Nhà chung cƣ bao gồm nhiều căn hộ với nhiều hộ gia đình, cá nhân sinh sống. Để đƣợc cung cấp các dịch vụ trong nhà chung cƣ nhƣ giữ xe, bảo vệ, truyền hình cáp, vệ sinh…thì những cƣ dân sinh sống trong nhà chung cƣ phải đóng các khoảng dịch vụ này, những dịch vụ này có vai trò quan trọng, tác động đến cuộc sống hàng ngày của ngƣời dân, ảnh hƣởng đến chất lƣợng cuộc sống của dân cƣ trong từng căn hộ chung cƣ. Thời gian qua pháp luật cũng đã có nhiều quy định để điều chỉnh vấn đề này, tuy nhiên trên thực tế vẫn có nhiều bất cập nảy sinh, các quy định chƣa đi vào thực tế, dẫn đến nhiều tranh chấp phát sinh xoay quanh vấn đề này giữa ngƣời dân với các chủ đầu tƣ. Cụ thể:
Thứ nhất, các quy định của pháp luật về kinh doanh dịch vụ nhà chung cƣ vẫn chƣa đầy đủ và hệ thống, thiếu cơ chế đảm bảo thi hành dẫn đến khó áp dụng. Trong QĐ 08/2008 về Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ và TT 37/2009 của Bộ xây dựng có quy định nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cƣ, phƣơng pháp xác
GVHD: Phạm Mai Phương 46 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
định, quản lý giá dịch vụ nhà chung cƣ; Quy định quyền hạn của Ban quản trị nhà chung cƣ trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng nhà chung cƣ, lấy ý kiến ngƣời dân để đánh giá chất lƣợng dịch vụ nhà chung cƣ. Quy định chủ đầu tƣ căn cứ mức thu tối đa hoặc khung giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định để tính toán khi lập dự án và lập phƣơng án mức thu giá dịch vụ để làm cơ sở ký kết hợp đồng mua bán căn hộ, hợp đồng cung cấp dịch vụ nhà chung cƣ…Tuy nhiên trên thực tế, các quy định trên chƣa đƣợc các bên tuân theo. Ban quản trị nhà chung cƣ chƣa phát huy hết vai trò của mình, quyền hạn và nghĩa vụ chỉ mang tính hình thức. Với một thực tế cho thấy, hầu hết trong các hợp đồng mua bán căn hộ không rõ ràng về phí dịch vụ, sau khi bán căn hộ chủ đầu tƣ đã tìm mọi cách để cung cấp dịch vụ với giá cao, kém chất lƣợng ảnh hƣởng tới cuộc sống sinh hoạt của ngƣời dân. Trong khi đó, đến thời điểm hiện tại một số UBND tỉnh vẫn chƣa đƣa ra đƣợc mức giá trần hoặc khung giá dịch vụ nhà chung cƣ để các chủ đầu tƣ lấy làm căn cứ thực hiện.
Vừa qua, ngày 31 tháng 05 năm 2013, UBND thành phố Hà Nội đã có Quyết định số 3431/QĐ- UBND về việc công bố khung giá dịch vụ nhà chung cƣ trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Theo đó, giá dịch vụ áp dụng cho chung cƣ có thang máy có mức tối thiểu là 800 đồng/m2/tháng và tối đa là 16.500 đồng/m2/tháng. Với chung cƣ không có thang máy, mức giá tối thiểu 450 đồng/m2/tháng và tối đa là 5.000 đồng/m2/tháng. Theo quy định, mức giá này chƣa bao gồm các dịch vụ nhƣ bể bơi, sân tennis, tắm hơi hoặc những dịch vụ cao cấp khác và đƣợc áp dụng trong thời hạn 1 năm tính từ ngày 31/5/2013. Nhƣ vậy, so với mức phí cũ tại quyết định 4520 có mức tối đa là 4.000 đồng/m2/tháng, thì khung giá dịch vụ chung cƣ mới ban hành này đã tăng hơn 4 lần.9
Ở nhiều chung cƣ các dịch vụ nhƣ Internet, truyền hình cáp, nhà thầu giữ xe,…đều do duy nhất một đơn vị cung cấp, vì thế ngƣời dân không có quyền lựa chọn từ chất lƣợng đến giá cả.
Hiện nay, tại Thành phố Hồ Chí Minh vẫn chƣa có văn bản quy định về khung giá dịch vụ nhà chung cƣ, giá thu ở từng chung cƣ là khác nhau và có mang tính tự phát, chƣa thống nhất dẫn đến nhiều tranh chấp. Tháng 12/2009, ngay sau khi Bộ Xây dựng ban hành thông tƣ 37 hƣớng dẫn phƣơng pháp xác định và quản lý giá dịch vụ chung cƣ, Sở Xây dựng TP.HCM đã trình UBND TP dự thảo quy định khung giá dịch vụ nhà chung cƣ trên địa bàn Thành phố.
Theo đó, Sở Xây dựng phân ra bốn hạng chung cƣ để tính phí dịch vụ, gồm: chung cƣ hạng 1 tối đa không quá 8.000 đồng/m2/tháng, hạng 2 không quá 7.000
9 Tài liệu từ website: http://dantri.com.vn/nha-dat/gia-dich-vu-trong-tay-nha-dau-tu-khi-nguoi-mua-
GVHD: Phạm Mai Phương 47 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
đồng/m2, hạng 3 tối đa 6.000 đồng/m2 và hạng 4 không quá 5.000 đồng/m2/tháng. Trƣờng hợp nhà công vụ, nhà xã hội, chung cƣ cũ mức phí không quá 1.000 đồng/m2. Phần diện tích sử dụng làm việc, kinh doanh tính theo mức trên nhân với hệ số 1,2.
Dự thảo này cũng quy định các dịch vụ tối thiểu cung cấp cho chung cƣ gồm bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải... Phần chi phí các dịch vụ khác nhƣ hồ bơi, sân thể thao, nhà trẻ, chăm sóc vƣờn hoa cây cảnh và các dịch vụ cao cấp khác do khách hàng và đơn vị cung cấp dịch vụ tự thỏa thuận. Tuy nhiên đến nay, sau gần hai năm kể từ ngày thông tƣ 37 ban hành, TP vẫn chƣa có quy định giá dịch vụ quản lý chung cƣ.10
Thứ hai, chƣa có cơ chế kiểm tra, giám sát, xử lý đối với những trƣờng hợp vi phạm trong vấn đề cung cấp dịch vụ nhà chung cƣ. Tại điểm c, khoản 2 Điều 52 NĐ 23/2009 chỉ quy định xử phạt từ 5 triệu đến 10 triệu đồng đối với hành vi sử dụng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cƣ không đúng quy định chứ không có quy định xử phạt đối với hành vi thu phí dịch vụ không đúng quy định của pháp luật. Hơn nữa, cơ chế kiểm tra, giám sát đối với việc chủ đầu tƣ thực hiện đúng trongcam kết về dịch vụ nhà chung cƣ vẫn chƣa có, dẫn đến lợi ích của ngƣời dân không đƣợc đảm bảo.
Để đảm bảo cho cuộc sống của ngƣời dân trong những căn hộ chung cƣ thì Nhà nƣớc cần có những quy định chặc chẽ, hợp lý, có nhƣ thế thì quyền lợi của dân cƣ không bị xâm hại và giúp họ an tâm hơn khi lựa chọn dịch vụ cho nhu cầu của mình. Bởi để sở hữu đƣợc một căn hộ đã không là chuyện dễ, khi đã có đƣợc căn nhà mong đợi lại phải chịu những khoảng chi phí không cần thiết, giá cao, gây ảnh hƣởng không nhỏ đến đời sống kinh tế của ngƣời dân. Vì vậy Nhà nƣớc cần có những quy định cụ thể cho vấn đề trên.