5. Kết cấu đề tài
2.1.2.3Tham gia đấu thầu dự án nhà ở thương mại hoặc đấu giá quyền
để thực hiện dự án nhà ở thương mại
Trong nền kinh tế thị trường, việc đấu thầu hay đấu giá là hoạt động phù hợp được đánh giá cao vì nó tuân thủ quy luật khách quan của thị trường như quy luật cung - cầu, quy luật giá cả - giá trị. Thông qua đấu thầu hoặc đấu giá, những người bán có cơ hội lựa chọn người mua phù hợp với mình.
Trước đây khi pháp luật về đất đai chưa quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất, nhiều người thường có quan niệm rằng đấu thầu là việc chỉ dùng tiền của Nhà nước phục vụ cho yêu cầu của cơ quan Nhà nước. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở hiện hành thì hoạt động đấu thầu dự
án nhà ở thương mại khác với hoạt động đấu thầu để lựa chọn nhà thầu cung cấp dịch vụ tư vấn, mua sắm hàng hóa, xây lắp theo quy định của Luật Đấu thầu. Nguyên tắc chung trong hoạt động đấu thầu theo Luật Đấu thầu thì đấu thầu để tìm ra nhà thầu cung cấp dịch vụ tư vấn và mua sắm hàng hóa, xây lắp theo giá hời nhất, tức là người nào bỏ giá thấp nhất sẽ trúng thầu. Còn ngược lại, trong đấu thầu dự án nhà ở thương mại thì đấu thầu là để tìm ra người bỏ giá cao nhất, có năng lực tài chính và các năng lực khác phù hợp yêu cầu của dự án.
Bởi vậy, trong hoạt động đấu thầu và đấu giá mục tiêu cạnh tranh đang được chú trọng, bởi có cạnh tranh thì mới có động lực để sáng tạo, cải tiến, kích thích người mua đưa ra các yêu cầu phù hợp với người bán. Thực tiễn minh chứng rằng từ khi đặt ra quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì cũng đã loại bỏ dần cơ chế xin - cho và tình trạng tham nhũng do độc quyền trong cơ chế giao đất, cho thuê đất cũng được khắc phục. Hiện nay, cơ sở pháp lý đặt ra bắt buộc đối với việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đó là phải thực hiện thông qua: Đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại khu vực chưa thực hiện giải phóng mặt bằng theo quy định về đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại tại Điều 14 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
Bên cạnh hoạt động đấu thầu dự án nhà ở thương mại, đấu giá quyền sử dụng đất cũng đã và đang được chú trọng và phát huy trên thực tế, nhằm dần hạn chế tình trạng tiêu cực xảy ra. Hiện tại, Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi bổ sung năm 2009 cũng đã quy định bắt buộc đối với các dự án nhà ở thương mại có từ hai tổ chức, cá nhân trở lên đăng ký tham gia làm chủ đầu tư thì phải thực hiện đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư. Việc chuyển quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở hoặc dự án khu đô thị mới đã đầu tư xây dựng hạ tầng phải đảm bảo công khai và thực hiện theo phương thức đấu giá quy định tại Khoản 2, Điều 37 Luật Nhà ở.31
Đấu thầu quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại:
Hiện nay hoạt động đấu thầu để thực hiện dự án nhà ở thương mại đã được quy định cụ thể thông qua các quy định của pháp luật như: Quy định tại Luật Đấu
31 Huỳnh Thị Ngọc Xuân, (2011), Luận văn Thạc sĩ: Quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án nhà ở thương mại, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh, tr 26
thầu năm 2013 về lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Quy định tại Luật Đất đai năm 2003, cũng như quy định tại Luật Đất đai năm 2013 hiện hành về đấu thầu quyền sử dụng đất. Quy định tại Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi bổ sung năm 2009 và các văn bản hướng dẫn thi hành về thực hiện đấu thầu để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Có thể nói rằng hoạt động đấu thầu dự án nhà ở thương mại là hoạt động khá mới mẻ theo quy định pháp luật về nhà đất nói chung và đang được manh nha trên thị trường bất động sản nói riêng. Từ khi Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ra đời và có hiệu lực thi hành cho đến nay, vẫn chưa có nhiều dự án nhà ở được tiến hành thông qua theo thủ tục đấu thầu dự án lựa chọn chủ đầu tư. Thời gian gần đây nhiều địa phương đã có thông báo chính thức về việc tìm kiếm chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại trên Cổng thông tin điện tử của Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh và Sở Xây dựng theo quy định tại Khoản 1, Điều 14 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP nhưng hầu hết cũng chỉ có những dự án được xem là nhỏ - lẻ thông báo mời gọi chủ đầu tư thực hiện dự án nhà thương mại.
Đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại:
Đấu giá quyền sử dụng đất được xem là một bước tiến, đột phá trong khâu Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Quyền sử dụng đất được xem là một loại tài sản và phải bán đấu giá theo quy định pháp luật về đất đai, đồng thời để tránh được những tiêu cực phát sinh và hạn chế của việc xin - cho giữa cơ quan Nhà nước với người sử dụng đất. Vì thực chất của việc đấu giá quyền sử dụng đất là Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng, khách quan cho mọi tổ chức, cá nhân kèm với điều kiện phải có dự án đầu tư hiệu quả, phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nhờ đó, các bên tham gia có thể được sử dụng đất tại các vị trí thuận lợi và phù hợp với nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án, còn Nhà nước sẽ thu được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất một lần cao hơn so với khung giá quy định.32
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, nhà đầu tư nước ngoài có thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án. Như vậy, nhà đầu tư nước ngoài có
32 Huỳnh Thị Ngọc Xuân, (2011), Luận văn Thạc sĩ: Quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án nhà ở thương mại, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh, tr 28
thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng và cho thuê đất thu tiền hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê. Việc thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất trong điều kiện phải tạo quỹ đất là công việc mang tính đặc thù, là một nhiệm vụ quản lý Nhà nước thuộc lĩnh vực tài chính về đất đai và không giống với đấu giá các loại tài sản khác. Thực tế, lúc đầu đất đai thuộc quyền sử dụng của người đang sử dụng đất, muốn có đất đấu giá, Nhà nước phải thực hiện thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hổ trợ, tái định cư và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khi đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi theo Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Vì thế nên việc tạo ra được quỹ đất sạch không phải là vấn đề đơn giản, mà cần được xem xét cẩn trọng để không làm ảnh hưởng đến quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như quyền lợi của Nhà nước, tránh được những thất thoát do những hành vi tư lợi hoặc tắc trách gây ra. Đồng thời, để thu hút đầu tư cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội sẽ không thể thiếu sự bảo đảm cho nhà đầu tư sự an tâm và mục tiêu lợi nhuận đạt được trong quá trình đầu tư và kinh doanh.