Hình thức huy động vốn liên doanh, liên kết với tổ chức cá nhân khác trong quá trình thực hiện dự án nhà chung cƣ của chủ đầu từ ngày càng phổ biến. Trong thời điểm nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng và nguồn vốn ứng trƣớc từ phía khách hàng ngày càng khó thì việc kêu gọi liên doanh liên kết các tổ chức, cá nhân góp vốn thực hiện dự án đang là một giải pháp mà đa số chủ đầu tƣ thực hiện.
Theo quy định tại NĐ 71/2010 thì chủ đầu tƣ có thể kí hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tƣ với chủ đầu tƣ cấp II nhằm mục đích chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tƣ cấp II, sau đó chủ đầu tƣ cấp II sẽ đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ trên phần diện tích đất đã nhận chuyển nhƣợng. Vì thế, chủ đầu tƣ chỉ đƣợc chuyển nhƣợng sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiến độ thực hiện dự án.
Ngoài ra chủ đầu tƣ có thể kí hợp đồng, văn bản góp vốn; hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tƣ với tổ chức, cá nhân để đầu tƣ xây dựng nhà ở khi đã có dự án phát triển nhà ở đƣợc phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định.
Hoặc theo khoản 3 Điều 9 NĐ 71/2010, chủ đầu tƣ cũng có thể kí hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tƣ xây dựng nhà ở sau khi đã có dự án nhà ở đƣợc phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới của dự án và đã thông báo cho Sở xây dựng nơi
GVHD: Phạm Mai Phương 25 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
có dự án phát triển nhà ở theo quy định hiện hành. Các bên tham gia hợp tác kinh doanh đƣợc phân chia sản phẩm là nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở đó thì không đƣợc trực tiếp kí hợp đồng mua bán, cho thuê mà do chủ đầu tƣ (bên có quyền sử dụng đất) trực tiếp kí hợp đồng với ngƣời mua, ngƣời thuê sau khi có đủ điều kiện quy định tại khoản này; trong trƣờng hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh đã nhận bàn giao nhà ở và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đƣợc phân chia thì đƣợc trực tiếp kí hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở đó theo quy định của luật nhà ở.
Trong các trƣờng hợp kí hợp đồng, văn bản góp vốn; hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tƣ với tổ chức, cá nhân; hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì các tổ chức cá nhân có thể đƣợc phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc đƣợc phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận. Nếu phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tƣ chỉ đƣợc phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lƣợng nhà ở trong mỗi dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Nhìn chung các quy định về hình thức quy định vốn thông qua liên doanh liên kết với tổ chức, cá nhân để thực hiện dự án nhà chung cƣ đã khá hoàn chỉnh. Tuy nhiên, vẫn hạn chế trong quy định cho phép chủ đầu tƣ đƣợc bán không quá 20% nhà ở không thông qua sàn giao dịch bất động sản cho những đối tƣợng góp vốn đã nãy sinh nhiểu bất cập. Trên thực tế các cơ quan có thẩm quyền vẫn chƣa thể quản lý hết đƣợc con số 20% lƣợng nhà ở trên, các chủ đầu tƣ đã tìm mọi cách để có thể phân phối đƣợc số lƣợng căn hộ nhiều hơn con số 20% trên, bởi nếu bán thông qua sàn giao dịch thì phải qua nhiều thủ tục, giá cả niêm yết…Cũng từ những lợi nhuận có đƣợc thông qua việc bán nhà chung cƣ không qua sàn giao dịch mà các chủ đầu tƣ đã lách luật, tạo giao dịch ngầm khiến cho thị trƣờng không minh bạch, Nhà nƣớc gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lí.
Vì thế, cần có các quy định chặt chẽ hơn, rõ ràng hơn trong vấn đề góp vốn xây dựng nhà chung cƣ, đặt biệt các vấn đề về phân chia lợi nhuận, quy định về bán nhà thông qua sàn giao dịch… Có nhƣ vậy các chủ dự án mới không lợi dụng để trục lợi, quyền lợi của ngƣời dân đƣợc đảm bảo, ngƣời dân mới có thể yên tâm đầu tƣ tiền nhàn rỗi vào thị trƣờng nhà chung cƣ từ đó tạo điều kiện để thị trƣờng bất động sản phát triền bền vững.