a. Về sở hữu chung- riêng nhà chung cư
Nét riêng của nhà chung cƣ so với các loại hình nhà ở khác là kiểu căn hộ khép kín, có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của hộ gia đình, cá nhân của chủ đầu tƣ và phần diện tích thuộc sở hữu chung của chủ sở hữu nhà chung cƣ. Phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng đóng vai trò quan trọng đối với không gian sống của ngƣời dân sống trong nhà chung cƣ, gắn liền với những sinh hoạt hằng ngày của ngƣời dân. Các văn bản pháp luật về nhà chung cƣ cũng đã có các quy định để điều chỉnh vấn đề này, nhƣng vẫn còn rất chung chung, mang tính chất liệt kê nên trên thực tế có rất nhiều tranh chấp đã xảy ra giữa ngƣời dân sinh sống trong nhà chung cƣ với chủ đầu tƣ về vấn đề sở hữu chung riêng nhà chung cƣ.
Các hợp đồng chủ đầu tƣ ký với khách hàng không quy định rõ ràng. Bên cạnh đó, trong quá trình sử dụng, nhiều chủ đầu tƣ đã tận dụng hoặc chiếm dụng phần diện tích sở hữu chung trong nhà chung cƣ để kinh doanh hoặc làm những việc khác vì lợi ích riêng. Thậm chí, một số chủ đầu tƣ còn chuyển đổi công năng một số khu vực diện tích sở hữu chung thành diện tích sở hữu riêng.6
GVHD: Phạm Mai Phương 39 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, đã có nhiều tranh chấp xảy ra, điển hình nhƣ tranh chấp ở chung cƣ Botanic Tower (quận Phú Nhuận) ngƣời dân khiếu nại chủ đầu tƣ đã chiếm dụng phần sở hữu chung là tầng hầm, tầng trệt và tầng lửng. Chủ đầu tƣ thì lại cho rằng hợp đồng mua bán đã xác định phần trên thuộc sở hữu của mình. Ở chung cƣ Phú Lợi 1 (quận 8) hơn 500 cƣ dân làm đơn kiện chủ đầu tƣ về vần đề sở hữu chung- riêng của nhà giữa xe.
Đối với thời điểm trƣớc khi Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành thì vần đề sở hữu chung- riêng nhà chung cƣ chỉ đƣợc Bộ luật dân sự năm 1995 quy định khá khái quát: “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cƣ thuộc của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia”. Nhƣ vậy, quy định về sở hữu chung- riêng nhà chung cƣ trong giai đoạn này rất khái quát, chung chung dẫn đến các tranh chấp phát sinh thì không thể giải quyết đƣợc. Vì thế, các vấn đề về sở hữu chung- riêng nhà chung cƣ vào thời điểm này chủ yếu đƣợc các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu hợp đồng không có quy định về quyền sở hữu chung và sở hữu riêng thì căn cứ vào hồ sơ và báo cáo kiểm toán: nếu chi phí xây dựng phần đang tranh chấp đƣợc phân bổ vào giá bán thì thuộc sở hữu chung của nhà chung cƣ, ngƣợc lại, nếu không đƣợc phân bổ vào giá bán và vẫn đƣa vào danh mục bất động sản đuầ tƣ để trích khấu hao thì thuộc sở hữu của chủ đầu tƣ.
Với thời điểm hiện nay Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005 đã có quy định cụ thể hơn về vấn đề sở hữu chung- riêng trong nhà chung cƣ.
Khoản 2 và 3 Điều 70 Luật Nhà ở quy định phần sở hữu chung- riêng trong nhà chung cƣ bao gồm:
“2. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cƣ bao gồm:
a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;
b) Phần diện tích khác trong nhà chung cƣ đƣợc công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;
c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
3. Phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ bao gồm:
a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cƣ ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cƣ, gồm khung, cột, tƣờng chịu lực, tƣờng bao ngôi nhà, tƣờng phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thƣợng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đƣờng thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nƣớc, ga, thông tin liên
GVHD: Phạm Mai Phương 40 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nƣớc, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;
c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhƣng đƣợc kết nối với nhà chung cƣ đó.” Theo Điều 70 Luật Nhà ở thì Nhà chung cƣ có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cƣ” và cũng xác định rõ phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ. Tại khoản 3, Điều này vừa liệt kê cụ thể các hạng mục nhà chung cƣ thuộc phần sở hữu chung nhƣng cũng có quy định không rõ ràng, nhƣ “các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào” là những phần nào? Luật có nêu “nơi để xe” là phần sở hữu chung, nếu tầng hầm, tầng trệt, tầng lửng dùng làm nơi để xe thì đƣơng nhiên là thuộc sở hữu chung; thế nhƣng dùng vào mục đích khác thì sao? Rồi, phần sở hữu chung là tài sản chung của các hộ dân sống tại chung cƣ hay là tài sản của chủ đầu tƣ?
Khoản 1và 2 Điều 225 Bộ luật dân sự năm 2005 cũng quy định: “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cƣ thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác hoặc có sự thoả thuận của tất cả các chủ sở hữu; Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cƣ có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung.”
Vấn đề sở hữu chung- riêng còn đƣợc quy định tại Điều 49 NĐ 71/2010, Điều 4 Quyết định 08/2008 về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ và trong một số văn bản liên quan khác.
b. Sở hữu chung cư có thời hạn
Ở nƣớc ngoài hầu hết các chung cƣ đều có thời hạn sử dụng 50 năm. Sau khoảng thời gian đấy, các công trình phần nhiều xuống cấp, cũ nát, gây mất an toàn và làm xấu bộ mặt đô thị.
Cách đây 2 năm, ý tƣởng sở hữu chung cƣ có thời hạn cũng đã đƣợc Bộ Xây dựng manh nha. Tại thời điểm đó, theo đại diện Bộ Xây dựng, nên đa dạng hình thức sở hữu. Nếu đa dạng hóa hình thức sở hữu chung cƣ thì ngƣời dân sẽ có nhiều lựa chọn hơn phù hợp với túi tiền và điều kiện hoàn cảnh của từng gia đình. Tùy theo điều kiện của từng ngƣời mà có thể lựa chọn hình thức sở hữu lâu dài hay có thời hạn. Phía doanh nghiệp cũng sẽ có 2 hình thức đầu tƣ chung cƣ theo sở hữu có thời hạn hay lâu dài tùy theo tính toán và điều kiện của từng doanh nghiệp.
Đi cùng với sự phát triển nhanh chóng của dân số đô thị thì việc phát triển mô hình nhà chung cƣ, tạo văn hóa nhà chung cƣ là việc làm cần thiết. Nhà chung cƣ đóng một vai trò tích cực trong việc tạo ra lƣợng lớn quỹ nhà ở đáp ứng nguồn cung cho thị trƣờng, chính vì vậy, các chính sách của nhà nƣớc liên quan đến nhà chung cƣ đều thu hút sự quan tâm của ngƣời dân. Thời gian qua, dƣ luận đã rất quan tâm đến vấn đề sở
GVHD: Phạm Mai Phương 41 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
hữu chung cƣ có thời hạn. Sờ hữu chung cƣ có thời hạn là kiến nghị đáng chú ý của Bộ Xây Dựng về một số giải pháp phát triển nhà ở trính Chính phủ hồi cuối năm 2010.
Theo đề xuất của Bộ Xây Dựng, ngƣời dân chỉ đƣợc sở hữu nhà chung cƣ có thời hạn, khi hết hạn định sẽ phải trả lại nhà.7
Theo Bộ Xây Dựng việc sở hữu nhà chung cƣ có thời hạn nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cấp, cải tạo nhà chung cƣ cũ, quy hoạch đô thị; Góp phần làm giảm giá nhà đất, tạo cơ hội cho các đối tƣợng thu nhập trung bình và thu nhập thấp có cơ hội mua nhà; Và xuất phát từ thực tế Nhà nƣớc đã thực hiện nhiều chính sách để làm tăng nguồn cung về nhà ở cho thị trƣờng, góp phần làm giảm giá nhà ở nhằm tạo điều kiện cho những ngƣời thu nhập trung bình có khả năng tạo lập chỗ ở.
Hiện nay, ở các đô thị nhƣ Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội nhiều nhà chung cƣ cũ đang xuống cấp nhƣ khu vực Thành Công, Nguyễn Công Trứ… Việc các chung cƣ cũ tồn tại ở các đô thị gây mất cảnh quan đô thị và quan trọng nhất là ảnh hƣởng tới cuộc sống của ngƣời dân sống trong các chung cƣ cũ song việc cải tạo rất khó khăn do ngƣời dân không chấp nhận mức đền bù của chủ đầu tƣ đƣa ra. Vì vậy việc quy định sở hữu chung cƣ có thời hạn sẽ giúp việc cải tạo chung cƣ cũ một cách nhanh chóng và dễ dàng. Hơn nữa, các nƣớc trên thế giới cũng đã áp dụng hình thức sở hữu chung cƣ có thời hạn để dễ dàng trong công tác quản lý.
Tại Trung Quốc, ở một số thành phố lớn nhƣ Bắc Kinh, Thƣợng Hải,Thâm Quyến…, mọi căn hộ chung cƣ đều bán dƣới hình thức có thời hạn. Luật sở hữu nhà đất của Trung Quốc quy định thời gian sử dụng kéo dài từ 50- 70 năm, tùy thuộc vào chất lƣợng của căn nhà và địa thế của tòa chung cƣ. Một điển hình ở khu vực Quảng Tây (Trung Quốc) là địa phƣơng giáp với Việt Nam đã áp dụng từ lâu việc sở hữu căn hộ 50 năm.
Đồi với Thái Lan pháp luật quy định ngƣời dân có thể lựa chọn sở hữu vĩnh viễn hoặc có thời hạn trong cùng một tòa nhà chung cƣ. Nếu chọn hình thức sở hữu có thời hạn thì sẽ đƣợc sở hữu trong vòng 30 năm, hết thời gian đó thì ngƣời dân có thể gia hạn. Theo đó giá cả mua căn hộ chung cƣ trong cùng một tòa nhà đƣơng nhiên sẽ khác nhau. Vào cùng một thời điểm ký kết, giá căn hộ mua có thời hạn chỉ bằng khoảng 30- 70% giá nhà mua vĩnh viễn.
Ở Việt Nam, tại TP.HCM, Cty TNHH Xây dựng - Thƣơng mại Lê Thành đang có giao dịch loại căn hộ cho thuê 15 năm với giá trọn gói 240 triệu đồng và loại căn hộ cho thuê 49 năm với giá 350 triệu đồng tại dự án Lê Thành Twin Towers (quận Bình Tân, TP.HCM).8
7Tài liệu từ website:http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/de-xuat-so-huu-chung-cu-
co-thoi-han-gay-nhieu-tranh-cai.
8Tài liệu từ website: http://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat/nha-dat/so-huu-nha-co-
GVHD: Phạm Mai Phương 42 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
Xuất phát từ thực tế việc cải tạo nâng cấp các chung cƣ cũ đang gặp nhiều khó khăn cũng nhƣ giá nhà chung cƣ cao và việc nhiều nƣớc đã áp dụng hình thức sở hữu chung cƣ có thời hạn nên trong giải pháp phát triển nhà ở trình Chính phủ, Bộ Xây Dựng đã đƣa ra đề xuất sở hữu chung cƣ có thời hạn. Tuy nhiên nhìn nhận vần đề sở hữu chung cƣ có thời hạn từ khía cạnh tâm lý xã hội và khía cạnh pháp luật thì chúng ta thấy còn nhiều bất cập.
Dƣới góc độ tâm lý xã hội của ngƣời dân Việt Nam:
Trên thực tế, ở Việt Nam, với tập quán sở hữu lâu dài thì việc sở hữu nhà chung cƣ có thời hạn ở nƣớc ta hoàn toàn mới mẻ, nên chắc chắn sẽ tác động khá lớn đến tâm lý của ngƣời mua nhà. Quy định sở hữu nhà ở chung cƣ có thời hạn sẽ không khuyến khích ngƣời dân chọn mua căn hộ chung cƣ. Hơn nữa, loại hình nhà chung cƣ cũng chỉ vừa thực sự đƣợc ngƣời dân quan tâm đến trong thời gian gần đây, mô hình nhà chung cƣ vẫn chƣa thâm nhập sầu vào tâm lý lựa chọn nhà của hầu hết ngƣời dân. Vì vậy, nếu quy định sở hữu chung cƣ có thời hạn thì e rằng ngƣời dân sẽ “quay lƣng” với nhà chung cƣ. Cũng có thể cho rằng, do chƣa có quen với việc sở hữu nhà có thời hạn, nên sẽ hình thành rào cản tâm lý khi ngƣời dân quyết định mua bán, giao dịch căn hộ. Với tƣ tƣởng bảo thủ của ngƣời Việt về sở hữu tài sản vĩnh viễn để có thể an cƣ hoặc để lại cho con cháu sẽ là lực cản cho những đề xuất trong Dự thảo luật vừa qua. Nhƣ vậy sẽ gây khó khăn trong công tác quản lý cũng nhƣ không thực hiện đƣợc chiến lƣợc phát triển quỹ nhà ở, đảm bảo nhu cầu nhà ở cho ngƣời dân.
Dƣới góc độ luật dân sự, luật nhà ở thì vấn đề sở hữu chung cƣ có thời hạn cón có nhiều bất cập:
Theo Luật dân sự, ngƣời dân khi đã mua nhà, bao gồm nhà chung cƣ, là đã có quyền sở hựu đối với căn nhà đó. Chƣa có văn bản pháp luật nào quy định về sở hữu có thời hạn. Điều 171 Bộ Luật dân sự quy định các trƣờng hợp chấm dứt quyền sở hữu, trong đó cũng không quy định về hết thời hạn sở hữu.
Luật Nhà ở năm 2005 quy định công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mƣợn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật. Ngƣời tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó, Nhà nƣớc công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu. Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa. Trƣờng hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, Nhà nƣớc quyết định trƣng mua hoặc trƣng dụng nhà ở thì Nhà nƣớc bồi thƣờng cho chủ sờ hữu nhà ở theo giá thị trƣờng tại thời điểm thanh toán và tạo điều kiện để họ tạo lập nhà ở khác.
Nhà ở, bao gồm cả chung cƣ của các tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa, trừ trƣờng hợp vì lợi ích quốc phòng, an ninh. Nếu “sở hữu có thời hạn” thì thời hạn còn lại, ai là chủ sở hữu căn hộ của công dân đã “hết hạn sở hữu”, là Nhà nƣớc hay
GVHD: Phạm Mai Phương 43 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
chủ đầu tƣ chung cƣ? Cả hai trƣờng hợp này điều không hợp lý và xâm hại đến quyến sở hữu.
Ngoài ra, Điều 58 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tƣ liệu sinh hoạt, tƣ liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; đối với đất đƣợc Nhà nƣớc giao sử dụng thì thực hiện theo quy định tại Điều 17 và Điều 18 Hiến pháp. Nhà nƣớc bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân”.
Từ những quy định của luật cho thấy, quyền sở hữu của công dân đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ, chƣa có quy định pháp luật nào quy định về sở hữu nhà ở có thời hạn.
Hơn nữa ở Việt Nam, đất chỉ đƣợc giao cho ngƣời dân để sử dụng. Vì thế mà quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất, kể cả nhà chung cƣ, hoàn toàn lệ thuộc vào sự tồn tại của quyền sử dụng đất. Trong trƣờng hợp đất đƣợc giao có thời hạn hoặc cho thuê, thì nhà chung cƣ, dù là một tập hợp phần chung và phần riêng, chỉ