Nhìn nhận toàn cảnh thị trƣờng bất động sản hiện nay vẫn còn tồn tại rất nhiều vấn đề. Tình trạng chung của thị trƣờng là “ba dở dang, ba sụt giảm”, ba dở dang đó là dự án dở dang, công trình dở dang và đền bù dở dang; còn ba sụt giảm là giá sụt giảm, giao dịch sụt giảm và sức mua sụt giảm. Riêng thị trƣờng nhà chung cƣ, cũng chịu sự ảnh hƣởng bởi những biến động của thị trƣờng bất động sản, hoạt động kinh doanh không hiệu quả, có chiều hƣớng sụt giảm, hoạt động kinh doanh đang bị trùng bƣớc và chƣa thể tháo gở hết những khó khăn tồn tại. Nguyên nhân chính là do những năm qua thị trƣờng phát triển quá tự phát, thiếu ổn định, không minh bạch, pháp luật điều chỉnh lĩnh vực này vẫn chƣa hoàn thiện, cơ chế quản lý chƣa thực dụng,...
16 Tài liệu từ website: http://tbck.vn/dien-dan/86278/nam-2014-thi-truong-bat-dong-san-co-khoi-
GVHD: Phạm Mai Phương 55 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
Trong những năm gần đây nhà chung cƣ ở nƣớc ta đã phát triển rất nhanh chóng, góp phần cải thiện đáng kể bộ mặt đô thị và giải quyết chỗ ở cho ngƣời dân. Tuy nhiên, cùng với đó là nhiều vấn đề vƣớng mắc, bất cập cũng nhƣ những tranh chấp đã phát sinh trong hoạt động kinh doanh và sử dụng nhà chung cƣ. Nhƣ những gì tác giả đã phân tích về những bất cập của các quy định pháp luật về hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ tại chƣơng 2, ở phần này chúng ta cùng điểm lại những tồn tại trong pháp luật và đƣa ra những giải pháp hoàn thiện.
Trƣớc hết, các quy định trong luật hiện nay vẫn chƣa thống nhất, còn chồng chéo nhau, trong cùng một vấn đề nhƣng lại có quy định khác nhau giữa các luật. Chẳng hạn nhƣ, vấn đề huy động vốn bằng hình thức ứng tiền của khách hàng để xây dựng nhà ở, giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có sự khác biệt về mặt thời gian đƣợc phép ứng tiền vốn của khách hàng. Trong khi Luật Nhà ở quy định chủ đầu tƣ dự án chủ đầu tƣ chỉ đƣợc huy động vốn khi thiết kế nhà ở đã đƣợc phê duyệt và xây dựng xong phần móng thì Luật Kinh doanh bất động sản quy định chỉ cần chủ đầu tƣ đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản, sớm hơn nhiều so với Luật Nhà ở. Vậy câu hỏi đặt ra là khi thực hiện các dự án phát triển nhà ở, luật nào sẽ đƣợc áp dụng? Áp dụng luật nào để có thể đảm bảo đƣợc quyền lợi của ngƣời dân khi tham gia vào thị trƣờng nhà chung cƣ?
Trong khi nhà chung cƣ đang gặp nhiều khó khăn về vốn xây dựng, về đầu ra trên thị trƣờng thì thời gian qua loại hình chung cƣ mini đã dấy lên làn sóng mới cho thị trƣờng nhà ở, tạo cho ngƣời dân có thêm lựa chọn trong việc tìm tổ ấm cho mình. Tuy nhiên, đây là một loại hình nhà chung cƣ mới mẽ nên cơ chế quản lý cũng nhƣ các quy định đối với loại hình nhà chung cƣ này vẫn chƣa đầy đủ. Sự cần thiết của những quy định cũng nhƣ những cơ chế quản lý thật chặc chẽ đối với loại hình nhà ở này đang là vấn đề cần đƣợc quan tâm và cần thực hiện kịp thời.
Bên cạnh đó, vấn đề về thông tin thị trƣờng cũng là một trong những lý do làm cho ngƣời dân e ngại tiếp cận với thị trƣờng chung cƣ, bởi trên thực tế có quá nhiều thông tin bất động sản nhƣng vấn đề ngƣời dân vẫn luôn băng khoăn đó là đâu mới là nguồn tin chân thật đáng tin cậy, đâu mới là nguồn tin chính thống. Với những thông tin không xác đáng, mập mờ hay không đầy đủ đã làm ngƣời dân mất niềm tin vào thị trƣờng nhà chung cƣ, hay gây ra những tranh chấp mà thiệt hại là ngƣời dân. Những nguồn thông tin chính thống, rõ ràng, đáng tin cậy là thật sự cần thiết.
Trong quá trình đầu tƣ tạo lập nhà ở nói chung và nhà chung cƣ nói riêng, đòi hỏi chủ đầu tƣ phải có một số lƣợng vốn rất lớn, nhƣng trong điều kiện hiện nay, hầu nhƣ các nguồn vốn đều có những khó khăn riêng của nó. Trong giai đoạn gần đây, ngân hàng Nhà nƣớc lại có những chính sách thắt chặc tiền tệ, giảm bớt tỉ lệ vốn vay trong lĩnh vực bất động sản; vốn ứng trƣớc từ khách hàng và vốn liên doanh với doanh
GVHD: Phạm Mai Phương 56 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì không khả quan hơn, điều này đã đƣa các chủ đầu tƣ đi vào tình trạng thiếu hụt vốn thực hiện dự án. Việc thay đổi chính sách phát triển của Nhà nƣớc ta quá bất ngờ khiến cho các chủ đầu tƣ không có khả năng chủ động xoay vòng vốn, điều này đồng nghĩa với việc các dự án nhà ở sẽ không thể thực hiện hoặc dỡ dang không hoàn thành đƣợc.
Đối với các giao dịch nhà chung cƣ, ở khía cạnh này vẫn còn nhiều vấn đề bỏ ngỏ. Đặt biệt là nội dung sở hữu chung –riêng và phí dịch vụ trong hợp đồng mua bán chung cƣ. Nội dung này các chủ đầu tƣ cố ý quy định mập mờ trong hợp đồng, mặc dù đã có quy định điều chỉnh vấn đề này nhƣng trong thực tế vẫn còn rất nhiều tranh chấp xảy ra liên quan đến vấn đề này. Vạch định ranh giới sở hữu chung –riêng vẫn còn mơ hồ trong hợp đồng, cần có giải pháp đánh mạnh vào nội dung này nhằm bảo vệ quyền lợi của ngƣời dân. Bên cạnh đó, pháp luật hiện nay vẫn còn thiếu sót trong quy định thời hạn giao nhà, cũng nhƣ vấn đề công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cƣ. Việc các chủ đầu tƣ trì trệ giao nhà cho khách hàng đã không còn là chuyện mới mà đây là việc rất dễ bắt gặp, ngƣời dân thì đã nhốt tiền vào dự án nhà nhƣng vẫn phải nằm không chờ đợi. Sự khẩn thiết hiện này là cần có các biện pháp mạnh nhằm răn đe hành vi cố ý chậm trễ của các chủ đầu tƣ, giúp cho ngƣời dân có tâm lý nhẹ nhàng hơn khi lựa chọn cách mua nhà hình thành trong tƣơng lai.
Ngoài ra, khi nói đến loại hình nhà chung cƣ, chúng ta hay nghĩ đến các loại dịch vụ đi kèm theo, hiện nay các hoạt động dịch vụ nhà chung cƣ vẫn chƣa thật sự tốt về mặt giá cả cũng nhƣ chất lƣợng dịch vụ. Vẫn còn tồn tại những khiếm khuyết, những vi phạm gây ra nhiều thiệt hại cho ngƣời dân khi sử dụng dịch vụ.
Tổng quan những bất cập, chúng ta có thể thấy rằng các quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay vẫn chƣa hoàn thiện, vẫn còn nhiều kẻ hở và sai sót. Từ những bất cập trên tác giả đƣa ra những đề xuất nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ.