Nhà ở nói chung và nhà chung cƣ nói riêng những tài sản có giá trị lớn, thời gian sử dụng lâu dài, vì vậy trong giao dịch, hợp đồng mua bán đƣợc các bên đặt biệt quan tâm. Đối với nhà chung cƣ, do có các đặc trƣng về loại hình, về sở hữu…nên hợp đồng mua bán nhà chung cƣ có vai trò to lớn hơn trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên mua bán. Pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản đã có những điều khoản quy định về hình thức, nội dung của hợp đồng, công chứng chứng thực hợp đồng mua bán nhà chung cƣ. Tuy nhiên, các quy định của pháp luật chƣa đầy đủ, hệ thống, có nhiều bất cập dẫn đến việc khi có tranh chấp thì khó xử lý, quyền lợi của ngƣời dân không đƣợc đảm bảo. Cụ thể:
Thứ nhất, các quy định về nội dung hợp động mua bán nhà chung cƣ chƣa đầy đủ, chƣa có cơ chế thực hiện.
So với loại nhà ở khác thì nhà chung cƣ có nhiều đặc điểm khác biệt. Đó là những vấn đề về sở hữu chung- riêng, vấn đề phí dịch vụ, phí bảo trì, nội quy sử dụng nhà chung cƣ. Do vậy, hợp đồng mua bán nhà chung cƣ cũng khác biệt so với hợp
GVHD: Phạm Mai Phương 36 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
đồng mua bán nhà ở thông thƣờng, trong hợp đồng cần có những quy định thể hiện đƣợc những nét riêng, đặc trƣng của nhà chung cƣ.
Trong quá trình giao kết hợp đồng, vì nhiều lý do mà chủ đầu tƣ không cung cấp thông tin, không thể hiện các nội dung trên vào hợp đồng mua bán, khiến quyền lợi của ngƣời dân không đƣợc đảm bảo. Thời gian gần đây có nhiều tranh chấp về sở hữu chung- riêng, về phí dịch vụ nhà chung cƣ…mà lý do là trong hợp đồng không có quy định rõ ràng.
Các quy định của luật nhà ở về nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và mua bán nhà chung cƣ nói riêng còn quá chung chung và sơ sài. Trƣớc khi TT 01/2009 và NĐ 71/2010 đƣợc ban hành thì nội dung của hợp đồng mua bán nhà chung cƣ đƣợc điều chỉnh bởi Luật Nhà ở năm 2005, quy định của luật chƣa thể hiện đƣợc những nội dung về sở hữu chung- riêng, phí dịch vụ nhà chung cƣ…Mà chỉ dừng lại ở những thông tin cơ bản.
Khoản 2 Điều 93 Luật Nhà ở quy định về trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở:
“2. Hợp đồng về nhà ở, văn bản tặng cho nhà ở phải thể hiện các nội dung sau đây: a) Tên và địa chỉ của các bên;
b) Mô tả đặc điểm của nhà ở;
c) Giá và phƣơng thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thoả thuận về giá;
d) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê; cho mƣợn, cho ở nhờ; uỷ quyền quản lý;
đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên; e) Cam kết của các bên;
g) Các thỏa thuận khác;
h) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản;
i) Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của ngƣời ký).”
Thông thƣờng khi mua bán nhà chung cƣ, ngƣời mua sử dụng mẫu hợp đồng do chủ đầu tƣ đƣa ra. Trong hợp đồng chủ đầu tƣ thƣờng quy định mập mờ dẫn đến nếu phía chủ đầu tƣ có vi phạm thì cũng khó có thể xử lý.
Năm 2009 Bộ Xây dựng ban hành TT 01/2009 quy định về nội dung hợp đồng mua bán nhà chung cƣ. Có thể xem đây là văn bản đầu tiên quy định về vấn đề riêng biệt- hợp đồng mua bán nhà chung cƣ. Tuy nhiên, các quy định tại TT 01/2009 chƣa thể hiện đƣợc hết các nội dung cần có trong một hợp đồng mua bán nhà chung cƣ. Đến khi NĐ 71/2010 và TT 16/2010 (quy định và hƣớng dẫn cụ thể một số nội dung của NĐ 71/2010) ra đời đã phần nào khắc phục đƣợc những hạn chế trong hợp đồng nhƣ
GVHD: Phạm Mai Phương 37 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
hợp đồng phải thể hiện đầy đủ và rõ ràng các nội dung về sở hữu chung- riêng, phí dịch vụ nhà chung cƣ cũng nhƣ các vấn đề về nội quy nhà chung cƣ. Cụ thể:
Trong trƣờng hợp mua bán căn hộ chung cƣ thì còn phải ghi rõ thêm phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cƣ, khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở và cách tính diện tích căn hộ mua bán. Khi ký kết hợp đồng thì chủ đầu tƣ phải đính kèm bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Hợp đồng cũng quy định chủ đầu tƣ phải nêu rõ mức phí dự kiến để vận hành nhà chung cƣ…
Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cƣ thƣơng mại đƣợc quy định tại phụ lục số 16 kèm theo TT 16/2010.
Tuy nhiên, nhìn chung các quy định về các nội dung bắt buộc của hợp đồng mua bán nhà chung cƣ tại NĐ 71/2010 vẫn chƣa đầy đủ, chƣa có quy định về trách nhiệm của chủ đầu trong việc giao chậm nhà, giao nhà không đúng chất lƣợng…trong khi các giao dịch nhà chung cƣ chủ yếu là giao dịch mua bán nhà hình thành trong tƣơng lai. Trong nhiều trƣờng hợp, thời gian thực hiện dự án đã hết nhƣng nhà vẫn chƣa bàn giao, ngƣời dân cũng chỉ biết ngồi chờ đợi trong khi chủ dự án có rất nhiều lý do để thoái thác trách nhiệm. Mặt khác, trên thực tế hợp đồng mua bán nhà chung cƣ đáp ứng đƣợc các quy định trong NĐ 71/2010 chƣa nhiều, bởi cho đến nay vẫn chƣa có cơ chế kiểm tra, giám sát hợp đồng mua bán nhà chung cƣ, chƣa có quy định chế tài để xử lý trƣờng hợp vi phạm.
Thứ hai, quy định hợp đồng mua bán nhà chung cƣ không phải công chứng chứng thực là chƣa hợp lý, gây ra nhiều hệ lụy. Theo quy định của pháp luật nhà ở, hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn. Tuy nhiên hợp đồng mua bán nhà chung cƣ không cần công chứng chứng thực vì bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản. Ta thấy, nhà chung cƣ là tài sản có giá trị lớn, việc công chứng chứng thực có vai trò quan trọng trong trƣờng hợp xảy ra tranh chấp. Bởi hợp đồng mua bán đƣợc công chứng đồng nghĩa với việc các bên mua bán là có thật, không cần chứng minh. Vì vậy quy định hợp đồng mua bán nhà chung cƣ không cần công chứng, chứng thực là không hợp lý, tạo điều kiện để đầu cơ trục lợi, quyền lợi của ngƣời dân không đƣợc đảm bảo. Mặt khác, hợp đồng mua bán nhà chung cƣ hiện nay chủ yếu dƣới hình thức hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai, đối tƣợng của giao dịch là tài sản mà các bên tham gia không thể quan sát bằng mắt thƣờng, thời gian tham gia giao dịch dài (từ 1- 3 năm), nhà nƣớc khó kiểm soát.
Song song đó, thông tin thị trƣờng kinh doanh bất động sản nói chung cũng nhƣ thị trƣờng nhà chung cƣ nói riêng ở Việt Nam không đƣợc minh bạch, kịp thời. Tâm lý
GVHD: Phạm Mai Phương 38 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
đầu tƣ bầy đàn, giá cả thay đổi thất thƣờng khiến ngƣời dân không nắm bắt kịp đƣợc thông tin dẫn đến việc rao bán căn hộ hình thành trong tƣơng lai tràn lan và hợp đồng không phải công chứng, chứng thực khiến thị trƣờng nảy sinh nhiều giao dịch ngầm, trốn thuế, đầu cơ trục lợi, hơn hết quyền lợi của ngƣời dân bị xâm hại khi các chủ đầu tƣ bán nhà trên giấy, ban khi dự án chƣa đƣợc phê duyệt… Nếu có xảy ra tranh chấp thì cơ quan chức năng cũng khó có thể xử lý bởi việc mua bán chỉ là “giấy tay”, khó có thể chứng minh.
Nhƣ vậy, quy định hợp đồng mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì không cần phải công chứng, chứng thực đã không hợp lý và gây ra nhiều hệ lụy, ảnh hƣởng tới sự minh bạch của thị trƣờng bất động sản- một thị trƣờng vốn đã rất phức tạp và mịt mờ. Việc Bộ Xây Dựng đƣa ra đề xuất bỏ đi thủ tục công chứng, chứng thực đối với hợp đồng mua bán nhà ở vào cuối tháng 05 năm 2011 có phù hợp? Thiết nghĩ, nếu các hợp đồng mua bán nhà ở của tất cả các cá nhân, tổ chức mà không cần phải công chứng, chứng thực thì liệu nhà nƣớc có thể quản lý đƣợc hay không, khi mà bản chất thực của thị trƣờng này đã là rất khó kiểm soát. Điều này không chỉ làm cho nhà nƣớc không thể quản lý đƣợc các giao dịch, không thể thu thuế mà quan trọng hơn hết là quy định trên sẽ làm rối loạn thị trƣờng bất động sản, tạo điều kiện cho các tổ chức cá nhân trục lợi, khi đó quyền lợi của ngƣời dân càng không đƣợc đảm bảo. Vì thế, việc đƣa ra quy định trên cần có sự cân nhắc kỹ lƣỡng, đặt quyền lợi của ngƣời dân lên hàng đầu.