Đối với thị trƣờng bất động sản thì vấn đề minh bạch của các thông tin là rất quan trọng, và trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ thì các thông tin về vị trí, loại, quy mô, diện tích, đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lƣợng, giá bán, giá thuê, thực trạng của công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến nhà chung cƣ là không thể thiếu; đồng thời còn có các thông tin về mặt pháp lý đi kèm nhƣ hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà chung cƣ và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập, lịch sử về sở hữu, sử dụng nhà chung cƣ.
Thông tin giữ vai trò giúp ngƣời mua nắm bắt kịp thời những chuyển động của thị trƣờng nhà ở, tăng khả năng lựa chọn tiêu dùng, giá cả đƣợc điều chỉnh theo quan hệ cung cầu, tránh đƣợc nạn đầu cơ đẩy giá lên cao. Nhƣng không phải thị trƣờng nhà ở nói chung và nhà chung cƣ nói riêng luôn đƣợc minh bạch trong thông tin, nhiều chủ đầu tƣ vẫn lợi dụng những kẻ hở của pháp luật, đƣa các thông tin không chuẩn xác hay không có thật nhằm trục lợi, phƣơng hại đến quyền lợi của ngƣời dân.
GVHD: Phạm Mai Phương 48 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
Hiểu đƣợc tầm quan trọng của thông tin, tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Điều 36 Luật nhà ở 2005 có quy định về việc tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đƣa vào kinh doanh…(Luật Kinh doanh bất động sản), công khai tại trụ sở Ban quản lý dự án, địa điểm có dự án và trên phƣơng tiện thông tin đại chúng về quy hoạch chi tiết của dự án, số lƣợng nhà ở bán, cho thuê; số lƣợng nhà ở đã bán, cho thuê; số lƣợng nhà ở còn lại, giá bán, giá cho thuê; phƣơng thức thanh toán; thủ tục đăng ký mua, thuê nhà ở; điều kiện đƣợc mua, thuê nhà ở…(Luật Nhà ở 2005).
Mặc dù đã có những quy định cụ thể song trên thực tế các quy định pháp luật vẫn chƣa phát huy hết vai trò của mình, thiếu cơ chế thực hiện, nên vấn đề minh bạch thông tin trong hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ chƣa đƣợc đảm bảo, từ đó dẫn đến nhiều hệ lụy mà ngƣời trực tiếp bị thiệt hại là ngƣời dân. Hệ thống sản giao dịch bất động sản hoạt động mang tính hình thức, thông tin bất động sản còn bƣng bít, sai lệch. Hầu hết các nguồn thông tin hiện nay là do các doanh nghiệp cung cấp, thiếu đi nguồn thông tin chính thống từ phía cơ quan nhà nƣớc.
Sự thiếu sót hay không rõ ràng về mặt thông tin đã tác động xấu lên quyền lợi ngƣời dân khi tiếp cận loại hình nhà ở chung cƣ này, từ hoạt động góp vốn đến việc mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại các dự án xây dựng nhà chung cƣ. Khảo sát trên các phƣơng tiện thông tin đại chúng cũng nhƣ trên các trang mạng giao dịch điện tử có thể thấy, lƣợng thông tin về nhà chung cƣ đƣợc chào bán rất nhiều, nhƣng để tìm đến đƣợc một trang thông tin đáng tin cậy là chuyện không dễ dàng gì. Với những nguồn thông tin không minh bạch đã tạo điều kiện cho nhà đầu cơ làm giá, đẩy giá nhà lên cao làm cho chỉ số giá nhà/thu nhập của ngƣời dân lệch pha rất lớn.
Mặt khác, pháp luật chƣa xây dựng đƣợc hệ thống chế tài đủ mạnh để răn đe những doanh nghiệp, những chủ đầu tƣ có sai phạm trong vấn đề không cung cấp thông tin hay cung cấp thông tin sai lệch. Trƣớc đây khi ban hành NĐ 23/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác , sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý nhà và công sở đã không có quy định xử phạt đối với hành vi trong vấn đề cung cấp thông tin của các doanh nghiệp. Đến thời điểm hiện tại, khi nhìn nhận lại sự thiếu sót, bỏ ngỏ vấn đề này trong luật pháp, ngày 10/10/2013, Chính phủ ban hành NĐ 121/2013/NĐ-CP về Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở sẽ có hiệu lực vào ngày 30/11/2013, tại điểm e khoản 1 Điều 35: “ Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với hành vi không cung cấp hoặc cung cấp không chính xác, đầy đủ giấy tờ và các thông tin liên quan đến bất động sản, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho
GVHD: Phạm Mai Phương 49 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
thuê lại, cho thuê mua cho khách hàng thực hiện giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản theo quy định”.
Với một quy định pháp luật cụ thể trong vấn đề minh bạch thông tin sẽ cải thiện đƣợc phần nào tâm lý lo lắng của ngƣời dân khi lựa chọn góp vốn hay mua nhà ở chung cƣ, giúp cho thị trƣờng bất động sản nói chung và nhà chung cƣ nói riêng lấy lại lòng tin ngƣời dân sau thời gian suy giảm, khó khăn vừa qua. Đồng thời ngăn chặn đƣợc các nhà đầu cơ lợi dụng các thông tin không minh bạch trung thực nhằm trục lợi.
Nhìn chung các quy định của pháp luật về kinh doanh nhà chung cƣ đã khá đầy đủ điều chỉnh các vấn đề nhƣ năng lực, điều kiện của chủ đầu tƣ tạo lập nhà chung cƣ, về tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cƣ, vấn đề mua bán và cho thuê nhà chung cƣ,…Tuy nhiên, các quy định của pháp luật về những vấn đề này vẫn chƣa thực sự hoàn thiện và hệ thống, một số quy định chƣa đầy đủ hay còn mang tính hình thức mà chƣa có cơ chế thực thi trên thực tế.
Vì vậy, nhà làm luật nên đứng ở cả góc độ của nhà đầu tƣ lẫn khách hàng để xây dựng nên các quy định pháp luật phù hợp, nâng cao hiệu quả khi áp dụng.
GVHD: Phạm Mai Phương 50 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
Chƣơng 3:
THỰC TRẠNG VÀ PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ CHUNG CƢ
3.1 Hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ ở VN hiện nay
Do từ những lý do khách quan hay chủ quan, trong thời gian qua nhà chung cƣ đã dần mất đi lòng tin của ngƣời dân, hay nói một cách khác niềm tin của ngƣời dân vào thị trƣờng bất động sản nói chung và nhà chung cƣ nói riêng đã bị đóng băng. Nhìn nhận toàn cảnh thị trƣờng bất động sản hiện nay vẫn còn tồn tại rất nhiều vấn đề. Tình trạng chung của thị trƣờng là “ba dở dang, ba sụt giảm”, ba dở dang đó là dự án dở dang, công trình dở dang và đền bù dở dang; còn ba sụt giảm là giá sụt giảm, giao dịch sụt giảm và sức mua sụt giảm. Nguyên nhân chính là do những năm qua thị trƣờng phát triển quá tự phát, thiếu ổn định, không minh bạch,…
Bên cạnh đó, do sự bất ổn của nền kinh tế toàn cầu đã khiến các nhà đầu tƣ quay sang các kênh đầu tƣ khác an toàn hơn so với bất động sản. Trong khi nguồn vốn đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản chủ yếu là nguồn vốn từ nƣớc ngoài, bổng dƣng các chủ đầu tƣ ngoài nƣớc rút vốn đã làm cho cơ cấu tổ chức, lƣu chuyển vốn mất đi sự cân bằng, làm cho tình trạng khó khăn nay càng đi vào bế tắt.
Từ đầu năm 2012 thị trƣờng bất động sản có chiều hƣớng suy yếu, hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này gặp nhiều khó khăn. Giá cả bất động sản nhà ở sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trƣờng. Số lƣợng giao dịch giảm mạnh, thậm chí nhiều dự án không có giao dịch. Tình hình giao dịch bất động sản kể cả thông qua hệ thống các sàn giao dịch bất động sản (bán nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) và giao dịch không thông qua sàn giao dịch bất động sản (mua bán nhà ở của ngƣời dân) rất ảm đạm. Theo số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nƣớc, đến cuối tháng 8 năm 2012, dƣ nợ bất động sản cả nƣớc chiếm khá lớn với nợ xấu báo động ở mức 6,6%.11
Thị trƣờng nhà ở chung cƣ cũng không nằm ngoài những biến động xấu chung của thị trƣờng bất động sản, thuộc một phần trong lĩnh vực nhà ở thƣơng mại, nhà chung cƣ chịu sự ảnh hƣởng trực tiếp và chịu nhiều hệ lụy.Trong thực tế ta thấy, giá trị tồn kho bất động sản trên toàn quốc lên tới cả trăm nghìn tỷ đồng, dù con số này có giảm thì cũng chỉ nhƣ nƣớc nhỏ giọt.
Giải quyết hàng tồn kho, giải quyết nợ xấu, giải cứu khó khăn cho bất động sản đang là bài toán khó đang đặt lên bàn nghị sự của cơ quan quản lý hiện nay.
Tính đến hết tháng 3/2013 còn 55/63 tỉnh thành có hàng tồn kho, tƣơng đƣơng trên 125 nghìn tỷ đồng trong đó tồn kho căn hộ chung cƣ khoảng 65 nghìn tỷ. Đến hết
11
Tài liệu từ website: http://www.dnrtv.org.vn/news/tin-dia-phuong/phong-su/10982/nam-2012-thi-
GVHD: Phạm Mai Phương 51 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
tháng 9/2013, tổng giá trị tồn kho bất động sản trên toàn quốc khoảng 101.889 tỷ đồng. Trong số này, căn hộ chung cƣ còn khoảng 23.007 căn, tƣơng đƣơng 34.358 tỷ đồng; nhà thấp tầng khoảng 14.920 căn, tƣơng đƣơng 26.367 tỷ đồng; đất nền nhà ở hơn 10,86 triệu m2 trị giá khoảng 34.983 tỷ đồng và xấp xỉ 2 triệu m2 đất nền thƣơng mại với trị giá khoảng 6.191 tỷ đồng12. Mặc dù chƣa phải là một con số lớn nhƣng xu hƣớng giảm dần của các căn hộ tồn kho đã góp phần cho thị trƣờng bất động sản có cái nhìn khả quan hơn.
Tính riêng tại thành phố Hồ Chí Minh, đến thời điểm này vẫn còn tồn kho khoảng 12.447 (trên tổng số 14.490 căn hộ đƣợc thống kê), với giá trị tồn kho khoảng 22.246 tỷ đồng. Trong đó, có 3.935 căn chung cƣ đã hoàn thành; 8.512 căn chung cƣ đang xây dựng dở dang. Đồng thời, trên địa bàn Thành phố hiện có 1.375 dự án phát triển nhà ở với tổng diện tích gần 9.313 ha. Trong đó, 152 dự án đang xây dựng với diện tích đất 874,24 ha; 399 dự án đã hoàn thành đƣa vào sử dụng với diện tích 1.500 ha.Đặc biệt, có 78 dự án đã bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trƣơng đầu tƣ với gần 1.053 ha, và 545 dự án với hơn 5.201 ha đang phải ngừng triển khai đầu tƣ xây dựng. Trong khi đầu ra các căn hộ đang trong bế tắc thì các dự án vẫn ngổn ngan mọc lên ở khắp nơi, càng làm cho những khó khăn của thị trƣờng bất động sản không thể tháo gỡ.13
Dù đã giảm đi đáng kể, nhƣng lƣợng tồn vẫn còn là rất lớn, tính từ đầu năm đến nay giá chung cƣ đã giảm đi rất nhiều, tình trạng ế ẩm, giá bán giảm đều khắp các dự án nhà chung cƣ, đến thời điểm này, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều bị thua lỗ, có những doanh nghiệp đứng trƣớc nguy cơ phá sản vì không trả đƣợc lãi vay, nợ vay, không thể cơ cấu lại nợ đến hạn, quá hạn, hàng tồn kho rất lớn và không bán đƣợc. Đứng trƣớc tình hình khó khăn này, các dự án nhà chung cƣ đang ráo riết giảm giá, thêm nhiều ƣu đãi. Hiện các chủ đầu tƣ rất chú trọng chính sách hỗ trợ khách hàng mua nhà để thúc đẩy giao dịch. Cụ thể là nhiều chủ đầu tƣ áp dụng hình thức liên kết với ngân hàng cho ngƣời mua nhà vay với lãi suất phù hợp.
Diễn biến trên thị trƣờng bất động sản cũng có nhiều tín hiệu khả quan, thu hút sự quay trở lại của khách hàng. Mặc dù thanh khoản vẫn còn thấp nhƣng thị trƣờng đã có sự giao dịch, không rơi vào tình trạng đóng băng nhƣ thời điểm những tháng đầu năm. Nhờ đó, lƣợng hàng tồn kho đang giảm dần mặc dù vẫn còn chậm.
Theo khảo sát của các doanh nghiệp bất động sản: 70% khách hàng đƣợc hỏi đều rất mong muốn sở hữu bất động sản vì nhu cầu thực, nhƣng không đủ tiền mua. Ngƣợc lại, nhiều nhà đầu tƣ lại phải dở dang việc triển khai dự án vì thiếu vốn. Đây chính là một trong những “nút thắt” lớn nhất của thị trƣờng bất động sản trong tình
12Tài liệu từ website: (http://www.vietnamplus.vn/Home/Giam-ton-kho-bat-dong-san-thi-truong-
ngam-thuoc/201310/219956.vnplus
13 Tài liệu từ website: http://batdongsan.vietnamnet.vn/fms/thoi-su-moi-nong/83428/tp--hcm-con-hon-
GVHD: Phạm Mai Phương 52 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
hình khó khăn chung hiện nay. Lƣợng cầu trên thị trƣờng vẫn ngày một tăng nhƣng lƣợng cung thì vẫn ứ đọng, sự mất cân đối giữa cung và cầu đã đặt ra nhiều giả thuyết cho nghịch lý trên. Phải chăng giá cả căn hộ so với khả năng kinh tế của ngƣời dân nƣớc ta hiện nay còn quá cách biệt, hay mô hình nhà chung cƣ không đƣợc ngƣời dân ƣa chuộng và tin dùng. Đứng trƣớc tình hình nhƣ hiện nay, để giải cứu thị trƣờng bất động sản nói chung cũng nhƣ thị trƣờng nhà chung cƣ nói riêng, Bộ Xây dựng đã đồng thuận với các giải pháp nhƣ: cho phép chia nhỏ diện tích căn hộ, chuyển dự án nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội, tăng số tầng dự án nhà ở xã hội,…
Điểm mở đầu cho giải pháp trên là sự ra đời của Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ vào ngày 07/01/2013: Về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trƣờng, giải quyết nợ xấu; Ngày 08/3/2013, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tƣ số 02/2013/TT-BXD hƣớng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thƣơng mại, dự án đầu tƣ xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thƣơng mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ. Căn cứ theo Thông tƣ số 02/2013/TT-BXD ngày 08/3/2013 của Bộ Xây dựng hƣớng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thƣơng mại, dự án đầu tƣ xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thƣơng mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ, các địa phƣơng đã và đang tập trung rà soát lại các đề xuất của chủ đầu tƣ dự án về việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở thƣơng mại, điều chỉnh công năng nhà ở thƣơng mại thành nhà ở xã hội. Tính đến giữa tháng 7 năm 2013, trên địa bàn cả nƣớc đã có 47 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội, với quy mô xây dựng khoảng 33.000 căn hộ, tổng mức đầu tƣ khoảng 19.000 tỷ đồng; 16 dự án nhà ở thƣơng mại đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ, với quy mô thiết kế ban đầu khoảng 4.700 căn hộ, nay xin điều chỉnh tăng lên 6.600 căn hộ.14
Nhằm tạo cầu thực cho ngƣời dân có khó khăn về nhà ở, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nƣớc đã đề xuất Chính phủ thông qua Nghị quyết 02, chấp thuận gói kích cầu 30.000 tỷ đồng để kết hợp giải quyết khó khăn của ngƣời dân về nhà ở phù hợp với Chiến lƣợc phát triển nhà ở Quốc gia đến 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.
Ngay khi có đƣợc hƣớng sáng của Bộ Xây dựng đồng thời gói kích cầu 30.000 tỷ đồng có hiệu lực ngày 01/06/2013 Các doanh nghiệp đã chủ động xin chuyển đổi công năng từ nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội để dễ dàng tiếp cận gói tín dụng ƣu đãi 30.000 tỷ đồng và giải quyết đƣợc một số lƣợng đáng kể số căn hộ có diện tích lớn tồn kho trƣớc đó.. Về phía cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cũng tạo điều kiện thuận lợi cho