Vốn huy động từ tiền ứng trƣớc của khách hàng mua nhà là nguồn vốn quan trọng mà bất kì chủ đầu tƣ nào cũng quan tâm và có chiến lƣợc huy động. Hiện nay, các dự án xây dựng nhà chung cƣ đều bán cho khách hàng dƣới hình thức này- bán căn hộ hình thành trong tƣơng lai. Việc mua bán căn hộ hình thành trong tƣơng lai vừa có lợi cho chủ đầu tƣ vừa có lợi cho khách hàng. Về phía chủ đầu tƣ thì có đƣợc nguồn vốn để yên tâm xây dựng trong khi đó vấn đề về đầu ra cũng đƣợc giải quyết. Về phía khách hàng thì mua đƣợc nhà với giá tại thời điểm kí hợp đồng. Trong thị trƣờng giá
GVHD: Phạm Mai Phương 28 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
căn hộ tăng theo từng ngày, giá cả luôn là vấn đề mà hầu hết các khách hàng đặc biệt quan tâm tới.
Pháp luật về nhà ở và luật kinh doanh bất động sản cũng có nhiều quy định trong vấn đề này. Theo khoản 1 Điều 39 Luật nhà ở, chủ đầu tƣ chỉ đƣợc bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai khi thiết kế nhà đã đƣợc phê duyệt, đã đƣợc xây dựng xong phần móng, tổng số tiền huy động trƣớc không vƣợt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.
NĐ 71/2010 bổ sung thêm quy định về việc đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản và đã thông báo cho Sở xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định hiện hành.
Các quy định trên đã khá đầy đủ, tuy nhiên, có sự khác nhau giữa quy định trong Luật Nhà ở, NĐ 71/2010 và Luật Kinh doanh bất động sản. Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản có quy định việc ứng tiền trƣớc đƣợc thực hiện khi chủ đầu tƣ đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản. Nhƣ vậy, thời điểm có thể huy động vốn từ tiền ứng trƣớc của khách hàng trong Luật Kinh doanh bất động sản là sớm hơn nhiều so với thời điểm đƣợc quy định trong Luật Nhà ở và văn bản liên quan. Bởi “cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản” đƣợc hiểu là việc chủ đầu tƣ tiến hành mở đƣờng, dựng hàng rào, dẫn điện, nƣớc vào lô đất dùng để xây dựng nhà chung cƣ. Còn “xây dựng xong phần móng” là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và đƣợc nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Chính vì có quy định khác nhau nhƣ vậy mà các chủ đầu tƣ đã lợi dụng để trục lợi, tiến hành huy động vốn từ khách hàng ở thời điểm rất sớm, trái với quy định pháp luật nhà ở. Có rất nhiều dự án, chủ đầu tƣ tiến hành bán căn hộ khi dự án còn chƣa đƣợc cấp phép xây dựng.
Mặt khác, vẫn chƣa có cơ chế kiểm tra, giám sát việc sử dụng nguồn vốn huy động từ khách hàng của chủ đầu tƣ dẫn đến chủ đầu tƣ sử dụng vốn khách hàng vào mục đích khác, trong khi đó dự án vẫn “treo”, ngƣời dân chỉ có thể chờ đợi.
Từ những bất cập trên, pháp luật nên có những quy định cụ thể, thống nhất về vấn đề này. Theo quy định pháp luật nhà ở, chủ đầu tƣ chỉ đƣợc bán khi dự án đã xong phần móng thì khá hợp lý, bởi đến thời điểm này ngƣời dân có niềm tin vào dự án sẽ đƣợc thực hiện. Họ có thể biết, có thể kiểm tra việc xây dựng tài sản mà họ đã mua. Vì vậy, cần sửa đổi quy định pháp luật kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật nhà ở để có sự thống nhất trong cách hiểu và quản lý.
Đồng thời, cần xây dựng cơ chế kiểm tra, giám sát các chủ đầu tƣ trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Mà quan trọng nhất là minh bạch thông tin thị
GVHD: Phạm Mai Phương 29 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
trƣờng giúp ngƣời dân có thể nắm bắt kịp thời những thông tin về thị trƣờng nhà ở, tự bảo vệ quyền lợi cả mình. Đối với những trƣờng hợp vi phạm cần có chế tài xử lý nghiêm khắc.
Tóm lại, hình thức huy động vốn từ tiền ứng trƣớc có thuận lợi cho cả chủ đầu tƣ và khách hàng. Trên tinh thần hợp tác hai bên cùng có lợi thì đây quả là một chế định tích cực để thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng bất động sản. Tuy nhiên, pháp luật cần xây dựng hành lang pháp lý phù hợp để điều chình quan hệ này. Có nhƣ vậy, quyền lợi của bên bán, bên mua mới đƣợc đảm bảo, tránh tình trạng trục lợi, bởi nhà ở là hàng hóa có giá trị lớn, thời gian xây dựng lâu.