Cùng với quá trình phát triển kinh tế xã hội, quá trình phát triển khu dân cƣ thì Đảng và Nhà nƣớc đã có những chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng, về minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức cá nhân tham gia phát triển nhà ở, tạo quỹ nhà đáp ứng nhu cầu ngƣời dân.
Trƣớc khi Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đƣợc ban hành, hoạt động kinh doanh nhà ở đƣợc điều chỉnh bởi NĐ 61/1994 và đƣợc sửa đổi bổ sung bởi NĐ 21/1996 theo đó các đối tƣợng đƣợc phép kinh doanh nhà ở chỉ là các tổ chức cá nhân trong nƣớc, cá nhân là công dân Việt Nam định cƣ ở Việt Nam, khi đó đối tƣợng kinh doanh chỉ có giới hạn.
Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, nhà nƣớc ta đã có những đổi mới trong chính sách đầu tƣ nhằm phục vụ nhu cầu đầu tƣ của bộ phận không nhỏ cá nhân, tổ chức nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc phép đầu tƣ phát triển nhà ở thƣơng mại nếu đáp ứng đƣợc các điều kiện của pháp luật hiện hành.
Điều 34 Luật Nhà ở quy định về đối tƣợng và điều kiện tham gia phát triển nhà ở thƣơng mại:
1. Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nƣớc và nƣớc ngoài đều đƣợc tham gia đầu tƣ phát triển nhà ở thƣơng mại.
2. Tổ chức, cá nhân trong nƣớc đầu tƣ phát triển nhà ở thƣơng mại phải có đăng ký kinh doanh nhà ở; đối với tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thì phải có giấy chứng nhận đầu tƣ theo quy định của pháp luật về đầu tƣ.
Đƣợc quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 12 Nghị định 71/2010:
Chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở thƣơng mại (chủ đầu tƣ dự án phát triển khu nhà ở và chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở độc lập) bao gồm:
a. Doanh nghiệp trong nƣớc đƣợc thành lập và hoạt động theo quy định của luật Doanh nghiệp.
GVHD: Phạm Mai Phương 21 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
b. Doanh nghiệp có 100% vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, doanh nghiệp liên doanh với nhà đầu tƣ nƣớc ngoài; doanh nghiệp của ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài hoạt động đầu tƣ tại Việt Nam theo quy định của Luật Đầu tƣ.
c. Hợp tác xã đƣợc thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Hợp tác xã. Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc đầu tƣ tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thê mua.
Nhƣ vậy, việc quy định cho phép tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc đầu tƣ xây dựng dự án nhà ở đã có những tác động tích cực đối với thị trƣờng nhà ở nói chung và thị trƣờng nhà chung cƣ nói riêng. Bản chất các dự án xây dựng nhà chung cƣ thƣờng yêu cầu nguồn vốn lớn, thời gian thu hồi vốn lâu vì vậy các doanh nghiệp trong nƣớc khó có thể thực hiện các dự án lớn. Ƣu điểm nổi trội của các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài là nguồn vốn lớn, lƣợng vốn đầu tƣ dồi dào, khi đồng tiền này đổ vào các dự án xây dựng nhà chung cƣ thì sẽ tạo ra nguồn cung lớn cho thị trƣờng nhà ở.
Mặt khác, khi Việt Nam gia nhập vào WTO, tham gia vào sân chơi quốc tế rộng lớn thì chúng ta phải mở cửa hội nhập theo những cam kết trƣớc đó, việc ban hành các quy định thoáng cho nhà đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản, lĩnh vực nhà ở là một điều cần thiết.
Tóm lại, các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nƣớc và nƣớc ngoài đều đƣợc tham gia đầu tƣ phát triển nhà chung cƣ nếu đáp ứng đƣợc các quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh, pháp luật đầu tƣ, các yêu cầu về vốn,…cụ thể tại khoản 2 Điều 12 NĐ 71/2010 nhƣ sau:
- Phải có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc giấy chứng nhận đầu tƣ có hoạt động đầu tƣ bất động sản và có đủ vốn pháp định theo quy định của pháp luật Việt Nam;
- Có vốn đầu tƣ thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tƣ của dự án có quy mô sử dụng đất dƣới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tƣ của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
Để xây dựng các dự án nhà chung cƣ các chủ đầu tƣ không chỉ cần có mức vốn pháp định là 6 tỷ đồng (khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản), bên cạnh đó phải thực hiện đầy đủ các thủ tục đầu tƣ theo luật định. Theo Luật Nhà ở quy định, các dự án đầu tƣ kể cả trong nƣớc lẫn nƣớc ngoài đều phải làm thủ tục đăng ký đầu tƣ. Nhà đầu tƣ phải lập hồ sơ dự án nhà chung cƣ theo mẫu, nộp đến cơ quan có thẩm quyền chấp nhận đầu tƣ tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt dự án nhà chung cƣ. Trong khi các trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật còn khá phức tạp, rƣờm rà ảnh
GVHD: Phạm Mai Phương 22 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
hƣởng đến khả năng thu hút đầu tƣ. Những thủ tục phiền hà không chỉ làm tăng chi phí mà còn mất nhiều thời gian cho các chủ đầu tƣ. Mặt khác, các chính sách thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ vẫn chƣa thực sự hiệu quả khi các chủ đầu tƣ nƣớc ngoài khó tiếp cận đƣợc quỹ đất để xây dựng nhà chung cƣ, hệ thống thông tin thị trƣờng chƣa minh bạch dẫn đến tâm lý lo ngại đầu tƣ của nhà đầu tƣ nƣớc ngoài.
Để hoàn thiện hệ thống các quy định của pháp luật về đầu tƣ xây dựng nhà ở nói chung và đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ nói riêng thì nhà nƣớc cần có chính sách thu hút đầu tƣ. Cần cân nhắc nên bỏ đi thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tƣ và đăng ký đầu tƣ đối với tổ chức, cá nhân trong nƣớc khi thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở; dự án khu đô thị mới. Đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tƣ nƣớc ngoài khi thực hiện đầu tƣ xây dựng nhà ở tại Việt Nam; khuyến khích các tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài áp dụng công nghệ cao trong đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ. Đồng thời, đẩy mạnh xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở, nhà chung cƣ để thông tin thị trƣờng đƣợc công khai minh bạch.
Tóm lại các quy định của pháp luật về chủ đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ đã khá hoàn thiện, tạo điều kiện để cá nhân, tổ chức trong và ngoài nƣớc đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ. Cả nƣớc hiện có trên 1.700 doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở và bất động sản. Các dự án đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ ngày càng nhiều đã tạo nguồn cung tích cực cho thị trƣờng nhà ở. Tuy nhiên, thủ tục hành chính rƣờm rà, thông tin thị trƣờng không minh bạch đã gây nhiều trở ngại cho hoạt động đầu tƣ. Vì thế trong thời gian tới nhà nƣớc cần có những cải cách trong thủ tục hành chính để thủ tục đầu tƣ đƣợc đơn giản, nhanh chóng, thông tin thị trƣờng công khai minh bạch để hoạt động đầu tƣ đƣợc dễ dàng hơn.