Thứ nhất, đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất, động bộ giữa các văn bản pháp luật có liên quan. Thị trƣờng nhà ở chung cƣ là một thị trƣờng khá phức tạp, để phát triển và vận hành thị trƣờng nhà chung cƣ nói riêng cũng nhƣ thị trƣờng bất động sản nói chung đòi hỏi cần có khung pháp lý đồng bộ, chặt chẽ. Nội dung giữa các văn bản luật điều chỉnh thị trƣờng này cần có sự thống nhất, tránh chồng chéo giữa các quy định. Đồng thời, thị trƣờng nhà ở chung cƣ vận hành linh hoạt, đòi hỏi các quy định phải bắt kịp với tình hình phát triển của thị trƣờng, tránh đi tình trạng lạc hậu của pháp luật, áp dụng không còn phù hợp với tình hình thị trƣờng xã hội. Cần điều chỉnh những vấn đề còn tồn tại hoặc những hạn chế của các điều luật có liên quan để thúc đẩy phát triển và quản lý thị trƣờng nhà chung cƣ. Chẳng hạn nhƣ:
GVHD: Phạm Mai Phương 57 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
- Luật Dân sự cần có những quy định cụ thể làm rõ về các hình thức sở hữu, các quyền hạn của chủ sở hữu đối với tài sản là bất động sản. Hoàn thiện và đơn giản hóa các quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng cũng nhƣ về đăng ký giao dịch bảo đảm đối với bất động sản.
- Luật Nhà ở cần có sự rõ ràng về trình tự thủ tục trong giao dịch nhà ở, đảm bảo sự đầy đủ về mặt thông tin trên hợp đồng mua bán cũng nhƣ các vấn đề về công chứng, chứng thực hợp đồng. Cụ thể hóa trách nhiệm của chủ đầu tƣ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cƣ, khi hợp đồng mua bán đƣợc xác lập, chủ đầu tƣ không đƣơng nhiên chấm dứt trách nhiệm của mình.
- Luật Xây dựng cần tập trung các giải pháp tối ƣu trong đổi mới công tác lập và quản lý quy hoạch xây dựng gắn với quy hoạch và sử dụng đất.
- Cần có sự đồng bộ và thống nhất giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, sửa đổi các quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản theo tinh thần của Luật Nhà ở trong vấn đề huy động vốn từ khách hàng của chủ đầu tƣ, việc huy động vốn quy định trong thời gian dự án đã đƣợc phê duyệt và đã xây xong phần móng ở Luật Nhà ở là hợp lý, vì nhƣ vậy sẽ đảm bảo đƣợc quyền lợi của ngƣời dân.
Chỉ có đồng bộ và khâu nối đƣợc các quy định có liên quan thành một chỉnh thể hoàn chỉnh, thống nhất thì nhà nƣớc mới dễ dàng quản lý các hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ, và cũng giúp cho nhà đầu tƣ và ngƣời dân dễ tiếp cận với pháp luật.
Thứ hai, đảm bảo sự phong phú và đa dạng hóa sản phẩm nhà chung cƣ để đáp ứng nhu cầu ngƣời dân. Khảo sát tìm hiểu tình hình kinh tế, nhu cầu thiết yếu của mọi tầng lớp xã hội để có cái nhìn tổng quan hơn đối với thị trƣờng bất động sản nói chung hay nhà chung cƣ nói riêng, nhu cầu về nhà ở của ngƣời dân ngày một tăng nhƣng và đa dạng về loại hình nhà ở. Trong khi đó, nguồn cung chủ yếu chỉ tập trung vào những chung cƣ cao cấp, những ngƣời có khả năng để tiếp cận loại hình nhà ở này chỉ chiếm tỷ lệ rất thấp. Vì thế, trong thời gian gần đây sự xuất hiện của loại hình chung cƣ mini đã điều hòa đƣợc sự chênh lệch của cung và cầu. Với sự ra đời và phát triển mạnh mẽ của loại hình chung cƣ này, nhà nƣớc ta cần xây dựng một chế định riêng biệt và cụ thể nhằm điều chỉnh loại hình này để đảm bảo quy hoạch cũng nhƣ không gian sống cho ngƣời dân.
Thứ ba, đảm bảo thị trƣờng nhà chung cƣ phát triển chính quy, minh bạch và công khai hóa. Để thị trƣờng nhà chung cƣ có thể phát triển bền vững lâu dài, Nhà nƣớc ta cần chú trọng hơn vấn đề minh bạch công khai thông tin thị trƣờng. Đảm bảo tính chân thật, đầy đủ của thông tin, tạo dựng đƣợc lòng tin của ngƣời dân vào thị trƣờng nhà chung cƣ. Cần có những quy định mang tính cƣỡng chế, răn đe mạnh hơn vào vấn đề này, đơn giản hóa các thủ tục, tránh phức tạp rƣờm rà. Hạn chế những
GVHD: Phạm Mai Phương 58 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
tranh chấp xảy ra do sự thiếu ý thức pháp luật của ngƣời dân hay việc lợi dụng kẽ hở của hệ thống pháp luật mà trục lợi.
Phải hiểu đƣợc minh bạch thông tin là sự chính xác, rõ ràng, kịp thời, có sự bình đẳng trong cơ hội tiếp cận thông tin giữa ngƣời dân và chủ đầu tƣ và giữa ngƣời dân với nhau, yêu cầu đặt ra ở đây là nhà nƣớc cần cung cấp những kênh thông tin chính thống về nhà chung cƣ. Đồng thời tiếp tục phát triển và hoàn thiện hệ thống sàn giao dịch bất động sản, có cơ chế quản lý chặt chẽ, tránh sự móc nối giữa chủ đầu tƣ dự án nhà chung cƣ với sàn giao dịch nhằm đăng tin thất thiệt làm phƣơng hại đến lợi ích của ngƣời dân. Và không thể thiếu đi các chế tài xử lý vi phạm, những chế tài xữ lý vi phạm về vấn đề minh bạch thông tin phải đủ mạnh, đủ tính răn đe phòng ngừa.
Thứ tư, Nhà nƣớc cần có những chính sách về vốn trong lĩnh vực nhà chung cƣ nhằm tạo điều kiện cho các chủ đầu tƣ có thể tự tin thực hiện các dự án. Đối với vấn đề huy động vốn, để đảm bảo đƣợc nguồn vốn trong lĩnh vực nhà chung cƣ, phải chăng Ngân hàng nên nới lỏng về lãi suất cũng nhƣ đƣợc điều kiện cho vay nhằm tạo điều kiện cho các chủ đầu tƣ tiến hành dự án nhà ở.Chính sách cắt giảm nguồn vốn trong lĩnh vực này,nhà nƣớc ta có thể thực hiện từ từ từng bƣớc chậm rãi đảm bảo cho thị trƣờng bất động sản không bị sốc.
Thứ năm, cần xây dựng luật riêng về nhà chung cƣ. Các chế định pháp lý về nhà chung cƣ hiện nay nằm rải rác ở các văn bản luật khác nhau nhƣ Luật Dân sự (về sở hữu chung của nhà chung cƣ), Luật Nhà ở (liệt kê các diện tích chung riêng), Luật Kinh doanh bất động sản,…Việc có quá nhiều văn bản pháp lý nhƣ thế sẽ dễ dẫn đến việc áp dụng không thống nhất và mâu thuẫn với nhau. Và vấn đề đặt ra hiện nay là tập hợp các quy định về nhà chung cƣ thành một văn bản thống nhất, rõ ràng và đảm bảo đƣợc đầy đủ các vấn đề pháp lý nhƣ:
- Về phạm vi, đối tƣợng điều chỉnh;
- Các hình thức, nội dung về quyền sở hữu;
- Các giao dịch mua bán, trao đổi, tặng cho,…nhà chung cƣ (nội dung, trình tự, hiệu lực…);
- Các nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cƣ;
- Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong quản lý sử dụng nhà chung cƣ; - Quản lý Nhà nƣớc về nhà chung cƣ;
- Thủ tục, trình tự giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà chung cƣ;
Thứ sáu, đƣa pháp luật đi vào cuộc sống. Pháp luật đƣợc ban hành dựa trên quyền và lợi ích của ngƣời dân, ngƣời dân phải hiểu đƣợc những gì pháp luật quy định, mục đích ra đời phục vụ cho nhu cầu ngƣời dân mới đạt đƣợc. Vậy nên, pháp luật cần đƣợc quy định cụ thể, rõ ràng cũng nhƣ đơn giản và gần gũi với đời sống của ngƣời dân. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, tổ chức các buổi giải đáp về các vấn
GVHD: Phạm Mai Phương 59 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
đề pháp lý góp phần nâng cao nhân thức, ý thức chấp hành pháp luật của ngƣời dân. Mặt khác, ngƣời dân cũng cần chủ động tiếp cận pháp luật, những hiểu biết cơ bản về luật để có thể tự bảo vệ đƣợc quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
GVHD: Phạm Mai Phương 60 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
KẾT LUẬN
Nhà chung cƣ tuy chỉ mới hình thành và phát triển trong những năm gần đây nhƣng nó đã khẳng định đƣợc vai trò của mình trong đời sống kinh tế xã hội của nƣớc ta. Xây dựng nhà chung cƣ là một giải pháp phù hợp để phát triển nhà ở tại các đô thị với những ƣu điểm tạo quỹ nhà ở cho ngƣời dân và tiết kiệm quỹ đất, tận dụng tối đa các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tạo môi trƣờng sống và diện mạo đô thị theo hƣớng văn minh, hiện đại. Đối với ngƣời dân, việc sở hữu một căn hộ chung cƣ đang là xu hƣớng lựa chọn hàng đầu bởi những lý do thiết thực vừa túi tiền, phù hợp với lối sống hiện đại. Nắm bắt đƣợc nhu cầu thực tế của ngƣời dân, các chủ đầu tƣ đã phát triển các dự án nhà chung cƣ với những quy mô khác nhau đáp ứng đƣợc nhu cầu ngày một đa dạng của ngƣời dân. Tuy nhiên, trong thời gian qua do những biến động của thị trƣờng, những chính sách thay đổi về lãi suất tín dụng,…đã gây khó khăn cho các chủ đàu tƣ, ảnh hƣởng tới tiến độ hoàn thành dự án, khiến thị trƣờng nhà chung cƣ đã khó khăn nay lại càng khó khăn hơn.
Các quy định của pháp luật về kinh doanh nhà chung cƣ đã đƣợc quy định trong Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và các văn bản liên quan khác. Tuy nhiên với sự phát triển của thị trƣờng nhà chung cƣ thì nhiều quy định đã không còn phù hợp, không phát huy đƣợc hiệu quả điều chỉnh. Từ đó, gây ảnh hƣởng không nhỏ tới hoạt động kinh doanh nhà chung cƣ trên thực tế.
Trong phạm vi bài nghiên cứu, khả năng nắm bắt vấn đề còn hạn chế cũng nhƣ không thể tìm hiểu đƣợc hết các vấn đề phát sinh. Công trình mới chỉ dừng lại ở việc nghiên cứu các quy định của pháp luật và đối chiếu với thực tiễn áp dụng, từ đó đƣa ra những hạn chế và rút ra phƣơng hƣớng hoàn thiện các quy định về nhà chung cƣ. Trong quá trình nghiên cứu, đề tài không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định, em rất mong nhận đƣợc ý kiến đóng góp, khắc phục từ các thầy cô.
GVHD: Phạm Mai Phương 61 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Danh mục văn bản quy phạm pháp luật
Hiến pháp 1992
Luật Nhà ở 2005.
Luật Kinh doanh bất động sản 2006.
Bộ Luật Dân sự 2005
Luật Doanh nghiệp 2005
Luật Đầu tƣ 2005
Luật Xây dựng 2003.
NĐ 71/2010/NĐ-CP hƣớng dẫn Luật Nhà ở.
NĐ 61/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở.
NĐ 21/1996 sửa đổi, bổ sung NĐ 61/1994.
NĐ 71/2001 về ƣu đãi đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán và cho thuê.
NĐ 23/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở.
NĐ 121/2013/NĐ-CP về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở.
NQ số 11/NQ-CP về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô.
QĐ 08/2008 về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ.
TT 16/2010/TT-BXD quy định cụ thể và hƣớng dẫn thực hiện một số nội dung của NĐ 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn Luật Nhà ở.
TT 37/2009 về hƣớng dẫn phƣơng pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cƣ.
Pháp lệnh nhà ở 1991.
2. Danh mục sách báo, tạp chí, tài liệu tham khảo khác
Hồ Thị Lan, Pháp luật kinh doanh nhà chung cƣ, luận văn cử nhân, Trƣờng Đại học luật Tp.HCM, 2011.
C.Mác –Ăng ghen Toàn tập, NXB Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội 1995
Dự thảo chiến lƣợt phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.
3. Danh mục trang thông tin điện tử
www.batdongsan.vietnamnet.vn
www.svcva.com
GVHD: Phạm Mai Phương 62 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở www.kinhdoanh.vnexpress.net www.tochucsukien.org.vn www.cafeland.vn www.thuvienphapluat.vn www.dantri.com.vn