quy định pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của nhà đầu tư nước ngoài

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT ---------- LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT NIÊN KHOÁ 2011 - 2015 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Phạm Quy Tính MSSV: 5115855 Lớp: Luật Thương mại 1-K37 Bộ môn Luật Thương mại Cần Thơ, tháng 12 / 2014 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI LỜI CẢM ƠN Trải qua gần bốn năm học tập tại Khoa Luật – Trường Đại học Cần Thơ em đã có được những kiến thức vô cùng quý báu mà thầy cô đã tận tâm truyền thụ. Đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn thầy cô của Khoa Luật đã tận tình chỉ dạy em qua từng môn học, thầy cô truyền thụ cho em những chuỗi kiến thức mà nhờ đó em tích góp thêm được vào quá trình nghiên cứu và công tác của em sau này. Những kiến thức mà thầy cô truyền thụ sẽ là những hành trang quý báu để em thêm vững bước trên đường đời. Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn cô Nguyễn Huỳnh Anh đã tận tình hướng dẫn cho em học phần Pháp luật về Kinh doanh bất động sản giúp cho em có những kiến thức nền tãng đầu tiên về kinh doanh bất động sản và cho đến khi hoàn thành luận văn tốt nghiệp của em. Qua quá trình nghiên cứu đề tài Người viết mong có thể đóng góp tích cực cho hoạt động hoàn thiện pháp luật. Hi vọng nhận được những ý kiến đóng góp từ thầy cô cũng như các bạn để Người viết hoàn thành đề tài được tốt hơn. Xin chân thành cảm ơn! GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Cần Thơ, ngày …… tháng 12 năm 2014 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU..........................................................................................................1 1. Lý do chọn đề tài..................................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài .................................................................................2 3. Phạm vi nghiên cứu đề tài...................................................................................2 4. Phương pháp nghiên cứu đề tài .........................................................................2 5. Kết cấu đề tài .......................................................................................................3 CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI ........................................4 1.1 Những vấn đề cơ bản về nhà ở, nhà ở thương mại.........................................4 1.1.1 Tổng quan về nhà ở ...................................................................................4 1.1.1.1 Khái niệm về nhà ở.........................................................................4 1.1.1.2 Các loại hình nhà ở ........................................................................5 1.1.2 Khái quát chung về nhà ở thương mại ......................................................6 1.1.2.1 Khái niệm về nhà ở thương mại .....................................................6 1.1.2.2 Đặc điểm của nhà ở thương mại ....................................................7 1.1.2.3 Vai trò của nhà ở thương mại ........................................................9 1.2 Tổng quan về nhà đầu tư nước ngoài ............................................................11 1.2.1 Khái niệm nhà đầu tư nước ngoài ...........................................................12 1.2.1.1 Nhà đầu tư nước ngoài theo pháp luật đầu tư .............................12 1.2.1.2 Nhà đầu tư nước ngoài theo pháp luật đất đai ............................13 1.2.2 Đặc điểm nhà đầu tư nước ngoài ............................................................15 1.2.3 Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam ..........................................................................................................................16 1.3 Tầm quan trọng của quy định pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của nhà đầu tư nước ngoài ............................................................................18 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 1.3.1 Tầm quan trọng dưới góc độ quản lý Nhà nước......................................18 1.3.2 Tầm quan trọng dưới góc độ nhà đầu tư .................................................20 Kết luận Chương 1 ................................................................................................22 CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI - THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ...............24 2.1 Quy định pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư nước ngoài .........................................................................................................24 2.1.1 Cơ sở pháp lý thành lập doanh nghiệp ....................................................25 2.1.1.1 Vốn pháp định kinh doanh bất động sản......................................25 2.1.1.2 Phạm vi kinh doanh các loại hình nhà ở......................................26 2.1.1.3 Năng lực tài chính của chủ đầu tư ...............................................27 2.1.2 Quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài ..............28 2.1.2.1 Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại ............................................................................................................29 2.1.2.2 Góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại ...............................................................................................32 2.1.2.3 Tham gia đấu thầu dự án nhà ở thương mại hoặc đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại ..................................33 2.1.3 Hoạt động huy động vốn của nhà đầu tư.................................................36 2.1.3.1 Nguồn vốn huy động.....................................................................36 2.1.3.2 Thời điểm huy động vốn ...............................................................43 2.2 Thực trạng pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của nhà đầu tư nước ngoài .........................................................................................................44 2.2.1 Thực trạng về quy định thành lập doanh nghiệp .....................................45 2.2.2 Thực trạng về quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài .................................................................................................................46 2.2.3 Thực trạng về hoạt động huy động vốn của nhà đầu tư nước ngoài .......48 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 2.3 Giải pháp hoàn thiện về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của nhà đầu tư nước ngoài .........................................................................................................51 2.3.1 Giải pháp về cơ sở pháp lý đối với doanh nghiệp ...................................51 2.3.2 Giải pháp về thực hiện nâng cao khả năng tiếp cận quyền sử dụng đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài ...................................................................52 2.3.3 Giải pháp về hoạt động huy động vốn đối với nhà đầu tư nước ngoài ...54 Kết luận Chương 2 ................................................................................................57 KẾT LUẬN ............................................................................................................59 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng là yếu tố nền tảng quyết định chất lượng dân sinh, sự thịnh vượng của quốc gia. Năm 2007 Việt Nam chính thức gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) sau nhiều năm phấn đấu. Đây được xem là một bước tiến mạnh mẽ, là cơ hội phát triển trong quá trình hội nhập kinh tế thế giới, nhưng cũng đặt ra không ít khó khăn, thử thách cho nền kinh tế Việt Nam. Trong những năm gần đây, nước ta đang nắm bắt những nguồn lực đầu tư mạnh mẽ trong và ngoài nước để thực hiện các dự án phát triển cơ sở hạ tầng của đất nước nói chung, về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nói riêng. Vai trò của nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước quan tâm tới để góp phần phát triển nền kinh tế đất nước, trong đó lĩnh vực kinh doanh bất động sản được hầu hết các nhà đầu tư quan tâm. Cùng với sự phát triển của đất nước, ngày càng nhiều công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng, nhà ở… được hình thành. Nhà đầu tư nước ngoài cũng đóng góp một phần không nhỏ vào sự hoàn thiện ấy của xã hội. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2007 cho đến nay đã tạo bước phát triển cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Hoạt động kinh doanh bất động sản và đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có những bước phát triển vượt bậc. Nhà đầu tư nước ngoài tham gia sâu rộng vào thị trường Việt Nam để thực hiện các hoạt động đầu tư nói chung, thực hiện kinh doanh bất động sản nói riêng ngày càng nhiều. Hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được nhiều nhà đầu tư quan tâm, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài. Nhà đầu tư nước ngoài muốn tham gia sâu rộng vào thị trường bất động sản Việt Nam để thực hiện các dự án đầu tư nhằm khai thác tiềm năng vốn có của thị trường. Hiện tại, một số quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản và một số luật liên quan, cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành điều chỉnh về hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của nhà đầu tư nước ngoài bộc lộ nhiều bất cập và cần những giải pháp hữu hiệu để khắc phục. Với mục tiêu muốn góp một phần nhỏ sức lực trong quá trình hoàn thiện quy định pháp luật, cũng như muốn nghiên cứu về các quy định, vai trò của nhà đầu tư GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 1 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI nước ngoài trong các hoạt động kinh doanh bất động sản và đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Nên Người viết đã chọn cho mình đề tài “Quy định pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của nhà đầu tư nước ngoài” để tìm hiểu và nghiên cứu. 2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài nhằm hiểu rõ hơn những quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Ngoài ra, thông qua việc nghiên cứu tìm hiểu và đánh giá của Người viết, phần nào giúp cho Người viết có cái nhìn bao quát hơn về vấn đề nghiên cứu để bổ trợ cho công việc về sau. 3. Phạm vi nghiên cứu đề tài Trong phạm vi nghiên cứu đề tài của mình, Người viết chủ yếu nghiên cứu hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở thương mại của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Các vấn đề về địa vị pháp lý doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài và quy trình huy động vốn thực hiện xây dựng nhà ở thương mại. Từ đó làm sáng rõ vấn đề khoa học mà Người viết nghiên cứu. 4. Phương pháp nghiên cứu đề tài Trong quá trình nghiên cứu những quy định của Luật Kinh doanh bất động sản đối với nhà đầu tư nước ngoài trong hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại Việt Nam. Người viết đã chọn nhiều phương thức để tìm hiểu, nghiên cứu những vấn đề trong luận văn: Thứ nhất là, phương pháp phân tích luật viết giúp Người viết hiểu rõ hơn vấn đề từ đó nắm vững những quy định của pháp luật về đề tài mà Người viết nghiên cứu và áp dụng vào đề tài nhằm làm rõ vấn đề nghiên cứu. Thứ hai là, phương pháp phân tích lịch sử giúp Người viết liên hệ, so sánh, đối chiếu giữa các quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành với các văn bản quy phạm pháp luật trước đó để Người viết có cái nhìn sâu sắc hơn về vấn đề nghiên cứu. GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 2 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Ngoài ra, Người viết còn dùng phương pháp sưu tầm thông tin, nghiên cứu lý luận dựa trên quy định của Luật, Nghị định, Thông tư, giáo trình, sách, cập nhật thông tin trên báo điện tử liên quan đến nội dung đề tài. 5. Kết cấu đề tài Đề tài mà Người viết chọn làm Luận văn tốt nghiệp của mình có hai chương và kết cấu chính của đề tài được chia thành ba phần: Lời nói đầu, phần nội dung và kết luận. Lời nói đầu Phần nội dung Chương 1: Những vấn đề lý luận về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của nhà đầu tư nước ngoài Trong Chương 1 Người viết sẽ lần lượt trình bày về những vấn đề lý luận về đầu tư dự án nhà ở thương mại và những khái niệm liên quan. Ngoài ra, còn đề cập đến những khái niệm như nhà ở, nhà ở thương mại, nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam. Từ đó nêu lên tầm quan trọng của quy định pháp luật trong hoạt động nói trên để làm cơ sở nền tảng liên hệ làm sáng rõ vấn đề khoa học mà Người viết nghiên cứu. Chương 2: Quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại – Thực trạng và giải pháp hoàn thiện Trong Chương 2 Người viết trình bày về quy định của pháp luật Việt Nam về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư nước ngoài như cơ sở pháp lý về thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài và hoạt động huy động vốn của nhà đầu tư. Qua đó nhìn nhận những thực trạng của quy định pháp luật về các vấn đề trên và đưa ra một số giải pháp hoàn thiện trên cơ sở nghiên cứu của Người viết. Kết luận. GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 3 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Trong Chương 1 này Người viết sẽ lần lượt trình bày về những vấn đề lý luận về đầu tư dự án nhà ở thương mại và những khái niệm liên quan. Ngoài ra, còn đề cập đến những khái niệm như nhà ở, nhà ở thương mại, nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam. Từ đó nêu lên tầm quan trọng của quy định pháp luật trong hoạt động nói trên để làm cơ sở nền tảng liên hệ làm sáng rõ vấn đề khoa học mà Người viết nghiên cứu. 1.1 Những vấn đề cơ bản về nhà ở, nhà ở thương mại 1.1.1 Tổng quan về nhà ở Nhà ở là nhu cầu cần thiết và chính đáng đối với mỗi con người. Nơi đó không chỉ là nơi nương náo, sinh sống và nghỉ ngơi để tái tạo sức lao động mà còn là nơi gắn bó tình cảm giữa các thành viên trong gia đình. Có nhà ở cũng là một nhu cầu thiết yếu đối với mỗi con người. 1.1.1.1 Khái niệm về nhà ở Ở Hiến pháp trước đây1 thì quyền có nhà ở của công dân được ghi nhận tại Điều 62 “Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật. Quyền lợi của người thuê nhà và người có nhà cho thuê được bảo hộ theo pháp luật.” Kế thừa những quy định nhân văn ấy, tại Hiến pháp hiện hành thì quyền có nhà ở của công dân được khái quát hơn. Tại Khoản 1, Điều 22 của Hiến pháp hiện hành quy định “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”. Quyền có nhà ở của công dân không chỉ còn gắn kết với quyền xây dựng nhà ở nữa mà đã được pháp luật khái quát hoá lên ở tầm vĩ mô hơn là có quyền có nơi ở hợp pháp, chứ không chỉ là quyền xây dựng nhà ở theo Hiếp pháp trước đó. Quyền có nhà ở của công dân còn được cụ thể hoá trong văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành “Công dân có quyền có chổ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà 1 Hiến pháp 1992 được sửa đổi, bổ sung năm 2001 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 4 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI ở theo quy định của pháp luật. Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”.2 Thuật ngữ nhà ở được nhìn nhận dưới nhiều góc độ khác nhau như trong câu từ, trong hoạt động xây dựng, trong kinh tế học, trong quy định pháp luật… Trong đề tài của mình, Người viết giới thiệu khái niệm nhà ở được nhìn nhận chỉ ở một số góc độ. Quan trọng nhất, Người viết tập trung nêu rõ khái niệm nhà ở dưới góc độ theo quy định pháp luật Việt Nam. Theo từ điển Từ và Ngữ Việt Nam thì nhà ở được hiểu là “Nơi mỗi gia đình sống hằng ngày: Dân số càng đông càng cần có nhiều nhà ở”.3 Ở góc độ câu từ ta có thể xem nhà ở là nơi sinh sống hằng ngày của con người, cũng như là nơi nối kết các thành viên trong gia đình với nhau. Dưới góc độ xây dựng thì nhà ở được hiểu với góc độ chuyên môn hơn, là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở. Nhà ở được hình thành từ những kết cấu vật liệu được liên kết với nhau một cách hài hoà để tạo thành một tổng thể nhất định phục vụ cho nhu cầu của con người. Trong khoa học pháp lý, khái nhiệm nhà ở được nhìn nhận như sau. Quy định tại Điều 1 Luật Nhà ở năm 2005, thì nhà ở là “công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” gồm nhà ở thương mại do tổ chức, cá nhân xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu thị trường, nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình cá nhân xây dựng, nhà do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân xây dựng để đáp ứng nhu cầu xã hội (nhà ở xã hội), nhà ở do Nhà nước xây dựng để đáp ứng nhu cầu luân chuyển cán bộ (nhà ở công vụ).4 Như vậy, khái niệm nhà ở được nhìn nhận dưới góc độ luật học là loại công trình xây dựng được tạo lập nhằm mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân. 1.1.1.2 Các loại hình nhà ở Dựa vào những tiêu chí khác nhau sẽ có những cách phân loại khác nhau. Nhà ở được phân loại đa dạng và phong phú tuỳ theo từng cách thức khác nhau. Điều 4 Luật Nhà ở năm 2005 Nguyễn Lân, (2000), Từ điển Từ và Ngữ Việt Nam, NXB TP. Hồ Chí Minh, TP. Hồ Chí Minh, tr 1300 4 Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, (2009), Pháp Luật về Kinh doanh bất động sản, NXB Tư Pháp, Hà Nội, tr 52 2 3 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 5 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Căn cứ và khu vực xã hội thì phân ra thành: Nhà ở nông thôn; Nhà ở đô thị. Căn cứ vào đặc trưng nhà ở thì phân chia thành: Nhà biệt thự; Nhà liền kề; Nhà ở kiểu khách sạn; Nhà ở ký túc xá; Nhà chung cư. Căn cứ vào chất lượng nhà và kết cấu xây dựng có: Nhà biệt thự; Nhà cấp I; Nhà cấp II; Nhà cấp III; Nhà cấp IV và nhà tạm.5 Căn cứ vào đối tượng sử dụng thì có thể phân chia thành: Nhà ở dành cho người có thu nhập thấp; Nhà ở dành cho người có thu nhập khá; Nhà ở dành cho người có thu nhập cao. Căn cứ vào chủ thể xây dựng và mục đích sử dụng nhà ở thì có các loại sau: Nhà ở do hộ gia đình, cá nhân tự tạo lập; Nhà ở thương mại; Nhà ở xã hội và nhà ở công vụ. 1.1.2 Khái quát chung về nhà ở thương mại Cùng với các loại hình nhà ở khác như nhà ở tạo lập của hộ gia đình, cá nhân, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ… thì nhà ở thương mại cũng đóng góp một phần tích cực vào công cuộc từng bước thực hiện quyền có chổ ở và quyền sở hữu nhà ở của công dân. 1.1.2.1 Khái niệm về nhà ở thương mại Nhà ở thương mại được quy định cụ thể tại Khoản 1, Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐCP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (Sau đây gọi là Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) “Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường”. Từ định nghĩa theo quy định pháp luật thì có thể hiểu khái quát về nhà ở thương mại là nhà ở được xây dựng dùng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhằm mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận của chủ đầu tư theo nhu cầu của thị trường. Như vậy, tìm kiếm lợi nhuận từ nhà ở là mục tiêu chính yếu để xác định loại hình nhà ở thương mại. Vì nếu như xây dựng nhà ở không phải với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận thì không được gọi là nhà ở thương mại mà thuộc các loại hình nhà ở khác. Thông tư liên Bộ số 07/LB-TT ngày 30 tháng 9 năm 1991 của Bộ Xây dựng – Tài chính – Uỷ ban vật giá Nhà nước và Tổng cục quản lý ruộng đất. 5 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 6 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Ví dụ: Dự án phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp. Hình thức của dự án này không nhằm mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận từ hoạt động bán hoặc cho thuê mà mục tiêu chính yếu là tạo cho những người có thu nhập thấp trong xã hội có điều kiện sở hữu được nhà ở, góp phần phát triển dân sinh cho quốc gia. Dự án trên được xem là dự án nhà ở xã hội chứ không phải là nhà ở thương mại. 1.1.2.2 Đặc điểm của nhà ở thương mại Nhà ở, nhà ở thương mại trước hết mang những đặc trưng riêng của một loại hình nhà ở và cũng là bất động sản nên có đầy đủ các đặc điểm của một loại hình bất động sản. Thứ nhất: Nhà ở thương mại mang tính đa dạng, phong phú và đáp ứng cơ sở kỹ thuật nghiêm ngặt. Nhà ở thương mại mang tính đa dạng như về chủng loại, quy mô, hay về thiết kế. Ngoài ra phải đáp ứng các yêu cầu như kết cấu nhà ở, cũng như chất lượng được giám sát nghiêm ngặt. Nhà ở thương mại phải tuân thủ theo những thiết kế kỹ thuật nghiêm ngặt và phải được thẩm định theo quy trình kỹ thuật xây dựng. Thứ hai: Nhà ở thương mại chịu tác động bởi các bất động sản khác. Nhà ở thương mại mang tính chịu ảnh hưởng rất lớn có thể bị tác động bởi một bất động sản khác vì bất động sản ảnh hưởng và tác động tới giá nhà ở thương mại. Nhà ở gần các trung tâm vui chơi, giải trí, bệnh viện, trường học thường có giá trị cao hơn ở những nơi khác. Ví dụ: Cùng một loại nhà ở như nhau nhưng giá trị nhà ở tại trung tâm quận Ninh Kiều có giá trị cao hơn nhà ở tại quận ngoại thành như Bình Thuỷ hay Cái Răng. Thứ ba: Nhà ở thương mại là tài sản có giá trị lớn, nguồn vốn đầu tư cao. So với các tài sản khác thì khi xây dựng hay mua nhà ở thì đòi hỏi người mua phải có một khoản tài chính khá lớn. Do xây dựng nhà ở thương mại cần có nguồn vốn lớn nên nhà ở thương mại là loại tài sản có giá trị cao. Thứ tư: Nhà ở thương mại là hàng hoá có vị trí cố định về vị trí và không có khả năng di dời. Đây là một đặc điểm khác biệt của nhà ở và nhà ở thương mại đối với hàng hoá khác. Đối với các loại hàng hoá khác thì người mua có thể mua và mang về như GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 7 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI mua một chiếc xe máy hay vật dụng tiêu dùng. Đối với nhà ở, nhà ở thương mại thì không có đặc điểm như vậy, với nhà ở thì người mua, người bán khi muốn mua hoặc bán phải trực tiếp đến nhà ở để xem nhà ở muốn mua hoặc xem thông qua mô hình, bản vẽ của nhà ở và sau đó phải dọn đến nơi có nhà ở để trú ngụ. Thứ năm: Nhà ở thương mại là hàng hoá có tình lâu bền theo thời gian. Do đặc điểm không di dời được và gắn liền với đất đai được xây dựng kiên cố nên nhà ở thường có tính lâu bền. Thông thường thì độ bền của nhà ở từ vài năm đến hàng vài chục năm hoặc lâu hơn nữa tuỳ theo độ bền của vật liệu xây dựng và sự bảo dưỡng của chủ sở hữu nhà ở. Ví dụ: Năm 1910 một căn nhà được xây dựng bằng những vật liệu cao cấp và được bảo dưỡng định kì tốt cho đến hiện tại vẫn còn được sử dụng tốt. Thứ sáu: Nhà ở thương mại là hàng hoá mang tính cá biệt và khan hiếm. Nhà ở là công trình được xây dựng gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam cũng như các nước trên thế giới thì đất đai là tài nguyên hữu hạn, có giá trị nhất định. Nhà ở, nhà ở thương mại nói riêng và công trình xây dựng nói chung khi xây dựng đa số đều được gắn liền với đất đai và được thống nhất quy hoạch cụ thể để xây dựng trên một diện tích, khu vực hay địa bàn nhất định. Chính vì thế mà nhà ở, nhà ở thương mại và công trình xây dựng cũng chịu sự ảnh hưởng đó, vì thế mà có tính cá biệt và khan hiếm. Thứ bảy: Nhà ở thương mại là hàng hoá mang tính thị hiếu và tâm lý. Hàng hoá nhà ở chịu ảnh hưởng từ đặc tính này đậm hơn các loại hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về nhà ở ở mỗi vùng miền, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là không giống nhau. Do đó, tuỳ thuộc vào nhu cầu, thị hiếu và tập quán của người dân sinh sống tại vùng miền, khu vực hay quốc gia đó mà có những nhu cầu sử dụng nhà ở khác nhau. Ví dụ: Nhu cầu về nhà ở tại Quận 1 – Thành phố Hồ Chí Minh cao hơn rất nhiều so với nhu cầu nhà ở tại Thành phố Cao Lãnh – tỉnh Đồng Tháp. Mặc khác, yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tâm linh cũng ảnh hưởng không nhỏ đến việc lựa chọn nhà ở của người dân. Ví dụ: Diện tích phía trước căn nhà rộng hơn diện tích phía sau. Theo yếu tố tâm linh, người ta xem đó là không có hậu, GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 8 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI nếu cất nhà ở trên diện tích đất này thì công việc làm ăn sẽ gặp nhiều khó khăn. Vì thế mà nhà ở được xem là hàng hoá mang đậm tính thị hiếu và tâm lý. Thứ tám: Nhà ở thương mại là hàng hoá bất động sản chịu sự ảnh hưởng qua lại lẫn nhau. Giữa những hàng hoá bất động sản nói chung, nhà ở và nhà ở thương mại nói riêng có sự tác động qua lại lẫn nhau là do sự ra đời thêm hoặc giảm bớt đi sẽ có thể làm tăng hoặc giảm giá trị của bất động sản hay nhà ở. Vì thế mà nhà ở được xem là loại hàng hoá chịu sự ảnh hưởng qua lại lẫn nhau. Thứ chín: Nhà ở thương mại là hàng hoá chịu sự tác động và chi phối mạnh mẽ bởi pháp luật và chính sách của Nhà nước. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Nhà ở là một loại hình bất động sản gắn liền với đất đai, mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý trên toàn quốc. Hoạt động xây dựng, phát triển nhà ở có tác động to lớn đến đời sống xã hội nên các hoạt động đều phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và thông qua thì mới có thể thực hiện được. Vì vậy, để tăng cường khả năng quản lý của Nhà nước, cũng như thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu mình, Nhà nước thực hiện các chức năng nhằm thống nhất quản lý. Vì thế mà nhà ở được xem là hàng hoá chịu sự chi phối mạnh bởi pháp luật và chính sách của Nhà nước. 1.1.2.3 Vai trò của nhà ở thương mại Vì sự xuất hiện của loại hình nhà ở thương mại thì loại hình nhà ở này cũng đóng góp những vai trò nhất định trong đời sống xã hội. Trước tiên: Nhà ở thương mại góp phần làm tăng số lượng nhà ở Cùng với các loại hình nhà ở khác, nhà ở thương mại góp phần làm tăng thêm lượng nhà cho đất nước. Nhà ở thương mại được hình thành ngày càng nhiều góp phần đảm bảo nhà ở cho công dân. Theo số liệu thống kê của Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trong Báo cáo Tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản thì từ năm 2006 đến nay thì trên địa bàn Thành phố phát triển được GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 9 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 51.879,2 triệu m2 sàn nhà ở, trung bình mỗi năm xây dựng được 8,3 triệu m2 sàn, diện tích bình quân đầu người đạt 16,05 m2/người. Như vậy cho thấy rằng diện tích nhà ở ngày càng được gia tăng góp phần thực hiện mục tiêu cho mọi công dân đều có được nhà ở theo quy định của pháp luật. Đảm bảo cho người dân có thể tiếp cận với những dịch vụ cơ bản của xã hội như đảm bảo nhà ở tối thiểu cho công dân. Tiếp tục cải thiện điều kiện ở cho người dân, đặc biệt là người nghèo, người có thu nhập thấp ở đô thị, từng bước đảm bảo nhu cầu về nhà ở cho người lao động, cũng như tăng cường số lượng nhà ở cho xã hội. Hai là: Nhà ở thương mại góp phần phát triển kinh tế, xã hội cho đất nước Sự gia tăng số lượng nhà ở thương mại góp phần tăng cường phát triển kinh tế xã hội cho đất nước, từng bước hiện đại hoá đất nước thông qua các dự án nhà ở quy mô lớn, nhà cao tầng, dự án khu đô thị hiện đại. Tại đô thị lớn nhất cả nước thì số lượng vốn đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài chiếm số vốn khá lớn. Số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài được cấp giấy chứng nhận đầu tư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh là 36 doanh nghiệp với tổng số vốn đầu tư đăng kí là 3,22 tỷ đô-la Mỹ, tương đương 54.711,26 tỷ đồng Việt Nam.6 Như vậy, chỉ riêng khu vực Thành phố Hồ Chí Minh đã thu hút được một lượng vốn đầu tư rất lớn. Hiện tại, Đảng và Nhà nước ta đang thực hiện mục tiêu đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, phân công cho Bộ Xây dựng cùng các Bộ, ngành, địa phương phấn đấu thực hiện hỗ trợ cho khoảng 500 nghìn hộ gia đình nghèo tại khu vực nông thôn (theo chuẩn nghèo mới) cải thiện nhà ở. Hỗ trợ cho khoảng 160.000 hộ nghèo cư trú tại các tỉnh duyên hải, trong vùng ảnh hưởng của bão, lũ, lụt có chỗ ở an toàn, ổn định. Phấn đấu thực hiện diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt mức 30m2 sàn/người, diện tích nhà ở tối thiểu đạt 12m2 sàn/người. Tỷ lệ nhà có chất lượng xây dựng và tiện nghi cao đạt trên 80% (tầm nhìn 2030). 7 Với nguồn lực tài chính đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài như thế vào Việt Nam trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung, đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nói riêng có vai Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: Báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, (2013), Thành phố Hồ Chí Minh. 7 Báo Xây dựng – Cơ quan của Bộ Xây Dựng, Người dân hưởng lợi từ các chính sách nhà ở, http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/nha--o/nguoi-dan-huong-loi-tu-cac-chinh-sach-nhao.html truy cập ngày 11 tháng 10 năm 2014 6 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 10 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI trò to lớn trong sự phát triển nền kinh tế. Ngoài ra, nhà ở thương mại cũng góp phần tăng cường mỹ quan đô thị về số lượng cũng như chất lượng, đóng góp vào sự phát triển chung của đất nước. Ba là: Nhà ở thương mại góp phần phát triển thị trường đất đai, bất động sản nhà ở theo hướng văn minh hiện đại Cùng với vai trò đảm bảo nhà ở cho công dân, tăng thêm lượng nhà cho xã hội, góp phần phát triển kinh tế thì một vai trò khác nữa của nhà ở thương mại là góp phần phát triển thị trường bất động sản nhà ở. Phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh hiện đại. Từ nhiều năm qua, Đảng và Nhà nước ta quan tâm xây dựng và thực hiện chính sách an sinh xã hội. Đây là mục tiêu và cũng là động lực để phát triển bền vững, ổn định xã hội. Thông qua việc hàng loạt dự án xây dựng nói chung, dự án nhà ở thương mại nói riêng thì mức độ đô thị hoá ngày càng phát triển nhanh chóng. Tại Khoản 3, Điều 9 Luật Đất đai hiện hành có quy định về Nhà nước khuyến khích đầu tư vào đất đai phát triển kết cấu hạ tầng làm tăng giá trị của đất. Quy hoạch xây dựng trên đất đai được chú trọng nhằm tạo điều kiện để quy hoạc tổng thể, đồng bộ nhằm phát huy tiềm năng vốn có và tranh thủ những thuận lợi từ bên ngoài. Bằng chứng là nhiều dự án nhà ở, nhà cao tầng, trung tâm thương mại mọc lên với mức độ hiện đại góp phần làm tăng cường diện mạo khu vực thành thị cũng như nông thôn. 1.2 Tổng quan về nhà đầu tư nước ngoài Trong khoa học kinh tế, đầu tư được hiểu là hoạt động sử dụng nguồn lực hiện tại nhằm đem lại cho nền kinh tế xã hội những kết quả tương lai lớn hơn nguồn lực đã sử dụng để đạt được những kết quả. Hoạt động đầu tư đóng một vai trò quan trọng trong thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế quốc gia, tạo ra thêm nhiều của cải vật chất cho xã hội. Để hoạt động đầu tư được vận hành trôi chảy thì nhân tố đóng vai trò quan trọng, quyết định không thể thiếu chính là nhà đầu tư. Nhà đầu tư là chủ thể đứng ra thực hiện các hoạt động đầu tư và trực tiếp hoặc gián tiếp ảnh hưởng đến kết quả đầu tư. GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 11 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 1.2.1 Khái niệm nhà đầu tư nước ngoài Khái niệm nhà đầu tư nước ngoài là một khái niệm phức tạp trong hệ thống pháp luật, được điều chỉnh bởi nhiều đạo luật khác nhau. Luật Đất đai năm 2013 không dùng thuật ngữ nhà đầu tư nước ngoài để xác định đối tượng sử dụng đất mà chỉ dùng thuật ngữ “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài” và “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại”8 để chỉ nhà đầu tư nước ngoài. Ở một số đạo luật khác như Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật Đầu tư năm 2005 khái niệm nhà đầu tư nước ngoài được sử dụng rộng rãi. Theo Luật Đầu tư thì nhà đầu tư nước ngoài “là tổ chức, cá nhân nước ngoài bỏ vốn để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam”.9 1.2.1.1 Nhà đầu tư nước ngoài theo pháp luật đầu tư Pháp luật về đầu tư nước ta hiện nay đang dần thu hẹp khoảng cách giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước. Nhà nước ngày càng ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật để đảm bảo đối xử bình đẳng giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước, như việc tiếp cận các nguồn vốn tín dụng, quỹ hỗ trợ và đặc biệt là trong tiếp cận quyền sử dụng đất và các nguồn tài nguyên khác. Theo quy định của Luật Đầu tư thì nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện bỏ vốn để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam. Luật Đầu tư năm 2005 không quy định rõ về nhà đầu tư nước ngoài vì không thể xác định cụ thể tổ chức nước ngoài và cá nhân nước ngoài bao gồm những đối tượng nào. Tại Quyết định số 88/2009/QĐ-TTg về ban hành quy chế góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài tại các doanh nghiệp Việt Nam và Quyết định số 55/2009/QĐ-TTg quy định về tỷ lệ tham gia của nhà đầu tư nước ngoài trên thị trường chứng khoán thì khái niệm tổ chức, cá nhân nước ngoài được hiểu rộng và đa dạng hơn. Theo hai quyết định trên, thì nhà đầu tư nước ngoài được hiểu là tổ chức và cá nhân nước ngoài bao gồm: Tổ chức thành lập và hoạt động theo pháp luật nước ngoài và chi nhánh của các tổ chức này tại nước ngoài và tại Việt Nam; 8 9 Khoản 6, Khoản 7, Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 Khoản 5, Điều 3 Luật Đầu tư năm 2005 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 12 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Tổ chức thành lập và hoạt động ở Việt Nam có tỷ lệ tham gia góp vốn của bên nước ngoài trên 49%; Quỹ đầu tư, công ty chứng khoán có tỷ lệ tham gia góp vốn của bên nước ngoài trên 49%; Cá nhân nước ngoài là người không mang quốc tịch Việt Nam, cư trú tại nước ngoài hoặc tại Việt Nam.10 Như vậy, theo Quyết định số 88/2009/QĐ-TTg và Quyết định số 55/2009/QĐ-TTg có cách hiểu về nhà đầu tư nước ngoài là giống nhau. Trường hợp tổ chức thành lập tại Việt Nam có phần vốn góp của bên nước ngoài trên 49% thì vẫn được xem là nhà đầu tư nước ngoài. Tại Khoản 6, Điều 3 Luật Đầu tư năm 2005 quy định “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam; Doanh nghiệp Việt Nam do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại”. Quy định này đưa thêm đối tượng chủ thể mới có liên quan đến việc tiếp cận quyền sử dụng đất, về trường hợp nhà đầu tư nước ngoài thực hiện mua cổ phần, vốn góp hoặc thực hiện mua lại, sáp nhập của các doanh nghiệp trong nước. Nhưng Luật Đầu tư năm 2005 cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành đều không giải thích rõ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài mua lại số lượng cổ phần trên phần vốn góp bao nhiêu sẽ là nhà đầu tư nước ngoài và bao nhiêu sẽ là nhà đầu tư trong nước. Vì thế, ta có thể hiểu rằng khi nhà đầu tư nước ngoài mua lại ít nhất 1% cổ phần trên phần vốn của doanh nghiệp trong nước thì doanh nghiệp trong nước cũng được áp dụng theo quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài. Luật Đầu tư cần quy định rõ về tổ chức, cá nhân nước ngoài là những đối tượng nào và có quy định chi tiết, cụ thể trong những trường hợp cụ thể như trong đầu tư, chứng khoán, doanh nghiệp… 1.2.1.2 Nhà đầu tư nước ngoài theo pháp luật đất đai Nếu như quy định của Luật Đất đai năm 2003 chỉ liệt kê từng chủ thể sử dụng đất nhưng không nêu khái niệm về chủ thể đó. Tại Khoản 7, Điều 9 Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng là người sử dụng đất. Trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam chỉ được sử dụng đất theo hình thức cho thuê đất. Đồng thời Luật Đất đai năm 2003 không quy định nhà đầu tư nước ngoài gồm những đối tượng nào, mà chia ra từng chủ thể Khoản 1, Điều Quy chế góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài trong các doanh nghiệp Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 88/2009/QĐ-TTg và Điều 1 Quyết định số 55/2009/QĐ-TTg 10 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 13 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI riêng biệt như: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài. Ngoài các đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất khi thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam. Các đối tượng được quy định tại Khoản 5 và Khoản 6, Điều 9 Luật Đất đai năm 2003 cũng là các đối tượng nước ngoài được quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Trường hợp thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất tại Việt Nam, pháp luật về đất đai quy định về quyền và nghĩa vụ của các đối tượng theo Luật Đất đai năm 2003. Chủ thể sử dụng đất dưới hình thức giao đất sẽ có quyền và nghĩa vụ khác nhiều so với chủ thể sử dụng dưới hình thức là thuê đất. Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội thông qua vào ngày 29 tháng 11 năm 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014. Mở rộng quy định hơn về nhà đầu tư nước ngoài, nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Nhà đầu tư nước ngoài được Luật Đất đai quy định là “Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; Cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”11 Luật Đất đai hiện hành đã quy định cụ thể hơn về các đối tượng sử dụng đất có yếu tố nước ngoài. Theo đó, nhà đầu tư nước ngoài theo pháp luật về đất đai được hiểu bao gồm: Cá nhân nước ngoài và tổ chức nước ngoài, theo đó cá nhân nước ngoài là người có quốc tịch nước ngoài hoặc người không quốc tịch cư trú tại nước ngoài hoặc tại Việt Nam. Tổ chức nước ngoài là tổ chức thành lập và hoạt động theo pháp luật nước ngoài hoặc theo pháp luật Việt Nam. Doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định pháp luật về đầu tư. 11 Khoản 5, Khoản 6, Khoản 7, Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 14 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 1.2.2 Đặc điểm nhà đầu tư nước ngoài Nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức cá nhân nước ngoài thực hiện bỏ vốn để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam. Nhà đầu tư mang một số đặc điểm cơ bản như yếu tố quốc tịch, nguồn vốn đầu tư, công nghệ kỹ thuật cao và trình độ lao động chuyên môn cao. Thứ nhất: Về yếu tố quốc tịch Để được xem là nhà đầu tư nước ngoài thì trước hết nhà đầu tư là cá nhân không có quốc tịch Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được xác định theo pháp luật về quốc tịch. Nhà đầu tư là tổ chức thì tổ chức phải được thành lập theo pháp luật nước ngoài hoặc pháp luật Việt Nam. Tổ chức thành lập theo pháp luật Việt Nam thì phải thỏa mãn các điều kiện về quy định thành lập theo Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp. Thứ hai: Nguồn vốn đầu tư Nguồn vốn đầu tư nước ngoài thực hiện đầu tư vào Việt Nam của nhà đầu tư nước ngoài thường là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và nguồn vốn đầu tư gián tiếp nước ngoài (FII). Do sự chênh lệch về vốn giữa các nước, có những nước thì thừa vốn trong khi đó một số nước khác thì lại thiếu vốn. Hiện tượng khác biệt này dẫn đến tình trạng dịch chuyển dòng vốn từ nơi dư thừa sang nơi khan hiếm. Vì chi phí sản xuất của các nước thừa vốn thường cao hơn các nước thiếu vốn nên nhà đầu tư thực hiện đầu tư nguồn vốn lớn nhằm để thu lại lợi nhuận cho hoạt động đầu tư của mình. Khi nhà đầu tư thực hiện đầu tư bằng nguồn vốn nước ngoài thì có thể thực hiện đầu tư bằng hình thức đầu tư trực tiếp hoặc đầu tư gián tiếp. Đầu tư trực tiếp thì nhà đầu tư nước ngoài thông qua các hình thức như: Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn nhà đầu tư nước ngoài; Tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; Đầu tư theo các hình thức hợp đồng BCC, BOT, BTO, BT; Đầu tư phát triển kinh doanh; Mua cổ phần, góp vốn để tham gia quản lý; Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp; Các hình thức đầu tư trực tiếp khác theo quy định. Đầu tư gián tiếp nước ngoài thông qua: Mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác; Thông qua quỹ đầu tư chứng khoán; Thông qua các định chế tài chính trung gian khác. GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 15 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Thứ ba: Trình độ lao động và công nghệ kỹ thuật cao Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư vào Việt Nam thông thường sẽ đem những công nghệ kỹ thuật tiên tiến và người lao động có trình độ chuyên môn kỹ thuật cao vào làm việc. Trình độ lao động cao ở đây được hiểu là các chuyên gia, nhà quản lý có chuyên môn nghiệp vụ được đưa từ nước ngoài sang để phục vụ cho việc. Công nghệ kỹ thuật cao được hiểu là những khoa học kỹ thuật có hàm lượng cao về nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ, được tích hợp từ thành tựu khoa học và công nghệ hiện đại nhằm tạo ra sản phẩm có chất lượng, tính năng vượt trội, giá trị gia tăng cao và thân thiện với môi trường. Công nghệ, kỹ thuật cao đóng một vai trò rất quan trọng đối với việc hình thành ngành sản xuất, dịch vụ mới hoặc hiện đại hóa, công nghiệp hóa các ngành sản xuất, dịch vụ hiện có. Theo đó, công nghệ kỹ thuật cao của nhà đầu tư nước ngoài mang vào Việt Nam giúp thực hiện tốt hơn các hoạt động đầu tư của nhà đầu tư. Nhà đầu tư nước ngoài góp phần thúc đẩy chuyển giao công nghệ tiên tiến vào Việt Nam, phát triển các ngành kinh tế quan trọng của đất nước như viễn thông, thăm dò khai thác dầu khí, hóa chất, cơ khí chế tạo, tin học, ô tô, xe máy… Mặt khác, nhà đầu tư nước ngoài với nguồn lao động chất lượng cao, phương thức quản lý tiên tiến ngang tầm với các nước phát triển, được kết nối từng khâu với nhau có chất lượng lao động cực tốt. 1.2.3 Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam Một chủ thể muốn mang tiền, tài sản để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam trước tiên họ cần phải có dự án đầu tư. Theo đó, dự án đầu tư được hiểu là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại thì cũng có những yếu tố tương đồng với dự án đầu tư. Dự án nhà ở thương mại được hiểu là:12 Huỳnh Thị Ngọc Xuân, (2011), Luận văn Thạc sĩ: Quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án nhà ở thương mại, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh, tr 07 12 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 16 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI “Dự án nhà ở thương mại là dự án thương mại nhằm mục đích phát triển nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, thuê mua theo nhu cầu và cơ chế thị trường.” Theo đó dự án nhà ở do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện ở Việt Nam được hiểu là dự án thương mại nhằm mục đích phát triển nhà ở do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện xây dựng theo nhu cầu và cơ chế của thị trường. Dự án nhà ở trước hết nhằm phục vụ mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận của nhà đầu tư, sau đó góp phần phát triển số lượng nhà ở. Khi muốn thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư nước ngoài cân nhắc xem xét về các đặc điểm như: Đặc điểm đầu tiên của dự án nhà ở thương mại đó là việc tuân thủ quy hoạch về phát triển dân số, đảm bảo các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phù hợp đi kèm. Đặc điểm thứ hai là do tác động môi trường, hầu hết các dự án nhà ở thương mại đều có nhu cầu sử dụng đất, đặc biệt là các dự án xây mới. Điều này dẫn đến việc một quỹ đất không nhỏ trước đây được sử dụng cho mục đích khác sẽ phải chuyển đổi sang mục đích xây dựng nhà ở, ngoài ra còn có vấn đề xử lý các nguồn chất thải từ sinh hoạt. Đặc điểm thứ ba là vấn đề an toàn đặc biệt với các công trình nhà ở cao tầng, bảo hành và bảo dưỡng công trình. Đặc điểm thứ tư là do khung pháp lý cho việc thực hiện dự án nhà ở thương mại. Khung pháp lý có vai trò quan trọng trong việc thực hiện dự án nhà ở thương mại. Đặc điểm thứ năm là hiệu quả của dự án, hay lợi nhuận mà dự án. Đây là yếu tố quyết định thực hiện dự án nhà ở thương mại. Đặc điểm thứ sau là bảo đảm sự hình thành và phát triển kinh tế - xã hội gắn với sự phát triển bền vững, phù hợp phong tục, tập quán, nâng cao điều kiện sống của người dân. GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 17 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 1.3 Tầm quan trọng của quy định pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của nhà đầu tư nước ngoài “Quan hệ pháp luật thuộc kiến trúc thượng tầng và phụ thuộc cơ sở hạ tầng. Các quan hệ pháp luật phát triển, biến đổi của quan hệ sản xuất và phục vụ quan hệ sản xuất. Mặc dù phụ thuộc vào các quan hệ sản xuất nhưng quan hệ pháp luật cũng có ảnh hưởng rất lớn tới sự phát triển của cơ sở hạ tầng”.13 Quan hệ pháp luật hay quy định pháp luật có tầm quan trọng cốt yếu trong việc điều chỉnh hành vi xã hội. Trong hoạt động đầu tư xây dựng thì quy định pháp luật góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế thông qua những điều chỉnh xã hội của luật pháp. Năm 2007 là một năm đánh dấu sự thay đổi của xã hội Việt Nam nói chung, đời sống pháp luật của Việt Nam nói riêng. Thông qua sự kiện gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), các văn bản quy phạm pháp luật như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành từng bước ra đời cũng như hoàn thiện để phù hợp với xu hướng chung của thế giới. 1.3.1 Tầm quan trọng dưới góc độ quản lý Nhà nước Dưới góc độ quản lý Nhà nước thì những quy định pháp luật có vai trò quan trọng mật thiết trong công tác quản lý một cách tổng thể thị trường bất động sản cũng như hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở thương mại. Những đóng góp thiết thực của quy định pháp luật trong hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của nhà đầu tư nước ngoài mang lại dưới góc độ quản lý Nhà nước gồm các yếu tố chính như: Nhà nước thực hiện hoạt động quản lý các dự án đầu tư được dễ dàng hơn; Góp phần tăng trưởng nền kinh tế quốc dân; Góp phần cải thiện thị trường bất động sản và tạo nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước. Trước hết: Nhà nước thực hiện hoạt động quản lý các dự án đầu tư được dễ dàng hơn Nhà nước tạo lập khung pháp lý cho thị trường bất động sản nói chung, đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nói riêng. Các quy phạm pháp luật được ban hành có Nguyễn Minh Đoan, (2010), Giáo trình Lý luận về Nhà nước và pháp luật, NXB Chính Trị Quốc Gia Sự Thật, Hà Nội, tr 372 13 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 18 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI tác động to lớn đến hoạt động quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản, đầu tư xây dựng nhà ở thương mại góp phần cho Nhà nước quản lý tốt các dự án đầu tư. Từ quy định của hoạt động thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đến các quy định về thực hiện dự án đầu tư, quy định về hoạt động huy động vốn, tiếp cận quyền sử dụng đất... Những khuôn khổ pháp lý phù hợp giúp cho thị trường phát triển lành mạnh, góp phần vào thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản. Thứ hai: Góp phần tăng trưởng nền kinh tế quốc dân Quy định pháp luật được hoàn thiện dưới góc độ quản lý Nhà nước góp phần tăng trường nền kinh tế quốc dân. Quy định ban hành góp phần tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho nhà đầu tư, từ đó tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện hoạt động đầu tư vào Việt Nam được dễ dàng hơn. Mặc dù tình hình kinh tế thế giới cũng như trong nước nói chung đang gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản, nhưng lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn chiếm tỉ trọng lớn trong tổng vốn đầu tư đăng ký từ ngày 01/01/2007 đến ngày 04/04/2013. Cụ thể là chiếm 44,11% trong tổng vốn đầu tư đăng ký là 7,3 tỷ đô-la Mỹ, tương đương 122.570,78 tỷ đồng Việt Nam.14 Nhà đầu tư được tham gia vào các dự án phát triển nhà ở ngày càng sâu rộng, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế đất nước. Mặt khác, thông qua vai trò định hướng, điều tiết vĩ mô của Nhà nước đối với thị trường bất động sản bằng các quy định pháp luật để thị trường bất động sản phát triển mạnh và bền vững hơn. Thứ ba: Góp phần cải thiện thị trường bất động sản và tạo nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản phục hồi là bởi giá bất động sản nhà ở đã được điều chỉnh sát với nhu cầu của thị trường. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, tăng cường thông tin, tiếp thị nên tiêu thụ được nhiều hơn. Ngoài ra, các điều kiện kinh tế vĩ mô được cải thiện cũng sẽ hỗ trợ cho thị trường bất động sản. Các Luật Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh, (2013), Báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Thành phố Hồ Chí Minh. 14 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 19 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi, Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi, nhiều cơ chế ưu đãi như giảm thuế thu nhập doanh nghiệp... cũng sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản trong năm nay.15 Quy định đầu tư tạo lập nhà ở thương mại nhằm tăng nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước bằng các quy định của các Luật Thuế. Cụ thể như quy định trong Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp quy định về người nộp thuế, thu nhập chịu thuế, thu nhập được miễn thuế, căn cứ tính thuế, phương pháp tính thuế và ưu đãi thuế suất đối với doanh nghiệp. Từ đó xác định rõ ràng về những khoản nghĩa vụ đối với Nhà nước mà một doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng phải hoàn thành đối với Nhà nước để làm tăng thu Ngân sách Nhà nước. 1.3.2 Tầm quan trọng dưới góc độ nhà đầu tư Dưới góc độ nhà đầu tư nước ngoài thì quy định pháp luật về những ưu đãi mà nhà đầu tư được hưởng bao gồm như: Ưu đãi về chính sách tài chính; Ưu đãi về chính sách đất đai; Ưu đãi về cơ chế bình đẳng giữa các chủ thể trong kinh doanh bất động sản, thông qua hoạt động khuyến khích đầu tư của Nhà nước... Thứ nhất: Nhà đầu tư được ưu đãi về chính sách tài chính Nhà đầu tư được Nhà nước ưu đãi về chính sách tài chính. Ưu đãi về thuế là chính sách được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm nhất khi thực hiện hoạt động đầu tư trực tiếp tại Việt Nam. Lộ trình điều chỉnh thuế thu nhập doanh nghiệp từ 32% (1997) cho đến 25% (2009) và gần đây nhất là 22% (có hiệu lực từ 01/01/2014) và 20% (sẽ có hiệu lực từ 01/01/2016) đã tạo một bước tiến lớn giúp các doanh nghiệp trong và ngoài nước hào hứng hơn với việc tiến hành kinh doanh trong bối cảnh kinh tế hiện nay. Mặt khác, quy định pháp luật về Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp cũng quy định về mức thuế suất ưu đãi, thời gian miễn thuế, giảm thuế đối với các doanh nghiệp thành lập mới từ dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn... Bên cạnh đó, thuế xuất nhập khẩu cũng góp một phần tạo nên một Báo Diễn đàn Doanh nghiệp: Bộ trưởng xây dựng lý giải nguyên nhân bất động sản phục hồi, http://dddn.com.vn/bat-dong-san/bo-truong-xay-dung-ly-giai-nguyen-nhan-bat-dong-san-phuc-hoi20140325014540838.htm truy cập ngày 08 tháng 7 năm 2014 15 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 20 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI môi trường thuận lợi, hấp dẫn cho các nhà đầu tư.16 Theo đó, Luật Thuế xuất nhập khẩu cho phép miễn thuế trong các trường hợp: Hàng hoá nhập khẩu để tạo tài sản cố định của dự án khuyến khích đầu tư, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA), nguyên liệu, vật tư, linh kiện nhập khẩu để sản xuất của các dự án thuộc danh mục lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư. Ngoài ra thì, các tổ chức tín dụng của Nhà nước cho vay ưu đãi đối với các dự án đầu tư xây dựng. Điển hình gần đây nhất là gói hổ trợ 30.000 tỉ đồng của Chính phủ cho thị trường bất động sản. Hai là: Nhà đầu tư được ưu đãi về tiếp cận quyền sử dụng đất Bên cạnh những ưu đãi về chính sách tài chính mà nhà đầu tư nước ngoài được hưởng khi đầu tư vào Việt Nam, thì Nhà nước Việt Nam cũng tăng cường ưu đãi cho nhà đầu tư được tiếp cận quyền sử dụng đất. Nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh nói chung và hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, tạo lập nhà ở nói riêng. Hoạt động của các nhà đầu tư nước ngoài được pháp luật Việt Nam khuyến khích và bảo hộ. Nhà nước cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được giao đất, cho thuê đất với thời hạn lên đến 50 năm, trường hợp vốn đầu tư lớn, khả năng thu hồi vốn chậm thì có thể gia hạn thời gian lên đến 70 năm. “Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời gian của dự án; Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài”.17 Quy định về đất đai của Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp khi thực hiện đầu tư vào Việt Nam, tạo niềm tin cho nhà đầu tư về tính ổn định, thời gian lâu dài của dự án đầu tư cũng như những quan tâm nhất định của Nhà nước đối với nhà đầu tư. Ngoài thời hạn sử dụng đất thì Nhà nước còn ưu đãi về miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và có thể sử dụng quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng, các tổ chức tín dụng đối với diện tích đất được giao hoặc cho thuê. Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam: Những chính sách ưu đãi đầu tư tại Việt Nam http://www.vcci.com.vn/phap-luat/20130723103054315/nhung-chinh-sach-uu-dai-dau-tu-tai-viet-nam.htm truy cập ngày 09 tháng 9 năm 2014 17 Khoản 3, Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 16 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 21 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Ba là: Nhà đầu tư được ưu đãi về cơ chế pháp lý Nhà nước có chính sách khuyến khích đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, chính sách này được ghi nhận rất rõ ràng tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Cơ chế pháp lý bình đẳng trong hoạt động kinh doanh bất động sản được xác lập. Mọi chủ thể đầu tư không phân biệt đó là nhà đầu tư trong nước hay nhà đầu tư nước ngoài đều được tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản (Điều 2 Luật Kinh doanh bất động sản). Đồng thời hoạt động của nhà đầu tư phải chịu sự quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được áp dụng cho mọi chủ thể kinh doanh bất động sản.18 Kết luận Chương 1 Trong Chương 1, Người viết đã tìm hiểu những khái niệm, đặc điểm cũng như vai trò của nhà ở, nhà ở thương mại và nhà đầu tư nước ngoài. “Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường”. Nhà ở thương mại mang những đặc trưng riêng biệt của một loại hình nhà ở và mang đầy đủ tính chất của một bất động sản như: Đặc tính cố định về vị trí và không có khả năng di dời, đặc tính cá biệt và khan hiếm, đặc tính thị hiếu và tâm lý, đặc tính ảnh hưởng qua lại lẫn nhau, đặc tính chịu tác động và chi phối bởi pháp luật của Nhà nước. Ngoài ra, Người viết còn tập trung nghiên cứu về hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở thương mại của nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam. Nhà đầu tư nước ngoài là một khái niệm phức tạp trong hệ thống pháp luật Việt Nam, được điều chỉnh bởi nhiều đạo luật khác nhau như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản... Theo đó, nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện bỏ vốn để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam. Nguyễn Ngọc Minh, (2010), Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam dưới góc độ nhà đầu tư nước ngoài, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, tháng 7 năm 2010. 18 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 22 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án nhà ở thương mại ở Việt Nam được hiểu là dự án thương mại nhằm mục đích phát triển nhà ở do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện xây dựng theo nhu cầu và cơ chế của thị trường. Từ những khái niệm, đặc điểm mà Người viết đã đưa ra. Từ đó, khẳng định tầm quan trọng của quy định pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại dưới góc độ nhà đầu tư nước ngoài cũng như đối với hoạt động quản lý Nhà nước để Người viết có thêm những cơ sở khẳng định vai trò, tầm quan trọng của quy định pháp luật mà Người viết nghiên cứu. GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 23 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI - THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN Trong Chương 2 này Người viết trình bày về quy định của pháp luật Việt Nam về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư nước ngoài như cơ sở pháp lý về thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư nước ngoài và hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư. Qua đó nhìn nhận những thực trạng của quy định pháp luật về các vấn đề trên và đưa ra một số giải pháp hoàn thiện trên cơ sở nghiên cứu của Người viết. 2.1 Quy định pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư nước ngoài “Công dân có quyền có chổ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật”.19 Có thể thấy rằng hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở là một trong những hoạt động phổ biến của của con người nhằm phục vụ nhu cầu có nhà ở của công dân và được Nhà nước công nhận và đảm bảo. Tuy nhiên, do điều kiện về công việc hay thời gian không cho phép nên nhiều cá nhân, tổ chức muốn sở hữu nhà ở thường lựa chọn hình thức mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở thông qua các dự án nhà ở thương mại mà doanh nghiệp trong và ngoài nước có chức năng kinh doanh bất động sản đã tạo lập thay cho tự mình thực hiện. Hiện tại quy định về hoạt đồng này còn nhiều vấn đề vướng mắc, nên Người viết thấy rằng quy định này cần được điều chỉnh và nghiên cứu. Hiện nay, Nhà nước đang xác lập cơ chế pháp lý bình đẳng cho mọi chủ thể đầu tư, không phân biệt đó là nhà đầu tư trong nước hay nước ngoài. Điều này góp phần vào việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào hoạt động đầu tư nhà ở tại Việt Nam, thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà ở. Bên cạnh đó, vẫn còn có những điểm hạn chế của hệ thống pháp luật, những quy định chưa thật sát với thực tế, thiếu tính thống nhất và đồng bộ cần được cải thiện. 19 Điều 4 Luật Nhà ở năm 2005 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 24 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 2.1.1 Cơ sở pháp lý thành lập doanh nghiệp Khi nhà đầu tư nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam thì bắt buộc trước tiên nhà đầu tư phải có dự án đầu tư và thực hiện đầu tư theo pháp luật về đầu tư. Sau khi thực hoàn tất thủ tục của hoạt động đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài muốn thực hiện kinh doanh bất động sản phải thực hiện đăng ký hoạt động kinh doanh bất động sản và phải tuân thủ các điều kiện như về vốn pháp định, phạm vi kinh doanh và năng lực tài chính được quy định của ngành nghề kinh doanh bất động sản. 2.1.1.1 Vốn pháp định kinh doanh bất động sản Luật doanh nghiệp đã xác định trường hợp doanh nghiệp kinh doanh các ngành nghề kinh doanh có điều kiện mà điều kiện đó được thể hiện dưới dạng vốn pháp định thì doanh nghiệp phải đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định thì mới được thành lập và hoạt động kinh doanh. Vốn pháp định được hiểu là mức vốn tối thiểu phải có theo quy định của pháp luật để thành lập doanh nghiệp.20 Nhà nước sẽ đặt ra mức vốn tối thiểu mà doanh nghiệp cần phải có, như mức sàn chung bắt buộc doanh nghiệp phải thoả mãn thì mới có thể hoạt động nhằm đảm bảo cho những hoạt động về sau. Là một trong những ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Ngành kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nói riêng ngoài chịu sự chi phối của luật doanh nghiệp và luật đầu tư về điều kiện thành lập doanh nghiệp, cũng như điều kiện để đăng ký đầu tư, thì còn phải thoả mãn quy định về ngành nghề kinh doanh có điều kiện được quy định bởi pháp luật chuyên ngành là Luật Kinh doanh bất động sản. Quy định về mức vốn pháp định hiện nay theo pháp luật Việt Nam không phân biệt chủ thể là nhà đầu tư trong nước hay nhà đầu tư nước ngoài. Theo đó, mức vốn pháp định về thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật là 6 tỷ đồng Việt Nam.21 20 21 Khoản 7, Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2005 Khoản 1, Điều 3 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 25 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có sự quy định thay đổi về mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện tại từ 6 tỷ đồng lên 50 tỷ đồng.22 Nếu so sánh giữa hai quy định về mức vốn pháp định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành với Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi thì đều có những mặt thuận lợi và bất lợi riêng của mỗi quy định. Nếu ở quy định về mức vốn theo quy định hiện hành là 6 tỷ đồng thì doanh nghiệp có thể dễ dàng đăng kí thực hiện được hoạt động kinh doanh bất động sản, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư có địa vị pháp lý rõ ràng khi thực hiện hoạt động đối với các doanh nghiệp có số vốn không lớn. Ngược lại, do quy định là mức vốn khá thấp, trong khi để thực hiện dự án nhà ở thì đòi hỏi phải thực hiện với quy mô vốn rất lớn. Vì thế cũng nảy sinh những khó khăn nhất định. Còn ở quy định trong Dự thảo quy định mức vốn pháp định là 50 tỷ đồng, trước hết ta thấy quy định mức vốn này nhằm giới hạn năng lực tài chính của nhà đầu tư buộc nhà đầu tư phải có năng lực tài chính tốt để có thể thực hiện tốt các dự án của mình. Nhưng như thế cũng gây ra những khó khăn nhất định cho nhà đầu tư trong nước, vì hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước đều là những doanh nghiệp vừa và nhỏ. Như thế sẽ gây khó khăn cho các doanh nghiệp khi phải thực hiện theo quy định nâng mức vốn pháp định của doanh nghiệp lên 50 tỷ. 2.1.1.2 Phạm vi kinh doanh các loại hình nhà ở Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định về phạm vi kinh doanh bất động sản. Đối với tổ chức cá nhân trong nước được phép thực hiện kinh doanh trong phạm vi sau: Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Mua bán nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; Đầu tư cải tạo đất và công trình hạ tầng trên đất để cho thuê đất đã có hạ tầng; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại. Đối với tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép thực hiện kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau: Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất để cho thuê đất đã có hạ tầng. 22 Khoản 1, Điều 8 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 26 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Theo Người viết, trong tình hình hiện tại thì quy định về phạm vi kinh doanh bất động sản giữa nhà đầu tư trong nước với nhà đầu tư nước ngoài như hiện nay là hợp lý. Ta có thể thấy, về năng lực hoạt động cũng như năng lực tài chính của các nhà đầu tư trong nước còn khá thấp, nếu cạnh tranh với các doanh nghiệp ngoài nước thì khó có thể cạnh tranh đồng đều được. Mặt khác, ngành kinh doanh doanh bất động sản là một ngành nghề đòi hỏi vốn đầu tư lớn, thời gian đầu tư dài. Do đó, Nhà nước mong muốn chủ thể đầu tư nước ngoài khi thực hiện đầu tư vào Việt Nam phải mang lại một lợi ích nhất định cho xã hội Việt Nam. Cụ thể tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định mở rộng phạm vi kinh doanh của nhà đầu tư nước ngoài được thực hiện tất cả các hoạt động kinh doanh bất động sản như nhà đầu tư trong nước “Đầu tư xây dựng nhà ở trên đất được Nhà nước giao để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, cho thuê mua; Đầu tư xây dựng các loại nhà, công trình xây dựng trên đất được Nhà nước cho thuê để bán, cho thuê, cho thuê mua; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất trong các dự án bất động sản của các chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao dự án cho phép; Mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng trên đất thuê để cho thuê, cho thuê mua; Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; Đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật; Thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật để cho thuê lại”.23 Điều này cho thấy với sự hội nhập ngày càng sâu rộng của nền kinh tế thì doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cũng đã có những tiến bộ so với thế giới. Nhà nước bắt đầu tiến hành mở rộng phạm vi hoạt động của chủ thể nước ngoài để phù hợp với xu thế hội nhập kinh tế thế giới theo lộ trình mà Việt Nam đã cam kết. 2.1.1.3 Năng lực tài chính của chủ đầu tư Năng lực tài chính của chủ đầu tư được quy định tại Điều 12 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Theo quy định này thì để thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại trước tiên doanh nghiệp phải có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đầu tư có hoạt động kinh doanh bất động sản và có đủ vốn pháp định theo pháp luật Việt Nam. Về vốn thuộc sở hữu của nhà đầu tư để thực hiện dự án 23 Khoản 3, Điều 7 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 27 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI không thấp hơn 15% tổng mức vốn đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20ha và phải có tối thiểu 20% tổng mức vốn đầu tư đối với dự án có quy mô từ 20ha trở lên. Theo quy định ở Nghị định số 71/2010/NĐ-CP lại không quy định rõ về mức vốn tự có là 15% hoặc 20% là quy định cho từng dự án nhà ở hay cho các dự án mà nhà đầu tư tham gia thực hiện. Tuy nhiên, tại Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định về năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp là mức vốn của từng dự án được phê duyệt. Như vậy, trong hai Nghị định số 153/2007/NĐ-CP và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP cùng điều chỉnh về năng lực tài chính lại quy định không trùng khớp với nhau. Điều này dẫn đến việc sẽ có nhiều cách hiểu khác nhau về quy định năng lực tài chính của chủ đầu tư. Khi nhà đầu tư thực hiện dự án phát triển nhà ở, thì có thể cùng một thời điểm nhà đầu tư đảm nhận nhiều dự án, nếu hiểu quy định theo mức vốn cho tất cả các dự án mà đầu tư tham gia thực hiện thì mức vốn là rất thấp và nhà đầu tư khó có thể thực hiện tốt dự án đó. Theo Người viết thì cách hiểu theo quan điểm của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP về năng lực tài chính của chủ đầu tư phải đảm bảo mức vốn tối thiểu cho từng dự án là hợp lý hơn cả. Vì theo quy định này, bắt buộc nhà đầu tư phải đáp ứng đúng mức vốn cho từng dự án mà mình thực hiện, hạn chế được trường hợp thiếu nguồn vốn khi bắt đầu thực hiện dự án. 2.1.2 Quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư. Bất kỳ dự án đầu tư phát triển nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này không thể thực hiện được. Khi thực hiện dự án để thực hiện quyết định đầu tư, dù con số tài chính có thuyết phục đến mấy mà vấn đề tiếp cận quyền sử dụng đất đai không có lời giải thì dự án đó xem như phá sản. Như vậy có thể thấy rằng, đất đai có vai trò quyết định cốt yếu trong vấn đề chủ đầu tư có thể thực hiện dự án của mình hay không quan trọng nằm ở hoạt động có nguồn quỹ đất để thực hiện hay không. Đối với nhà đầu tư nước ngoài cũng không ngoại lệ. Khi nhà đầu tư nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư vào thị trường Việt Nam thì ngoài tiềm lực tài chính thì yếu tố tiếp cận quyền sử dụng đất cũng đóng vai trò rất quan trọng trong việc thực hiện dự án. Nguồn đất để phát triển dự án nhà ở thương mại là nguồn đất GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 28 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI mà “Tổ chức, cá nhân được sử dụng đất do Nhà nước giao, cho thuê hoặc do nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức cá nhân khác theo quy định của pháp luật về đất đai để đầu tư phát triển nhà ở thương mại”.24 Như vậy, quỹ đất để phát triển nhà ở thương mại có các nguồn chủ yếu. Thứ nhất là do nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án. Thứ hai là nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu dự án nhà ở hoặc đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Thứ ba là thông qua hình thức góp vốn quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. 2.1.2.1 Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại Khái niệm hoạt động giao đất, cho thuê đất ra đời cùng với sự ra đời của Luật Đất đai. Khái niệm giao đất xuất hiện lần đầu tiên trong Luật Đất đai năm 1987. Khái niệm cho thuê đất thì xuất hiện muộn hơn, khái niệm cho thuê được đưa vào Luật Đất đai năm 1993. Theo các Luật này25 thì giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, được giải thích là một hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao thực tế trên đất và quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Có thể thấy khái niệm này còn rất chung chung vì thiếu những ràng buộc mang tính pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Tuy nhiên đây cũng là cơ sở để khắc phục những hạn chế trong các văn bản luật về đất đai sau này. Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã khắc phục hạn chế của luật cũ, đã đưa ra khái niệm về công tác giao và cho thuê đất. Hai khái niệm này vẫn được duy trì ở Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể: Về hoạt động giao đất: Nhà nước giao quyền sử dụng đất (Sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng.26 Về hoạt động cho thuê đất: Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (Sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.27 Khoản 1, Điều 37 Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi bổ sung năm 2009 Luật Đât đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993 26 Khoản 7, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 27 Khoản 8, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 24 25 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 29 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Khi phân tích khái niệm giao đất và cho thuê đất, ta thấy rằng giữa câu từ mà Luật Đất đai xác định là khác nhau. Ở khái niệm giao đất thì “Nhà nước ban hành quyết định giao đất” và ở khái niệm cho thuê đất thì “Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền”. Nhưng bản chất thì hoàn toàn giống nhau, vẫn là Nhà nước ra quyết định hành chính để tiến hành giao đất và cho thuê đất đối với đối tượng có nhu cầu sử dụng. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Các quyền đối với đất đai bao gồm quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Theo quy định của Luật Đất đai thì Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng cho người sử dụng. Như vậy, bản chất của việc giao đất, cho thuê đất là Nhà nước trao lại quyền sử dụng cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng. Vì thế mà người được giao đất, cho thuê đất không có quyền định đoạt đối với diện tích đất được giao, cho thuê mà chỉ được quyền sử dụng, khai thác công năng và các nguồn lợi từ diện tích đất được giao hoặc cho thuê đó. Để tạo căn cứ pháp lý cho việc giao và cho thuê này, Nhà nước quy định các quyền năng cụ thể của quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho người sử dụng đất khai thác đầy đủ các lợi ích từ đất đai và cũng là căn cứ để người sử dụng thực hiện các nghĩa vụ của mình đối với việc giao đất, cho thuê đất. Ngoài các quyền chung trong sử dụng đất, người được giao đất cho thuê đất có các quyền gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; Quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Hình thức giao đất: Theo quy định tại Điều 54, 55 Luật Đất đai năm 2013 thì có hai hình thức giao đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất. Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án nhà ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Hình thức cho thuê đất: Cũng tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 có hai hình thức cho thuê đất là cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần. Đối với nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án nhà ở để cho thuê thì được áp dụng cả 02 hình thức là trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 30 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI một lần cho cả thời gian thuê, tùy theo sự lựa chọn của nhà đầu tư nước ngoài. Trường hợp xây dựng nhà ở để bán mà nhà đầu tư nước ngoài thực hiện thì chỉ được phép chọn một hình thức là trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Nhà nước quy định về điều kiện để được giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư phải có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Phải thực hiện ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.28 Cũng theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết Luật Đất đai năm 2013 (Sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐCP) về các trường hợp dự án có đất được áp dụng và năng lực tài chính của nhà đầu tư để thực hiện dự án. Quy định trong Nghị định này tương đồng với quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP về năng lực tài chính của nhà đầu tư. Về thẩm quyền chấp thuận giao đất, cho thuê đất: Đối với nhà đầu tư nước ngoài thì thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thuộc về Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Về thời hạn giao đất, cho thuê đất: Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư nước ngoài là 50 năm để thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp vốn đầu tư lớn, khả năng thu hồi vốn chậm thì được gia hạn tối đa không quá 70 năm29 để thực hiện dự án. Thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất được quy định tại Điều 195 Luật Đất đai năm 2013. Để có được đất nhằm thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại thì nhà đầu tư phải tuân theo những trình tự thủ tục được quy định trong Luật Đất đai cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành. Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất được quy định tại Luật Đất đai, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT như sau: Bước 1: Nhà đầu tư thực hiện nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường. Hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất gồm: Đơn xin giao đất, cho thuê đất; Bản sao giấy 28 29 Khoản 3, Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Khoản 3, Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 31 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư; Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; Thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3, Điều 58 Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.30 Bước 2: Hồ sơ hợp lệ. Sở Tài nguyên và Môi trường trình Uỷ ban Nhân dân tỉnh ra quyết định chấp thuận giao đất hoặc cho thuê đất đối với chủ đầu tư. Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, trong vòng 03 ngày Sở Tài nguyên và Môi trường thông báo cho chủ đầu tư yêu cầu bổ sung hồ sơ hợp lệ. Bước 3: Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh xem xét đệ trình của Sở Tài nguyên và Môi trường và ra quyết định. Uỷ ban Nhân dân tỉnh chấp thuận đệ trình. Nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính. Nhà đầu tư nhận quyết định chấp thuận việc xin giao đất hoặc cho thuê đất của Uỷ ban Nhân dân tỉnh. Thời hạn thực hiện là không qua 20 ngày (không kể thời gian giải phóng mặt bằng; Không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư). Không quá 35 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn. 2.1.2.2 Góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại Hiện nay, để thực hiện dự án nhà ở thương mại nhà đầu tư nước ngoài có thể nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các đối tác có quyền sử dụng đất được phép góp vốn theo quy định của pháp luật về đất đai. Có hai trường hợp thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất là: Góp vốn hình thành pháp nhân mới và góp vốn không hình thành pháp nhân mới. Góp vốn hình thành pháp nhân mới: Thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại có hình thành pháp nhân mới trong trường hợp này là việc các bên thực hiện góp vốn để hình thành một pháp nhân thuộc sở hữu chung của các nhà đầu tư. Một bên là nhà đầu tư nước ngoài, bên còn lại là bên có quyền sử dụng đất thực hiện góp vốn (Bao gồm tổ chức, cá nhân trong nước hoặc tổ chức nước ngoài có quyền sử dụng 30 Khoản 1, Điều 3 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 32 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI đất được nhà nước giao, cho thuê đất). Bên góp vốn khi đó trở thành thành viên của pháp nhân mới được thành và có các quyền tham gia vào quyết định các chiến lược kinh doanh. Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất thông qua hình thành pháp nhân mới được xem là hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất phổ biến trên thực tế, bên góp vốn phải chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận góp vốn là pháp nhân mới được hình thành. Khi góp vốn bằng hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất thì việc định đoạt quyền sử dụng đất phụ thuộc hoàn toàn vào quyết định của pháp nhân mới và bên góp vốn vẫn có quyền can thiệp với tư cách là đồng sở hữu của pháp nhân mới. Góp vốn không hình thành pháp nhân mới: Việc liên doanh trong trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất không hình thành pháp nhân mới cũng giống như trường hợp góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hình thành pháp nhân mới. Cả hai trường hợp đều dựa vào những thỏa thuận thông qua hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất giữa bên góp vốn với nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, trường hợp góp vốn không hình pháp nhân mới thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh sẽ không có sự thay đổi về chủ thể sử dụng đất vì không có sự dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn. Bên góp vốn chỉ tạm thời giao quyền sử dụng đất vào sử dụng chung với bên nhận góp vốn, do đó việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được đặt ra mà chỉ có việc cập nhật việc đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính của cơ quan có thẩm quyền và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 2.1.2.3 Tham gia đấu thầu dự án nhà ở thương mại hoặc đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại Trong nền kinh tế thị trường, việc đấu thầu hay đấu giá là hoạt động phù hợp được đánh giá cao vì nó tuân thủ quy luật khách quan của thị trường như quy luật cung - cầu, quy luật giá cả - giá trị. Thông qua đấu thầu hoặc đấu giá, những người bán có cơ hội lựa chọn người mua phù hợp với mình. Trước đây khi pháp luật về đất đai chưa quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất, nhiều người thường có quan niệm rằng đấu thầu là việc chỉ dùng tiền của Nhà nước phục vụ cho yêu cầu của cơ quan Nhà nước. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở hiện hành thì hoạt động đấu thầu dự GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 33 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI án nhà ở thương mại khác với hoạt động đấu thầu để lựa chọn nhà thầu cung cấp dịch vụ tư vấn, mua sắm hàng hóa, xây lắp theo quy định của Luật Đấu thầu. Nguyên tắc chung trong hoạt động đấu thầu theo Luật Đấu thầu thì đấu thầu để tìm ra nhà thầu cung cấp dịch vụ tư vấn và mua sắm hàng hóa, xây lắp theo giá hời nhất, tức là người nào bỏ giá thấp nhất sẽ trúng thầu. Còn ngược lại, trong đấu thầu dự án nhà ở thương mại thì đấu thầu là để tìm ra người bỏ giá cao nhất, có năng lực tài chính và các năng lực khác phù hợp yêu cầu của dự án. Bởi vậy, trong hoạt động đấu thầu và đấu giá mục tiêu cạnh tranh đang được chú trọng, bởi có cạnh tranh thì mới có động lực để sáng tạo, cải tiến, kích thích người mua đưa ra các yêu cầu phù hợp với người bán. Thực tiễn minh chứng rằng từ khi đặt ra quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì cũng đã loại bỏ dần cơ chế xin - cho và tình trạng tham nhũng do độc quyền trong cơ chế giao đất, cho thuê đất cũng được khắc phục. Hiện nay, cơ sở pháp lý đặt ra bắt buộc đối với việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đó là phải thực hiện thông qua: Đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại khu vực chưa thực hiện giải phóng mặt bằng theo quy định về đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại tại Điều 14 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Bên cạnh hoạt động đấu thầu dự án nhà ở thương mại, đấu giá quyền sử dụng đất cũng đã và đang được chú trọng và phát huy trên thực tế, nhằm dần hạn chế tình trạng tiêu cực xảy ra. Hiện tại, Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi bổ sung năm 2009 cũng đã quy định bắt buộc đối với các dự án nhà ở thương mại có từ hai tổ chức, cá nhân trở lên đăng ký tham gia làm chủ đầu tư thì phải thực hiện đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư. Việc chuyển quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở hoặc dự án khu đô thị mới đã đầu tư xây dựng hạ tầng phải đảm bảo công khai và thực hiện theo phương thức đấu giá quy định tại Khoản 2, Điều 37 Luật Nhà ở.31 Đấu thầu quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại: Hiện nay hoạt động đấu thầu để thực hiện dự án nhà ở thương mại đã được quy định cụ thể thông qua các quy định của pháp luật như: Quy định tại Luật Đấu Huỳnh Thị Ngọc Xuân, (2011), Luận văn Thạc sĩ: Quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án nhà ở thương mại, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh, tr 26 31 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 34 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI thầu năm 2013 về lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Quy định tại Luật Đất đai năm 2003, cũng như quy định tại Luật Đất đai năm 2013 hiện hành về đấu thầu quyền sử dụng đất. Quy định tại Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi bổ sung năm 2009 và các văn bản hướng dẫn thi hành về thực hiện đấu thầu để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Có thể nói rằng hoạt động đấu thầu dự án nhà ở thương mại là hoạt động khá mới mẻ theo quy định pháp luật về nhà đất nói chung và đang được manh nha trên thị trường bất động sản nói riêng. Từ khi Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ra đời và có hiệu lực thi hành cho đến nay, vẫn chưa có nhiều dự án nhà ở được tiến hành thông qua theo thủ tục đấu thầu dự án lựa chọn chủ đầu tư. Thời gian gần đây nhiều địa phương đã có thông báo chính thức về việc tìm kiếm chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại trên Cổng thông tin điện tử của Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh và Sở Xây dựng theo quy định tại Khoản 1, Điều 14 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP nhưng hầu hết cũng chỉ có những dự án được xem là nhỏ - lẻ thông báo mời gọi chủ đầu tư thực hiện dự án nhà thương mại. Đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại: Đấu giá quyền sử dụng đất được xem là một bước tiến, đột phá trong khâu Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Quyền sử dụng đất được xem là một loại tài sản và phải bán đấu giá theo quy định pháp luật về đất đai, đồng thời để tránh được những tiêu cực phát sinh và hạn chế của việc xin - cho giữa cơ quan Nhà nước với người sử dụng đất. Vì thực chất của việc đấu giá quyền sử dụng đất là Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng, khách quan cho mọi tổ chức, cá nhân kèm với điều kiện phải có dự án đầu tư hiệu quả, phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nhờ đó, các bên tham gia có thể được sử dụng đất tại các vị trí thuận lợi và phù hợp với nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án, còn Nhà nước sẽ thu được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất một lần cao hơn so với khung giá quy định.32 Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, nhà đầu tư nước ngoài có thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án. Như vậy, nhà đầu tư nước ngoài có Huỳnh Thị Ngọc Xuân, (2011), Luận văn Thạc sĩ: Quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án nhà ở thương mại, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh, tr 28 32 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 35 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng và cho thuê đất thu tiền hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê. Việc thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất trong điều kiện phải tạo quỹ đất là công việc mang tính đặc thù, là một nhiệm vụ quản lý Nhà nước thuộc lĩnh vực tài chính về đất đai và không giống với đấu giá các loại tài sản khác. Thực tế, lúc đầu đất đai thuộc quyền sử dụng của người đang sử dụng đất, muốn có đất đấu giá, Nhà nước phải thực hiện thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hổ trợ, tái định cư và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khi đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi theo Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Vì thế nên việc tạo ra được quỹ đất sạch không phải là vấn đề đơn giản, mà cần được xem xét cẩn trọng để không làm ảnh hưởng đến quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như quyền lợi của Nhà nước, tránh được những thất thoát do những hành vi tư lợi hoặc tắc trách gây ra. Đồng thời, để thu hút đầu tư cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội sẽ không thể thiếu sự bảo đảm cho nhà đầu tư sự an tâm và mục tiêu lợi nhuận đạt được trong quá trình đầu tư và kinh doanh. 2.1.3 Hoạt động huy động vốn của nhà đầu tư Trong bất cứ hoạt động đầu tư, kinh doanh thì nguồn vốn đóng vai trò không nhỏ trong việc quyết định sự thành bại của hoạt động đầu tư. Với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì nguồn vốn cũng đóng vai trò không ngoại lệ. Nếu như tiếp cận được quyền sử dụng đất được xem là mầm sống của hoạt động đầu tư thì nguồn vốn được xem là nguồn máu huyết để hoạt động đầu tư được vận hành trôi chảy. 2.1.3.1 Nguồn vốn huy động Dự án có thể triển khai nhanh, tốc độ thi công được đảm bảo, dự án hoàn thành theo đúng kế hoạch tất cả phụ thuộc vào nguồn vốn của dự án. Nguồn vốn huy động được hiểu là dòng tài chính mà nhà đầu tư được phép huy động từ các nguồn khác nhau và sử dụng để thực hiện cho dự án của mình theo quy định pháp luật. Nguồn vốn này đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện dự án của nhà đầu tư. Nguồn vốn huy động được quy định trong pháp luật về kinh doanh bất động sản, GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 36 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được huy động vốn từ những hình thức sau đây:33 Nguồn vốn của chủ đầu tư. Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác. Vốn vay của tổ chức tín dụng. Vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở Vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật Theo quy định tại Khoản 1, Điều 5 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 10 năm 2010 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (Sau đây gọi là Nghị định số 153/2007/NĐ-CP) quy định về điều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì “Đối với các dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt; Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư cho dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên đã được phê duyệt.” Quy định trên được thừa nhận ở Nghị định hướng dẫn thi hành chi tiết Luật Nhà ở. Tại Điểm b, Khoản 2, Điều 12 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì mức vốn tự có của chủ đầu tư để thực hiện dự án phải “Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên”. Ta thấy rằng, đây là một quy định mà Nhà nước bắt buộc nhà đầu tư phải có trước tiên để có thể thực hiện được dự án đầu tư xây dựng. Có 05 hình thức huy động vốn mà chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị mới mà chủ đầu tư phát triển dự án có thể huy động.34 Nhà đầu tư chỉ được huy động trong 05 hình thức này. 33 34 Điều 38 Luật Nhà ở 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 Khoản 1, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 37 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Thứ nhất: Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỷ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu Nhà đầu tư thực hiện huy động vốn theo hình thức vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư đang hoạt động tại Việt Nam thì thực hiện quy trình huy động vốn theo pháp luật về ngân hàng, tổ chức tín dụng. Đối với thực hiện huy động vốn qua hình thức phát hành trái phiếu thì nhà đầu tư phải thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và pháp luật về chứng khoán. Nhiều văn bản quy phạm pháp luật ban hành trong ngành ngân hàng điều chỉnh về quy định cho vay như Thông tư số 13/2010/TT-NHNN, Thông tư số 19/2010/TT-NHNN, Thông tư số 22/2011/TT-NHNN. Quy định tại Mục 5.6, Khoản 5, Điều 5 Thông tư số 13/2010/TT-NHNN quy định về những loại hình tài sản “Có” liên quan đến huy động vốn trong kinh doanh bất động sản. Theo đó, các khoản vay kinh doanh bất động sản có hệ số rủi ro bằng 250% “Các khoản cho vay để đầu tư chứng khoán; Các khoản cho vay các công ty chứng khoán; Các khoản cho vay nhằm mục đích kinh doanh bất động sản.” Do hệ số rủi ro trong vốn vay kinh doanh bất động sản là rất cao, lên đến 250% nên hầu hết các ngân hàng, tổ chức tín dụng hay các quỹ đầu tư rất e ngại trong việc cho nhà đầu tư vay vốn kinh doanh bất động sản. Đối với những nhà đầu tư dựa vào nguồn vốn vay từ tổ chức tín dụng để phát triển dự án của mình gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn. Thị trường bất động sản ảm đạm hơn, do thiếu nguồn vốn để thực hiện, có thời kì thị trường dường như bị đóng băng. Nhiều dự án đầu tư đang triển khai nhưng thiếu vốn, nhiều vốn đầu tư được huy động từ nguồn vay thương mại ngắn hạn, hàng hóa nhà ở ứ đọng mà các tổ chức tín dụng ngừng các khoản vay và đòi nợ cũ từ các nhà đầu tư nhà ở, nhiều nhà đầu tư lâm vào tình trạng có thể phá sản do hụt vốn. Thấy được tình hình đó, Chính phủ cũng như các Bộ, Ngành liên quan đã thực thi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho các doanh nghiệp, cũng như người tiêu dùng bất động sản nhằm cứu thị trường bất động sản ra khỏi tình trạng đóng băng trên.35 35 Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 38 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Thứ hai: Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II Trường hợp chủ đầu tư thực hiện huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II khi đáp ứng các điều kiện như sau: Khi chủ đầu tư đã thực hiện xong việc giải phóng mặt bằng của dự án và thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án thì được ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư cấp II. Sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án thì chủ đầu tư được phép ký hợp hồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II. Nếu chủ đầu tư cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I thì chỉ được ký hợp đồng huy động vốn khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, có thoả thuận trong hợp đồng về chủ đầu tư cấp II được phép huy động vốn để xây dựng nhà ở và có đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định. Đối với trường hợp chưa chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I sang chủ đầu tư cấp II thì việc huy động vốn thực hiện khi có sự đồng ý bằng văn bản của chủ đầu tư cấp I.36 Trong trường hợp huy động vốn này phải thông báo cho Sở Xây dựng ít nhất trước 15 ngày từ ngày huy động vốn. Văn bản thông báo phải ghi rõ hình thức huy động vốn, số vốn huy động và diện tích đất sẽ chuyển nhượng theo quy định. Thứ ba: Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân Nhà đầu tư ký hợp đồng văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với các tổ chức cá nhân thì tổ chức, cá nhân chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận khi đáp ứng điều kiện: 36 Khoản 9, Điều 8 Thông tư số 16/2010/TT-BXD GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 39 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở. Đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn, nêu rõ tên, địa chỉ của tổ chức, cá nhân tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, nếu có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải nêu rõ số lượng, loại nhà ở sẽ phân chia, tên và địa chỉ của tổ chức, cá nhân được phân chia nhà ở. Trong hợp đồng có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để xác nhận. Tại Điểm d, Khoản 3, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì “Trường hợp huy động vốn theo hình thức ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư mà trong hợp đồng có thoả thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (Tính trên tổng số lượng nhà ở thương mại của dự án cấp I hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập không phải là dự án cấp II) không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để xác nhận theo quy định tại Khoản 1, Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Số lượng nhà ở còn lại trong mỗi dự án này chủ đầu tư phải thực hiện bán, cho thuê theo đúng quy định pháp luật.” Trường hợp huy động vốn theo hình thức ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư, vấn đề huy động vốn góp của người mua bị hạn chế. Về quy định nhận sản phẩm khi góp vốn, hợp tác đầu tư tại Khoản 5, Điều 8 Thông tư số 16/2010/TT-BXD thì kể từ ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở (Quy định tại Điểm c, Khoản 1, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) một lần với số lượng một nhà ở biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư. Các trường hợp góp vốn còn lại thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu. GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 40 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Thứ tư: Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản Trong quá trình thực hiện huy động vốn. Nhà đầu tư thực hiện tạo lập thì nhà đầu tư có thể ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận. Khi các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì cần tuân thủ điều kiện như: Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh sau khi đã có dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới của dự án và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà. Trong hợp đồng có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để xác nhận. Trong trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh được phân chia sản phẩm là nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở được phân chia thì doanh nghiệp được phân chia không được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê mà do chủ đầu tư là bên có quyền sử dụng đất trực tiếp ký hợp đồng với người mua. Trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh đã nhận bàn giao nhà ở và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được phân chia thì được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở đã được phân chia đó. Thứ năm: Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo quy định pháp luật, hình thức huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở thông qua hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong hình thức này, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Trường hợp phải thông báo tại Điểm GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 41 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI e, Khoản 3, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì nhà đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn. Mức huy động vốn thông qua hình thức này không quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.37 Tại Dự thảo kỳ 7 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định cụ thể hơn về mức vốn huy động từ hình thức mua bán nhà hình thành trong tương lai như: Đối với nhà đầu tư trong nước thì: Trường hợp bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì việc thanh toán tiền do các bên thỏa thuận, phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản đó, nhưng trong mọi trường hợp bên bán không được thu quá 70% giá trị hợp đồng mua bán tính đến trước khi bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng và không được thu quá 95% giá trị hợp đồng mua bán tính đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đối với nhà đầu tư nước ngoài thì: Trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì không được thu quá 50% giá trị hợp đồng mua bán tính đến trước khi bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng và không được thu quá 95% giá trị hợp đồng mua bán tính đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.38 Ta thấy rằng, với Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định về mức vốn huy động trong trường hợp huy động vốn theo hình thức mua nhà hình thành trong tương lai có phần chặt chẽ và cụ thể hơn quy định mức vốn huy động trong Luật Nhà ở. Quy định trong Luật Nhà ở hiện hành, nhà đầu tư được huy động với mức không quá 70% trên giá trị căn nhà sau khi thi công xong phần móng công trình. Thì trong Dự thảo mức huy động vẫn giữ là không quá 70% đến trước thời điểm bàn giao nhà cho khách hàng và có thêm một điểm mới về huy động không quá 95% trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền 37 38 Khoản 1, Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005 Điểm b, Khoản 1, Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 42 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Quy định là một điểm mới của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Ngoài ra, trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi còn tách biệt quy định huy động giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Nhà đầu tư trong trong nước được huy động theo hình thức mua bán nhà hình thành trong tương lai với mức 70% đến trước thời điểm bàn giao nhà, tương ứng nhà đầu tư nước ngoài chỉ được huy động 50% cho hình thức huy động như trên. Điều kiện huy động trước khi người mua có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là 95% áp dụng chung cho cả nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. 2.1.3.2 Thời điểm huy động vốn Thời điểm huy động vốn trong đầu tư xây dựng nhà ở là thời điểm mà nhà đầu tư được phép huy động vốn từ các nguồn khác nhau theo quy định mà pháp luật cho phép thực hiện. Theo đó, thời điểm huy động vốn này được quy định tại Khoản 3, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Đối với trường hợp huy động vốn từ tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc huy động vốn theo hình thức phát hành trái phiếu. Trường hợp huy động vốn vay từ tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư thì thời điểm huy động vốn do các bên thoả thuận theo quy định pháp luật về ngân hàng, pháp luật về tổ chức tín dụng. Trường hợp huy động vốn bằng hình thức phát hành trái phiếu thì thời điểm phát hành thực hiện theo quy định pháp luật về doanh nghiệp và chứng khoán.39 Đối với trường hợp ký hợp đồng vay vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II. Chủ đầu tư cấp I chỉ được ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án. Sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án thì chủ đầu tư cấp I được phép ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II. Đối với trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham 39 Khoản 2, Khoản 3, Điều 7 Thông tư số 16/2010/TT-BXD GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 43 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI gia góp vốn, tham gia đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở. Trường hợp này thì nhà đầu tư chỉ được thực hiện huy động vốn sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã được khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết trước ít nhất 15 ngày trước khi thực hiện huy động vốn.40 Trường hợp nhà đầu tư huy động vốn theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thoả thuận. Trong trường hợp này nhà đầu tư chỉ được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh sau khi đã có dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới của dự án và đã thông báo cho Sở Xây dựng trước đó ít nhất 15 ngày tới thời điểm huy động vốn.41 Trường hợp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở Việt Nam thì chủ đầu tư chỉ được ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng biết trước ít nhất 15 ngày đến thời điểm huy động vốn.42 2.2 Thực trạng pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của nhà đầu tư nước ngoài Quy định pháp luật của Nhà nước ban hành nhằm giải quyết những nhu cầu cấp thiết của đời sống xã hội. Những vấn đề này cần được pháp luật điều chỉnh và giải quyết. Song song đó, quan hệ xã hội luôn luôn biến thiên mà quan hệ pháp luật không thể đi trước và giải quyết triệt để những vướn mắc nãy sinh trong đời sống xã hội. Vì thế mà những thực trạng, vướn mắc giữa quy định pháp luật và thực tế xã hội nảy sinh. Điểm b, Điểm e, Khoản 3, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Điểm c, Điểm d, Khoản 3, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP 42 Điểm đ, Khoản 3, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP 40 41 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 44 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 2.2.1 Thực trạng về quy định thành lập doanh nghiệp Thứ nhất về vốn pháp định Hiện nay mức vốn pháp định trong kinh doanh bất động sản là 6 tỷ đồng. Việc quy định mức vốn này hiện nay vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều nhau về việc có nên nâng hạn mức vốn pháp định trong kinh doanh bất động sản lên hay không và xem xét quy định về mức vốn pháp định như thế nào là phụ hợp nhất cho ngành nghề kinh doanh này. Quy định về mức vốn pháp định gần đây đang được bàn luận sôi nổi tại các kỳ họp Quốc hội, cụ thể như quan điểm của một số Đại biểu Quốc hội cho rằng việc quy định mức vốn pháp định như hiện tại là quá thấp, trong khi việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng đa phần đều thực hiện với quy mô lớn nên số vốn cần bỏ ra là rất cao, gấp rất nhiều lần mức vốn pháp định hiện tại. Một số Đại biểu khác thì cho rằng, vẫn nên duy trì quy định về mức vốn pháp định theo hiện tại. Việc tăng mức vốn pháp định phải tăng theo lộ trình cụ thể, không thể tăng ngay lập tức. Nếu như tăng mức vốn pháp định lên thì sẽ triệt tiêu đi những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vừa và nhỏ ở trong nước.43 Thứ hai về phạm vi kinh doanh bất động sản Hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật là việc “bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”. Tuy nhiên, phạm vi kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam lại không rộng như nhà đầu tư trong nước. Luật Kinh doanh bất động sản quy định nhà đầu tư nước ngoài chỉ được kinh doanh bất động sản trong những trường hợp: Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, thuê mua; Đầu tư cải tạo đất và đầu tư công trình hạ tầng trên đất thuê rồi cho thuê lại đất đã có hạ tầng. Theo đó, có thể hiểu rằng nhà đầu tư nước ngoài chỉ được kinh doanh bất động sản dựa trên những bất động sản mà họ tự tạo lập hoặc họ cải tạo. Phạm vi kinh doanh giữa nhà đầu tư nước ngoài bị hạn chế hơn so với nhà đầu tư trong nước. Nhiều ý kiến của chuyên gia cho rằng nên mở rộng phạm vi kinh Báo Hải Quan - Cơ quan Ngôn luận của Tổng Cục Hải Quan, Tăng vốn pháp định doanh nghiệp bất động sản sẽ triệt tiêu doanh nghiệp vừa và nhỏ, http://www.baohaiquan.vn/pages/tang-von-phap-dinh-doanhnghiep-bat-dong-san-se-tieu-diet-doanh-nghiep-nho-va-vua.aspx truy cập ngày 10 tháng 10 năm 2014. 43 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 45 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI doanh của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Thực hiện mở rộng phạm vi cho Việt Kiều về nước thực hiện đầu tư trong ngành bất động sản. Cụ thể như, tại các phiên họp thường kỳ của các Đoàn đại biểu Quốc hội, đại diện là Đoàn đại biểu Thành phố Cần Thơ trong phiên họp đa số ý kiến các đại biểu đều cho rằng “nên mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, song cần quy định chặt chẽ và cụ thể”.44 Thứ ba về năng lực tài chính chủ đầu tư Về mức quy định về nguồn vốn tự có của chủ đầu tư khi thực hiện dự án khi đáp ứng điều kiện để thực hiện dự án phải “Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.” Theo quan điểm của Người viết thì việc quy định về mức vốn tự có khi bắt đầu thực hiện dự án nhà ở của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật là hợp lý. Nhưng vẫn còn có một số sơ hở của pháp luật như việc nhà đầu tư lợi dụng mức quy định giữa 15% và 20% về mức vốn tự có. Theo đó, nhà đầu tư lợi dụng thực hiện dự án với diện tích 19,5ha thậm chí 19,9ha chẳng hạn thì cũng chỉ phải chứng minh nguồn vốn tự có với mức 15%, nhưng khoảng cách giữa 19,5ha hoặc 19,9ha với 20ha là không thực sự chênh lệch nhiều so với nhau. 2.2.2 Thực trạng về quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài Luật Đất đai năm 2013 đi vào thực tiển cuộc sống làm cho thị trường đất đai có sự chuyển biến khởi sắc. Như việc quy định về nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng để thực hiện dự án đầu tư.45 Quy định này thể hiện cách nhìn mới mẻ của pháp luật đối với chủ thể có vốn đầu tư nước ngoài, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tư và tạo cơ hội cho các doanh nghiệp kêu gọi vốn đầu tư nước ngoài. Một điểm mới khác nữa là nhà đầu tư, tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia Đài Tiếng nói Việt Nam, Mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài, http://vov.vn/kinh-te/mo-rong-pham-vi-kinh-doanh-bds-cho-nguoi-viet-nam-o-nuoc-ngoai-349496.vov truy cập ngày 02 tháng 11 năm 2014. 45 Khoản 3, Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 44 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 46 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI đình trong nước có thêm sự lựa chọn ngoài thuê đất trả tiền hàng năm là hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê như nhà đầu tư nước ngoài. Hiện nay, bên cạnh những thành tựu đạt được thì vấn đề tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư cũng còn một số khó khăn, bất cập. Cụ thể: Thứ nhất: Chất lượng quy hoạch sử dụng đất còn thấp Quy hoạch sử dụng đất hiện nay còn nhiều hạn chế, quy hoạch chưa mang tính ổn định và lâu dài, như việc thiếu nguồn đất sạch để đầu tư xây dựng dự án. Hầu hết, khi muốn thực hiện dự án thì đa số phải thực hiện giải tỏa đền bù cho người dân, nhưng tiến độ giải phóng mặt bằng khó khăn, kéo dài, tỉ lệ giải ngân vốn địa phương còn thấp. Quỹ đất sạch vẫn còn rất khó khăn để nhà đầu tư tiếp cận dù công tác giải phóng mặt bằng, thu hồi đất đã có những chuyển biến.46 Theo đó, việc thực hiện tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư từ giai đoạn thủ tục xin giấy phép, giải phóng mặt bằng đến lúc có thể thực hiện dự án thông thường mất từ hai đến ba năm. Điều này làm hạn chế đi tính hấp dẫn đối với nhà đầu tư nói chung và nhà đầu tư nước ngoài nói riêng. Thứ hai: Chính sách đất đai chưa đồng bộ Hiện nay pháp luật chưa định hướng hoạt động điều tiết giá đất trên thị trường, chủ yếu thông qua bảng giá đất của Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh. Giá trị quyền sử dụng đất chưa sát với thực tế theo giá trị thị trường. Tỉ lệ khiếu nại, khiếu kiện về đất đai còn cao. Thông tin từ Thanh tra Chính phủ cho biết, về tình hình công tác tiếp dân, xử lý đơn thư, giải quyết khiếu nại tố cáo trong 6 tháng đầu năm, số lượng đơn thư các loại 6 tháng đầu năm 2014 tăng khoảng 26%, số lượt đoàn đông người tăng 27,8% so với cùng kỳ năm 2013. Tỉ lệ khiếu nại, khiếu kiện về đất đai còn nhiều, cụ thể khiếu nại vẫn chủ yếu trong lĩnh vực đất đai (Khiếu nại việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng; Tranh chấp đất đai; Đòi lại đất cũ) chiếm tỷ lệ cao (55%). Nội dung tố cáo trong lĩnh vực hành chính chiếm tỉ lệ 66%, chủ yếu là tố cáo cán bộ, công chức cố ý làm trái, chiếm đoạt tài sản, lạm dụng chức vụ quyền hạn để vụ lợi. VnEconomy – Thời báo kinh tế Việt Nam, “Đất sạch” vẫn chỉ là mơ ước của nhà đầu tư, http://vneconomy.vn/bat-dong-san/dat-sach-van-chi-la-mo-uoc-cua-nha-dau-tu-20111201104842508.htm truy cập ngày 08 tháng 11 năm 2014 46 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 47 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Vi phạm pháp luật trong quản lý, sử dụng đất đai, tài chính ngân sách, đầu tư xây dựng cơ bản, thực hiện chính sách xã hội...47 Việc thống nhất hệ thống đăng ký bất động sản, thực hiện cấp giấy chứng nhận về bất động sản chưa cụ thể. Mặc khác, quy trình đăng ký điện tử theo hướng hiện hiện đại trong cải cách thủ tục hành chính chưa được phổ biến rộng rãi cho người dân có điều kiện theo dõi giám sát. Tiếp theo đó là tình trạng lãng phí, tiêu cực trong quản lý đất đai, chưa minh bạch hoá việc giao đất, cho thuê đất của Nhà nước. Việc thực thi tính toán hổ trợ bồi thường còn nhiều khó khăn, vướng mắc. Thứ ba: Bộ máy tổ chức quản lý đất đai Cơ chế quản lý đất đai ở nước ta hiện nay chưa thật tốt. Hoạt động quản lý, giám sát của cơ quan chức năng còn nhiều hạn chế. Việc phân cấp quản lý đất đai còn nhiều phức tạp trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai. Cán bộ, công chức quản lý trong lĩnh vực đất đai hiện nay còn nhiều bất cập. Cụ thể, theo trình bày của Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thái Học – Đoàn Đại biểu tỉnh Phú Yên thì nhiều cán bộ quản lý đất đai có vấn đề về trình độ, phẩm chất, đạo đức.48 Đại biểu Học dẫn ra hai trường hợp khiếu kiện dai dẳng lâu năm và chỉ được giải quyết thỏa đáng khi được gặp Bí thư Thành ủy, Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ông Lê Thanh Hải trong vòng 20 phút. Đại biểu Học cho rằng một số bộ phận cán bộ quản lý đất đai hiện nay có thái độ thờ ơ, vô cảm và thiếu trách nhiệm đối những khó khăn, bức xúc cần giải quyết của người dân. 2.2.3 Thực trạng về hoạt động huy động vốn của nhà đầu tư nước ngoài Một số thực trạng từ hoạt động huy động vốn của nhà đầu tư: Thứ nhất: Về huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước thông qua ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khi đó, nhà đầu tư chỉ được thực hiện khi xây dựng xong phần móng của công trình. Quy định về việc xây dựng xong phần móng Báo Sài Gòn giải phóng Online – Cơ quan của Đảng bộ Thành phố Hồ Chí Minh, Tỉ lệ khiếu nại tố cáo sai chiếm từ 50 – 60%, http://www.sggp.org.vn/chinhtri/thanhtra/2014/7/355397/ truy cập ngày 08 tháng 11 năm 2014 48 Báo Người Lao động – Tiếng nói của Liên Đoàn Lao động Thành phố Hồ Chí Minh, Khiếu kiện đất đai: 20 phút gặp Bí thư bằng 20 năm đi kiện, http://nld.com.vn/thoi-su-trong-nuoc/khieu-kien-dat-dai-20-phutgap-bi-thu-bang-20-nam-di-kien-2012110712158192.htm truy cập ngày 07 tháng 11 năm 2014 47 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 48 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI của nhà ở, được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng. Tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP đã quy định thời điểm chủ đầu tư được phép huy động vốn là sau khi xây dựng xong móng nhà, nếu chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down thi công các sàn trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình. Theo phương án thiết kế đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được bán nhà ở để huy động vốn sau khi đã thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình nhà ở và phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về xây dựng xong mặt sàn theo quy định của pháp luật về xây dựng. Nhưng hiện tại văn bản quy phạm pháp luật vẫn chưa quy định cụ thể như thế nào được xem là phần đài giằng móng, mà chỉ có quy định về xây dựng chỉ có khái niệm về đài móng (đài cọc) và giằng móng. Vì thế nhiều nhà đầu tư khi thực hiện xây dựng gặp nhiều khó khăn khi xác định điều kiện để hoàn thành phần đài giằng móng. Dẫn đến việc khó khăn khi thực hiện huy động vốn từ việc xác định này. Mặt khác, cũng trong hình thức huy động vốn theo hình thức ứng tiền trước nhà đầu tư thực hiện huy động trên mức quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật là nhà đầu tư chỉ được phép huy động vốn từ tiền ứng trước của người mua tối đa là 70% giá trị.49 Nhưng trên thực tế đa phần nhà đầu tư thực hiện việc huy động vốn từ người mua luôn trên mức quy định của pháp luật, có trường hợp huy động 80%, 90% thậm chí gần 100% giá trị. Nhiều cá nhân có nhu cầu sở hữu nhà đành phải chịu chi ra theo mức huy động của doanh nghiệp mà không thể làm khác được. Chưa kể đến việc nhà đầu tư thực hiện huy động vốn của người dân rồi không thực hiện dự án, chiếm dụng số tiền đã góp của người dân. Việc này dẫn đến nhiều bất cập trong việc thực hiện quyền sở hữu nhà ở của người mua. Thứ hai: Nhà đầu tư sử dụng vốn huy động không đúng mục đích Quy định pháp luật hiện hành đã quy định về việc sử dụng nguồn vốn huy động của chủ đầu tư. Cụ thể tại Khoản 4, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có 49 Khoản 1, Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 49 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI quy định “Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển dự án nhà ở đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác. Những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều này thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành.” Tuy nhiên, việc thiếu cơ chế tiếp cận theo dõi việc sử dụng nguồn vốn của chủ đầu tư đang dẫn tới việc nhà đầu tư sau khi huy động vốn để phát triển nhà ở không sử dụng nguồn vốn đã huy động đúng mục tiêu của nó. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng như cá nhân, tổ chức được huy động vốn không có cơ chế cụ thể để theo dõi việc sử dụng nguồn vốn của chủ đầu tư. Nhà đầu tư dùng nguốn vốn huy động được từ những nguồn theo quy định pháp luật để thực hiện cho dự án này vào thực hiện những dự án khác hoặc đầu tư vào những lĩnh vực khác. Có thể nói đây là thực trạng thường xảy ra trong các doanh nghiệp xây dựng, do nguồn vốn huy động kém và dự án huy động vốn thấp nên dẫn đến việc dùng vốn không đúng mục đích. Thứ ba: Khả năng huy động vốn còn hạn chế Khả năng huy động vốn của các doanh nghiệp qua thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn còn hạn chế. Tình hình huy động vốn trực tiếp của các doanh nghiệp từ thị trường bất động sản vẫn chưa hiệu quả vì các doanh nghiệp nước ta vẫn chưa thực sự coi thị trường này là nơi thu hút vốn hiệu quả. Việc khai thác nguồn lực tài chính từ bất động sản chủ yếu thông qua các hình thức: Cho thuê, mua bán, luân chuyển bất động sản, góp vốn liên doanh, thế chấp vay vốn... Mặc khác thị trường bất động sản còn nhiều nghịch lý, nhiều bất cập. Hiện nay, vẫn khoảng 70 đến 80% là giao dịch ngầm, không đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước, do đó tác động huy động vốn không những kém mà còn gây nhiều tác động tiêu cực. Sở dĩ như vậy là vì thủ tục hành chính còn rườm rà, phiền phức, mất nhiều thời gian và tốn kém chi phí. Đặc biệt, chính sách và biện pháp tài chính của Nhà nước chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản được hình thành và phát triển ở nước ta là cả một quá trình do nhiều yếu tố hợp thành, trong đó có yếu tố chính sách và biện pháp tài chính. Tuy GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 50 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI nhiên, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính hiện hành chưa đủ mạnh để thúc đẩy nhanh hơn sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản.50 2.3 Giải pháp hoàn thiện về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của nhà đầu tư nước ngoài Trong phần này, Người viết trình bày một số giải pháp và hướng hoàn thiện trong một số thực trạng mà Người viết đã nêu ra ở phần trước như về quy chế pháp lý khi thành lập doanh nghiệp, thực hiện nâng cao khả năng tiếp cận quyền sử dụng đất và huy động vốn của nhà đầu tư. 2.3.1 Giải pháp về cơ sở pháp lý đối với doanh nghiệp Một số giải pháp về cơ sở pháp lý đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà Người viết đưa ra như sau: Thứ nhất: Hoàn thiện quy định về mức vốn pháp định Theo quan điểm tại Báo cáo Tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản của Thành phố Hồ Chí Minh thì việc quy định “Điều kiện về vốn pháp định quá thấp đã khiến cho một số lượng lớn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ra đời nhưng năng lực yếu, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, không có ý thức tuân thủ quy định của pháp luật. Thực trạng này làm cho thị trường tiềm ẩn nhiều yếu tố bất ổn, cạnh tranh không lành mạnh xảy ra mà phần thiệt thòi thuộc về các doanh nghiệp có ý thức chấp hành pháp luật tốt”. Người viết đồng ý với quan điểm trên của Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, nên quy định tăng mức vốn pháp định là một tất yếu khách quan. Theo đó, góp phần thúc đẩy sự công bằng trong kinh doanh, tạo môi trường tốt cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước, các doanh nghiệp có đủ năng lực kinh doanh hoạt động có sân chơi bất động sản lành mạnh hơn. Cụ thể hơn, tại Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định về nâng mức vốn pháp định cho hoạt động kinh doanh bất động sản lên mức 50 tỷ đồng. Điều này là một minh chứng cho việc Nhà nước cảm thấy các doanh nghiệp Việt đang dần dần lớn mạnh và đủ sức có thể cạnh tranh với các doanh nghiệp nước ngoài. Tạp chí nhà quản lý: Thực trạng huy động vốn từ thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay, số 68, tháng 02, năm 2009 50 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 51 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Thứ hai: Hoàn thiện về phạm vi kinh doanh của nhà đầu tư Hiện nay với nền kinh tế thị trường, Nhà nước thực hiện mở cửa hầu hết các ngành kinh tế thì ngành kinh doanh bất động sản cũng không ngoại lệ với xu hướng chung đó. Phạm vi kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam cần được mở rộng. Khi thực hiện mở rộng phạm vi cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện mở rộng phạm vi kinh doanh, thúc đẩy sự cạnh tranh công bằng giữa doanh nghiệp trong nước cũng như doanh nghiệp có vốn nước ngoài. Khi đó, hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ nâng cao được tính cạnh tranh, góp phần nào đó giúp doanh nghiệp trong nước biết tăng cường vị thế cũng như nhận thức về nội tại doanh nghiệp để tăng cường cạnh tranh nhằm hoạt động tốt hơn. Cụ thể cho thấy, phạm vi kinh doanh của nhà đầu tư nước ngoài được đem ra bàn luận tại các phiên họp của các Đoàn đại biểu Quốc hội cũng như tại các phiên họp Quốc hội. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cũng tăng cường phạm vi cho nhà đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bằng các quy định được cụ thể hóa trong Dự thảo. Thứ ba: Hoàn thiện quy định về năng lực tài chính của nhà đầu tư Nhà nước cần quy định chi tiết những trường hợp mà nhà đầu tư thực hiện dự án có hành vi lách luật, bằng việc thực hiện với các dự án với diện tích sát với mức yêu cầu vốn tự có thấp. Cho nên, Người viết đề xuất quy định về năng lực tài chính của chủ đầu tư là 20% đối với mỗi dự án, không quy định quy mô sử dụng đất. Từ đó nhằm tránh tình trạng nhà đầu tư lợi dụng những kẽ hở của luật pháp để thực hiện dự án với số vốn nhỏ hơn. 2.3.2 Giải pháp về thực hiện nâng cao khả năng tiếp cận quyền sử dụng đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài Một số giải pháp thực hiện nâng cao khả năng tiếp cận đất đai của nhà đầu tư như sau: Thứ nhất: Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất Tăng cường quy hoạch phát triển bền vững đất đai bằng việc thực hiện quy hoạch tổng thể cũng như chi tiết về phát triển kinh tế hạ tầng địa phương. Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển bất động sản, bảo GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 52 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI đảm quyền định đoạt và hưởng lợi của Nhà nước. Nhà nước tăng cường phát triển nhiều dự án đất sạch để cho nhà đầu tư 51 dễ dàng thực hiện các dự án phát triển nhà ở. Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp để đưa hợp lý quỹ đất vào thị trường, điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp gồm các giao dịch về quyền sử dụng đất bảo đảm đúng mục đích sử dụng và phù hợp quy hoạch đã được xét duyệt cho các thành phần đầu tư bao gồm nhà đầu tư nước ngoài. Thứ hai: Tiếp tục đổi mới chính sách đất đai Theo Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ông Đặng Hùng Võ thì việc cần làm đối với chính sách đất đai tiếp tục đổi mới chính theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung - cầu về đất. Theo đó sớm hoàn thành việc thống nhất hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận về bất động sản thống nhất theo hướng công khai, minh bạch. Sớm hoàn thành tin học hoá việc đăng ký để tạo bước chuyển mới trong cải cách thủ tục hành chính, cho người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật. Thực hiện rà soát, nâng cao chất lượng của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai, để những văn bản thực sự đi vào đời sống giải quyết những vấn đề còn tồn tại. Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành gần đây, góp phần hoàn thiện quy định pháp luật về đất đai. Theo đó, các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành cần hướng dẫn thực hiện một cách cụ thể, tránh áp dụng tùy tiện, nhất là vấn đề thu hồi và đền bù, hổ trợ tái định cư theo hướng khẳng định rõ và rất hạn chế các trường hợp được coi là thật sự cần thiết mới được thu hồi theo đúng tinh thần Hiến pháp năm 2013. Nâng cao vai trò của Hội đồng Nhân dân như là tiếng nói của cử tri trong việc kiểm soát những quyết định về đất đai của Uỷ ban Nhân dân cùng cấp để từ đó quá trình thủ tục được minh bạch hơn.52 Hoàn thiện cơ chế về ban hành khung giá đất sát với giá trị thực tế. Như khi thực hiện thẩm định giá đất ngoài sự tham gia của Uỷ ban Nhân dân, đại diện Ban Ngành liên quan, tổ chức cung cấp dịch vụ thẩm định giá đất độc lập. Ngoài ra, còn Cổng Thông tin điện tử Thành phố Hà Nội, Hà Nội tạo quỹ đất sạch để giao cho nhà đầu tư, http://www.hanoi.gov.vn/web/guest/mobile/-/vcmsviewcontent/CJle/701/701/13926 truy cập ngày 08 tháng 11 năm 2014 52 Trang tin điện tử Bộ Tư pháp, Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hành chính trong lĩnh vực đất đai, http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=6063 truy cập ngày 07 tháng 11 năm 2014 51 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 53 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI cần tới sự tham gia của các thành viên là chuyên gia về định giá đất như các chuyên gia định giá từ các cơ sở đào tạo, viện nghiên cứu, khu vực doanh nghiệp định giá, hiệp hội định giá. Như thế mới đảm bảo việc định giá có cơ sở khách quan hơn. Thứ ba: Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai Phân cấp việc quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai và gắn với trách nhiệm giải quyết của từng cấp chính quyền địa phương cho phù hợp với yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện cụ thể. Tích cực chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực trong quản lý đất đai, minh bạch hoá việc giao đất, cho thuê đất của Nhà nước cũng như việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giúp giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai, nâng cao trình độ và đạo đức của cán bộ quản lý, nhất là ổn định hệ thống công chức địa chính cấp xã. Lập lại kỷ luật, kỷ cương và thực thi nghiêm pháp luật đối với người quản lý và sử dụng đất.53 2.3.3 Giải pháp về hoạt động huy động vốn đối với nhà đầu tư nước ngoài Thứ nhất: Hoàn thiện quy định huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước Nhà nước cần quy định cụ thể về khái niệm đài giằng móng hoặc quy định rõ hơn về đài móng (đài cọc) hay giằng móng để nhà đầu tư dễ dàng thực hiện đúng quy định. Nhà đầu tư có căn cứ vững chắc hơn khi thực hiện huy động vốn được tốt hơn. Theo đó, cơ quan chức năng cần tăng cường giám sát việc thực hiện của nhà đầu tư, theo dõi tình hình nhằm đưa ra những chỉ thị đúng đắn, phù hợp với thực tiển. Thực hiện việc bắt buộc nhà đầu tư phải thực hiện giải ngân vốn cam kết đầu tư trên thực tế, cũng như nguốn vốn đã huy động. Tại phiên họp của Quốc hội, ngoài góp ý nên thông qua mức vốn pháp định cho hoạt đông kinh doanh bất động sản như thế nào là hợp lý. Đại biểu Trần Du Lịch - Đoàn Đại biểu Thành phố Hồ Chí Minh cũng đề nghị Dự Luật phải góp phần khắc phục tình trạng người dân góp tiền mua nhà nhưng chủ đầu tư lại lấy tiền góp vốn này để làm việc khác, khiến người mua chờ đợi, đau khổ… Theo đại biểu Trần Du Lịch, việc phải góp bao nhiêu % vốn vào dự án bất động sản, người mua biết, Đặng Hùng Võ, (2006), Đột phá trong chính sách đất đai và bất động sản cho giai đoạn mới, Tạp chí Cộng sản, số 105. 53 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 54 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI nhưng chuyện số tiền đó được sử dụng ra sao thì lại không minh bạch, người mua không biết, như vậy là pháp luật vẫn để lỗ hổng cho người có bất động sản lợi dụng, chiếm tiền của dân. Đại biểu Trần Du Lịch đề nghị Dự án Luật cần có điều khoản góp vốn mua, thuê nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó bắt buộc tiền góp vốn phải được ký gửi tại một ngân hàng do chủ đầu tư quy định và ghi rõ trong hợp đồng. Số tiền này chỉ được giải ngân cho công trình góp vốn, cấm dùng vào mục đích khác. Người góp vốn hoặc đại diện người góp vốn có quyền yêu cầu ngân hàng hoặc chủ đầu tư minh bạch việc sử dụng số tiền này. Đồng thời, Dự Luật chỉ nên quy định tỷ lệ góp vốn lần một tối đa 30% và tỷ lệ nộp tối đa là 95% cho đến khi người mua được cấp giấy chứng nhận sử dụng nhà ở, còn phần góp vốn trong giai đoạn triển khai thì để các bên tự thỏa thuận.54 Cơ quan chức năng cần có cơ chế quản lý, giám sát việc thực hiện các hình thức huy động vốn nói chung và hình thức huy động vốn theo hình thức ứng tiền trước thông qua hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Quản lý việc theo dõi mức huy động của các nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đối với cá nhân, tổ chức có nhu cầu về nhà ở khi thực hiện dự án là 70% mức vốn theo quy định pháp luật trong khi chờ thông qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, bổ sung. Bên cạnh đó, cần quy định việc ưu tiên thanh toán các khoản hợp lý khi chủ đầu tư bị phá sản nhằm tăng quyền lợi cho người mua. Thứ hai: Tăng cường giám sát việc sử dụng nguồn vốn đúng mục đích Quy định cơ chế giám sát theo dõi nhà đầu tư sử dụng nguồn vốn đã huy động vốn đúng mục đích phát triển dự án nhà ở. Ngăn chặng kịp thời hành vi dùng nguồn vốn của dự án này để dùng vào đầu tư dự án khác của nhà đầu tư. Cơ chế pháp lý cần mạnh mẽ xử lý nghiêm minh những hành vi chiếm dụng vốn của cá nhân, tổ chức vào mục đích khác hay doanh nghiệp chiếm dụng nhưng không hoàn thiện nhà ở như đã cam kết với người mua. Thời báo Tài chính Việt Nam Online – Cơ quan của Bộ Tài chính, Kinh doanh bất động sản, vốn pháp định không dưới 20 tỷ đồng, http://thoibaotaichinhvietnam.vn/pages/thoi-su-chinh-tri/2014-10-24/von-phapdinh-kinh-doanh-bat-dong-san-chi-nen-dung-o-muc-20-ty-dong-14597.aspx truy cập ngày 05 tháng 11 năm 2014 54 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 55 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Theo Người viết, cơ quan Nhà nước cần ban hành quy định cụ thể về việc sử dụng nguồn vốn đã huy động, để nguồn vốn này được sử dụng với đúng mục tiêu của nó. Đặt ra cơ quan để quản lý và giám sát việc sử dụng vốn trên. Mặt khác, cần quy định cụ thể về hành vi sử dụng nguồn vốn không đúng mục đích vào Bộ Luật Hình sự để có cơ chế pháp lý vững chắc, tạo ra sự răng đe cho những doanh nghiệp có ý định gian lận với cá nhân, tổ chức được huy động vốn. Thứ ba: Giải pháp tăng cường khả năng huy động vốn Để tăng cường hiệu quả huy động vốn cho các doanh nghiệp từ thị trường bất động sản thì điều đầu tiên là thị trường bất động sản phải thực sự phát triển. Thông qua, tăng cường phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững cần có các giải pháp đồng bộ như nhanh chóng hoàn thiện hệ thống pháp luật về huy động vốn và thị trường bất động sản. Tăng cường các gói tín dụng hỗ trợ thị trường bất động sản tương tự như gói tín dụng 30.000 tỷ của Chính phủ. Các biện pháp hỗ trợ tín dụng trong việc xem xét lại các kỳ hạn trả nợ cho các doanh nghiệp. Ngoài ra, thực hiện khơi thông dòng vốn, hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thoát khỏi khó khăn như Ngân hàng Nhà nước cũng đã loại trừ gần 50% dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản khỏi lĩnh vực phi sản xuất, tạo cơ hội cho các ngân hàng và các tổ chức tín dụng bơm vốn vào thị trường bất động sản nhằm hỗ trợ cho các doanh nghiệp.55 Năm 2014, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có một xu hướng mới dưới tác động của chủ trưởng mở rộng tối đa cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Hiện có khoảng 130 nghìn người Hàn Quốc đang làm việc và sinh sống tại Việt Nam có mong muốn mua nhà. Nếu có chính sách phù hợp, đây sẽ là một nguồn cầu lớn. Một khi nguồn cầu này thanh toán, một lượng tài chính lớn sẽ vận hành vào thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, việc xem xét nới rộng điều kiện cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam cũng sẽ thu hút các nguồn lực FDI khác bổ sung vào thị trường bất động sản.56 Báo Hải quan – Cơ quan của Tổng cục Hải quan: Tìm cách giải cứu doanh nghiệp bất động sản, http://www.baohaiquan.vn/pages/nhieu-giai-phap-ho-tro-cho-doanh-nghiep-bat-dong-san.aspx truy cập ngày 02 tháng 11 năm 2014 56 Tạp chí Tài chính – Cơ quan của Bộ Tài chính: Thị trường bất động sản ở Việt Nam năm 2013 và triển vọng năm 2014, http://www.tapchitaichinh.vn/Trao-doi-Binh-luan/Thi-truong-bat-dong-san-o-Viet-Namnam-2013-va-trien-vong-nam-2014/39842.tctc truy cập ngày 03 tháng 11 năm 2014. 55 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 56 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Ngoài các doanh nghiệp đầu tư Hàn Quốc thì môi trường kinh doanh bất động sản ở Việt Nam cũng thu hút nguồn vốn rất lớn từ các nhà đầu tư Singapore. Số liệu mới nhất của Cục Đầu tư nước ngoài thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, đến nay Singapore có 67 dự án đầu tư bất động sản, với tổng vốn đăng ký 9,78 tỷ USD, chỉ đứng sau ngành công nghiệp chế biến - chế tạo, với 400 dự án, tổng vốn đăng ký khoảng 11,35 tỷ USD. Tại Việt Nam, những doanh nghiệp bất động sản của Singapore đã cắm rễ vào thị trường Việt Nam khá sớm. Điển hình là Keppel Land, bắt đầu thâm nhập thị trường Việt Nam từ năm 1996, với dự án đầu tay là Saigon Centre. Mới đây, Keppel Land đã liên doanh với công ty trách nhiệm hữu hạn liên doanh Hà Nội Westgate dự kiến đầu tư khoảng 140 triệu USD vào Dự án Khu đô thị Hanoi Westgate tại huyện Quốc Oai, Hà Nội.57 Ngoài ra để tăng cường khả năng huy động vốn cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất đai về huy động vốn. Tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản bằng nguồn ngân sách nhà nước, vốn của các thành phần kinh tế, vốn đầu tư của các tổ chức tín dụng, huy động tiền tiết kiệm của người dân thông qua chứng khoán bất động sản. Kết luận Chương 2 Qua Chương 2 này, Người viết đã trình bày về quy định pháp luật về hình thành doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cũng như quy định pháp luật về đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài và hoạt động huy động vốn của nhà đầu tư. Thông qua những quy định pháp luật đã được trình bày ở Mục 2.1.1, Mục 2.1.2, Mục 2.1.3. Qua đó, Người viết trình bày những thực trạng pháp lý đang tồn tại ở những vấn đề như về thực trạng quy định về doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thực trạng về quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư thì Người viết cũng trình bày những vướng mắc khó khăn còn tồn tại trong vấn đề này như quy hoạch sử dụng đất, sự tham gia của nhà đầu tư và cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai. Đối với hoạt động huy động vốn phát triển dự án nhà ở của nhà đầu tư cũng nãy sinh nhiều bất cập như về thời điểm huy động, phương thức huy động và việc sử dụng Trang Thông tin điện tử đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch đầu tư, Singapore tiếp tục rót vốn vào địa ốc, http://fia.mpi.gov.vn/tinbai/913/Singapore-tiep-tuc-rot-von-vao-dia-oc truy cập ngày 08 tháng 11 năm 2014 57 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 57 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI nguồn vốn đã huy động. Từ đó đưa ra những phương hướng hoàn thiện, góp phần tăng cường sự phát triển nhà ở thương mại, cũng như cho thị trường bất động sản. GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 58 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI KẾT LUẬN Trong quá trình nghiên cứu đề tài của mình Người viết đã nghiên cứu các vấn đề nhà ở, nhà ở thương mại, nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam. Qua đó Người viết nhận thấy về những vấn đề như sau: Nhà ở là nhu cầu cần thiết và chính đáng đối với mỗi con người. Nơi đó không chỉ là nơi nương náo, sinh sống và nghỉ ngơi để tái tạo sức lao động mà còn là nơi gắn bó tình cảm giữa các thành viên trong gia đình. Nhà ở dưới góc độ luật học là loại công trình xây dựng được tạo lập nhằm mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân. “Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường”. Nhà ở thương mại mang những đặc trưng riêng biệt của một loại hình nhà ở và mang đầy đủ tính chất của một bất động sản như: Nhà ở thương mại mang tính đa dạng, đặc tính chịu tác động bởi các bất động sản khác, là tài sản có giá trị lớn, đặc tính cố định về vị trí và không có khả năng di dời, đặc tính cá biệt và khan hiếm, đặc tính thị hiếu và tâm lý, đặc tính ảnh hưởng qua lại lẫn nhau, đặc tính chịu tác động và chi phối bởi pháp luật của Nhà nước. Quy định về nhà đầu tư nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại Việt Nam đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia môi trường kinh doanh ở Việt Nam. Việc tham gia ấy đã tạo điều kiện phát triển kinh tế Việt Nam có những tiến bộ vượt trội. Bên cạnh những thành tựu đạt được vẫn còn tồn tại những vướng mắc, bất cập về các văn bản quy định, điều chỉnh, hướng dẫn dẫn đến tình trạng khó khăn trong việc áp dụng. Cơ quan quản lý không thể kiểm soát tất cả các hoạt động của những nhà nhà đầu tư phát triển nhà ở thương mại như quy định về chủ thể kinh doanh, quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư và quá trình thực hiện huy động vốn để thực hiện dự án nhà ở thương mại… Qua đó, Người viết đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm thúc đẩy thị trường nhà ở thương mại được phát triển GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 59 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI lành mạnh. Vì thế, quy định pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cần quy định cụ thể: Một là, quy định nâng mức vốn pháp định trong kinh doanh bất động sản. Hai là, hoàn thiện về phạm vi kinh doanh của nhà đầu tư. Ba là, xác định mức vốn của chủ đầu tư trong từng dự án. Bốn là, nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất. Năm là, tiếp tục đổi mới chính sách đất đai trong quy hoạch xây dựng. Sáu là, hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai. Bảy là, quy định cụ thể về khái niệm đài giằng móng. Tám là, cơ quan chức năng cần có cơ chế quản lý thực hiện các hình thức huy động vốn. Chín là, giám sát việc sử dụng nguồn vốn đúng mục đích của nhà đầu tư. Mười là, tăng cường khả năng huy động vốn trong thị trường bất động sản. GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 60 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TÀI LIỆU THAM KHẢO * Danh mục văn bản quy phạm pháp luật 1. Hiến pháp năm 1992, sửa đổi bổ sung năm 2001 2. Hiến pháp năm 2013 3. Luật Đất đai năm 1987 4. Luật Đất đai năm 1993 5. Luật Đất đai năm 2003, sửa đổi bổ sung năm 2009, năm 2010 6. Bộ Luật Dân sự năm 2005 7. Luật Thương mại năm 2005 8. Luật Đầu tư năm 2005 9. Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi bổ sung năm 2009 10. Luật Doanh nghiệp năm 2005, sửa đổi bổ sung năm 2009, năm 2013 11. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 12. Luật Đất đai năm 2013 13. Luật Đấu thầu năm 2013 14. Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 21 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư. 15. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. 16. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. 17. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013. 18. Quyết định số 55/2009/QĐ-TTg ngày 15 tháng 4 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ quy định về tỷ lệ tham gia của nhà đầu tư nước ngoài trên thị trường chứng khoán Việt Nam. GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 19. Quyết định số 88/2009/QĐ-TTg ngày 18 tháng 6 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ quy định về việc ban hành Quy chế góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài trong các doanh nghiệp Việt Nam. 20. Thông tư Liên Bộ số 7/LB-TT ngày 30 tháng 9 năm 1991 của Bộ Xây dựng – Bộ Tài chính – Uỷ ban vật giá Nhà nước và Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng dẫn việc phân loại các hạng nhà, hạng đất và định giá tính thuế nhà, đất. 21. Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. 22. Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20 tháng 5 năm 2010 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng. 23. Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. 24. Thông tư số 19/2010/TT-NHNN ngày 27 tháng 9 năm 2010 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sửa đổi, bổ sung một số Điều của Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định về các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng. 25. Thông tư số 22/2011/TT-NHNN ngày 30 tháng 8 năm 2011 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sửa đổi, bổ sung một số Điều của Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định về các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng. 26. Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI * Danh mục sách, báo, tạp chí và giáo trình 1. Đặng Hùng Võ, (2006), Đột phá trong chính sách đất đai và bất động sản trong giai đoạn mới, Tạp chí Cộng Sản, số 105 năm 2006. 2. Huỳnh Thị Ngọc Xuân, (2011), Luận văn Thạc sĩ: Quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án nhà ở thương mại, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh. 3. Nguyễn Huỳnh Anh (2013), Bài giảng Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Trường Đại học Cần Thơ, Cần Thơ. 4. Nguyễn Lân, (2000), Từ điển Từ và Ngữ Việt Nam, NXB TP.HCM, Thành phố Hồ Chí Minh. 5. Nguyễn Minh Đoan, (2010), Giáo trình Lý luận về Nhà nước và pháp luật, NXB CTQG Sự Thật, Hà Nội. 6. Nguyễn Minh Tuấn, (2011), Đăng ký bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiển, NXB CTQG Sự Thật, Hà Nội. 7. Nguyễn Ngọc Minh, (2010), Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam dưới góc độ nhà đầu tư nước ngoài, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, tháng 7 năm 2010. 8. Nguyễn Thị Hồng Nhung, (2014), Bàn về quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, Tạp chí Luật học, tháng 6 năm 2014. 9. Tạp chí Nhà Quản lý: Thực trạng huy động vốn từ thị trường bất động sản ở Việt Nam, số 69, tháng 02 năm 2009. 10. Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến, (2009), Pháp luật về kinh doanh bất động sản, NXB Tư pháp, Hà Nội. 11. Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, (2013), Báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Thành phố Hồ Chí Minh. 12. Vụ Công Tác Lập Pháp, (2006), Những nội dung cơ bản của luật nhà ở, NXB Tư Pháp, Hà Nội. GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI * Danh mục trang thông tin điện tử 1. Báo Diễn đàn doanh nghiệp, Bộ trưởng xây dựng lý giải nguyên nhân bất động sản phục hồi. http://dddn.com.vn/bat-dong-san/bo-truong-xay-dung-ly-giai-nguyen-nhanbat-dong-san-phuc-hoi-20140325014540838.htm truy cập ngày 08 tháng 7 năm 2014. 2. Báo Hải quan - Cơ quan của Tổng cục Hải quan, Tìm cách giải cứu doanh nghiệp bất động sản. http://www.baohaiquan.vn/pages/nhieu-giai-phap-ho-tro-cho-doanhnghiep-bat-dong-san.aspx truy cập ngày 02 tháng 11 năm 2014 3. Báo Hải quan - Cơ quan của Tổng cục Hải quan, Tăng vốn pháp định doanh nghiệp bất động sản sẽ triệt tiêu doanh nghiệp vừa và nhỏ. http://www.baohaiquan.vn/pages/tang-von-phap-dinh-doanh-nghiep-batdong-san-se-tieu-diet-doanh-nghiep-nho-va-vua.aspx truy cập ngày 10 tháng 10 năm 2014 4. Báo Người Lao động – Tiếng nói của Liên Đoàn Lao động Thành phố Hồ Chí Minh, Khiếu kiện đất đai: 20 phút gặp Bí thư bằng 20 năm đi kiện, http://nld.com.vn/thoi-su-trong-nuoc/khieu-kien-dat-dai-20-phut-gap-bi-thubang-20-nam-di-kien-2012110712158192.htm truy cập ngày 07 tháng 11 năm 2014 5. Báo Sài Gòn giải phóng Online – Cơ quan của Đảng bộ Thành phố Hồ Chí Minh, Tỉ lệ khiếu nại tố cáo sai chiếm từ 50 – 60%. http://www.sggp.org.vn/chinhtri/thanhtra/2014/7/355397/ truy cập ngày 08 tháng 11 năm 2014 6. Báo Xây dựng – Cơ quan của Bộ Xây dựng, Người dân hưởng lợi từ các chính sách nhà ở. http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/nha--o/nguoi-danhuong-loi-tu-cac-chinh-sach-nha-o.html truy cập ngày 11 tháng 10 năm 2014 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 7. Báo Xây dựng – Cơ quan của Bộ Xây dựng, Quy định cho Việt Kiều mua nhà “Nới cửa” cho thị trường. http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/thi-truong/quy-dinhde-viet-kieu-mua-nha-noi-cua-cho-thi-truong.html truy cập ngày 11 tháng 10 năm 2014 8. Cổng Thông tin điện tử Thành phố Hà Nội, Hà Nội tạo quỹ đất sạch để giao cho nhà đầu tư. http://www.hanoi.gov.vn/web/guest/mobile//vcmsviewcontent/CJle/701/701/ 13926 truy cập ngày 08 tháng 11 năm 2014 9. Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, Những chính sách ưu đãi đầu tư tại Việt Nam. http://www.vcci.com.vn/phap-luat/20130723103054315/nhung-chinh-sachuu-dai-dau-tu-tai-viet-nam.htm truy cập ngày 09 tháng 9 năm 2014. 10. Tạp chí Tài chính – Cơ quan của Bộ Tài chính, Thị trường bất động sản ở Việt Nam năm 2013 và triển vọng năm 2014, http://www.tapchitaichinh.vn/Trao-doi-Binh-luan/Thi-truong-bat-dong-sano-Viet-Nam-nam-2013-va-trien-vong-nam-2014/39842.tctc truy cập ngày 03 tháng 11 năm 2014 11. Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online – Cơ quan của Sở Công thương Tp.Hồ Chí Minh, Thiếu cảnh báo, bất động sản có nguy cơ trở lại thời kỳ khó khăn. http://www.thesaigontimes.vn/122130/Thieu-canh-bao-bat-dong-san-conguy-co-tro-lai-thoi-ky-kho-khan.html truy cập ngày 03 tháng 11 năm 2014 12. Thời báo Tài chính Việt Nam Online – Cơ quan của Bộ Tài chính, Kinh doanh bất động sản, vốn pháp định không dưới 20 tỷ đồng. http://thoibaotaichinhvietnam.vn/pages/thoi-su-chinh-tri/2014-10-24/vonphap-dinh-kinh-doanh-bat-dong-san-chi-nen-dung-o-muc-20-ty-dong14597.aspx truy cập ngày 05 tháng 11 năm 2014. 13. Trang Thông tin điện tử đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch đầu tư, Singapore tiếp tục rót vốn vào địa ốc. GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI http://fia.mpi.gov.vn/tinbai/913/Singapore-tiep-tuc-rot-von-vao-dia-oc truy cập ngày 08 tháng 11 năm 2014. 14. Trang Tin điện tử Bộ Tư pháp, Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hành chính trong lĩnh vực đất đai. http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/nghien-cuu-traodoi.aspx?ItemID=6063 truy cập ngày 07 tháng 11 năm 2014 15. Trang Tin điện tử Đài Tiếng nói Việt Nam, Mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài. http://vov.vn/kinh-te/mo-rong-pham-vi-kinh-doanh-bds-cho-nguoi-viet-namo-nuoc-ngoai-349496.vov truy cập ngày 02 tháng 11 năm 2014. 16. VnE conomy – Thời báo kinh tế Việt Nam, “Đất sạch” vẫn chỉ là mơ ước của nhà đầu tư. http://vneconomy.vn/bat-dong-san/dat-sach-van-chi-la-mo-uoc-cua-nha-dautu-20111201104842508.htm truy cập ngày 08 tháng 11 năm 2014 * Danh mục tài liệu khác: 1. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. 2. Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH SVTH: PHẠM QUY TÍNH Thank you for evaluating Wondershare PDF Merger! To remove this page, please register your program! Go to Purchase Now>> PDF Merger  Merge multiple PDF files into one  Select page range of PDF to merge  Select specific page(s) to merge  Extract page(s) from different PDF files and merge into one [...]... về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại dưới góc độ nhà đầu tư nước ngoài cũng như đối với hoạt động quản lý Nhà nước để Người viết có thêm những cơ sở khẳng định vai trò, tầm quan trọng của quy định pháp luật mà Người viết nghiên cứu GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 23 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY... TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án nhà ở thương mại ở Việt Nam được hiểu là dự án thương mại nhằm mục đích phát triển nhà ở do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện xây dựng theo nhu cầu và cơ chế của thị trường Từ những khái niệm, đặc điểm mà Người viết đã đưa ra Từ đó, khẳng định tầm quan trọng của quy định pháp luật về. .. TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI “Dự án nhà ở thương mại là dự án thương mại nhằm mục đích phát triển nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, thuê mua theo nhu cầu và cơ chế thị trường.” Theo đó dự án nhà ở do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện ở Việt Nam được hiểu là dự án thương mại nhằm mục đích phát triển nhà ở do nhà đầu tư nước. .. cao điều kiện sống của người dân GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 17 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 1.3 Tầm quan trọng của quy định pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của nhà đầu tư nước ngoài “Quan hệ pháp luật thuộc kiến trúc thượng tầng và phụ thuộc cơ sở hạ tầng Các quan hệ pháp luật phát triển, biến đổi của quan hệ sản xuất... trạng của quy định pháp luật về các vấn đề trên và đưa ra một số giải pháp hoàn thiện trên cơ sở nghiên cứu của Người viết 2.1 Quy định pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư nước ngoài “Công dân có quy n có chổ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật .19 Có thể thấy rằng hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở là... nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định pháp luật về đầu tư 11 Khoản 5, Khoản 6, Khoản 7, Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 14 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 1.2.2 Đặc điểm nhà đầu tư nước ngoài Nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức cá nhân nước ngoài thực hiện bỏ vốn... Lý luận về Nhà nước và pháp luật, NXB Chính Trị Quốc Gia Sự Thật, Hà Nội, tr 372 13 GVHD: NGUYỄN HUỲNH ANH Trang 18 SVTH: PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI tác động to lớn đến hoạt động quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản, đầu tư xây dựng nhà ở thương mại góp phần cho Nhà nước quản lý tốt các dự án đầu tư Từ quy định của hoạt.. .QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI ở theo quy định của pháp luật Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quy n sở hữu đối với nhà ở đó”.2 Thuật ngữ nhà ở được nhìn nhận dưới nhiều góc độ khác nhau như trong câu từ, trong hoạt động xây dựng, trong kinh tế học, trong quy định pháp luật Trong đề tài của mình, Người viết giới thiệu khái niệm nhà ở được nhìn... PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 1.2.1 Khái niệm nhà đầu tư nước ngoài Khái niệm nhà đầu tư nước ngoài là một khái niệm phức tạp trong hệ thống pháp luật, được điều chỉnh bởi nhiều đạo luật khác nhau Luật Đất đai năm 2013 không dùng thuật ngữ nhà đầu tư nước ngoài để xác định đối tư ng sử dụng đất mà chỉ dùng thuật ngữ “Người Việt Nam định. .. nước ngoài “là tổ chức, cá nhân nước ngoài bỏ vốn để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam”.9 1.2.1.1 Nhà đầu tư nước ngoài theo pháp luật đầu tư Pháp luật về đầu tư nước ta hiện nay đang dần thu hẹp khoảng cách giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước Nhà nước ngày càng ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật để đảm bảo đối xử bình đẳng giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước, ... PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 1.3 Tầm quan trọng quy định pháp luật đầu tư xây dựng nhà thương mại nhà đầu tư nước “Quan hệ pháp luật. .. PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 2.3 Giải pháp hoàn thiện đầu tư xây dựng nhà thương mại nhà đầu tư nước 51 2.3.1 Giải pháp. .. PHẠM QUY TÍNH QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI CHƯƠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI - THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN