. Tóm lại, hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ là một hoạt động phức tạp, yêu cầu nguồn vốn lớn để đầu tƣ lâu dài, chịu sự chi phối của các chính sách, pháp luật vì thế hoạt động này tiềm ẩn nhiều rũi ro. Vì thế nhà kinh doanh cần phải trang bị những kiến thức về kinh tế, pháp luật, nhạy bén trong việc nắm bắt chính sách để hông rơi vào thế bị động. Mặc khác, nhà nƣớc cũng cần có những chính sách phù hợp để quản lý hoạt động này. GVHD: Phạm Mai Phương 16 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành 1.4 Quá trình hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung cƣ ở Việt Nam Trƣớc những năm 1990, việc phát triển nhà ở chủ yếu thông qua hình thức giao đất nhỏ lẻ để từng hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở, thị trƣờng nhà ở chƣa hình thành. Nhà nƣớc quản lý thông qua chính sách bao cấp về nhà ở. Năm 1991, theo Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, pháp lệnh nhà ở đƣợc ban hành, ở vào thời điểm này, tổ chức cá nhân đƣợc phép kinh doanh nhà ở bằng việc xây dựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động khác theo quy định của pháp luật. Theo đó, pháp lệnh cũng có nhiều điều khoản quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở, quy định về hợp đồng mua bán nhà ở cũng nhƣ các quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu…Tuy nhiên, pháp lệnh chƣa có quy định các loại nhà đƣa vào kinh doanh, chỉ mới dừng lại ở nhà ở nói chung. Vì thế, trên thực tế lúc này có hình thành những nhà cao tầng với nhiều căn hộ khép kín có bản chất là nhà chung cƣ nhƣng với những tên gọi khác nhau nhƣ nhà tập thể hay cƣ xá ...những tên gọi này không có trong văn bản pháp luật mà hình thành theo cách gọi của ngƣời dân. Khi NĐ 61/1994/NĐ-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở đƣợc ban hành, đã quy định cụ thể hơn về đối tƣợng kinh doanh nhà ở, về bảng giá chuẩn tối thiểu nhà ở xây dựng mới. Tuy nhiên nghị định chỉ mới chia nhà ở ra thành nhà biệt thự và nhà ở theo cấp từ 1 đến 4. Đến NĐ 21/1996 sửa đổi bổ sung NĐ 61/1994 đã bổ sung thêm quy định về hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ theo cấu trúc kiểu căn hộ. Nhƣ vậy, vào thời điểm này, nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ đã phát triển và đƣợc pháp luật điều chỉnh nhƣ một kiểu nhà ở riêng biệt. Bản chất của kiểu nhà ở này chính là nhà chung cƣ theo định nghĩa của Luật nhà ở, bởi nó có nhiều tầng, nhiều căn hộ dành cho các hộ gia đình sinh sống. Tuy nhiên khái niệm chung cƣ lúc này chƣa thật sự ra đời. Năm 2001, NĐ 71/2001/NĐ-CP ra đời quy định về ƣu đãi đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán và cho thuê đã tạo điều kiện để thị trƣờng nhà ở phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là nhà chung cƣ. Nghị định tuy không định nghĩa một cách trực tiếp nhà chung cƣ nhƣng qua cách quy định tại Điều 2, ta có thể hiểu: nhà chung cƣ cao tầng là dự án nhà ở cao tầng (từ 5 tầng trở lên đối với Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ 3 tầng trở lên đối với các tỉnh, thành phố khác); có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung. Nhƣ vậy, nhà chung cƣ đã đƣợc pháp luật thừa nhận và có nhiều quy định ƣu đãi cho chủ đầu tƣ trong quá trình thực hiện dự án xây dựng nhà chung cƣ để đƣa vào kinh doanh. Cụ thể: Về vấn đề đền bù, giải phóng mặt bằng: Chủ đầu tƣ dự án xác định phƣơng án đền bù, giải phóng mặt bằng, quỷ đất phục vụ tái định cƣ trình UBND cấp tỉnh phê GVHD: Phạm Mai Phương 17 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành duyệt. Trong trƣờng hợp cần thiết để đảm bảo tiến độ của dự án thì chủ đầu tƣ đƣợc bổ sung chi phí hỗ trợ di chuyển, nhƣng phải đảm bảo hiệu quả kinh tế của dự án. Nếu chủ đầu tƣ dự án đƣợc giao đất thì phải nộp tiền sử dụng đất và phải đền bù thiệt hại về đất thì số tiền sử dụng đất phải nộp đƣợc trừ toàn bộ số tiển đền bù thiệt hại về đất của dự án, nhƣng tối đa không vƣợt quá tổng số tiền sử dụng đất mà chủ đầu tƣ phải nộp. Trong trƣờng hợp chủ đầu tƣ dự án là các doanh nghiệp trong nƣớc gặp khó khăn về vốn thì đƣợc Nhà nƣớc tạo điều kiện cho vai vốn để thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng. Chủ đầu tƣ dự án chủ trì, phối hợp với UBND địa phƣơng để thống nhất phƣơng án đền bù, kinh phí, tiến độ giải phóng mặt bằng và việc thanh quyết toán đối với công tác giải phóng mặt bằng. UBND địa phƣơng có trách nhiệm cùng phối hợp tổ chức thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng theo tiến độ và bàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xây dựng. Về điều kiện về giao, nhận thầu xây dựng: Kế hoạch đấu thầu, kết quả đấu thầu xây lắp các dự án nhà ở do ngƣời có thẩm quyền hoặc cấp có thẩm quyền theo quy định của Quy chế đấu thầu xem xét, phế duyệt. Chủ đầu tƣ dự án có thể lập kế hoạch đấu thầu để trình duyệt đồng thời với báo cáo nghiên cứu khả thi. Chủ đầu tƣ dự án đƣợc phép tự thực hiện xây dựng hoặc chọn nhà thầu xây dựng (không phải đấu thầu) các công trình, hạng mục công trình hoặc gói thầu sử dụng trên 50% vốn đầu tƣ là vốn hợp pháp của chính chủ đầu tƣ (vốn tự có, vốn ứng trƣớc của tổ chức, cá nhân). Về điều kiện về huy động vốn đầu tƣ: Chủ đầu tƣ dự án đƣợc huy động vốn ứng trƣớc của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về nhà ở; đƣợc vay vốn của các tổ chức tín dụng và áp dụng các hình thức huy động vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Đƣợc Nhà nƣớc xem xét cho vay vốn từ Quỹ hổ trợ phát triển hoặc đƣợc bảo lảnh tín dụng đầu tƣ theo quy định tại NĐ 43/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 6 năm 1999 của Chính phủ hoặc vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ phát triển đô thị. Ngoài ra chủ đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ còn đƣợc các ƣu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp…Ngoài việc ƣu đãi cho nhà đầu tƣ trong nƣớc, NĐ 71/2001 còn có các quy định ƣu đãi cho các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài tham gia thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ tại Việt Nam nhƣ các ƣu đãi về tiền thuê đất, thuế thu nhập doanh nghiệp… Vì thế, có thể nói NĐ 71/2001 đã tạo một bƣớc tiến lớn, thúc đẩy hoạt động nhà kinh doanh nhà chung cƣ phát triển mạnh mẽ. So với các văn bản trƣớc nhƣ Pháp lệnh nhà ở, NĐ 61/1994, NĐ 71/2001 đã có nhiều quy định mới mẽ, phù hợp với xu thế đầu tƣ thị trƣờng nhà chung cƣ, phá bỏ các rào cản về thủ tục, đồng thời, các quy định pháp luật không còn chung chung, dễ áp dụng trên thực tế. Pháp luật là kiến trúc thƣợng tầng, vận động phát triển theo sự thay đổi của cơ sở hạ tầng, để từ đó, pháp luật đƣợc phù hợp, phát huy vai trò điều chỉnh của mình. GVHD: Phạm Mai Phương 18 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành Sau khi NĐ 71/2001 ra đời, hoạt động kinh doanh nhà ở nói chung và nhà chung cƣ nói riêng phát triển mạnh mẽ, kéo theo sự phát triển của thị trƣờng bất động sản. Có nhiều quan hệ mới ra đời, đặt ra yêu cầu phải có hệ thống pháp luật điều chỉnh phù hợp. Năm 2005 Quốc hội ban hành Luật Nhà ở, năm 2006 Luật Kinh doanh bất động sản ra đời, theo đó Chính phủ, các Bộ, ban ngành ban hành nghị định, thông tƣ để hƣớng dẫn thi hành luật. So với NĐ 71/2001, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có nhiều điểm tiến bộ trong việc ban hành các quy định phù hợp với thị trƣờng nhà ở, khắc phục những bất cập trƣớc đó. Cụ thể nhƣ các quy định về vấn đề điều kiện của chủ đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ, các hình thức huy động vốn, mua bán nhà chung cƣ hình thành trong tƣơng lai, vấn đề sở hữu chung, sở hữu riêng, vấn đề cải tạo nhà chung cƣ. Có thể nói các quy định của pháp luật nhà ở đã tạo ra hành lang pháp lý điều chỉnh khá hiệu quả hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ. Tuy vẫn còn một số hạn chế, nhƣng vai trò của Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đối với thị trƣờng nhà chung cƣ là không thể phủ nhận. Các văn bản pháp luật trên đã tạo nên hệ thống các quy định khá thống nhất, vừa bảo vệ quyền lợi của ngƣời dân khi tham gia thị trƣờng nhà chung cƣ vừa có các quy định hỗ trợ cho chủ đầu tƣ trong quá trình thực hiện dự án. Vì thế, thị trƣờng nhà chung cƣ trong những năm gần đây phát triển rất mạnh mẽ, với nhiều loại hình, nhiều cấp độ với giá cả khác nhau tạo nguồn cung lớn cho thị trƣờng nhà ở, đáp ứng đƣợc nhu cầu nhà ở của ngƣời dân, đặc biệt là ngƣời dân ở các đô thị. Nhìn chung, quá trình hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung cƣ ở Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn, phụ thuộc vào tình hình kinh tế xã hội và chính sách của nhà nƣớc. Pháp lệnh nhà ở năm 1991 đƣợc xem là văn bản pháp luật đầu tiên điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở ở nƣớc ta, tạo điều kiện cho thị trƣờng nhà ở phát triển. Khi các NĐ 61/1994 và 71/2001 lần lƣợt ra đời đã có những quy định cụ thể hơn các vấn đề kinh doanh nhà chung cƣ cũng nhƣ các ƣu đãi cho chủ đầu tƣ trong quá trình thực hiện dự án. Góp phần thúc đẩy thị trƣờng nhà chung cƣ phát triển mạnh mẽ. Năm 2005 với sự xuất hiện của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đã dần hoàn thiện các quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở nói chung và kinh doanh nhà chung cƣ nói riêng. Từ đó, tạo nên tâm lý an toàn cho ngƣời dân khi tham gia vào thị trƣờng nhà chung cƣ, góp phần thúc đẩy thị trƣờng nhà chung cƣ phát triển. GVHD: Phạm Mai Phương 19 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành Chƣơng 2: HOẠT ĐỘNG KINH DOANH NHÀ CHUNG CƢ THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM 2.1 Đầu tƣ tạo lập nhà chung cƣ Trong hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ thì quá trình đầu tƣ tạo lập nhà chung cƣ có một vai trò quan trọng, đó là việc tạo ra nguồn cung sản phẩm nhà chung cƣ để tham gia vào thị trƣờng, đáp ứng nhu cầu của ngƣời dân về nhà ở. Đây là hoạt động đầu tƣ nhà ở thƣơng mại, việc đầu tƣ tạo lập nhà chung cƣ đƣợc pháp luật về kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở quy định về các loại chủ đầu tƣ, điều kiện của chủ đầu tƣ cũng nhƣ quy định về các hình thức huy động vốn xây dựng nhà chung cƣ. 2.1.1 Chủ đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ Cùng với quá trình phát triển kinh tế xã hội, quá trình phát triển khu dân cƣ thì Đảng và Nhà nƣớc đã có những chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng, về minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức cá nhân tham gia phát triển nhà ở, tạo quỹ nhà đáp ứng nhu cầu ngƣời dân. Trƣớc khi Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đƣợc ban hành, hoạt động kinh doanh nhà ở đƣợc điều chỉnh bởi NĐ 61/1994 và đƣợc sửa đổi bổ sung bởi NĐ 21/1996 theo đó các đối tƣợng đƣợc phép kinh doanh nhà ở chỉ là các tổ chức cá nhân trong nƣớc, cá nhân là công dân Việt Nam định cƣ ở Việt Nam, khi đó đối tƣợng kinh doanh chỉ có giới hạn. Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, nhà nƣớc ta đã có những đổi mới trong chính sách đầu tƣ nhằm phục vụ nhu cầu đầu tƣ của bộ phận không nhỏ cá nhân, tổ chức nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc phép đầu tƣ phát triển nhà ở thƣơng mại nếu đáp ứng đƣợc các điều kiện của pháp luật hiện hành. Điều 34 Luật Nhà ở quy định về đối tƣợng và điều kiện tham gia phát triển nhà ở thƣơng mại: 1. Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nƣớc và nƣớc ngoài đều đƣợc tham gia đầu tƣ phát triển nhà ở thƣơng mại. 2. Tổ chức, cá nhân trong nƣớc đầu tƣ phát triển nhà ở thƣơng mại phải có đăng ký kinh doanh nhà ở; đối với tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thì phải có giấy chứng nhận đầu tƣ theo quy định của pháp luật về đầu tƣ. Đƣợc quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 12 Nghị định 71/2010: Chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở thƣơng mại (chủ đầu tƣ dự án phát triển khu nhà ở và chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở độc lập) bao gồm: a. Doanh nghiệp trong nƣớc đƣợc thành lập và hoạt động theo quy định của luật Doanh nghiệp. GVHD: Phạm Mai Phương 20 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành b. Doanh nghiệp có 100% vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, doanh nghiệp liên doanh với nhà đầu tƣ nƣớc ngoài; doanh nghiệp của ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài hoạt động đầu tƣ tại Việt Nam theo quy định của Luật Đầu tƣ. c. Hợp tác xã đƣợc thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Hợp tác xã. Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc đầu tƣ tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thê mua. Nhƣ vậy, việc quy định cho phép tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc đầu tƣ xây dựng dự án nhà ở đã có những tác động tích cực đối với thị trƣờng nhà ở nói chung và thị trƣờng nhà chung cƣ nói riêng. Bản chất các dự án xây dựng nhà chung cƣ thƣờng yêu cầu nguồn vốn lớn, thời gian thu hồi vốn lâu vì vậy các doanh nghiệp trong nƣớc khó có thể thực hiện các dự án lớn. Ƣu điểm nổi trội của các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài là nguồn vốn lớn, lƣợng vốn đầu tƣ dồi dào, khi đồng tiền này đổ vào các dự án xây dựng nhà chung cƣ thì sẽ tạo ra nguồn cung lớn cho thị trƣờng nhà ở. Mặt khác, khi Việt Nam gia nhập vào WTO, tham gia vào sân chơi quốc tế rộng lớn thì chúng ta phải mở cửa hội nhập theo những cam kết trƣớc đó, việc ban hành các quy định thoáng cho nhà đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản, lĩnh vực nhà ở là một điều cần thiết. Tóm lại, các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nƣớc và nƣớc ngoài đều đƣợc tham gia đầu tƣ phát triển nhà chung cƣ nếu đáp ứng đƣợc các quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh, pháp luật đầu tƣ, các yêu cầu về vốn,…cụ thể tại khoản 2 Điều 12 NĐ 71/2010 nhƣ sau: - Phải có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc giấy chứng nhận đầu tƣ có hoạt động đầu tƣ bất động sản và có đủ vốn pháp định theo quy định của pháp luật Việt Nam; - Có vốn đầu tƣ thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tƣ của dự án có quy mô sử dụng đất dƣới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tƣ của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Để xây dựng các dự án nhà chung cƣ các chủ đầu tƣ không chỉ cần có mức vốn pháp định là 6 tỷ đồng (khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản), bên cạnh đó phải thực hiện đầy đủ các thủ tục đầu tƣ theo luật định. Theo Luật Nhà ở quy định, các dự án đầu tƣ kể cả trong nƣớc lẫn nƣớc ngoài đều phải làm thủ tục đăng ký đầu tƣ. Nhà đầu tƣ phải lập hồ sơ dự án nhà chung cƣ theo mẫu, nộp đến cơ quan có thẩm quyền chấp nhận đầu tƣ tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt dự án nhà chung cƣ. Trong khi các trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật còn khá phức tạp, rƣờm rà ảnh GVHD: Phạm Mai Phương 21 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành hƣởng đến khả năng thu hút đầu tƣ. Những thủ tục phiền hà không chỉ làm tăng chi phí mà còn mất nhiều thời gian cho các chủ đầu tƣ. Mặt khác, các chính sách thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ vẫn chƣa thực sự hiệu quả khi các chủ đầu tƣ nƣớc ngoài khó tiếp cận đƣợc quỹ đất để xây dựng nhà chung cƣ, hệ thống thông tin thị trƣờng chƣa minh bạch dẫn đến tâm lý lo ngại đầu tƣ của nhà đầu tƣ nƣớc ngoài. Để hoàn thiện hệ thống các quy định của pháp luật về đầu tƣ xây dựng nhà ở nói chung và đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ nói riêng thì nhà nƣớc cần có chính sách thu hút đầu tƣ. Cần cân nhắc nên bỏ đi thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tƣ và đăng ký đầu tƣ đối với tổ chức, cá nhân trong nƣớc khi thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở; dự án khu đô thị mới. Đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tƣ nƣớc ngoài khi thực hiện đầu tƣ xây dựng nhà ở tại Việt Nam; khuyến khích các tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài áp dụng công nghệ cao trong đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ. Đồng thời, đẩy mạnh xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở, nhà chung cƣ để thông tin thị trƣờng đƣợc công khai minh bạch. Tóm lại các quy định của pháp luật về chủ đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ đã khá hoàn thiện, tạo điều kiện để cá nhân, tổ chức trong và ngoài nƣớc đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ. Cả nƣớc hiện có trên 1.700 doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở và bất động sản. Các dự án đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ ngày càng nhiều đã tạo nguồn cung tích cực cho thị trƣờng nhà ở. Tuy nhiên, thủ tục hành chính rƣờm rà, thông tin thị trƣờng không minh bạch đã gây nhiều trở ngại cho hoạt động đầu tƣ. Vì thế trong thời gian tới nhà nƣớc cần có những cải cách trong thủ tục hành chính để thủ tục đầu tƣ đƣợc đơn giản, nhanh chóng, thông tin thị trƣờng công khai minh bạch để hoạt động đầu tƣ đƣợc dễ dàng hơn. 2.1.2 Các hình thức huy động vốn xây dựng nhà chung cƣ Trong dự án đầu tƣ bất động sản nói chung và dự án đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ nói riêng thì vấn đề vốn có vai trò quan trọng, quyết định đến tiến độ hoàn thành của dự án cũng nhƣ chất lƣợng của công trình. Đây là lĩnh vực đầu tƣ đòi hỏi nguồn vốn phải lớn, trong khi thời gian thu hồi vốn lại lâu, mà đa số các doanh nghiệp với lƣợng vốn tự có để đầu tƣ là rất ít, vì thế dự án có hoàn thành đƣợc hay không là phụ thuộc vào nguồn vốn mà chủ đầu tƣ huy động đƣợc. Luật nhà ở ban hành đã quy định các hình thức huy động vốn của chủ đầu tƣ dùng để phát triển các dự án nhà ở chung cƣ bao gồm: vốn của chủ đầu tƣ; vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác; vốn vay của tổ chức tín dụng; vốn từ tiền ứng trƣớc của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở; vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật. GVHD: Phạm Mai Phương 22 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành Quy định của phát luật cũng nhƣ chính sách về các hình thức huy động vốn khác nhau, ảnh hƣởng đến khả năng sử dụng các hình thức huy động vốn và sự lựa chọn hình thức huy động vốn nào là hợp lí để đảm bảo đáp ứng đƣợc nguồn vốn cho dự án đầu tƣ. 2.1.2.1 Vốn của chủ đầu tƣ Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tƣ là vốn thực có của chủ đầu tƣ tính đến năm trƣớc liền kề với năm chủ đầu tƣ thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hả tầng kỹ thuật khu công nghiệp đƣợc thể hiện trong báo cáo tài chính của chủ đầu tƣ và phải đƣợc kiểm toán độc lập xác định. Trƣờng hợp chủ đầu tƣ là doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Chủ đầu tƣ có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực hiện dự án thông qua việc lập doanh mục các dự án đang thực hiện đầu tƣ, trong đó nêu rõ tổng vốn đầu tƣ của từng dự án. Các doanh nghiệp với quy mô vừa và nhỏ, nguồn vốn còn rất hạn chế, mà nếu đáp ứng đƣợc 15% tổng lƣợng vốn theo quy định thì nguồn vốn tự có cũng chỉ chiếm một phần nhỏ tổng mức vốn đầu tƣ. Các dự án nhà chung cƣ cần có nguồn vốn lớn, việc bán căn hộ để thu hồi vốn cũng không phải là đơn giản vì thế các chủ đầu tƣ khó có thể chủ động trong việc điều tiết nguồn vốn của mình để đầu tƣ vào dự án mà thƣờng phải phụ thuộc vào những kênh huy động vốn khác nhƣ vay từ các tổ chức tín dụng và huy động vốn từ khách hàng. QUY MÔ DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHÀ Ở Từ 10- 15 tỷ đồng Từ 50- 200 tỷ đồng Từ 200 đến dƣới 500 tỷ đồng Từ 500 tỷ đồng trở lên Tổng số DN kinh doanh BĐS 484 115 50 41 1.717 (Nguồn dự thảo chiến lƣợc phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, Bộ xây dựng, trang 27). Mặt khác, những quy định phải đáp ứng đƣợc khả năng tài chính đối với các chủ đầu tƣ cũng chƣa thật sự chặt chẽ, chƣa có cơ chế kiểm tra, giám sát nên việc năng lực tài chính có thật sự hay không thì cơ quan Nhà nƣớc vẫn chƣa thể quản lý đƣợc. Trên thực tế, có rất nhiều dự án đầu tƣ mà chủ đầu tƣ không hề có vốn, do đó các chủ đầu tƣ đã tìm mọi cách để huy động vốn từ khách hàng, vốn vay... Dẫn đến dự án bị đình trệ, không thể thực hiện, quyền lợi của khách hàng không đƣợc đảm bảo. Vì vậy cần quy định điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tƣ ở một mức lớn hơn, rõ ràng con số 15% tổng mức đầu tƣ của dự án có quy mô sử dụng đất dƣới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tƣ của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha GVHD: Phạm Mai Phương 23 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành trở lên vẫn chƣa đảm bảo đƣợc sự chủ động về nguồn vốn của dự án đầu tƣ. Để các dự án xây dựng nhà chung cƣ nói riêng và dự án nhà ở nói chung không phải lâm vào tình trạng “chết lâm sàn” vì thiếu vốn thì pháp luật cần quy định một mức tài chính hợp lý để chủ đầu tƣ có thể thực hiện dự án khi các kênh huy động vốn khác không hiệu quả. Vì vậy nên quy định điều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tƣ dự án nhà chung cƣ là 45% tổng mức đầu tƣ của dự án có quy mô sử dụng đất dƣới 20 ha, không thấp hơn 50% tổng mức đầu tƣ của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Với năng lực tài chính này thì chủ đầu tƣ sẽ chủ động hơn trong việc điều tiết nguồn vốn, khả năng hoàn thành của dự án sẽ lớn hơn, chủ đầu tƣ sẽ không quá phụ thuộc vào các chính sách về lãi suất hay hạn chế cho vay đầu tƣ bất động sản của các tổ chức tín dụng, và hơn hết chủ đầu tƣ cũng không bị phụ thuộc vào những biến động của thị trƣờng nhà ở. Bên cạnh đó, Bộ xây dựng cần có những quy định về vấn đề giám sát, kiểm tra sự minh bạch trong vấn đề năng lực tài chính của chủ đầu tƣ. Chỉ cho phép thực hiện dự án đầu tƣ khi chủ đầu tƣ có năng lực tài chính thật sự. Nhƣ vậy mới đảm bảo đƣợc sự ổn định, minh bạch cho thị trƣờng nhà chung cƣ. 2.1.2.2 Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác Hình thức huy động vốn liên doanh, liên kết với tổ chức cá nhân khác trong quá trình thực hiện dự án nhà chung cƣ của chủ đầu từ ngày càng phổ biến. Trong thời điểm nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng và nguồn vốn ứng trƣớc từ phía khách hàng ngày càng khó thì việc kêu gọi liên doanh liên kết các tổ chức, cá nhân góp vốn thực hiện dự án đang là một giải pháp mà đa số chủ đầu tƣ thực hiện. Theo quy định tại NĐ 71/2010 thì chủ đầu tƣ có thể kí hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tƣ với chủ đầu tƣ cấp II nhằm mục đích chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tƣ cấp II, sau đó chủ đầu tƣ cấp II sẽ đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ trên phần diện tích đất đã nhận chuyển nhƣợng. Vì thế, chủ đầu tƣ chỉ đƣợc chuyển nhƣợng sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiến độ thực hiện dự án. Ngoài ra chủ đầu tƣ có thể kí hợp đồng, văn bản góp vốn; hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tƣ với tổ chức, cá nhân để đầu tƣ xây dựng nhà ở khi đã có dự án phát triển nhà ở đƣợc phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định. Hoặc theo khoản 3 Điều 9 NĐ 71/2010, chủ đầu tƣ cũng có thể kí hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tƣ xây dựng nhà ở sau khi đã có dự án nhà ở đƣợc phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới của dự án và đã thông báo cho Sở xây dựng nơi GVHD: Phạm Mai Phương 24 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành có dự án phát triển nhà ở theo quy định hiện hành. Các bên tham gia hợp tác kinh doanh đƣợc phân chia sản phẩm là nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở đó thì không đƣợc trực tiếp kí hợp đồng mua bán, cho thuê mà do chủ đầu tƣ (bên có quyền sử dụng đất) trực tiếp kí hợp đồng với ngƣời mua, ngƣời thuê sau khi có đủ điều kiện quy định tại khoản này; trong trƣờng hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh đã nhận bàn giao nhà ở và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đƣợc phân chia thì đƣợc trực tiếp kí hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở đó theo quy định của luật nhà ở. Trong các trƣờng hợp kí hợp đồng, văn bản góp vốn; hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tƣ với tổ chức, cá nhân; hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì các tổ chức cá nhân có thể đƣợc phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc đƣợc phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận. Nếu phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tƣ chỉ đƣợc phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lƣợng nhà ở trong mỗi dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Nhìn chung các quy định về hình thức quy định vốn thông qua liên doanh liên kết với tổ chức, cá nhân để thực hiện dự án nhà chung cƣ đã khá hoàn chỉnh. Tuy nhiên, vẫn hạn chế trong quy định cho phép chủ đầu tƣ đƣợc bán không quá 20% nhà ở không thông qua sàn giao dịch bất động sản cho những đối tƣợng góp vốn đã nãy sinh nhiểu bất cập. Trên thực tế các cơ quan có thẩm quyền vẫn chƣa thể quản lý hết đƣợc con số 20% lƣợng nhà ở trên, các chủ đầu tƣ đã tìm mọi cách để có thể phân phối đƣợc số lƣợng căn hộ nhiều hơn con số 20% trên, bởi nếu bán thông qua sàn giao dịch thì phải qua nhiều thủ tục, giá cả niêm yết…Cũng từ những lợi nhuận có đƣợc thông qua việc bán nhà chung cƣ không qua sàn giao dịch mà các chủ đầu tƣ đã lách luật, tạo giao dịch ngầm khiến cho thị trƣờng không minh bạch, Nhà nƣớc gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lí. Vì thế, cần có các quy định chặt chẽ hơn, rõ ràng hơn trong vấn đề góp vốn xây dựng nhà chung cƣ, đặt biệt các vấn đề về phân chia lợi nhuận, quy định về bán nhà thông qua sàn giao dịch… Có nhƣ vậy các chủ dự án mới không lợi dụng để trục lợi, quyền lợi của ngƣời dân đƣợc đảm bảo, ngƣời dân mới có thể yên tâm đầu tƣ tiền nhàn rỗi vào thị trƣờng nhà chung cƣ từ đó tạo điều kiện để thị trƣờng bất động sản phát triền bền vững. 2.1.2.3 Vốn vay của tổ chức tín dụng Huy động vốn bằng hình thức vay vốn từ các tổ chức tín dụng là phƣơng pháp huy động vốn mà tất cả các chủ đầu tƣ xây dựng nhà ở đều quan tâm .Bởi nguồn vốn của chủ đầu tƣ còn nhiều hạn chế, việc huy động vốn từ khách hàng chỉ có thể trong quy mô nhỏ lẻ và không đảm bảo, phụ thuộc vào thị trƣờng mua bán căn hộ có sôi động GVHD: Phạm Mai Phương 25 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành hay không. Do đó, việc huy động vốn bằng hình thức vay từ các tổ chức tín dụng của các chủ đầu tƣ khi thực hiện dự án là điều hiển nhiên .Với hình thức huy động vốn từ vay tổ chức tín dụng này vừa đảm bảo đƣợc lƣợng vốn vay nhiều, hình thức vay đơn giản vừa kịp thời để thực hiện dự án. Hiện nay, pháp luật về các tổ chức tín dụng và các băn bản liên quan cũng đã quy định khá đầy đủ và cụ thể về vấn đề cho các doanh nghiệp vay để đầu tƣ xây dựng nhà ở. Vào thời điểm trƣớc năm 2011, chủ đầu tƣ huy động vốn vay khá dễ dàng, các tổ chức tín dụng tạo nhiều điều kiện về lãi suất, có nhiều ƣu đãi trong lĩnh vực cho vay đầu tƣ kinh doanh bất động sản bởi các chủ đầu tƣ thƣờng vay vốn lớn, lãi suất cao hơn trong lĩnh vực cho vay khác. Cụ thể nhƣ tại thời điểm ngày 30/07/2010 tổng dƣ nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản hơn 218.000 tỷ đồng, trong đó tổng dƣ nợ cho vay đối với phát triển nhà ở khoảng 96.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, từ đầu năm 2011 đến nay, với nhiều chính sách của Ngân hàng nhà nƣớc về siết chặt tín dụng bất động sản, hƣớng nguồn vốn vào lĩnh vực sản xuất nhƣ: nông nghiệp nông thôn, công nghiệp hỗ trợ, kinh doanh xuất khẩu, doanh nghiệp vừa và nhỏ…dẫn đến việc vay vốn từ các tổ chức tín dụng của chủ đầu tƣ ngày càng khó khăn. Cụ thể: Ngày 24/02/2011, Chính phủ ban hành NQ số 11/NQ-CP vể những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô trong đó có nội dung: Thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, thận trọng, phối hợp hài hòa giũa chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa để kiềm chế lạm phát; điều hành và kiểm soát để đảm bảo tốc độ tăng trƣởng tín dụng năm 2011 dƣới 20%, tổng phƣơng tiện thanh toán khoảng 15-16%; tập trung ƣu tiên vốn tín dụng phục vụ phát triển sản xuất kinh doanh, nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp vừa và nhỏ; giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín dụng của khu vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán. Theo đó, Ngân hàng nhà nƣớc đã ra chỉ thị 01/2011 về thực hiện giải pháp tiền tệ, thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dƣ nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán; đến ngày 30/06/2011, tỷ trọng dƣ nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dƣ nợ tối đa là 22% và đến ngày 31/12/2011, tỷ trọng này tối đa là 16%. Trong trƣờng hợp tồ chức tín dụng chƣa thực hiện đƣợc tỷ trọng này theo lộ trình, Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam áp dụng tỷ lệ dự trữ bắt buộc gấp hai lần so với tỷ lệ dự trữ bắt buộc chung đối với tổ chức tín dụng và biện pháp hạn chế phạm vi hoạt động kinh doanh trong 06 tháng cuối năm 2011 và năm 2012. Đến ngày 30/06/2011, nếu tốc độ tăng tín dụng có thể vƣợt mục tiêu theo NQ số 11/NQ-CP, Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam áp dụng các biện pháp cần thiết, phù hợp với quy định của pháp luất để kiểm soát tín dụng. Có chính sách hạn chế tín dụng bất động sản nhƣ trên bởi, những năm gần đây nguồn vốn tín dụng đổ vào thị trƣờng bất động sản tƣơng đối lớn, các dự án đầu tƣ xây GVHD: Phạm Mai Phương 26 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành dựng nhà chung cƣ ngày càng nhiều, tạo sốt ảo cho thị trƣờng bất động sản, dễ dẫn đến khủng hoảng kinh tế. Rút kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng ở nƣớc Mỹ và một số nƣớc trên thế giới, nhà nƣớc đang từng bƣớc thắt chặt nguồn vốn đầu tƣ vào bất động sản, hƣớng nguồn vốn váo lĩnh vực sản xuất, điều tiết lại thị trƣờng, kiềm chế lạm phát. Nhƣ vậy theo chính sách trên việc vay vốn từ tổ chức tín dụng đầu tƣ vào bất động sản không phải là chuyện dễ. Các ngân hàng cho vay với lãi suất cao hơn, so với những năm trƣớc lãi suất cho vay lĩnh vực bất động sản là 14% thì hiện nay lãi suất tăng lên 26%, mặt khác, các điều kiện cho vay cũng khắt khe hơn. Trong tình hình thị trƣờng bất động sản không mấy sôi động, các dự án đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ gần nhƣ ngƣng trệ bởi nguồn vốn từ khách hàng mua căn hộ gần nhƣ là không có, nguồn vốn vay từ các ngân hàng thì lại trở nên khó khăn. Các doanh nghiệp có quy mô nhỏ trƣớc tình hình thiếu vốn, đã phải tiến hành các hoạt động nhƣ chuyển nhƣợng dự án cho các doanh nghiệp khác hoặc cắt bỏ bớt các dự án chƣa đầu tƣ, tiến hành đầu tƣ tập trung vào các dự án đang thực hiện. Tóm lại, vay vốn của các tổ chức tín dụng là một nguồn vốn quan trọng trong hoạt động đầu tƣ bất động sản nói chung và đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ nói riêng. Bởi đây là một nguồn vốn lớn, chắc chắn, các chủ đầu tƣ có thể hoạch toán đƣợc ở khâu lập dự án. Tuy nhiên kể từ đầu năm 2011, với nhiều chính sách hạn chế tín dụng bất động sản thì việc vay vốn của các chủ đầu tƣ đã trở nên khó khăn. Lãi suất cao, điều kiện cho vay khắt khe, các chủ dự án đang thiếu vốn nghiêm trọng, ảnh hƣởng tới khả năng thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ. Thiết nghỉ, nhà nƣớc nếu có các chính sách hỗ trợ nguồn vốn cho các chủ đầu tƣ, đặt biệt ở các dự án đang xây dựng. Bởi thời gian thực hiện dự án nhà chung cƣ thƣờng kéo dài từ 1 – 3 năm, chủ đầu tƣ không thể dự liệu hết sự thay đổi chính sách một cách đột ngột của nhà nƣớc, đặt biệt chính sách cắt giảm nguồn vốn. Vẫn biết nhà nƣớc đang tiến hành điều tiết nền kinh tế, tuy nhiên, việc này nên tiến hành từ từ, không nên có sự can thiệp mạnh vào thị trƣờng tài chính, bởi các dự án thiếu vốn để thực hiện có thể sẽ dẫn đến những cuộc khủng hoảng khác gây bất ổn nền kinh tế. 2.1.2.4 Vốn từ tiền ứng trƣớc của khách hàng Vốn huy động từ tiền ứng trƣớc của khách hàng mua nhà là nguồn vốn quan trọng mà bất kì chủ đầu tƣ nào cũng quan tâm và có chiến lƣợc huy động. Hiện nay, các dự án xây dựng nhà chung cƣ đều bán cho khách hàng dƣới hình thức này- bán căn hộ hình thành trong tƣơng lai. Việc mua bán căn hộ hình thành trong tƣơng lai vừa có lợi cho chủ đầu tƣ vừa có lợi cho khách hàng. Về phía chủ đầu tƣ thì có đƣợc nguồn vốn để yên tâm xây dựng trong khi đó vấn đề về đầu ra cũng đƣợc giải quyết. Về phía khách hàng thì mua đƣợc nhà với giá tại thời điểm kí hợp đồng. Trong thị trƣờng giá GVHD: Phạm Mai Phương 27 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành căn hộ tăng theo từng ngày, giá cả luôn là vấn đề mà hầu hết các khách hàng đặc biệt quan tâm tới. Pháp luật về nhà ở và luật kinh doanh bất động sản cũng có nhiều quy định trong vấn đề này. Theo khoản 1 Điều 39 Luật nhà ở, chủ đầu tƣ chỉ đƣợc bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai khi thiết kế nhà đã đƣợc phê duyệt, đã đƣợc xây dựng xong phần móng, tổng số tiền huy động trƣớc không vƣợt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng. NĐ 71/2010 bổ sung thêm quy định về việc đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản và đã thông báo cho Sở xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định hiện hành. Các quy định trên đã khá đầy đủ, tuy nhiên, có sự khác nhau giữa quy định trong Luật Nhà ở, NĐ 71/2010 và Luật Kinh doanh bất động sản. Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản có quy định việc ứng tiền trƣớc đƣợc thực hiện khi chủ đầu tƣ đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản. Nhƣ vậy, thời điểm có thể huy động vốn từ tiền ứng trƣớc của khách hàng trong Luật Kinh doanh bất động sản là sớm hơn nhiều so với thời điểm đƣợc quy định trong Luật Nhà ở và văn bản liên quan. Bởi “cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản” đƣợc hiểu là việc chủ đầu tƣ tiến hành mở đƣờng, dựng hàng rào, dẫn điện, nƣớc vào lô đất dùng để xây dựng nhà chung cƣ. Còn “xây dựng xong phần móng” là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và đƣợc nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng. Chính vì có quy định khác nhau nhƣ vậy mà các chủ đầu tƣ đã lợi dụng để trục lợi, tiến hành huy động vốn từ khách hàng ở thời điểm rất sớm, trái với quy định pháp luật nhà ở. Có rất nhiều dự án, chủ đầu tƣ tiến hành bán căn hộ khi dự án còn chƣa đƣợc cấp phép xây dựng. Mặt khác, vẫn chƣa có cơ chế kiểm tra, giám sát việc sử dụng nguồn vốn huy động từ khách hàng của chủ đầu tƣ dẫn đến chủ đầu tƣ sử dụng vốn khách hàng vào mục đích khác, trong khi đó dự án vẫn “treo”, ngƣời dân chỉ có thể chờ đợi. Từ những bất cập trên, pháp luật nên có những quy định cụ thể, thống nhất về vấn đề này. Theo quy định pháp luật nhà ở, chủ đầu tƣ chỉ đƣợc bán khi dự án đã xong phần móng thì khá hợp lý, bởi đến thời điểm này ngƣời dân có niềm tin vào dự án sẽ đƣợc thực hiện. Họ có thể biết, có thể kiểm tra việc xây dựng tài sản mà họ đã mua. Vì vậy, cần sửa đổi quy định pháp luật kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật nhà ở để có sự thống nhất trong cách hiểu và quản lý. Đồng thời, cần xây dựng cơ chế kiểm tra, giám sát các chủ đầu tƣ trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Mà quan trọng nhất là minh bạch thông tin thị GVHD: Phạm Mai Phương 28 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành trƣờng giúp ngƣời dân có thể nắm bắt kịp thời những thông tin về thị trƣờng nhà ở, tự bảo vệ quyền lợi cả mình. Đối với những trƣờng hợp vi phạm cần có chế tài xử lý nghiêm khắc. Tóm lại, hình thức huy động vốn từ tiền ứng trƣớc có thuận lợi cho cả chủ đầu tƣ và khách hàng. Trên tinh thần hợp tác hai bên cùng có lợi thì đây quả là một chế định tích cực để thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng bất động sản. Tuy nhiên, pháp luật cần xây dựng hành lang pháp lý phù hợp để điều chình quan hệ này. Có nhƣ vậy, quyền lợi của bên bán, bên mua mới đƣợc đảm bảo, tránh tình trạng trục lợi, bởi nhà ở là hàng hóa có giá trị lớn, thời gian xây dựng lâu. 2.1.2.5 Vốn huy động từ các nguồn khác Đặc trƣng của dự án nhà chung cƣ là nguồn vốn lớn, thời gian xây dựng lâu, chính vì vậy các chủ đầu tƣ tạo ra nhiều kênh để huy động vốn thực hiện dự án. Ngoài nguồn vốn tự có, vốn vay tín dụng, vốn từ tiền ứng trƣớc của khách hàng thì có nhiều doanh nghiệp lựa chọn hình thức phát hành cổ phiếu trên sàn chứng khoán để huy động vốn. Thời gian qua, đã có một số công ty bất động sản phát hành cổ phiếu nhƣ: Thuduc House, Hòa Bình Corp, Hoàng Anh Gia Lai, Vạn Phát Hƣng, Đầu tƣ xây dựng Bình Chánh, Đất Xanh, Vinaland, Công ty Cổ phần phát triển hạ tầng và Bất động sản Thái Bình Dƣơng… Tuy nhiên, trƣớc tình trạng thị trƣờng chứng khoán giảm điểm mạnh, việc bán cổ phiếu để huy động vốn vào thời điểm này gặp nhiều khó khăn. Bởi ngƣời bán nhiều hơn ngƣời mua. Các nhà đầu tƣ chứng khoán đang rất thận trọng, chỉ đầu tƣ cầm chừng ở các mã cổ phiếu VIP. Ngoài hình thức phát hành cổ phiếu, doanh nghiệp bất động sản đã rất linh hoạt trong việc phát hành trái phiếu bất động sản. So với vốn vay ngân hàng thì trái phiếu với lãi suất thấp hơn vì thƣờng đi kèm với ƣu đãi mua căn hộ của dự án. Nhƣ vậy, bằng hình thức này, chủ đầu tƣ vừa thu hút đƣợc nguồn vốn vừa thu hút đƣợc lƣợng khách hàng mua căn hộ. Về phía khách hàng cũng có sự quan tâm bởi ngoài lãi suất đƣợc nhận, ngƣời mua trái phiếu còn đƣợc những lợi ích từ quyền mua căn hộ với nhiều ƣu đãi. Tháng 1/2008, Công ty cổ phần Địa ốc Sacomreal phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu, kỳ hạn 6 tháng, lãi suất 8,8%/năm. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 500 triệu đồng kèm quyền ƣu tiên mua căn hộ với ƣu đãi 5% trên giá trị căn hộ. Việc phát hành trái phiếu này đã thu hút đƣợc sự chú ý của khách hàng. Tiếp đến, tháng 3/2008 Sacomreal phát hành 750 tỷ đồng trái phiếu với mệnh giá 1,5 tỷ đồng để triển khai dự án căn hộ Phú Mỹ. Ngƣời sở hữu trái phiếu cũng đƣợc GVHD: Phạm Mai Phương 29 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành quyền mua căn hộ với chính sách giảm giá 8% trên giá trị căn hộ. Lần phát hành thứ hai này của Sacomreal rất thành công.3 Cuối tháng 11/2009, Công ty CP đầu tƣ địa ốc Novaland cũng phát hành 1.992 tỉ đồng trái phiếu kỳ hạn 5 năm, lãi suất 12%/năm để huy động vốn cho khu đô thị Sunrise City. Nhìn chung việc huy động vốn bằng cách phát hành cổ phiếu, trái phiếu đang là kênh huy động khá hữu hiệu đối với các chủ đầu tƣ trong việc linh hoạt tìm kiếm nguồn vốn cho dự án. Tuy nhiên trong thời điểm thị trƣờng bất động sản đi xuống thì việc huy động vốn theo hình thức này cũng đang gặp nhiều khó khăn. Tóm lại, vốn chiếm một vai trò rất lớn, quyết định đến sự thành công của dự án đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam chủ yếu với quy mô vừa và nhỏ, với nguồn vốn tự có không đáng kể, vì thế việc huy động vốn từ các chủ thể khác là điều tất yếu và có vai trò đặc biết quan trọng. Vào thời điểm hiện nay, các kênh huy động từ vay vốn tổ chức tín dụng, vốn hợp tác đầu tƣ, vốn ứng trƣớc của khách hàng, và ngay cả vốn từ việc phát hành trái phiếu, cổ phiếu đều đang gặp khó khăn. Dẫn đến các dự án bị đình trệ, ảnh hƣởng lớn đến thị trƣờng nhà ở. Trƣớc tình hình trên, nhà nƣớc nên có chính sách hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp để thực hiện dự án, lập Quỹ tín thác bất động sản để cho doanh nghiệp vay. Có nhƣ vậy, các dự án mới có vốn để tiếp tục thực hiện, thị trƣờng nhà ở mới ổn định và phát triển bền vững. Tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cƣ Tiêu chuẩn xây dựng nhà ở là một vấn đề không kém phần quan trọng đối với các dự án phát triển nhà ở. Nhà ở phải đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích bình quân, về quy hoạch đô thị cũng nhƣ các tiêu chuẩn về môi trƣờng sống. Nếu đối với các loại nhà ở khác nhƣ biệt thự, nhà phố…tiêu chuẩn xây dựng đóng vai trò quan trọng thì đối với nhà chung cƣ các tiêu chuẩn xây dựng càng đóng vai trò quan trọng hơn, bởi nhà chung cƣ là loại nhà cao tầng, có nhiều căn hộ riêng biệt và có 2.2 nhiều ngƣời cùng sinh sống, nên việc đảm bảo đƣợc các tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cƣ cũng chính là việc đảm bảo chất lƣợng không gian sống cho một cộng đồng cƣ dân sống trong nhà chung cƣ. Theo quy định tại điều 40 Luật Nhà ở thì: nhà chung cƣ phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 40m2. Tuy nhiên, trên thực tế chƣa có cơ chế giám sát, kiểm tra nên rất nhiều dự án nhà chung cƣ thƣơng mại xây dựng căn hộ dƣới mức diện tích cho phép. Tài liệu từ website: http://www.diaoconline.vn/tin-tuc/thi-truong-dia-oc-c18/nen-phat-hanh-traiphieu-bat-dong-san. 3 GVHD: Phạm Mai Phương 30 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành Điển hình nhƣ dự án chung cƣ Bee Home tại đƣờng B1, khu VK 928 Cộng Hòa, Phƣờng 13, Quận Tân Bình của tập đoàn City Group. Dự án này xây dựng chủ yếu là các căn hộ từ 29m2 đến 35m2, các căn hộ đạt tiêu chuẩn 45m2 chỉ chiếm tỉ lệ nhỏ. Thực tế cho thấy, các chủ đầu tƣ thƣờng tận dụng diện tích để xây căn hộ với diện tích nhỏ để dễ bán, dễ cho thuê với giá rẻ hơn những căn hộ với diện tích lớn. Thời gian gần đây báo chí và dƣ luận cũng quan tâm rất nhiều đến mô hình chung cƣ mini hay chung cƣ tƣ nhân – nhà ở từ hai tầng trở lên, mỗi tầng có ít nhất hai căn hộ thiết kế khép kín, diện tích mổi căn hộ tối thiểu 30m2. Theo quy định pháp luật nhà ở và các văn bản liên quan thì chƣa hề có khái niệm “chung cƣ mini” chung cu tƣ nhân, mà thực chất đây là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Theo Điều 43 NĐ 71/2010 hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì: trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ đƣợc thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2. Và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cƣ theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở. Là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân nhƣng cách xây dựng làm theo các căn hộ riêng biệt và đáp ứng các quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng theo các quy định nhà chung cƣ vô hình chung dƣ luận đã tự tạo nên khái niệm chung cƣ mini. Theo TT 16/2010 thì trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở riêng lẻ đảm bảo các yêu cầu theo quy định tại khoản 3 Điều 43 của NĐ 71/2010/NĐ-CP khi bán từng căn hộ riêng biệt thì đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xem xét, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng căn hộ trong nhà ở đó. Sau khi thực hiện bán căn hộ và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho ngƣời mua căn hộ thì quyền sử dụng đất (kể cả khuôn viên) của toàn bộ công trình nhà ở là quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ nhƣ theo quy định về quyền sử dụng đất đối với nhà chung cƣ có nhiểu chủ sở hữu. Việc bán, cho thuê các căn hộ này không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản nhƣng hợp đồng mua bán căn hộ phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền mới có giá trị pháp lý. Nội dung của hợp đồng mua bán, cho thuê căn hộ phải ghi rõ thêm các nội dung nhƣ phần diện tích thuộc sở hữu riêng và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ: diện tích sàn căn hộ, diện tích sử dụng đất của tòa nhà, kể cả diện tích khuôn viên thuộc quyền sự dụng chung của những ngƣời mua căn hộ; trách nhiệm thanh toán các chi phí có liên quan trong quá trình sử dụng nhà ở, đối với các khoản phí dịch vụ thì không đƣợc thu cao hơn mức giá trần do Ủy ban nhân dân cấp tình quy GVHD: Phạm Mai Phương 31 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành định, trừ trƣờng hợp các bên có thỏa thuận khác. Bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành căn hộ theo đúng quy định tại Điều 46 của NĐ 71/2010/NĐ-CP. Trƣớc khi NĐ 71/2010 đƣợc ban hành thì kiểu nhà ở này đã đƣợc xây dựng khá nhiều ở Hà Nội. Sau khi NĐ 71/2010 và TT 16/2010 hƣớng dẫn cho NĐ 71/2010 có hiệu lực thì loại nhà này phát triển mạnh, tạo ra làn sóng đầu tƣ xây dựng chung cƣ mini. Tại Hà Nội, “chung cƣ mini” xuất hiện nhiều, chủ yếu tập trung ở các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân và Hai Bà Trƣng. Trong đó riêng khu vực Dịch Vọng (Cầu Giấy) tính đến nay đã có trên 10 khu chung cƣ mini đã đƣợc các chủ đầu tƣ bán hết cho khách hàng. Ngƣời dân không còn xa lạ với chung cƣ mini, thậm chí căn hộ loại này đƣợc săn lùng và nở rộ đến độ đƣợc xem xét hợp thức hóa. Dọc các phố Quan Nhân, Bùi Xƣơng Trạch (quận Thanh Xuân), Trần Cung (quận Cầu Giấy), Thái Thịnh, Láng Thƣợng (quận Ðống Ða), Tƣơng Mai, Mai Ðộng (quận Hoàng Mai)... không khó để nhận ra sự "chen chân" của các chung cƣ mini. Với diện tích đất từ 70m2 đến 200m2, xây cao từ năm đến mƣời tầng và đƣợc chia nhỏ mỗi tầng có từ ba đến năm căn hộ, mỗi căn hộ có diện tích khoảng hơn 30m2. Trong khi đó, vào thời gian đầu năm 2011, ở Thành phố Hồ Chí Minh thì đây vẫn là một mô hình mới mẽ, chung cƣ mini đầu tiên công trình mang tên Vinacomplex III do hai vợ chồng bà Trần Thị Hồng Loan đứng tên nằm trên đƣờng Cộng Hòa, quận Tân Bình. Giấy phép xây dựng của công trình này đƣợc UBND quận Tân Bình cấp vào tháng 12/2010, chức năng là nhà ở riêng lẻ, tổng diện tích sàn khoảng 1.000m2, gồm 5 tầng cộng với tầng hầm, lửng và sân thƣợng.4 Sau khi đƣợc cấp phép xây dựng, vợ chồng bà Loan đã ủy quyền cho Công ty TNHH Tổ hợp Vina, Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn xây dựng và kinh doanh phân phối công trình này. Tổng giám đốc công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, Đoàn Chí Thanh, đơn vị phân phối các căn hộ này cho biết, cả công trình có 19 căn hộ, giá bán là 19 triệu đồng/m2, khoảng 838 triệu đồng/căn hộ. Trong dự thảo Chiến lƣợc phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 của Bộ xây dựng có nội dung: đa dạng hóa sản phẩm, mô hình phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở phù hợp với điều kiện của mọi tầng lớp nhân dân. Theo thống kê cho thấy tính đến thời điểm 01/04/2009, dân số đô thị cả nƣớc đạt 29,63% tổng dân số, khoảng 25,43 triệu ngƣời/85,85 triệu ngƣời, tăng 6% so với thời điểm năm 1999. Theo dự báo, đến năm 2015 tổng dân dân số toàn quốc khoảng 93 triệu ngƣời, dân số đô thị khoảng 35 triệu ngƣời, chiếm 38% tổng dân số; năm 2020 Tài liệu từ website: http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/vi-mo/chung-cu-mini-dau-tien-o-tp-hcmrao-banl 4 GVHD: Phạm Mai Phương 32 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành tổng dân số toàn quốc khoảng 98 triệu ngƣời, dân số đô thị khoảng 44 triệu ngƣời chiếm 45% tổng dân số; năm 2025 tổng dân số toàn quốc khoảng 103 triệu ngƣời, dân số đô thị khoảng 52 triệu ngƣời chiếm 50% tổng dân số; năm 2050 tổng dân số toàn quốc sẽ khoảng 124 triệu ngƣời, dân số đô thị ở khoảng 93 triệu ngƣời chiếm 75% tổng dân số. Sự phát triển của dân số, đã và đang đặt ra nhu cầu về nhà ở cho ngƣời dân đặc biệt là nhà ở đô thị. Với phản ứng linh hoạt và tích cực của các chủ đầu tƣ, các doanh nghiệp hay hộ gia đình có sẵn đất, việc xây dựng chung cƣ mini đã góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở cho một bộ phận ngƣời dân tại các đô thị lớn. Nhƣ vậy việc phát triển nhà chung cƣ mini đóng vai trò tích cực trong vấn đề đa dạng hóa sản phẩm, mô hình phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở phù hợp với điều kiện của ngƣời dân, đặt biệt là đối với những gia đình trẻ, những ngƣời có thu nhập thấp. Tuy nhiên quy định của pháp luật điểu chỉnh về xây dựng chung cƣ mini còn lỏng lẻo, dẫn đến trên thực tế có rất nhiều bất cập. Hiện nay ngoài các quy định tại NĐ 71/2010 và TT 16/2010 thì vẫn chƣa có một chế định cụ thể điều chỉnh vấn đề đầu tƣ, xây dựng, chuyển nhƣợng,…đối với mô hình này đã dẫn tới nhiều chung cƣ mini đƣợc xây dựng tràn lan, chất lƣợng nhà ở không đảm bảo từ đó dẫn đến nhiều hệ lụy. Thứ nhất, các chung cƣ mini chƣa đáp ứng đƣợc các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, về an ninh cũng nhƣ chƣa thành lập đƣợc ban quản lý tòa nhà, do theo quy định tại NĐ 71/2010 thì chung cƣ mini chỉ cần đáp ứng các quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng. Thực tế quá trình phát triển chung cƣ mini hiện nay trên địa bàn Hà Nội, phần lớn xây dựng không đáp ứng tiêu chuẩn về nhà chung cƣ, đặc biệt trong công tác phòng cháy chữa cháy. Hầu hết các chung cƣ mini ở Hà Nội hiện không có ban quản lý tòa nhà. Điều này đồng nghĩa với việc, trong quá trình sử dụng, hạ tầng chung cƣ có xuống cấp, hƣ hỏng sẽ không có nguồn kinh phí duy tu, bảo dƣỡng, sửa chữa. Nghiêm trọng hơn, khi cháy nổ xảy ra, gây thiệt hại về ngƣời và tài sản, sẽ không có ai đứng ra chịu trách nhiệm về các vi phạm an toàn phòng cháy chữa cháy tại các tòa nhà. Thứ hai, chƣa có quy định về các hình thức huy động vốn cho mô hình nhà này, trên thực tế các “dự án” chung cƣ tƣ nhân cũng nhanh chóng “dập khuôn” theo các dự án bất động sản chính quy thực hiện huy động vốn bằng hình thức bán nhà trên giấy. Chủ đồng tƣ đã tiến hành bán các căn hộ ngay từ khi động thổ. Trong khi đó, theo các quy định tại NĐ 71/NĐ-CP, hộ gia đình cá nhân chỉ đƣợc mua bán, cho thuê căn hộ sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ đó. GVHD: Phạm Mai Phương 33 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành Thứ ba, hiện nay vẫn chƣa có quy định cụ thể, chi tiết về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với ngƣời mua căn hộ chung cƣ mini, TT 16/2010 quy định hộ gia đình, cá nhân khi bán từng căn hộ riêng biệt thì đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xem xét, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho từng căn hộ trong nhà ở đó. Tuy nhiên trên thực tế vẫn chƣa có quy định về trình tự, thủ tục cụ thể nên đấn nay vấn đề này vẫn còn bỏ ngỏ. Việc bán, cho thuê các căn hộ này không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản khiến cho việc mua bán ngày càng trở nên phức tạp, khó có thể quản lý. Theo quy định, để xây dựng các khu nhà chung cƣ, chủ đầu tƣ phải đƣợc cấp phép và trong giấy phép phải nêu cụ thể toàn bộ thiết kế, các biện pháp an toàn, chống cháy nổ, an ninh... của tòa nhà. Tuy nhiên, hiện nay tất cả các chủ đầu tƣ đều xin các cơ quan chức năng cấp Giấy phép xây dựng nhà ở thông thƣờng, rồi sau đó "lách luật" thay đổi thiết kế ban đầu để xây thành chung cƣ mini phục vụ mục đích kinh doanh, vừa tránh đƣợc những thủ tục cấp phép theo quy định, vừa tránh những khoản thuế, lệ phí. Chung cƣ mini ra đời phần nào giải quyết đƣợc vấn đề nhà ở cho nhiều gia đình có thu nhập trung bình và thu nhập thấp, nhƣng bên cạnh đó là nỗi lo về tính hợp pháp. Trên thực tế, nhiều gia đình vẫn ở cùng nhau trên cùng một mảnh đất, chung một sổ đỏ dẫn tới tranh chấp giữa các đồng sở hữu.5 Mặc khác, việc phát triển chung cƣ mini không gắn liền với quy hoạch sẽ dẫn tới nguy cơ phá vỡ quy hoạch đô thị, không đảm bảo đƣợc các yêu cầu về diện tích nhà ở bình quân, gây khó khăn cho công tác quản lý. Dự thảo chiến lƣợc phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 của Bộ Xây Dựng đặt ra mục tiêu đến năm 2015 diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt mức 21,5m2 sàn/ngƣời, trong đó nhà ở đô thị bình quân đạt 26m2 sàn/ngƣời, nhà ở nông thôn bình quân đạt 18,8m2 sàn/ngƣời. Mục tiêu đến năm 2020 diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt mức 25m2sàn/ngƣời, trong đó nhà ở đô thị bình quân đạt 29m2 sàn/ngƣời, nhà ở nông thôn bình quân đạt 21m2 sàn/ngƣời. Phát triển nhà ở hƣớng tới ngày càng nâng cao tính tiện nghi, độc lập cho mỗi cá nhân, hộ gia đình (nhà ở khép kín, có đầy đủ không gian không chỉ phục vụ nhu cầu ăn, ngủ, nghỉ mà còn đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt khác nhƣ nghiên cứu, học tập, thể dục thể thao, giải trí...); không tách con ngƣời ra khỏi không gian xung quanh mà ngày càng tăng sự hòa đồng giữa con ngƣời với môi trƣờng tự nhên, đồng thời đáp ứng Tài liệu từ website: http://tochucsukien.org.vn/tin-tuc/su-kien-trong-nuoc/chung-cu-mini-va-nhungbat-cap. 5 GVHD: Phạm Mai Phương 34 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành thêm không gian, tăng cƣờng hoạt động giao lƣu, sinh hoạt cộng đồng dân cƣ (không gian xung quanh, sân chơi, vƣờn hoa, đƣờng dạo, thảm cỏ,...đồng bộ, sạch đẹp). Gắn phát triển nhà ở đô thị với phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặt biệt là hệ thống giao thông công cộng để giãn mật độ dân thị tại các đô thị trung tâm. Phát triển mô hình nhà chung cƣ mini là một giải pháp tích cực trong việc đa dạng hóa sản phẩm nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở của ngƣời dân, đặc biệt là những gia đình trẻ, ngƣời độc thân. Tuy nhiên pháp luật cần phải hoàn thiện hơn nữa bằng việc ban hành chế định riêng về chung cƣ mini nhƣ các vấn đề: đối tƣợng đƣợc phép mua, vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, khu vực đƣợc phép xây dựng, các quy định về phòng cháy chữa cháy, quy định về an ninh,...nhằm đảm bảo đƣợc quy hoạch đô thị và hơn hết đảm bảo chất lƣợng không gian sống cho những cá nhân, hộ gia đình sống trong các căn hộ diện tích nhỏ. Tóm lại, hiện nay pháp luật đã ban hành các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cƣ nhƣng trên thực tế lại thiếu cơ chế kiểm tra, quản lý dẫn đến các chủ đầu tƣ đã không tuân thủ các quy định về tiêu chuẩn xây dựng trong quá trình thực hiện dự án. Mặt khác, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cƣ vẫn còn sơ sài, chƣa chặt chẽ và cụ thể, dẫn đến khó có thể thực hiện. Chính vì kẻ hở của pháp luật mà thời gian vừa qua đã có sự nhập nhằng giữa “nhà chung cƣ” trong dự án nhà ở thƣơng mại và “nhà chung cƣ mini” –nhà ở riêng lẻ hộ gia đình, cá nhân. Các giao dịch nhà chung cƣ 2.3.1. Hoạt động mua bán nhà chung cƣ 2.3.1.1. Hợp đồng mua bán nhà chung cƣ Nhà ở nói chung và nhà chung cƣ nói riêng những tài sản có giá trị lớn, thời gian sử dụng lâu dài, vì vậy trong giao dịch, hợp đồng mua bán đƣợc các bên đặt biệt quan tâm. Đối với nhà chung cƣ, do có các đặc trƣng về loại hình, về sở hữu…nên hợp đồng mua bán nhà chung cƣ có vai trò to lớn hơn trong việc bảo vệ quyền lợi của các 2.3 bên mua bán. Pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản đã có những điều khoản quy định về hình thức, nội dung của hợp đồng, công chứng chứng thực hợp đồng mua bán nhà chung cƣ. Tuy nhiên, các quy định của pháp luật chƣa đầy đủ, hệ thống, có nhiều bất cập dẫn đến việc khi có tranh chấp thì khó xử lý, quyền lợi của ngƣời dân không đƣợc đảm bảo. Cụ thể: Thứ nhất, các quy định về nội dung hợp động mua bán nhà chung cƣ chƣa đầy đủ, chƣa có cơ chế thực hiện. So với loại nhà ở khác thì nhà chung cƣ có nhiều đặc điểm khác biệt. Đó là những vấn đề về sở hữu chung- riêng, vấn đề phí dịch vụ, phí bảo trì, nội quy sử dụng nhà chung cƣ. Do vậy, hợp đồng mua bán nhà chung cƣ cũng khác biệt so với hợp GVHD: Phạm Mai Phương 35 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành đồng mua bán nhà ở thông thƣờng, trong hợp đồng cần có những quy định thể hiện đƣợc những nét riêng, đặc trƣng của nhà chung cƣ. Trong quá trình giao kết hợp đồng, vì nhiều lý do mà chủ đầu tƣ không cung cấp thông tin, không thể hiện các nội dung trên vào hợp đồng mua bán, khiến quyền lợi của ngƣời dân không đƣợc đảm bảo. Thời gian gần đây có nhiều tranh chấp về sở hữu chung- riêng, về phí dịch vụ nhà chung cƣ…mà lý do là trong hợp đồng không có quy định rõ ràng. Các quy định của luật nhà ở về nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và mua bán nhà chung cƣ nói riêng còn quá chung chung và sơ sài. Trƣớc khi TT 01/2009 và NĐ 71/2010 đƣợc ban hành thì nội dung của hợp đồng mua bán nhà chung cƣ đƣợc điều chỉnh bởi Luật Nhà ở năm 2005, quy định của luật chƣa thể hiện đƣợc những nội dung về sở hữu chung- riêng, phí dịch vụ nhà chung cƣ…Mà chỉ dừng lại ở những thông tin cơ bản. Khoản 2 Điều 93 Luật Nhà ở quy định về trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở: “2. Hợp đồng về nhà ở, văn bản tặng cho nhà ở phải thể hiện các nội dung sau đây: a) Tên và địa chỉ của các bên; b) Mô tả đặc điểm của nhà ở; c) Giá và phƣơng thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thoả thuận về giá; d) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê; cho mƣợn, cho ở nhờ; uỷ quyền quản lý; đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên; e) Cam kết của các bên; g) Các thỏa thuận khác; h) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản; i) Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của ngƣời ký).” Thông thƣờng khi mua bán nhà chung cƣ, ngƣời mua sử dụng mẫu hợp đồng do chủ đầu tƣ đƣa ra. Trong hợp đồng chủ đầu tƣ thƣờng quy định mập mờ dẫn đến nếu phía chủ đầu tƣ có vi phạm thì cũng khó có thể xử lý. Năm 2009 Bộ Xây dựng ban hành TT 01/2009 quy định về nội dung hợp đồng mua bán nhà chung cƣ. Có thể xem đây là văn bản đầu tiên quy định về vấn đề riêng biệt- hợp đồng mua bán nhà chung cƣ. Tuy nhiên, các quy định tại TT 01/2009 chƣa thể hiện đƣợc hết các nội dung cần có trong một hợp đồng mua bán nhà chung cƣ. Đến khi NĐ 71/2010 và TT 16/2010 (quy định và hƣớng dẫn cụ thể một số nội dung của NĐ 71/2010) ra đời đã phần nào khắc phục đƣợc những hạn chế trong hợp đồng nhƣ GVHD: Phạm Mai Phương 36 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành hợp đồng phải thể hiện đầy đủ và rõ ràng các nội dung về sở hữu chung- riêng, phí dịch vụ nhà chung cƣ cũng nhƣ các vấn đề về nội quy nhà chung cƣ. Cụ thể: Trong trƣờng hợp mua bán căn hộ chung cƣ thì còn phải ghi rõ thêm phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cƣ, khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở và cách tính diện tích căn hộ mua bán. Khi ký kết hợp đồng thì chủ đầu tƣ phải đính kèm bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Hợp đồng cũng quy định chủ đầu tƣ phải nêu rõ mức phí dự kiến để vận hành nhà chung cƣ… Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cƣ thƣơng mại đƣợc quy định tại phụ lục số 16 kèm theo TT 16/2010. Tuy nhiên, nhìn chung các quy định về các nội dung bắt buộc của hợp đồng mua bán nhà chung cƣ tại NĐ 71/2010 vẫn chƣa đầy đủ, chƣa có quy định về trách nhiệm của chủ đầu trong việc giao chậm nhà, giao nhà không đúng chất lƣợng…trong khi các giao dịch nhà chung cƣ chủ yếu là giao dịch mua bán nhà hình thành trong tƣơng lai. Trong nhiều trƣờng hợp, thời gian thực hiện dự án đã hết nhƣng nhà vẫn chƣa bàn giao, ngƣời dân cũng chỉ biết ngồi chờ đợi trong khi chủ dự án có rất nhiều lý do để thoái thác trách nhiệm. Mặt khác, trên thực tế hợp đồng mua bán nhà chung cƣ đáp ứng đƣợc các quy định trong NĐ 71/2010 chƣa nhiều, bởi cho đến nay vẫn chƣa có cơ chế kiểm tra, giám sát hợp đồng mua bán nhà chung cƣ, chƣa có quy định chế tài để xử lý trƣờng hợp vi phạm. Thứ hai, quy định hợp đồng mua bán nhà chung cƣ không phải công chứng chứng thực là chƣa hợp lý, gây ra nhiều hệ lụy. Theo quy định của pháp luật nhà ở, hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn. Tuy nhiên hợp đồng mua bán nhà chung cƣ không cần công chứng chứng thực vì bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản. Ta thấy, nhà chung cƣ là tài sản có giá trị lớn, việc công chứng chứng thực có vai trò quan trọng trong trƣờng hợp xảy ra tranh chấp. Bởi hợp đồng mua bán đƣợc công chứng đồng nghĩa với việc các bên mua bán là có thật, không cần chứng minh. Vì vậy quy định hợp đồng mua bán nhà chung cƣ không cần công chứng, chứng thực là không hợp lý, tạo điều kiện để đầu cơ trục lợi, quyền lợi của ngƣời dân không đƣợc đảm bảo. Mặt khác, hợp đồng mua bán nhà chung cƣ hiện nay chủ yếu dƣới hình thức hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai, đối tƣợng của giao dịch là tài sản mà các bên tham gia không thể quan sát bằng mắt thƣờng, thời gian tham gia giao dịch dài (từ 1- 3 năm), nhà nƣớc khó kiểm soát. Song song đó, thông tin thị trƣờng kinh doanh bất động sản nói chung cũng nhƣ thị trƣờng nhà chung cƣ nói riêng ở Việt Nam không đƣợc minh bạch, kịp thời. Tâm lý GVHD: Phạm Mai Phương 37 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành đầu tƣ bầy đàn, giá cả thay đổi thất thƣờng khiến ngƣời dân không nắm bắt kịp đƣợc thông tin dẫn đến việc rao bán căn hộ hình thành trong tƣơng lai tràn lan và hợp đồng không phải công chứng, chứng thực khiến thị trƣờng nảy sinh nhiều giao dịch ngầm, trốn thuế, đầu cơ trục lợi, hơn hết quyền lợi của ngƣời dân bị xâm hại khi các chủ đầu tƣ bán nhà trên giấy, ban khi dự án chƣa đƣợc phê duyệt… Nếu có xảy ra tranh chấp thì cơ quan chức năng cũng khó có thể xử lý bởi việc mua bán chỉ là “giấy tay”, khó có thể chứng minh. Nhƣ vậy, quy định hợp đồng mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì không cần phải công chứng, chứng thực đã không hợp lý và gây ra nhiều hệ lụy, ảnh hƣởng tới sự minh bạch của thị trƣờng bất động sản- một thị trƣờng vốn đã rất phức tạp và mịt mờ. Việc Bộ Xây Dựng đƣa ra đề xuất bỏ đi thủ tục công chứng, chứng thực đối với hợp đồng mua bán nhà ở vào cuối tháng 05 năm 2011 có phù hợp? Thiết nghĩ, nếu các hợp đồng mua bán nhà ở của tất cả các cá nhân, tổ chức mà không cần phải công chứng, chứng thực thì liệu nhà nƣớc có thể quản lý đƣợc hay không, khi mà bản chất thực của thị trƣờng này đã là rất khó kiểm soát. Điều này không chỉ làm cho nhà nƣớc không thể quản lý đƣợc các giao dịch, không thể thu thuế mà quan trọng hơn hết là quy định trên sẽ làm rối loạn thị trƣờng bất động sản, tạo điều kiện cho các tổ chức cá nhân trục lợi, khi đó quyền lợi của ngƣời dân càng không đƣợc đảm bảo. Vì thế, việc đƣa ra quy định trên cần có sự cân nhắc kỹ lƣỡng, đặt quyền lợi của ngƣời dân lên hàng đầu. 2.3.1.2. Quyền sở hữu nhà chung cƣ a. Về sở hữu chung- riêng nhà chung cư Nét riêng của nhà chung cƣ so với các loại hình nhà ở khác là kiểu căn hộ khép kín, có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của hộ gia đình, cá nhân của chủ đầu tƣ và phần diện tích thuộc sở hữu chung của chủ sở hữu nhà chung cƣ. Phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng đóng vai trò quan trọng đối với không gian sống của ngƣời dân sống trong nhà chung cƣ, gắn liền với những sinh hoạt hằng ngày của ngƣời dân. Các văn bản pháp luật về nhà chung cƣ cũng đã có các quy định để điều chỉnh vấn đề này, nhƣng vẫn còn rất chung chung, mang tính chất liệt kê nên trên thực tế có rất nhiều tranh chấp đã xảy ra giữa ngƣời dân sinh sống trong nhà chung cƣ với chủ đầu tƣ về vấn đề sở hữu chung riêng nhà chung cƣ. Các hợp đồng chủ đầu tƣ ký với khách hàng không quy định rõ ràng. Bên cạnh đó, trong quá trình sử dụng, nhiều chủ đầu tƣ đã tận dụng hoặc chiếm dụng phần diện tích sở hữu chung trong nhà chung cƣ để kinh doanh hoặc làm những việc khác vì lợi ích riêng. Thậm chí, một số chủ đầu tƣ còn chuyển đổi công năng một số khu vực diện tích sở hữu chung thành diện tích sở hữu riêng.6 6 Tài liệu từ website: http://cafeland.vn/tin-tuc/so-huu-chung-rieng-trong-nha-chung-cu. GVHD: Phạm Mai Phương 38 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành Tại Thành phố Hồ Chí Minh, đã có nhiều tranh chấp xảy ra, điển hình nhƣ tranh chấp ở chung cƣ Botanic Tower (quận Phú Nhuận) ngƣời dân khiếu nại chủ đầu tƣ đã chiếm dụng phần sở hữu chung là tầng hầm, tầng trệt và tầng lửng. Chủ đầu tƣ thì lại cho rằng hợp đồng mua bán đã xác định phần trên thuộc sở hữu của mình. Ở chung cƣ Phú Lợi 1 (quận 8) hơn 500 cƣ dân làm đơn kiện chủ đầu tƣ về vần đề sở hữu chungriêng của nhà giữa xe. Đối với thời điểm trƣớc khi Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành thì vần đề sở hữu chung- riêng nhà chung cƣ chỉ đƣợc Bộ luật dân sự năm 1995 quy định khá khái quát: “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cƣ thuộc của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia”. Nhƣ vậy, quy định về sở hữu chung- riêng nhà chung cƣ trong giai đoạn này rất khái quát, chung chung dẫn đến các tranh chấp phát sinh thì không thể giải quyết đƣợc. Vì thế, các vấn đề về sở hữu chung- riêng nhà chung cƣ vào thời điểm này chủ yếu đƣợc các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu hợp đồng không có quy định về quyền sở hữu chung và sở hữu riêng thì căn cứ vào hồ sơ và báo cáo kiểm toán: nếu chi phí xây dựng phần đang tranh chấp đƣợc phân bổ vào giá bán thì thuộc sở hữu chung của nhà chung cƣ, ngƣợc lại, nếu không đƣợc phân bổ vào giá bán và vẫn đƣa vào danh mục bất động sản đuầ tƣ để trích khấu hao thì thuộc sở hữu của chủ đầu tƣ. Với thời điểm hiện nay Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005 đã có quy định cụ thể hơn về vấn đề sở hữu chung- riêng trong nhà chung cƣ. Khoản 2 và 3 Điều 70 Luật Nhà ở quy định phần sở hữu chung- riêng trong nhà chung cƣ bao gồm: “2. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cƣ bao gồm: a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; b) Phần diện tích khác trong nhà chung cƣ đƣợc công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng. 3. Phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ bao gồm: a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cƣ ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này; b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cƣ, gồm khung, cột, tƣờng chịu lực, tƣờng bao ngôi nhà, tƣờng phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thƣợng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đƣờng thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nƣớc, ga, thông tin liên GVHD: Phạm Mai Phương 39 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nƣớc, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhƣng đƣợc kết nối với nhà chung cƣ đó.” Theo Điều 70 Luật Nhà ở thì Nhà chung cƣ có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cƣ” và cũng xác định rõ phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ. Tại khoản 3, Điều này vừa liệt kê cụ thể các hạng mục nhà chung cƣ thuộc phần sở hữu chung nhƣng cũng có quy định không rõ ràng, nhƣ “các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào” là những phần nào? Luật có nêu “nơi để xe” là phần sở hữu chung, nếu tầng hầm, tầng trệt, tầng lửng dùng làm nơi để xe thì đƣơng nhiên là thuộc sở hữu chung; thế nhƣng dùng vào mục đích khác thì sao? Rồi, phần sở hữu chung là tài sản chung của các hộ dân sống tại chung cƣ hay là tài sản của chủ đầu tƣ? Khoản 1và 2 Điều 225 Bộ luật dân sự năm 2005 cũng quy định: “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cƣ thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác hoặc có sự thoả thuận của tất cả các chủ sở hữu; Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cƣ có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung.” Vấn đề sở hữu chung- riêng còn đƣợc quy định tại Điều 49 NĐ 71/2010, Điều 4 Quyết định 08/2008 về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ và trong một số văn bản liên quan khác. b. Sở hữu chung cư có thời hạn Ở nƣớc ngoài hầu hết các chung cƣ đều có thời hạn sử dụng 50 năm. Sau khoảng thời gian đấy, các công trình phần nhiều xuống cấp, cũ nát, gây mất an toàn và làm xấu bộ mặt đô thị. Cách đây 2 năm, ý tƣởng sở hữu chung cƣ có thời hạn cũng đã đƣợc Bộ Xây dựng manh nha. Tại thời điểm đó, theo đại diện Bộ Xây dựng, nên đa dạng hình thức sở hữu. Nếu đa dạng hóa hình thức sở hữu chung cƣ thì ngƣời dân sẽ có nhiều lựa chọn hơn phù hợp với túi tiền và điều kiện hoàn cảnh của từng gia đình. Tùy theo điều kiện của từng ngƣời mà có thể lựa chọn hình thức sở hữu lâu dài hay có thời hạn. Phía doanh nghiệp cũng sẽ có 2 hình thức đầu tƣ chung cƣ theo sở hữu có thời hạn hay lâu dài tùy theo tính toán và điều kiện của từng doanh nghiệp. Đi cùng với sự phát triển nhanh chóng của dân số đô thị thì việc phát triển mô hình nhà chung cƣ, tạo văn hóa nhà chung cƣ là việc làm cần thiết. Nhà chung cƣ đóng một vai trò tích cực trong việc tạo ra lƣợng lớn quỹ nhà ở đáp ứng nguồn cung cho thị trƣờng, chính vì vậy, các chính sách của nhà nƣớc liên quan đến nhà chung cƣ đều thu hút sự quan tâm của ngƣời dân. Thời gian qua, dƣ luận đã rất quan tâm đến vấn đề sở GVHD: Phạm Mai Phương 40 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành hữu chung cƣ có thời hạn. Sờ hữu chung cƣ có thời hạn là kiến nghị đáng chú ý của Bộ Xây Dựng về một số giải pháp phát triển nhà ở trính Chính phủ hồi cuối năm 2010. Theo đề xuất của Bộ Xây Dựng, ngƣời dân chỉ đƣợc sở hữu nhà chung cƣ có thời hạn, khi hết hạn định sẽ phải trả lại nhà.7 Theo Bộ Xây Dựng việc sở hữu nhà chung cƣ có thời hạn nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cấp, cải tạo nhà chung cƣ cũ, quy hoạch đô thị; Góp phần làm giảm giá nhà đất, tạo cơ hội cho các đối tƣợng thu nhập trung bình và thu nhập thấp có cơ hội mua nhà; Và xuất phát từ thực tế Nhà nƣớc đã thực hiện nhiều chính sách để làm tăng nguồn cung về nhà ở cho thị trƣờng, góp phần làm giảm giá nhà ở nhằm tạo điều kiện cho những ngƣời thu nhập trung bình có khả năng tạo lập chỗ ở. Hiện nay, ở các đô thị nhƣ Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội nhiều nhà chung cƣ cũ đang xuống cấp nhƣ khu vực Thành Công, Nguyễn Công Trứ… Việc các chung cƣ cũ tồn tại ở các đô thị gây mất cảnh quan đô thị và quan trọng nhất là ảnh hƣởng tới cuộc sống của ngƣời dân sống trong các chung cƣ cũ song việc cải tạo rất khó khăn do ngƣời dân không chấp nhận mức đền bù của chủ đầu tƣ đƣa ra. Vì vậy việc quy định sở hữu chung cƣ có thời hạn sẽ giúp việc cải tạo chung cƣ cũ một cách nhanh chóng và dễ dàng. Hơn nữa, các nƣớc trên thế giới cũng đã áp dụng hình thức sở hữu chung cƣ có thời hạn để dễ dàng trong công tác quản lý. Tại Trung Quốc, ở một số thành phố lớn nhƣ Bắc Kinh, Thƣợng Hải,Thâm Quyến…, mọi căn hộ chung cƣ đều bán dƣới hình thức có thời hạn. Luật sở hữu nhà đất của Trung Quốc quy định thời gian sử dụng kéo dài từ 50- 70 năm, tùy thuộc vào chất lƣợng của căn nhà và địa thế của tòa chung cƣ. Một điển hình ở khu vực Quảng Tây (Trung Quốc) là địa phƣơng giáp với Việt Nam đã áp dụng từ lâu việc sở hữu căn hộ 50 năm. Đồi với Thái Lan pháp luật quy định ngƣời dân có thể lựa chọn sở hữu vĩnh viễn hoặc có thời hạn trong cùng một tòa nhà chung cƣ. Nếu chọn hình thức sở hữu có thời hạn thì sẽ đƣợc sở hữu trong vòng 30 năm, hết thời gian đó thì ngƣời dân có thể gia hạn. Theo đó giá cả mua căn hộ chung cƣ trong cùng một tòa nhà đƣơng nhiên sẽ khác nhau. Vào cùng một thời điểm ký kết, giá căn hộ mua có thời hạn chỉ bằng khoảng 30- 70% giá nhà mua vĩnh viễn. Ở Việt Nam, tại TP.HCM, Cty TNHH Xây dựng - Thƣơng mại Lê Thành đang có giao dịch loại căn hộ cho thuê 15 năm với giá trọn gói 240 triệu đồng và loại căn hộ cho thuê 49 năm với giá 350 triệu đồng tại dự án Lê Thành Twin Towers (quận Bình Tân, TP.HCM).8 Tài liệu từ website: http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/de-xuat-so-huu-chung-cuco-thoi-han-gay-nhieu-tranh-cai. 8 Tài liệu từ website: http://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat/nha-dat/so-huu-nha-cothoi-han. 7 GVHD: Phạm Mai Phương 41 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành Xuất phát từ thực tế việc cải tạo nâng cấp các chung cƣ cũ đang gặp nhiều khó khăn cũng nhƣ giá nhà chung cƣ cao và việc nhiều nƣớc đã áp dụng hình thức sở hữu chung cƣ có thời hạn nên trong giải pháp phát triển nhà ở trình Chính phủ, Bộ Xây Dựng đã đƣa ra đề xuất sở hữu chung cƣ có thời hạn. Tuy nhiên nhìn nhận vần đề sở hữu chung cƣ có thời hạn từ khía cạnh tâm lý xã hội và khía cạnh pháp luật thì chúng ta thấy còn nhiều bất cập. Dƣới góc độ tâm lý xã hội của ngƣời dân Việt Nam: Trên thực tế, ở Việt Nam, với tập quán sở hữu lâu dài thì việc sở hữu nhà chung cƣ có thời hạn ở nƣớc ta hoàn toàn mới mẻ, nên chắc chắn sẽ tác động khá lớn đến tâm lý của ngƣời mua nhà. Quy định sở hữu nhà ở chung cƣ có thời hạn sẽ không khuyến khích ngƣời dân chọn mua căn hộ chung cƣ. Hơn nữa, loại hình nhà chung cƣ cũng chỉ vừa thực sự đƣợc ngƣời dân quan tâm đến trong thời gian gần đây, mô hình nhà chung cƣ vẫn chƣa thâm nhập sầu vào tâm lý lựa chọn nhà của hầu hết ngƣời dân. Vì vậy, nếu quy định sở hữu chung cƣ có thời hạn thì e rằng ngƣời dân sẽ “quay lƣng” với nhà chung cƣ. Cũng có thể cho rằng, do chƣa có quen với việc sở hữu nhà có thời hạn, nên sẽ hình thành rào cản tâm lý khi ngƣời dân quyết định mua bán, giao dịch căn hộ. Với tƣ tƣởng bảo thủ của ngƣời Việt về sở hữu tài sản vĩnh viễn để có thể an cƣ hoặc để lại cho con cháu sẽ là lực cản cho những đề xuất trong Dự thảo luật vừa qua. Nhƣ vậy sẽ gây khó khăn trong công tác quản lý cũng nhƣ không thực hiện đƣợc chiến lƣợc phát triển quỹ nhà ở, đảm bảo nhu cầu nhà ở cho ngƣời dân. Dƣới góc độ luật dân sự, luật nhà ở thì vấn đề sở hữu chung cƣ có thời hạn cón có nhiều bất cập: Theo Luật dân sự, ngƣời dân khi đã mua nhà, bao gồm nhà chung cƣ, là đã có quyền sở hựu đối với căn nhà đó. Chƣa có văn bản pháp luật nào quy định về sở hữu có thời hạn. Điều 171 Bộ Luật dân sự quy định các trƣờng hợp chấm dứt quyền sở hữu, trong đó cũng không quy định về hết thời hạn sở hữu. Luật Nhà ở năm 2005 quy định công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mƣợn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật. Ngƣời tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó, Nhà nƣớc công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu. Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa. Trƣờng hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, Nhà nƣớc quyết định trƣng mua hoặc trƣng dụng nhà ở thì Nhà nƣớc bồi thƣờng cho chủ sờ hữu nhà ở theo giá thị trƣờng tại thời điểm thanh toán và tạo điều kiện để họ tạo lập nhà ở khác. Nhà ở, bao gồm cả chung cƣ của các tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa, trừ trƣờng hợp vì lợi ích quốc phòng, an ninh. Nếu “sở hữu có thời hạn” thì thời hạn còn lại, ai là chủ sở hữu căn hộ của công dân đã “hết hạn sở hữu”, là Nhà nƣớc hay GVHD: Phạm Mai Phương 42 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành chủ đầu tƣ chung cƣ? Cả hai trƣờng hợp này điều không hợp lý và xâm hại đến quyến sở hữu. Ngoài ra, Điều 58 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tƣ liệu sinh hoạt, tƣ liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; đối với đất đƣợc Nhà nƣớc giao sử dụng thì thực hiện theo quy định tại Điều 17 và Điều 18 Hiến pháp. Nhà nƣớc bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân”. Từ những quy định của luật cho thấy, quyền sở hữu của công dân đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ, chƣa có quy định pháp luật nào quy định về sở hữu nhà ở có thời hạn. Hơn nữa ở Việt Nam, đất chỉ đƣợc giao cho ngƣời dân để sử dụng. Vì thế mà quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất, kể cả nhà chung cƣ, hoàn toàn lệ thuộc vào sự tồn tại của quyền sử dụng đất. Trong trƣờng hợp đất đƣợc giao có thời hạn hoặc cho thuê, thì nhà chung cƣ, dù là một tập hợp phần chung và phần riêng, chỉ có thể tồn tại tối đa đến hết thời hạn giao hoặc cho thuê đất. Nhƣng nếu đất đƣợc giao để sử dụng ổn định lâu dài, thì chắc chắn quyền xây dựng của ngƣời sử dụng đất cũng sẽ tồn tại ổn định và lâu dài. Nếu căn hộ chung cƣ đƣợc hiểu là một phần không gian nơi tọa lạc nhà chung cƣ, thì quyền sở hữu đối với căn hộ xác lập cho ngƣời có quyền sử dụng đất phải là loại quyền không bị giới hạn về mặt thời gian. Khi tòa nhà chung cƣ bị cải tạo, phá dỡ theo quy định của pháp luật thì, về mặt lý thuyết, chủ sở hữu căn hộ có quyền xây dựng căn hộ mới trong phần không gian thuộc quyền sở hữu của mình. Trên thực tế, chủ sở hữu thực hiện quyền đó dƣới hình thức tham gia vào dự án đầu tƣ xây dựng tòa nhà chung cƣ mới. Bởi thời gian sở hữu một căn hộ chung cƣ và thời gian tồn tại của một chung cƣ là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau. Nếu nhƣ “thời gian sở hữu chung cƣ” nói đến quyền năng của chủ sở hữu nhƣ quyền định đoạt, quyền sử dụng, quyền mua bán trao đổi, thừa kế thì “thời gian tồn tại của chung cƣ” liên quan đến khía cạnh kỹ thuật. Quyền sở hữu đất và các công trình xây dựng trên đất là quyền lâu dài (có thể nói là vĩnh viễn) của công dân đƣợc pháp luật bảo hộ, kể cả khi công trình đó vì lý do gì đó không còn tồn tại nữa. Nhƣ vậy, cho dù nhà chung cƣ có bị cải tạo, phá dở thì chủ sở hữu vẫn có quyền sở hữu đối với căn hộ chung cƣ của mình dƣới hình thức là sở hữu căn hộ trong nhà chung cƣ mới. Mặt khác, cơ sở mà Bộ Xây Dựng đƣa ra cho việc sở hữu chung cƣ có thời hạn là tạo thuận lợi cho việc cải tạo nhà chung cƣ khi đã xuống cấp là không hợp lý. Bởi khi nhà ở bị hƣ hỏng, xuống cấp có nguy cơ sụp đổ hoặc nhà chung cƣ cao tầng hết niên hạn sử dụng thì việc cải tạo, phá dỡ nhà chung cƣ đã đƣợc thực hiện theo quy định tại Điều 81, 83, 85, 86, 87, 88 và Điều 89 Luật nhà ở; Điều 51, 52 NĐ 71/2010 và các văn bản khác. Chính vì vậy, để tiến hành việc cải tạo chung cƣ cũ đƣợc dễ dàng thì GVHD: Phạm Mai Phương 43 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành Nhà nƣớc chỉ cần xây dựng cơ chế để các quy định của pháp luật về cải tạo nhà chung cƣ đã đƣợc ban hành đi vào thực tế, không nên quy định sở hữu chung cƣ có thời hạn để giải quyết vấn đề này. Tóm lại, sở hữu chung cƣ có thời hạn đã đƣợc nhiều nƣớc trên thế giới áp dụng, trong đó có Mỹ, Anh, Trung Quốc…Tuy nhiên, để áp dụng vào Việt Nam thì nhà làm luật cần phải cân nhắc, bởi tâm lý ngƣời dân và các quy định của pháp luật ở nƣớc ta có những sự khác biệt nhất định. Để pháp luật có thể đi vào cuộc sống, trở thành công cụ điều tiết các quan hệ xã hội một cách tích cực thì quy định pháp luật phải phù hợp với điều kiện xã hội và đƣợc ngƣời dân ủng hộ. 2.3.2. Hoạt động cho thuê nhà chung cƣ Trong hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ ngoài việc mua bán chuyển nhƣợng thì hoạt động cho thuê căn hộ cũng rất thu hút giới đầu tƣ. Bởi khi sử dụng nhà chung cƣ, khách hàng sẽ đƣợc sử dụng các dịch vụ mà nhà ở riêng lẻ thƣờng không có, ví dụ nhƣ dịch vụ bảo vệ, dọn dẹp vệ sinh, mặt khác các căn hộ với tiện nghi đầy đủ, phù hợp cho khách hàng thuê. Tuy nhiên, thói quen ở nhà chung cƣ thuê của ngƣời Việt Nam chƣa phổ biến. Khi loại hình chung cƣ chỉ mới phát triển mạnh trong thời gian gần đây, giá thuê cao hơn so với giá thuê nhà ở riêng lẻ. Vì thế, căn hộ cho thuê chủ yếu dành cho các đối tƣợng là ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài về Việt Nam làm việc hoặc du lịch. Trong xu hƣớng toàn cầu hóa, các doanh nghiệp nƣớc ngoài đầu tƣ tại Việt Nam ngày càng nhiều, theo đó, lƣợng ngƣời nƣớc ngoài làm việc tại Việt Nam cũng ngày càng tăng. Tính riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh theo thống kê cho thấy có trên 60.000 ngƣời nƣớc ngoài sinh sống và làm việc. Với tốc độ gia tăng nguồn vốn đầu tƣ nƣớc ngoài cũng nhƣ triển khai thêm nhiều dự án ODA, ngày càng có thêm ngƣời nƣớc ngoài có nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ tại thành phố. Phần lớn khách thuê căn hộ làm việc tại các công ty đa quốc gia và các cơ quan ngoại giao, trong đó phần lớn là ngƣời Đài Loan, Hàn Quốc, Nhật Bản, Mỹ, Singapore và Malaysia. Nhận thấy tiềm năng lớn về thị trƣờng này nên đã có nhiều dự án xây dụng căn hộ dịch vụ cho thuê đã đƣợc triển khai nhƣ Royal Centre, Vista, Savico Tân Bình, Times Squara và Kumho Asiana Plaza. Những dự án này có thể cung cấp trên 3.000 căn hộ với tổng diện tích xây dựng 430.000 m2, giá thuê khoảng 30 USD/m2/tháng. Nắm bắt đƣợc nhu cầu thuê nhà ở của đối tƣợng là ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài nên pháp luật về nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản cũng đã có những quy định về vấn đề này, tuy nhiên trên thực tế pháp luật còn nhiều bất cập, ảnh hƣởng đến hoạt động cho thuê nhà chung cƣ. GVHD: Phạm Mai Phương 44 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành Điều 131 Luật Nhà ở quy định tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc phép vào Việt Nam có thời hạn từ ba tháng lien tục trở lên và ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc thuê nhà ở dƣới hình thức nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ khép kín. Việc quy định thời hạn ba tháng liên tục trở lên đối với tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài theo quy định trên là chƣa hợp lý. Thị trƣờng căn hộ dịch vụ chủ yếu phục vụ cho ngƣời nƣớc ngoài, mà đối tƣợng ngƣời nƣớc ngoài không phải trong mọi trƣờng hợp đều đƣợc phép vào Việt Nam với thời hạn từ ba tháng lien tục trở lên. Có những trƣờng hợp, ngƣời nƣớc ngoài vào Việt Nam chỉ để phục vụ nhu cầu công tác, du lịch…trong một thời gian ngắn. Hiện nay, những đối tƣợng này là khá phổ biến. Nều pháp luật quy định mức thời hạn từ ba tháng lien tục trở lên sẽ gây khó khăn cho việc thuê nhà của các đối tƣợng này. Mặt khác, theo quy định tại Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản khi cho thuê nhà thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. Thiết nghĩ quy định này là không cần thiết. Bởi các hợp đồng cho thuê nhà chung cƣ đều có thời gian ngắn, thông thƣờng dƣới một năm,đồng thời giá thê không quá lớn. Việc quy định hợp đồng cho thuê nhà chung cƣ phải qua sàn giao dịch sẽ ảnh hƣởng đến sự chủ động của chủ đầu tƣ trong việc cho thuê, giao dịch qua sàn mất nhiều thời gian, trải qua nhiều thủ tục. Tóm lại, hoạt động cho thuê nhà chung cƣ có vai trò quan trọng trong việc tạo nguồn thu cho doanh nghiệp, đáp ứng đƣợc nhu cầu nhà ở cho ngƣời dân đặc biệt là ngƣời nƣớc ngoài. Do đó, pháp luật cần có những quy định mở tạo điều kiện cho các loại hình kinh doanh này phát triển, góp phần thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển bền vững. 2.3.3. Kinh doanh dịch vụ nhà chung cƣ Nhà chung cƣ bao gồm nhiều căn hộ với nhiều hộ gia đình, cá nhân sinh sống. Để đƣợc cung cấp các dịch vụ trong nhà chung cƣ nhƣ giữ xe, bảo vệ, truyền hình cáp, vệ sinh…thì những cƣ dân sinh sống trong nhà chung cƣ phải đóng các khoảng dịch vụ này, những dịch vụ này có vai trò quan trọng, tác động đến cuộc sống hàng ngày của ngƣời dân, ảnh hƣởng đến chất lƣợng cuộc sống của dân cƣ trong từng căn hộ chung cƣ. Thời gian qua pháp luật cũng đã có nhiều quy định để điều chỉnh vấn đề này, tuy nhiên trên thực tế vẫn có nhiều bất cập nảy sinh, các quy định chƣa đi vào thực tế, dẫn đến nhiều tranh chấp phát sinh xoay quanh vấn đề này giữa ngƣời dân với các chủ đầu tƣ. Cụ thể: Thứ nhất, các quy định của pháp luật về kinh doanh dịch vụ nhà chung cƣ vẫn chƣa đầy đủ và hệ thống, thiếu cơ chế đảm bảo thi hành dẫn đến khó áp dụng. Trong QĐ 08/2008 về Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ và TT 37/2009 của Bộ xây dựng có quy định nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cƣ, phƣơng pháp xác GVHD: Phạm Mai Phương 45 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành định, quản lý giá dịch vụ nhà chung cƣ; Quy định quyền hạn của Ban quản trị nhà chung cƣ trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng nhà chung cƣ, lấy ý kiến ngƣời dân để đánh giá chất lƣợng dịch vụ nhà chung cƣ. Quy định chủ đầu tƣ căn cứ mức thu tối đa hoặc khung giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định để tính toán khi lập dự án và lập phƣơng án mức thu giá dịch vụ để làm cơ sở ký kết hợp đồng mua bán căn hộ, hợp đồng cung cấp dịch vụ nhà chung cƣ…Tuy nhiên trên thực tế, các quy định trên chƣa đƣợc các bên tuân theo. Ban quản trị nhà chung cƣ chƣa phát huy hết vai trò của mình, quyền hạn và nghĩa vụ chỉ mang tính hình thức. Với một thực tế cho thấy, hầu hết trong các hợp đồng mua bán căn hộ không rõ ràng về phí dịch vụ, sau khi bán căn hộ chủ đầu tƣ đã tìm mọi cách để cung cấp dịch vụ với giá cao, kém chất lƣợng ảnh hƣởng tới cuộc sống sinh hoạt của ngƣời dân. Trong khi đó, đến thời điểm hiện tại một số UBND tỉnh vẫn chƣa đƣa ra đƣợc mức giá trần hoặc khung giá dịch vụ nhà chung cƣ để các chủ đầu tƣ lấy làm căn cứ thực hiện. Vừa qua, ngày 31 tháng 05 năm 2013, UBND thành phố Hà Nội đã có Quyết định số 3431/QĐ- UBND về việc công bố khung giá dịch vụ nhà chung cƣ trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Theo đó, giá dịch vụ áp dụng cho chung cƣ có thang máy có mức tối thiểu là 800 đồng/m2/tháng và tối đa là 16.500 đồng/m2/tháng. Với chung cƣ không có thang máy, mức giá tối thiểu 450 đồng/m2/tháng và tối đa là 5.000 đồng/m2/tháng. Theo quy định, mức giá này chƣa bao gồm các dịch vụ nhƣ bể bơi, sân tennis, tắm hơi hoặc những dịch vụ cao cấp khác và đƣợc áp dụng trong thời hạn 1 năm tính từ ngày 31/5/2013. Nhƣ vậy, so với mức phí cũ tại quyết định 4520 có mức tối đa là 4.000 đồng/m2/tháng, thì khung giá dịch vụ chung cƣ mới ban hành này đã tăng hơn 4 lần.9 Ở nhiều chung cƣ các dịch vụ nhƣ Internet, truyền hình cáp, nhà thầu giữ xe,…đều do duy nhất một đơn vị cung cấp, vì thế ngƣời dân không có quyền lựa chọn từ chất lƣợng đến giá cả. Hiện nay, tại Thành phố Hồ Chí Minh vẫn chƣa có văn bản quy định về khung giá dịch vụ nhà chung cƣ, giá thu ở từng chung cƣ là khác nhau và có mang tính tự phát, chƣa thống nhất dẫn đến nhiều tranh chấp. Tháng 12/2009, ngay sau khi Bộ Xây dựng ban hành thông tƣ 37 hƣớng dẫn phƣơng pháp xác định và quản lý giá dịch vụ chung cƣ, Sở Xây dựng TP.HCM đã trình UBND TP dự thảo quy định khung giá dịch vụ nhà chung cƣ trên địa bàn Thành phố. Theo đó, Sở Xây dựng phân ra bốn hạng chung cƣ để tính phí dịch vụ, gồm: chung cƣ hạng 1 tối đa không quá 8.000 đồng/m2/tháng, hạng 2 không quá 7.000 Tài liệu từ website: http://dantri.com.vn/nha-dat/gia-dich-vu-trong-tay-nha-dau-tu-khi-nguoi-mualuon-nam-dang-luoi. 9 GVHD: Phạm Mai Phương 46 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành đồng/m2, hạng 3 tối đa 6.000 đồng/m2 và hạng 4 không quá 5.000 đồng/m2/tháng. Trƣờng hợp nhà công vụ, nhà xã hội, chung cƣ cũ mức phí không quá 1.000 đồng/m2. Phần diện tích sử dụng làm việc, kinh doanh tính theo mức trên nhân với hệ số 1,2. Dự thảo này cũng quy định các dịch vụ tối thiểu cung cấp cho chung cƣ gồm bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải... Phần chi phí các dịch vụ khác nhƣ hồ bơi, sân thể thao, nhà trẻ, chăm sóc vƣờn hoa cây cảnh và các dịch vụ cao cấp khác do khách hàng và đơn vị cung cấp dịch vụ tự thỏa thuận. Tuy nhiên đến nay, sau gần hai năm kể từ ngày thông tƣ 37 ban hành, TP vẫn chƣa có quy định giá dịch vụ quản lý chung cƣ.10 Thứ hai, chƣa có cơ chế kiểm tra, giám sát, xử lý đối với những trƣờng hợp vi phạm trong vấn đề cung cấp dịch vụ nhà chung cƣ. Tại điểm c, khoản 2 Điều 52 NĐ 23/2009 chỉ quy định xử phạt từ 5 triệu đến 10 triệu đồng đối với hành vi sử dụng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cƣ không đúng quy định chứ không có quy định xử phạt đối với hành vi thu phí dịch vụ không đúng quy định của pháp luật. Hơn nữa, cơ chế kiểm tra, giám sát đối với việc chủ đầu tƣ thực hiện đúng trongcam kết về dịch vụ nhà chung cƣ vẫn chƣa có, dẫn đến lợi ích của ngƣời dân không đƣợc đảm bảo. Để đảm bảo cho cuộc sống của ngƣời dân trong những căn hộ chung cƣ thì Nhà nƣớc cần có những quy định chặc chẽ, hợp lý, có nhƣ thế thì quyền lợi của dân cƣ không bị xâm hại và giúp họ an tâm hơn khi lựa chọn dịch vụ cho nhu cầu của mình. Bởi để sở hữu đƣợc một căn hộ đã không là chuyện dễ, khi đã có đƣợc căn nhà mong đợi lại phải chịu những khoảng chi phí không cần thiết, giá cao, gây ảnh hƣởng không nhỏ đến đời sống kinh tế của ngƣời dân. Vì vậy Nhà nƣớc cần có những quy định cụ thể cho vấn đề trên. Vấn đề minh bạch thông tin trong kinh doanh nhà chung cƣ Đối với thị trƣờng bất động sản thì vấn đề minh bạch của các thông tin là rất quan trọng, và trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ thì các thông tin về vị trí, loại, quy mô, diện tích, đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lƣợng, giá bán, giá thuê, thực trạng của công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có 2.4 liên quan đến nhà chung cƣ là không thể thiếu; đồng thời còn có các thông tin về mặt pháp lý đi kèm nhƣ hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà chung cƣ và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập, lịch sử về sở hữu, sử dụng nhà chung cƣ. Thông tin giữ vai trò giúp ngƣời mua nắm bắt kịp thời những chuyển động của thị trƣờng nhà ở, tăng khả năng lựa chọn tiêu dùng, giá cả đƣợc điều chỉnh theo quan hệ cung cầu, tránh đƣợc nạn đầu cơ đẩy giá lên cao. Nhƣng không phải thị trƣờng nhà ở nói chung và nhà chung cƣ nói riêng luôn đƣợc minh bạch trong thông tin, nhiều chủ đầu tƣ vẫn lợi dụng những kẻ hở của pháp luật, đƣa các thông tin không chuẩn xác hay không có thật nhằm trục lợi, phƣơng hại đến quyền lợi của ngƣời dân. 10 Tài liệu từ website: http://www.baomoi.com/TPHCM-ap-dat-gia-dich-vu-chung-cu.epi. GVHD: Phạm Mai Phương 47 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành Hiểu đƣợc tầm quan trọng của thông tin, tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Điều 36 Luật nhà ở 2005 có quy định về việc tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đƣa vào kinh doanh…(Luật Kinh doanh bất động sản), công khai tại trụ sở Ban quản lý dự án, địa điểm có dự án và trên phƣơng tiện thông tin đại chúng về quy hoạch chi tiết của dự án, số lƣợng nhà ở bán, cho thuê; số lƣợng nhà ở đã bán, cho thuê; số lƣợng nhà ở còn lại, giá bán, giá cho thuê; phƣơng thức thanh toán; thủ tục đăng ký mua, thuê nhà ở; điều kiện đƣợc mua, thuê nhà ở…(Luật Nhà ở 2005). Mặc dù đã có những quy định cụ thể song trên thực tế các quy định pháp luật vẫn chƣa phát huy hết vai trò của mình, thiếu cơ chế thực hiện, nên vấn đề minh bạch thông tin trong hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ chƣa đƣợc đảm bảo, từ đó dẫn đến nhiều hệ lụy mà ngƣời trực tiếp bị thiệt hại là ngƣời dân. Hệ thống sản giao dịch bất động sản hoạt động mang tính hình thức, thông tin bất động sản còn bƣng bít, sai lệch. Hầu hết các nguồn thông tin hiện nay là do các doanh nghiệp cung cấp, thiếu đi nguồn thông tin chính thống từ phía cơ quan nhà nƣớc. Sự thiếu sót hay không rõ ràng về mặt thông tin đã tác động xấu lên quyền lợi ngƣời dân khi tiếp cận loại hình nhà ở chung cƣ này, từ hoạt động góp vốn đến việc mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại các dự án xây dựng nhà chung cƣ. Khảo sát trên các phƣơng tiện thông tin đại chúng cũng nhƣ trên các trang mạng giao dịch điện tử có thể thấy, lƣợng thông tin về nhà chung cƣ đƣợc chào bán rất nhiều, nhƣng để tìm đến đƣợc một trang thông tin đáng tin cậy là chuyện không dễ dàng gì. Với những nguồn thông tin không minh bạch đã tạo điều kiện cho nhà đầu cơ làm giá, đẩy giá nhà lên cao làm cho chỉ số giá nhà/thu nhập của ngƣời dân lệch pha rất lớn. Mặt khác, pháp luật chƣa xây dựng đƣợc hệ thống chế tài đủ mạnh để răn đe những doanh nghiệp, những chủ đầu tƣ có sai phạm trong vấn đề không cung cấp thông tin hay cung cấp thông tin sai lệch. Trƣớc đây khi ban hành NĐ 23/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác , sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý nhà và công sở đã không có quy định xử phạt đối với hành vi trong vấn đề cung cấp thông tin của các doanh nghiệp. Đến thời điểm hiện tại, khi nhìn nhận lại sự thiếu sót, bỏ ngỏ vấn đề này trong luật pháp, ngày 10/10/2013, Chính phủ ban hành NĐ 121/2013/NĐ-CP về Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở sẽ có hiệu lực vào ngày 30/11/2013, tại điểm e khoản 1 Điều 35: “ Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với hành vi không cung cấp hoặc cung cấp không chính xác, đầy đủ giấy tờ và các thông tin liên quan đến bất động sản, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho GVHD: Phạm Mai Phương 48 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành thuê lại, cho thuê mua cho khách hàng thực hiện giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản theo quy định”. Với một quy định pháp luật cụ thể trong vấn đề minh bạch thông tin sẽ cải thiện đƣợc phần nào tâm lý lo lắng của ngƣời dân khi lựa chọn góp vốn hay mua nhà ở chung cƣ, giúp cho thị trƣờng bất động sản nói chung và nhà chung cƣ nói riêng lấy lại lòng tin ngƣời dân sau thời gian suy giảm, khó khăn vừa qua. Đồng thời ngăn chặn đƣợc các nhà đầu cơ lợi dụng các thông tin không minh bạch trung thực nhằm trục lợi. Nhìn chung các quy định của pháp luật về kinh doanh nhà chung cƣ đã khá đầy đủ điều chỉnh các vấn đề nhƣ năng lực, điều kiện của chủ đầu tƣ tạo lập nhà chung cƣ, về tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cƣ, vấn đề mua bán và cho thuê nhà chung cƣ,…Tuy nhiên, các quy định của pháp luật về những vấn đề này vẫn chƣa thực sự hoàn thiện và hệ thống, một số quy định chƣa đầy đủ hay còn mang tính hình thức mà chƣa có cơ chế thực thi trên thực tế. Vì vậy, nhà làm luật nên đứng ở cả góc độ của nhà đầu tƣ lẫn khách hàng để xây dựng nên các quy định pháp luật phù hợp, nâng cao hiệu quả khi áp dụng. GVHD: Phạm Mai Phương 49 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành Chƣơng 3: THỰC TRẠNG VÀ PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ CHUNG CƢ 3.1 Hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ ở VN hiện nay Do từ những lý do khách quan hay chủ quan, trong thời gian qua nhà chung cƣ đã dần mất đi lòng tin của ngƣời dân, hay nói một cách khác niềm tin của ngƣời dân vào thị trƣờng bất động sản nói chung và nhà chung cƣ nói riêng đã bị đóng băng. Nhìn nhận toàn cảnh thị trƣờng bất động sản hiện nay vẫn còn tồn tại rất nhiều vấn đề. Tình trạng chung của thị trƣờng là “ba dở dang, ba sụt giảm”, ba dở dang đó là dự án dở dang, công trình dở dang và đền bù dở dang; còn ba sụt giảm là giá sụt giảm, giao dịch sụt giảm và sức mua sụt giảm. Nguyên nhân chính là do những năm qua thị trƣờng phát triển quá tự phát, thiếu ổn định, không minh bạch,… Bên cạnh đó, do sự bất ổn của nền kinh tế toàn cầu đã khiến các nhà đầu tƣ quay sang các kênh đầu tƣ khác an toàn hơn so với bất động sản. Trong khi nguồn vốn đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản chủ yếu là nguồn vốn từ nƣớc ngoài, bổng dƣng các chủ đầu tƣ ngoài nƣớc rút vốn đã làm cho cơ cấu tổ chức, lƣu chuyển vốn mất đi sự cân bằng, làm cho tình trạng khó khăn nay càng đi vào bế tắt. Từ đầu năm 2012 thị trƣờng bất động sản có chiều hƣớng suy yếu, hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này gặp nhiều khó khăn. Giá cả bất động sản nhà ở sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trƣờng. Số lƣợng giao dịch giảm mạnh, thậm chí nhiều dự án không có giao dịch. Tình hình giao dịch bất động sản kể cả thông qua hệ thống các sàn giao dịch bất động sản (bán nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) và giao dịch không thông qua sàn giao dịch bất động sản (mua bán nhà ở của ngƣời dân) rất ảm đạm. Theo số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nƣớc, đến cuối tháng 8 năm 2012, dƣ nợ bất động sản cả nƣớc chiếm khá lớn với nợ xấu báo động ở mức 6,6%.11 Thị trƣờng nhà ở chung cƣ cũng không nằm ngoài những biến động xấu chung của thị trƣờng bất động sản, thuộc một phần trong lĩnh vực nhà ở thƣơng mại, nhà chung cƣ chịu sự ảnh hƣởng trực tiếp và chịu nhiều hệ lụy.Trong thực tế ta thấy, giá trị tồn kho bất động sản trên toàn quốc lên tới cả trăm nghìn tỷ đồng, dù con số này có giảm thì cũng chỉ nhƣ nƣớc nhỏ giọt. Giải quyết hàng tồn kho, giải quyết nợ xấu, giải cứu khó khăn cho bất động sản đang là bài toán khó đang đặt lên bàn nghị sự của cơ quan quản lý hiện nay. Tính đến hết tháng 3/2013 còn 55/63 tỉnh thành có hàng tồn kho, tƣơng đƣơng trên 125 nghìn tỷ đồng trong đó tồn kho căn hộ chung cƣ khoảng 65 nghìn tỷ. Đến hết Tài liệu từ website: http://www.dnrtv.org.vn/news/tin-dia-phuong/phong-su/10982/nam-2012-thitruong-bat-dong-san-tiep-tuc-gap-kho-khan 11 GVHD: Phạm Mai Phương 50 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành tháng 9/2013, tổng giá trị tồn kho bất động sản trên toàn quốc khoảng 101.889 tỷ đồng. Trong số này, căn hộ chung cƣ còn khoảng 23.007 căn, tƣơng đƣơng 34.358 tỷ đồng; nhà thấp tầng khoảng 14.920 căn, tƣơng đƣơng 26.367 tỷ đồng; đất nền nhà ở hơn 10,86 triệu m2 trị giá khoảng 34.983 tỷ đồng và xấp xỉ 2 triệu m2 đất nền thƣơng mại với trị giá khoảng 6.191 tỷ đồng12. Mặc dù chƣa phải là một con số lớn nhƣng xu hƣớng giảm dần của các căn hộ tồn kho đã góp phần cho thị trƣờng bất động sản có cái nhìn khả quan hơn. Tính riêng tại thành phố Hồ Chí Minh, đến thời điểm này vẫn còn tồn kho khoảng 12.447 (trên tổng số 14.490 căn hộ đƣợc thống kê), với giá trị tồn kho khoảng 22.246 tỷ đồng. Trong đó, có 3.935 căn chung cƣ đã hoàn thành; 8.512 căn chung cƣ đang xây dựng dở dang. Đồng thời, trên địa bàn Thành phố hiện có 1.375 dự án phát triển nhà ở với tổng diện tích gần 9.313 ha. Trong đó, 152 dự án đang xây dựng với diện tích đất 874,24 ha; 399 dự án đã hoàn thành đƣa vào sử dụng với diện tích 1.500 ha.Đặc biệt, có 78 dự án đã bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trƣơng đầu tƣ với gần 1.053 ha, và 545 dự án với hơn 5.201 ha đang phải ngừng triển khai đầu tƣ xây dựng. Trong khi đầu ra các căn hộ đang trong bế tắc thì các dự án vẫn ngổn ngan mọc lên ở khắp nơi, càng làm cho những khó khăn của thị trƣờng bất động sản không thể tháo gỡ.13 Dù đã giảm đi đáng kể, nhƣng lƣợng tồn vẫn còn là rất lớn, tính từ đầu năm đến nay giá chung cƣ đã giảm đi rất nhiều, tình trạng ế ẩm, giá bán giảm đều khắp các dự án nhà chung cƣ, đến thời điểm này, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều bị thua lỗ, có những doanh nghiệp đứng trƣớc nguy cơ phá sản vì không trả đƣợc lãi vay, nợ vay, không thể cơ cấu lại nợ đến hạn, quá hạn, hàng tồn kho rất lớn và không bán đƣợc. Đứng trƣớc tình hình khó khăn này, các dự án nhà chung cƣ đang ráo riết giảm giá, thêm nhiều ƣu đãi. Hiện các chủ đầu tƣ rất chú trọng chính sách hỗ trợ khách hàng mua nhà để thúc đẩy giao dịch. Cụ thể là nhiều chủ đầu tƣ áp dụng hình thức liên kết với ngân hàng cho ngƣời mua nhà vay với lãi suất phù hợp. Diễn biến trên thị trƣờng bất động sản cũng có nhiều tín hiệu khả quan, thu hút sự quay trở lại của khách hàng. Mặc dù thanh khoản vẫn còn thấp nhƣng thị trƣờng đã có sự giao dịch, không rơi vào tình trạng đóng băng nhƣ thời điểm những tháng đầu năm. Nhờ đó, lƣợng hàng tồn kho đang giảm dần mặc dù vẫn còn chậm. Theo khảo sát của các doanh nghiệp bất động sản: 70% khách hàng đƣợc hỏi đều rất mong muốn sở hữu bất động sản vì nhu cầu thực, nhƣng không đủ tiền mua. Ngƣợc lại, nhiều nhà đầu tƣ lại phải dở dang việc triển khai dự án vì thiếu vốn. Đây chính là một trong những “nút thắt” lớn nhất của thị trƣờng bất động sản trong tình Tài liệu từ website: (http://www.vietnamplus.vn/Home/Giam-ton-kho-bat-dong-san-thi-truongngam-thuoc/201310/219956.vnplus 13 Tài liệu từ website: http://batdongsan.vietnamnet.vn/fms/thoi-su-moi-nong/83428/tp--hcm-con-hon12-000-can-ho-ton-kho.html 12 GVHD: Phạm Mai Phương 51 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành hình khó khăn chung hiện nay. Lƣợng cầu trên thị trƣờng vẫn ngày một tăng nhƣng lƣợng cung thì vẫn ứ đọng, sự mất cân đối giữa cung và cầu đã đặt ra nhiều giả thuyết cho nghịch lý trên. Phải chăng giá cả căn hộ so với khả năng kinh tế của ngƣời dân nƣớc ta hiện nay còn quá cách biệt, hay mô hình nhà chung cƣ không đƣợc ngƣời dân ƣa chuộng và tin dùng. Đứng trƣớc tình hình nhƣ hiện nay, để giải cứu thị trƣờng bất động sản nói chung cũng nhƣ thị trƣờng nhà chung cƣ nói riêng, Bộ Xây dựng đã đồng thuận với các giải pháp nhƣ: cho phép chia nhỏ diện tích căn hộ, chuyển dự án nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội, tăng số tầng dự án nhà ở xã hội,… Điểm mở đầu cho giải pháp trên là sự ra đời của Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ vào ngày 07/01/2013: Về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trƣờng, giải quyết nợ xấu; Ngày 08/3/2013, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tƣ số 02/2013/TT-BXD hƣớng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thƣơng mại, dự án đầu tƣ xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thƣơng mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ. Căn cứ theo Thông tƣ số 02/2013/TT-BXD ngày 08/3/2013 của Bộ Xây dựng hƣớng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thƣơng mại, dự án đầu tƣ xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thƣơng mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ, các địa phƣơng đã và đang tập trung rà soát lại các đề xuất của chủ đầu tƣ dự án về việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở thƣơng mại, điều chỉnh công năng nhà ở thƣơng mại thành nhà ở xã hội. Tính đến giữa tháng 7 năm 2013, trên địa bàn cả nƣớc đã có 47 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội, với quy mô xây dựng khoảng 33.000 căn hộ, tổng mức đầu tƣ khoảng 19.000 tỷ đồng; 16 dự án nhà ở thƣơng mại đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ, với quy mô thiết kế ban đầu khoảng 4.700 căn hộ, nay xin điều chỉnh tăng lên 6.600 căn hộ.14 Nhằm tạo cầu thực cho ngƣời dân có khó khăn về nhà ở, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nƣớc đã đề xuất Chính phủ thông qua Nghị quyết 02, chấp thuận gói kích cầu 30.000 tỷ đồng để kết hợp giải quyết khó khăn của ngƣời dân về nhà ở phù hợp với Chiến lƣợc phát triển nhà ở Quốc gia đến 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Ngay khi có đƣợc hƣớng sáng của Bộ Xây dựng đồng thời gói kích cầu 30.000 tỷ đồng có hiệu lực ngày 01/06/2013 Các doanh nghiệp đã chủ động xin chuyển đổi công năng từ nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội để dễ dàng tiếp cận gói tín dụng ƣu đãi 30.000 tỷ đồng và giải quyết đƣợc một số lƣợng đáng kể số căn hộ có diện tích lớn tồn kho trƣớc đó.. Về phía cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tƣ có thể trở lại ổn định các dự án, Tài liệu từ website: http://batdongsan.vietnamnet.vn/fms/chinh-sach-quy-hoach/79929/da-co-56khach-hang-tiep-can-duoc-goi-ho-tro-30-000-ty.html 14 GVHD: Phạm Mai Phương 52 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành Theo UBND TP Hà Nội, tính đến thời điểm này, trên địa bàn thành phố đã có 26 dự án nộp hồ sơ xin điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thƣơng mại và chuyển đổi các dự án từ nhà thƣơng mại sang nhà ở xã hội. Trên cơ sở đề nghị của các đơn vị chủ đầu tƣ, UBND TP Hà Nội quyết định cho phép chuyển đổi 2 dự án; chấp thuận chủ trƣơng cho phép chuyển đổi 6 dự án nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội; đang xem xét chấp thuận cho phép chuyển đổi 4 dự án, điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho 20 dự án. Tại thành phố Hồ Chí Minh, hiện đã có 9 dự án nhà ở thƣơng mại trên địa bàn đƣợc cho phép chuyển sang nhà ở xã hội với số lƣợng 9.218 căn hộ Đề xuất của Bộ Xây dựng về việc chuyển đổi mục đích từ nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội để giải quyết một lƣợng hàng tồn kho, tập trung vào kích cầu - giảm cung. Việc chuyển nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội không những giải quyết đƣợc một lƣợng lớn căn hộ đang tồn đọng, góp phần tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, chủ đầu tƣ kinh doanh bất động sản, mà còn tạo thêm kênh sản phẩm để ngƣời dân có nhu cầu có thể lựa chọn đƣợc những sản phẩm phù hợp với nhu cầu, điều kiện.15 Sau khi Thông tƣ hƣớng dẫn số 07/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng và Thông tƣ số 11/2013/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nƣớc có hiệu lực, ngày 04/6/2013 Bộ Xây dựng đã có văn bản số 1042/BXD-QLN đề xuất 30 danh mục dự án nhà ở xã hội và dự án chuyển đổi nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội để Ngân hàng Nhà nƣớc và các Ngân hàng thƣơng mại đƣợc giao triển khai thực hiện việc cho vay xem xét, thẩm định theo quy định. Các dự án này đều đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định, cụ thể là đã đƣợc cấp có thẩm quyền chấp thuận đầu tƣ hoặc đã có quyết định cho phép chuyển đổi từ nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội; có quyết định phê duyệt dự án; có đất sạch và giấy phép xây dựng . Sau những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ đã khiến cho các nhà đầu tƣ cũng nhƣ các nhà phân tích có kỳ vọng về sự ấm dần lên của thị trƣờng bất động sản trong thời gian tới. Ngoài yếu tố quan trọng bậc nhất là nguồn vốn đã đƣợc hỗ trợ, nhiều chính sách khác đang tiếp tục tạo “lực đẩy” cho thị trƣờng. Bên cạnh đó, việc triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cũng đang có những diễn biến tích cực, tạo sức lan tỏa cho thị trƣờng. Một chính sách khác cũng đang đƣợc mong đợi làm “ấm” thị trƣờng BĐS là Quốc hội đã thông qua việc cắt giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày 1-7-2013 đến hết ngày 30-6-2014 đối với bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở Tài liệu từ website: http://thanglong.chinhphu.vn/Home/26-du-an-xin-dieu-chuyen-tu-nha-o-thuongmai-sang-xa-hoi/201310/9077.vgp 15 GVHD: Phạm Mai Phương 53 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành thƣơng mại là căn hộ hoàn thiện có diện tích sàn dƣới 70m2 và có giá bán dƣới 15 triệu đồng/m2.16 Dù gặp không ít khó khăn trong quá trình chuyển đổi và tái cơ cấu, nhƣng thị trƣờng bất động sản đang dần lấy lại sự ổn định. Điểm tích cực nhất trong thời gian qua chính là việc cơ cấu nguồn cung nhà ở đã bắt đầu có sự điều chỉnh phù hợp hơn với nhu cầu của thị trƣờng. Nhiều doanh nghiệp BĐS đã chủ động điều chỉnh chiến lƣợc kinh doanh nhƣ: Chuyển mạnh sang phát triển nhà ở xã hội (NƠXH); chia nhỏ căn hộ, sử dụng vật liệu hoàn thiện trong nƣớc để giảm giá thành; bán hạ giá để cắt lỗ; hỗ trợ cho ngƣời mua nhà bằng nhiều hình thức nhƣ hỗ trợ vay ngân hàng, khuyến mại. Phân khúc căn hộ chung cƣ có diện tích nhỏ, đã hoàn thiện, vị trí thuận lợi, giá dƣới 15 triệu đồng/m2 vẫn có tính thanh khoản cao, giao dịch có chiều hƣớng tăng. Nhìn chung, thị trƣờng bất động sản nƣớc ta gặp nhiều trở ngại song đã dần đi vào ổn định, lĩnh vực kinh doanh các dự án nhà chung cƣ vẫn đƣợc tiếp tục nở rộ, các chủ dự án đang tranh thủ vốn thu hút đầu tƣ, lấy lại lòng tin của ngƣời dân, tạo một diện mạo mới cho thị trƣờng nhà ở. Nhiều doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lƣợc kinh doanh nhƣ: Chuyển mạnh sang phát triển nhà ở xã hội; chia nhỏ căn hộ, sử dụng vật liệu hoàn thiện trong nƣớc để giảm giá thành; bán hạ giá để cắt lỗ; hỗ trợ cho ngƣời mua nhà bằng nhiều hình thức nhƣ hỗ trợ vay ngân hàng, khuyến mại; Hƣớng tới bộ phận đa số ngƣời mua, cung cấp các hàng hóa phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán của thị trƣờng. Tuy nhiên, thị trƣờng bất động sản rất rộng lớn và phức tạp, liên quan đến nhiều loại thị trƣờng khác, vì vậy để tháo gỡ khó khăn cho thị trƣờng bất động sản cần có sự quyết tâm và nỗ lực không chỉ của ngành Xây dựng mà còn phải có sự phối hợp chặt chẽ và vào cuộc của các ngành, các cấp, các địa phƣơng; các chính sách điều tiết thị trƣờng cũng cần phải có thời gian để có thể đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả. 3.2 Những bất cập của pháp luật trong hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ Nhìn nhận toàn cảnh thị trƣờng bất động sản hiện nay vẫn còn tồn tại rất nhiều vấn đề. Tình trạng chung của thị trƣờng là “ba dở dang, ba sụt giảm”, ba dở dang đó là dự án dở dang, công trình dở dang và đền bù dở dang; còn ba sụt giảm là giá sụt giảm, giao dịch sụt giảm và sức mua sụt giảm. Riêng thị trƣờng nhà chung cƣ, cũng chịu sự ảnh hƣởng bởi những biến động của thị trƣờng bất động sản, hoạt động kinh doanh không hiệu quả, có chiều hƣớng sụt giảm, hoạt động kinh doanh đang bị trùng bƣớc và chƣa thể tháo gở hết những khó khăn tồn tại. Nguyên nhân chính là do những năm qua thị trƣờng phát triển quá tự phát, thiếu ổn định, không minh bạch, pháp luật điều chỉnh lĩnh vực này vẫn chƣa hoàn thiện, cơ chế quản lý chƣa thực dụng,... Tài liệu từ website: http://tbck.vn/dien-dan/86278/nam-2014-thi-truong-bat-dong-san-co-khoisac.aspx 16 GVHD: Phạm Mai Phương 54 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành Trong những năm gần đây nhà chung cƣ ở nƣớc ta đã phát triển rất nhanh chóng, góp phần cải thiện đáng kể bộ mặt đô thị và giải quyết chỗ ở cho ngƣời dân. Tuy nhiên, cùng với đó là nhiều vấn đề vƣớng mắc, bất cập cũng nhƣ những tranh chấp đã phát sinh trong hoạt động kinh doanh và sử dụng nhà chung cƣ. Nhƣ những gì tác giả đã phân tích về những bất cập của các quy định pháp luật về hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ tại chƣơng 2, ở phần này chúng ta cùng điểm lại những tồn tại trong pháp luật và đƣa ra những giải pháp hoàn thiện. Trƣớc hết, các quy định trong luật hiện nay vẫn chƣa thống nhất, còn chồng chéo nhau, trong cùng một vấn đề nhƣng lại có quy định khác nhau giữa các luật. Chẳng hạn nhƣ, vấn đề huy động vốn bằng hình thức ứng tiền của khách hàng để xây dựng nhà ở, giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có sự khác biệt về mặt thời gian đƣợc phép ứng tiền vốn của khách hàng. Trong khi Luật Nhà ở quy định chủ đầu tƣ dự án chủ đầu tƣ chỉ đƣợc huy động vốn khi thiết kế nhà ở đã đƣợc phê duyệt và xây dựng xong phần móng thì Luật Kinh doanh bất động sản quy định chỉ cần chủ đầu tƣ đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản, sớm hơn nhiều so với Luật Nhà ở. Vậy câu hỏi đặt ra là khi thực hiện các dự án phát triển nhà ở, luật nào sẽ đƣợc áp dụng? Áp dụng luật nào để có thể đảm bảo đƣợc quyền lợi của ngƣời dân khi tham gia vào thị trƣờng nhà chung cƣ? Trong khi nhà chung cƣ đang gặp nhiều khó khăn về vốn xây dựng, về đầu ra trên thị trƣờng thì thời gian qua loại hình chung cƣ mini đã dấy lên làn sóng mới cho thị trƣờng nhà ở, tạo cho ngƣời dân có thêm lựa chọn trong việc tìm tổ ấm cho mình. Tuy nhiên, đây là một loại hình nhà chung cƣ mới mẽ nên cơ chế quản lý cũng nhƣ các quy định đối với loại hình nhà chung cƣ này vẫn chƣa đầy đủ. Sự cần thiết của những quy định cũng nhƣ những cơ chế quản lý thật chặc chẽ đối với loại hình nhà ở này đang là vấn đề cần đƣợc quan tâm và cần thực hiện kịp thời. Bên cạnh đó, vấn đề về thông tin thị trƣờng cũng là một trong những lý do làm cho ngƣời dân e ngại tiếp cận với thị trƣờng chung cƣ, bởi trên thực tế có quá nhiều thông tin bất động sản nhƣng vấn đề ngƣời dân vẫn luôn băng khoăn đó là đâu mới là nguồn tin chân thật đáng tin cậy, đâu mới là nguồn tin chính thống. Với những thông tin không xác đáng, mập mờ hay không đầy đủ đã làm ngƣời dân mất niềm tin vào thị trƣờng nhà chung cƣ, hay gây ra những tranh chấp mà thiệt hại là ngƣời dân. Những nguồn thông tin chính thống, rõ ràng, đáng tin cậy là thật sự cần thiết. Trong quá trình đầu tƣ tạo lập nhà ở nói chung và nhà chung cƣ nói riêng, đòi hỏi chủ đầu tƣ phải có một số lƣợng vốn rất lớn, nhƣng trong điều kiện hiện nay, hầu nhƣ các nguồn vốn đều có những khó khăn riêng của nó. Trong giai đoạn gần đây, ngân hàng Nhà nƣớc lại có những chính sách thắt chặc tiền tệ, giảm bớt tỉ lệ vốn vay trong lĩnh vực bất động sản; vốn ứng trƣớc từ khách hàng và vốn liên doanh với doanh GVHD: Phạm Mai Phương 55 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì không khả quan hơn, điều này đã đƣa các chủ đầu tƣ đi vào tình trạng thiếu hụt vốn thực hiện dự án. Việc thay đổi chính sách phát triển của Nhà nƣớc ta quá bất ngờ khiến cho các chủ đầu tƣ không có khả năng chủ động xoay vòng vốn, điều này đồng nghĩa với việc các dự án nhà ở sẽ không thể thực hiện hoặc dỡ dang không hoàn thành đƣợc. Đối với các giao dịch nhà chung cƣ, ở khía cạnh này vẫn còn nhiều vấn đề bỏ ngỏ. Đặt biệt là nội dung sở hữu chung –riêng và phí dịch vụ trong hợp đồng mua bán chung cƣ. Nội dung này các chủ đầu tƣ cố ý quy định mập mờ trong hợp đồng, mặc dù đã có quy định điều chỉnh vấn đề này nhƣng trong thực tế vẫn còn rất nhiều tranh chấp xảy ra liên quan đến vấn đề này. Vạch định ranh giới sở hữu chung –riêng vẫn còn mơ hồ trong hợp đồng, cần có giải pháp đánh mạnh vào nội dung này nhằm bảo vệ quyền lợi của ngƣời dân. Bên cạnh đó, pháp luật hiện nay vẫn còn thiếu sót trong quy định thời hạn giao nhà, cũng nhƣ vấn đề công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cƣ. Việc các chủ đầu tƣ trì trệ giao nhà cho khách hàng đã không còn là chuyện mới mà đây là việc rất dễ bắt gặp, ngƣời dân thì đã nhốt tiền vào dự án nhà nhƣng vẫn phải nằm không chờ đợi. Sự khẩn thiết hiện này là cần có các biện pháp mạnh nhằm răn đe hành vi cố ý chậm trễ của các chủ đầu tƣ, giúp cho ngƣời dân có tâm lý nhẹ nhàng hơn khi lựa chọn cách mua nhà hình thành trong tƣơng lai. Ngoài ra, khi nói đến loại hình nhà chung cƣ, chúng ta hay nghĩ đến các loại dịch vụ đi kèm theo, hiện nay các hoạt động dịch vụ nhà chung cƣ vẫn chƣa thật sự tốt về mặt giá cả cũng nhƣ chất lƣợng dịch vụ. Vẫn còn tồn tại những khiếm khuyết, những vi phạm gây ra nhiều thiệt hại cho ngƣời dân khi sử dụng dịch vụ. Tổng quan những bất cập, chúng ta có thể thấy rằng các quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay vẫn chƣa hoàn thiện, vẫn còn nhiều kẻ hở và sai sót. Từ những bất cập trên tác giả đƣa ra những đề xuất nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ. 3.3 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật về hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ Thứ nhất, đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất, động bộ giữa các văn bản pháp luật có liên quan. Thị trƣờng nhà ở chung cƣ là một thị trƣờng khá phức tạp, để phát triển và vận hành thị trƣờng nhà chung cƣ nói riêng cũng nhƣ thị trƣờng bất động sản nói chung đòi hỏi cần có khung pháp lý đồng bộ, chặt chẽ. Nội dung giữa các văn bản luật điều chỉnh thị trƣờng này cần có sự thống nhất, tránh chồng chéo giữa các quy định. Đồng thời, thị trƣờng nhà ở chung cƣ vận hành linh hoạt, đòi hỏi các quy định phải bắt kịp với tình hình phát triển của thị trƣờng, tránh đi tình trạng lạc hậu của pháp luật, áp dụng không còn phù hợp với tình hình thị trƣờng xã hội. Cần điều chỉnh những vấn đề còn tồn tại hoặc những hạn chế của các điều luật có liên quan để thúc đẩy phát triển và quản lý thị trƣờng nhà chung cƣ. Chẳng hạn nhƣ: GVHD: Phạm Mai Phương 56 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành - Luật Dân sự cần có những quy định cụ thể làm rõ về các hình thức sở hữu, các quyền hạn của chủ sở hữu đối với tài sản là bất động sản. Hoàn thiện và đơn giản hóa các quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng cũng nhƣ về đăng ký giao dịch bảo đảm đối với bất động sản. - Luật Nhà ở cần có sự rõ ràng về trình tự thủ tục trong giao dịch nhà ở, đảm bảo sự đầy đủ về mặt thông tin trên hợp đồng mua bán cũng nhƣ các vấn đề về công chứng, chứng thực hợp đồng. Cụ thể hóa trách nhiệm của chủ đầu tƣ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cƣ, khi hợp đồng mua bán đƣợc xác lập, chủ đầu tƣ không đƣơng nhiên chấm dứt trách nhiệm của mình. - Luật Xây dựng cần tập trung các giải pháp tối ƣu trong đổi mới công tác lập và quản lý quy hoạch xây dựng gắn với quy hoạch và sử dụng đất. - Cần có sự đồng bộ và thống nhất giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, sửa đổi các quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản theo tinh thần của Luật Nhà ở trong vấn đề huy động vốn từ khách hàng của chủ đầu tƣ, việc huy động vốn quy định trong thời gian dự án đã đƣợc phê duyệt và đã xây xong phần móng ở Luật Nhà ở là hợp lý, vì nhƣ vậy sẽ đảm bảo đƣợc quyền lợi của ngƣời dân. Chỉ có đồng bộ và khâu nối đƣợc các quy định có liên quan thành một chỉnh thể hoàn chỉnh, thống nhất thì nhà nƣớc mới dễ dàng quản lý các hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ, và cũng giúp cho nhà đầu tƣ và ngƣời dân dễ tiếp cận với pháp luật. Thứ hai, đảm bảo sự phong phú và đa dạng hóa sản phẩm nhà chung cƣ để đáp ứng nhu cầu ngƣời dân. Khảo sát tìm hiểu tình hình kinh tế, nhu cầu thiết yếu của mọi tầng lớp xã hội để có cái nhìn tổng quan hơn đối với thị trƣờng bất động sản nói chung hay nhà chung cƣ nói riêng, nhu cầu về nhà ở của ngƣời dân ngày một tăng nhƣng và đa dạng về loại hình nhà ở. Trong khi đó, nguồn cung chủ yếu chỉ tập trung vào những chung cƣ cao cấp, những ngƣời có khả năng để tiếp cận loại hình nhà ở này chỉ chiếm tỷ lệ rất thấp. Vì thế, trong thời gian gần đây sự xuất hiện của loại hình chung cƣ mini đã điều hòa đƣợc sự chênh lệch của cung và cầu. Với sự ra đời và phát triển mạnh mẽ của loại hình chung cƣ này, nhà nƣớc ta cần xây dựng một chế định riêng biệt và cụ thể nhằm điều chỉnh loại hình này để đảm bảo quy hoạch cũng nhƣ không gian sống cho ngƣời dân. Thứ ba, đảm bảo thị trƣờng nhà chung cƣ phát triển chính quy, minh bạch và công khai hóa. Để thị trƣờng nhà chung cƣ có thể phát triển bền vững lâu dài, Nhà nƣớc ta cần chú trọng hơn vấn đề minh bạch công khai thông tin thị trƣờng. Đảm bảo tính chân thật, đầy đủ của thông tin, tạo dựng đƣợc lòng tin của ngƣời dân vào thị trƣờng nhà chung cƣ. Cần có những quy định mang tính cƣỡng chế, răn đe mạnh hơn vào vấn đề này, đơn giản hóa các thủ tục, tránh phức tạp rƣờm rà. Hạn chế những GVHD: Phạm Mai Phương 57 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành tranh chấp xảy ra do sự thiếu ý thức pháp luật của ngƣời dân hay việc lợi dụng kẽ hở của hệ thống pháp luật mà trục lợi. Phải hiểu đƣợc minh bạch thông tin là sự chính xác, rõ ràng, kịp thời, có sự bình đẳng trong cơ hội tiếp cận thông tin giữa ngƣời dân và chủ đầu tƣ và giữa ngƣời dân với nhau, yêu cầu đặt ra ở đây là nhà nƣớc cần cung cấp những kênh thông tin chính thống về nhà chung cƣ. Đồng thời tiếp tục phát triển và hoàn thiện hệ thống sàn giao dịch bất động sản, có cơ chế quản lý chặt chẽ, tránh sự móc nối giữa chủ đầu tƣ dự án nhà chung cƣ với sàn giao dịch nhằm đăng tin thất thiệt làm phƣơng hại đến lợi ích của ngƣời dân. Và không thể thiếu đi các chế tài xử lý vi phạm, những chế tài xữ lý vi phạm về vấn đề minh bạch thông tin phải đủ mạnh, đủ tính răn đe phòng ngừa. Thứ tư, Nhà nƣớc cần có những chính sách về vốn trong lĩnh vực nhà chung cƣ nhằm tạo điều kiện cho các chủ đầu tƣ có thể tự tin thực hiện các dự án. Đối với vấn đề huy động vốn, để đảm bảo đƣợc nguồn vốn trong lĩnh vực nhà chung cƣ, phải chăng Ngân hàng nên nới lỏng về lãi suất cũng nhƣ đƣợc điều kiện cho vay nhằm tạo điều kiện cho các chủ đầu tƣ tiến hành dự án nhà ở.Chính sách cắt giảm nguồn vốn trong lĩnh vực này,nhà nƣớc ta có thể thực hiện từ từ từng bƣớc chậm rãi đảm bảo cho thị trƣờng bất động sản không bị sốc. Thứ năm, cần xây dựng luật riêng về nhà chung cƣ. Các chế định pháp lý về nhà chung cƣ hiện nay nằm rải rác ở các văn bản luật khác nhau nhƣ Luật Dân sự (về sở hữu chung của nhà chung cƣ), Luật Nhà ở (liệt kê các diện tích chung riêng), Luật Kinh doanh bất động sản,…Việc có quá nhiều văn bản pháp lý nhƣ thế sẽ dễ dẫn đến việc áp dụng không thống nhất và mâu thuẫn với nhau. Và vấn đề đặt ra hiện nay là tập hợp các quy định về nhà chung cƣ thành một văn bản thống nhất, rõ ràng và đảm bảo đƣợc đầy đủ các vấn đề pháp lý nhƣ: - Về phạm vi, đối tƣợng điều chỉnh; - Các hình thức, nội dung về quyền sở hữu; - Các giao dịch mua bán, trao đổi, tặng cho,…nhà chung cƣ (nội dung, trình tự, hiệu lực…); - Các nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cƣ; - Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ; - Quản lý Nhà nƣớc về nhà chung cƣ; - Thủ tục, trình tự giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà chung cƣ; Thứ sáu, đƣa pháp luật đi vào cuộc sống. Pháp luật đƣợc ban hành dựa trên quyền và lợi ích của ngƣời dân, ngƣời dân phải hiểu đƣợc những gì pháp luật quy định, mục đích ra đời phục vụ cho nhu cầu ngƣời dân mới đạt đƣợc. Vậy nên, pháp luật cần đƣợc quy định cụ thể, rõ ràng cũng nhƣ đơn giản và gần gũi với đời sống của ngƣời dân. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, tổ chức các buổi giải đáp về các vấn GVHD: Phạm Mai Phương 58 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành đề pháp lý góp phần nâng cao nhân thức, ý thức chấp hành pháp luật của ngƣời dân. Mặt khác, ngƣời dân cũng cần chủ động tiếp cận pháp luật, những hiểu biết cơ bản về luật để có thể tự bảo vệ đƣợc quyền và lợi ích hợp pháp của mình. GVHD: Phạm Mai Phương 59 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành KẾT LUẬN Nhà chung cƣ tuy chỉ mới hình thành và phát triển trong những năm gần đây nhƣng nó đã khẳng định đƣợc vai trò của mình trong đời sống kinh tế xã hội của nƣớc ta. Xây dựng nhà chung cƣ là một giải pháp phù hợp để phát triển nhà ở tại các đô thị với những ƣu điểm tạo quỹ nhà ở cho ngƣời dân và tiết kiệm quỹ đất, tận dụng tối đa các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tạo môi trƣờng sống và diện mạo đô thị theo hƣớng văn minh, hiện đại. Đối với ngƣời dân, việc sở hữu một căn hộ chung cƣ đang là xu hƣớng lựa chọn hàng đầu bởi những lý do thiết thực vừa túi tiền, phù hợp với lối sống hiện đại. Nắm bắt đƣợc nhu cầu thực tế của ngƣời dân, các chủ đầu tƣ đã phát triển các dự án nhà chung cƣ với những quy mô khác nhau đáp ứng đƣợc nhu cầu ngày một đa dạng của ngƣời dân. Tuy nhiên, trong thời gian qua do những biến động của thị trƣờng, những chính sách thay đổi về lãi suất tín dụng,…đã gây khó khăn cho các chủ đàu tƣ, ảnh hƣởng tới tiến độ hoàn thành dự án, khiến thị trƣờng nhà chung cƣ đã khó khăn nay lại càng khó khăn hơn. Các quy định của pháp luật về kinh doanh nhà chung cƣ đã đƣợc quy định trong Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và các văn bản liên quan khác. Tuy nhiên với sự phát triển của thị trƣờng nhà chung cƣ thì nhiều quy định đã không còn phù hợp, không phát huy đƣợc hiệu quả điều chỉnh. Từ đó, gây ảnh hƣởng không nhỏ tới hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ trên thực tế. Trong phạm vi bài nghiên cứu, khả năng nắm bắt vấn đề còn hạn chế cũng nhƣ không thể tìm hiểu đƣợc hết các vấn đề phát sinh. Công trình mới chỉ dừng lại ở việc nghiên cứu các quy định của pháp luật và đối chiếu với thực tiễn áp dụng, từ đó đƣa ra những hạn chế và rút ra phƣơng hƣớng hoàn thiện các quy định về nhà chung cƣ. Trong quá trình nghiên cứu, đề tài không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định, em rất mong nhận đƣợc ý kiến đóng góp, khắc phục từ các thầy cô. GVHD: Phạm Mai Phương 60 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Danh mục văn bản quy phạm pháp luật  Hiến pháp 1992  Luật Nhà ở 2005.  Luật Kinh doanh bất động sản 2006.  Bộ Luật Dân sự 2005  Luật Doanh nghiệp 2005  Luật Đầu tƣ 2005  Luật Xây dựng 2003.  NĐ 71/2010/NĐ-CP hƣớng dẫn Luật Nhà ở.  NĐ 61/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở.  NĐ 21/1996 sửa đổi, bổ sung NĐ 61/1994.  NĐ 71/2001 về ƣu đãi đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán và cho thuê.  NĐ 23/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở.  NĐ 121/2013/NĐ-CP về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở.  NQ số 11/NQ-CP về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô.  QĐ 08/2008 về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ.  TT 16/2010/TT-BXD quy định cụ thể và hƣớng dẫn thực hiện một số nội dung của NĐ 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn Luật Nhà ở.  TT 37/2009 về hƣớng dẫn phƣơng pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cƣ.  Pháp lệnh nhà ở 1991. 2. Danh mục sách báo, tạp chí, tài liệu tham khảo khác  Hồ Thị Lan, Pháp luật kinh doanh nhà chung cƣ, luận văn cử nhân, Trƣờng Đại học luật Tp.HCM, 2011.  C.Mác –Ăng ghen Toàn tập, NXB Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội 1995  Dự thảo chiến lƣợt phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. 3. Danh mục trang thông tin điện tử  www.batdongsan.vietnamnet.vn  www.svcva.com  www.diaoconline.vn GVHD: Phạm Mai Phương 61 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành  www.kinhdoanh.vnexpress.net  www.tochucsukien.org.vn  www.cafeland.vn  www.thuvienphapluat.vn  www.dantri.com.vn GVHD: Phạm Mai Phương 62 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở [...]... Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành Chƣơng 2: HOẠT ĐỘNG KINH DOANH NHÀ CHUNG CƢ THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM 2.1 Đầu tƣ tạo lập nhà chung cƣ Trong hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ thì quá trình đầu tƣ tạo lập nhà chung cƣ có một vai trò quan trọng, đó là việc tạo ra nguồn cung sản phẩm nhà chung cƣ để tham gia vào thị trƣờng, đáp ứng nhu cầu của ngƣời dân về nhà. .. Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành Sau khi NĐ 71/2001 ra đời, hoạt động kinh doanh nhà ở nói chung và nhà chung cƣ nói riêng phát triển mạnh mẽ, kéo theo sự phát triển của thị trƣờng bất động sản Có nhiều quan hệ mới ra đời, đặt ra yêu cầu phải có hệ thống pháp luật điều chỉnh phù hợp Năm 2005 Quốc hội ban hành Luật Nhà ở, năm 2006 Luật Kinh doanh bất động sản ra đời, theo. .. dân Mặc khác, kinh doanh nhà chung cƣ tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nƣớc, giúp ổn định kinh tế xã hội 1.3.2.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh nhà chung cư Hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ có những đặc điểm sau: Thứ nhất, kinh doanh nhà chung cƣ là hoạt động yêu cầu nguồn vốn lớn, thời gian thu hồi vốn lâu Có thể nói đây là đặc điểm nổi bật của kinh doanh nhà chung cƣ so với kinh doanh nhà ở khác... nhƣ khái niệm kinh doanh , chỉ khác là khái niệm này bao gồm một đối tƣợng kinh doanh cụ thể là nhà chung cƣ Vậy kinh doanh nhà chung cƣ” là hoạt động bỏ vốn để đầu tƣ xây dựng, bán, cho thuê nhà chung cƣ của chủ đầu tƣ nhằm mục đích lợi nhuận GVHD: Phạm Mai Phương 13 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành Trong quá trình kinh doanh nhà chung cƣ, chủ đầu... đó mới tiến hành bán, cho thuê nhà chung cƣ theo quy định của pháp luật Trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà chung cƣ nói riêng có nhắc đến hoạt động đầu cơ, và trong thời gian qua khi thị trƣờng bất động sản sôi động, thu hút sự quan tâm của ngƣời dân thì hiện tƣợng đầu cơ càng trở nên phổ biến Về bản chất, hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ và đầu cơ nhà chung cƣ đều... thế nhà kinh doanh cần phải trang bị những kiến thức về kinh tế, pháp luật, nhạy bén trong việc nắm bắt chính sách để hông rơi vào thế bị động Mặc khác, nhà nƣớc cũng cần có những chính sách phù hợp để quản lý hoạt động này GVHD: Phạm Mai Phương 16 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành 1.4 Quá trình hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung. .. Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành nhà chung cƣ” ngày nay đƣợc sử dụng phổ biến thay thế cho nhà tập thể”, “cƣ xá” bởi khái niệm nhà chung cƣ” đã đƣợc các văn bản luật nhà ở quy định Theo quy định tại khoản 1 Điều 70 Luật Nhà ở: Nhà chung cƣ là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà. .. chủ thể kinh doanh - Phải đƣợc thực hiện một cách độc lập Các chủ thể nhân danh mình để tiến hành hoạt động kinh doanh Họ tự quyết định mọi vấn đề liên quan và tự chịu trách nhiệm về hoạt động của mình - Kinh doanh đƣợc các chủ thể tiến hành với mục đích tìm kiếm lợi nhuận 1.3.2 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh nhà chung cƣ 1.3.2.1 Khái niệm kinh doanh nhà chung cư Trong khái niệm kinh doanh nhà chung. .. bán, cho thuê nhà chung cƣ của chủ đầu tƣ nhằm mục đích lợi nhuận Trên phƣơng diện kinh tế, xã hội, hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ có vai GVHD: Phạm Mai Phương 14 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành trò quan trọng trong quá trình phát triển thị trƣờng nhà ở Dự án nhà chung cƣ cung cấp cho thị trƣờng khối lƣợng lớn nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở của ngƣời... phát triển nhà ở thƣơng mại (chủ đầu tƣ dự án phát triển khu nhà ở và chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở độc lập) bao gồm: a Doanh nghiệp trong nƣớc đƣợc thành lập và hoạt động theo quy định của luật Doanh nghiệp GVHD: Phạm Mai Phương 20 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hiện hành b Doanh nghiệp có 100% vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, doanh nghiệp liên doanh với nhà đầu tƣ ... Hoạt động kinh doanh nhà chung cư theo pháp luật hành 1.3 Những vấn đề lý luận kinh doanh nhà chung cƣ 1.3.1 Khái niệm chung kinh doanh Kinh doanh hoạt động phong phú loài ngƣời Hoạt động kinh. .. Hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ theo pháp luật hành với mong muốn tìm hiểu bất cập quy định pháp luật kinh doanh nhà chung cƣ để từ nêu lên giải pháp hoàn thiện nhằm thúc đẩy hoạt động kinh. .. cập pháp luật hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ .54 3.3 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ 56 KẾT LUẬN 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO Hoạt động kinh doanh